税务筹划利用亲属间转赠住房税收优惠政策达到购房目

　税务筹划利用亲属间转赠住房的税收优惠政策达到购房的目的 原创 黄振实务财税点点通 2020-09-21 00:01:00 一、案例基本情况 张三想在武汉市购房用于结婚，目前在武汉交纳社保满一年，但张三在武汉市没有籍且在武汉市没有两年的社保记录没有购房资格，但张三有一个姑妈在武汉工作多年，户口及社保均在武汉市，且她一直没有买房，具有购房资格，张三考虑将购房 150 万款交给姑妈，由她代为购房，然后购房成功后，再作处理，目前共有两个方案：

　第一、姑妈将房产转赠给其父亲，父亲再将房产转赠给张三，通过这种操作，以达到拥有住房的目的。

　第二、在张三具有购房资格时，姑妈将房产直接销售给张三，不另行加价，但张三需承担发生的税费。

　二、相关税源分析 1、根据现行税法规定，个人将住房无偿赠送给配偶、子女、父母、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母、孙子好女，外孙子女免征个人所得税。

　2、销售住房在 2 年内需按 5%的征收率全额交纳增值税，当然同时需交纳城建税及教育费附加等税费，适用的税率是增值税的 10%. 3、销售不满两年的房产应按财产转让所得在扣除 20%的费用及与转让房产有关的费用后，适用 20%的个人所得税率。

　4、印花税，房产转让属产权转让书据，需按万分之五进行贴花。

　5、契税：为房产权属人承担，适用的税率为购房款的 3%。

　三，两方案的税收成本及购房总成本分析：

　第一、方案一 1、由于姑妈将房产转给父亲，父亲将房产转给张三均属亲属间转让，不交增值税及个人所得税。

　2、关于印花税：姑妈将房产转给父亲，父亲转给张三涉及两次变更，且姑妈从开发商购房也有一次变更，则需交纳的印花税为 150 万*0.05%*3=2250 元.

　3、契税同样有三次权属的变更,故应交的契税为 150 万*3%*3=135000 元. 4、购房的总成本为 150 万+2250 元+135000 元=1637250 元 第二、方案二 1、应交的增值税及附加税 150/<1+5%>*5%*1.1=78571.42 元. 2、应交的个税为<150 万--78571.42 元>*<1-20%>*20%=227428.57 元 3、应交的印花税为两次,150 万*0.05%*2=1500 元. 4、应交的契税也为两次,150 万*3%*2=90000 元. 5、购房的总成本为 ：

　150 万+78571.42+227428.57+1500+90000=1895999.99 元 综上所述，方案一比方案二节省 1895999.99-1637250=258774.99 元，很显然方案一，也就是姑妈转赠父亲，父亲再转赠给张三购房成本最低，所以应采用这一方案。

　三、本案例对我们的启示 第一、按现行税法的规定，亲属之间的转让仅限于三代以内的直系亲属及配偶，所以如果超出这个范围， 一定得找个中间体过渡，如赠给侄女、侄子、外甥、外甥女需通过兄弟姐妹来过渡，赠给岳父母，公婆、弟妹、小叔子、小舅子等得通过配偶过渡。

　第二、亲属间销售转让价格需遵从公允价格，否则税务机关有权重新核定应纳税额。也就是该交的税还得交，至于加价多与少，完全是是左手倒右手或右手倒左手的事。