福田cocopark商业市场调研报告,(2)

　福田 k cocopark 商业市场调研报告

　 一、

　基础资料

　福田 COCO Park 是由星河集团投资 7 亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所 URBAN、贝尔高林 BELT COLLINS、伍兹贝格 WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及着名华人设计大师陈幼坚先生精心打造。

　 位于深圳 CBD 中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。总占地万平方米，建筑面积达万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。

　位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。

　购物中心总建筑面积：85000

　楼层：购物中心B1—L3F

　楼层高度：楼层净高场内通道宽度：

　车位数：B2、B3层共计600个车位。

　经营管理：香港启胜管理公司

　开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初

　商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。

　COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区，

　高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。

　二、

　福田 cocopark 所在区位的优略势

　 处福田中心区商圈，被华强北、东门、 深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸客性和展示性都很强。

　福田中心区商圈

　 以大型购物中心、高档次百货为主，代表深圳国际化的商业定位，片区经济活跃，都市白领集中区，消费力强。

　 四大商圈围合优势

　 东门商圈是集购物、休闲和

　旅游观光于一体的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的优势。

　处福田区 D CBD 位置，周 边高档写字楼面积约 0 140 万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越 5 95 万，潜在目标需求客群较大。

　 D CBD 优势

　 福田 CBD 位置，经济、政治、文化、公共设施配套都发展癿比较完善 ，现在正在兴建深圳第一平安国际 金融中心

　 写字楼

　 周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广场甲级写字楼，面积约 140 万平方米

　 中高档住宅区

　 中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区，常住人口约 95 万

　 人流量

　会展中心人流量大，人流量最高高达 15 万

　周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越 .INTOWN 、天虹君尚 是最为接近的项 目

　三、交通流线分析

　交通信息：

　四条主干道围合，紧邻未来公交 CBD 总站点，无缝接驳地铁，30 分钟直达深圳机场 ，区位交通条件优越

　交通区位

　COCOPark 东临中心二路，西靠民田路，南近福华三路，北至福华二路，由两纵两横主干 道围合而成；距会展中心仅 150 米。

　 地铁现状

　位与购物公园站，无缝接驳地铁1号线与4号线3个出口。

　怡景中心城：距 COCOPARK约 800 米，集购物、休闲、旅游、餐饮 、娱乐、文化等于一体，大型生态购物中心；定位人群：中产阶层 。

　 连城新天地：主要连接会展中心及购物公园地铁站

　 公交条件

　未来 CBD 公交总站

　线路：3 路，398 路，b612 路， b686 路，b799，e1 路，e20 路，k318路，m223 路，m223 路，m224 路

　 机场优势

　去机场 30 分钟车程

　动线设计：

　室内水平主动线明确清晰，同时根据建筑 U 型走向，设计一些副动线，尽可能将客流引至每家店铺

　内部动线

　主动线+副动线设计

　主动线充分考虑了商场的人流在商场内

　流动的完整性，呈 U 型走向，副动线通

　过连接主动线，而将对客流量进行均

　衡，尽可能将客流引向每家店铺

　 外部动线

　人、车分流，人货分离

　外部动线设计良好，人流有九大入口，

　停车场在负二层，做到了人、车分流

　四 、 业态分布分析

　商家组合策略：主力店+精品店铺+特色酒吧街，针对主客流人群设置业态

　主力店：依据 cocopark 的主题，“打造一站式购物体验中心”，主力店业态涉及购物、娱乐、休闲、餐饮领域等业态。吉之岛超市主要针对周边高档住宅片区的家庭式生活购物，百老汇影城，满足各种电影爱好者的需求，美食广场有休闲餐饮、商务餐饮，主要针对消费白领消费人群、商务人士的一些餐饮需求；主力店具有高人气特点。

　特色酒吧街:主要针对年轻时尚消费人群，这些人群大都是白领、企

　业家 、公司管理阶层，白天都需要上班， 因而对夜生活都有极高的要求。

　业态主要以零售和餐饮为主，打破购物中心传统最佳业态比，餐饮业态高达 35%，这是由其市场所处环境决定的。

　分析

　 购物中心的主题决定,娱

　乐元素与商业主题有机结合，

　因此娱乐业态比例与休闲餐饮

　比例较重。

　 ?

　 目标消费群体决定。周边

　白领、往来商务人士较多，因

　此对快餐、时尚、娱乐、

　休闲快时尚消费业态情有独钟。

　 B1 层以生活式购物为主，业态、业种基本上围绕日常生活购物设置

　L1 层引进国际一线大牌，一方面提升项目整体形象，同时也可形成一定的品牌竞争优势

　L2 层利用电影院、概念餐厅等休闲、娱乐业态吸引人流，从而带动零售业的成交量

　L3 基本上为餐饮业态，仅美食广场就汇集各色小吃

　五、空 间设计分析

　正对福华路交叉口的主入口处呈圆形设计，外观可识别性高，特色性建筑能使人记忆犹新。

　 中心设置了面积高达 6000平方米的全开敞下沉式露天广场，商业资源以这一下沉式露天广场为中心进行分配，设有空中天桥，可横跨整个购物中心，也可让顾客起到观光的作用。

　打破了传统的封闭式构造，“内街”式购物中

　心。内部的店铺设计像街道般，使消费者能够更好的选择自己所需商品，给顾客提供了一个舒适的环境，商场店铺空间大、使用率低、给顾客营造一种舒适的购物环境，满足购物者的消费偏好。

　 天花多见圆形及椭圆形镂空，此为其一特色。

　六、资料收集

　福田 cocopark 项目的所有扶梯统一采用的是日立电梯品牌。而升降统一采用了通力电梯品牌，维保单位是伟达电梯有限公司。（购物中心内的升降梯荷载量是 1600 公斤，21 人；观光电梯的荷载量是 1000公斤，13 人；）。

　 广告牌：

　 福田 cocopark 广告牌布置较多，凡是能用的上的空间都布置了广告，充分的利用上墙面的空间资源。在采光中庭使用了悬挂式广告，这样更突显出广告的特点，能够吸引顾

　客的眼球，也不影响美观。

　 灯箱：

　福田 cocopark 的广告灯箱分布在三个地方：地铁与商场的接轨处、外围的墙面、外围街道边缘。

　这三个处都是人、车流量最大的地方，充分体现出广告灯箱的价值，有一定的带动消费功能。

　 灯柱：

　 福田 cocopark 的灯柱设置极少，广场上只有几处地方设有，起到点缀作用。

　总体来说，福田 cocopark 的主要采光来源并不是通过灯柱，主要是通过吊顶上的灯光以及店铺内的灯光折射而来，还配合上广告牌、灯箱以及 LED 显示屏，这样灯光效果适当，从而营造出一种舒适、浪漫的情调。

　 商业外立面设计：

　 形象统一 ，商场铺位划分科学合理，体现出了商品组合的丰富多样，有独特的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。

　夜景灯饰的设计：

　 福田 cocopark 灯饰侧重于装饰，在保证用光的前提下，给人以美的艺术享受，达到灯饰的实用性与装饰性统一结合；突出个性、光源色彩营造出舒适的气氛，针对周边的人群这种装饰有一定的带动性，吸引客源。

　 商业广场的特点：

　 福田 COCO Park 是国内首创情景式公园版休闲购物体验，拥有 6000平方米下沉式露天广场、九大自由进出口、12 条商业内街、5 大自然

　光中庭、150 余家国际国内知名品牌。内设中西特色美食、COCO 酒吧街、JUSCO 精品超市、时尚数码店、国际精品连锁店、流行服饰街、内衣风情馆以及五星级百老汇影城。

　 商业园林的设计：

　 福田 cocopark 的下沉式广场较大，部分地方由大树组成，树下可供顾客休憩，体现出公园式购物中心的特点。外围的园林设计是在每间店铺的分界处设立一颗小树，给人看上去层次分明，且毗邻马路，与市政园林相结合起到绿化美观作用。

　 市场调研总结：

　 Cocopark 地处绝佳的地理位置，这样的地块通常周边竞争相当激烈，所以 cocopark 综合自己的各方面因素考虑做出了合理地项目定位——购物公园，这样的设想有利于形成差异化的识别特征，形成自己的竞争优势。

　 购物公园应该打造的是“坐享城市文明、体会山林之趣”的氛围，

　并且应该具有个性鲜明的园林景观小品和趣味性建筑物色彩、风格，应该是自然与公园的产物。

　但结合 cocopark 的情况来讲，不论建筑外形以及内部组合，并不完全符合购物公园的定义，这样大大降低了项目的实际效果，所以在项目的开放中需要智慧和激情，更需要点坚持。

　 优点：

　1、选址得当

　???? COCOPARK 位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳 CBD 中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧，常住人口约 95 万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心相距仅 150 米，联动会展商圈。

　 2、独特建筑风格

　??? COCOPARK 却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。COCOPARK 建筑主体共五层，其独特的 12条折叠式内街、8 大自然光中庭、100 米空中天桥、配合 6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。

　 3、业态布局合理

　??? COCOPARK 坐落在深圳的 CBD，这里有着 160 万平方米的写字楼，是外企云集的地方。而餐饮早已超出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成,COCOPARK 充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。