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【****养老院项目PPP可行性研究报告】养老院可行性研究报告

来源：安全师发布时间：2020-03-12 点击：

　目

　录

　目

　录 1

　第一章项目概况 1

　1.1项目概况 1

　1.2PPP项目可行性研究报告编制依据 2

　1.3研究结论 4

　第二章

　项目PPP模式介绍、必要性及可行性分析 5

　2.1 项目PPP模式介绍 5

　2.2 项目采用PPP模式的必要性 6

　2.3 项目采用PPP模式的可行性 8

　第三章

　物有所值评价 10

　3.1项目运作模式 10

　3.2项目风险因素识别与分析 11

　3.3物有所值定性分析 16

　3.4物有所值定量分析 19

　第四章

　财政可承受能力评估 26

　4.1支出测算 26

　4.2能力评估 29

　第五章

　项目建设背景和必要性 32

　5.1项目建设背景 32

　5.2项目建设必要性 39

　第六章项目市场分析 42

　6.1市场现状调查 42

　6.2市场需求分析与预测 46

　6.3市场竞争力分析 49

　第七章

　项目选址与建设条件 52

　7.1项目选址 52

　7.2建设条件 53

　第八章项目建设方案 59

　8.1建筑设计指导思想与原则 59

　8.2项目总体规划方案 59

　8.3建筑方案 62

　8.4工程方案 67

　第九章

　节能措施 68

　9.1用能标准和节能规范 68

　9.2建筑节能措施 69

　9.3能耗计算 72

　9.4能耗指标分析 73

　第十章

　环境影响评价 74

　10.1评价依据 74

　10.2项目建设与运营对环境的影响 75

　10.3环境保护措施 77

　10.4环境保护设施与投资 81

　第十一章

　劳动安全卫生与消防 83

　11.1危害因素及危害程度分析 83

　11.2安全设施 84

　11.3消防设施 85

　第十二章

　组织机构与人力资源配置 88

　12.1组织机构 88

　12.2人力资源配置 88

　第十三章

　项目实施进度 91

　13.1建设工期 91

　13.2项目实施进度安排 91

　第十四章

　投资估算及资金筹措 92

　14.1投资估算依据 92

　14.2投资估算范围 92

　14.3建设投资估算 92

　14.4资金筹措 94

　第十五章

　财务评价 95

　15.1财务评价依据 95

　15.2基础数据与参数选取 95

　15.3项目总成本测算 95

　15.4项目收入测算 96

　15.5项目财务评价报表 97

　15.6项目财务评价结论 98

　第十六章

　社会评价 99

　16.1项目对社会影响的分析 99

　16.2项目与所在地互适性分析 101

　16.3社会评价结论 102

　第十七章

　风险分析 104

　17.1项目主要风险因素识别 104

　17.2风险程度分析 107

　17.3防范和降低风险措施 109

　第十八章

　研究结论与建议 112

　18.1结论 112

　18.2建议 112

　第一章

　项目概况

　1.1项目概况

　1.1.1项目名称

　***市荣光养老公寓

　1.1.2项目主管单位

　主管单位：***市民政局

　1.1.3项目拟建地点

　项目建设地点位于*****市106号小区，拥军路北侧。

　1.1.4项目建设实施进度

　项目于2012年8月完成项目前期及施工准备工作，2012年9月20日正式开工建设，2014年9月15日竣工验收，现已投入试运营。

　1.1.5项目建设内容与规模

　项目建设内容：职工住宅楼2幢（1#、2#）、老年公寓楼1幢、项目基地内其他建构筑物、市政配套设施等。

　项目建设规模：项目总用地面积10037.12m2，总建筑面积12608.98m2。其中:地上10377.92m2，地下2231.06m2。1#、2#职工住宅楼均为地上5层，地下1层；老年公寓为地上4层，地下1层。地下主要为设备用房、库房等。

　1.1.6投资估算及资金筹措

　项目总投资6500万元，其中20%由政府方与社会资本方共同出资，其余80%由项目公司筹措。1.1.7项目主要技术经济指标

　建设技术经济指标

　序号

　项目名称

　单位

　数量

　备注

　总用地面积

　10037.12

　总建筑面积

　12608.98

　2.1

　地上建筑

　10377.92

　2.1.1

　1#职工住宅楼

　4540.95

　2.1.2

　2#职工住宅楼

　1809.83

　2.1.3

　老年公寓

　4027.14

　2.2

　地下建筑

　2231.06

　建筑占地面积

　2276.94

　建筑密度

　22.69%

　容积率

　1.03

　绿化及道路广场面积

　7760.18

　投资经济技术指标

　建设投资静态

　万元

　6210.69

　1.1

　工程费用

　万元

　5476.99

　1.2

　工程建设其他费用（含土地费）

　万元

　437.95

　1.3

　预备费

　万元

　295.75

　铺底流动资金

　万元

　289.32

　总投资

　万元

　6500

　1.2PPP项目可行性研究报告编制依据

　1.规划与政策

　（1）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）；

　（2）《关于政府做好购买养老服务工作的通知》（财社〔2014〕105号）；

　（3）《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）；

　（4）《国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》（民发〔2015〕78号）；

　（5）《****自治区人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（新政发［2012］87号）；

　（6）《****自治区关于加快发展养老服务业的实施意见》（新政发［2014］19号）；

　（7）《关于印发***市开展居家养老服务工作实施方案的通知》（库政办发〔2015〕143号）。

　2.标准与规范

　（1）《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；

　（2）《老年人建筑设计规范》（JGJ122-1999）；

　（3）《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；

　（4）《居住建筑节能设计标准》（DB331015-2009）

　（5）《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2005）；

　（6）《民用建筑绿色设计规范》（JGJ/T 229-2010）；

　（7）《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）；

　（8）《室外给水设计规范》（GB 50013-2006）；

　（9）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）(2011年版)；

　（10）《建筑给排水设计规范》（GB 50015-2003）(2009版)；

　（11）《大气污染物综合排放标准》（GB16279-1996）；

　（12）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；

　（13）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（结构）》；（2007）

　（14）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（给水排水）》

　（15）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（建筑）》

　（16）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（电气）》）

　（17）《城镇燃气设计规范》GB50028-2006

　（18）《综合能耗计算通则》（GB2589-2008）

　（19）国家及地方其他相关标准。

　3.批复文件

　（1）建设项目环境影响登记表的批复（库环控函2013-52）；

　（2）建设用地批准书；

　（3）建设用地规划许可证；

　（4）建设工程规划许可证；

　（5）建筑工程施工许可证；

　（6）消防验收意见书；

　（7）消防备案凭证；

　（8）竣工验收备案表；

　（9）审计报告。

　4、其他

　（1）《投资项目可行性研究编制指南》；

　（2）《建设项目经济评价方法与参数》。

　1.3研究结论

　1、项目采用PPP模式建设是必要的

　项目建设是提供老龄人口化社会养老保障和养老服务，完善老龄事业发展机制的需要；是适应老年人口日益增多及人口老龄化进程的加快，完善我国社会养老服务体系的需要；

　.是填补巨大的老龄市场需求缺口，满足老年人对个性化养老服务的需要。

　项目采用PPP模式建设有利于拓宽融资渠道，有效缓解财政压力；促进投资主体多元化；提高养老设施的运营效率和服务水平；风险分配更加合理。

　因此，项目采用PPP模式建设是必要的。

　2、项目采用PPP模式建设是可行的

　目前，项目基本建设结束，已投入试运营，建设期间的基本风险如：选址、交通、公用设施条件等已不存在。当前，各级政府密集出台大量政策文件，支持和鼓励民间资本参与养老服务机构的建设和运营。PPP模式在诸多领域广泛应用，社会资本参与养老事业的积极性提高。项目已通过了物有所值评价和财政可承受能力评估。

　因此，项目采用PPP模式建设是可行的。

　第二章

　项目PPP模式介绍、必要性及可行性分析

　2.1项目PPP模式介绍

　***市人民政府（以下简称“市政府”）授权***市民政局（以下简称“市民政局”）作为本项目的项目实施机构，主要负责本项目的具体实施，包括项目实施方案编制和报批、采购合同的编制、组织政府采购、谈判与合同签署、项目执行和项目移交等工作。

　本项目拟采用PPP模式，依法选择合适方式引入社会资本。具体运作方式为BOT（建设—运营—移交），特许经营期限30年。

　图1：项目模式结构图

　具体为：

　（1）市民政局作为项目实施机构依法选定社会资本，政府方出资代表与社会资本按约定比例出资成立项目公司（SPV）。

　（2）市民政局与项目公司正式签署特许经营协议，并授予项目公司本项目的特许经营权。

　（3）特许经营期限内，项目公司负责本项目的投资、建设、运营、维护和管理，并通过提供养老服务获得运营收入以及财政可行性缺口补助，收回投资并获得合理回报。

　（3）特许经营期届满后，项目公司将项目设施无偿、完好地移交给市民政局或政府指定的其他机构。

　2.2项目采用PPP模式的必要性

　PPP是英文Public-Private-Partnership的简称，英文直译的意思是公私合作（合营）伙伴关系，国务院《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发〔2014〕60 号）正式确定的名称是“政府和社会资本合作”。

　针对PPP模式，国务院办公厅转发《财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》国办发〔2015〕42号；财政部下发了《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》财金[2014]76号、《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）财金[2014]113号等文件；国家发展改革委下发了《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》发改投资[2014]2724号；这一系列文件为我们开展PPP模式指明了方向、明确了路径、规范了行为。同时，2016年1月《政府和社会资本合作法（征求意见稿）》公开发布，目前已经结束了立法意见征求，PPP模式即将通过立法进一步进行规范和保障。

　对政府来说，在PPP项目中的投入要小于传统方式的投入，两者之间的差值是政府采用PPP方式的收益。对社会投资者来说，通过经营权，参与基础设施项目建设，建成后通过参与运行可从中获得相应的报酬。我们认为，***市荣光养老院项目采用PPP模式是最适合的。该项目采用PPP模式与传统融资模式相比有以下几点优势。

　2.2.1有利于拓宽融资渠道，有效缓解财政压力

　通过PPP模式向社会资本开放基础设施和公共服务领域，可以拓宽养老服务的融资渠道，形成多元化、可持续的资金投入机制，有效缓解政府财政压力，通过整合社会资源、盘活存量资本，激发民间投资活力，提升经济增长动力，加快推进养老服务建设。

　2.2.2 促进了投资主体的多元化

　社会投资者来提供资产和服务能为政府部门提供更多的资金和技术，促进了投融资体制改革。同时,社会投资者参与项目还能推动在项目施工、运营管理过程等方面的革新,提高办事效率,传播先进管理理念和经验。

　2.2.3有利于提高养老设施的运营效率和服务水平

　在市场竞争机制下，引入社会资本参与养老项目的建设运营，可以充分发挥社会资本的专业管理优势，实现资源的优化配置和有效利用，提高养老服务设施的运营效率和服务水平，为社会公众提供更高质量的养老服务。

　2.2.4 风险分配更加合理

　PPP模式下遵循“最优承担”原则，即由最有能力处理的一方来承担风险。因此，在本项目初期就可以实现风险分配。同时，由于政府分担一部分风险，使风险分配更合理，减少了社会投资者的风险。因此，通过更加合理的分配风险，最终实现风险分担最优化。

　2.3项目采用PPP模式的可行性

　2.3.1 政府大力鼓励支持民间资本参与养老服务

　《国家发改委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724号）、《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发〔2015〕42号）、《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）、《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》（发改办社会[2015]992号）等政策文件先后提出，“在医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，鼓励采用政府和社会资本合作模式，吸引社会资本参与”，“支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民间资本合作）等模式建设或发展养老机构”，“各地在实施‘健康与养老服务’重大工程中，要积极利用新政策工具，鼓励政府和社会资本合作等方式发展多层次、多样化的养老服务。”这些文件的出台，为推动养老事业的发展，提供了良好的政策环境。

　2.3.2 PPP模式在诸多领域广泛应用，社会资本参与养老事业的积极性提高

　我国早在上世纪八十年代首次引入PPP模式建设项目，并逐步在基础设施和公共服务等多个领域推广应用，形成了相对成熟的运作模式，为本项目采用PPP模式提供可借鉴的经验。经过多年发展，国内也涌现出诸多实力强、经验丰富的养老服务投资运营公司，对参与养老设施建设运营有着很大的积极性。运作模式的成熟和社会资本的增加，使得本项目在实践操作上具有可行性。

　第三章

　物有所值评价

　3.1项目运作模式

　3.1.1运作方式

　根据财政部《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金[2014]113号）的表述，项目运作方式主要包括委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等。

　本项目为新建项目，拟采用BOT（建设-运营-移交）方式。项目合作期为30年，因项目已投入试运营，故建设投资考虑在运营期第一年（2016年）一次性投入现已投入试运营。

　PPP项目的回报机制主要包括项目自身的投资回报机制以及项目公司股东的投资回报机制两个层面。

　3.1.2回报机制

　PPP项目的回报机制主要包括项目自身的投资回报机制以及项目公司股东的投资回报机制两个层面。

　（1）项目回报机制

　本项目属于可行性缺口补助项目，项目公司通过运营养老院项目收取养老费收入以及其他运营收入（餐饮收入、广告收入、停车费收入等），政府提供一定的建设或运营补贴，使社会资本能够收回全部建设、运营成本，并获得合理利润。

　（2）股东回报机制

　本项目中项目公司由社会资本方出资成立，项目公司获得项目产生的全部收益。但由于项目本身的公益性与非营利性，

　当收益率高于设定的合理区间时，可采用利润调节机制对社会资本方股东进行投资收益调整，政府方获得项目超额利润，具体以 PPP 项目协议的约定为准。

　（3）激励相容机制

　通过激励相容机制的设计，使社会资本方利己的经济理性行为产生有利于政府和社会公众总体利益的结果。本项目中包含的激励相容机制主要体现在项目公司需同时承担本项目的建设及运营维护等，建设期内项目建设质量的优劣将直接影响社会资本在运营维护期的成本高低，以有效激励社会资本从项目全生命周期成本统筹考虑本项目的建设及运营维护等。

　3.2项目风险因素识别与分析

　3.2.1风险分配基本原则

　为了在政府方和社会投资人之间合理分配风险，明确合同当事人之间的权利义务关系，确保本项目顺利实施和实现物有所值，风险分配遵循的基本原则如下：

　（1）风险由最适宜的一方来承担，要合理分配项目风险，项目设计、建设、财务、运营维护等商业风险原则上由社会资本承担，政策、法律和最低需求风险等由政府承担；

　（2）承担的风险程度与所得的回报大小相匹配，要综合考虑政府风险转移意向、支付方式和市场风险管理能力等要素，量力而行，减少政府不必要的财政负担；

　（3）私营部门承担的风险要有上限，超过上限，启动补贴或调节/调价机制。对项目收入不能覆盖成本和收益，但社会效益较好的政府和社会资本合作项目，地方各级财政部门可给予适当补贴。

　本项目实施过程中，相关各方将复杂、难以控制的风险在各方之间进行合理分配，可以有效降低项目总体风险程度，确保项目成功实施。按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，项目财务和运营维护等商业风险通常由社会资本承担；法律、政策等风险通常由政府承担；不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。

　3.2.2社会投资人承担的风险

　（1）项目施工图优化及深化等风险；项目建设和运营维护相关风险；建设成本超支、试运行不达标、技术未达到相应的经济指标等；工期延误，未按预定建设期限完工；技术风险以及移交资产不达标风险等。应对此类风险时，需制定明确的建设标准，对建设过程中一些不好控制的投资进行量化，超过的部分要有明确安排。

　（2）项目融资的风险，如融资结构不合理、金融市场不健全、融资的可行性等因素引起的风险，其中最主要的表现形式是资金筹措困难。如选定中标者之后，政府与选中的社会投资人签订PPP项目合作协议。如果在给定的融资期内未能完成融资，将会被取消资格并没收其投标保证金。

　（3）财务风险，包括资本结构不合理、财务管理不完善、服务价格风险分配设计不合理等；此类风险的应对机制是组建有经验的运营团队，或选择专业队伍对项目设施的运营维护进行委托，约定运营商应承担的义务和违约责任，以便传递风险。

　此外，主要成本因素如租金、社会平均工资水平等在经营期内也面临着自然上涨的风险，而这些因素的价格上涨将直接导致成本上升，并影响投资人的投资回收期和项目的稳定运营，在本项目中通过政府购买服务费的机制加以应对。

　（4）运营管理风险,包括养老服务设施、医疗保健设施等经营管理过程中可能存在的人身财产损失、食品安全等风险，这些风险因素是客观存在的，导致这些风险因素转化成事故的原因有可能是人为因素，也可能是企业管理制度不健全。如果企业或政府监管部门预先采取相应对策和措施，此类风险可以降低甚至规避，风险转化成事故的情形就可以预防；如果没有合理的对策和措施或管理不到位，风险就会转化成事故。应对运营管理风险的对策和措施一般包括完善相关设施、场所的管理制度、制定风险点防范应急预案，加强管理人员及职工的培训，建立网络实时监控系统等。

　（5）获得项目相关保险，大多数PPP项目合同会约定由项目公司承担购买和维持保险的相关义务，比如在建设期内购买工程一切险等。

　鉴于以上大多属于商业行为，社会投资人具有较丰富的商业经验，对此类风险的承担相对更为合理。项目的融资、设计和施工也是具有商业性质的，社会投资人在项目融资技术和融资市场方面较政府更为熟悉和有经验，能更好地降低风险，社会投资人还可以利用自身经验来全面审查施工过程中的各种施工方法，从而降低设计和施工过程中的各种风险，但政府在这方面就显得经验不足，因此这些风险由社会投资人来承担较为合理。

　3.2.3政府部门承担的风险

　对于政治风险、法律变更和配套设施服务方面的风险，政府部门的控制力强于社会投资人，应由政府部门承担。通常包括：项目决策、审批延误风险，此风险可能导致项目周期过长，增加项目前期成本。同时，项目还面临其他法规变动等风险，此类风险一般由政府公共部门承担。

　3.2.4由政府部门和社会投资人共担的风险

　此类通常为不可抗力风险，即合同一方无法预见、控制、且经合理努力仍无法避免或克服的、导致其无法履行合同项下义务的情形，包括但不限于：台风、地震、洪水等自然灾害及极端天气；战争、罢工、骚乱等社会异常现象；征收征用等政府行为；以及双方不能合理预见和控制的任何其他情形，任意一方都没有能力承担该风险的后果，由任意一方承担都会减少其对风险控制的积极性；各方均没有控制能力，所以通常由各利益相关方通过设计有关机制，如可变特许期、缓冲基金等共同共担。

　3.2.5风险分配基本框架

　按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险，根据上述分析，项目风险分配基本框架表：

　编号

　风险种类

　风险承担方

　组织机构风险

　项目公司

　施工技术风险

　项目公司

　工程风险

　项目公司

　投资估算风险

　项目公司

　资金风险

　项目公司

　市场风险

　项目公司

　财务风险

　项目公司

　政策风险

　政府

　不可抗力风险

　政府和项目公司共担

　3.2.6风险承担支出

　风险承担支出责任是指由政府承担风险带来的财政或有支出责任。政府与社会资本按照成立项目公司所出资比例承担项目风险。由于项目的风险概率和风险后果值难以预测，因此风险承担成本结合本项目实际，按照可转移风险、可分担风险以及不可转移风险进行分类，采用分类比例法进行测算。

　第一类可转移风险包括：项目建设期间可能发生的组织机构、施工技术、工程、投资估算、资金、市场、财务等风险，社会资本通过参加商业保险后，大部分风险可以有效转移。本项目为新建项目，存在此类风险，风险成本按项目建设成本的5%考虑，即310万元，其中自留风险占20%为62万元，可转移风险占80%为248万元。

　第二类可分担风险包括：项目运营期间可能发生的法规政治风险、自然灾害等不可抗力风险等，需要政府和社会资本共担的风险，按照项目建设投资的1%考虑为62万元，社会资本和政府各分担50%；

　第三类不可转移风险包括：按照项目运营成本5%考虑，由项目公司承担风险支出。

　3.2.7风险收益共担

　（1）双方本着合作伙伴的精神，对项目未来可能出现的风险和收益预留足够的协商空间。

　（2）风险分担具体方式条款，在签约谈判以及正式合同协议中应做详细规定。

　3.3物有所值定性分析

　3.3.1政策依据

　根据《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发[2014]60号)、《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金[2014]76号)、《财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)的通知》(财金[2014]113号)、《国家发展和改革委员会关于开展政府和社会资本合作的指导意见》(发改投资[2014]2724号)、《国家发展改革委国家开发银行关于推进开发性金融支持政府和社会资本合作有关工作的通知》(发改投资[2015]445号)、《财政部关于下发政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引的通知》（财金〔2015〕21号）《财政部关于下发PPP物有所值评价指引（试行）的通知》（财金[2015]167号）等相关法规、文件精神开展PPP项目物有所值评价。

　3.3.2分析内容

　1、全生命周期整合程度

　本项目正在进行社会投资人采购。本项目采用BOT模式，社会投资人负责工程建设、管理、运营、移交，建设期+经营期为30年，有利于全生命周期的成本降低，有利于全生命周期的充分整合。

　2、风险识别与分配

　本项目采用BOT模式，能充分发挥政府方宏观指导与协调、市场监督与管理、外部关系处理与优化的优势并承担相关风险；能充分发挥社会投资人在工程建设、管理运营、市场分析与应对等方面的优势并承担相关风险；各风险因素能充分识别并在政府和社会资本之间进行合理分配。

　3、绩效导向与鼓励创新

　本项目采用PPP模式，采用可行性缺口补助模式作为回报机制。政府可以依据项目设施的可用性、产品或服务的使用量以及质量向项目公司提供补助，从而促使社会投资人必须通过提供高效、优质、满意的相关服务，才能收回成本和获得收益。在运营服务过程中，社会投资人必须通过不断创新、不断转型升级才能获得持续的竞争力和持久的发展力。项目绩效导向机制有利于社会资本创新与不断进步。

　4、潜在竞争程度

　***市老龄人口多，潜在养老需求旺盛，项目区位较好，且自然环境优美，项目运作能够产生良好的经济效益和社会效益。同时，本项目属于城市基础设施及公共服务，根据

　《关于加快发展养老服务业的实施意见》中的精神，本项目属于鼓励采用PPP模式吸引民营资本参与的类型，国家和地方政府对于项目成功落地实施提供一系列准入、资金、税收、运营等方面优惠政策。该项目对社会资本具有较强的吸引力，潜在竞争程度较为激烈。

　5、政府机构能力

　本项目采用PPP模式，对***市养老行业发展、投融资体制改革、***市社保体系优化、***市政府依法履约能力提升、***市市政建设行政监管职能落实等都有积极意义。

　6、可融资性

　本项目采用PPP模式，银行贷款方面受国家政策鼓励，在社会投资人引入后，通过项目的运营权及预期收益，具有较强的项目融资能力。

　3.3.3分析方法

　***市财政局会同行业主管部门组织召开专家组会议，定性评价专家组包括民政、财政、资产评估、会计、金融等经济方面专家，以及行业、工程技术、项目管理和法律方面专家等专家在充分讨论后按评价指标逐项打分（专家打分表见附件一，专家打分规则见附件二），按照指标权重计算加权平均分，得到评分结果（专家评分结果见附件三），形成专家组意见。

　3.3.4分析意见

　***市财政局会同行业主管部门根据专家组意见，做出定性评价结论。原则上，评分结果在60分（含）以上的，通过定性评价；否则，未通过定性评价。

　同时，本项目物有所值评价以定性评价为主，定量评价作为参考。

　3.4物有所值定量分析

　3.4.1定量分析步骤

　物有所值定量分析是在假定采用PPP模式与政府传统投资和采购模式的产出绩效相同的前期下，通过对PPP项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP值）与公共部门比较值（PSC值）进行比较，判断PPP模式能否降低项目全生命周期成本。

　物有所值定量分析的主要步骤包括：

　（1）根据参照项目计算PSC值；

　（2）根据影子报价和实际报价计算PPP值；

　（3）比较PSC值和PPP值，计算物有所值量值和指数，得出定量分析结论。

　3.4.2PSC值计算

　PSC值是指政府采用传统采购模式提供与PPP项目产出说明要求相同的基础设施及公共服务的全生命周期成本的净现值。

　PSC值=初始PSC值+竞争性中立调整值+可转移风险承担成本+自留风险承担成本

　3.2.1设定参照项目

　设定参照项目遵循如下原则：

　（1）参照项目与PPP项目产出说明要求的产出范围和标准相同；

　（2）参照项目与PPP项目财务模型中的数据口径保持一致，财务收入参照项目可行性研究报告中数据并结合实际适当调整；

　（3）参照项目采用基于政府现行最佳时间的、最有效和可行的采购模式；

　（4）参照项目的各项假设和特征在计算全过程中保持不变。

　3.2.2参数指标选择

　（1）资本结构

　在本项目中政府方不参股，该PPP项目不成立SPV项目公司，因此社会投资人占股比例为100%。项目概算总投资为12000万元（其中2000万土地费由政府出资），政府资本和社会资本的建设成本、资本性收益、运营维护成本、第三方收入、其他成本等计算，按照上述比例计算。

　（2）资本性收益

　本项目估算总投资为6210.68万元，资本性收益按照残值率5%估算为310万元。项目到期后设施无偿移交给政府，资本性收益应归政府收益。

　（3）折现率选择

　依照财政部《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（财金[2015]21号第十七条“年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方债券收益率合理确定”，结合本项目实际，确定本项目折现率为7%。

　（4）利润率选择

　依据财政部《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（财金[2015]21号第十八条“合理利润率应以商业银行中长期贷款利润率水平为基准，充分考虑可用性付费、使用量付费、绩效付费的不同场景，结合风险等因素确定”，根据项目实际情况，确定本项目投资合理利润率为8%。

　（5）项目周期设定

　本项目计算周期设定为10年。

　（6）政府自留风险承担成本包括政府按比例承担的法律、政策等所支出的成本。

　3.2.3计算初始PSC值

　初始PSC值=（建设成本-资本性收益）+（运营维护成本-第三方收入）+其他成本

　建设成本：本项目建设成本为6210.68万元，一次性投入。

　资本性收益：本项目估算总投资为6210.68万元，资本性收益按照残值率5%估算为310万元。项目到期后设施无偿移交给政府，资本性收益应归政府收益。

　运营维护成本：主要包括项目全生命周期内运营维护所需的原材料、燃料动力费、人工等成本，以及其他管理费用和运营期财务费用等。

　第三方收入：是指项目全生命周期内，因提供项目基础设施及公共服务而从第三方获得的收入。经营期间第三方收入主要来自使用者付费。

　其他成本：本项目不存在其他成本。

　 3.2.4竞争性中立调整值

　竞争性中立调整值主要是为了消除政府传统采购模式下公共部门相对社会资本所具有的竞争优势，以保障在物有所值定量分析中政府和社会资本能够在公平基础上进行比较。

　政府竞争优势通常包括政府比社会资本少支出的土地费用、行政审批费用、所得税等有关税费。

　本项目竞争性中立调整值为0。

　3.2.5风险承担成本

　第三类不可转移风险包括：按照项目运营成本5%考虑，由项目公司承担风险支出。

　3.3.6折现率

　本项目折现率为7%。

　3.3.7测算结果

　经测算，本项目初始PSC值、PSC值和PSC现值如下：

　初始PSC值=万元；

　PSC值=万元；

　PSC现值=万元；

　（详见附件）

　3.4.3PPPs值计算

　PPPs=影子报价政府建设运营成本+政府自留风险承担成本

　影子报价政府建设运营成本：影子报价中政府应承担的建设运营成本包括政府建设成本、政府运营维护成本和政府其他成本。

　政府建设运营成本=（政府建设成本-资本性收益）+（政府运营维护成本-第三方收入）+其他成本。

　（1）政府建设成本

　本PPP项目中政府建设成本为注册资本金的6%，即75万元，建设期第一年一次性投入。

　（2）资本性收益

　本项目估算总投资为6210.68万元，资本性收益按照残值率5%估算为310万元。项目到期后设施无偿移交给政府，资本性收益应归政府收益。

　（3）第三方收入

　是指项目全生命周期内，因提供项目基础设施及公共服务而从第三方获得的收入。因政府方不参与分红，因此该处第三方收入为0。

　（4）政府运营维护成本

　包括政府向社会资本支付的运营维护费、财政补贴等。

　政府运营维护成本可根据社会资本的投资回报预期等进行测算，具体公式如下：

　政府运营维护成本=（社会资本建设成本-社会资本额资本性收益＋社会资本运营维护成本－第三方收入＋社会资本其他成本）×(1＋合理利润率）

　本项目合理利润率为8%。

　（5）政府其他成本

　本项目不存在其他成本。

　（6）政府自留风险承担成本

　包括可转移风险成本（政府部分）、可分担风险成本（政府部分）、不可转移风险（政府部分）。

　经测算PPPs和PPP现值如下：

　PPPs值=万元；

　PPP现值=万元；

　详见附件。

　3.4.4计算结果

　综合上述PSC现值和PPP现值的分析，计算得到项目全生命周期PSC现值和PPP现值，并进行分析比较。具体计算结果见下表：

　物有所值指标分析表

　指标

　单位

　数值

　PSC现值

　万元

　PPP现值

　万元

　物有所值量值

　万元

　3.4.5物有所值评价结论

　根据物有所值评价要求，当物有所值评价量值为正的，说明项目适宜采用PPP模式，否则不宜采用PPP模式。物有所值量值越大，说明PPP模式替代传统采购模式实现的价值越大。

　本项目物有所值量值为正，适宜采用PPP模式。

　第四章

　财政可承受能力评估

　本项目通过

　4.1支出测算

　4.1.1财政股权投资支出测算

　政府方占股6%，需财政支出390万元。

　4.1.2财政补贴支出测算

　对“使用者付费+可行性缺口补助”的项目，在项目运营期间，政府承担部分直接付费责任。根据《关于印发<政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引>的通知》（财经[2015]21号）对运营补贴支出计算公式：

　本项目中，项目全部建设成本即为项目总投资，共为6500万元。

　年度折现率：根据《关于印发<政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引>的通知》（财经[2015]21号）第十七条：年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定。结合行业实际暂选定5%。

　合理利润率：根据《关于印发<政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引>的通知》（财经[2015]21号）第十八条：合理利润率应以商业银行中长期贷款利率水平为基准，充分考虑可用性付费、使用量付费、绩效付费的不同情景，结合风险等因素确定。第十九条：

　在计算运营补贴支出时，应当充分考虑合理利润率变化对运营补贴支出的影响。本项目暂按银行中长期贷款利率上浮考虑，暂选定7%。

　财政运营补贴周期：自建设完成后即进入运营期，政府开始支付服务费，每年支付1次，总计支付29期。

　年度运营成本即本项目的年度运营费用。

　本项目可行性缺口补助计算如下表所示（单位：万元）：

　2016

　2017

　2018

　2019

　2020

　2021

　2022

　2023

　2024

　2025

　全部建设成本/财政补贴期

　年度运营成本

　可行性缺口补助

　续上表

　2026

　2027

　2028

　2029

　2030

　2031

　2032

　2033

　2034

　2035

　全部建设成本/财政补贴期

　年度运营成本

　可行性缺口补助

　续上表

　2036

　2037

　2038

　2039

　2040

　2041

　2042

　2043

　2044

　2045

　全部建设成本/财政补贴期

　年度运营成本

　可行性缺口补助

　政府29年内总计支出为万元。

　4.1.3风险承担支出测算

　风险承担支出责任是指由政府承担风险带来的财政或有支出责任。本项目由社会资本公司运作，因此政府不需要按照所出资比例承担项目风险。由于项目的风险概率和风险后果值难以预测，因此风险承担成本结合本项目实际，按照可转移风险、可分担风险以及不可转移风险进行分类，采用分类比例法进行测算。

　第一类可转移风险包括：项目建设期间可能发生的组织机构、施工技术、工程、投资估算、资金、市场、财务等风险，社会资本通过参加商业保险后，大部分风险可以有效转移。风险成本按项目建设成本的5%考虑，即310万元，其中自留风险占20%为62万元，可转移风险占80%为248万元。

　第二类可分担风险包括：项目运营期间可能发生的法规政治风险、自然灾害等不可抗力风险等，需要政府和社会资本共担的风险，按照项目一期二期建设投资的1%考虑为62万元，社会资本和政府各分担50%；

　第三类不可转移风险包括：按照项目运营维护成本5%考虑，由社会资本承担风险支出。

　因此本项目政府风险支出为31万元。

　4.1.4财政配套投入支出测算

　由于政府无配套支出责任，故无需相应费用支出。

　4.1.5汇总分析

　根据上述分析，市财政需股权投资支出373万元；运营补贴支出从2016年到2045年共计为43118.29元；风险承担支出为31万元；无配套投入支出。因此，若不考虑风险承担支出，30年内共计需支出43491.29万元；若考虑风险承担支出，共计需支出43522.29万元。

　4.2能力评估

　4.2.1财政支出能力评估

　本项目主要从对***市市级财政收支的预估中，按照《关于印发<政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引>的通知》（财经[2015]21号）的相关要求评价财政承受能力，并为财政支出的分配提供参考依据。

　***市2011年至2015年市级一般公共预算支出情况如下：

　年份

　财政支出（万元）

　增长率

　2011

　195049

　22.82%

　2012

　275510

　41.25%

　2013

　335098

　21.63%

　2014

　368808

　10.06%

　2015

　375964

　1.94%

　经上表计算，2011—2015年***市市级财政支出年均增长率为15.64%。考虑国家未来经济下行风险压力较大，增长率可能在7%左右，且土地财政收支不确定性增加，结合财政预算按照收支平衡、略有节余的原则，统筹考虑，市级财政收支增长率均拟定为7%，那么2016—2045年预计财政收支数额如下：

　单位：亿元

　年份

　2016

　2017

　2018

　2019

　2020

　2021

　2022

　2023

　2024

　2025

　预计财政支出

　40.23

　 43.04

　 46.06

　 49.28

　 52.73

　 56.42

　 60.37

　 64.60

　 69.12

　 73.96

　续上表

　年份

　2026

　2027

　2028

　2029

　2030

　2031

　2032

　2033

　2034

　2035

　预计财政支出

　79.13

　 84.67

　 90.60

　 96.94

　 103.73

　 110.99

　 118.76

　 127.07

　 135.97

　 145.49

　续上表

　年份

　2036

　2037

　2038

　2039

　2040

　2041

　2042

　2043

　2044

　2045

　预计财政支出

　155.67

　 166.57

　 178.23

　 190.70

　 204.05

　 218.34

　 233.62

　 249.97

　 267.47

　 286.19

　根据财经[2015]21号文的要求，“每一年度全部PPP项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%”。从2016年开始支付服务费用，共支付30年，若以市级财政每年PPP支出上限额度（一般公共预算支出的10%）为对标，则：

　单位：亿元

　年份

　2016

　2017

　2018

　2019

　2020

　2021

　2022

　2023

　2024

　2025

　年度PPP支出上限

　4.02

　 4.30

　 4.61

　 4.93

　 5.27

　 5.64

　 6.04

　 6.46

　 6.91

　 7.40

　本项目支出

　占比

　续上表

　年份

　2026

　2027

　2028

　2029

　2030

　2031

　2032

　2033

　2034

　2035

　年度PPP支出上限

　7.91

　 8.47

　 9.06

　 9.69

　 10.37

　 11.10

　 11.88

　 12.71

　 13.60

　 14.55

　本项目支出

　占比

　续上表

　年份

　2036

　2037

　2038

　2039

　2040

　2041

　2042

　2043

　2044

　2045

　年度PPP支出上限

　15.57

　 16.66

　 17.82

　 19.07

　 20.41

　 21.83

　 23.36

　 25.00

　 26.75

　 28.62

　本项目支出

　占比

　通过以上数据对标可知，本项目年度支出远小于***市市级PPP项目预算上限额度。若暂不考虑其他PPP项目要素影响，本项目处于财政可承受能力范围之内。

　4.2.2行业领域平衡性评估

　目前***市暂无其他养老PPP项目规划和相应财务支出计划，因此不会出现该行业PPP项目过于集中问题。

　第五章

　项目建设背景和必要性

　5.1项目建设背景

　5.1.1人口老龄化趋势及社会福利现状

　1、世界人口老龄化趋势

　自上个世纪以来，随着医疗水平的改善和生活水平的提高，人类的预期寿命也大大的增加。根据统计预测，世界上60岁以上的老年人数量将超过5岁以下儿童的总数。并且，老龄化的另一个明显的特征就是始于欧美发达国家，将在发展中国家以更快的速度增长，可以说，老龄化出现了历史性的、前所未有的新态势。从全球来看，老龄人口在总人口中的比例增长已超出了世界人口增长速度的三倍，而老龄人口在中低收入国家的增长则更快，向老龄化社会的转型已不可逆转。

　人口老龄化的迅速发展，已经引起了全球重视和关注。据联合国最新统计，全球目前60岁以上人口已超过8亿，这一数字预测到2025年将翻一番，并在2050年达到20亿，占全球人口的比例将超过20％，并将超过14岁以下儿童人口的总数。世界60岁以上老年人口比例将由2000年的10.0%，上升到2025年的15.1%，2050年的21.7%。从1950～2050年，全球人口将平均每年增长0.87%，而老年人口将平均每年增长2.38%。人口老龄化已成为一个全球性现象。

　世界卫生组织定义，65岁及以上人口占总人口的比例达到7%时，为“老龄化社会”，达到14%为“老龄社会”，达到20%为“超老龄社会”。据穆迪2014年发布的报告，到2020年，13个国家将成为

　“超高龄”国，即20%以上的人口超过65岁。而到2030年，“超高龄”国家数量将升至34个，其中德国、意大利和日本是“现役”的“超高龄”国家。人口老年化问题已经成为一个世界性的问题，日益较少的劳动人口需要赡养体量越来越大的老年人口，国家需要增加更多的社会服务来应对日益增多的老年人群。全球人口老年化问题已不局限在欧洲和北美，而是全球性的问题。在全世界190多个国家和地区中，约有60多个已进入“老年型”社会。

　由联合国制定的《国际行动计划2002》要求各国制定三大优先政策：第一，老年人与发展优先；第二，老年人的健康与福利优先；第三，保持切实可行的支持环境优先。首先强调保障与发展的相互关系。现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提，经济发展和社会保障的发展是相辅相成的。没有经济的发展便没有社会保障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。老年人口是社会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。老年人要充分融入并参与社会，消除年龄歧视，消除对老年人的怠慢、虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。其次强调目标。以人为本，提高人的生命和社会质量是以健康为本的。提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。再次强调手段。要动员全社会关心、支持和帮助老年人，通过政府组织、非政府组织、志愿组织、民间社团组织的通力合作，让教育部门研究部门、文化、媒体宣传等部门携起手来，共建一个不分年龄人人共享的社会环境。

　 2、中国人口老龄化趋势及社会福利现状

　我国是世界上人口最多的国家，目前全国人口总数接近14亿，在这样一个人口基数庞大的国家，我国人口老龄化程度也在不断加深，老年人口数量占全国总人口数量的比重将不断增长，老年人口基数日益庞大。2014年末全国60岁及以上人口已达到2.12亿人，占总人口的15.5%，超过联合国定义14%的老龄社会门槛，我国已经步入老龄化社会。相关研究表明，到2050年后我国将进入稳定的重度老龄化阶段，人口老龄化水平稳定在30%左右。

　“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。全国60岁及以上老年人口由2010年的17765万人增加到2014年的21242万人，比例由13.26%增加到15.5%，四年间，60岁及以上老年人口增加了3477万人，年均增加869万人，预计2015年我国60岁及以上老年人口将超过2.2亿人，老年人口的持续增加，急需加快社会养老保障和养老服务建设。

　目前全国已有接近2亿老年人。随着家庭养老功能的弱化缺失，大力发展社会养老服务的需求迫在眉睫。目前我国已初步建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的中国特色社会养老服务体系。涉及范围逐步由“一无”和“五保”老人拓展到所有有需要的老年人。同时，社会养老服务体系能力的建设不断加强，专业化、标准化、信息化服务水平不断提高。但我国社会养老服务体系建设存在总量不足，区域、城乡发展不平衡，布局不合理，专业化程度不高，对社会力量投入养老事业优惠扶持政策落实不到位等问题。总体上，我国老龄事业仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。社会保障制度不完善，老年设施、产品与服务短缺，老年精神文化生活质量不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生，适应社会主义市场经济体制的老龄事业的发展机制尚待完善。

　 3、**人口老龄化现状及社会福利现状

　近年来**老年人口数量增长较快，截至2013年底，60周岁以上人口达到253.18万，人口老龄化比例达到11.18%。按照国际通行标准，一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，或者是65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。据了解，**253.18万老年人口中，60岁至69岁人口为153.37万人，占老年人口60.27%。

　统计数据还显示，2013年底**汉族老年人口107.97万人，占42.64%，少数民族老年人口145.21万人，占57.36%。2013年底全区城镇老年人口数120.41万人，占47.56%；农村老年人口132.77万人，占52.44%。

　此外，**老龄化还呈现明显的区域特征。从区域看，北疆人口老龄化要明显高于南疆。人口老龄化比例居前列的地区有克拉玛依市、昌吉回族自治州、乌鲁木齐市和哈密地区，人口老龄化比例分别为15.63%、14.07%、13.97%、13.91%；人口老龄化比例低于10%的地区有**阿克苏地区、吐鲁番地区、喀什地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州，其中和田地区人口老龄化比例最低，为8.42%。

　自治区老龄委副主任、老龄办常务副主任任继民介绍，截至2013

　年底，**（不含兵团）空巢老年人为38.39万人，占老年人总数的15.16%；失能老年人为9.52万人，占3.79%；失智老年人为3.06万人,占1.21%。但截至2013年底，**各类养老服务机构（敬老院、社会福利院、老年公寓、居家养老服务中心或托老所）仅544个，拥有床位数40869张，每千名老年人拥有养老床位仅17.6张，远远不能满足需要。

　4、***市人口老龄化现状及福利现状

　截止2011年底，***地区老年人口6.76万人，占地区总人口的12.48%，其中我市老年人口6.09万人，占全市总人口的12.08%，已成为全疆人口老龄化程度较高的城市。据最新调查统计，在我市6.09万名老年人口中，60-79周岁老年人5.86万人，约占全市老年人口的96.1％，80-89周岁老年人2141人，约占3.·51％，90-99周岁老年人233人，约占0.38％，百岁以上老年人9人，约占0.01％；空巢老年人约3.5万人，贫困老年人2219人，“四老”人员（老党员、老干部、老模范、老八路）486人。在全市总人口中，老年人口比例增长速度渐趋加快，已高于自治州1.59个百分点、自治区2.7个百分点、全国1.26个百分点，且城乡贫困老年人又占了近20％的比例，属于比较典型的“未富先老”地区。

　市老龄办《关于***市开展居家养老服务工作实施方案》指出：随着我市人口老龄化进程的加快，家庭养老功能日益弱化，养老服务已成为重大的社会问题。以生活照料、康复护理、精神慰藉等为主要内容的居家养老服务，是新形势下社会化养老福利模式的新探索，是破解日益尖锐的养老服务难题、切实提高老年人生命生活质量的重要出路，是加快服务业、扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径，是促进社会主义和谐社会建设的重要举措。坚持以人为本，着力打造全方位、多层次的社会养老保障网络，建立以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务组织和个体为载体，采取以市场运作为主、政府补贴购买服务为补充的方式，稳妥推进居家养老服务，为服务对象提供就近便捷的居家养老服务，让居家老人平安养老、健康养老、幸福养老，为构建和谐社会提供有力支持。居家养老服务面向户籍和实际居住地均在本市的

　65周岁以上的老年人。按照“待遇有别、突出重点、适当普惠、市场调节”的原则，根据老年人身体情况、家庭困难程度和现实居家养老服务需求，经指定部门评估后，确定服务对象、补贴标准和服务内容。

　5.1.2相关政策环境

　1、国家养老政策密集出台，推进养老服务业发展

　（1）《国务院关于加快养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）

　《国务院关于加快养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）明确，要求通过完善扶持政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展；完善土地供应政策，要求各地落实好将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地；完善税费优惠政策，对非营利性养老机构免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。推进民办公助，选择通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量创办养老服务机构。

　（2）《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）

　根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）精神，为了充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好地发挥政府作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，鼓励民间资本参与养老服务业发展。针对机构养老提出相关政策支持：

　①支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民间资本合作）等模式建设或发展养老机构；

　②支持有条件的养老机构内设医疗机构或与医疗卫生机构签订协议，为老年人提供优质便捷的医疗卫生服务；

　③扶持和发展护理型养老机构建设。对民间资本投资举办的护理型养老机构，在财政补贴等政策上要予以倾斜；

　④对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税；

　⑤民间资本投资养老服务设施所需建设用地，适用国家规定的养老服务设施用地供应和开发利用政策，国土资源管理部门应按照《国土资源部办公厅关于印发<养老服务设施用地指导意见>的通知》（国土资厅发〔2014〕11号）相关规定，积极做好用地服务工作。

　2、**大力推进社会养老产业发展

　《****自治区关于加快发展养老服务业的实施意见》（新政发［2014］19号）指出：要从我区实际出发，以满足各族老年人的养老服务需求和提升老年人生活质量为目标，充分发挥政府主导作用、社会力量的主体作用和市场机制在资源配置中的基础性作用，创新体制机制，激发社会活力，健全服务体系，大力发展方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，逐步满足各民族、多层次、多样化养老服务需求，使发展养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的重要力量。统筹规划养老服务发展，发展基本养老服务，大力发展居家、社区养老服务设施网络，加强农村养老服务，推进医养结合，支持发展养老产业。加大养老服务业投融资力度，鼓励社会力量提供养老服务，培育专业养老服务队伍，培育养老服务社会组织。　

　5.2项目建设必要性

　5.2.1是提供老龄化社会养老保障和养老服务，完善老龄事业发展机制的需要

　据统计，我国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%，高于10%的联合国传统老龄社会标准。中国老龄委办公室曾发布消息称，未来20年我国将进入老龄化高峰，平均每年增1000万名老年人，到2050年左右，老年人口将占全国人口的30%。目前全球老年人口超过1亿的国家只有中国一个，我国2亿老年人口数相当于印尼的总人口数，已超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。庞大的老年人口压力迫使加快我国社会养老保障和养老服务健身，同时，

　“未富先老”已经成为我国越来越突出的问题。当前，我国已初步建立以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑的中国特色社会养老服务体系，但社会养老服务体系建设存在总量不足，区域、城乡发展不平衡，布局不合理，专业化程度不高，对社会力量投入养老事业优惠扶持政策的落实也不尽到位。本项目的实施能加快我国老龄化社会养老保障和养老服务体系的建设，同时也能够完善我国老龄事业发展的机制。

　 5.2.2是适应老年人口日益增多及人口老龄化进程的加快形势，完善我国社会养老服务体系的需要

　当前，我国老年人口已突破2亿人，相当于世界老年人口总量的1/5，亚洲老年人口的1/2，到本世纪中叶，我国老年人口将占到总人口的30%，未来我国老龄化问题将不容忽视。国际上一般将60岁以上人口占总人口的10%定义为老年型人口，1999我国开始进入老龄化社会，2014年达到2亿人，2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，即老年人口将占到总人口的30%，随后进入稳定的重度老龄化阶段。从1999年的11%到2051年的30%，中国只用了半个世纪的时间，而发到国家用了一百多年的时间，我国老龄化进程大大快于发达国家。我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元，而欧美一些发达国家在进入老年型社会时人均国民生产总值基本上在5000美元至1万美元，目前平均达到2万美元左右，我国老龄化呈现“未富先老”局面。积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，以成为我国全面建成小康社会的一项紧迫任务。当前，庞大的老年人口需求加重了政府财政负担，政府鼓励、支持社会民间资本进入养老服务行业，以满足老年消费市场，进一步完善养老服务体系。

　5.2.3是填补巨大的老龄市场需求缺口，满足老年人对个性化养老服务的需求

　随着老龄人口的增加，曾经完全由家庭“生产”的养老服务已无法满足老人的需求。当前我国老年人市场消费年需求已达到1万亿元但实际供给却不足1000亿元，然而，老年人市场规模还在迅猛增加，预计，2020年我国老年人市场消费的年需求将达到2万亿元，2030年达到8万亿元。与此同时，我国养老服务以居家为基础、社会为依托、机构为支撑。社会养老主要采取“分层养老模式”，即五保对象统一入住乡镇敬老院；一般收入阶层可入住社会福利院、乡镇敬老院或民办养老院；农村老人可入住集中式养老公寓。这些养老机构基本解决了老年人的养老保障问题，但是，这些养老院、敬老院、护理院等规模较小，服务较低，档次较差，使得很多老年人不愿去，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费，同时具有一定经济能力的老年人的个性化需求还无法满足。

　本项目在满足老年人居住生活的同时，更加注重老年人生理、心理上的需求，为老年人提供休闲娱乐、康复治疗、生态养生等服务，以满足老年人个性化需求。

　第六章项目市场分析

　6.1市场现状调查

　6.1.1养老服务模式现状

　养老服务模式，即在养老实践中探索、总结出来的，为解决年老型人口养老问题、缓解人口老龄化趋势带来的社会问题而形成的系统的、典型的方式方法，划分养老服务模式的标准不在于具体的养老地点和形式而在于养老资源（经济供养、生活照料和精神慰藉）的来源。

　1、居家养老模式

　居家养老服务是指政府和社会力量为依托社区，为居家的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等方面服务的一种服务形式。它是对传统家庭养老模式的补充与更新，是我国发展社区服务，建立养老服务体系的一项重要内容。居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况良好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅助配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。

　2、社区养老模式

　社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。在城市，结合社区服务设施建设，增加养老设施网点，增加社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。提倡、引导多种形式的自愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区养老服务在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变，向留守老年人及其他由需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大的自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助养老新模式。

　3、机构养老模式

　机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：

　（1）生活照料

　设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。

　（2）康复护理

　具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助来年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。

　（3）紧急救援

　具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，是老年人能够得到及时有效的救援。鼓励在老年养护机构中设置医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的自愿优势，培训和指导社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。其他类型的养老机构根据自身特点，为不同类型的来年人提供集中照料等服务。

　6.1.2养老护理标准及服务内容

　根据老年人的年龄、生活自理程度、身体状况及特殊要求分为六个级别，分别为：流动护理、三级护理、二级护理、一级护理、特级护理和专人护理。

　1、流动护理

　需要流动护理的老年人生活行为是完全自理者。这级别的老年人基本健康状况良好，有正常生活能力，能去餐厅就餐、自己洗澡、自己散步、自己如厕、头脑清楚、可整理个人物品、能参加集体活动、能正确表达自己的意愿、自己穿脱衣服、自己洗漱、自己打扫房间。

　根据老年人的现实健康情况，服务者基本只对一日三餐、定时清洗外衣及床单、被罩和代购日用品等。

　2、三级护理

　三级护理老年人是指生活行为基本自理者；无夜间监护，不依赖他人帮助的，无严重器质性疾病的老人。

　根据老年人的现实健康情况，服务者帮助老年人做好“流动护理”全套护理工作外，督促安排老年人做好个人卫生；为老年人做好室内及床单的卫生工作；基本固定每月清洗床上用品。

　3、二级护理

　二级护理来的老年人需要他人帮助和夜间护理，或思维功能轻度障碍者，或患有二种疾病以上者，且不能自已去卫生间的老年人。

　根据老年人的现实健康情况，服务者帮助老年人做好“三级护理”全套护理工作外，定期为老年人洗衣，帮助老年人剪指甲，提醒老年人理发剃须，做好老年人各类生活用品的消毒工作；做好老年人的夜间服务工作；鼓励老年人到食堂来就餐，并参加院里的各项活动；协助老年人如厕。

　4、一级护理

　一级护理的老年人是指卧床或者轮椅，生活行为依赖他人护理的，或思维功能中度以上障碍者，视力障碍、肢体残疾或患有多种疾病者，或需要24小时护理者，或老年人及家属要求提高护理等级，给予特殊照顾的老年人。

　根据老年人的现实健康情况，服务者在为来年人提供“二级护理”全套护理工作外，还未老年人洗衣，助浴、擦身等，搀扶行动不便的老人行走、上厕所，对能力差的老人应使用安全带、床栏等保护器具，且需帮助老年人到餐厅用餐，为老人开展各种健康及谈心活动。

　5、特级护理

　特级护理是指老年人不能准确表达自己的意愿，大小便失禁，或者随时可能离世，一切均需要照料者；或老年人及家属要求提高护理等级，给予特殊照顾者。

　根据老年人的现实健康情况，服务者应为老年人提供“一级护理”全套护理工作外，需做好老年人口腔、皮肤和大小便护理，保持老年人清洁无异味，提供

　24小时服务，细心观察、掌握老人饮食、起居、情绪及精神状态，对卧床老人建立翻身卡，对患者老人要严密观察，发现异常及时处理，为老年人开展针对性的个体服务工作。

　6、专人护理

　老年人达到特级护理标准，需送餐到房间，护理员服务对象不超过2人。

　根据老年人的现实健康情况，服务者应为老年人提供“特级护理“全套护理工作外，护理人员与老人同屋居住，随时照料，饭菜、茶水供应到床边，根据需要按时喂饭、喂水、喂药，每天陪老人聊天，给老人做心理疏导工作，保持老人心情愉悦，帮助老年人大力事务，负责管理老年人的零钱、衣物、药品等。

　6.2市场需求分析与预测

　6.2.1市场需求分析

　根据全国老龄办数据，截止2014年底，全国养老机构床位数达到493.7万所，平均每千名老年人拥有床位24.4张。老年人口的增多使得养老床位“一床难求”，按照“十二五”规划，到2015年我国每千名老年人拥有养老床位数将达到30张。同时，城市社区养老服务设施覆盖率约达72．5％，农村社区养老服务设施覆盖率约达30％。

　随着老龄化的快速发展和家庭结构的逐步变化，**空巢老人的数量在近些年也呈现快速增长的趋势。根据对全区空巢老人基本情况调查，目前空巢老人在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。

　近年来，在自治区党委、政府的高度重视和相关部门的共同努力下，**老年人社会福利事业进入新的发展阶段，初步形成了以居家养老为基础，以国家、集体举办养老福利机构为骨干，以社会力量举办养老福利机构为新的增长点，以社区福利服务为依托的多渠道、多形式发展的新局面。2011年**各类养老机构519家，床位数18990张，老年人拥有床位数比例为0.89%，与自治区到2010年达到1.2％要求，与自治区到2020年3.5%要求，还有较大差距。　

　6.2.2市场需求预测

　我国从2000年开始已经进入老龄化社会，且其发展速度正在逐渐加快。2013年我国60岁及以上老年人口达2亿人，其中“失能老人”的总数已超3700万人。我国的60岁以上的老年人口占总人口的比重从1953年的4.4%增长到2014年15.5%，并且还在处于快速增长的态势。

　2010年至2040年将是我国人口老龄化高速增长期。2013年，我国60岁以上人口已经达到2亿，预计2026年将达到3亿，2050年为4亿，成为超老年型国家。根据预测，21世纪上半叶，中国将一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。考虑到20世纪70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2051-2100年我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。

　随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长，将会推动养老地产市场进一步拓宽。

　根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和前瞻产业研究院发布的《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》预测，预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。

　图4-1未来中国老年人口预测（单位：亿人）

　为积极应对人口老龄化，进一步加快全市养老服务业发展，根据《****自治区关于加快发展养老服务业的实施意见》（新政发［2014］19号），****自治区提出，到2020年，基本建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，城乡统筹、设施齐备、功能完善、布局合理的养老服务体系，实现养老服务与医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等相关领域互动发展，形成养老服务业发展新局面；社会力量成为养老服务供给主体，养老服务业成为全区服务业重要组成部分，从业人员规模不断扩大。

　80%以上的城市居家生活老年人得到养老服务的全面支持，80%以上的乡镇和40%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全区养老床位数达到每千名老人35张以上，服务能力大幅度增强。建立养老机构责任保险制度，提高养老机构防范风险能力。到2020年，力争社会办养老机构床位数的比重不低于60%。

　依照自治区人民政府《关于加快发展养老服务业意见》确立的目标：各类养老机构的床位和集中供养人员数量要每年递增10%，按照养老机构占全州60岁以上老年人口数量的3%推算，巴州以2012年底12.728万（不含兵团）老年人为基数，城市养老床位数应达到3819张，缺口为近1000张。因此，必须动员各方面力量，特别是民间力量，大力兴办养老服务机构，增加全社会的供给能力，满足迅速增长的社会养老服务需求。

　6.3市场竞争力分析

　6.3.1竞争对手情况分析

　主要体现在两个方面，一是老年公寓与其他老年住宅的竞争，二是老年公寓项目之间的竞争。

　1、***市已有的老年公寓分析

　目前，***市供老年人居住的老年公寓有5家。分别是巴州富康老年公寓、***市胡杨老年公寓、***市老来福老年公寓和***市夕阳红老年公寓、巴州九九老年公寓。其中：巴州福康老年公寓是公办机构，其余四家都属于私人经营。因居住的老人较多，公办老年公寓基本都已满员。州委、州政府一直十分重视老年人养老机构的建设，目前已落实近五年内完成全州

　17个日间照料中心建设项目。今年，计划建设的社区老年人日间照料中心项目有2个，投资400万元。同时，全州八县一市的民政综合性福利项目陆续建成后，也将增设托老所或老年人日间照料中心功能，为老年人提供服务。

　2、本项目分析

　***市荣光老年公寓项目计划开设700张护理型床位数，包含单间、标准间、多人间、套间还有家庭式的套房，是目前南疆投资规模最大的，集养老服务、康复保健、休闲娱乐为一体的综合性养老机构。荣光老年公寓从设计建造和管理服务充分体现了高标准、科学化、人性化的原则，形成了自己独有的特色。花园式的庭院、既有宾馆式的房间又有家庭式的套房、酒店式的餐饮、完善的二十四小时监控系统、紧急呼叫系统、自动化的消防系统、节能环保的制冷取暖地源热泵系统，为老年朋友入住服务、环境安全增添了一份更科学的保障。

　其不仅为***市2020年目标床位数缺口做出贡献，也为该地区及周边辐射地区的城市老龄化护理产业压力缓解，更使得地区护理等级和养老产业服务提升。

　6.3.2产品竞争力（SWOT）分析

　1.项目优势

　自主经营方式下的民营养老机构具有管理优势。完全可以依靠自身的实际需求，安排各项活动，独立行使财务权、人事聘用权和发展决策权，真正做到了机构内部的事务自主决定。本项目得到许多政策上的指引，同时，地方政府大力支持。

　2.项目劣势

　相比城市拥有的许多相对比较的人口红利优势，看待本项目发展需求条件，发现自身条件约束所在来的劣势。首先是许多政策落实不到位，政府补贴和政策落实性不高；同时，行业的自律性和模式不够成熟，导致服务质量缺乏有效性；再者，传统的养老消费观念始终占主导地位。

　3.项目机会

　养老产业是一个新兴产业，国内所有的养老机构运营模式还没定型，基本处于摸索阶段。在整个社会老龄化的背景下，基于该地区现有的经济发展基础，对发展高生活品质的养老需求越来越强烈。按照本项目的标准和定位，有希望做成辐射周边地区的标杆项目。

　4.项目威胁

　民营养老产业目前欣欣向荣的形势，各种性质的企业对目前这样的养老市场都会跃跃欲试。当然，市场中也存在问题如行业的规范和标准不健全，使得市场向恶性竞争发展；同时，市场缺乏养老产业管理的人才。

　第七章

　项目选址与建设条件

　7.1项目选址

　7.1.1项目地址与地理位置

　***市（Korla），县级市，**巴音郭楞蒙古自治州的首府，成立于1979年9月30日。***市地处欧亚大陆和**腹心地带，塔里木盆地东北边缘，北倚天山支脉库鲁克山和霍拉山，南距“死亡之海”世界第二大沙漠——塔克拉玛干沙漠直线距离仅70公里，是古丝绸之路中道的咽喉之地和西域文化的发源地之一，是南北疆重要的交通枢纽和物资集散地，也是该地区重要的政治、经济、文化中心。“***”**语意为“眺望”，因盛产驰名中外的“***香梨”，又称“梨城”，是西北五省区第一座“全国文明城市”。

　***市位于****自治区中部，东经85°14′10″－86°34′21″、北纬41°10′48″－42°21′36″。全市行政区域面积7268平方公里，东西长127公里，南北宽105公里。***市位于**中部，地处欧亚大陆和**腹心地带，南疆交通枢纽，国道218、314横贯全境，南疆铁路经此，并有民航班机通乌鲁木齐。塔里木盆地东北边缘，北倚天山支脉库鲁克山和霍拉山，南临世界第二大沙漠——塔克拉玛干沙漠。***绿洲平原的南部、西部与塔里木盆地相连，形成一个广阔的扇形绿洲。市区北面的霍拉山和东面的库鲁克山中间长达14公里的铁门关峡谷，自古以来，为通往南疆、青海、帕米尔高原及南亚的通道。

　本项目位于***市106号小区，拥军路北侧，经现场踏勘，四至范围为：东北侧为统筹委廉租房用地，西北侧为街头绿化用地，东南侧为小区道路，西南侧为拥军路。

　7.1.2土地利用现状

　本项目属于新建工程，所在地块现状主要为空地。

　7.2建设条件

　7.2.1地形、地貌、地震情况

　***地貌分属天山山脉、塔里木盆地东部和昆仑山、阿尔金山等三个地貌区，基本格局似一个大“U”字型。境内有高山、盆地、河流、湖泊、戈壁、沙漠和平原绿洲。在全州面积中，山地面积23．61万平方公里，占48．9%；平原面积24．66万平方公里，占51．1%；其中沙漠面积14．30万平方公里，占全州面积的29．6%。

　天山，横亘于准噶尔盆地和塔里木盆地之间，为亚州最大的山系之一，在州境内长约950公里，宽140-200公里之间，走向大致呈北西西向。山间盆地和纵向构造谷地，把整个山系分割成许多山脉和山块。主要有北部的天格尔山，阿拉沟山，霍拉山等。昆仑山，位于塔里木盆地与藏北高原之间，自治州南部的昆仑山为东昆仑山，呈东北西南走向，一般高在4000-6000米之间，最高峰木孜塔格峰海拔7723米。东昆仑山北侧，且末以东为阿尔金山，是州境东南部塔里木盆地东端与青海省柴达木盆地之间的界山，由北向东延伸，山脉一般高度为

　3000-5000米，气候干旱，为荒漠山地。

　根据****自治区地震局资料分析，***市地震烈度为7度，。

　7.2.2水文

　***境内“一湖（博斯腾湖）两河（塔里木河和孔雀河）”，源于博斯腾湖的孔雀河，穿越铁门关，流经***绿洲中央，注入罗布泊（现注入卡拉水库）。由于博斯腾湖的调节，孔雀河流量常年稳定，水清质好，平均年径流量为12.1亿立方米。塔里木河流经***市西南部边缘。由于北面有霍拉山，东面有库鲁克山的阻挡，北方的冷空气和焉耆盆地的湿润空气侵入***市境的势力明显减弱。铁门关成为南北疆气候的自然分界线。***市为欧亚大陆暖湿带干旱气候，光热资源十分丰富，古代是西域最早的屯田区域之一。

　7.2.3气候条件

　***属暖温带大陆性干旱气候，总日照数2990小时，无霜期平均210天，年平均气温11.4℃，最低为–28℃，年平均降水量58.6毫米，年最大蒸发为2788.2毫米，主导风向东北风。[1]

　***气候温和，土质肥沃，***的母亲河——孔雀河穿市而过，在市境内达271公里，平均年径流量11.8亿立方米。

　7.2.4城市规划及社会环境条件

　1.城市规划

　***市目前的总体规划方案为一主二次三组团，即：一个主中心，二个次中心，三个功能组团。

　一个主中心：在南市区石化大道和建国路之间，迎宾路两侧布置行政中心、商务中心、文化娱乐中心、体育中心、共同构成市级城市主中心。

　二个次中心：宿醉喝南市区主中心的建设，老城中心区降格为次中心（区级中心），继续完善商贸金融功能，建设区级体育和文化设施，将原州政府办公用地作为区政府办公用地；在南市区南面沿迎宾南路与南二环西路交叉地段集中布局行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生等功能用地，形成区级次中心。

　三个功能组团：

　老城区以旧城改造、优化人居环境为主，将市级行政办公职能转移到新市区，重点发挥商贸金融、文化娱乐、城市旅游功能，同时依托火车站发展储运功能。

　南市区以市级行政中心迁建为契机，将南市区打造成集行政办公中心、商务会展中心、文化娱乐中心、体育休闲中心、高商住区为一体的综合办公商务区，同时也是***居民主要的聚居区。

　新城区依托218国道、***机场、南疆铁路专用线等便捷对外交通条件，整合现状的塔里木石化园区、美克化工园区，形成产业、仓储物流区，构成***市的产业中心，成为***市未来的经济增长点。

　2. 社会环境条件

　近年来，***市坚持以经济建设为中心，牢牢抓住塔里木石油开发的历史机遇，彻底改变了以传统农牧业经济为主的状况，形成了以牧业为依托，以优势产业为龙头，拥有石油、化工、纺织、造纸、食品、电力、煤炭、建材、机械、电子等初具规模的工业及建筑、运输、商贸协调发展的综合经济体系。

　7.2.5交通运输条件

　***市是南北疆的重要交通要道，现已形成了城乡道路、过境公路、铁路、航空和管道运输等纵横交错的立体交通网，成为**境内仅次于首府乌鲁木齐的第二大交通枢纽。

　***市距离乌鲁木齐市里程471千米，铁路里程603.5千米，航空里程295千米。218国道、314国道从***市境内通过，全长123千米，均为二级道路。南疆铁路为国家一级铁路，在***市境内设有***站、***北站、***西站、云崖车站、塔什店车站等。

　7.2.6公用设施、社会依托条件

　1.供水

　本项目供水由***市市政给水管网接入。详见第六章公用工程。。

　2.排水

　本项目雨污水排入市政排水管网，最后排入污水处理厂进行处理。

　3.供电

　该项目供电由***市供电站统一接线调配，设施能力可满足养老院发展需要。

　4.供暖

　本项目冬季供暖热源由地源热泵，一抽二回，机井深度150米。

　7.2.7法律支持条件

　本项目建设的确定以及项目的选址，应符合国家和地区有关法律、法规对建设项目生存的支持程度和约束条件。符合城市总体规划布局等相关政策及国家有关法律、法规。其法律、法规支持体系主要包括：

　1.法律法规

　（1）《中华人民共和国土地管理法》；

　（2）《中华人民共和国城乡规划法》；

　（3）《中华人民共和国环境保护法》；

　（4）《中华人民共和国森林法》；

　（5）《中华人民共和国老年人权益保障法》；

　（6）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；。

　2.政策文件

　（1）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）

　（2）《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）

　（3）《****自治区关于加快发展养老服务业的实施意见》（新政发［2014］19号）；

　（4）《关于印发***市开展居家养老服务工作实施方案的通知》（库政办发〔2015〕143号）。

　3.建设标准

　（1）《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；

　（2）《老年人建筑设计规范》（JGJ122-1999）；

　（3）《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；

　（4）《居住建筑节能设计标准》（DB331015-2009）

　（5）《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2005）；

　（6）《民用建筑绿色设计规范》（JGJ/T 229-2010）；

　（7）《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）；

　（8）《室外给水设计规范》（GB 50013-2006）；

　（9）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）(2011年版)；

　（10）《建筑给排水设计规范》（GB 50015-2003）(2009版)；

　（11）《大气污染物综合排放标准》（GB16279-1996）；

　（12）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；

　（13）国家及地方其他相关标准。

　7.2.8施工条件

　本项目施工场地、位置、规模均已确定，配套设施相对完善，周边的道路、给排水、电力、通信网络等基础设施配套齐全。

　项目建设标准明确，施工工艺简单，建设难度一般，通过项目的招投标，完全可以招到技术力量雄厚，拥有先进的施工技术及施工设备的施工企业，来承担本项目的施工任务。

　第八章项目建设方案

　8.1建筑设计指导思想与原则

　8.1.1建筑设计指导思想

　老年人居住建筑在符合使用、安全、卫生、经济、环保等要求的同时，满足老年人生理和心理两方面的特殊居住需求，并具有逐步提高老年人居住质量及护理水平。在建筑设计上以超前性和先导性的原则，运用新的设计理念和手法，建设高起点、高规格、现代化、人性化、有特色的新型老年公寓。

　8.1.2建筑设计基本原则

　项目在规划与设计时应注重以下几个基本原则：

　1.空间布局体现老年人自主性、健康型、安全性；

　2.设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。

　3.体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。

　8.2项目总体规划方案

　8.2.1项目组成

　根据本项目方案构思，本项目主要由老年公寓、老年职工住宅楼、地下停车库、绿化、道路广场及其他配套设施等组成。

　8.2.2总平面规划

　1.总体布置规划依据

　（1）《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；

　（2）《老年人居住建设设计标准》（GB/T50340-2003）;

　（3）《老年人建设设计规范》（JGJ122-1999）;

　（4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50）；

　2.总体布置基本原则和要求

　（1）基本原则

　平面布置紧凑、少占地，功能区划合理，交通便捷。

　道路系统应简洁通畅，具有明确的方向感和可识别性，避免人车混行；道路设计应保证救护车能就近停靠在楼栋的出入口。

　应为老年人提供适当规模的绿地及休闲场所，并宜留有老年人种植劳作的场地。场地布局宜动静分区，老年人运动健身的“动区”与供老年人散步、休憩的“静区”适当隔离，并在“静区”设置在花架、座椅、阅报栏等设施。

　老年人居住建筑应阳光充足、通风良好，视野开阔，与庭园相结合绿化造园，宜组合若干个户外活动中心，备设体育设施与器材及备设轮椅。

　专供老年人使用的停车位应相对固定，并应靠近建筑物和活动场所入口处。轮椅使用者使用的停车位应设置在靠停车场出入口最近的位置，并应配置国际通用标准。

　（2）基本要求

　总平面设计应结合工程特点、使用要求、注重节地、节能、节约水资源，以适应建筑发展的要求；应结合用地自然地形、周围环境、地域文脉和建筑环境，因地制宜的确定规划指导思想，并力求有新颖特色；应崇尚自然，保护自然植被，自然水域、水系、自然景观、保护生态环境；功能分区应合理，路网结构清晰，管线设计进行综合考虑，统筹兼顾；基地内的建筑物布置应按不同功能取最好的朝向，满足防火和卫生要求；应考虑安全和防火（防洪、防害、防滑坡等）措施。

　3.总平面布置

　本项目地块位于位于***市106号小区，拥军路北侧。地块基本呈长方形。

　1#职工住宅楼总平面布置呈倒L型，沿地块北侧和东侧布置。2#住宅楼总平面布置呈一字型，沿地块南侧布置。老年公寓总平面布置呈一字型，沿地块西侧布置。3幢建筑围合起来，体现天人合一的思想。在建筑围合区域，布置中央广场和集中绿化，便于人们室外活动。

　4.交通组织

　地块设置一个主入口，位于项目基地东侧道路上。设置一个次入口，位于项目基地西南角的拥军路上。人流主要由主入口进出，通过入口广场到达各建筑物。车流由主入口或次入口进入基地内部环路，驶入地下车库。

　5.绿化景观布置

　景观设计上，主入口处设置入口广场，通过布置叠水、鲜花、绿树、矮墙、草地等景观元素与各建筑相连。绿化设置上，设置建筑围合区域集中绿化和环建筑外围绿化，讲究天人合一，建筑与环境相融共生，焕发个性魅力。在空间中移步换景，刚性空间与柔性空间和谐交融。利用植物材料的多样性使整个环富有层次感，呈现不同的风景。通过植物的搭配来反映季节的变化，注重发挥绿化在整个组团人文生态中的深层次作用。

　8.3建筑方案

　8.3.1建筑方案描述

　建筑的形态与布局综合考虑了与地块整体功能，空间环境，交通组织及自然要素的相互协调关系。设计充分考虑老年人居住特征，充分显示了人性化和舒适化，充分利用了建筑造型和合理的功能布局创造出宁静、舒适的环境。因此，设计中建筑外观依照老年人居住建筑特性追求简洁明快，轻盈流畅，充分利用建筑自身形体变化，并运用柔和、淡雅的色彩富于韵律变化的线条组合，从外观上创造轻松、宁静、舒适的气氛为老年人提供和谐健康的居住场所。

　8.3.2 公用工程

　1.给排水工程设计

　（1）设计依据

　1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2010）；

　2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

　3）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）；

　4）《气体灭火系统设计规范》（GB 500370-2005）；

　5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

　6）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；

　7）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；

　8）《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2002年版）；

　9）其他规范和资料。

　（2）给水工程

　1）水源

　本工程生活、消防给水水源均采用城市自来水。室外供水管道沿道路敷设，覆土深度为1.5米，供水管道管径为DN100-DN160，管道采用PP管，给水管网为支状供水，室内外管沟里的给水管线应在高点放气，低点灌水。与其他管线交错时应加套管防护。室内给水管采用建筑给水聚丙烯管，承插热熔连接。

　2）用水量预测

　本项目最高日用水量为167.35m3/d，最大时用水量为10.6m3/h。项目用水量如下表6-1所示。

　表6-1 用水量估算表

　序号

　项目

　服务人数或面积

　用水定额

　使用时间(h)

　小时变化系数

　最高日用水量(m3/d)

　最大时用水量(m3/h)

　单位

　数量

　单位

　指标

　地上建筑

　人

　881

　L/人.d

　150

　1.2

　132.15

　6.61

　地下建筑

　2231.06

　L/m2.d

　4.46

　0.45

　绿化、道路广场浇洒

　7760.179

　L/m2.d

　15.52

　2.59

　小计

　152.13

　9.64

　未预见水量

　15.21

　0.96

　总计

　167.35

　10.60

　3）供水方式

　本项目属低压用水，采用市政水压直接供给。

　（3）排水系统

　1）排水量

　项目污水量以生活用水量的85%计（扣除绿化道路浇洒等用水），本项目最高日排水量为150.28m3/d。

　2）排水系统

　项目采用不完全分流制，即雨、雪水就近排入绿化带，生活污水直接排入市政排水管网，最后排入污水处理厂进行处理。

　排水干管由高处向低处布设，采用重力式排水，排水管径为300，管材选用PVC塑料管，粘接连接。

　2.电气工程

　（1）设计依据

　1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

　2）《10KV及以下变配电所设计规范》（GB50053-94）；

　3）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；

　4）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；

　5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；

　6）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；

　7）《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；

　8）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

　9）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

　10）其他有关现行国家标准、行业标准及地方标准。

　（2）负荷等级

　本项目消防用电、应急照明、消防水泵、生活水泵等为二级负荷，其余无特殊要求均采用三级负荷。

　（3）供电电源及电压

　本项目由市政电网供电，高压部分采用一路10KV电源，低压部分引入一路380V低压电源，电缆埋以直埋地的方式引入各用电点总配电箱。

　（4）负荷计算

　表6-2

　用电负荷估算表

　序号

　项目

　单位

　数量

　用电指标（w/㎡）

　用电负荷（kW）

　地上建筑

　㎡

　10377.92

　415.12

　地下建筑

　㎡

　2231.06

　22.31

　室外照明

　㎡

　7760.179

　38.80

　合计

　476.23

　本项目设备的实际总功率为476.23KW，补偿后功率因数取0.9，视在功率为529KVA，本项目选用3台250KVA变压器，变压器负载率为70.5%。

　（5）计量

　1）所有建筑实行1套1表制，分套设配电箱，并在设备用房设1公用电计量间，内设公用电总表箱，且单相表计与三相表计分设表箱；每套设套内箱，内装漏电保护器；

　2）配套用房在进户总箱内设低压总计量表；

　3）为了方便物业内部管理，公用负荷在各楼层或配电总柜内分别设置内部计量；

　 4）10KV高压开关柜选用带五防装置的SM6环网柜，0.4KV低压选用GCS1抽屉式低压屏，变压器选用SCB11型干式变压器。

　3.燃气工程

　根据《全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调·动力》的相关标准, 本项目用气量按2093MJ/人·年计算,本项目建成后可容纳700名老人及181名工作人员，经计算本项目年消耗天然气量为2093MJ/人·年×881人×1年=184.39万MJ，即5.12万m3。

　4.供暖、通风工程

　（1）供暖设计

　本项目采用地源热泵，散热器采暖系统，管道保温；管沟内干管采用岩棉预制瓦块保温；室外直埋管道采用聚氨酯保温，皇甲壳保护，管长30米。

　（2）通风设计

　地下水泵房、空压机房、吸引机房、配电间采用机械送排风系统。

　药房、诊疗室、消毒室、理疗室等设机械排风系统（兼机械排烟系统）；洗衣房、卫生间设机械排风系统。

　餐厅炉灶设局部排气系统，废气经油烟净化后排至大气。

　（3）防排烟设计

　本工程的防烟楼梯间、消防电梯及其合用前室采用自然排烟系统。

　8.4工程方案

　1.设计要求

　根据《建筑抗震设计规范》，***市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。建筑抗震设防类别为重点设防类（乙类）。安全等级为二级，基础设计等级为乙级。

　2.结构设计

　本项目建筑地上最高5层，地下1层，属低、多层建筑，耐火等级二级，结构形式为框架结构。

　第九章

　节能措施

　9.1用能标准和节能规范

　1、《中华人民共和国节约能源法》

　2、《中华人民共和国可再生能源法》

　3、《中华人民共和国建筑法》

　4、《中华人民共和国电力法》

　5.《节能用电管理办法》(国家经贸委国家发展计划委[2000])

　6.《固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》（发改环资 [2007]21号）

　7、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》(GB17167-2006)

　8、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134－2001）

　9、《公共建筑节能设计标准》

　（GB50189-2005）

　10、《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)

　11、《绿色建筑评价标准》

　（GB/T50378-2014）

　12、《建筑采光设计标准》 (GB/T5003-2013)

　13、《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）

　14、《采暖通风与空调设计规范》

　15、《外墙外保温工程技术规程》

　(JGJ144-2008)

　16、《绿色建筑评估标准》

　DBJ/T101-101-2005

　17、《建筑给水及采暖工程质量验收规范》

　（GB50242-2002）

　18、《通风与空调工程施工质量验收规程》

　（GB50243-2011）

　19、《建筑气候区划标准》(GB50178-93)

　20、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)

　21、《建筑给水排水及采暖工程质量验收规范》(GB50242-2013)；

　22、《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（暖通空调动力）》（2007）

　23、《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（结构）》（2007）

　24、《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（给水排水）》（2007）

　25、《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（建筑）》（2007）

　26、《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（电气）》（2007）

　27、《城镇燃气设计规范》GB50028-2006

　28、《综合能耗计算通则》（GB2589-2008）

　9.2建筑节能措施

　9.2.1建筑节能措施

　建筑设计节能措施主要从建筑体形系数、朝向、外围护结构保温隔热等方面考虑。

　建筑平面布置不宜有过多的凹凸错落，体形系数不宜大于0.4，符合浙江省《居住建筑节能设计标准》（DB331015-2009）的要求。

　建筑主要房间宜避开冬季主导风向的朝向和夏季太阳热辐射，且有利于减少夏季的太阳热辐射；冬季获得较多的日照和避开冬季主导风向；春秋季节的自然通风。

　外墙优先选用外保温系统，砌体材料优先考虑自保温类型砌块，屋面采用倒置式保温构造做法，外墙及屋面选用耐火等级为A级不燃的保温材料。外围护结构规定性指标不满足现行规范要求时，后续设计需进行综合性指标动态权衡计算。

　9.2.2电气节能措施

　 1.供配电系统节能

　建议选用节能型变压器，减少自身空载损耗和负载损耗。

　变配电所变压器采用D.yn11接线，使变压器容量在三相不平衡负荷下得以利用，并有利于抑制三次谐波电流。

　采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设置自动补偿装置，补偿后的功率因数在0.9以上，以提高供电质量，节约电能。

　供电方案合理优化，使变压器负荷率尽量处于经济运行区间（65%-80%）。

　电梯、大容量水泵、空调机组设备应尽可能采用变频控制。

　2.照明节能

　选用高效率灯具和光源，荧光灯配用电子镇流器，单灯功率因数0.9以上，配用的镇流器应符合GB17896-2003规定的能效限值，且其谐波含量应满足GB17625.1-2003的L级限值规定。公共部位应设人工照明，除电梯厅和应急照明外，均采用节能自熄开关。

　9.2.3给排水节能

　1.加强对水泵的运行管理

　水泵在工作过程中的功耗：电动机的轴功率、线路损耗、控制装置损耗、机械损耗。水泵的基本节电方法：减少运行时间、采用高效水泵设备（包括水泵、电机、传动装置、控制装置等）、减少水管阻力、变频器节电技术使用。

　2.选用节水型卫生洁具

　（1）卫生洁具均采用节水型、低噪声产品，坐便器的水箱容积不得大于6L/s，给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴。

　（2）公共卫生间洁具采用红外感应水嘴，感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和洁具。

　（3）生活采用延时自闭式出水阀装置及节水型设备；

　（4）在主管上安装总计量，同时分用水类型和用水单元安装分计量。

　9.2.4暖通空调节能

　1.地下汽车库考虑平时地下车库通风和着火时排烟合用同一风机，选用低噪高效双速风机低速档时排风。

　2.地下汽车库排风系统设置根据室内CO气体浓度自动控制风机运行，节省平时运行能耗。

　3.通风风机及空调新风机单位风量耗功率Ws<0.32，多联式热泵空调系统

　IPLV>3.6，空调风管绝热材料热阻>0.81(m2.k/w)，全热交换器额定热回收效率>60%。4.各机电产品均采用低噪音、低能耗的产品；所有空调设备均采用节能产品，风管与水管及空调设备的保温采用优质高效的材料，保温厚度满足节能要求。

　9.3能耗计算

　本项目用能种类为电、天然气和用能工质水，各种能源的折标系数根据《综合能耗计算通则》（GB2589-2008）取定，具体为电力折标系数为1.229tce/万kWh（当量值）、3.31tce/万kWh（等价值），天然气折标系数取12.143tce/万m3（当量值），水折标系数为0. 857tce/万t m3（等价值）。

　1.电力

　根据表7-1可知，项目年用电量为304.40万kWh,则项目年耗电量折合标煤为374.11tce（当量值）、952.77tce（等价值）。

　表7-1

　年用电量估算表

　序号

　项目

　用电负荷（kw）

　需要系数

　用电时间

　年用电量

　（万kWh）

　日运行时间（h）

　年运行天数（d）

　地上建筑

　415.12

　0.8

　365

　290.91

　地下建筑

　22.31

　0.4

　365

　7.82

　室外照明

　38.80

　0.4

　365

　5.66

　合计

　476.23

　304.40

　2.天然气

　根据第6.3.2节可知，项目年消耗天然气总量为5.12万m3，则项目年消耗天然气总量折合标煤为62.17tce。

　3.水

　根据表7-2可知,项目年用水量为4.42万m3，则项目年用水量折合标煤为3.79tce。

　表7-2

　年用水量计算表

　序号

　项目

　最高日用水量（m3/d）

　需要系数

　年用水天数（d）

　年用水量

　（万t）

　地上建筑

　132.15

　0.80

　365

　3.86

　地下建筑

　4.46

　0.40

　200

　0.04

　绿化、道路广场

　15.52

　0.40

　200

　0.12

　小计

　152.13

　4.02

　未预见水量

　15.21

　0.40

　总计

　167.35

　4.42

　9.4能耗指标分析

　根据《综合能耗计算通则》，经计算，项目综合能耗为436.28tce（当量值）、956.56tce（等价值），详见表7-3所示。

　表7-3

　综合能耗计算表

　序号

　能源品种

　单位

　消耗量

　折标煤系数

　折标煤(tce)

　备注

　电

　万kWh

　304.40

　1.229tce/万kWh

　374.11

　当量值

　3.13tce/万kWh

　952.77

　等价值

　天然气

　万m3

　5.12

　12.143tce/万m3

　62.17

　当量值

　水

　万m3

　4.42

　0.857tce/万m3

　3.79

　等价值

　合

　计

　436.28

　当量值

　956.56

　等价值

　第十章

　环境影响评价

　10.1评价依据

　10.1.1环保法规、文件及相关资料

　1.中华人民共和国环境保护法（2014年4月24日修订）；

　2.中华人民共和国环境影响评价法（2002年l0月）；

　3.中华人民共和国土地管理法（1998年8月修正）；

　4.中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法（2004年12月29日修订）；

　5.中华人民共和国大气污染防治法（2000年4月修订）；

　6.中华人民共和国水污染防治法（2008年2月修订）；

　7.中华人民共和国环境噪声污染防治法（1996年10月29日修订）；

　8.建设项目环境保护管理条例（国务院令第253号，1998年11月29日）；

　9.中华人民共和国水土保持法（2011年3月1日起施行）；

　10.1.2技术规范、标准

　1.环境空气质量标准(GB3095-2012)；

　2.地表水环境质量标准(GB3838-2002)；

　3.建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；

　4.建设项目环境影响评价分类管理名录（2014征求意见稿）；

　5.建设项目环境风险评价技术导则(HJ/T169-2004)；

　6.环境影响评价技术导则

　总纲（HJ2.1-2011）；

　7.规划环境影响评价技术导则总纲（HJ130-2014）。

　10.2项目建设与运营对环境的影响

　10.2.1项目建设对环境的影响

　项目建设过程中对环境产生的影响主要包括：施工扬尘对环境空气的影响、施工期水环境影响、施工噪音对环境的影响、施工固体废弃物对环境的影响、施工期水土流失等对环境的影响。

　1.施工扬尘对环境空气的影响

　施工期间对环境空气影响最主要的是粉尘。干燥地表的开挖和钻孔产生的粉尘，一部分悬浮于空中，另一部分随风飘落到附近地面和建筑物表面；开挖的泥土堆砌过程中，在风力较大时，会产生粉尘扬起；而装卸和运输过程中，又会造成部分粉尘扬起和洒落；雨水冲刷夹带的泥土散布路面，晒干后因车辆的移动或刮风再次扬尘；开挖的回填过程中也会引起大量粉尘飞扬；建筑材料的装卸、运输、堆砌过程中也必然引起洒落及飞扬。

　施工过程中粉尘污染的危害性是不容忽视的。浮于空气中的粉尘被施工人员和周围居民吸入，不但会引起各种呼吸道疾病，而且粉尘夹带大量的病原菌，传染各种疾病，严重影响施工人员及周围居民的身体健康。此外，粉尘飘扬，降低能见度，易引发交通事故。粉尘飘落在各种建筑物和树木枝叶上，影响景观。

　2.施工期水环境影响

　本项目施工期水环境影响主要包括施工产生的废水和施工人员产生的生活污水。施工产生的废水主要是来自暴雨的地表径流、地下水及施工废水。暴雨地表径流冲刷浮土、建筑砂石、垃圾、弃土等，不但会夹带大量泥沙，而且会携带水泥、油类、等各种污染物。地下水主要指开挖断面含水地层的排水。施工废水包括开挖和钻孔产生的泥浆水、机械设备运转的冷却水和洗涤水、混凝土搅拌机及输送系统冲洗废水。生活污水包括施工人员的盥洗水、食堂下水和厕所冲刷水。

　3.施工噪音对环境的影响

　施工期间的噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中对声环境影响最大的是机械噪声。机械噪声主要由施工机械所造成，如挖土机械、混凝土搅拌机、水泥浇捣机等，多为点声源。施工作业噪声主要指一些零星的敲撞击打声、吆喝声、拆卸模板的撞击声等，多为瞬时的突发性、冲击性噪声；施工车辆的噪声主要为建筑材料运输车辆的发动机噪声、轮胎噪声和喇叭鸣笛噪声，其中鸣笛噪声是汽车噪声中的最大噪声源，属于交通噪声。

　4.施工期固体废弃物对环境的影响

　施工期间建筑工地会产生大量余泥、渣土、施工剩余废物料等。如不妥善处理这些建筑固体废弃物，则会阻碍交通，污染环境。在运输过程中，车辆如不注意清洁运输，沿途撒漏泥土，污染街道和公路，影响市容与交通。

　5.施工期水土流失对环境的影响

　工程的水土流失主要发生在建设初期，水土流失发生主要部位为临时堆土和道路工程区。造成水土流失的危害主要表现为：损坏水土保持设施，降低水土保持功能，建设中将对这些原地表植被及土壤结构造成破坏，从而降低原地表水土保持功能，加剧地表水土流失。

　10.2.2项目运营对环境的影响

　项目在营运期间的主要污染源包括：

　1. 废气

　本项目运营期内影响环境空气的主要有厨房烹饪油烟。

　2.废水

　本项目营运期的废水主要为内部产生的生活污水、医疗废水以及厨房油污水。

　3.噪声

　本项目运营期内噪声源主要为配电房、人员噪声等。预计声源强度为60～80dB（A）。采取一般消声、隔声、绿化等措施后噪声可以达到国家标准，对环境影响较小。

　4.固体废弃物

　项目营运期的固体废弃物主要为人们产生的生活垃圾。若生活垃圾随地乱扔将极大的影响生活环境。

　10.3环境保护措施

　10.3.1项目建设中环境保护措施

　1.施工期空气污染防治措施

　为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小程度，建议采取以下防护措施：

　（1）开挖、钻孔过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，也应经常洒水防止粉尘；回填土方时，在表层土质干燥时应适当洒水，防止粉尘飞扬。

　（2）加强回填土方堆放场的管理，要将土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆积。

　（3）运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。

　（4）运输车辆加蓬盖，且离开装、卸场地前应先冲洗干净，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面。对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。

　（5）本项目使用混凝土搅拌机，混凝土原料场和生产过程中产生的粉尘应引起建设单位的高度重视。混凝土的搅拌应设有水泥储存罐，砂石场、配料仓、搅拌机设置在搅拌楼内，砂石场及生产过程中产生的粉尘，通过喷水和封闭式的配料仓，搅拌楼、封闭式皮带输送机以及在搅拌楼内设置自动吸尘机回收粉尘，在搅拌机、水泥储罐排气口加装除尘器，使粉尘达标排放。

　2.施工期水环境污染防治措施

　施工时产生的泥浆水及冲孔钻孔桩产生的泥浆未经处理不得随意排放，不得污染现场及周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点以及混凝土搅拌机及输送系统的冲洗废水应设置临时沉沙池，含泥沙雨水、泥浆水经沉沙池沉淀后回用。地下涌水、渗水和施工泥浆水经临时沉淀池沉淀处理后上清液回用工程。

　针对施工人员的生活污水，建议施工人员充分利用现有的食堂和卫生设施，生活污水严禁随地排放；只要加强管理，建设施工期的生活污水不会对周围环境造成很大影响。

　3.施工期声环境污染防治措施

　在施工期间，必须执行《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523－2011）中有关规定以及国家环保总局的相关规定。建设施工单位在施工前应向环保部门申请登记，除抢修、抢险作业和因生产工艺要求或者特殊要求必须连续作业外，禁止夜间进行生产环境噪声污染的施工作业，因特殊要求必须连续作业的，必须由人民政府或者有关主管部门的证明，并且必须公告附近居民。

　对于运送建筑材料的汽车等随机移动声源，施工单位应保护运输车辆技术性能的良好，部件紧固，无刹车尖叫声，每辆运输车均需安装完整有效的排气消声器。尽量选用先进的施工工艺和机械，并加强施工机械的维修、管理，保证施工运输车辆及施工机械处于低噪声、高效率的良好工作状态；建设期间采取封闭式施工，加强同周围相关单位与居民的沟通工作。加强对施工单位的管理，提倡文明施工，并应充分利用噪声的指向性和衰减性合理布置声源位置，使噪声指向对安静要求不高的地区。

　4.施工期固体废弃物污染防治措施

　（1）施工单位必须严格执行有关的管理办法，按规定办理好余泥渣土排放的手续，获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。

　（2）车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏。

　（3）选择弃土场不应占用农田，也不要靠近江河和水库，最好选择在山坳或低洼地带；弃土场的上游要设置导流沟。

　（4）弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。

　施工期产生的废建材一定要分质分类收集，能再利用的尽量循环利用，不能再利用的收集外售，做到建设一片清理一片，在施工结束时建筑垃圾清理完毕，不影响小区内及周边环境。

　5.施工期水土流失防治措施

　项目建设施工期间，必须采取有效防治措施进行控制水土流失。在建设项目平整土地过程中,建议明确弃土场的具体地点和数量,建好挡土墙,防止水土流失,并防任意挖土和弃置垃圾。设计中应增设排水口，并用石块、混凝土砌沟渠和侧面，减少裸地土质受冲刷。施工中必须重视沉沙池的建设，使施工排水和路面径流经沉沙池沉淀后才排出，避免泥沙直接进入水体。施工过程的工程弃方不能随意弃置于河流中或岸边，应弃于指定的弃土场，弃土过程应按挡土墙的高度，分层排土，分层压实，以减少弃土堆的坡面。

　另外,切实加强项目内外的绿化建设，施工开始时就应进行绿化工作，以保证项目建成后有较高的绿化率，从而利于加快生态环境的恢复。及时对挖方、填方区进行植被恢复工作，它兼有防止水土流失和维护景观的双重作用。

　10.3.2项目运营的环境保护措施

　1.废气

　烹饪油烟需经过采用环保部分认可的油烟净化设施处理，废气浓度达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）后，经单独管道排放至高空。

　2.废水

　室内粪便污水经化粪池处理后，厨房油污水经隔油处理后和洗涤废水一道排入市政污水管网，进入城市污水处理厂处理。

　3.噪声

　对由机械运行产生的噪声源采取消声、隔声、减振措施。道路两侧植树降噪。项目建筑内噪声源主要为配电房、人员噪声等。项目主要供老年人使用，建议在有需要的地方采取吸音和隔音效果好的建筑材料和设备，在达到降噪效果的基础上，也达到老年人使用的要求。

　4.固体废弃物

　对生活垃圾实行分类收集和存放，收集后集中交废品回收部门处理，使资源得到再利用；对不可回收的固体废物，并由当地环卫部门日清日运，统一处置。

　10.4环境保护设施与投资

　10.4.1环境保护设施

　环保设施是治理工业、商业及服务行业在生产经营过程中所产生并对环境造成影响的物质

　,使其达到法定要求所需的设备和装置,以及环境监测设备。

　按治理物质的形态分类有废水治理设施、废气治理设施、废渣治理设施、粉尘治理设施、噪声治理设施和放射性治理设施等。按设备的功能分类有废水沉淀槽、废水中和槽、过滤(压滤)器、离子交换柱、活性碳吸附柱、气体吸收(回收)塔、蒸馏塔、废渣堆放池(场)、粉尘收尘(除尘)器、噪声消声器、放射屏蔽装置、取样器(工具)、分析仪器等。

　10.4.2环境保护设施投资

　根据我国2015年1月1日开始施行的《环境保护法》第41条规定：“建设项目中防治污染的设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施应当符合经批准的环境影响评价文件的要求，不得擅自拆除或者闲置。

　本项目环保投资58.2万元，其中垃圾收集系统17万元，噪声处理20.2万元，房间用品消毒系统7万元，废水排放前处理系统7万元，消防系统7万元。

　第十一章

　劳动安全卫生与消防

　11.1危害因素及危害程度分析

　11.1.1主要隐患部位

　本项目的主要隐患部位分建设期和运营期两部分，其隐患部位及危害程度如下所示：

　1.建设期主要隐患部位

　（1）废弃的土石方不及时清理，可能会造成施工场地排水不畅，在少雨季节和大风天气将形成扬尘，影响空气质量。

　（2）施工场地无警示标志或标志不明显，将造成非施工人员或车辆进入，造成不必要的事故。

　（3）施工机械不定期保养、检修可能会造成设备突然失灵，对施工人员造成伤害。

　（4）施工过所用材料随意堆放，或是对易燃易爆物品处置不当、看护不严，将引发火灾、爆炸、伤亡等危险。

　（5）脚手架搭接不牢，易造成施工人员高空坠落。

　2.运营期主要隐患部位

　（1）未定期对供电设备做检修、更换，易引发触电、火灾、爆炸等事故，造成人员伤亡。

　（2）未定期对给排水系统进行清理和养护，易造成排水系统不畅，影响环境卫生和人们的身心健康。

　（3）对固体废弃物的处理未作合理规划，将造成固体废弃物发酵或固体废弃物堆放路边，影响园区整体环境质量。

　（4）对电梯未作定期检修和保养，易造成电梯失灵，造成人员伤亡等事故。

　11.1.2有害物质种类及危害性分析

　1.粉尘的危害性分析

　粉尘的危害是多方面的，它可以对人体、环境和生态平衡产生影响，其严重程度取决于粉尘的物化性质，粉尘量及尘源周围的情况。

　2.固体废弃物危害性分析

　固体废弃物在建设中与项目运营后都会产生，固体废物是环境污染源，除了直接污染外，还经常以水、大气和土壤为媒介污染环境。

　3.污水

　污水在建设和运营过程中都会产生，污水是环境的污染源，除了直接污染外，还经常以水、大气和土壤为媒介污染环境。

　11.2安全设施

　1.施工单位必须设置专门的劳动安全机构，负责工程的安全生产和劳动保护。设立岗位责任制，严格岗位培训，所有作业人员必须持证上岗。

　2.土石方施工期间，严格按规定、规范和规程施工，开挖后的断面要及时支挡防护，及时做好边坡处理。开挖产生的土石方必须运至指定地点存放，不得随意弃土存放。

　3.施工期间各类机械作业，应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，加强设备维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行。各种电气设备应配齐警示标志，以防设备过载或泄漏时产生的燃烧、漏电、爆炸等现象造成人员伤亡。

　4.加强材料堆放运输管理。易燃易爆品和有毒有害品的存放，应向有关部门申报，并按照批准的存放地点和保管方式，设专人负责管理。该类材料的运输，必须使用专用车辆，经过严格检查，方可发车、装卸。

　11.3消防设施

　1.火灾危险性分析

　（1）施工期火灾危险性分析

　建筑施工现场一般都存放着大量的可燃材料，如木材、油毡纸、沥青、汽油、松香水等。这些材料除部分存放在条件较差的建议仓库内，绝大多数都堆放在施工现场。同时，大多数工地都存在大型设备的安装甚至是临时制造，涉及到大量的气焊气割、电焊等作业，这类作业产生的飞火、火星极易成为着火源，引发火灾事故的发生。由于施工的需要，消防通道经常被占、阻、断，一旦发生火灾，消防车辆难以接近，影响灭火救援。此外，部分施工人员未经消防培训就上岗作业，一旦发生火灾，自防自救能力差。

　（2）运营期火灾危险性分析

　布线时设计的用电量少，选择的电线截面较小，且经过长时间使用，电线绝缘部分可能已经老化破损，电气线路常因漏电、短路、超负荷引起火灾。敷设线路时留下太多接头或经过长时间，接头、接线端处松动、接触不良，接触处也容易产生高温导致火灾。电线受潮、产生漏电打火，从而引起火灾。

　2.消防措施和设施

　（1）施工期消防措施和设施

　1）施工期消防措施

　建立健全消防安全网络、消防安全管理制度，加大消防管理的力度。落实各单位的消防安全责任，建立消防安全管理组织网络，明确消防工作责任体系，层层负责，责任到人。施工单位制订各项消防安全管理制度和灭火应急预案，开展定期防火检查和巡查，及时消除火灾隐患。

　落实施工现场可燃物管理制度，强化用火、用电、用气和用油管理措施。对于施工中使用的大量可燃材料，防止大量堆积，并避免和施工现场其它可燃物、助燃物相邻，防止发生火灾和扩大损失。同时要加强对气焊、电焊等特殊工种的操作管理，严格遵守操作规程，防止操作不当。

　2）施工期消防设施

　临时搭设的建筑物区域内每100㎡配备2只10L灭火器。大型临时设施总面积超过1200m2，应配有专供消防用的太平桶、积水桶（池）、黄沙池，且周围不得堆放易燃物品。临时木工间、油漆间、木机具间等，每25㎡配备一只灭火器。油库、危险品库应配备数量与种类合适的灭火器、高压水泵。应有足够的消防水源，其进水口一般不应小于两处。室外消火栓应沿消防车道或堆料场内交通道路的边缘设置，消火栓之间的距离不应大于

　120m；消防箱内消防水管长度满足不小于25m的要求。

　（2）运营期消防措施和设施

　1）运营期消防措施

　经常对老人、员工进行消防知识教育，建立健全防火制度和安全操作规程。经常进行防火教育和救灾器材技术的使用演练，适时开展防火安全大检查。相关管理人员应加强对线路检查维修，防止因线路老化或负荷加大造成短路而引起火灾事故。发现火灾隐患，要求有关部门和负责人马上进行整改。安全出口处应用明显标志，并保持道路畅通，楼内醒目处应钉挂紧急情况疏散通道示意图。根据防火、灭火的需要、配置相应各类、数量的消防器材、设备和设施。

　2）运营期消防设施

　根据《建筑灭火器配置设计规范》，老年公寓的建筑灭火器配置场所危险等级为严重危险级，其中的建筑以中、小规格的手提式灭火器应用较为广泛。在公共走道、疏散楼梯间出入口、门厅及通往室外的出入口和走道出入口设置疏散照明，疏散照明灯具内自带蓄电池，连续供电时间大于30分钟；各个消火栓箱内设置手动报警按钮及消防用警铃。

　配备特殊的室内消防逃生设施，如室内安装应急呼叫装置，能方便、及时的自动发出警报，在每个房间内配备必要保险绳、手电筒、简易防烟面具等，从而使老人火灾时能及时得到救助和逃生。

　项目可行性研究报告

　第十二章

　组织机构与人力资源配置

　12.1组织机构

　合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设和运营期服务工作正常进行、提高劳动效率的主要条件。高效、精简的项目运作组织和合理的人员配备，尤其是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的主要条件。

　1.项目建设期管理单位的组建方案

　项目建设期间，由项目建设单位进行该项目的管理工作。对项目进行有效的规划、决策、组织、协调、控制，按既定的质量要求、控制工期、投资总额、资源限制和环境条件，圆满地实现项目目标。

　 2.项目运营期管理机构组建方案

　项目运营期间，项目建设进行各项运营管理。实行院长负责制，下设综合办公室、护理部、后勤保障部、运营部等部门，负责运营期间的各项管理工作。

　12.2人力资源配置

　12.2.1劳动定员数量及技术素质要求

　1.劳动定员数量

　（1）高层管理人员

　设院长一名，全面负责运营期间各项工作。

　（2）中层管理人员

　设副院长一名，管理老年小区日常事务。

　项目可行性研究报告

　（3）护理人员

　老人分为不自理型和自理型两类，各占50%。专业人员主要为老年人提供专业康复治疗、护理、医疗等服务。其中不自理型老人按1：4即一名从业人员平均服务4人的标准配置，则需专业人员88名；自理型按1:10标准配置，则需专业人员35名；项目运营期共需护理人员123名。

　（4）其他人员

　其他人员主要为老年人提供行政办公、后勤保障、医疗卫生、消防保安等服务，拟按每一名从业人员平均服务50人的标准，则项目运营期需其他人员56名。

　综上，劳动定员合计181人。

　2.技术素质要求

　高级管理人员要求有较强的行政管理能力与技术管理能力，知识面较广，综合性很强，具有医疗专业教育背景，多年一级以上医院领导岗位工作经历，并具有良好的沟通技巧、组织协调能力、有较强的团队协作能力。

　中层管理人员要求文化程度一般为大学本科以上，具有中级技术职称，并有丰富的相关工作经验。

　财务人员、医疗人员等一般要求本科以上文化，并有较多的相关工作经验。

　行政人员、护理人员等一般要求大专以上文化，并具有相应技能。

　其他人员要求文化程度一般为职高或初中以上，并具有相关工作经验。

　项目可行性研究报告

　12.2.2职工工资及福利

　根据我国法律、法规和有关人事制度，本项目职工工资及福利待遇在参照湖州市工资福利标准基础上，与项目所需的每个职工签订能体现个人素质的劳动合同，所有职工的薪酬应符合其职能、责任、工作业绩，充分发挥每个职员的个人能力与水平。

　12.2.3员工来源及招聘方式

　1、员工来源：专业人员包括行政、财务等主要通过当地人才市场进行招聘解决。

　2、招聘方案：人员的招聘分二次进行，主要通过人才市场招聘解决项目建设期和项目运营的管理人员。

　第十三章

　项目实施进度

　13.1建设工期

　为了保证工程质量，顺利完成工程任务，必须合理安排项目工期，把握项目实施进度。本项目分前期决策、规划设计、工程招标、工程施工、交付使用等阶段。

　项目于2012年9月开工建设，至2014年9月底竣工并交付，建设工期25个月。

　13.2项目实施进度安排

　13.2.1项目前期进度安排

　2012年9月前完成项目前期决策、方案设计、初步设计、施工图设计、项目招投标。

　13.2.2项目施工进度安排

　2012年9月完成土地平整；

　2012年10月至2014年6月完成土建施工；

　2014年8月底前完成工程装修和室外工程；

　2014年9月完成竣工验收工作。

　第十四章

　投资估算及资金筹措

　14.1投资估算依据

　1．国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

　2．《投资项目可行性研究编制指南》

　3．当地实际建筑投资定额

　4．国家现行有关费用定额及费率标准

　5．项目主要技术经济指标

　6．类似工程的单价指标

　14.2投资估算范围

　本项目投资估算范围主要是项目基地内的建筑及安装工程、室外市政工程等产生的工程费用、工程建设其他费、预备费及项目所需铺底流动资金。

　14.3建设投资估算

　经估算，项目总投资6500万元。其中，建设投资约6210.69万元（工程费用5476.99万元，工程建设其他费用437.95万元，预备费295.75万元），铺底流动资金289.32万元。

　表14-1

　项目投资估算表

　序号

　分部分项工程名称

　单位

　工程量

　单位指标（元）

　合计（万元）

　备注

　一

　工程费用

　5476.99

　（一）

　建筑工程

　3558.52

　1.1

　地上建筑

　㎡

　10377.92

　2655

　2755.34

　1.2

　地下建筑

　㎡

　2231.06

　3600

　803.18

　（二）

　设备购置及安装工程

　1425.91

　2.1

　给排水工程

　㎡

　12608.98

　75.65

　2.2

　强电工程

　㎡

　12608.98

　140

　176.53

　2.3

　弱电工程

　㎡

　12608.98

　100.87

　2.4

　消防工程

　㎡

　12608.98

　88.26

　2.5

　通风工程

　㎡

　2231.06

　15.62

　2.6

　地源热泵

　350.00

　2.7

　设备购置

　618.98

　有合同

　（三）

　室外工程

　492.56

　3.1

　室外市政工程

　㎡

　10037.12

　240

　240.89

　3.2

　绿化、道路硬化

　㎡

　7760.179

　270

　209.52

　3.3

　围墙及大门

　ｍ

　440.82

　956

　42.14

　二

　工程建设其他费

　437.95

　2.1

　建设管理费

　190.59

　2.1.1

　建设单位管理费

　万元

　67.77

　2.1.2

　建设管理其他费

　万元

　62.82

　2.1.3

　工程监理费

　万元

　有合同

　2.2

　前期咨询费

　26.49

　2.2.1

　项目建议书

　万元

　8.83

　2.2.2

　可行性研究报告

　万元

　17.66

　2.3

　勘察设计费

　105

　2.3.1

　勘察费

　万元

　有合同

　2.3.2

　设计费

　万元

　有合同

　2.4

　环境影响评价费

　万元

　2.29

　2.5

　劳动安全卫生评价费

　万元

　0.05%

　2.74

　2.6

　场地准备及临时设施费

　万元

　0.80%

　43.82

　2.7

　工程保险费

　万元

　0.30%

　16.43

　2.8

　市政公用设施费

　30.00

　2.9

　建设用地费

　20.59

　三

　预备费

　295.75

　 3.1

　基本预备费

　295.75

　四

　建设投资静态部分

　6210.68

　五

　铺底流动资金

　289.32

　六

　总投资

　6500

　14.4资金筹措

　项目总投资6500万元，其中20%由政府方与社会资本方共同出资，其余80%由项目公司筹措。

　第十五章

　财务评价

　15.1财务评价依据

　1.国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法和参数》第三版

　2.《关于印发<政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引>的通知》（财经[2015]21号）

　3.国家现行各项法律法规、税收政策

　15.2基础数据与参数选取

　1.税费

　根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号），养老机构提供的养护服务免征营业税。根据营改增及其他相关政策，本项目免征增值税、土地税、车船房产税、城镇土地使用税、车船使用税和所得税等。

　2.项目计算期选取

　本项目财务评价计算期30年，包括建设期和运营期，建设期1年（2016年），运营期29年（2017-2045年）。

　3.财务基准收益率设定

　根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），结合项目实际情况，本项目财务评价基准收益率取7%。

　4、折现率的确定

　根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），对于一般项目推荐折现率为8%，对于一些特殊项目（含超长期项目），折现率不应低于

　 6%。

　根据《关于印发<政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引>的通知》（财经[2015]21号）第十七条：年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定。结合**2015年十年期债券利率3.14%和2016年十年期债券利率3.08%，结合项目特点和行业实际，本项目财务评价折现率取5%。

　15.3项目总成本测算

　1、原材料费：主要是为入住老人准备伙食而发生的粮油肉蛋奶等产生的费用，暂定400元/月.人，考虑物价上涨等因素，按照每年3%的增长率计算。

　2、燃料动力费：根据《****自治区人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（新政发［2012］87号），本项目所用的水、电、燃气、暖气均采用居民用户价格，查巴州地区及***市相关文件，居民用水价格为1.54元/m³，居民用电价格为0.54元/m³，居民用气价格为1.3元/m³，居民供暖价格为18.5元/㎡。考虑到居民公用事业政府定价，本项目水、电、暖、气暂考虑每10年增长10%计算。

　3、职工工资及福利费：高层管理人员5000元/月，护理、行政、等人员3500元/月，消防保卫人员3000元/月。考虑到人工成本上涨等因素，按照每年2%的增长率计算。

　4、修理费：按照固定资产原值的1%计提。

　5、其他费：主要使其他管理费等，本项目年其它费暂按年职工工资及福利费的

　 10%计算。

　6、折旧费、摊销费：本项目拟采取PPP模式下的BOT模式实施，根据《企业会计准则》相关条款及解释，养老的资产将全部作为无形资产入账，且在运营期末全部摊销完毕，残值为0。本项目运营期29年，则本项目年均摊销费为214万元。

　7、财务费用：本项目无银行借款，不产生财务费用。

　15.4项目收入测算

　1、项目额定床位数700张，考虑到该类项目实际情况，年运营床位按照入住率：运营第1-5年60%，第6-10年80%，第11年开始92%计算。

　2、项目收入：主要是养老床位收入、物业收入、停车费收入等。考虑到物业、停车等收入较少，为方便测算，考虑这部分收入与其成本相抵消。因此本项目的收入主要考虑入住老人的月缴费额，即床位收入，暂定1800元/月.人。考虑到入住群体，结合市场因素，月缴费额按照每5年增长50元计算。

　3、政策补贴：依据《****自治区人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（新政发［2012］87号），本项目可以获得的补贴主要是开办补贴和运营补贴。

　（1）开办补贴：床位数达到100张以上的，按照核定床位数由自治区财政给予每张床位一次性开办补助5000元，分三年完成。则本项目可获得的补贴为5000*700=350万元。本项目财务评价的运营期从2017年开始，故2015年、2016年已获得的一次补贴不包含在本次财务测算范围内。

　（2）运营补贴：民办养老机构按照入住满一个月以上的老人实际占用床位数量，给予每人每月100元的运营补贴，自治区、县（市、区）各承担50%。

　15.5项目收支缺口

　由附表1、2、3可以看出：在传统投资模式下，虽然本项目根据政策文件已获得一定的补助，但依然无法弥补本项目年收入与支出之间的差额缺口。收支缺口需考虑政府差额补贴，才能保证项目的正常运营，这也正是本项目采用PPP模式的要因。

　项目每年的财政补贴需满足财政可承受能力论证的相关条件并通过财政可承受能力评估，具体财政补贴金额详见财政可承受评估报告。

　后附表格：

　表1-总成本费用表

　表2-收入计算表

　表3-项目收支缺口对比表

　第十六章

　社会评价

　16.1项目对社会影响的分析

　1.项目对所在地区区居民收入的影响

　从短期来看，本项目的实施会增加当地政府的税收，间接增加当地居民的收入。在建设期将牵涉到建设管理企业、建筑施工企业，建筑材料供货商，装修、装饰材料供货商等。在运营期将牵涉到家电生产和销售企业、家具生产和销售企业、物业管理公司等，从而形成强大的产业链。从长远来看，项目的建设促进当地居民就业，增加居民收入。综上所述，本项目的建设和运营与当地居民的收入有较强的相关性，对构建社会主义和谐社会具有重要的意义，对所在地区居民收入的影响为正面影响。

　2.项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响

　本项目定位为目前南疆投资规模最大的，集养老服务、康复保健、休闲娱乐为一体的综合性养老机构。四合院楼房，有单间、标准间、多人间、套间还有家庭式的套房，是高端养老项目，将按照宜居、宜游、智能、人文、绿色的设计理念进行规划设计，旨在为老年人提供一个安静、舒适的居住环境，这对于提高老年人的居住水平和生活质量，保障老年人身心健康有着积极的影响。同时也解决了年轻人因工作繁忙，没有充裕时间陪同老人而造成心理压力过大的问题，对于提高年轻人的生活质量也有着积极的意义。因此项目的建设实施对所在地居民生活水平和生活质量的影响为正面影响。

　 3.项目对所在地区居民就业的影响

　本项目建设规模较大，因此在建设期需要大量的建筑施工人员和一定数量的工程技术人员、财务人员、管理人员等，在运营期也需要一定数量的管理人员、财务人员、技术人员、医务人员、护理人员、保健人员、保洁员、保安等，这就为当地居民就业提供了机会，增加了就业岗位，解决了当地部分居民的就业问题。从长期来看，项目的建设促进了当地经济的发展，拓宽了就业渠道。综上所述，项目对所在地区居民就业的影响为正面影响。

　4.项目对所在地区不同利益群体的影响

　本项目建设和运营的主要受益群体是项目建设相关各方、项目业主方、老年人等。项目建设过程中，工程咨询、造价、设计、监理、施工等建设相关各方将陆续参加到项目建设中，带动了当地的就业环境，在给职工带来利益的同时也为推动城市的发展做出了一定的贡献。项目建成后，园内公寓将采用床位出租的运营模式，项目业主方将获得一定的经济效益。项目建成后，所有入住的老年人将获得一个安静舒适的生活环境。因此项目对所在地区主要受益群体的影响是正面的。

　5.项目对所在地区弱势群体利益的影响

　弱势群体主要是指老人、小孩、妇女、残疾人员等。本项目主要是针对老年人进行开发的养老项目，集养老服务、康复保健、休闲娱乐为一体的综合性养老机构安静的环境、舒适的生活对于需要安享晚年的老年人是一个福音。因此项目对所在地区老年人的影响是正面的。

　6.项目对所在地区文化、教育、卫生的影响

　本项目建设期的施工噪声和运输车辆产生的噪声将对项目周边的居民有一定的影响，施工扬尘将对项目周边的空气环境造成一定的影响。在施工期，采用低噪声机械，注意日常维护，采取临时性的隔声降噪措施，可将其影响降至最低。调整搅拌场地、洒水抑尘等措施，减轻对环境空气的影响。固体废弃物主要采用分类收集、及时清运的措施等。以上几类影响将随施工期的结束而自然消失。本项目运营后对卫生环境的影响主要是生活垃圾，将通过垃圾分类收集，及时清运的措施保小区整洁。因此本项目对所在地区卫生的影响是负面的，但通过采取一定措施之后可将其影响降到最低。

　7.项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响

　项目建设期间需当地交通、供电、供水、市政等部门的配合，将不可避免地对社会基础设施和公共服务造成一定压力，例如对路面的交通流量、环境容量将有一定影响。项目建成后将在一定程度上完善当地的基础设施，增加社会服务容量，推进城市化进程，同时也对所在地基础设施、社会服务容量产生一定的压力，这些因素均需纳入当地城市基础设施发展规划建设中去考虑。

　8.项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响

　本项目位于少数民族地区，在建设期和运营期将充分考虑和尊重少数民族风俗习惯、生活方式，推行宗教自由等政策，不引发民族矛盾和宗教纠纷，不影响社会安定。

　16.2项目与所在地互适性分析

　1.不同利益群体对项目的态度及参与程度

　本项目业主方是在对***市老年人数量和养老机构现状等充分调查分析的基础上立意的，项目业主方对本项目的建设设施很有信心。项目建成后将为入住的老年人提供一个优美舒适的生活环境，也得到了老年人群体的支持。项目实施对于完善当地基础设施也起到促进作用，政府相关部门对项目的建设运营持支持态度。综上，项目不同利益群体均对项目持支持态度。

　 2.各级组织对项目的态度及支持程度

　***市民政局是本项目的主管单位，将积极督促项目建设单位组建项目建设管理小组，确保项目建设顺利推进。供水、供气、电力、通信、交通、环保、安全、城市规划等部门也对本项目的建设和运营予以支持和配合。此外，一些居民也将自发组织志愿者服务等组织，如协助交警指挥交通，对建设期间的交通疏导做出贡献。因此，各级组织对项目非常支持。

　3.地方技术、文化状况对项目的适应程度

　自本项目立意以来，已有多家建设单位表示愿意承揽本项目的建设和管理任务。***市居民整体文化素质较高，当地的文化状况也可与本项目的建设运营理念匹配。因此地方技术、文化状况与本项目的适应性较强。

　16.3社会评价结论

　通过以上项目对社会影响的分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析，其社会评价结论如下：

　1.经过以上项目对社会影响的分析，项目对社会的影响基本都是正面影响，项目建设期间的施工噪音、施工占道等负面影响通过采取一定的措施将会降到最低，也会随着施工的结束而消失。

　 2.经过以上项目与所在地区互适性分析，当地不同利益群体都对本项目持支持态度，当地各级组织将会对项目的建设提供支持和配合。因此项目的建设与所在地互适性好。

　3.经过以上对项目的社会影响和互适性分析，本项目几乎无社会风险。

　4.项目的建设将提供较多的就业机会，增加居民的收入；能完善区域基础配套设施，提升居民生活水平；能加快城市化进程，促进区域经济的发展。最终实现经济效益、社会效益的统一。

　综上，本项目的建设具有良好的社会可行性。

　第十七章

　风险分析

　17.1项目主要风险因素识别

　17.1.1自然风险

　自然环境风险是由项目所在地地理特征和自然风景条件给老年公寓项目开发带来风险。对于老年公寓项目，自然环境风险包括：自然灾害、地质地貌、自然风光等方面的风险。自然环境形成于成千上万年前，具有不变性与稳定性等特点，而老年公寓作为特殊的建设项目，不仅具有位置固定性等特点，而且在适合老年人生活上，对自然环境有更高的要求，因而老年公寓开发项目需要重视自然环境风险。

　17.1.2政策风险

　政策风险是由于国家或区域政策的潜在变化而给老年公寓项目建设开发与经营的风险。老年公寓项目政策风险包含：产业政策、土地政策、税收政策、金融政策等多方面。在老龄化日益严重的今天，政府对于老年公寓等老年住宅项目的政策走向，成为社会力量进行老年公寓规模化开发的指路灯。因而政策风险对老年公寓项目具有较大影响。

　产业政策。产业政策是政府为实现一定经济、社会目标而对产业的形成和发展进行干预的政策综合，主要功能是对市场缺陷进行弥补，使得资源得以有效配置。

　土地政策。土地作为一种不可再生资源，是建设项目开发的基础，不同土地政策，将对建设项目产生截然不同的影响。

　税收政策。市场经济环境下的地产税收，是国家进行地产市场调节的重要手段，主要包括增值税，契税，城市维护建设税等。对于老年公寓，优惠的税收政策有利于降低项目开发成本，提高盈利水平，降低开发经营的税收风险。

　金融政策。由于老年公寓项目投资大，回收期长，在宽松的信贷政策下，老年公寓项目融资和经营可以获取足够的资金支持，有利于项目成功进行；信贷政策紧缩时，企业可能由于缺乏资金来源，资金链断裂，从而导致项目有风险。

　此外，老年公寓项目政策风险中，逐步涉及环保政策、节能政策、拆迁政策规划等相关风险。

　17.1.3经济风险

　经济风险是与经济有关的一类不确定因素造成的风险，造成经济风险的来源较多，有如整个社会或地区经济的发展水平等外部因素，也有来自于企业内部如费用控制等内部经济风险。经济因素不管对于国家还是项目，都具有较为重要的影像，因此，必须对老年公寓经济风险因素加以重视。老年公寓项目开发经济风险包含的主要内容有地区经济发展水平风险、融资、费用、价格、通货膨胀风险等。

　地区经济发展水平风险。老年公寓的费用，多数用老年人的离退休金、子女赡养费等支付。地区经济发展水平直接决定费用的支付性强弱。

　融资风险。项目的政策推进离不开资金的大力支持，资金的筹集与融通也成为投资者需要解决的重要问题。

　费用风险。老年公寓项目的建设标准高于普通住宅的特点，决定了成本也相对高于普通住宅。因此，在建设过程中，应制定合理的成本规划和成本计划，按照计划对各项成本进行严格控制，保证成本目标。

　产品价格风险。老年公寓产品定价过高，会使出租率或入住率降低，项目资金回收困难；定价过低，老年公寓的价值得不到合理的体现，也为长期经营或投资回报带来困难。

　通货膨胀风险。老年公寓的通货膨胀风险表现在建设期和经营期。

　在经济上，老年公寓项目在合同形式、利率、汇率、财务、自有资金水平等方面也具有风险。

　17.1.4市场风险

　老年公寓项目市场风险是一系列与市场相关的不确定因素发生变化带来的风险，主要包括市场供需、认知、竞争力风险。

　供需风险。目前，在我国老年住宅市场，呈现出明显需求大、供应不足的情况，对老年公寓开发者有利。

　认知风险。主要是指老年消费者或老年消费者或老年家庭对老年公寓认知与接受程度的不确定性导致的风险。

　竞争力风险。主要体现在两个方面，一是老年公寓与其他住宅公寓的竞争，二是老年公寓项目之间的竞争。

　17.1.5技术风险

　技术风险主要是有一系列与老年公寓实施有关的不确定因素带来的风险。主要包括：项目选址风险、规划设计风险、配置风险等。

　项目选址风险。根据老年人的需求分析，项目选址一般在近郊或闹中取静的城市居住区，能为老人提供宁静的适宜的生活环境，又是便利社会活动。

　规划设计风险。为达到方便老人生活目的，针对老人行动不便的特点对老年公寓进行规划和设计。

　配置风险。随着社会经济的发展，老年人对需求也越来越高，老年公寓应集居住、文化、休闲、娱乐、学习和健身与健身一体的现代化养老设施。

　17.1.6管理风险

　老年公寓经营管理分先来源可能对项目正常运营来的影响的各种不确定因素，包括老年人公寓经营管理者水平、服务质量等方面。

　经营管理者水平。对于任何公司、机构，管理者的水平很大限度上决定企业或项目的成败。

　服务水平。为了满足老年人养老需求，老年公寓应为老年人提供满足老年人要求的基本与特色服务。

　在经营管理方面，老年公寓项目在管理机制，名誉等方面也寻在一定风险。

　17.2风险程度分析

　17.2.1风险等级划分

　老年公寓项目开发风险是一个相对的、模糊的概念，进行风险分析时，可能受到社会、经济、政策、环境等多方面影响，每个方面有包含多个不确定因素，且这些因素对风险评价最终结果的影响难以准确描述，表明老年公寓风险系统具有明显的层次性和模糊性，为模糊层次分析法的应用奠定基础。

　通过对老年公寓项目开发过程中可能出现的主要风险因素的分析，运用层次分析法设计风险评价指标体系，确定权重；应用模糊评价法建立的老年公寓项目开发风险的综合评价系统，既能充分体现评价因素和评价过程的模糊性，又减少了主观臆断弊端，比纯数学方法更符合实际。

　老年公寓项目开发系统影响因素众多，且各因素之间又互相关联，互相影响，因此，选择能合理恰当反映风险水平的指标，并建立科学、合理的评价指标体系是进行风险客观分析的关键。所以，指标体系的建立应遵循一些基本原则，主要有系统性、科学性、适用性、通用性等原则。

　风险划分等级之前，要先对风险的两个属性――风险损失与风险发生的可能性（概率）进行分级。一般来说，风险的损失可以分为很大、较大、一般、较小和很小五类；风险发生的可能性亦可粗略地分为很大、较大、一般、较小和很小五类。

　17.2.2风险评估方法

　表15-1

　老年公寓开发风险综合评价模型

　建立层次结构

　目标层、标准层、指标层

　综合评价

　由低层次向高层次逐渐进行，最后进行目标层评价

　单因素评价

　模糊矩阵与权重向量运算

　构造模糊评价矩阵

　专家打分，建立从因素集到评语集的模糊评价矩阵

　模糊综合评价法计算综合评价指

　确定因素集与评语集

　一致性检验

　确定一致性指标，计算一致性比率，进行判断

　层次单排序

　确定对打的特征值、特征向量，归一划向量

　构建判别矩阵

　确定因素相对重要性标度，专家打分，建立判别矩阵

　老年公寓模糊层次风险评价模型

　层次分析法确定指标权重

　建立层次结构

　目标层、标准层、指标层

　老年公寓模糊层次风险评价模型

　层次分析法确定指标权重

　构建判别矩阵

　确定因素相对重要性标度，专家打分，建立判别矩阵

　层次单排序

　确定对打的特征值、特征向量，归一划向量

　一致性检验

　确定一致性指标，计算一致性比率，进行判断

　模糊综合评价法计算综合评价指

　确定因素集与评语集

　构造模糊评价矩阵

　专家打分，建立从因素集到评语集的模糊评价矩阵

　单因素评价

　模糊矩阵与权重向量运算

　综合评价

　由低层次向高层次逐渐进行，最后进行目标层评价

　结合老年公寓特异性和风险影响的分析，采用专家确定的方法邀请老年公寓项目有关的政府、企业或高校等方面专家对项目风险因素进行分析，确定了项目开发风险的主要因素六大类，20个小项（自然灾害风险、地质地貌风险、自然风光风险、产业政策风险、土地政策风险、税收政策风险、金融政策风险、地区经济发展水平风险、融资风险、费用风险、价格风险、通货膨胀风险、市场供需风险、认知风险、竞争力风险、项目选址风险、规划设计风险、配置风险、经营管理者水平、服务质量），并建立风险评价指标体系。

　在指标体系建立的基础上，本章重点研究了模糊层次分析模型的建立。主要过程和步骤有建立层次结构，建立两两比较的判别矩阵，层次单排序，一致性检验，确定权重，确定因素集和评语集，构造模糊评价矩阵，单因素评价和综合评价。

　17.3防范和降低风险措施

　1.项目实施阶段风险防控措施

　（1）建议在项目准备阶段即高度重视项目各个阶段可能引起的

　社会稳定风险，进一步优化设计方案。尽可能削减项目对周边居民、企业及各类组织的负面影响，将发生社会稳定风险事件发生的可能性降至最低点。

　（2）建议加强施工管理，选择具备相应资质、信誉度高，无不

　良信用记录的施工企业，在相关的设计、施工、监理等合同制定中明确社会稳定风险责任条款，明确采取防止风险发生的措施，确保施工期间的劳动安全、环境保护等措施落到实处。

　（3）项目建设期间，施工单位应充分利用临时道路，尽量减少

　对交通量较大的现有市政道路的影响。

　（4）施工单位加强对土方车辆的管理，确保文明开车，防止渣

　土掉落，坚决杜绝对道路行人的人身安全威胁。

　（5）项目建设过程中应按合同要求及时、足额支付项目工程进度款，确保项目资金到位，及时解决工程量计量及已完工程质量异议，避免因资金问题引起的劳资纠纷。

　（6）在与施工单位签订合同时，要明确用工主体是项目承包单位，而不是专业分包队伍。为避免层层分包导致管理缺失，要求施工单位除从正规劳务派遣公司派遣农民工外，必须与包括专业分包队伍带来的农民工签订劳动合同。建议执行“农民工工资支付保障金”制度，在项目开工前，向施工单位收取工资支付保障金，制约施工单位的工资支付行为。监督检查施工单位执行好农民工劳动合同及分包方施工合同，监督承包方将工资发放至个人，事先掌控矛盾激化信息并提前排解。

　 2.项目运营阶段风险防控措施

　（1）安全风险应对

　本项目的安全就是确保老年人居住的安全。因此，养老院的安全风险应从建筑结构安全措施、项目的整体消防设计考虑等进行风险防范，布置完善的消防系统，火灾自动报警系统、火灾监控系统、火灾现场检测与报警的消防检测设施等。

　（2）环境风险应对

　建设单位要坚持做好污染源和环境质量的环境监测工作，并把每年的监测结果做成报告，向公众公布，使公众能及时了解项目周围环境质量的变化情况。项目建设单位应设立比较完善的环境管理体系，制定科学的环保工作标准、管理标准及规章制度，设立环境保护机构和专职的环保管理人员，全面负责项目的环保管理工作。

　（3）经营管理风险应对

　项目可与有丰富经验的单位合作开发，可充分利用其先进的管理方法和经验，经营管理风险相对降低。同时，要结合当地的人土风情，适当调整管理方法和手段。在项目服务人员水平上，采取培训，标准等制定等。

　第十八章

　研究结论与建议

　18.1结论

　根据可行性研究报告各章节的论述，***市荣光养老院项目是迎合养老事业“十三五”发展规划和相关政策，是提高**及***市养老设施和服务的具体措施，实现经济社会可持续发展的重要举措和构建和谐社会的必然要求。项目在现有养老机构和床位的普及率基础上，进一步提高中高端养老产品。本项目的建设不仅是应对社会老龄化、实现社会经济可持续发展的需要，同时也是提升***市整体形象和保障老年人养老环境的重要措施，能更好地促进***市社会经济的发展，对于老年人生活质量的改善和地区经济的发展有着双赢的意义。

　同时，本项目建设所需的资源、资金、技术、环境、法律等诸多条件均已具备。在项目建成运营后，通过项目自身运营和政府可行性缺口补助，其在财务上具有可持续性，并有着显著的社会效益。

　综上所述，本项目采用PPP模式是可行的。

　18.2建议

　1.项目建设单位抓紧项目前期准备工作，争取早日开工，保证项目如期投入运营。

　2.建立完善的施工监督机制。通过招投标引进高素质施工和监理队伍；充实施工和监理队伍的人才、设备、技术力量；做好施工过程中的材料检测、实验工作；加强工程监理，确保工程质量。

　3.做好施工组织设计，使每个施工项目的施工方案切合实际，严格按照施工规范和施工操作规程的技术要求进行施工。明确各级施工人员的岗位职责，按时、按质完成各阶段工程任务。

　 4.充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造中高端养老品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证项目顺利运营。

　表1-总成本费用表

　年份

　2017

　2018

　2019

　2020

　2021

　2022

　2023

　2024

　2025

　2026

　原材料

　207.65

　213.88

　220.29

　226.90

　233.71

　320.96

　330.59

　340.51

　350.72

　361.24

　燃料及动力费

　121.88

　162.50

　职工工资及福利费

　462.30

　471.55

　480.98

　490.60

　500.41

　680.56

　694.17

　708.06

　722.22

　736.66

　修理费

　62.11

　其他费

　46.23

　47.16

　48.10

　49.06

　50.04

　68.06

　69.42

　70.81

　72.22

　73.67

　经营成本

　900.17

　916.57

　933.36

　950.55

　968.15

　1294.19

　1318.79

　1343.98

　1369.77

　1396.18

　折旧费

　0.00

　摊销费

　214.16

　利息支出

　0.00

　总成本费用

　1114.33

　1130.73

　1147.52

　1164.71

　1182.31

　1508.35

　1532.95

　1558.14

　1583.93

　1610.34

　续上表

　年份

　2027

　2028

　2029

　2030

　2031

　2032

　2033

　2034

　2035

　2036

　原材料

　427.89

　440.73

　453.95

　467.57

　481.60

　496.05

　510.93

　526.26

　542.04

　558.31

　燃料及动力费

　205.56

　职工工资及福利费

　864.11

　881.39

　899.02

　917.00

　935.34

　954.04

　973.12

　992.59

　1012.44

　1032.69

　修理费

　68.32

　其他费

　86.41

　88.14

　89.90

　91.70

　93.53

　95.40

　97.31

　99.26

　101.24

　103.27

　经营成本

　1652.29

　1684.14

　1716.75

　1750.15

　1784.35

　1819.37

　1855.24

　1891.98

　1929.61

　1968.14

　折旧费

　0.00

　摊销费

　214.16

　利息支出

　0.00

　总成本费用

　1866.45

　1898.30

　1930.91

　1964.31

　1998.51

　2033.54

　2069.41

　2106.14

　2143.77

　2182.30

　续上表

　年份

　2037

　2038

　2039

　2040

　2041

　2042

　2043

　2044

　2045

　原材料

　575.05

　592.31

　610.08

　628.38

　647.23

　666.65

　686.64

　707.24

　728.46

　燃料及动力费

　226.12

　职工工资及福利费

　1053.34

　1074.41

　1095.89

　1117.81

　1140.17

　1162.97

　1186.23

　1209.96

　1234.16

　修理费

　75.15

　其他费

　105.33

　107.44

　109.59

　111.78

　114.02

　116.30

　118.62

　121.00

　123.42

　经营成本

　2035.00

　2075.42

　2116.83

　2159.24

　2202.68

　2247.18

　2292.77

　2339.47

　2387.30

　折旧费

　0.00

　摊销费

　214.16

　0.00

　利息支出

　0.00

　总成本费用

　2249.16

　2289.58

　2330.99

　2373.40

　2416.84

　2461.35

　2506.93

　2553.63

　2387.30

　表2-项目收入计算表

　2017

　2018

　2019

　2020

　2021

　2022

　2023

　2024

　2025

　2026

　1、营业收入

　907

　1243

　续上表

　2027

　2028

　2029

　2030

　2031

　2032

　2033

　2034

　2035

　2036

　1、营业收入

　1277

　1468

　1507

　续上表

　2037

　2038

　2039

　2040

　2041

　2042

　2043

　2044

　2045

　1、营业收入

　1546

　1584

　表3-项目收支对比表

　2017

　2018

　2019

　2020

　2021

　2022

　2023

　2024

　2025

　2026

　营业收入

　907.20

　1243.20

　销售税金及附加

　0.00

　增值税

　0.00

　总成本费用

　1114.33

　1130.73

　1147.52

　1164.71

　1182.31

　1508.35

　1532.95

　1558.14

　1583.93

　1610.34

　收支缺口

　-207.13

　 -223.53

　 -240.32

　 -257.51

　 -275.11

　 -265.15

　 -289.75

　 -314.94

　 -340.73

　 -367.14

　续上表

　2027

　2028

　2029

　2030

　2031

　2032

　2033

　2034

　2035

　2036

　营业收入

　1276.80

　1468.32

　1506.96

　销售税金及附加

　0.00

　增值税

　0.00

　总成本费用

　1860.24

　1892.09

　1924.70

　1958.10

　1992.30

　2027.33

　2063.20

　2099.93

　2137.56

　2176.09

　收支缺口

　-583.44

　 -423.77

　 -456.38

　 -489.78

　 -523.98

　 -520.37

　 -556.24

　 -592.97

　 -630.60

　 -669.13

　续上表

　2037

　2038

　2039

　2040

　2041

　2042

　2043

　2044

　2045

　营业收入

　1545.60

　1584.24

　销售税金及附加

　0.00

　增值税

　0.00

　总成本费用

　2236.12

　2276.54

　2317.95

　2360.36

　2403.80

　2448.30

　2493.89

　2540.58

　2374.26

　收支缺口

　-690.52

　 -730.94

　 -772.35

　 -814.76

　 -858.20

　 -864.06

　 -909.65

　 -956.34

　 -790.02

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