资本运营 [房地产资本运营-任自强]

　 

　房地产资本运营

　新华远集团董事长

　任志强

　搜房起名叫做学院派，给我出了个题目叫我讲一讲关于资本经营的问题，第一个我想先说明，我也不是学院派，而房地产业不是学院派，从中国的房地产开发操作来看，是早于房地产的理论，尽管我们现在的各个大学已经安排了一些房地产系或者是房地产专业的课程，虽然尽管如此，咱们追求的房地产业是早于理论先开始的。那么我们房地产开发公司最早的起源是统建办，就是各个地方建立了房地产办公室，人民转向了进行房地产公司的办理。那么在当时的宪法还没有修改，因此土地是不允许转让和买卖的，因此那时候所有成立的房地产开发公司必须是全民所有制，而全民所有制的基础就是非垄断和非国家所有，因此它并不是完全市场所有的东西，那么在整个转型的过程中，房地产的开发包括资本运营，既不是靠理论的指导，而是靠拼死的挣扎过程中逐渐发展，从八十年代一开始限制房地产企业的成长，然后开始加进去了一些限制的条件，88年进行了二次整顿，92年邓小平南巡讲话才真正形成了房地产的资本市场。

　关于资本，咱们的理解当中好象资本市场只是钱，其实不是，1970年费尔的经济学理论就是资本是财富，任何财富都是资本，在考虑资本过程中不仅仅是资金的运营，凡是本钱的财富都是资本，当你打狼的时候那根木棍就是资本，那么资本是一种载体，当你把资本认为是一种载体而不是主导的时候，你才能对资本起到一种运营的关系，而我们就是要把资本的作用发挥出来，也就是说刚才举的例子打狼的那根棍的作用发挥出来。因此，我们在对资本运营的理解过程当中，你要把范围扩大化，而且用到广泛的方面去，而不单单指在钱这一方面。

　 而同时当这些东西对人类有用或者是稀缺的时候，它才能成为财富和资本，我们通常都知道人体是通常不缺少阳光的，缺少阳光人就活不下去了，但是阳光是非常足够的，那么人们就不觉得它稀缺，那么人们也就认识不到节省阳光就是财富，那么因此我们要对资本本身有一个正确的认识，你才可能对资本的运营产生正确的认识。首先我想讲一讲资本市场，狭义的资本市场就是我们所讲的金融资本市场的概念，比如说我们有了信托投资，有了上市融资，有了开放式的直接融资等等。

　从改革初期的时候，人们只知道钱就是资本，好象只有钱是资本，就是因为我们的法律结构上对资本的定义就是金钱，因此我们最早的法律就是引进外资一些词，所以吸引外资进来就是开放了资本市场。后一阶段当劳动力市场开放的时候，宪法和党的文件里面开始把知识、技术、专利允许变成资本，就变成股权的一部分，参与收益分配，这个时候，实际上是劳动力进入了广义的资本市场。那么劳动力这个概念是包括了经理层的概念，包括了管理者的概念，也包括了科技人员的知识和技术的概念。所以，劳动力开始进入资本市场，它成为了一个开放性的市场，而且成了资本运营中的一部分，它可以转化为股权了。

　后来，我们在宪法更改过程中，允许土地有偿使用和买卖，也允许私人逐渐开始拥有和占有生产资料，这是在我们的宪法和党文件中开始发生变化的一部分。那么，实际上生产资料所有制也变成了资本市场的一部分。从地产商来说，最大的资本市场实际上不是金钱，而是土地，就是因为生产资料土地可以转化、可以买卖、可以流通，因此它形成了广义资本市场的最重要的一部分。

　另外就是无形资产，近两年我们开始谈到了品牌意识，谈到了五百强，就是因为在我们传统的观念中没有经营，没有品牌，所以品牌不能形成资产，也不是资本。那么在市场竞争中逐渐优胜劣汰，开始出现了无形资产，那么就开始出现了知名的品牌，那么比如说海尔打入国际市场等等，像我们的微波炉，这时候实际上无形资产已经形成了广义的资本是市场的一部分，因此中国市场也出现了品牌的评级问题，品牌值多少钱，实际上就是把无形资产变成了金钱的一种转化，开始有价。由于资本概念在扩展，因此所有可能产生财富和创造未来收入流的这些东西，都会变位资本，因此谈资本运营的过程中，我们要注意资本和资产是互相不断的转换的，特别是对房地产商来说，房屋本身它是一种商品，同时是一种消费品，还是一种投资品，今天对一个人来说，房子可能是资本的一部分，有的人认为它是资产的一部分，但是在你作抵押贷款的过程中，它就变成了资本的一部分，是相互运营的阶段，那么这种相互转换是我们广义资本市场的特殊概念。

　那么，我们先说金融市场最基本的融资手段，这个可能是大家实际操作中可能最关心的。

　第一个概念就是融资，融资可能分为间接融资和直接融资，间接融资是指什么呢？通常我们是指通过中介机构取得的资金是间接融资，就是第一手资金不是你拿到的，而是别人拿到的，比如说银行，通过银行取得的都是银行之间通过客户取得的资金是间接融资，那么然后通过银行和中介机构之间取得的融资是间接融资。

　那么另外一种就是直接融资，直接融资就是我们进行金融的过程中是直接要面对所有的投资人所形成的融资关系，这种融资关系涉及的面很多了，最常见的我们通常所接触的是间接融资，间接融资大概就是银行的一些贷款，这个可能所有的经营者都遇到过，也就银团的贷款，银团就是无数家金融机构，有的是银行、有的是投资基金所组合成的贷款，也有企业之间的贷款，通常我们最常见的用信誉担保取得的这种银行贷款，由抵押取得的贷款，抵押贷款通常大家都知道房子可以进行评估，然后推动评估的价格去取得抵押贷款，其实实际上大多数抵押贷款不是根据房屋的价值，而是通过经营房屋而产生的收入流这是产生房屋贷款的条件，通常在国际上如果我要建一个酒店，这个酒店拿去抵押，那么如果简单用价值来抵押的话，银行会给你打折，你这个产品可能有折旧的问题，经营破损的问题，他可能带给你七手。但是如果按收入流算的话，我一百万的一个酒店或者商场，我的出租租金可能会高于100万，每年如果是10％，我贷一个10年以上贷款的话，每年的收益率高于100万，那么银行可能根据收益流计算的时候，可能给你100万美元的贷款，而不是200万美元的建屋抵押款，那么在抵押贷款的时候，有多种收入形式。

　我们最常见的还有优惠的政府贷款，包括国际的和国内的，有可以贷款、专项贷款和技改贷款等等，房地产里面最常见的就是煤改气，不管从政府和发展商都有一些人获得过。还有就是搭桥，也可能因为临时的借贷过程形成搭桥贷款，委托贷款和间接贷款等等。我们现在遇到的一种方式就是最常见的住房按揭，这种实际上不是企业的行为，因为你企业并不支付利息和成本，但是很多企业在资金可以支持的时候，就以个人职工的名义把房子直接买掉，然后转化一种银行贷款，这种情况也是在我们现有的这种小的发展商资金遇到困难的时候，常常出现的一种融资情况，实际上你把个人的按揭转换成了企业对银行的一种负债。

　第二种就是直接融资，直接融资有私募公募各种不同情况，这里头可能就是大家认为可能企业更需要发挥作用的一部分，通常我们说最直接的融资是股权，用股权产生了直接融资的形式，我们现在流行的是上市公司的流通股，这是股权直接流通的形式，那么它是在公开的交易市场有交易规则的条件下自由流通的股权。第二种是非市场流通的，就是非上市公司的但是可以自由转让的一部分股权。为什么我们说它是非市场流通的呢？就是说我们一个股份制公司，政府明文固定允许你的股权可以自由的转让，但是不是在公开的市场中进行的流通，所以是非市场流通的一种流通股。第三种一般情况下可以称为可转让带不是流通的，什么意思？就是我固定和某一个单位进行了合资，这种合资你说它不可以转让吗？可以转让，它可以变现，但是要找特定的对象，而不是在公开的市场上进行流通的一部分，而这种转让是对方都优先权，并且在某种情况下放弃了优先权以后可以转让，那么比如说中方和外方可以转让，他有特定的条件，比如说我中方想转让，我外方不同意，那么在这种情况下，我就可以收购，那么这就是一种流通了。

　那么现在大家基本上理解的是上市，不上市也可以形成流通的股本问题。

　那么第二种是债券，很多企业没有经历过债券，原来债券是半垄断状态，因为原来是通过计委和金融机构才能获得，那么当进入WTO以后，外资银行可以允许经营人民币业务的时候，那么债券可能是将来企业直接融资的一个方面，让老百姓买你的债券，原来华远是发行了两次债券，一次是在九十年代初，我们当时发的是10.1％的利息，而实际上我们国家连续三次的息涨息，那么这样的话，我的债券不但用一个低息的方式取得了，而且降低了融资成本。我们第二次的债券是前两年发的，是7.1％的债券，那么我们实际上就不合适了，因为中国降息了8次，那么我们实际上就高成本发了债券。那么这种债券是基本上采取的定息和定息的方式，那么是要国家审批的。

　另外一种就是可换股债，那么在国际上是非常多的，而且可换股债可以在市场上进行流通。我们现在的债券国债大部分都是上市债券，可以流通的一种自由买卖的债券，有些就约定好了这些债券是记名的或者不可转让的形式。可换股就是有选择性，我可以选择成换股票，那么可换股债券比一般的债券优势大一些，风险也小一点，但是通常可换股的债券利率都比较低，因为它可以通过转换成股票的时候取得一个高收益。

　还有一种是强制性的可换股债券，具有选择性的是有条件约束，比如说我股票价值达到了某一个发债时候的数字的时候，我就不还你钱，你必须买我的股票，另外一种是没有约定条件的，我前面说的是没有约定条件的，另外一种是有约定条件的，股票价值达不到我就还你钱，股票价值达到市场一定价格的时候，你就必须换成股票，我不给你钱，所以债券有多种形式。当然还有很多的衍生工具，我们国家就这几种，因为国家的债券市场没有完全放开。

　任股权券也一种方法，那么去年出现了信托法，那么目前这种方式还没有被大家认识，那么但是信托法出现以后，这种方式是可以运用了，那么这个是比我们当时的信托公司更现实的一种，那么包括私人和个人之间都可以采用信托法来实现自己的问题。

　那么另外就是基金投资，那么可以列为直接投资的一种，也可以列为间接投资的一种，因为基金是投资人购买的基金形成的作为中介机构的一部分，但是中介机构的发起人常常是基金的管理者，所以也是直接的股东，因此他可以借于两者之间。还有一种是延迟付款，这相当于房地产里面直接融资的一种方式，等于把资金转移给了其他单位或者是供应商，通过延迟付款的方式变成了一种特殊的融资。这是我们最常见的在资本市场的融资。

　那么国有企业最初的资本积累是怎么形成的？在八十年代我们出台的第一部开发企业管理办法中注册资本是虚设的，因为那时候要求的是全部是全民所有制，所以注册资金是假的。我们到九十年代后期才开始出现公司法，才要求注册资本是实投资本，实资本注册制，所以在以前我们当初在成立全民所有制开发企业的时候，注册资本是1500万，但是实际资本是零，没钱，靠什么呢？一个是靠以政府信誉为背景的银行信贷，因为那时候几乎所有的土地都是划拨，而所有的开发公司都全民所有制，都带有政府行为，银行也是政府行为，因此形成了以政府行为为背景的信誉而形成的信贷。再一种就是资金首先来自于预付款，那么在统建办开始在初期都是预付款的方式来作为公司土地运营的方式，那么靠的是什么？靠的是划拨所开发的权利，因为只有全民所有制的企业才能开发，只有获得土地的人才可以从事开发业务和建设。

　开发企业在最初的时候，因为是全民所有制，基本上是按55％的税率来计算，这个是由建行执行的，那么几乎所有的建行都成立了一个统建开发，那么他负责了开发企业的解利问题，因此所有的企业都为了避免解利，那么就拖着不卖掉，那么就把应该付的税收变成了盈余。那么我们国家的土地一种是按工程进度来结算，另外一种方法就是按工程竣工来结算，那么按照新的会计制度里头对工程竣工还提出了一个条件，就是你要有客户的入主，比如说香港给你发了入国纸以后你才可以赢利，如果是个体的和私有的开发商你仍然可以用这种方式，延期解利，当你不解利的时候你的所得税还可以延期上交，那么可以变成你的一部分，可以转换成发展基金。

　我大概说一下原来华远运行的经营模式和案例。我们在84年第一个成立的城市项目是西单社区的改造，第一个项目是华威大厦，实际上我们是用土地使用权的转换而形成的股权结构，当时的土地使用权是按照我们合约是25年分期支付，一年只交一年的钱，但是按照合作法的规定，我们把它转换成了一个综合的价格，就是按照25年的价格一次性变换成了股权，然后组织了合资公司，公司持有50％的股权，通过合资公司的外方在国际银团组织了12家国际贷款银团，由中国银行提供的担保，我们把公司的股权、建筑物以及公司的全部资产进行了抵押，转换成了中国银行的担保，贷了112亿美元，而且我们国家的总理李鹏和挪威的首相布蓝特夫人来出席签字仪式。那么我们通过经营逐年还贷，现在已经还清了全部的贷款，这是一种用土地使用权作为转换方式。

　第二个是华能大厦，那么下面是中国百货来租赁和经营。这个是我们以土地的三蒙一平条件，以上海和广州两个市政府进行的合作项目，那么确定项目的时候，可能还是江泽民和朱森林来确定项目。那么我们可能用土地开发的条件作为转换成了百分之二三十的股权，那么现在注册的条件是北京和上海从政府转换成企业来操作。那么这是我们最初的两个比较大的和比较早的操作方式。

　92年我们第一次发行的债券是2990万，利率是10.1％，而当时利率上调，我们少了4％的利息，这是第三种。

　在社会上引起最多关注的华远实际的经营操作是股份制改造，93年当我们拥有大量的用土地转换成公司股权和作为开发项目之后，我们开始进行了社会直接融资的股份制改造，把全民所有制公司变成了股份制公司，当时我们是1500万的注册资本，经过评估以后变成了8700万，我们占有当时公司35％的股权，而总股本的发行量是2亿5000万，这其中除了发起人的股权以外，拿出了8250万股议价发行，那么就是一股卖了两块钱，那么这样我们使1500万的注册资本变成了3亿3250万的净资产，这是我们第一步的变化过程。93年我们进行股份制改造以后，94年做了一个送二配三的增资扩股，原有股东每10股送了2股，然后每10股配送3股，不上市的公司，不流通的股票也可以议价发行，我们第二次发行的价格是2块5，只要你业绩好，我们第一轮的分红是9毛9分钱每股，那么这样就造成了我们可以用易价值来进行特殊形式的配故。

　那么第二步值得注意的是我们境外资本再投资的问题，那么当时我们扩大了52％的股权地吸收了7700万美元的外资股，这是与境外资本结合的第一步，然后我们第二步把外方的股权全部在香港接壳上市，当时中国的法律没有规定，所以我把中国的股权和外国的股权合并拿到境外上市，那么需要经过证监会的批准，那么直接把外资的股权到香港去上市不经过证监会的批准就可以，那么我们就直接到香港上市了，那么我们到香港就上市了红筹股，那么当时国家发现这种形式有点问题，那么就出了一个红筹股上市的文件。

　96年正式挂牌以后，97年我们就在境外发行了1亿7250万美元的可换股债券。金融危机之后，可换股债权在卢森堡上市减价，那么债券价格也在发生变化，我们发行的是比如说100元，金融危机之前债券涨到了112元，到金融危机最厉害的时候这个价格降老了4毛9分钱，就等于我花了4毛9还了1块1毛钱的债券，债券的交易我们大概实际上赚了将近3个亿，就是可换股债券融资的条件比较低，我们大概是2％的利息，那么我们当时约定的股票达到6块3的话必须换股，如果股票达不到6块3我们就必须还钱，后期的成本是很高的，但是金融危机实际上我们用几毛钱的代价就把钱还掉了。1亿7250万美元的可换股债我们最终大概用了8千万美元买回来了一亿多，还了一亿多的债。最后，可能要还的这一部分债就剩了不到五千万，就非常少。所以资本运营的过程中境外了境内有不同的操作方式，境外的衍生工具形成的资本运营方式会更多一些，发债我们不需要任何单位批准，国家也没有有关的规定。我记得同一天是中国银行在国际上发行了两亿美元的债券，上了中央电视台的头条新闻，而我们当时发了一亿7250万可换股企业的债券那么并不亚于中国银行发行的债券。

　同时我们在国内又以合资公司的名义发行了企业股债券，我们可能是唯一的一家，我们第一次发行是完全全民所有制，而第二次发行的企业债实际上是合资企业的企业债。然后就画了一个句号，我就把全部股权卖掉，去年大家可能从新闻中看到，我觉得我卖到股权这个事赚了多少钱并不重要，而是在于在地产行业里头唯一一个能走出资本退出的就是我，剩下的人打得不可开交，恨不得破产、打离婚什么的，而我们用了一种完全商业化的方式用股权的方式来做。我想这件事可以告诉大家，地产公司不仅是卖项目，卖公司可能比卖项目更好，他才真正体现了在资本运营中你可能更多要做的是卖公司，而不是卖项目。

　我与华润分手以后，我们在去年的12月30号正式成立了一个华远新时代房地产公司，重新组成了一个新的公司，注册资本是三个亿，当然我们还可以多注册一点，但是我们盈利上没有那么大，每股收益上没有那么大，所以我们注册那么大没有用。那么在这里头我可以给大家介绍几个可以给大家借鉴的案例：第一个案例就是我们用品牌和无形资产换了开拓房地产公司55％的股权，而持有了海润国际公寓这个项目，股权转让的时候我们没有花一分钱，就是因为我们的品牌经营、能力和无形资产的作用，就可以值这么值这么多钱，所以买股权和换股权的时候非要花钱吗？不一定，这就等于无形资产就可以变成资本运营的一部分。

　前两天就是18号我们与首旅签订了一个全面合作的协议，北京首旅集团是全民所有制的国家行业企业的集团，等于在北京有28家三星级以上的酒店，同时有自己的首汽集团，首汽的出租公司，大车的运输、小车的运输等等，还有自己的酒店管理集团等等，我们和他们签订了一个合作协议，而这个合作的基本条件也是以品牌为主和资金为辅而形成的一种合作，这种合作的结果是我持有了首旅本身可以具备地产开发条件的将近400万土地。那么，实际上形成的是以小搏大的一种杠杆作用，有的报纸上已经明确提出了这种杠杆作用的效率。那么资本运营的其中一个过程就是以小搏大这样一种转换。那么这是我们已经完成的两项。

　我们下一步可能要再进行一次社会直接融资的股份制改造，也是用品牌和社会效益，通过战略投资人之间的私募来扩大企业的资本实力，适时的进入公开股市的资本市场。到目前为止当我们发出这个信息以后，已经有很多基金和企业准备来成为我们的股东。那么，我们可以有一种充分的选择，我们可以选择张三的资金，也可以选择李四的资金。山东一个个体户跟我提出来，我有4个亿的钱，我都给你吧，那么新加坡投资基金说，我给你1个亿美元，但我只占30％。还有一些基金也提出来一些同样的想法。而我们所自己考虑，就是我必须要保证股东的满意回报。而在保证股东满意汇报嗯之的时候，我不可以一开始把自己的股权做得太大，做得太大我没有那么多项目，那什么来支撑我，我没有那么多利润回报我没办法那么干。那么大家知道，如果我们没有具备那么多马上开工的项目的话，我没有那么的钱，我也不能要。那么你品牌形成一定效益的时候，可以具备了转换成资本的条件，你在融资的时候这就是一个条件。那么对于房地产公司来说，你要注意到你要把资源形成一个最佳的配制，当形成最佳配置的时候你可能获得的效益是最高的。

　那么如果这样做我们所需要的运营基础，那么这个运营基础就是基本运营的基本条件，对于境外的投资者来说，可能最重要的就是需要有一个优秀的管理队伍，在国外的资本市场里面最首先评价的就是你企业的管理团队、管理队伍，你的组织能力、市场判断能力，那么在国内我们可能不太重视谁来当董事长、谁来当总经理，谁组成的董事会，那么在国外最重视的就是这个，那么可能在进行投资的时候首先谈的可能是你这个队伍如何如何，你的人如何如何。那么第二个就是企业制度，那么接下来就要谈你这企业有没有毛病，好的企业制度里面包括了你的股本结构，比如说我们在香港上市，其中有我们公司本身的优势问题，也有我们的股东结构好的问题，我们的股东结构里包括了一个是华润在香港很有名的一个中资企业，再一个就是高盛，非常有名的经营管理公司，第三个就是美国很有名的基金，那么这三个股东是做了一个非常好的支撑。另外一个就是看你的激励机制，大家可能从报纸上看到了，我当时的工资是你的年薪是700万，如果一个上市公司的经理我如果拿不到700万，没人敢买我的股票，因为你自己都可以对公司不负责任，公司对你没有任何的吸引力，为什么买你的股票呢？如果按香港的上市公司算我的年薪很低的，这是一个特定的条件，企业的激励机制和这些东西是相并联的，但是我可以告诉你，我的年薪不如我的任股权的收益，我的任股权的收益更广。这就是一种激励机制，这种激励机制在事先的约定中就要让投资者知道你有一个非常好的激励机制。

　另外就是财务是透明度的，那么信誉和财务透明度是所有的投资者最严的，我们当时审计的时候是国际上六大知名会计师事务所，那么当然这其中有一家倒了，那么当时用的是毕马威，就是要和安达信合作的一家世界上有名的会计师事务所，就是因为你的财务制度和你的透明度包括让所有投资者都看得清楚的一种明明白白的东西，如果毕马威会计师事务所认可了我的财务制度，认可了我的财务计算方式和债券债务包括

　不良资产的一些处理方式，那么国际的投资者才有可能给你投钱，如果你的财务制度老藏着搞一些东西的话，就没有人给你投钱。

　第三个就是市场经济的判断，要看你这个企业对市场的影响力，你的运营能力、知名度和市场占有率和信誉度，那么我们知道在上市过程中有一个推介活动，那么就是到所有的投资者那里去出自己，就是要推品牌，那么品牌的最大作用就是对信息的了解程度，最快、最短、最直接，比如说海尔，比如说长虹，大家马上就知道他是生产电视机的，而他的电视机质量是比较好的，你不需要了解其他更多的信息了，而如果我说这是一个土豆，那么你可能要先想想他是哪产的，然后想想他的特点什么样，那么这就不同了。而信誉度可能就是你融资成本高低的问题，那么也可能大家愿意一块钱买你，也可能愿意两块钱买你，为什么我刚才说除了新加坡资金还有美林等等很多资金愿意给我们钱，就是因为我们在过去的融资上市过程中证明我们是有能力运营，而且是赚了钱的，这是我们很重要的一个基本条件。

　另外对于一个地产开发公司来说，具有升值潜力的土地条件是非常重要的，再一个就是你要有一定的金融知识和操作能力，比如说我说可换股债券，当一个企业要发可换股债券的时候，你大概有四十多笔帐要算帐，比如说都要换成股票的话，你的股票是不是升值了，那么是不是你还是50％，那么相关的变量会产生很多，资产会发生很大的变化，那么换股之前是负债，那么换股之后就变成股了，那么当市价发生变化的时候，债券人也可能发生变化，那么比如说市场是3块，那么过一段时间是4块，那么4块钱可以卖掉，3块钱就要转化了。那么在资本运作过程中至少要了解到你的品牌值多少钱，怎样进行资本运作，那么可能还需要一点最基本的资金实力，最后就是开放的融资心态，就是你要开放的把你的股权融资给人家。

　我这个企业老认为我很好，但是你没有任何一个关联的企业的时候，当你用信用进行担保的时候，取得银行贷款的时候，或者说你要发债的时候，没有担保人是做不到的，比如说企业债券发债，国家也会要求你担保再担保，你如果说我有一个子母关系的话，由父亲给儿子担保，或者儿子给父亲担保，那么这个担保工具是谁呢？不能靠别人，得你自己去创造，如果你公司是有1500万注册资本，那么你就把它分成1000万和500万，当银行融资的时候可能就更有利于你融资。

　资本运营的最简单的几种办法：

　第一种办法就是傍大款，我们老说很多小姐去傍大款，其实在经营行为当中傍大款是我们成功的一个很重要的因素，完全靠自己做成功的事是很难的，靠卖身去换取资金，比如说我们把控股权放掉，本来这个企业我控股，现在把控股权卖给别人，实际上就是卖掉自己吧，简单的说就是用这种方法换取资金，而形成了资本运营的基本条件，实行资本势力的扩大。第二个扩大就是交叉信贷，用不同的银行产生的信贷，用张三的还李四，那么我们用一家银行贷款的时候，那么可能你的还款都是放在地里面，那么可以把我们需要的贷款分成五个四个，那么每次老能拿不断的钱去款，你可能也一个交叉贷款的问题。

　第三个就是利益交换，用己之长换己之短，也可能你在某一个上面有优势，比如说你取得土地有优化，获得你在取得规划上有优势，或者你在资金上有优势，或者在金融操作运营上有优势，等等，不管你在哪方面有优势，你都可以跟人家合作。那么我们现在的发展商在很多方面都是没有优势的，那么比如说自己建一个样板房，那么比如说人家过来拍个照学习学习，那么他就不允许人家拍照，那么实际上这种不开放的心态是很不对的。

　那么再一个就是你怎么把最好的资产给别人，实际上我们首先做的就是只有最好的资本别人才接受，你老想把最好的东西藏在自己兜里，把最坏的东西给别人，谁都不是傻子，弄个瘸子去给人家，五只比较健全的你藏在家里头，人家肯定不干，这种心态是我们大多数企业管理者嘴上不说，心里藏有的，不信你好好回忆一下，肯定是这样。

　那么另外一个就是创造工具，创造工具有很多种方式，当资本运营的时候你自己要创造一些工具来形成资本运营的条件，比如说华远集团我们有大量的金融资产投资，我们这个银行投了一点，我们在北京商业银行是第二大股东，在新华忍受人寿我们是并列的第二大股东，比如说我们在招商银行也是股东，你要形成一点金融资产，什么意思呢？你好象把这个钱投给银行了，然后这个金融资产常常可以抵押，常常可以贷款，所以你的现金流并没有什么损失，你无非由于付了点利息，但是银行的利息比你这个还高的话，并不影响你的操作，不影响你的运营。那么你可以把这个金融资产进行抵押，那么让其他的投资的人放心，因为你有金融资产，那么你可以把固定资产给银行作为抵押，因为抵押的过程中而形成你的一大工具，有的时候可能需要创造一些工具，持有股票、金融资产，某些保留的建筑等等，你要是干巴巴的就一张纸，风一吹就跑了，怎么会有人相信你呢，谁会跟你进行经营合作呢。

　第二个就是经营公司而不是经营项目，有很多的现象比如说我们并不知道这个公司经营者是谁，比如说大家都熟悉的潘石屹，那么潘石屹用什么公司建立的现代城你知道吗？那么他现在又做一个项目，可能又换了一个公司。那大家知道我现在建的项目，一看就知道这是华远的项目，那么现在我们就是要经营公司，不是经营项目，那么这样才能建立起自己的品牌，才能最后变成无形资产经营资本。

　那么下面我再讲讲资本的问题，尽管我讲了很多资本融资，你们不要误解，其实银行的融资是最便宜、最廉价的资本。另外一个就是如何要利用银行的钱，或者是要进行资本经营，最昂贵的资本是什么？就是你的品牌和信誉，当你的品牌和信誉被破坏的时候，你根本就没有资本运营的基础，所以最贵的资本就是你的品牌和信誉。

　银行的钱现在是怎么一个情况呢？我把2001年的情况给大家作一个简单的介绍，2001年房地产投资是6245个亿，增长了25.3％，占全国固定资产投资总额的22.4％，其中商品房住宅投资是4279亿，占全部房地产投资的68.5％，全国去年竣工的是2.25亿平方米，住宅占了82.6％，销售大概是1.8亿平方米，3860个亿，全国去年的住房按揭贷款是6398亿元，这里头包括了公积金贷款，占全国主任消费贷款总额的86％，是1997年的33倍，我们可以从这个数据里面看到金融的发展速度是非常快的，而对房地产的支持是非常大的，去年的银行个人住房贷款是占了5858个亿，而当年的一年之内，银行的按揭贷款是2282个亿，纪念的1—2月份是263个亿，去年银行对房地产企业的贷款是2.3个亿，那么银行大概是用于房地产按揭和企业的贷款是5个亿，那么进行融资最好不要忘记最好用的钱就是银行的钱。

　那么我今天要讲的就是这些，可能还要留一点时间给大家提问，那么谢谢大家。

　讲讲怎么傍大款？

　傍大款小姐要傍大款肯定自己要长得漂亮，然后你还得把自己打扮得干净利落一点，对于一个企业来说也同样，你先得把自己弄漂亮，可能我前面说的有几个基本条件，比如说你的股本结构、你的管理队伍、你的市场经营能力以及你的市场占有率等等，你的品牌意识，这个就是傍大款的基本前提，实际上路演干什么？我们到所有的投资者面前去表现自己，告诉你我能产生多少盈利。那么同样你长得不亮，然后说的是一口土话，你肯定是傍不上大款，这都是相通的东西。所以我觉得你如果不把自己的根本的东西弄得稍微有一点说得出去的实力的东西的话，你就不可能去傍大款，我现在傍大款我可以说我有我的品牌，我离开华润以后，我就告诉你，我这个华远要重新成立公司，很多投资者说你重新成立公司可以，我知道你长得很漂亮，我也知道你有能力把我这个钱生出更多的钱来，所以我愿意给你投资，这恰恰是一个基础，你要把公司的建设基础做好，你要有一定的土地储备来具备它的升值条件，我有这么多项目，告诉投资者这些项目是在CBD或者是在北京最好的土地地盘，那么它具有最良性的成本和最好的土地价格，这样你才能去傍大款。

　投资基金法的出台对房地产投资有何利处？

　投资基金法出台了之后就多了一个投资基金，不出台也同样有投资基金，那么这个不与你是否一定得等投资基金法。那么现在国际上的房地产投资基金已经非常大，其中进入国内的已经有十来个，现在最著名的就是汉斯基金，那么原来的停车场改造，在东直门外他也有自己的项目，这种大的投资基金进入中国的数量已经非常非常多了，在我们过去的境外融资和发可换股债券里面大部分都是投资基金投入的，关键是你能不能找到，你要想找到他，他要想找到你，就是有一个信息沟通的问题，而这个信息沟通你就必须要把自己打扮得漂亮，那么漂亮的小姐老是藏在黑暗的地方也不行，你得走到街上让大家看到，那么投资基金法如果成立了，在国内公开可能会更多一点，但是你别忘了用别人的钱常常是不太好用的，想用别人钱的时候别人会提一些条件，比如说你必须给我保证10％、20％的回报，或者是你得给我提供可行性报告。

　土地使用权开发方式和操作的问题，那么土地使用权可以转让吗？

　这个错了，我们最早是没有土地使用权的，是土地出让权，那么八几年的时候没有土地使用权合法的概念，和法律上所说的交传统的土地使用费，这不是一个概念，开发上你要开发的转让的不是土地，而开发成果，土地还是国家的，土地开发的结果还是单位的，你只是替他做了一个土地开发，比如说我只给你做了土地拆迁，那么我说的土地使用权是法律上规定的那种土地使用权。

　管理队伍最追求的五个职位是什么？为什么？

　我不认为管理队伍最重要的是五个职位，管理队伍最核心的就是老总，然后是你的一套创作班子、辅助人员，如果你的第一把手是党委书记，所有的投资者都不给你投资，如果说你的第一把手还需要除了董事会之后还要其他人批准人家可能也不给你投资。那么实际上在管理学上有这么几个阶段，一个阶段就是所有的经营者要为股东负责，第二个就是要把经营者的权利和股东的权利相结合，另外一个就是把职工的和股东的权利相结合，那么最后都归结到所有的人都对股东负责，因为股东是主人。这个管理队伍关键是在于你产生核心的魂，那么比如说万科，万科大家都知道王石是魂，王石指到东这个队伍就打到东，指到西就打到西，而不能说出现一支队伍不听王石的。那么任何企业这个核心是最主要的。

　当年的华远您到后期只任董事长，那么新华远您是否打算请职业经理人作总经理呢？

　这个我们在网上已经发布过消息，新闻也发布过，我们肯定要请一个不管是职业经理人也好，还是自己培养专业人士也好，来当总经理，我们现在在网上和猎头公司已经在挖总经理，但是猎头公司给我们提供了一些人，我们都不太满意，在座的如果有人自认能当华远总经理，我们也欢迎你来。

　你今年准备开发什么项目，你今年的开工项目和销售目标？

　我今天开发的项目是海润花园，那么在规划局没有批准和合同没有签约之前，我们还不能公布，但是我可以告诉大家，我们今年会不少于30万的开工，那么在一个公司在刚刚开业不到一年的时间开工30万的话，是非常不容易的事情，那么明年我们会超过50万，后年会超过80万，那么明年我们会超过20个亿，后年我们会超过30个亿，我们大概是这么一个安排，那么如果我们和手底下人的合作和其他单位的合作更好的话，我们可能会退出这个目标，那么今年可能准备上市的是5个。

　提问：

　任总，你的资产运作很多成功的事例是不是在你改成股份制，公司体制上改制以后更明显？

　回答：

　我刚才举例子的时候，前头第一个用的是华威大厦，第二个是华能大厦，这都是我在股份制之前运作的方式，实际上华威大厦大家可以看见在西单，总的建筑面积是六万多平方米，那么实际上我们也没有投资多少，那么我后面也列了很多跟股份制有关系的，那么在融资工具里面我第一个直接用的就是股权，所以股份制改造是现代企业当中的一种方式，从现代国际上的股份制来说，一种就是纯所有制，那么第二个就是八几年以后形成的合伙人制，现在我们的会计师事务所、建筑师事务所都是采取的合伙人方式，这是以个人的智力为主要因素采取的合伙人制。另外一种就是叫做现代企业制度，从经济学理论来说，现代企业制度就是公众公司，就是大家共同管理的一个公司，共同投资的一个公司，那么这里头就涉及到股权问题，实际上最早的股票是在一百年以前，那么拥有资本的时候，这种资本主义社会更更多的是用股权来界定股东之间的关系和资本运营的关系，那么我们公司法不符合股份制法，公司法有很多缺乏，不能满足一个完全股份制公司的要求。我们最早实行的是在八十年代末期用的叫做股份制管理办法这个问题。那时候开始形成了大量的股份制，而我们的股份里头允许不允许私人持有股份和私有公司的时候，我们那时候是员工持有计划，那么中国一直在股份制问题上一直都是一个模糊的概念，那么但是在国际资本市场上面股份是最基本的，叫做产权清晰，那么实际上股份制最基本的就是产权清晰，那么全民所有制人家不给你投资就是因为产权不明晰，那么不知道是张三还是李四，所以人家不给你投。那么股份制是衍生资本最多的，那么除了技术资本问题以外、无形资本问题、人力资本问题以外，那么股权才能形成价值化，那么如果不形成股权很难把无形资产价值化，那么这里头我们很重要的一条就是股份制改造和国际资本市场相结合这两种运用的是最多的，我前前后后在国际上拿回来的是6亿多美元，那么6亿美元对于一个公司来说是一个很庞大的数字，如果更成功的话，从我们集团来说我们前后拿到了12亿7000万美元，在房地产公司是6亿美元，在其他的行业里面我们有6亿多美元，在房地产公司里面要用各种的方法在国际上吸引大量的资金，然后在境内也可以通过各种方法来融得资金。