理财规划-项目四-任务二-教案

　任务十一

　编制个人住房规划

　〖教学思路〗

　本任务通过任务描述、任务分析和任务实施，引领学生认识个人住房规划，学会测算个人支付能力，选择适合的住房抵押贷款，准确计算住房抵押贷款的还款金额，编制住房规划。

　〖教学准备〗

　个人理财案例资料，课件资料 〖教学内容〗

　11.1 任务描述与分析 11.1.1 任务描述 张先生，24 岁，本科毕业，外企技术人员，月收入 5000 元，每月房租 800 元，其他费用 1200 元；现有银行活期存款 7 万元，无负债；计划在 2 年后买房，5 年后买车。

　11.1.2 任务分析

　1.张先生财务状况分析 （1）张先生每月可储蓄 3000 元，储蓄率=60%，收支基本合理；

　 （2）张先生目前资产较少，因此要为购车和购房计划作好储蓄计划；

　 （3）现有资产全部是活期存款，有必要合理配置以提高收益；

　 （4）张先生需要购买保险。

　2.住房计划分析 （1）考虑租房成本、房价水平等因素，做出租房或购房的选择；

　（2）单身期间住房不必太大，可选择经济实用的单身公寓或小户型，待未来收入提高或结婚成家时再换较大的住房；

　（3）购房时善用银行住房贷款，发挥融资杠杆效应； （4）贷款购房时房屋价值的确定应考虑自己支付首期款及未来还款能力，不要使债务负担过高。

　11.2 任务精讲 11.2.1 什么是住房规划

　住房规划包括租房、购房、换房与房贷规划，规划是否适宜，会影响个人/家庭整体财务状况与现金流量，必须相当慎重。住房规划流程如图 11-1。

　11.2.2 为什么要进行住房规划 住房规划的重要性体现如下：

　（1）防止房屋购入后无力负担按揭贷款。

　在衡量房贷按揭的负担能力时，必须要考虑还贷金额占家庭月收入的比例。房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过 25％到 30％；房屋月供款加上其他 10 个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在 33％到 38％之间。

　此外，还要考虑每年总会有些意外支出会影响房贷支付能力。对于工作收入会随业务量大幅变化的人来说，应以较保守的收入，来衡量贷款负担能力，才能稳健购房。

　（2）拟定合理的住房计划。

　由于个人/家庭在生命周期的不同阶段对居住有不同需要，所以，购房时要配合负担能力，根据家庭生命周期循序渐进地购房、换房。

　（3）迫使个人/家庭有目的的储蓄。

　购房规划通常计划的时间较短，多在 5 年以内，因此在短期内为购房需求而储蓄的压力较重。个人/家庭根据购房规划制定首付款及购房后还贷款的储蓄目标，可以达到控制消费、强迫储蓄的功效。

　（4）规划购房现金流量，科学地选择贷款计划。

　愈早开始每月储蓄作购房基金投资的人，购房时可有较多自备款，相对减轻未来的贷款负担。若未能事先规划购房现金流量，将无法选择最低的贷款配合，且增加房贷负担。

　11.2.3 购房或租房的决策 1.购房或租房的优缺点 购房与租房的居住效用相近，但各有利弊，购房与租房的优缺点如表 11-1。

　表 表 11-1

　 购房与租房的优缺点分析

　优点 缺点 1.购房 对抗通货膨胀；强迫储蓄累积实质财富；提高居住质量；信用增强效果；满足拥有自宅的心理效用；同时提供居住效用与资本增值的机会。

　缺乏流动性，要换房或变现时，可能要被迫降价出售；维持成本高；赔本损失的风险，包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。

　2.租房 有能力使用更多的居住空间；比较能够应对家庭收入的变化；资金较自由，可寻找更有利的运用渠道；有较大的迁徙自由度；瑕疵或毁损风险由房东负担；税负较轻；不用考虑房价下跌风险。

　非自愿搬离的风险；无法按照自己的期望装修房屋；房租可能增加；无法运用财务杠杆追求房价差价利益；无法通过购房强迫自己储蓄。

　2.购房或租房的决策方法 购房与租房的决策方法主要包括年成本法和净现值法。

　（1）年成本法。

　年成本法是指通过比较购房与租房的年成本，选择成本较小的方式的一种决策方法。

　购房的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），公式如下：

　购房年成本= 首付款× 机会成本率+ 贷款余额× 贷款利率+ 年维修费及税金+ 折旧 租房的使用成本为房租和租房押金的机会成本。公式如下：

　租房年成本= 租房押金× 机会成本率+ 年租金 购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低，如果将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升。

　☆ ☆ 例题 11-1 ☆

　某地区一套 100 平米的房子，均价每平米 10000 元。如果购房，需要首付 30 万元，另贷款 70 万元，贷款利率为 7%，房屋每年折旧 2%。如果租房，每月租金为 4000 元，押金 3 个月。假设购房首付款和租房押金的机会成本为 5%。

　请使用年成本法做出购房与租房决策。

　解：购房与租房成本分析如下：

　购房年成本=300000×5%+700000×7%+1000000×2%＝15000+49000+20000=84000 元 租房年成本=4000×12+4000×3×5%=48000+600=48600 元 租房年成本较购房年成本低 35400 元（84000-48600），月差 2950 元，因此租房。

　但是，年成本法只是基于当前状况的一个比较，在购房或租房决策时还应考虑将来的其他因素的改变，例如，房租的变化趋势，未来房价涨跌的预期，房贷利率走向等等。

　（2）净现值法 净现值法是指在固定的居住期间，将购房及租房的现金流量还原至现值，比较两者的现

　值的一种决策方法。计算公式如下：

　 • 其中 NPV 为净现值 • t 为年份数 • CFt 为各年的净现金流 • i 为折现率。

　净现值计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。

　如果不考虑在同一个地方住 3 年以上，最好还是考虑租房。因为，3 年间房租涨升的幅度一般会低于房贷利息的负担，若购房者有装修又只住 3 年，折旧成本太高。

　3.购房或租房决策的影响因素 购房或租房决策的影响因素包括：

　（1）房租成长率，房租成长率越高，购房越划算。

　（2）房价成长率，房价成长率越高，购房越划算。

　（3）居住年数，居住时间越长，购房越划算。

　（4）利率水平，利率水平越高，租房越划算。

　（5）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，租房越划算。

　（6）租房押金，押金水平越高，购房越划算。

　11.2.4 个人购房支付能力的测算 若决定购房就要衡量目前的能力，根据计划购房的时点、房屋坐落面积及购房者的经济能力等，测算个人/家庭可负担的房价，决定买哪种类型的住房。具体方法包括年收入概算法和目标精算法。

　1.年收入概算法 年收入概算法，测算可负担房价。购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以通过下列公式概算可负担的房屋总价。

　可负担首付款＝目前年收入× 负担首付的比率上限× 年金终值系数（n= 距离购房年数，r= 投资报酬率或市场利率）＋目前净资产× 复利终值系数（n= 距离购房年数，r= 投资报酬率ntttiCFNPV0) 1 (

　或市场利率）

　可负担房贷＝目前年收入× 复利终值系数（n= 距离购房年数，r= 预估收入成长率）×负 负担首付的比率上限× 年金现值系数（n= 贷款年限，r= 房贷利率）

　）

　可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷 可负担房屋单价＝可负担房屋总价÷ 需求面积

　☆ ☆ 例题 11-2 ☆

　方先生年收入 6 万元，预估收入成长率为 6%，40%为储蓄首付款的比率上限。目前净资产为10万元，打算5年后购买面积80平方米的房子，投资报酬率为 8%，贷款年限为 20 年，利率为 7%。

　请问：方先生可负担的房屋总价和房屋单价各是多少？ 解：可负担首付款=60000×40%×5.667（n=5，r=8%的年金终值系数）+100000×1.469（n=5，r=8%的复利终值系数）=136008+146900=282908 元 可负担房贷款=60000×1.338（n=5，r=6%的年金终值系数）×40%×10.594（n=20，r=7%的年金现值系数）≈340195 元 可负担房屋总价＝282908+340195=623103 元 可负担房屋单价＝623103÷80≈7789 元 2.目标精算法 按想要购买的房屋总价计算每月需要负担的费用：

　欲购买房屋总价＝房屋单价× 需求面积 需要支付的首付款＝欲购买房屋总价× （1 －按揭贷款成数比率）

　需要支付的房贷＝欲购买房屋总价× 按揭贷款比率 每月偿还的贷款本息＝需要支付的贷款部分÷ 年金现值系数（n=， 贷款年限，r= 房贷利率）÷12 列出需要居住的面积与期望居住地区的价格，决定购房目标当前的总价，估算房价成长率，估算购房时的房屋总价，确定可配置在购房上的资产与储蓄的比例。计算该投资的终值是否足够支付届时自备款；计算购房后每月储蓄是否足以负担房贷本利摊还额；计算资产应如何配置才能达到所需的投资报酬率。

　☆ ☆ 例题 11-3 ☆

　 李先生所在城市房屋均价 8000 元/平米，李先生欲购买 100 平米的房子作为婚房，按现行政策，可三成首付，贷款七成，贷款利率为 7%，贷款期限 20 年。

　请计算李先生购买房屋后每月需负担的费用。

　解：欲购买的房屋总价=8000×100＝800000 元 需要支付的首付款＝800000×30%=240000 元

　 需要支付的房贷＝800000×70%=560000 元

　每月偿还的贷款本息＝560000÷10.594（n=20，r=7%的年金现值系数）÷12=4405元 11.2.5 个人房屋抵押贷款 个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种用途。个人房屋抵押贷款包括个人住房公积金贷款、商业银行个人住房贷款、组合贷款。

　1.住房公积金贷款 住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由各地住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。贷款须由借款人或第三人提供符合各地住房公积金管理中心要求的担保。担保方式有抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证等。

　住房公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。值得注意的是，不是所有的公积金中心都提供以上类别的贷款，需要先咨询当地住房公积金管理机构。

　在目前的政策下，确实需要购置房产的家庭，建议尽可能采取公积金贷款的策略。各地住房公积金管理中心的具体规定不尽相同，下面以北京地区为例，介绍住房公积金贷款申办的流程，贷款利率、期限、额度的具体规定，借款人的条件及公积金贷款的条件等，以供参考。

　（1）住房公积金贷款资格条件。

　借款人须具备下列条件：

　 具有合法有效身份；  具有完全的民事行为能力；

　 具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；  购买、建造、翻建、大修自住住房；  具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；  符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；  提供委托人认可的担保；  借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；  符合委托人规定的其他条件。

　 住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一：

　 购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户 12个月（含）以上，申请贷款前 6 个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

　 购买非政策性住房的借款申请人，原则上申请贷款前 12 个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

　 借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

　※ 对于购买政策性住房的借款申请人不受北京住房公积金缴存时限限制。借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态条件即可申请住房公积金贷款。

　（2）住房公积金贷款利率、贷款额度及年限确定。

　住房公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，目前，1～5年期限住房公积金贷款年利率为 3.75%，6～30 年期限贷款年利率为 4.25%。

　公积金中心会严格按照中国人民银行的要求对利息进行调整。目前人民银行的调整习惯是，住房公积金贷利率调整，对于已发放的贷款，由利率调整后的第二年开始，还贷款利率按照调整后的利率执行。对于已提出贷款申请但还未发放的贷款则自贷款发放之日起即执行新的贷款利率。

　表 表 11-2

　北京住房公积金管理中心住房公积金贷款等额均还月还款额参考表

　贷款 期限( 年) 贷款年利率 (%) 月均还款额( 元)

　 ( 借款 1 万元) 1 3.75 850.36 5 3.75 183.04 10 4.25 102.44

　15 4.25 75.23 20 4.25 61.92 25 4.25 54.17 30 4.25 49.19 住房公积金贷款额度与借款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积都有关系。一般不超过购房合同金额的 70%。目前，贷款最高限额各地住房管理中心有不同的规定。北京公积金单笔贷款最高额度为 120 万元。

　北京市借款人的贷款期限最长可以计算到借款人 70 周岁，同时不得超过 30 年。

　（3）住房公积金贷款首付款比例的要求。

　北京公积金贷款首付款的相关规定：自 2010 年 11 月 29 日（含）起，新受理的个人贷款业务的借款申请人属于购买首套自住住房的，应按照以下要求办理：

　 房屋套型建筑面积在 90 平方米（含）以下的，首付款比例不得低于 20%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的 80%。

　 房屋套型建筑面积在 90 平方米以上的，首付款比例不得低于 30%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的 70%。

　自 2011 年 2 月 18 日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金个人贷款（含个人住房组合贷款），首付款比例不得低于 60%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的 40%。

　（4）住房公积金贷款的申办流程。

　 图 图 11-3

　北京 住房公积金贷款的申办流程 （5）住房公积金贷款还款方式。

　北京住房公积金贷款 2005 年以前申请的还款方式为等额月均或等额本金还款方式的贷款，目前还款方式尚无法转换。2005 年以后申请的公积金贷款，均已采用自由还款方式，您可在不低于最低还款额的条件下，根据自身财务状况，自由的安排自己的还款进度及影响的利息支出。

　小提示：

　自由还款方式下，每月支付的利息是由当月剩余的贷款本金乘以当时的月利率，多还的均为本金，在下一月还款时就不再计算利息。所以，您每月的还款越多，下月起支付的利息越少。

　（6）住房公积金贷款查询、预约还款流程。

　小思考：住房公积金自由还款方式下，怎样还款才能节省利息？

　图 图 11-4 北京 住房公积金 个人贷款 查询 、预约还款 流程图

　（7）住房公积金贷款逾期的处理。

　北京住房公积金贷款发生逾期贷款可任选以下两种方式进行处理：

　 在合同约定的还款日偿还。可以通过 96155 语音电话委托系统或本人持身份证到贷款业务柜台将月还款额调整为大于等于还款金额（逾期贷款本息+最低还款额+还息），并在扣款日前将还款金额存入还款账户中，就可在合同约定还款日偿还逾期贷款。

　 在非合同约定的还款日偿还。携带本人有效身份证明原件到管理中心贷款业务柜台申请办理，贷款经办人员会告知应偿还的逾期金额（逾期本金、利息、罚息）并指导办理相关手续，您应确保在拟定的偿还日期前将还款金额存入还款账户中。

　2.商业银行个人住房贷款 商业银行个人住房贷款是指购房者以所购房屋作为抵押品而从商业银行获得贷款，购房者按照购房借款合同中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款者违约，银行有权行使抵押权或收回房屋。下面以工商银行为例，介绍商业银行个人住房贷款业务。

　（1）适用对象。

　借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在 18（含）--65 周岁（含）之间，并且具有良好的信用记录和还款意愿。

　（2）特色优势。

　 贷款期限长--最长期限可达 30 年。

　 贷款额度高--最高贷款金额可达到所购住房市场价值的 70%。

　 融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。

　 还款方式灵活--为您提供多种还款方式及特色还款服务，借款人可根据需求自由选择。

　 贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。

　 贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。

　（3）申请资料。

　申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料：

　 借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明；  借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；

　 借款人经济收入证明及职业证明；  借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》或《购买商品房合同意向书》；  房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，或银行存款凭条。

　 贷款人要求提供的其他文件或资料。

　（4）贷款期限。

　贷款期限最长 30 年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过 70 年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。

　（5）贷款利率。

　贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动。

　（6）还款方式与服务。

　个人一手住房贷款可采用以下还款方式：

　 等额本息还款法。是指在利率水平不变的情况下，贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

　 等额本金还款法。是指在利率水平不变的情况下，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

　 按周（双周、三周）还本付息还款法。以等额本息或等额本金还款法为基础，以 7天或者 7 天的整倍数作为还本付息的周期，周期最短为 7 天，最长不超过 21 天（含）。

　

　 “随心还”还款法。在合同约定的还款期内，以等额本息法计算的还款金额作为每期最低还款额，在此基础上可随意增加还款额，实现提前还款。

　

　 “入住还”还款法。在购买产权房或购买与工行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时，可在所购房产入住之前，暂缓归还贷款本金，仅归还贷款利息。

　目前最普遍、最常用的还款方式是等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法每月还款金额相同，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。缺点是利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等额本金还款法高。等额本金还款法比较适合在还款初期还款能力较强的客户，如果希望通过初期多还款以缓解未来还款压力的话，可以选择这种还款方式。此外，如果还有其他特殊的还款计划需求，可以考虑商业银行提供的特色还款方式。

　在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上宽限 10 个自然日。

　（7）操作指南。

　业务流程图：

　图 图 11-5 工商银行个人住房贷款业务流程图 （8）贷款结清 贷款结清包括正常结清和提前结清两种。正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；提前结清：在贷款到期日前，提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向工行提出申请，由工行审批后到指定会计柜台进行还款。

　对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，提前还款较划算。

　提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。

　贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由工行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

　 受 小提示：是否提前结清贷款要视具体情况而定，如果目前在享受 7 折房贷利率优惠、等额本金还款已过 到中期、等额本息还款已过 1/3 ，或是具有其他投资机会，能获得超过房贷利率的收益，就没有必要提前结清贷款。对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，适合提前还贷。

　小思考：如果你有房贷，你会考虑提前结清吗？

　3.组合贷款 个人住房组合贷款，是指借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分由银行提供配套的住房商业性贷款支付。

　（1）贷款额度。

　组合贷款额度是指根据本人住房公积金月缴存额核定出住房公积金贷款的可申请额度，其剩余款项再申请个人商业贷款。

　（2）贷款期限。

　各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，贷款时请向当地住房公积金管理中心咨询。需要注意的是组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限必须一致。

　（3）贷款利率。

　公积金贷款按个人住房公积金贷款利率执行。组合贷款的商业性贷款部分按照商业银行个人住房商业贷款标准执行，住房公积金贷款部分按个人住房公积金贷款利率执行。

　（4）还款方式。

　借款期限在 1 年（含 1 年）以内的，采用到期一次还本付息方法。借款期限在 1 年以上的，可采用等额本息还款法、等额本金还款法和当地住房公积金管理部门认可的其他还款方式。具体还款情况可以使用房贷计算器计算。

　（5）操作指南。

　组合贷款业务流程图：

　图 图 11-7 工商银行组合贷款业务流程图

　4.贷款规划分析

　 （1）单身期。

　 选房思路：选择租房或者是购买 50 ㎡-70 ㎡左右的小面积户型，这样将来无论是换房还是转作投资，都能较为机动。另外，目前处于奋斗期的单身族最需要的是便利，因此建议买带装修的，交通方便的房子，总价在 60 万元左右即可。

　 贷款计划：以总价 60 万元为例，首付最多需要 18 万元。由于单身时生活压力不大，建

　议早期多还一些，采用等额本金还款法，20 年期，这种还款方式前期每月支付得多，到后来越来越少。

　 （2）家庭形成期。

　选房思路：建议购买面积在 80 ㎡-100 ㎡之间实用率较高的楼盘，总价在 80 万元左右。有些楼盘 90 ㎡也可以做到三房，小两口即使结婚就要小孩也不要紧。所处区域应该处于两人的工作区间之内，假如实在无法做到两人兼顾，则一定要满足其中一人，另外一人可以考虑买车。考虑到生活需要，周围最好要有个大型超市及菜市场。

　贷款计划：以 80 万元为例，首次置业首付三成，即 24 万元，需贷款 56 万元。这个时期仍然建议使用等额本金还款法，早期还得多些，后期等到有了小孩时，还款压力就可以小一些。

　（3）家庭成长期。

　 选房思路：有孩子的家庭，负担就会相应重些，因此购房不能够太随心所欲，假如家庭有较多积蓄可付首付，那么可以考虑挑选一些市中心 120 ㎡-140 ㎡的中等户型，如果积蓄不是很多，又想要面积大一些，那么选择目标就要向镇街或二手房转移，总之购房总价最好不要超过 120 万元。另外，有孩子的家庭还要考虑楼盘周边是否有学校、幼儿园。

　贷款计划：以房屋总价 120 万元为例，假如是首次购买，首付三成是 36 万元，总共需要贷款 84 万元。因为孩子还小，负担较重，建议选择等额本息还款法，按 30 年还款期限。如果购房者感觉贷款压力不大，还可以考虑几年后提前还贷。

　11.2.6 换房规划 1.换房能力概算 换房能力概算主要考虑换房的首付问题，计算公式如下：

　需要首付款= 新房净值- 旧房净值= （新房总价- 新房贷款）- （旧房总价- 旧房贷款）

　☆ ☆ 例题 11-4 ☆ 张先生计划今年换房，旧房价值 50 万，贷款尚有 20 万，新房价值100 万，拟贷款 50 万。

　请计算张先生若换房，需筹集的首付款金额。

　应筹首付款=（100 万元-50 万元）-（50 万元-20 万元）=20 万元。

　此时，要考虑的是，手边可变现的资产有无 20 万元，及未来是否有负担 50 万元贷款的能力。以 6%的利息来算，每月只付利息就要 2500 元，因此，月收入应在

　8000 元以上才考虑换房。

　购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用来购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。

　2.换房的步骤 （1）先买后卖。

　需要解决资金周转问题，必须先筹集首付款，而且需要负担资金成本。若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。

　（2）先卖后买。

　要解决出售旧房后无房可住的问题，通常要租房居住。因为租期不长，租金可能较高。如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。

　3.购房、换房的各种税费 （1）营业税及其附加（卖方）。

　个人购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过 5 年(含5 年)的非普通住房或者不足 5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税税率为 5%，城建税附加 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，共计 5.6%。

　（2）个人所得税（卖方）。

　所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率 20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的 1%征收。5 年以上普通住宅免交。

　（3）契税（买方）。

　普通住宅成交价的 1.5%，非普通住宅按买价征收 3%由买方承担；（符合住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上、单套建筑面积在 140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下等三个条件的，视为普通住宅）

　（4）交易费(各半)。

　6 元/平米，双方各付一半； （5）印花税（各半）。

　住宅类，暂免，但证件按件每件 5 元贴花。6.登记费（买方）：普通二手房住宅类为 80元/套，买方承担。

　（6）土地收益金（卖方）（代收）。

　房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的 2%计征。卖方承担。

　（7）查档费。

　50 元/宗。

　（8）评估费（买方）。

　评估价×0.5% 评估公司。

　（9）产权转移登记费。

　住宅及配套车库 80 元/本，共有权证 10 元/本。

　11.3 任务实施方案 1.购房购车方案 考虑到张先生所处的人生阶段，建议张先生：

　（1）购房选择价值 24 万元的单身公寓（40 平米，6000 元/平米）。首付 20%，即通过储蓄的方式自筹 4.8 万元首期款，向银行贷款 19.2 万元，按揭 20 年，贷款年利率 5.51%；

　 （2）购车选择价值 15 万元的中档轿车。

　首付 8 万元，向银行贷款 7 万元，按揭 3 年，贷款年利率 5.76%。

　 具体方案如下：

　（1）购房：从现有资产 7 万元中，划出 2 万元作为购房专款，在未来 2 年内每月准备1100 元，以 3%的年回报率计算，2 年后可支付购房首期款 4.8 万元。住房贷款 19.2 万元，20 年按揭，每月等额还款 1300 元。

　（2）购车：从现有资产 7 万元中，划出 3 万元作为购车专款，在未来 5 年内每月储蓄730 元，以 7%的年回报率计算，5 年后可支付购车首期款 8 万元。购房贷款 7 万元，3 年按揭，每月等额还款 2100 元。

　（3）未来 8 年的现金流量（假设收入、支出水平都按一定比例增长），见下表。

　未来 8 年现金流量表

　2.资产配置方案 时间 收入 房租 日常支出 购房准备 购车准备 购房还款 购车还款 可投资余额第0-2年 5000 800 1200 1100 730 0 0 1170第3-5年 7000 0 2000 0 730 1300 0 2970第6-8年 9000 0 3000 0 0 1300 2100 2600

　（1）活期存款：建议活期账户保留日均余额 8000 元，应对日常支出及紧急准备的需要。

　（2）货币市场基金：风险低，流动性强，预期年收益 3% 。建议将购房专款 2 万元、每月购房准备金 1100 元投资该基金，以保证 2 年后支付购房首期款。此外，可将每月可投资余额的 50% 以基金定投的方式投资货币基金，作为长期储蓄。

　（3）平衡型基金：

　风险适中，稳健成长，预期年收益率 7% 。建议将购车专款 3 万元、每月购车准备金 730 元投资该基金，以实现 5 年后支付购车首期款的目标。此外，可将每月可投资余额的 50% 以基金定投的方式投资平衡型基金，作为长期投资。

　3.保险方案 （1）张先生工作初期资产和收入有限，可选择中国人寿“人身意外伤害及附加意外伤 害急救医疗保险”。每份保单包括意外伤害身故、残疾保险金额 10 万元，意外伤害急救医疗保险金额 2000 元，附加意外伤害医疗费用保险，保险金额 1 万元。每份保单每年保费 130元，建议张先生购买 5 份，受益人为张先生父母。

　（2）随着张先生年龄和经济实力的增长，可购买中国人寿“康宁终身保险”，保单包括身故保险金额 30 万元、重大疾病保险金额 20 万元、残疾保险金 30 万元。保费每年 7000元，20 年交清，终身保障。