中国X砚文化村策划案

　中国 X 砚文化村策划方案

　 一、项目本身条件分析 1.1 项目地块分析 本项目在 X 州一路和沙湖大道交汇处黄岗镇白石村，北接 321 国道，南靠沙湖路，西临黄岗路，东依肇庆大桥及江滨东路。白石村是 X 砚文化起源地，历史给白石人留下了独有砚石文化痕迹和典故，现在走进白石村街头巷尾，仍随地可见家家户户雕砚壮观场面。深厚文化底蕴和成型 X 砚作坊村落成为白石村得天独厚一大亮色。本项目第一期开发土地紧靠 X 州一路及西江流域，水陆交通极为便利且首期开发土地平坦，极具开发潜力。

　1.2 项目经济指标 总建面积：22442 ㎡ 展览馆面积：8690 ㎡ 商铺建筑面积：13567 ㎡ 临时商铺建筑面积：1444 ㎡ 门楼建筑面积：70 ㎡ 商铺总数：341 间 交铺时间：8 月 31 日 装修期：9 月 1 日——9 月 30 日 开业时间：20XX 年 10 月 1 日 1.3 项目交通环境 X 州一路交通现况 X 州一路一直以来是 X 州郊区，是 X 砚商家加工、销售一条街，缺乏其它经营类别，所以商业气氛不浓厚，周围围绕关键是村落及自建平房，给人印象是脏、乱、差，且只有三条公交线路路径，交通情况不理想。直到 20XX 年 3 月 15 日开始，X 州一、二、三路全长 7.28 公里，改建工程正式动工，X 州路交通环境情况得到政府重视及改善。

　X 州道路交通网络改善 X 州大道、X 州一、二、三路改建：东起 321 国道新线，西至工农北路，全长 9.42 公里，路宽分别是 64、58、48 米，X 州大道在经过新 321 国道和三茂铁路时应采取立交处理，项目总投资 1.2亿元。

　现在，X 州一路花基大部已拆除。据了解，为提升道路等级，市城区已实施改造关键道路，侧平石将改用花岗岩，人行道也采取高质量、高级次行人道砖铺设。部分道路正在进行花基带、人行道及管道施工。工程将原来公路全部扩建成双向八车道宽 28 米沥青路。将原来一般沥青改铺为进口沥青；人行道全部改为用花岗岩铺设，两边最宽 10 米，最窄也有 5.5 米以上。

　肇庆交通枢纽 本项目在肇庆和其它市、县关键交通咽喉位置，连接国道 321 线（广州至成全部）、324 线（福州至昆明）、四连线（四会至连县）纵贯全境，和广（州）茂（名）铁路和西江、绥江水道交汇。连接全市 X 州、鼎湖、四会、广宁、怀集、封开、德庆、高要等八个县（市），贯穿全市近半数乡镇 500 公里环市公路已改造成为高等级水泥路，大大缩短了肇庆和发达地域时空距离。加上广肇高速公路、西江肇庆大桥已建成通车，现在到广州只需一个半小时，到深圳只需两个半小时。火车向东直通深圳和香港九龙，向西南在省内可直达湛江，省外可直达重庆。

　水路交通网络 本项目标二、三期紧靠西江流域，西江是径流量仅次于长江全国第二大河和肇庆出海口，被誉为“黄金水道”。全市拥有一、二类口岸 11 个、大小码头泊位 72 个，肇庆快船 4 小时可达香港，所以水路运输交通较便捷。

　小结：

　为肇庆东扩南连和珠三角接轨奠定良好交通网络条件 为中国 X 砚文化村落成提供有利交通枢纽 1.4 项目标 SWOT 分析 项目优势（Strength）：

　地理位置优势 独特地理位置资源优势（四大名砚之首 X 砚）起源地 历史文化优势 含有深厚历史文化底蕴——宋文化、砚文化 交通区位优势 位居 X 州和珠三角接轨咽喉关键位置 政府政策优势 X 州路扩建工程开展，使交通枢纽通畅 肇庆市委、市政府将中国 X 砚文化村纳入本市大旅游发展和文化产业发展关键项目 中国 X 砚文化村得到肇庆市市委、市政府资金和政策上支持 时机优势：

　肇庆市被中国人大颁发“中国砚全部”称号 功效计划优势 中国 X 砚文化村是现时肇庆砚行业中规模最大，档次最高旅游商业复合项目 建筑计划特点是建成仿宋代 X 砚专题旅游购物公园 建筑特色是宋代古建筑和现代商业建筑优化融合形成旅游、文化、商业三位一体现代文化旅游村落 经营类别含有鲜明肇庆特色 商铺间隔含有灵活性 本身塑造优势 粤西地域标志性项目，X 州区地标式建筑物 中国 X 砚文化村是中国文化瑰宝向外展示基地 列入世界吉尼斯之最“最大型 X 砚成品”展示景点 本项目是推进砚行业文化和经济融合和互动平台 中国 X 砚文化村是学生认识及学习砚文化天堂

　项目标劣势（Weakness）

　人流量及车流量较少 项目周围环境差，以平房、临建、工厂围绕 区域商业气氛冷淡 项目周围商业布局零、散、乱缺乏统一经营及统一管理 项目公交线路配套不足 项目标机会点（Opportunity）

　政府资源 经过市委、市政府对“中国砚全部”品牌宣传及打造，本项目能够借助其宣传攻势宣传本项目，节省广告费用 市委、市政府投入 20XX 万，改造白石村村容村貌，有利于中国 X 砚文化村和白石村有机融合，形成古文化产业旅游点，不仅能够增加村民收入而且淡化村民对中国 X 砚文化村抵触情绪，从而达成双赢目标 本身塑造资源

　中国 X 砚文化村打造成旅游商业复合地产旅游购物公园，势必成为继星湖、鼎湖以后肇庆必游旅游新景点 X 砚博物馆落户中国 X 砚文化村，有利于宣传中国砚文化及为砚行业、文房用具行业提供全方位信息交易、交流平台，同时能够经过收取门票或租借场地获收益，增加日常营运收入 中国 X 砚文化村落成，将为 X 砚文化节提供有利场地条件，不仅有利于本项目标宣传而且利于积聚人气，另外能够经过出租临时展场，获取收益

　项目面临威胁（Threat）

　肇庆砚行业分为两大对立阵营（白石村和外围商家对立），外围商家及其它村商家轻易混淆本项目是白石村自行经营，会对本项目标产生抵触情绪 白石村内家庭式作坊仿效中国 X 砚文化村经营模式发展低水平招商推广 中国 X 砚文化村体量大，白石村及 X 州路砚行业商户难以挤满整个项目 白石村商户以自己居所进行加工、雕刻、销售一条龙作业，营运成本相对较低 白石村及 X 州一路商家一直以分散式经营，对于集中经营有一定抗拒 流动个体砚经营者在中国X砚文化村周围以低廉价格拉客影响场内经营户收益及影响文化村整体形象 白石村内住户以住户名义带游客参观，避开统一门票收费 牌坊工艺市场租期立即界满，而适逢湖滨工艺市场重新装修工程完成，准备投入营运，造成本项目标部分投资用户将被分流

　二、项目竞争力分析 2.1 竞争力分析 资源唯一性 白石村是 X 砚文化起源地，而且 X 砚是中国文房四宝之一，位居四大名砚之首，自古以来就深受文人墨客和收藏名家赏识。肇庆有着丰富及很深文化底蕴，区域文化博大精深，X 砚和其它砚类相比有着不可替换地位，这也是外区商业难以复制及迁移特点。

　市场唯一性 综观现时广东省内暂未有雷同集中经营 X 砚及文房用具专业项目出现，所以本项目含有较大潜力市场可塑空间及发展空间。

　2.2 竞争力塑造 旅游观光产业 旅游购物公园 X 砚始祖供奉地 国宝参观基地 列入世界吉尼斯大全“大型 X 砚”参观景点 砚行业及文化类产品行业信息、商务交流互动平台 文化类行业十二个月两季交易会场地 学生学习砚文化基地 肇庆文化宣传窗口 中国文化瑰宝演示窗口 X 砚历史及制作大观 白石头村 1000 多年历史，包含开采、制作、雕刻微缩景区 宋文化展示文化村落 演绎宋朝期间文化及风土人情演艺场

　肇庆旅游新亮点 X 砚判定中心及研究中心 发展及打造本项目为高价值、高端、高质量、集参与性、娱乐性、知识性为一体旅游商业景点，营造浓厚 X 砚文化气氛。

　三、中国 X 砚文化村整体项目定位 整体项目定位标准：

　1．以 X 砚产业为主专业市场定位，针对特定专业购物群体，含有长久连续经营收益及专业特征 2. 肇庆作为全国优异旅游城市之一，其品牌已含有深远品牌影响力，X 砚产业及宋文化现代演绎将和当地旅游市场相结合，形成特色专题旅游市场，吸引中国、外旅游群体前来观光购物消费，创建旅游经营收益 3．本项目是“旅游和商业地产”相结合开发经营模式，将增强项目在整体市场竞争力，并为二、三期开发相关商业地产类别提供良好平台基础，（比如二、三期发展酒店、公寓、游乐场景）

　3.1 市场形象定位 采取旅游市场形式对项目进行整体包装，引入以 X 砚相关配套商品及特色商业服务，形成旅游市场新亮点。

　本项目定位含有：

　首创性 唯一性 特色性 差异性 创新性 领先性 是中国 X 砚产业集中展示、销售、推广、商务、饮食、文化七大功效于一体砚文化旅游商贸平台中心 案名：

　中国 X 砚文化村 产品定位语: 中国 X 砚文化旅游观光购物新天地 广告宣传语：

　中国文化产业新传奇 3.2 经营行业定位（略）

　3.3 旅游定位 全力打造成为中国首创X砚文化产业基地和全新砚文化专题旅游公园相结合现代旅游市场及商业地产经营发展模式，并经过发明本项目标首创性、唯一性、增加经营类别， “中国首座 X 砚文化旅游购物公园” 3.4 产品类型定位 主力经营：以经营砚、文房用具、古玩、玉器、根雕、粤西特色商品 辅助经营产品：餐饮、娱乐演出 备注：（以上为第一期产品类型定位）

　二期：

　主力经营：娱乐景点及粤西特色美食 三期：

　主力经营：度假式公寓、别墅及商务酒店

　3.5 经营群体定位 ㈠肇庆 X 州路及白石村一带砚行业经营商家 ㈡中国、外经营砚行业龙头商家 ㈢中国经营文房用具品牌商家 ㈣粤西地域经营特色商品品牌商家 ㈤四会、广州经营玉器、古玩品牌商家 ㈥肇庆经营特色饮食著名商家 3.6 消费群定位 ㈠中国、外区域分销商、经营户 ㈡中国、外 X 砚爱好者 ㈢以华南地域个人消费群体，社会机构消费群体 3.7 投资群体定位 ㈠广东珠三角、港澳商铺投资群体 ㈡粤西地域商铺投资群体 ㈢肇庆砚行业经营商户 3.8 市场租赁价格定位 门票投资回收定价 为了确保投资按期收回，并获取预期利润，依据投资成本 费用及预期生产成本或劳务成本，确定能够实现营销目标价格定价方法。

　门票定价：

　依据前期对消费群体市场调研汇报分析显示，旅游参观用户基础接收 20-25 元门票收费。

　其它娱乐演出定价：

　为了加强项目标娱乐性、趣味性、互动性，提议加入现场文艺演出及互动真人 SHOW，提议以套票收费 25 元。

　四、功效计划提议 4.1 整体计划提议 第一期整体计划将划分三大组团，考虑到空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业经营方法、经营环境满足。为了使本项目达成吸引用户目标，必需提供良好购物环境。关键包含以下几方面：

　①为了充足利用商业设施，最大程度地吸引消费者，提议在项目标前庭设置大型休闲广场及设置项目标标致性建筑物（大型 X 砚或电动磨墨机），目标是令用户有强烈视觉冲击效果及留下深刻记忆 ②提议在项目标中央位置设置专题情景中心广场（必需带有艺术化和富有感染力），不仅易给消费者以深刻感受和记忆，而且可将用户吸引项目中间位置形成集中购置后再自然向四面扩散 ③在一期项目标后段利用功效设施配置和娱乐活动开展休闲广场进行再次汇聚游客，达成引导用户不知不觉地将二、三期项目消费 另外，在经营功效划分方面考虑到，第一组团靠近 X 砚展览馆，所以功效计划以和砚相关联功效属性进行设置，目标以经营 X 砚商家及 X 砚历史展示为主。第二组团功效计划以经营粤西特色商品为主，第三组团打造为主力品牌店一条街。在第一期项目计划后段将设置以情景场所及判定中心为主，期望经过参与性及互动性强活动引导用户向东面消费，首先带旺东面商铺，其次经过一、二期之间东广场作为引导、过渡空间而且要营造成一个舒适共享空间，将一期商业气氛延伸至二期计划。

　4.2 商场布局标准 形成循环消费购置模式，全场皆旺场 各组团经营功效由多功效、多业态、多元化组合基础上，吸引消费群体从各方向进入本项目内产

　生循环消费购置模式，使每个组团、每间商铺、每个楼层均可吸引消费群体，形成全场旺场经营目标。

　具引导性纵横向人流动线 本项目以东、西两 X 作为主入口，人流动线也将以东、西纵向为主，而本项目标关键在于经过每一个组团设定经营专题，景观特色，互动娱乐特色进行南、北横向吸纳，形成南、北横向人流动线，和东、西人流动线汇合，使其产生交替循环，也将经过制订旅游参观购物线路进行引导。

　形成人流定向聚集及自然分散 以北区组团作为聚集点，提升商铺租金价值。经过将各类特色经营商户及特色演出、特色餐饮、互动娱乐、景观小品设置在北区组团（即 H 组团），吸引人流向北 X 聚集，形成集中购置后再自然向四面扩散，在经营上及招商推广令商户没有因地理位置及商场分布有前铺、后铺感觉，而是产生南组团商铺及北组团商铺，中区组团商铺朝向及组团划分，有利于提升商铺租价。

　4.3 整体功效体系划分 商品销售功效 以 X 砚商品销售为主，占整体商品销售 30%-35% 文房四宝配套商品，占 10%-15% 粤西各镇区特色旅游商品、土特名优产品占 20%-25% 古玩、字画、根雕、陶瓷、水晶、玉器、珠宝类工艺品占 20-25% 旅游相关食用具 3%-5% 旅游经营功效 以文化专业旅游景点作为本项目标形象包装，向全社会推广，吸引旅游群体前来参观游乐 同时在项目标计划方面，融入各类互动旅游功效，景点参观旅游功效，整体项目采取旅游市场方法，进行中国外经营推广，包含吸引专业群体及旅游个体消费 粤西各镇区及肇庆旅游景点集中展示、旅游线路销售推广 历史文化展示及学习教育功效 以 X 砚文化为主，粤西文化、岭南文化、宋文化为辅助集中展示，吸引各机关团体，教育机构参观学习，形成寓教于乐历史文化学习教育基地功效，经过展览馆及项目各功效进行经营推广 服务配套功效 专题特色餐饮、休闲、游乐功效 银行、电信、商务、储运等经营服务配套功效 会展经营功效 举行各类会议及文化商品、旅游市场商品展示推广 文化传输交流及活动推广功效 形成 X 砚文化对外传输及文化商品产业机构，消费群体交流基地，形成大量购置群体 各类文化活动，相关商品推广活动集中地，形成长久活动举行点，吸纳各类群体产生消费，提升项目著名度 4.4 各商业组团划分 展览馆：首层——X 砚及粤西旅游商品商场

　 二层——X 砚展览馆 三层——会展中心 四层——管理中心，各行业机构办事处、接待中心 【第一组团】X 砚及文房四宝商品销售功效 Ⅰ、商铺数量及面积 D 栋——15 栋商铺，共三层 34 间商铺，面积 1274.61m2 G 栋——38 栋商铺，共三层 86 间商铺，面积 3754.92m2

　K 栋——12 栋商铺，共二层 20 间商铺，面积 908.68m2 合共 65 栋商铺，140 间商铺，面积 5948.21m2 Ⅱ、商铺经营功效 D 栋以品牌 X 砚商品销售为主，配套文房四宝商品（安徽、浙江纸、笔、墨）作为辅助，和主街相呼应 G、K 栋南向商铺以半成品加工及 X 砚石材商户为主，附带即场制作、打磨、雕刻为演出示范功效 北向商铺将以 X 砚行业龙头商户设置其中，实现其组团特征及项目整体计划特征，在招商时对商户进行谨慎筛选 其中 K 栋部分商铺将吸引经营配套商户，包含银行、储运、商务、质量判定机构 【第二组团】粤西特色商品销售功效 Ⅰ、商铺数量及面积 A 栋——34 栋商铺，共三层 78 间商铺，面积 3204.52m2 H 栋——34 栋商铺，共三层 76 间商铺，面积 3193.36m2 合共 68 栋商铺，154 间商铺，面积 6397.88m2 Ⅱ、商铺经营功效 粤西各镇区特色商品，土特名优产品集中展示推广销售 粤西各镇区旅游消费市场展示推广、销售，将经过肇庆市政府邀请各镇区在本项目设点经营，集中对外作定点推广 创建粤西特色商品一条街（比如：四会玉器一条街、广宁竹海一条街），粤西千里走廊一条街，同时依据各镇区旅游特色进行各镇区承租商铺特色装修，和肇庆旅游品牌推广相结合，同时定时举行各类推广活动，促进整体经营 各镇区特色商品、特色小食，互动游乐设施，品牌店在 A 栋、H 栋南向商铺中设置，和主街相呼应 【第三组团】主街（宋全部御街）

　Ⅰ、商铺数量及面积 B 栋——4 间街铺，面积 99.6m2 C 栋——4 间街铺，面积 99.6m2 E 栋——7 间街铺，面积 160.8m2 F 栋——7 间街铺，面积 160.8m2 I 栋——12 栋商铺，共 2 层 20 间商铺，面积 438.2m2 J 栋——8 栋商铺，共 2 层 12 间商铺，面积 318.32m2 合共 32 栋商铺，共 54 间商铺，面积 1177.32m2 Ⅱ、商铺经营功效 作为主街上 6 栋商铺将融合特色商品销售，经过特色演出，表现砚文化、宋文化、岭南文化民族风情，也将为吸引各方游客聚集购物、休闲、游乐、饮食于一体项目专题特色商业步行街 吸纳全国各类古玩、根雕、珠宝首饰、字画、陶瓷、特色旅游工艺品品牌特色经营户进行商品销售，充足表现旅游工艺市场吸引力 穿插在各栋组团设置民族风情景观、情景展示区，互动娱乐设施，安排各类相关风情演出，和第一、第二组团商铺经营类别相呼应，以设置在 I、J 栋为主。其中 I 栋提议降低 5%商铺面积（即200m2），用作中心广场聚集人气促进经营用途 【步行街西主入口广场】

　举行各类户外推广活动，吸引人群关注聚集，并设置 X 砚文化村形象代表建筑装饰物，引导人群由西入口进入项目

　【中心广场】

　在主街中央中心广场将吸纳各方进入人群聚集及再扩散，经过各类活动演出，互动娱乐特色带动周围商铺经营，增强一、二组团东面商铺经营价值 【东广场】

　关键目标在于使人群向二、三期项目过渡，经过设置特色景观聚集人气，带动东 X 商铺经营价值 4.5 参考资料 上海豫园古建筑商业街 豫园始建于明嘉靖三十八年（公元 1559 年），园林布局含有吴越建筑特点，保留完整，占地 40余亩，向有“城市山林”之誉。园内有 48 处景点组成，荷花池和九曲桥、大假山、万花楼、点春堂、会景楼、玉玲珑、得月楼、内园等景区。

　豫园座落在安仁街 132 号，因是曾任四川布政使潘允 X 为孝敬父母而造，取意于“愉悦双亲，颐养天年”，故起名为“豫园”。豫园曾被誉为“奇秀甲于东南”，是一座揉和了中国明、清两代园林艺术名园，被国务院定为全国文物保护单位。豫园围墙，是由蜿蜒起伏五条龙所组成，龙头高昂，造型精巧，栩栩如生，有吞云吐雾气势。这两条龙，龙头相对，中间有一颗珠，被称为“二龙抢珠”。

　豫园内园系清康熙四十八年（公元 17）建，全园面积仅 2 亩许，但山石池沼、大厅堂室、亭轩楼台一应俱全，花墙小廊，部署得宜，益使小园曲折迂回，疏密有致。内园还新建有古戏台一座。

　豫园围墙，上饰游龙蜿蜒起伏，把园林 30 多亩地方分隔成不一样景区，以虚隔作幛景，似隔非隔透出园林丰富景层，成为豫园内一大特色。

　建筑风格江南水乡——周庄 周庄可能是开发较晚缘故，那里商业气息不是很浓，虽说商店也不少，但店主通常全部不会主动吆喝，要看要买全部随游人便，让人感到很自在。周庄真正能够看就是沿着河一条小街，河两岸全部是明清时代建筑，既是建筑至今全部还住着人家，大家还是在河里洗衣洗菜。

　古风扑面含有浓郁江南气息——同里 同里建筑保留也比较完好，家俱也全部是根据当初原样摆设，游人能够在楼里自由地活动，让人想象原来主人住在其中情境。

　被誉为"桃花源家"——安徽西递村 西递村在安徽省黄山市黟县东南部，四面环山，两条溪流从村北、村东经过村落在村南会源桥汇聚。现存明、清古民居 124 幢，祠堂 3 幢。20XX 年 11 月 30 日，被联合国教科文组织列入世界文化遗产名目。

　西递村以一条纵向街道和两条沿溪道路为关键骨架，组成东向为主、向南北延伸村落街巷系统。全部街巷均以黟县青石铺地，古建筑为木结构、砖墙维护，木雕、石雕、砖雕丰富多彩，巷道、溪流、建筑布局适宜。村落空间改变韵味有致，建筑色调朴素淡雅，表现了皖南古村落人居环境营造方面杰出才能和成就，含有很高历史、艺术价值。西递石、砖、木三雕，堪称西递三绝。

　“中国画里乡村”——宏村 穿过西递村村口桃源洞，沿着小溪再曲曲折折走上几百米，峰回路转，一块盆地展现眼前。这里阡陌纵横，一座座房屋错落相间。

　宏村背倚青山，山前溪水围绕，山水之间是一块平地。村庄就建在这片平地之上。村庄内部，一条活水绕过家家门前。

　中国画有一个深远构图方法，画面通常由小桥流水人家组成。而宏村流水潺潺，远山朦胧，蓝天下青瓦粉墙，就是一幅天然山水画。地政府及村民对历史文化遗产保护意识和家家户户利用自己古住宅经营文物、字画、歙砚及石刻、石雕产品，这既是古文化产业旅游点，又是经商增加村民收入双赢特色。

　西递、宏村这两个传统古村落在很大程度上仍然保持着那些在上个世纪已经消失或改变了乡村面

　貌。其街道风格，古建筑和装饰物，和供水系统完备民居全部是很独特文化遗存。

　屯溪老街起于宋代，明清时期发展成为徽州物资集散中心。全长 1273 米，保留完好，店铺鳞次栉比，建筑古相典雅，是一条含有明清建筑风格步行商业街。在市中心，交通方便，距离火车站 2公里。

　老街现已成为到黄山旅游游客必游之地。老街商铺，密集紧凑，店面、作坊、住宅三位一体，保留古代商家“前店后坊“或”前铺后户“经营格局和特色，建筑高仅两三层，多为木穿榫式结构，石础、砖砌、马头墙、小青瓦、徽派木雕、金字招牌、朱阁重檐，古朴典雅，华丽高洁。老街路面宽 5 至 8 米，均用赭色大块条石铺成，雨后纹理清楚，洁净如画；大家其上，无喧无扰，空灵悠远，俨然回到古时，引发无尽遐思……

　老街店铺字号,文化色彩甚浓,表现了徽商是儒商特点,其中百年以上历史老字号有＂同德仁＂药店，＂同和＂秤店，＂程德馨＂酱油等，其商（药）品制作，陈列，经营，至今古风犹存。

　上海新天地 新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建成了一座总楼面面积达 25,000 平方米购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，这座充满现代感玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色商户，除了来自世界各地餐饮场所外，更包含了年轻人最爱时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模一站式健身中心，为当地和外地消费者及游人提供了一个多元化和具品味休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地国际元素。在南里和北里分水岭-兴业路-是中共“一大”会址所在地，沿街石库门建筑也将成为凝结历史文化和艺术城市风景线。

　新天地关键投资商在这个上海新热点旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖，绿地占地四万四千平方米，在整个太平桥项目标中央地带。园内种植高大乔木，兴建低坡景观，提供休憩空间。园中心兴建了上海市中心最大人工湖，占地一万二千平方米。湖中央建有大型喷泉，湖泊东西两 X 点缀着两个小岛，名为“玉兰岛”和“合欢岛”。人工湖四面绿地高低起伏，栽种了多种乔木和灌木。绿地北侧新辟一条长一千二百米湖滨路，沿人工湖划出了一条优美曲线，和湖西「新天地广场」石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特新景观。

　北里：

　北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地国际元素。

　南里建成了一座总楼面面积达 25,000 平方米购物、娱乐、休闲中心，这座充满现代感玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色商户，除了来自世界各地餐饮场所外，更包含了年轻人最爱时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及全上海最具规模一站式健身中心。

　太平桥公园：

　毗邻新天地广场太平桥公园占地四万四千平方米，拥有上海市中心最大人工湖。园内树木成荫，绿草青青。湖面碧波荡漾，沿岸空气清新。绿地北侧湖滨路，沿人工湖划出一条优美曲线，将公园和外界自然融合，成为市中心一处独特悠闲去处。

　五、商铺计划设计方案 5.1 现有计划设计方案修改提议 5.2 商铺装修提议 提议商铺建筑主体保留原岭南风格设计，而商铺门面提议融合现代风格元素，如大面积玻璃橱窗及玻璃大门。

　5.3 环境景观方案提议 在环境景观计划方面，能够经过绿化景观、造型小品、休息交往、餐饮游戏、演出展览等，并配以公共服务设施如问讯、指示牌等，以此增强商业空间活性，使用户倍感亲切舒适。

　为了使项目标专题调性能深入人心，令用户首次到访能留下美好深刻回想，提议在第一组团南面即靠近 X 砚展览馆围墙能设置一个“X 砚历史文化时间廊”，将 X 砚历史及开采、打磨、雕刻整个步骤展示，经过带发声音腊像公仔形式表现，增强其可观性及趣味性。（比如：澳门历史博物馆就以该形式表现取得很好市场效应）

　另外，在环境景观方面提议在项目中心广场，设置“专题情景中心广场”，经过不规则造型喷水池营造该地方亮点，而且在四面设置休闲椅及在外围以造型花基进行围闭，首先达成积聚客流目标，其次避免第三组团主街望穿整个街道而影响用户继续进入项目二、三期。

　5.4 智能化方案提议 经过前期敝司对市场经营商户调查了解到，她们普遍对智能化配置要求不高，只需能提供通讯电话及宽带网络即可。有鉴于此，敝司考虑到高标准智能化前期投入费用较高且增大经营商家营运成本，加上高标准智能化对于本项目标实用性不大，所以提议配置以下设备：

　电话通讯 宽带网络 对于宽带平台搭建，首先满足商务办公用户办公需求，其次是商场和业界商户、厂家保持紧密联络，作为商场信息流通路径 消防系统 消防系统是商场必备系统设施，包含喷淋、烟感、温感等。消防计划所占用商场空间关键包含防火分隔位置和设备放置等。

　周界安全防范系统 是本项目第一道安全防范体系，它利用安装在小区周界围墙上双光束经外探测装置对小区周界和关键部位进行布防。该系统在商铺管理中心多媒体监控电脑上显示。

　闭路电视监控 是本项目第一道安全防范体系，它利用安装在商场周界围墙上双光束经外探测装置对小区周界和关键部位进行布防。该系统在小区管理中心多媒体监控电脑上显示 金融平台 商场金融系统关键包含银行业引进，首先为消费者提供便利性消费过程（如快速提款、信用卡消费等），其次满足商家资金流通需求。使商场内资金达成流通循环目标。

　5.5 其它细部计划提议 灯计划设计提议 提议在前广场、东广场、中心广场设置 T 型旗路灯，不仅能够作为装饰照明作用而且能够租赁 T型旗广告位增加利润收入。

　通道照明系统设计提议 考虑到非主通道商业走廊宽度较窄，无法安装柱立照明系统，所以提议在商铺临街面墙壁安装吊旗照明系统，同时能够出租广告位置增加收益。

　道路导向指导 指示系统关键指商场出入口指示、导购指示、安全指示、消防指示等。提议本项目标指示系统除了常规设置形式（反光板和指示灯牌）。

　指导牌：

　①指示各通道专题 ②指示该通道商户名单和位置图，以方便用户进入商铺 ③指示安全出口、洗手间等位置

　地面导向指导：

　①为了使各个组团依据本身经营类别形象更鲜明突出，提议在道路导向指导方面，采取花纹地砖指导法，即在各自组团通道中，铺设能反应该组团销售内容形象化图案，不仅能使各组团之间功效差异性拉开而且能够使用户能快速知道自己在哪个功效组团。

　②在拐弯处或分叉路口处拼凑图案以作识别直行或拐弯 灯箱广告：

　①商户产品平面展示推介； ②指示该商户名称、类别、商铺号码； ③用户行走方向指示。

　项目和白石村之间围墙设计 为了中国 X 砚文化村整体风格完整性及便于统一管理，提议以青石砖作围墙进行围闭，而且在围墙上以含有中国特色窗花进行点缀或以反应 X 砚文化彩瓷铺设，使墙壁既可作围闭作用又可作为项目整体装饰风景线。

　六、物业价值提升策略 物业价值提升策略目标在于增强项目附加值及经营特色优势，提升各类租金收益，确保长久旺场经营，提升项目市场著名度及影响力，为二、三期项目开发奠定市场基础，为发展商开发新项目打造开发品牌优势及扩大投资层面。

　6.1 经营模式提升 目标：

　在同级旅游市场竞争中形成独有经营优势，确保长久发展商收益及增强各商户长久驻场经营信心，形成独有经营品牌。

　提升策略：

　Ⅰ、合作经营长久旺场经营 以商铺出租纯收取租金基础上，预留部分商铺用作发展商自行经营，和经营户合作经营，比如发展商可将部分商铺用作互动娱乐设施经营，旺场经营项目标高额销售及餐饮服务和特色经营商户共同经营，确保长久经营。

　Ⅱ、我们不仅出租商铺，而且为您发明财富——发展商由大业主转向项目经营推广机构 以商用物业发展商作为大业主，未来将由业主角色逐步转换成经 营户角色，参与整体项目标经营推广，引导及提供完善经营配套 服务同时，将作为整体项目经营推广运行商身份和各零碎商户共同经营，并定时组织相关促销活动，进行整体项目推广。比如举行美博会、公关活动、拍卖活动，和政府、旅游局、文化局、行业协会，商贸机构、名人进行联合推广，经过优势平台资源进行推力，吸纳围内外各类专业购置群体及旅游群体长久前来定向消费购物，而且组织经营商户参与中国、外各类商业展销活动，以多个形式促进商户经营，提升项目品牌著名度及影响力。

　提议和以下相关行业进行互动经营推广合作：

　1．车迷会——拥有大量高 X 消费群体，有组织定时外出旅游群体 2．摄影协会——拥有大量高 X 专业及爱好消费群体，自发及有组

　织外出旅游群体 3．珠宝、古玩、工艺品协会——拥有超高 X 消费群体及爱好者，

　经营层面高，含有高 X 消费群体 4．艺术创作机构——拥有大量专业群体，自发及有组织定向外出旅游群体 5．文化经营及旅游推广机构——拥有大量专业群体，有组织及定向外出旅游群体，商业经营性较强，和之共同经营合作推广，利润空间较高，经营范围广，辐射面较强

　Ⅲ、采取复合经营方法和相关行业进行互动经营推广合作，扩大经营规模类别及多元化特色经营优势 传统旅游市场推广经营通常和各类相关机构共同推广，比如和旅游机构、文化机构、酒店行业、会展经营行业、交通运输业、教育机构等行业机构进行联合推广，将用户资源转换成旅游市场经营资源优势。

　现代旅游市场推广经营模式是在传统经营模式基础上和其它经营行业机构进行合作，不停培养定向消费群体，增强本身经营优势，提升经营价值。

　案例 1：南国影视基地是将旅游市场和中央电视台影视机构联合进行推广，在吸引旅游群体同时，吸引扩大影视爱好者长久前往参观。

　案例 2：上海汽车旅游基地是以赛车活动为主，添加各类汽车文化传输活动推广，教育培训功效，形成新兴汽车运动旅游市场项目，吸引广大汽车运动爱好者同时成为汽车行业聚集经营交流发展基地 采取“会员制”消费模式，将成为经营模式创新方法，长久 拥有固定群体，不停发掘增加新群体。

　比如：当个人在购置汽车时，经销商吸引每位车主参与车迷会， 定时举行各类外出活动，此时，首先要选择旅游景点，如 旅游项目提供相关优惠条件和汽车经销商合作，将带动非 旅游群体以外高 X 商品消费群体前来消费购物，促进项 目经营。

　同时针对 X 砚及文房四宝收藏爱好者将吸引前来参观 游览时，吸纳成为会员，定时提供专业咨迅及举行联欢活 动，经过爱好者带其它消费群体前来游览。

　6.2 专题装修提升 目标：

　依据各组团经营类别及特色进行专题装修，包含建筑内外部分，环境设计，景观设计元素，从而提升商铺经营价值，增强旅游购物特色，增加数次往返消费频率。

　提升策略：

　依据第一、二、三组团各自经营特色专题风格进行特色装修，以其丰富特色提升及带旺该组团。

　6.3 管理提升 目标：

　充足表现集中经营，统一管理优势，增强经营商户长久驻场经营信心，表现发展商素质。

　提升策略：

　1．制订日常规范性经营管理条例，各商户共同遵守实施 2．引入专业管理机构共同进行管理，并经过管理机构优势增强经营商户信心及商铺价值 3．管理关键表现在人性化服务方面 管理服务提议：

　用户咨询中心 在中国 X 砚文化村内设置用户咨询中心，咨询中心陈列柜上，游客能够拿到中国 X 砚文化村各个租户店卡和多种相关中国 X 砚文化村资料、刊物，和肇庆旅游交通地图等。要更全方面，更具体地了解中国 X 砚文化村情况，游客更可使用触摸屏电脑浏览中国 X 砚文化村情况。

　用户咨询中心服务 在中国 X 砚文化村内设置用户咨询中心服务专员，回复相关中国 X 砚文化村各类问题，为游客提供相关肇庆旅游、休闲、生活等方方面面实用信息。咨询中心服务人员能使用中英双语服务，竭诚为每位来访游客提供方便和帮助。而且设置医疗中心，为游客提供简单医疗服务。

　七、营销组合策略 7.1 租赁百分比（略）

　7.2 产品组合（略）

　7.3 价格预期（略）

　八、营销推广策略及布署 8.1 营销策略 1．入市时机确定标准 房地产市场瞬息万变，谁能占领先机抢先入市，谁就最有最大机会成为赢家。不过，其次，要租赁取得好成绩又必需要做好充份前期工作准备和良好工程进度配合，方能确保项目标销售能顺利进行。

　为了确保能让本项目在推出市场即能一炮而红，提议示范铺位交付使用时及项目一期工程邹形出来后推出市场，一则能显示发展商实力雄厚，二则让用户经过亲身表现商铺情况，将更有说服力，更轻易引发商家冲动及欲望。

　2. 入市时机制订 依据上述分析和考虑到前期积累用户需要一定时间和工程及各方面工作配合，敝司认为本项目最好入市时机为八月中下旬。

　3.入市时机安排 首先，6～7 月销售前期工作准备及向市场透露部分项目标租赁信息 6～7 月这段时间关键工作应放在前期准备，包含现场包装、招租物料准备和各个方案制订及落实。而现场招租方面，还是经过销售人员旧用户跟踪和做好新用户登记，为 8 月中下旬认租做铺垫，积累用户； 另外，在 6-7 月期间，可和各关键媒体、政府部门、旅游局、文化局、X 砚协会、土产局等部门做好公关工作，为后期项目推广做准备同时也可经过政府媒体以新闻稿或互联网信息将中国 X 砚文化村立即面世信息向外透露，吸引市场关注。另外，6 月份能够籍着对台招商会吸纳台商进驻。因为此时本项目标工程进度无法支持，所以提议在此期间向到访用户公开本项目标部分数据：整体计划、工程进度、铺位面积、认租时间等吸引用户关注，为项目标招租积累用户。

　其中，8 月中下旬可利用项目示范铺位开放参观契机，以电视展板广告及平面广告形式将项目内部招租信息通知市场，吸引市场用户到访。

　经过新闻公布会形式，利用内部认购登记火爆信息公布，制造社会关注热点，拉开热销序幕，快速提升本项目标社会形象及社会著名度。紧接住经过报纸广告、新闻报道、单张宣传等立体宣传公布公开招租信息 而十月将经过项目 X 砚展览馆落成，结合“十一”黄金周及每十二个月一届中国 X 砚文化节举行，电视展板广告及报纸形象稿平面表现形式，树立项目在市场上形象，同时向市场展示其特点，让市场深入了解项目。

　营销阶段划分 依据发展商提供工程计划，本项目计划于 20XX 年 6 月中下旬含有内部试探性招租条件，9 月份交付使用。据此，并结合本企业一直以来楼盘操作经验，提议将本项目标整个营销过程划分为以下阶段：

　第 一 阶 段 筹 备 期 20XX 年 5-6 月 对 台 招 商 活 动 现 场 包 装 及 各 政 府 职

　能部门进行公关活动 第二阶段

　造势蓄客期

　7 月-8 月

　对经营砚业用户进行租售洽谈 第三阶段 开启期 8 月中下旬 全方面开展租售工作 第四阶段 全方面推广期 9 月

　第五阶段 交铺旺销期 10 月 全方面进行招租

　第六阶段 延续期 11-12 月 对项目剩下货量进行招租 8.2 招商策略 先主力后散户 先品牌后散户 高品味低门槛高端：就是抓住商场经营定位，对各行业商家进行严格筛选。

　低门槛：就是对符合功效定位要求商家，可合适降低其入场成本（尤其是主动用户），努力争取能促进招商工作进程先收紧后放松 经营权一次性承租 包租代管 先租后卖 8.3 价格策略 8.4 广告策略 为了使本项目在这段时间内吸引市场关注，敝司提议经过以下媒介做宣传，以达成很好宣传效果：

　1.《广州日报》、《羊城晚报》、《南方城市报》、《西江日报》 现在，房地产业仍以上述《广州日报》、《羊城晚报》、《南方城市报》三大报纸作为项目宣传关键路径，敝司提议依据三大报纸阅读受众不一样，在不一样时期可分别对项目标相关信息作宣传，以达成信息尽可能抵达更多阅读受众，利于本项目标宣传。另外《西江日报》为肇庆地方日报，因经营者占大部分是肇庆当地人，所以有必需在《西江日报》进行宣传。

　2.电视展板广告 为了愈加好地表现楼盘形象、品位档次，增强市场项目相关信息传输抵达率，敝司提议以电视展板广告作为关键宣传手段，经过电视展板广告宣传，提升楼盘信息抵达率。依据目标用户所关注电视内容——时事新闻、电视连续剧集，敝司提议在以下电视频道及电视节目时段播出：

　•翡翠台、本港台——六点半及六点新闻、财经报道

　八点及九点半电视连续剧 3.软文缮稿 提议经过记者软文缮稿，在《日报》、《晚报》、《南方城市报》、《西江日报》等关键媒介报道，针对“中国砚全部”颁发引出本项目，对本项目标整体计划及发展思绪进行介绍和炒作，提升项目著名度同时，亦可树立项目标形象，为项目标二、三期作铺垫。

　4．户外广告 在 8-9 月份项目内部认租期，在进入肇庆市关键道路宣传中国 X 砚文化村信息 8.5 公关策略（略）

　8.6 推广策略（略）

　总宣传费用预算 以估计完成任务总额之 5%计算，总宣传费用约：

　1 亿元×5%= 500 万元