浙江舟山超市可行性分析报告

　 海晨房产

　 二 二 00 四年一月

　目

　录

　 第一章 项目总论 1.1 项目配景 1.1.1 项目名称．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 1.1.2 项目承办单位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 1.1.3 承办单位投资部分．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 1.1.4 项目拟建地区、所在．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 1.1.5 阐发研究陈诉依据．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 第二章 项目配景和生长表面 2.1 项目提出的配景 2.1.1 政府及行业生长筹划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5 2.1.2 本地政府对项目的态度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5 2.2 项目生长表面 2.2.1 已进行的视察研究项目及其结果．．．．．．．．．．．．．．．5 2.2.2 项目进度情况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7

　 2.2.3 超市初勘及丈量情况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 2.3 超市投资的须要性

　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 第三章 项目地理情况及生长现状 3.1 舟山市地理位置及生长现状

　3.1.1 地理位置．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

　 3.1.2 生长现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

　 3.1.3 旅游业状况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

　3.2 普陀及东港开发区地理位置及生长现状 3.2.1 地理位置．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

　 3.2.2 生长现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 3.2.3 旅游业生长状况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 3.2.4 人口状况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 第四章

　市场阐发 4.1 市场视察 4.1.1 普陀城区．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10

　4.1.2 超市经营现状视察．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11

　4.1.3超市经营理念及办事．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11

　 4.1.4 几大超市前景预测．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 第 5 章

　消费客流群阐发 5.1 城镇居民 5.1.1

　经济的稳步生长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13

　5.1.2 经营净收入大幅增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13

　5.1.3财产性收入快速增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13

　5.1.4 转移性收入较快增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13

　5.2 农村居民

　5.2.1 人为性收入增长 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13

　5.2.2 家庭经营现金收入增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14

　5.2.3 非经营性收入增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14

　5.3 渔村居民 5.3.1 人为性收入增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14

　5.3.2 第三财产人均现金收入增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14

　5.3.3财产性收入增加．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14

　5.4 旅游客流方面 5.4.1 旅游客流量连年上升．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．15

　 5.4.2旅游客流人员方面其综合素质大幅度提高．．．．．．．．15 5.4.3 2003 年全市旅游总收入增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．15 第六章 营业额估算及敏感性阐发

　6.1普陀区营业额估算．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．16

　 6.2定海区营业额估算．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．16

　 6.3旅游及流动人口估算．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．16

　 6.4 敏感性阐发 6.4.1项目对国度政治及社会稳定的影响．．．．．．．．．．．．．．．．17

　 6.4.2 项目与本地文化生长水平的相互适应性．．．．．．．．．．．17

　 6.4.3 项目与本地宗教民族习惯的相互适应性．．．．．．．．．．．17 第七章

　可行性研究结论及发起 7.1 可行性研究的结论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．18

　 7.2 发起．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．19 第八章 附件．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．20

　 第一章

　 项目总论

　1.1 项目配景 1.1.1 项目名称 碧海莲缘楼盘隶属大型超市 1.1.2 项目承办单位 舟山市海晨房地产开发有限公司 1.1.3 承办单位投资部分

　横店团体、浙江丰泽投资治理有限公司 1.1.4 项目拟建地区、所在 舟山市普陀区东港开发区经二路与 329 国道接壤处

　1.1.5 阐发研究陈诉依据 （1）政府部分有关筹划及决策：

　（2）凭据项目实地考察及视察取得资料。

　（3）拟建地区的有关政策、执法和规矩。

　（4）修建设计单位的设计底子资料。

　第二章

　项目配景和生长表面 1 2.1 项目提出的配景

　2.1.1 政府及行业生长筹划

　政府部分对外来投资体现出极大的兴趣，定于 2003 年为招商投资年。并且又于 2003 年下半年出台了关于《大力大举生长临港财产》的财产政策。其次在行业生长中，由于舟山没有一家大范围的超市，因此引进投资商经营大超市切合这些宏观经济要求。

　2.1.2 本地政府对项目的态度 有关部分对项目投资明确体现：如果在东港创建大型超市，那么在定海和普陀城区不会创建另外的大超市。

　普陀区政府对东港创建大型超市态度非常热情，各职能机构明确体现在超市筹建历程中将提供优质、快捷、便利的办事。

　2.2 项目生长表面 2.2.1 已进行的视察研究项目及其结果 （一）人力资源视察；舟山有浙江海洋学院、浙江帆海学院、浙江电子产业学院舟山分校、浙江商校舟山分校等多所大中专学院，包管超市对种种人才的需要。

　（二）超市市场视察；定海（捷强超市：5000m2 、台客隆超市：3000m 2 、 天天惠超市：3000m2 、新贸超市：4500m 2 ）普陀（新一百超 5000 m2 、天天惠超市：3000m 2 、家得利超市 4000m 2 、）

　（三）社会设施视察；（1）运输条件：交通方便，329 国道就在旁边。

　连接大陆的连岛工程已经过半，预计 2007 年正式通车。超市

　主干道 90 米，次干道也有 38 米宽，对超市的运输非常便捷。

　（2）公用动力供给：水、电有包管。舟山自己就有火力发电 厂并且已与大陆联网，商场包管有生活和营业两路用电。生活 用水现自给自足，2003 年已和大陆联网包管供水正常，这将为超市创建提供先决条件。

　（3）通讯及媒体：电信、移动、联通网络四通八达，整个东港 开发区全境笼罩。普陀区广播电视事业局在东港兴建的广电大 厦已经结顶，不久将搬家至东港，这将为宣传超市提供非常好 的便利条件。

　 （4）交通条件：公交 1 路、2 路、8 路、12 路直达超市，公交 沈展线、沈罗线、沈朱线过境超市。

　（四）生活设施视察：

　（1）学习生活：超市四周有整个普陀区最好的幼儿园（普陀区中心幼儿园）、普陀区最好的小学（普陀区中心小学）、普陀区最好的中学（普陀中学）。

　 （2）居家生活：超市四周有汽车修理厂、加油站、银行、医药 公司、医院、邮政局等设施。

　 （3）娱乐生活：超市四周有东港山庄宾馆、娱乐城、疗养院、 美容美发中心等设施。

　（五）超市情况视察：

　（1）

　污染源及排放状况：因东港开发区属新兴都市，根本没有 产业及污染源，因此污染源及排放状况非常好。

　（2）

　大气、水体、土壤等状况：大气、水体、土壤等状况在整 个舟山属一流地段，在整个浙江省也属于甲类地区。

　（六）社会情况视察：舟山社会稳定，经济繁荣。奇特的地理条件 使舟山的犯法率连续多年处在全省的低端水平，这为超市的运营 提供了坚固的底子。

　2.2.2 项目进度情况 超市已正式开工，工程已进入打桩阶段，预计 2005 年 8 月主体完工，年底前后可以交付使用。

　2.2.3 超市初勘及丈量情况 (1) 超市初勘情况：超市位于东港开发区经二路与 329 国道交汇处。

　(2) 超市丈量情况：超市主体 94.5M*84M 根本属于四方形，三层结构，第三层为一半加高层，可以作为办公区域使用，结构比力公道。

　(3) 遗留问题：项目及所取得的地块没有任何历史遗留问题。

　2.3 超市投资的一定性

　（一）企业可以得到更大的利润以取得最大的剩余代价。

　（二）企业可以提高品牌声誉，增强市场竞争力。

　（三）可以改变舟山超市现状，扩大市场份额。

　（四）对本地经济、社会生长有积极影响，包罗增加税收、提高就业率，减轻社会包袱，提高超市经营理念，提升舟山超市整体职位。

　第三章

　项目地理情况及生 长现状

　1 3.1 舟山市地理位置及生长现状

　3.1.1 地理位置

　舟山市位于中国大陆海岸线的中部，长江口南侧，杭州湾外缘的东海洋面上。舟山群岛共有 1300 多个岛屿组成。其中住人岛屿 103个，其中舟山本岛为最大岛屿。区域面积达 2.22 平方公里，岛屿总体上呈长条状，岱山岛、普陀山、朱家尖、桃花岛、虾峙岛等旅游胜地呈半弧状围绕在其四周。舟山市辖定海、普陀、岱山、嵊泗两区两县，总人口达 110 多万，经济较为发达。

　3.1.2 生长现状

　2003 年全市百姓生产总值达 158 亿，人均可支配收入从 2002 年 的 10985 元上升到 11890 元，年增长率在 10%左右，总体消费水平比力高，在华东三省一市中位居第六。口岸货品吞运量为 4727 万吨，在全国沿海口岸吞吐量排位中稳居第 9 位，年增幅达 51.8%，位居全国第一。已经新建的杭州湾跨海大桥和洋山跨海大桥正日新月益地出现在人们面前，大陆连岛工程已过半，预计 2007 年正式通车，这将把舟山群岛与沿海发达都市及大陆内地紧密地联系起来。舟山市建大岛弃小岛的都市筹划生长战略对舟山市经济生长影响深远，20 万小岛居民的搬家，对舟山市各行业均有较大的刊行动用。

　3.1.3 旅游业状况

　舟山市 2003 年共欢迎游客 630 多万人次，为自身人口的 6 倍，社会消费口零售总额高达 74 亿人民币。随着舟山的知名过活益提高，届时年欢迎游客人数有望突破 1000 万。

　3.2 普陀及东港开发区地理位置及生长现状

　3.2.1 地理位置

　 普陀区及东港开发区位于舟山群岛东南部，临近上海、杭州、

　宁波等对外开放的大中都市，因境内释教胜地普陀山而得名。1986年起对外开放，1988 年被列为沿海经济开发区。富厚的海岛自然旅游资源，历史悠久的释教圣地，动人的海洋人文景观和特有的地理位置，使普陀游人如织，名声鹊起。东港作为我区唯一的省级经济开发区，地处舟山旅游金三角要冲，区位优势十分显著。

　3.2.2 生长现状 东港经济开发区的生长偏向，是建成集口岸、旅游、商贸、轻加工、办事、居住为一体，各项底子设施、公益事业相配套的滨海新城。现有常住居民约 3 万人口。并配备建立了中心幼儿园、沈家门小学、普陀中学、东港医院、普陀体育馆等一系列设施。筹划中的区政府和区有关机构将逐渐搬家至东港，东港和普陀山海底旅行隧道和大型高等宾馆及娱乐设施也已经提上议事日程，沿海的滨海公园、占地 18亩的远程客运中心、占地 36 亩的汽车货运中心、占地 50 亩的客运船码头、占地 38 亩的货运船码头等配套底子设施也已筹划。东港正成为我区政治、文化、商贸和居住中心。

　3.2.3 旅游业生长状况 普陀区 2003 年旅游人次达 430 万，比 2002 年增长 11％。而超市所在地是陆路进入旅游胜地朱家尖和普陀山的必经之地，并配有大型停车场。而舟山的海洋渔业产物为极佳的旅游怀念品，舟山最大的超市将因其代价和品牌优势必将成为游客购买怀念品的首选之地。到2010 年将建成的游船码头和海底旅行隧道，将使进入普陀山旅游的游客入口全部会合在东港大型超市旁，已经连续举办五届“国际沙雕节”的朱家尖岛，它的唯一陆路进口“朱家尖大桥”也在超市旁，从而大大提高了超市的商机。

　4 3.2.4 人口状况

　（1）

　普陀区城区现有人口约 15 万，东港现有人口约 3 万，3 年内将大到 5 万。郊区人口约 10 万。凭据人口普查数据，3

　公里内人口总数 28 万左右。

　（2）

　普陀区所辖区域人口包罗普陀山约 2 万、朱家尖约 3 万、桃花岛约 2.2 万、虾峙岛约 1.5 万。凭据人口普查数据，5 公里内其它岛屿人口总数约 10 万左右。

　 约 简评：目前超市所辐射范畴内，人口总数约 8 38 万左右（不包罗据 数量庞大的流动人口，据 3 2003 年统计数据显示我区流动人口约5 5- -8 8 万左右）。超市的消费群体完全有能力实 现自给自足，满足超市经营需要。

　第四章

　市场阐发

　1 4.1 市场视察

　 4.1.1 普陀城区

　（1）

　超市名称：新一百超市（5000 平方米）；家得利超市（3000 平方米）；天天惠超市（3000 平方米）。

　（2）

　超市特点：

　A、新一百超市 优势：地理位置优越，处于沈家门闹市中心，经营面积是沈家门三大超市中最大的一个，有两层楼面，装有自动扶梯，商品品种齐全。

　劣势：和天天惠超市同处相邻地段，生意竞争猛烈。没有停车场，并且主入口是水果市场，情况比力差，经常产生人群拥挤现象。

　B、天天惠超市 优势：在舟山老黎民当中有一定的品牌和口碑，是舟山第一家超市，老主顾比力多，处于闹市中心，地理位置比力优越。

　劣势：和新一百超市处于同一地段，生意竞争猛烈，没有停车场，并且经营场合在二楼，一楼为小商品市场，三楼以上为迪吧、歌厅等娱乐场合，情况比力差，所有楼层收支都在同一楼梯，购物情况相当差。

　C、家得利超市 优势：属于东海豪庭楼盘引进项目，超市属于外来强龙入境，有一定实力。

　劣势：没有停车场，经营面积偏小，地段差，经营品种少。

　 2 4.1.2 超市经营现状视察

　(一) 新一百超市：平均年经营额 1.2 亿以上，几大节日日经营额都凌驾 100 万元以上。经实测平均每单为 62.45 元，日客流量为3000 人左右，特别逢元旦、春节等重大节日，它所刊行的购物券可达千万以上。

　(二) 天天惠超市：平均年经营额 1.0 亿以上，几大节日日经营额都靠近 100 万元。经实测平均每单为 90.36 元，日客流量为 2000人，几大节日日经营额达 100 万左右。逢元旦、春节等重大节日，它所刊行的购物券也是相当可观的。

　(三) 家得利超市：由于超市新开，具体年经营额无法确定，但经过实测，它平均每单为 40.50 元，日客流量达 1000 人。

　3 4.1.3 超市经营理念及办事

　（一）

　新一百超市：新一百超市提倡“新一百新生活”，贴近黎民生活。办事态度一般，据实际打仗，该超市办事员没有经过专业培训，素质一般。

　（二）

　天天惠超市：天天惠超市提倡“买得更多，优惠更多”，切合老黎民实际需求，变相增加销售额。办事态度一般，据实际打仗，该超市办事员虽然没有经过专业培训，但由于其上岗时间长，普遍比新一百员工素质高。

　（三）

　家得利超市：家得利超市提倡“买一送一”，能引起老黎民的购买欲，增加销售业绩。办事态度一般，据实际打仗，该超市办事员也没有经过专业培训，总体水平在三大超市中处于下游水平。

　4 4.1.4 几大超市前景预测

　(一) 新一百超市：该超市由华侨商店全资控股，总体水平正常，经营稳定，是目前普陀城区经营最佳的超市。

　(二) 天天惠超市：该超市是天天惠超市连锁分店，经营理念超前，但由于其情况比力差，因此经营额日渐下降。

　(三) 家得利超市：该超市是上海家得利超市舟山分店，总体治理水平比力高，由于属新办企业，加上企业情况及办事质量落后，现阶段属于亏损期间。

　(四) 台客隆超市：该超市属舟山民生商厦分支机构，面向普通黎民，由于超市所处地理情况不理想及经营理念落后，现经营处于中游阶段。

　第五章

　消费客流群阐发

　1 5.1 城镇居民

　5.1.1

　经济的稳步生长

　2003 随着我区经济的稳步生长，城镇居民可支配收入在去年同期较快增长的底子上仍保持较稳定的增长。居民生活继承得到改进，生活质量不绝提高，城镇居民收入保持稳定增长。城镇居民人均工薪收入约7500元，比去年同期增长0.2％，比重占可支配收入的77.2％，工薪收入仍是城镇居民家庭收入的主要来源。

　5.1 1 .2 经营净收入大幅增长

　随着我区百姓经济较快生长和居民择业观的改变，城镇居民家庭中从事个私经营的人数不绝增加，使得城镇居民从事家庭经营收入大幅增长。城镇居民人均经营净收入约为 520 元，同比增长 77.5％。

　5.1.3 3 财产性收入快速增长

　近年来，随着银行利率多次下调，城镇居民投资领域不绝拓宽，使居民来自财产方面的收入增加较多。镇居民人均财产性收入约 300元，同比增长 39.5％，其中股息与红利比去年同期增长 69.8％。

　5.1.4 4 转移性收入较快增长 由于离退休人员的逐年增加，使得离退休人员收入占主要份额的转移性收入连续提高。前三季度城镇居民人均转移性收入约达 1800元，同比增长 29.5％。其中离退休金比去年同期增长 21.5％。

　5.2 农村居民 5.2.1 1 人为性收入增长

　2003 年农村居民人为性收入增长 10.9%。人为性收入为农村住户家庭成员在企事业单位从业和从事种种劳务运动得到的收入。今年农村居民人为性收入人均约 1600 元，比上年同期增长 10.9%，人为性收入对现金收入增长的孝敬率为 44.8%，仍是农村居民收入增长的重要因素。人为性收入的增长主要是由务工收入推动的，我区个私经济

　的生长，进一步扩大了农村劳动力就业，从而为农村居民收入的增长提供了稳定的来源。

　5.2.2 2 家庭经营现金收入增长 家庭经营现金收入增长 8.7%。全区农村居民来自家庭经营现金收入人均约 2200 元，比上年同期增长 8.7%，家庭经营收入对现金收入增长的孝敬率为 49.4%。从三次财产对家庭经营收入增长的孝敬率来看：第一财产为 20.6%；第二财产为 41.2%；第三财产为 38.2%。

　5.2.3 3 非经营性收入增长

　非经营性收入增长 10.5%。农村居民得到的财产性收入和转移性收入人均 211 元，比上年同期增长 10.5%。主要来自利息收入和亲友赠送。

　5.3 渔村居民 1 5.3.1 人为性收入增长

　人为性收入增长 34.0%。随着渔业结构调解力度的不绝加大和我区经济的快速生长，渔村劳动力转产转业进程加快，渔民就业看法更新，到企业事情和外出打工人员增多，使得渔村居民人为性收入快速增长，成为渔村居民收入增长的最主要因素。渔村居民人为性收入达764 元，比上年同期增长 34.0%。

　5.3.2 2 第三财产人均现金收入增长 从事第三财产人均现金收入 347 元，比上年同期增长 22.2%，主要是渔村居民从事交通运输业人员收入增加。

　5.3.3 3 财产性收入增加

　渔村居民得到的财产性收入人均 57 元，比上年同期增长 9.6%。主要来自利息收入增加；

　5.4 旅游客流方面

　5.4.1. 旅游客流量连年上升 普陀旅游金三角位于浙江省舟山群岛的东南部,整个旅游金三角

　区域主要由"海天佛国"普陀山,"国度海岛生态公园"朱家尖,"渔都"沈家门,碧海金沙桃花岛组成.外延可以延伸到登步岛,六横岛和祖国东海海疆最前哨-----东极诸岛。旅游客流量连年上升，2003 年我区客流量约达 300 万/人次，比去年提高 11％并保持高速的增长势头。

　2 5.4.2 旅游客流人员方面其综合素质大幅度提高

　2003 年我区相继开展了“南海观音文化节”、“朱家尖国际沙雕节”、“沈家门海鲜美食文化节”、“桃花岛影视旅游节”等，大幅度提高了舟山及普陀的知名度。一些临近省份和沿海发达地区甚至外洋都有旅游团队到这里来旅游、购物。

　3 5.4.3 2003 年全市旅游总收入增长

　2003 年全市旅游总收入约为 24.5 亿元，比去年增长 14.4％。仅我区旅游收入就达 16.64 亿元，占全市旅游总收入的 68%。其中，普陀山共欢迎国内外游客 180 万人次，实现旅游总收入 7.45 亿元，门票收入 1.13 亿元；朱家尖欢迎人数约达 102.94 万人次，两者欢迎量相加占全市的 44.3%。这充实说明了普陀“金三角”在舟山旅游中的主导职位和经济效能。

　 简评：3 2003 我区城镇居民全年人均可支配收入约为 为 0 11900 元，比 比 2 2002 年增长 10 ％左右。我区渔农村居民收入增长 已经 开始进入良为 性生长阶段。全年渔农村居民人均纯收入为 0 5100 比 元左右，比 2002年增长 4.0% 。其中：农村居民人均纯收入为 0 4570 元左右，比 2002年增长 7.0% ；渔村居民人均纯收入为 0 5520 元左右，比 2 2002 年增长1.5% 。

　旅游客人消费能力人均约 0 550 元，比 2 2002 年增长 9 9 ％。这几股主流消费群稳定且连续增长的可支配收入，为大型超市包管了稳定及繁荣的消费群体。

　第六章

　营业额估算及敏感性阐发

　1 6.1 普陀区营业额估算

　（1）普陀区市区人口约 18 万，按每户 3 人每月购物 3.5 次，每次60 元盘算: 60 元/次*3.5 次/月*12 个月*18 万*50%(比例)=2.268 亿元 （2）郊区居民人口约 10 万，按每户 3 人每月购物 2.5 次每次 30 元盘算: 30 元/次*2.5 次/月*12 个月*10 万*50%(比例)=0.45 亿元 （3）

　所属大岛共计人口约 10 万，其中朱家尖岛为 3 万，普陀山为 2万，桃花岛为 2.2 万。按按每户 3 人每月购物 2 次每次 30 元盘算: 30 元/次*2 次/月*12 个月*10 万*50%(比例)=0.36 亿元 小计: : （1 1 ）+ + （2 2 ）+ + （3 3 ）7 =3.07 亿元

　2 6.2 定海区营业额估算

　（1）定海市区人口约为 12 万，按每户 3 人每月购物 3.5 次，每次60 元盘算: 60 元/次*3.5 次/月*12 个月*12 万*50%(比例)=1.512 亿元 （2）定海所属岛屿及郊区人口约为 24 万，，按每户 3 人每月购物 1.5次，每次 30 元盘算: 30 元/次*1.5 次/月*12 个月*24 万*50%(比例)=0.648 亿元 小计：（1 1 ）+ + （2 2 ）6 =2.16 亿元

　按客流量的 10% 盘算，6 2.16 亿6 *10%=0.216 亿

　3 6.3 旅游及流动人口估算

　（1）

　旅游人口按 2003 年普陀区 300 万人次盘算，年旅游收入 16.64亿元，而跟超市有直接影响的普陀山旅游收入占 7.45 亿元，朱家尖旅游收入达 5300 万元，两者相加旅游收入达 7.98 亿元，占普陀区旅游总收入的 50%左右。

　按旅游总收入的 10%盘算，7.98 亿*10%=0.798 亿元 （2）普陀区流动人口约 3～5 万（暂时按 3 万盘算），并且每月约有

　3000 多艘渔船到港补给，他们的消费能力虽然不高，但是通过实测每年约有 0.2 亿元的消费额。

　小计：（1 1 ）+ + （2 2 ）8 =0.998 亿元

　总计 :3.07+0.216+0.998=4 4.284 亿元× 75 ％（种种倒霉因素）＝ 3.213亿

　简评：从以上预测阐发，东港大型超市年营业额将是非常可观。如果排除种种倒霉因素及市场消费预测的折扣，该大型超市年营业额将达 3 3 亿人民币以上。此预测暂不包罗普陀山寺庙僧侣的消费以及各单位的团购业务量。（普陀山僧侣的消费、采购行为现均在普陀区，他们的消费能力经过测算是普通黎民的 0 10 倍左右。）

　6.4 敏感性阐发

　1 6.4.1 项目对国度政治及社会稳定的影响

　该超市的创建充实体现了本地政府招商引资的形象，有效提高了社会就业率，无形中增加了社会稳定，对本地政府起到了一定的积极作用。

　2 6.4.2 项目与本地文化生长水平的相互适应性

　该超市的创建能引进先进的经营理念及治理水平，能促进本地超市的治理模式，富厚文化生长水平。

　3 6.4.3 项目与本地宗教民族习惯的相互适应性

　 本地居民多属汉族，大多信仰释教，人性淳朴。该超市的创建和本地居民没有底子上的信仰及宗教辩论。

　第七章

　可行性研究结论及发起

　7.1 可行性研究的结论

　该项目属区政府立项引进项目，被列为 3 2003 年普陀区十大重点项目之一。凭据上述阐发研究，在东港经营大型超市可以到达预期目标、切实可行。

　7.2 发起

　（1）舟山常住人口仅 100 万，而每年旅游人口就超 630 多万人次，如何吸引游客到超市购买舟山特产，将成为超市经营新课题。发起经营期间应偏重借助旅行社，拓宽营销渠道。

　（2）舟山为海洋渔业大市，渔船及货船补给购物量很大，了解渔民购物习惯和购物类型，吸引渔民到超市购物也是超市经营历程中应研究的问题。

　（3）全市的辐射人口 100 多万，其中本岛人口约 55 万，本岛的两城区人口 20 多万，其他人口居住偏远，怎样为他们提供便利的外部购物情况，使超市更具吸引力，是后期应重视的问题。

　（4）普陀山的僧侣由于其特殊的原因，他们每年的消费量非常可观，如作甚这些僧侣提供办事是值得研究的。

　（5）

　本地居民性格豪迈，团购能力较强，如何拉住团体购物消 费群也是值得考虑的。

　第八章

　附

　件

　1. 建立用地筹划许可证(复印件) 2. 舟山市普陀城区分区筹划区位图(复印件) 3. 舟山市普陀城区分区筹划筹划图(复印件) 4. 舟山市普陀城区分区筹划居住用地及人口容量筹划图 5. 舟山市普陀城区分区结构结构阐发图 6. 舟山市普陀城区分区筹划用地编号图 7