xxx商贸城建设管理调研报告

　xxx 商贸城建设管理调研报告 2018 年 4 月，市政府办公厅印发《长沙市“一圈两场三道”建设两年行动计划（2018-2019 年）》，将通过此项工作增强群众幸福感、获得感。开福区铺开156 个项目，全面启动了 15 分钟生活圈、停车场、菜市场和人行道、自行车道、历史文化步道（简称“一圈两场三道”）建设，居民群众的幸福感节节攀升。四方坪街道辖区内的 xxx 商贸城作为集农贸市场、小商品零售市场和餐饮服务于一身的重要便民生活配套，其规模大、品种全、价格优、交通便捷更是吸引了远近众多居民前往。但由于 xxx 商贸城地处农安小区，其经营管理中长期存在着各类问题，一直也是四方坪街道城市管理工作中的一大痼疾。为探索更切合 xxx 商贸城的经营管理方式，寻求破解管理困境的良方，四方坪街道成立专项调研小组深入xxx 商贸城进行走访，针对商户及顾客进行问卷调查，广泛走访兄弟街道，取经优秀管理方式、经营理念，类比福成社区农贸市场、江滨农贸市场等，深入挖掘现存问题，并从经营管理者和经营参与者两个角度梳理总结了 xxx 商贸城经营管理的相关意见建议，以供参考。

　一、xxx 商贸城经营管理状况 （一）

　经营。

　概况。xxx 商贸城始建于 2003 年，东起德汇路、西至车站北路，南起学堂园路、北至双拥路，属于红色渔场和农民安置小区，共有房屋 44 栋。商贸城安置区内菜市场于 2007 年由失地农民自发形成，面积约 61519.53 平米，市场现有门店 870 余家、流动摊担 800 多个，市场每天经营时间从凌晨 4 点到次日凌晨 2 点。早晨 4 点到 6 点是蔬菜批发时间、从 7 点到19 点是供应周边近 20 万居民买菜、购物时间。晚 19 点到凌晨 2 点是夜市规范点经营时间。位于停车坪 B10 栋和 A27 栋之间的 xxx 商贸城夜宵市场前身为收费停车场。经过花城社区（现属伍家岭街道管理）召开党员大会举手表决，报四方坪街道办事处同意后形成，由 2 名失地农民与花城社区签订合同并备有停车场公章，对停车场进行管理，自负盈亏，并制定停车收费标准。由于周边群体都是失业农民，当时周边经济也不发达车辆停放非常少，并且不能产生较好的效益，停车坪难以维持基本运作，故管理员报请花城社区批示改变经营模式，于 2010年开始对停车场管理操作模式进行改变，白天作为停车场由一人进行管理，晚间

　则作为夜宵摊点。最开始仅有 3 个夜宵摊点，由当地失地农民自主创业形成，随着城市的发展，道路的建设，交通的便利，人流量渐大，摊贩增加生意好转；花城社区并于 2011 年申报长沙市夜市规范点并得到审批，到目前为止已安排失地人员夜市经营户 10 余户。

　（二）管理情况。由于农民拆迁没有生产用地，为安排失地失业农民自主创业，市场管理人员均在失地农民中产生，以居民自治、自我管理、社区监督的模式进行管理。2009 年形成之初，共有市场管理员 9 人，由居民推选并报街道备案。2012 年由四季美景社区代为监管，目前为止现有市场管理人员 11 人。

　二、现存的问题● 度 （一）经营参与者角度 为了解消费者及市场经营者对于 xxx 商贸城的真实体验，调查组将调研分为了两个部分，一是针对消费者采取问卷形式进行调查，针对经营者采取走访询问形式进行调查。调研组共制作了 100 份纸质调查问卷，问卷分选择题和主观题，并在 2019 年 6 月 7 日上午 8 点 30 分、晚上 9点 30 分两个消费高峰时段，对前来农贸市场购物以及晚上前往宵夜的消费者进行随机问卷调查，共计发放调查问卷 100 份，其中农贸市场调查问卷 50 份，夜市调查问卷 50 份。共计回收有效问卷 88 份，其中农贸市场调查问卷 42 份，夜市调查问卷 46 份。经统计，农贸市场消费群体中 20-30 岁约占 4.7%（2 人），30-40 岁约占 11.9%（5 人），40-50岁占 33.33%（14 人），50 岁以上占 50%（21 人）；夜市消费群体中20-30 岁约占 43.47%（20 人），30-40 岁约占 41.30%（19 人），40-50岁占 13.04%（6 人），50 岁以上占 2.17%（1 人）。经仔细梳理归类，消费者及经营者反映的问题大致可归总如下四类：

　1. 环境卫生差。市场承担了周边近 20 万居民的日常生活采购，白天的农贸市场人流量非常大，“晴天喷臭的，雨天一脚咩黑的，四路子（四处）都是咪下（腐坏）的菜叶子。”调研组在市场随机采访时，一

　位 60 岁的奶奶的反馈让人印象深刻。当问及商户为何将菜叶果皮当街乱扔时，一位菜农户满不在乎的说“反正等下有人扫，我堆在店里逗蚊子，就丢出来了，反正大家都这样扔。”由于经营户素质参差不齐，已及清扫保洁不及时，市场卫生状况令人堪忧。

　2. 停车难。调查问卷中，约有三分之一的群众反映了农贸市场周边停车难的问题，由于商贸城地处农民安置小区，安置房一层基本都为门面，楼上四层为住户，楼栋间有限的停车位多已被住户圈占，若强行停车，部分住户则会划车、放气进行报复。开车前来买菜的只能将车违法停放在市场外的车站路沿线，早晨高峰时期沿线违停车辆基本占据了车站路 1-2 个车道，给本就通行压力巨大的车站路造成了更多拥堵。

　3.。

　市场规划乱。“卖菜的隔壁是卖鞋子的，卖鞋子的隔壁又是卖水果的，东一坨，西一坨，买点菜来来回回走，反正就是稀乱的。”“隔壁卖鱼的，污水老是会流到我店门口来，好邋遢，跟店老板吵了几次架，还是老样子，没办法，什么时候这些卖鱼卖鸡鸭的能搞到一坨去咯，烦躁！”对于市场规划混乱的抱怨，类似的话调研组听到了多次，据调研组实地观察，农贸市场 800 余家门店经营内容五花八门，且并无规范、专门的区域。商贸城店铺多在农贸安置房一层门面，由房屋户主自行招租，店铺经营范围不受控。

　4.。

　短斤少两现象。“„八两秤‟听过冒咯？电视台还报道过，但是有么子办法咧，都是这样子。”调研组通过社区工作人员联系，走访了 2 家存在短斤少两情况的摊贩，一家卖水产的老板明确表示“市场门面租金贵，水产品损耗高，加上电泵、增氧设备耗电，一个月电费都不秀气，我老老实实按称卖，我赚什么咧？再说大家都这样卖，我一个人老实会搞不下去。”在调研过程中，涉及短斤少两的投诉共有 11 人，约占 12.5%。

　度 （二）市场管理者角度

　通过走访，调研组了解到 xxx 商贸城现由商贸城居民自组自建的管理方主管，四季美景社区兜底监管，市场日常保洁归口金强公司负责，整治行动则由街道牵头负责。

　1. 管理资金不足。据四季美景社区主任反映：xxx 商贸城产生建筑垃圾较多，且夜间偷运、随意丢弃现象频发，需社区自行组织清理；xxx商贸城内部的南北通道增设护栏、市场经营划线、下水道疏通、路面修补、数字化管理等费用均由社区支出，社区管理资金严重不足。

　2.。

　管理难度大。市场的经营场地由于人员构成复杂，存在摊位出租、一摊多主现象，场地内搭建起天棚等诸多违法建筑，管理难度大。

　3. 无执法权限。市场的日常管理由市场管理方负责，社区兜底进行监管，由于市场管理方和社区并无执法权限，日常监管仅依靠监督提醒，对于经营者的约束力十分有限。社区环保专干说“社区按照要求，花了好大功夫说服夜市全部的门店、摊点都安装了油烟净化器，但是他们平时根本不开，到了有检查了就临时开一下，我们罚又罚不得，真的好无奈。”

　三、类比调研 为了解其他农贸市场及夜市的经营管理状况，调研组赴开福区芙蓉北路街道江滨社区及福城社区的农贸市场进行实地调研，并与社区负责人进行了座谈交流，吸取管理经验。

　1.。

　江湾生鲜农贸市场。地处江滨社区十号和七号农安地，2017 年建成，属于室内农贸市场，占地面积约 1700 ㎡，摊位 76 个，每个摊位都设置了水池，地面设计了排水明渠、暗渠。市场内蔬菜、肉类、家禽、水产、干货等功能区划分明确，而且实现了 Wi-Fi 全覆盖、干湿垃圾分离、内设食品安全检测室等功能。市场实行封闭式管理，门口设有立柱铁链，运货车辆限时出入。实际该农安小区内 79 栋房屋一层都为门面，在江湾生鲜农贸市

　场外围尚有其他经营门店，但均为饭店、水果店及生活服务类门店，该市场内易产生污水、垃圾及异味的门店均被统一集中至室内农贸市场中经营。另在市场外围，社区设立了一条长约 100 米的流动摊贩管理点，设立遮阳棚、置物案台，划分摊位，对市场内的流动摊贩进行集中管理、安置。农贸市场直接管理方为出资建设的股东，社区兜底监管，市场内卫生由市场管理方出资聘请保洁人员清扫，负责市场内过道清扫，保洁每日 7：00—8:30、13:30—14:30、19:00—20:00三个时间段进行普扫，坚持全天候保洁。社区成立物业办，由社区副主任、城管专干、协管员、食安专干共 6 人对市场进行监管。该农贸市场的最大特点是集中经营，条块化管理。将易产生污物污水的摊贩全部纳入室内农贸市场进行集中管理，不仅便于管理，对于消费者而言，能将想买的菜一次性买齐，避免了东奔西走，也更省时省力。然而，这种管理模式的弊端也较为明显，一是前期投入较大，据社区工作人员介绍，江湾生鲜农贸市场整体改造费用高，街道、社区无力承担。二是农贸市场摊位费用高，由于投资者要收回建设及管理成本，农贸市场内的摊位费用整体会略高于外围的门店，而租赁户则会选择提高菜价来填补高出的租赁费用，菜价的提升会使得市场对消费者的吸引力下降。

　2. 福城社区农贸市场。地处福城社区农安小区，占地面积 1500 ㎡，该农贸市场建成于 2010 年，由小区业主出资建设，共有 9 名股东。该农贸市场最大亮点在于其科学的管理模式，该农贸市场管理主体为市场经营方，社区进行监管，另成立了居民自治委员会协管。市场内的日常监管由管理方负责，市场共有 5 名管理人员，每 2 人/班，早 7:00 进入市场巡视规范经营。社区进行监管整治，每年社区投入市场的整治费用 3-4 万元，市场聘请的清扫保洁人员工资由社区进行发放，由居民自治协会对清扫保洁效果进行考核。市场管理中起核心作用的是自治协会，该自治协会 20 余名会员均为市场内的有威信、有号召力的热心居民，他们既是居民又是管理员，还是监督员。市场经营初期存在市场管理不到位、经营户不配合的情况，自治协会要求股东介入市场管理，配合社区工作，加强市场监管，并对市场经营户进行劝导。福城社区农贸市场的管理模式十分切合此类农安小区内的农贸市场，由于自治协会成员均是当地居民，更能服众，劝导更加到

　位，故社区的监管压力会减轻很多。但这对自治协会成员个人素质要求高，否则自治协会公信力将出现危机。

　四、建议对策 江湾生鲜农贸市场、福城社区农贸市场所处地理环境、人文背景皆与xxx 商贸城类似，有较多管理建设经验可供借鉴，调研组通过蹲点调研 xxx商贸城、开展问卷调查、走访调研江湾生鲜农贸市场以及福城社区农贸市场，与街道城管工作人员、社区管理人员座谈等方式，对农安小区内的农贸市场的管理方式进行了初步的探索，结合 xxx 商贸城实际情况，对 xxx商贸城的建设管理工作建议梳理如下：

　1. 建议分区进行条块化管理。xxx 商贸城的现有经营铺面全部由住户自行招租，经营品类不受控制。建议市场管理方吸纳专门的管理团队，对市场进行全面整体规划，对市场划区域经营，生鲜菜品集中一处，生活用品集中一处，餐饮门店集中一处，易产生污水、垃圾及异味的门店，在市场空地辟出专门的区域，集中经营，统一管理。建议在每个条块设立专门的负责人，将管理责任细化到条块，缩小管理难度。

　2.。

　建议成立民间协管机构。市场经营是三方行为，除去市场管理和政府监管，作为消费者的居民也应参与到管理中来，建议社区参考学习福城社区农贸市场管理模式，牵头引导成立民间的自治机构，从社区、商贸城业主、租户、经营户中选取有影响力公信力的人物，组建自治协会，协助社区监管，敦促市场管理方履职，协调各类矛盾。

　3. 建议分片区、分阶段进行全面提质改造。xxx 商贸城地处农安小区，各类基础设施薄弱，地下管网不畅通，承担居民的日常排污已较为勉强，对于农贸市场经营产生的污水污物已严重超荷。据了解，要对 xxx 商贸城进行全面整体的改造，费用高工程大，建议利用全市“打造 15 分钟生活圈”的契机，把 xxx 商贸城提质改造工作作为具有公益性的民生工程和实事项目，纳入城市具有公益性质的基础设施投资的范畴，分片区、分批次逐步对商贸城的路面、地下管网、配套设施等进行全面提质改造。