教育地产思路研讨

　教育地产研讨

　一、教育地产类别：

　教育根据表现形式的不同，一般可细分为三类：

　1 1 、

　现存名校附近的教育地产

　就是名校周边的二手房市场。此类教育地产并不太区分是幼儿园、小学还是中学或者大学，主要借力于“名校”周边的金字招牌。

　名校周围的房地产或者说二手房普遍具有如下优点：

　A.名校就在附近，入学学生就读方便。

　B.房产同教育资源融为一体，居住地人文环境较好，利于孩子健康成长。

　C.名校周围基础设施完善，交通便利。

　其中，又以被就近入学规定划进可入名校的房源最为抢手。这些房源通常被称之为学区房。

　开发商在现有名校附近臵地开发，虽然土地成本可能较大，但由于新开发的楼盘不但具有前述诸多的优点，而且使得开发商节约了在教育资源以及许多配套设施的投入，将会增加楼盘的附加值。

　案例简述：龙湖地产—唐宁 ONE 北京项目 唐宁 ONE 堪称国内名校附近臵地开发的典范。近邻大学有名校北航、人大，北京大学、清华大学。附近中学有人才辈出的北大附中、清华附中和人大附中。此外，唐宁 ONE 还紧邻中关村一小、二小、三小。在此前提下，唐宁 ONE 与北京名校中关村二小签约，凡是唐宁 ONE 的业主（包括购买商用产权的业主），不论买多大面积，不管户籍在什么地方（外地户口也可以），其直系三代内子女，都可以就读二小。而且不用交赞助费，每年交 400元借读费即可 。

　龙湖在获取土地之时，北京土地市场尚在火爆期。从今天的角度看，1.3 万元/平方米的楼面价尚可以接受，而在唐宁 ONE 项目首期推出的 2008 年底，这样的成本价格并不菲。

　2 2 、开发商在自己的楼盘内兴建并自营学校以吸引业主，增加房产的附加值

　教育地产实际上是将房地产作为主业，将教育视为附属产业。典型的例子是绿城房产，它于 2001 年成立了浙江绿城教育投资有限公司，在绿城建立的楼盘里，建立了绿城育华学

　校之类的诸多绿城自营的学校，其中主要是幼儿园和小学，中学较少，但从效果来看，并不是十分理想。

　不理想的因素主要为自营学校一般都是民办或私立性质，收费昂贵，且有钱就能入学，同时，不具备公办学校师资力量支撑，在教育考核关头，只能向公办教育学校借调优秀教师来补充自身师资力量的不足。

　3 3 、开发商和 知名学校 联姻，由开发商负责兴建，名校负责经营 这种类型主要借力于现存的幼儿园、小学或中学中的名校。这是教育地产中新楼盘和教育联姻最常见的方式。

　引进学校资源的项目还需要注意的一个重要问题是保证学校的师资、教育质量，以及前期对业主承诺的兑现，否则对于企业、项目品牌将起到负面影响。

　二、教育政策解读

　1、入学政策解读 小学、初中阶段的升学实行按户口所在片区就近入学的招生模式

　 ►在《关于2007年小学、初中入学工作的意见》中指出：坚持小学、初中免试入学和就近入学原则，所有学校不能通过自行组织的考试或测试录取学生。

　►在《关于2008年小学、初中入学工作的意见》中再次指出：坚持小学、初中免试和就近入学原则；划定区域内每所学校对应的服务片区，学校应首先接收本片内学生，严格控制跨区县流动。

　►《中华人民共和国义务教育法办法》强调了四个“不得”：

　(1)不得将学校分为重点学校和非重点学校； (2)不得利用财政性教育经费重点建设超标准学校； (3)学校不得以各种名义在校内分设重点班和非重点班； (4)不得举办各种名义的实验班、特长班。

　这四个“不得”从根源上开始限制在义务教育阶段的择校弊端！

　从以上义务教育政策解读来看，国家教育政策的倾向性在“义务教育”和“普及教育”层面下了功夫，在满足该层面的前提下，再通过高考途径进行人才选拔。

　2、乌市当前入学政策 根据《乌鲁木齐市 2010 年初中招生工作规定》，对本市常住户口学童，按学区划分就近入学，流动人口子女，由教育行政部门统筹安排到指定学校入学。

　国办初中学校的招生

　计划每班名额为 50 人。学区是国办初中学校招生区域的依据。根据国办初中学校 2010 年的招生计划和生源情况，教育行政部门在各校原基本学区的基础上，适度调整，形成国办初中学校 2010 年的实际录取学区。

　初中招生工作以小学毕业生的实际居住地为依据，具备以下条件之一的，按照初中招生学校的学区进行分配录取。

　►具有本市常住户籍的小学毕业生，必须与父（母）或合法监护人同一户籍，户主必须是小学毕业生父（母）或合法监护人。小学毕业生父（母）或合法监护人的实际居住地所持房产证（或购房协议、房产部门出具的房产证明）的户址必须与户籍一致。

　►租住房屋的，需提供市房产局认可的或符合有关规定的租赁合同，所租住房屋应为小学毕业生父（母）或合法监护人的惟一居住地。

　►小学毕业生与父（母）或合法监护人无住房，搭住在祖父母（或外祖父母）家，未与祖父母（或外祖父母）的户籍分户，且户籍中注明小学毕业生为世居，没有迁入迁出的记录，户主为祖父母（或外祖父母），该地址为小学毕业生及其父（母）或合法监护人的唯一居住地，并出具相关的证明。

　►本市常住户户籍在 2010 年 6 月 1 日前迁入，按学区分配。

　►根据教育法规定，解决外来务工就业人员随子女入学以“流入地政府为主，国办学校为主”的原则。本着相对就近的原则，乌鲁木齐各区县在辖区内指定学校安排外来务工就业人员子女就读。

　三、 乌 市 民办学校 生存 现状

　乌鲁木齐目前综合实力排名前三甲的私立学校依次为：光华（位于乌昌辅道）、北大附中（位于昌吉市城郊）、众志公学（位于乌鲁木齐迎宾路），另有未名学校，崇正中学等大小共约二十三所私立学校，其中名不经传的学校有十所，另外十三所是综合性的民办学校。

　从调研情况来看，目前乌鲁木齐周边的私立学校目前几乎都处于惨淡经营状态，原因有以下几点：

　1 1 、 政府的政策 公平性：虽然国家政策鼓励私立学校创办，但乌政府教育部门对民办教育歧视态度居多，往往对政策的执行“雷声大，雨点小”，有开始，无下文，使民办教育在政策上较难获得相应的支持，举步维艰，基本处于“夹缝中生存”状态； 2 2 、 竞争激烈：由于私立学校侧重盈利方面，同类竞争不可避免，最大的竞争对手来自于公立学校，由于政府的支持，民众的心里认可，优秀教师的供给等因素，使民办学校在竞

　争中完全处于劣势地位； 3 3 、 费用” “门槛”：在公立学校普及国家九年义务教育政策（即学生在校仅用支付学杂书本最多共计 1000 元\年）相比下，年逾万元的资费令许多家庭望而却步； 4 4 、 口碑较 难形成：学生素质良莠不齐，学生多为父母无空照管，学校运用军事化管理方式进行管教，更有所谓公立学校开除学生转投民办，使学习氛围不正，民办学校很难提高升学率，难以形成口碑。

　四、乌市民办学校案例

　众志公学 是乌鲁木齐较为典型的私立学校，位于乌鲁木齐市郊迎宾路上，已建校投入使用期约十年，学校土地使用权由私人购买，是乌市知名的寄宿制私立学校。

　学校班级由幼儿园，小学，初中，高中，剑桥高中，海外班六部分组成，其中剑桥高中是比较有特色的项目，该班修读科目与英国剑桥中学相同，高中三年读完可直接安排剑桥留学；海外班主要是俄罗斯，哈萨克斯坦等周边国家学生在校就读的班级。

　目前在校学生有 747 名。在校教师基本为社会招聘而来，知名教师以兼职身份在校教学，整体师资力量明显不如公办学校。

　资费状况为：小学 13900 元/年（包吃住，管理），初中 13600 元/年（不包吃），高中16000 元/年（不包吃），剑桥高中 59800 元/年（仅为学杂费，吃住，及留学手续费自理）。

　招生范围面向全疆各地学生。招生方式主要由广告（报纸，传媒，户外等）传播手段。

　生源家境情况在乌市属中等偏上水准，父母多为经商性质，没有时间照管孩子，而众志学校的模式正好符合这类家长的需求。而另一类学生是因各种原因未考取好的公办学校，或因成绩不佳，无法继续升学就读，从而转投民办学校以达成持续学习的目的。

　据不完全统计，乌市公办城市义务教育阶段在校生约 63 万人，其中民办学校人数约 2.5万人，占城市教育在校生的比重约为 4%左右。据此项数据显示，学生人数占全市人口的比重约为四分之一左右，乌市民办教育的生存现状不容乐观。

　目前，乌市民办学校中招生情况最为理想的是光华私立学校，在校学生人数也仅为 1400名左右，学校班级建制凌乱，通常一个年级 2 个班每班人数均不超过 30 名，有的年级仅设一个班级，甚至有的年级连 1 个班的人数都无法凑足，无形中降低了资源的利用率。

　总体而言，目前乌市的 民办学校 现状和国内一二线城市相比，尚未形成真正 意义上 名学名校等 教育地产项目 ，民办学校皆各自为政、“各取所需”，在乌市民办学校领域尚未 有 标志

　性 的 “私立教育 代表 ”出现 。

　究其性质，民办学校还无法摆脱“托儿所”，“管教所”，“中转站”的命运。

　五、水西沟教育地产项目 的思考

　1 1 、公办与民办的 差别

　综上所述，公办学校与民办学校侧重点完全不同，其主要区别是：

　公办学校是以地区知名度、升学率、师资力量等因素作为考量指标，在资金上是以国家拨款或财政补贴为主要途径来进行营运。学校生源基本上不成问题，仅是生源素质上的优劣差异，不会形成无米之炊的局面，学校以获得社会效益为主要目的。

　民办学校出发点是以营利为目标，生源是一直是困扰民办学校的问题，在生源不足的前提下，如何获取经济效益，最直接的方法就是通过提高学习费用来实现。同时，为了开源节流，在很多方面进行成本压缩，对教育成本的投入可想而知。另外，生源不足将直接导致学校盈利能力不足，管理手段跟不上，学生间无法形成较为单纯的学习氛围，氛围不足，学习效率也就可想而知。

　2 2 、

　名校 对房地产所起的作用

　知名的公办学校将极大地提升学区房的物业价值，学区房的概念完全是国家和政府所规定的入学政策，对公办学校周边区域而言，此公办学校的优势目前一直存在。

　而民办学校的入学方式与公办学校相比，尽管招生范围不受任何限制，但不具备学区房的特征，只要能承担其学费便可入学，且升学率等要求也不如公办学校的考核指标。

　由此，学区房概念对房地产的贡献度极大，前提必须是公办学校性质，而民办学校在这方面不具备相应优势。

　3 3 、

　水西沟教育地产项目可行性分析

　单纯地从教育地产角度来进行评判，水西沟项目符合教育地产的特征度不高，且风险比例较高。从项目地理位臵，区域成熟度、人口导入度、地方经济等角度出发，不具备教育地产直接带来的经济效益。

　但是，换个角度进行判断，水西沟项目假设能满足以下几条关键主线，成功的可能性将大大增加。

　A.

　高起点地引入名校资源（如交大附中、复旦附中、华师大附中等），填补乌鲁木齐县名校资源的空白，提升当地政府教育知名度和教育范畴中的政绩； B.

　必须做真正意义上的学区房，引入名校作为为公办性质的学校，水西沟项目直接转性成

　为知名学区房。

　C.

　最具操作性的本质是捐校。学校建成后，交由乌鲁木齐县政府或乌市教委经营管理，天一地产无需担心日后的经营问题。教育行业本身跟房地产关联度不高，将教育交由专门的教育管理机构来负责管理，比由房地产商来经营更专业，能更好地达到教育地产“共赢”的目的。

　尽管开发企业支付了学校的建安成本，但这部分的成本将在项目销售中直接获得回报。

　同时，可与当地政府进行磋商，或直接以土地补偿、降低土地价格等方式来弥补学校建安成本上的付出。

　D.

　开发企业须明确主次关系，教育地产仅是获得政府支持的手段，真正的目的是低价获得土地和政策优惠。在此前提下，教育营运的利润与项目开发利润相比，比例较小。

　E.

　政府层面的帮助是不可或缺的条件之一，其中包括县教育局和乌市教育部门的支持。

　F.

　建议对水西沟项目附近的庙尔沟中学进行名校改制，这样即可直接得到现有生源，在行政审批上难度也较小，并把新校舍建在项目地周边，直接植入学区房概念。

　六、总结

　从目前乌市的教育现状和教育政策环境来看，教育地产的学区房概念深植人心，但未达到国内一二线城市对学区房价值深挖的程度，尚处起步阶段。从数据分析来看，乌市民办教育的生存现状和生源比重不容乐观，这和目前乌市的经济发展水平及整体居民收入有关。

　从此次研究来看，水西沟项目引入教育地产概念，可从两个层面来进行分析：

　其一：开发企业层面 1、 利用资源管道，须解决引入学校的学区房本质。走公办性质的教育路线，成为真正的学区房，规避民办教育“低人一等”的教育地位。

　2、 高要求地引入国内知名学校作为项目的旗臶。

　以上两点作为基础前提，并获得突破，项目的成功性便可保证。

　3、 水西沟项目引入教育地产概念与之前主题乐园定位相比，成本较低，开发企业投入不大且风险控制能力较强，主要投入来自于对教育资源的引进和与政府的沟通协调。

　4、 明确主次，引入教育仅是为项目的增值作铺垫，其直接作用是盘活目前水西沟项目的土地价值，使本项目价值最大化。

　其二：政府层面 1、 教育地产的引入，可提升整个乌鲁木齐县现有的教育水平和地区教育知名度，社

　会效益得到提升。

　2、 著名学校的引入，可增加该区域包括人口导入、就业机会、提高旅游知名度、招商引资等一系列相关产业，特别是对提高区域房地产的价值贡献卓著。

　3、 政府对本项目的支持难度不大，各种成本皆不高，便于获得市级各政府部门的认可，提高乌鲁木齐县政府的教育政绩。

　4、 与南山旅游总规划精神不冲突、不矛盾，符合环境要求，利国利民，形成各方共赢的局面。

　综上所述， 水西沟项目根据以上两个层面进行资源整合，具备一定的可操作性，成本投入较低，效益增值明显，与 主题乐园 项目 的运作思路 相比， 难度较小，可控性较强。

　但是，在无法整合以上相关资源的条件下，单纯地从教育地产入手来运作水西沟项目，不具备项目可行性。