中国银行自营房地产贷款业务操作规程

　中国银行自营房地产贷款业务操作规程

　【实施时间】1996 年 11 月 4 日 【公布单位】中国银行

　 中国银行相关下发《中国银行自营房地产贷款业务操作规程》通知

　各省、自治区、直辖市分行，计划单列市、经济特区分行，沈阳市、长春市、哈尔滨市、南京市、武汉市、广州市、成城市、西安市、杭州市、济南、浦东分行：

　为深入加强对房地产信贷业务管理，规范中国银行房地产信贷业务操作，现将《中国银行自营房地产贷款业务操作规程》下发各分行，望遵照实施。在实施过程中，如碰到问题，立即向总行信贷管理部反应。

　第一章

　总则

　第一条 为配合国家住房制度改革，加强对中国银行自营房地产贷款业务管理，依据中国人民银行《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行要求》等法规文件，特制订本操作规程。

　第二条 中国银行自营房地产贷款业务，系指以本、外币存款作为资金起源自主经营房地产贷款业务。

　第三条 中国银行自营房地产贷款包含：

　（一）住房开发贷款，是指对房地产开发企业发放用于开发建造向市场销售住房贷款； （二）商业用房开发贷款，是指对房地产开发企业发放用于开发建造向市场销售非家庭居住用房贷款； （三）其它房地产开发贷款，是指住房开发、商业用房开发以外房地产开发贷款，如土地开发贷款等； （四）个人住房贷款，是指对个人发放用于购置、建造和修缮职员住房贷款； （五）其它住房贷款，是指对单位发放用于购置、建造和修缮职员住房贷款。

　第四条 中国银行自营房地产贷款纳入信贷业务统一管理，各分行承接自营房地产贷款业务须经中国银行总行同意；中国银行自营房地产贷款审批权限，由总行另行要求。

　第二章

　贷款对象、用途及条件

　第五条 贷款对象 下列单位和个人能够成为中国银行自营房地产贷款业务贷款对象：

　（一）经国家房地产开发行业主管部门同意设置，在工商行政管理部门登记注册，并取得《企业法人营业执照》及由行业主管部门核发《房地产开发企业资质证书》房地产开发企业； （二）购置、建造和修缮职员住房企机关； （三）含有完全民事行为能力城镇居民。

　第六条 贷款用途 住房开发贷款、商业用房开发贷款、其它房地产开发贷款，以补充房地产开发企业为完成计划内土地开发和商品房开发建设任务所需资金为限；对企机关及个人发放住房贷款，关键用于购置、建造和修缮职员住房或自住住房。各项贷款须专款专用，不得挪作其它用途。

　第七条 贷款条件 （一）申请住房开发贷款、商业用房开发贷款和其它房地产开发贷款，借款人应含有以下条件：

　1.符合本规程第五条要求贷款对象条件； 2.含有一个遵纪遵法、遵守职业道德领导班子和一套健全经营管理制度； 3.信用和财务情况良好，确有偿还贷款本息能力； 4.在中国银行开立基础帐户或通常存款帐户，办理结算业务； 5.已取得项目计划投资许可证、建设许可证、开工许可证（外销房屋还需取得外销房屋许可证），完成其它各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效； 6.已经取得贷款项目标土地使用权，且土地使用权终止时间不早于贷款终止时间； 7.提供对应贷款项目开发方案或可行性汇报； 8.贷款项目申报用途和其功效相符，并能够有效地满足当地房地产市场需求； 9.贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府相关要求，工程预算投资总额能够满足项目完工前因为通货膨胀和不可预见等原因追加预算需要； 10.含有一定百分比自有资金（通常控制在项目预算投资总额 30％），并能够在使用中国银行贷款之前投入项目建设； 11.将财产抵（质）押给中国银行； 12.落实中国银行可接收还本付息连带信用确保； 13.落实中国银行要求其它贷款条件。

　（二）申请个人住房贷款，借款人应含有以下条件：

　1.符合本规程第五条要求贷款对象条件； 2.信用良好，含有固定职业和稳定收入，确有偿还贷款本息能力； 3.购置自住住房价格基础符合中国银行或其委托、认可房地产估价师评定价值； 4.购置自住住房首期付款不得低于购置住房价格 30％； 5.修建自住住房必需取得所修建住房土地使用权，其土地使用权终止时间不早于贷款终止时间； 6.修建自住住房贷款项目已经取适当地建设行政部门和城市计划部门同意； 7.在中国银行存款余额不低于所修建自住住房投资总额 30％，并先于银行贷款投入住房修建； 8.将财产抵（质）押给中国银行； 9.落实中国银行可接收还本付息连带信用确保； 10.落实中国银行要求其它贷款条件。

　（三）企机关申请用于购建职员住房其它住房贷款应符合本条第（一）款第1 项和第 2 项条件和本条第（二）款除第 2 项以外全部条件。

　第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证实和材料：

　（一）申请住房开发贷款、商业开发贷款和其它房地产开发贷款，借款人应提交：

　1.《借款申请书》； 2.资信证实材料； 3.近 3 年财务报表； 4.项目立项文件、董事会决议； 5.项目资金落实文件； 6.其它配套条件落实材料； 7.开发项目标现金流量估计表； 8.正当、合规房地产开发协议、其它相关协议； 9.抵（质）押财产（国库券等有价证券除外）资产评定汇报书、判定书、保险单、抵（质）押物品清单、权属证实、抵（质）押人同意抵（质）押承诺函； 10.还款确保人资信证实材料； 11.中国银行要求提供其它证实文件和材料。

　（二）申请个人住房贷款，借款人应提交：

　1.《借款申请书》； 2.含有法律效力身份证实材料； 3.含有固定职业、稳定经济收入证实材料； 4.售房人产权、销售资格证实文件（适适用于购置自住住房）； 5.项目立项文件（适适用于修建自住住房）； 6.项目资金落实文件（适适用于修建自住住房）； 7.其它配套条件落实材料（适适用于修建自住住房）； 8.正当、合规购建住房协议、其它相关协议； 9.抵（质）押财产（国库券等有价证券除外）资产评定汇报书、判定书、保险单、抵（质）押物品清单、权属证实、抵（质）押人同意抵（质）押承诺函； 10.还款确保人资信证实材料； 11.中国银行要求提供其它证实文件和材料。

　（三）企机关为购建职员住房申请贷款，应提交：

　1.《借款申请书》； 2.资信证实材料； 3.近 3 年财务报表； 4.售房人产权、销售资格证实文件（适适用于购置职员住房）； 5.项目立项文件、董事会决议（适适用于修建职员住房）； 6.项目资金落实文件（适适用于修建职员住房）； 7.其它配套条件落实材料（适适用于修建职员住房）； 8.正当、合规购建住房协议、其它相关协议； 9.抵（质）押财产（国库券等有价证券除外）资产评定汇报书、判定书、保险单、抵（质）押物品清单、权属证实、抵（质）押人同意抵（质）押承诺函； 10.还款确保人资信证实材料； 11.中国银行要求提供其它证实文件和材料。

　第三章

　贷款程序

　第九条 借贷双方须严格推行下列程序：

　（一）借款人须填写房地产贷款申请书，并向中国银行提交本要求第八条要求各项文件、证实和材料； （二）中国银行对借款人借款申请及所附文件、证实和材料进行审查，审查合格并经过批贷程序后，和借款人签署借款协议； （三）借贷双方及确保人签署房地产贷款担保、确保协议、抵押协议，并进行抵押担保登记和公证； （四）提款条件满足后，中国银行方可放款。

　第四章

　贷款期限和利率

　第十条 贷款期限 （一）住房开发贷款，最长不超出 3 年（含 3 年）； （二）商业用房开发贷款，最长不超出 5 年（含 5 年）； （三）其它房地产开发贷款，最长不超出 5 年（含 5 年）； （四）个人住房贷款，通常不超出（含）； （五）其它住房贷款，最长不超出（含）。

　第十一条 贷款利率 住房开发贷款、商业用房开发贷款、其它房地产开发贷款、个人住房贷款、其它住房贷款利率，均实施中国人民银行公布相关贷款利率。

　第五章

　贷款担保和抵押

　第十二条 购置商品住房借款人，能够用中国银行认可财产抵（质）押，并根据国家相关要求进行抵（质）押登记。

　下列财产不能作为抵（质）押物：

　（一）土地全部权； （二）全部权、使用权不明或有争议财产； （三）不能强制实施或处分财产； （四）已经设定抵（质）押财产； （五）被依法查封、扣押、监管或采取其它保全方法或强制方法财产； （六）依法不得抵（质）押财产。

　第十三条 用于抵（质）押财产，需要估价，必需经过中国银行认可资产评定部门进行估价，贷款金额不得超出抵（质）押物品价值 70％；以土地使用权抵押，抵押期限应以土地使用权出让协议要求使用年限减去已经使用年限后剩下年限为限。

　第十四条 抵（质）押期间，借款人未经中国银行同意，不得转移、变卖或再次抵（质）押已被抵（质）押财产；用有价证券进行质押，质押人不得以任何理由挂失。

　第十五条 抵（质）押双方应正式签署抵（质）押贷款协议，并具体开列抵（质）押物品清单。自营房地产贷款在借款人提供抵（质）押担保基础上，中国银行认为有必需时，借款人应提供中国银行可接收第三方连带信用确保。

　第十六条 借款人、确保人发生隶属关系、性质、名称等变更时，应提前通知中国银行，并和中国银行签署借款协议修正文本。

　 第六章

　保险

　第十七条 借款人须在借款协议签署前按中国银行指定保险种类到保险企业办理保险。保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本金，并应明确中国银行为该保险第一受益人。保险单不得有任何有损中国银行权益限制条件，保险所需一切费用由借款人负担。在保险期间，保险单交中国银行执管。

　第十八条 在保险使用期内，借款人不得以任何理由中止或撤销保险，如保险中止，中国银行有权代为投保，一切费用由借款人负担。

　 第七章

　贷款审批和发放

　第十九条 借款人提出借款申请以后，中国银行应根据本要求进行审查、同意和发放贷款。

　第二十条 在借款人提供符合申请借款相关资料后，中国银行应在要求审查期限内立即回复。借款申请同意后，借款人应立即和中国银行签署借款协议，凡逾期未签署借款协议，对原借款申请同意可被撤销或被视为失效。

　第二十一条 经中国银行核定同意用款计划，应作为附件包含在借款协议之中。中国银行必需根据协议和核定用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应于调整计划前 15 个工作日提出，经中国银行审查同意后，才能调整用款计划。

　第二十二条 借款人如不按借款协议要求用款，应按约定负担费率向中国银行支付负担费。

　第二十三条 中国银行要对房地产贷款项目自有资金进行监督管理。借款人必需根据要求百分比立即地将足额自有资金存入中国银行或投入项现在期工程，中国银行根据房地产贷款项目标工程预算和施工计划逐笔监督支付，专款专用，借款人不得挪用。借款人自有资金发生挪用或没有足额到位，中国银行不予贷款。

　第八章

　贷款偿还和收回

　第二十四条 借款人须按借款协议要求还款方法和期限归还贷款本息。

　第二十五条 借款人不能按协议要求期限偿还贷款本金，应该提前向中国银行申请贷款展期。展期申请经中国银行审核同意后，借贷双方应签署展期协议，展期协议经抵（质）押人、确保人书面认可后生效。到期未还且未经展期贷款，按中国人民银行相关要求，加收利息。

　第二十六条 借款人提前归还贷款本息，按中国人民银行相关要求计收利息。

　第二十七条 个人住房贷款借款人死亡或经有权部门宣告失踪，借款人财产正当继承人应继续推行借款人签署借款协议。

　第二十八条 借款人违反借款协议要求条款，中国银行有权收回部分或全部贷款；对不按协议要求用途使用贷款部分，按中国人民银行相关要求，加收利息。

　第九章

　贷款计划统计和会计核实

　第二十九条 中国银行自营房地产贷款，纳入中国银行信贷计划统一管理，

　并按要求统计上报。其中：住房开发贷款、商业用房开发贷款、其它房地产开发贷款，纳入中国银行固定资产贷款计划管理；个人住房贷款、其它住房贷款，纳入中国银行流动资金贷款计划管理。

　第三十条 中国银行自营住房贷款业务单设科目，单独核实，其经营和损益情况，纳入中国银行会计报表和业务报表。

　第十章

　其它

　第三十一条 中国银行自营房地产贷款抵（质）押物品评定、登记费和借款协议公证费均由借款人负担；中国银行能够向借款人一次性合适收取质押物品保管费。

　第三十二条 中国银行自营房地产贷款借款协议、确保协议和抵（质）押协议均应包含内容详尽、表述明确法律条款，包含仲裁条款或司法管辖条款。

　第三十三条 中国银行各分行第一次签署自营房地产贷款借款协议文本，须经律师阅核，并报中国银行总行信贷管理部审查认可。

　第三十四条 本规则由中国银行总行负责解释修订。各省、自治区、直辖市，计划单列市分行，可依据本规则，结合当地域实际情况制订具体操作细则，并报总行立案。

　第三十五条 本规程自下发之日起施行。