XX城市住房建设规划说明书

　 目

　录 第一篇

　总 则 .......................................................................................................................... 1

　一、 规划背景 ......................................................................................................................... 1

　二、 规划依据、规划范围与规划期限 ................................................................................. 1

　三、 规划指导思想与规划原则 ............................................................................................. 2

　第二篇 XX 市中心城区住房建设规划 .................................................................................... 3

　第一章

　住房建设现状概况 .................................................................................................... 3

　一、城市住房建设现状情况分析 ........................................................................................... 3

　二、公积金制度实施情况 ....................................................................................................... 8

　三、住房建设存在的主要问题 ............................................................................................... 8

　第二章

　住房发展目标及任务 ................................................................................................ 9

　一、住房发展目标 ................................................................................................................... 9

　二、住房建设主要任务 ......................................................................................................... 13

　三、重点工程 ......................................................................................................................... 21

　第三章

　住房需求预测 .......................................................................................................... 21

　一、人口预测 ......................................................................................................................... 21

　二、人均住宅建筑面积预测 ................................................................................................. 22

　二、各类型住房需求预测 ..................................................................................................... 23

　三、住房总量需求预测 ......................................................................................................... 29

　四、居住用地供应预测 ......................................................................................................... 30

　五、综合测算结果 ................................................................................................................. 31

　第四章

　住房建设及土地供应年度时序安排 ...................................................................... 31

　一、建设时序指引 ................................................................................................................. 31

　二、各类型住房建设年度计划 ............................................................................................. 32

　三、规划期内保障住房购改租及棚户区改造货币安置年度安排情况 ............................. 34

　四、国有工矿棚户区改造年度计划 ..................................................................................... 35

　第五章

　空间布局 .................................................................................................................. 35

　一、住房空间分布总体现状 ................................................................................................. 35

　二、住房空间布局 ................................................................................................................. 35

　三、保障性住房 ..................................................................................................................... 36

　四、城市棚户区改造 ............................................................................................................. 37

　五、商品房 ............................................................................................................................. 41

　第六章

　投资估算 .................................................................................................................. 42

　一、保障性安居工程建设资金需求 ..................................................................................... 42

　 二、保障性安居工程建设资金需求年度计划 ..................................................................... 43

　第七章

　住宅产业化规划 ...................................................................................................... 44

　一、住宅产业化规划目标 ..................................................................................................... 45

　二、加快住宅产业化进程的措施 ......................................................................................... 45

　三、住宅产业化规模预测 ..................................................................................................... 47

　四、住宅产业化基地建设 ..................................................................................................... 47

　第三篇 XX 市各县市城区住房建设规划 .............................................................................. 48

　第一章

　住房建设现状概况 .................................................................................................. 48

　一、存量住房建筑情况 ......................................................................................................... 48

　二、商品住房建设情况 ......................................................................................................... 48

　三、各类保障性住房建设情况 ............................................................................................. 50

　四、其他住房建设情况 ......................................................................................................... 53

　第二章

　住房发展目标及主要任务 ...................................................................................... 54

　一、住房发展目标 ................................................................................................................. 54

　二、主要任务 ......................................................................................................................... 55

　第三章

　住房需求预测 .......................................................................................................... 57

　一、XX 市各县市区住房需求总量预测 ................................................................................ 57

　二、XX 市各县市城区各类型住房需求预测 ........................................................................ 59

　第四章

　空间布局 ................................................................................................................. 63

　一、住房建设用地空间布局原则 ......................................................................................... 63

　二、商品住房空间布局 ......................................................................................................... 63

　三、保障性安居工程的空间布局 ......................................................................................... 63

　第五章 年度时序安排 ........................................................................................................... 64

　一、总体思路 ......................................................................................................................... 64

　二、各年度供应计划 ............................................................................................................. 64

　第六章 住宅产业化规划 ....................................................................................................... 64

　一、住宅产业化规划目标 ..................................................................................................... 64

　二、住宅产业化基地建设 ..................................................................................................... 65

　第四篇 XX 市域各中心城区住房建设规划 .......................................................................... 66

　一、规划期内 XX 市域各中心城区各类型住房建设量汇总情况 ....................................... 66

　二、规划期内 XX 市域棚户区改造 ....................................................................................... 66

　第五篇 保障措施及实施机制 ............................................................................................... 66

　一、保障措施 ......................................................................................................................... 66

　二、实施机制 ......................................................................................................................... 67

　XX 市住房建设（2014-2020）·说明书

　1 第一篇

　总 则 一、

　规划背景

　为认真落实党中央、国务院各项方针政策，促进 XX 市经济社会全面、协调、可持续发展，按照省住建厅《关于做好<XX 省城市（县城）住房建设规划（2014-2020 年）>编制工作的通知》（湘建办函〔2014〕11 号）精神，加强对XX 市 2014-2020 年的住房建设，特别是公共租赁住房、棚户区改造、普通商品房建设的指导与统筹，调整住房结构、稳定住房价格，不断健全 XX 市多层次住房供应和消费体系，满足不同层次居民家庭的住房需求，努力做好“住有所居”各项工作，保持 XX 市房地产市场持续健康平稳发展，结合本市实际，编制本规划。

　二、规划依据、规划范围与规划期限

　（一）规划依据 法律法规：

　1、《中华人民共和国城乡规划法》； 2、《城市规划编制办法》； 3、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》（建住房[2005]122 号）； 4、《廉租住房保障办法》（建住房[2007]162 号）； 5、其它相关法律法规和标准规范。

　规范性文件及地方性法规：

　1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）； 2、《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保[2010]91 号）； 3、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87 号）； 4、《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办[2011]45 号）； 5、《关于认真组织做好住房保障规划编制工作的通知》（湘建保[2010]174 号）； 6、《关于做好<XX 省城市（县城）住房建设规划（2014-2020 年）>编制工作的通知》 7、《XX 省关于加强保障性安居工程建设的意见》（湘政发[2011]11 号）；

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　2 8、《XX 市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（X 政发[2007]19 号）； 9、《XX 市国民经济和社会发展第十二个五年规划》； 10、《XX 市土地利用总体规划（2006-2020）》； 11、《XX 市城市总体规划（2009-2030 年）》； 12、其他相关规划、规范、法规和文件。

　（二）规划范围 本次规划范围为 XX 市中心城区及所辖县市城区范围，其中 XX 市中心城区范围与《XX 市城市总体规划（2009-2030 年）》范围一致，包括：旧城组团、城前岭组团、白水组团、槐树下组团、东河组团，建设用地面积为 105 平方公里。所辖县市分别为资兴市、桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县和安仁县。

　（三）规划期限 本规划期限为 2014 年—2020 年。

　三、

　规划指导思想与规划原则

　（一）

　规划指导思想 以科学发展观为指导，以保障和改善民生为重点，认真落实国家和省级城镇住房发展规划的相关要求，积极发挥城市住房建设规划的引导和调节作用，着力强化政府住房保障，加强房地产市场调控，推进住房建设消费模式转型，促进住房事业科学发展，努力实现广大群众住有所居目标。

　（二）

　规划原则 1、强化住房发展的社会功能和政府住房保障职责。把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标，更加突出住房的居住属性和改善保障民生的社会功能，促进住房资源均衡配置，满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求；强化政府住房保障职责，重点改善城镇中低收入住房困难家庭、进城务工人员和新就业职工的居住条件。

　2、坚持住房发展与城市经济社会发展相适应。结合城市自身特点和总体发展目标，统筹处理好近期与长远、保障与市场、需求与供给、住房建设与设施配套、规划刚性与弹性的关系，体现规划的科学性和可操作性。

　XX 市住房建设（2014-2020）·说明书

　3 3、坚持与相关规划进行充分衔接和协调。城市住房建设规划应以国家和省级城镇住房发展规划、城市国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为依据，与城市近期建设规划和其他专项规划相衔接，重点突出对土地、财税、金融等关联资源配置和调控的引导，确保住房发展目标的实现。

　4、坚持突出重点、分步实施。落实各项住房政策要求，明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，制定年度实施计划，有效引导市场预期，实现住房发展建设稳步有序推进。

　5、坚持产业化发展和以人为本的原则 。认真实践科学发展观，加快住宅产业化建设，在规划期内加快住宅的标准化设计、通用化部品配置与工厂化生产安装；推进适应本地生态环境和气候条件的低碳住宅建设模式，加大绿色建筑建设力度，提高住房建设的节能减排水平与低碳发展的常态化水平；整合利用城市已有配套，补充完善不足配套，提高服务于居住的综合交通设施、市政基础设施、社会服务设施与公共安全设施等公共配套一体化水平。通过以上措施体现居住的现代化、科技化、人性化和社会化的发展要求，建设人与自然、社会和谐发展的宜居社区，促进宜居城市建设。

　6、坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策。

　第二篇 XX 市中心城区住房建设规划 第一章

　住房建设现状概况 一、城市住房建设现状情况分析

　（一）

　房地产业的地位与作用 2008-2013 年房地产税收占财政收入的比例逐步增长，2008-2013 年房地产税收占财政收入的比例分别 8.76%、10.23%、12.51%、15.26%、18.31%、26.0%，房地产业活跃程度较大，成为税收新的增长点。房地产业已成为全市经济发展的重要支柱产业，房地产税收也是地方财税收入的重要来源。

　1、房地产业的地位

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　4 XX 市房地产业是国民经济的支柱性产业。为全市地方经济发展和人民居住条件改善做出了重大贡献。

　——占 GDP 的比值上升。近年来，我市房地产业快速发展，房地产业增加值从2008年的12.99亿元增长到2013年的74.15亿元，高于GDP值的年均增长率。

　——在固定资产投资中比重加大。2008-2013 年，房地产开发投资年均增长33%，2013 年达 147.6 亿元，高于全市固定资产投资的增长速度，成为我市固定资产投资的重要增长点，房地产开发投资的增长对拉动相关产业和社会居民总体消费以及 GDP 的增长都起到了重大作用。

　——成为了财税收入增长的关键。近年来，房地产业对全市税收的贡献不断加大，2013 年全市房地产业贡献税收占我市税收收入 15.3%，比 2008 年提高了7.7 个百分点，全市纳税大户房地产企业比重最高。

　2、房地产业的作用 ——促进了城市品质升级。房地产业的发展对推动城市建设、改变城市面貌起着至关重要的作用，事实证明，没有房地产业的发展就没有城市品质的优化与升级。仅 2008-2013 年，全市就新建商品房 2190.5 万 m³，新建保障性住房 349.68万 m³，极大的改变了城市面貌。金科·钻石山、恒大华府、碧桂园·翡翠山、华宁春城、保利·XX 林语等一大批风格独特、景观别致的大型住宅小区让人赏心悦目，提升了城市品位。

　——改善了市民居住条件。房地产业的快速发展使市民的居住条件发生了根本性的变化。2013 年我市城镇居民人均居住面积达到 36.8 ㎡，较 2008 年的 29.9㎡增加了 6.9 ㎡。市场化、专业化物业管理面积达到 3323 万㎡。居住条件的改善对提高市民的生活质量，促进“幸福 XX”的建设发挥了积极的作用。

　——拉动了总体消费的增长，增加了就业机会。统计表明，房地产业每增长100 元的产值，可带动建筑、交通、能源、家居、家电等其它产业增加 160-200元的产值。2013 年，我市房地产业增加值 74.15 亿元，按拉动系数 1.8 计算，拉动其它产业增加产值 133.47 亿元，为社会增加就业机会 61.69 万人，解决大量人员的就业问题，为构建和谐 XX 做出了积极贡献。

　因此，无论是宏观上还是微观上，房地产业在城市经济都中具有极为重要的地位和作用。

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　5 （ 二 ）

　各类存量住房情况 2013 年底，中心城区存量住房面积 2500 万平方米，其中存量商品住房建筑面积 1462.7 万平方米，存量保障性住房建筑面积 334.6 万平方米，其他类型住房存量建筑面积为 702.7 万平方米。人均住房建筑面积达 36.8 平方米，比 2008 年增长了 12.9 平方米。从 2008 年到 2013 年，人均住房建筑面积增长较快。特别是 2009 年以来，人均住房建筑面积有了较大提高。

　1、存量住房结构 2013 年，中心城区存量住房总建筑面积 2500 万平方米、总套数 23.2 万套。本次调查对住房结构进行了分组，数据表明：建筑面积在 50 平方米以下的房屋占 14.99%，51-60 平方米的房屋占 4.02%，61-90 平方米的房屋占 12.25%，91-144平方米的房屋占 54.66%，144 平方米以上的房屋占 14.08%。

　2、居民住宅成套率 2013 年本市居民住房成套率为 92.89%，比 2008 年提高了 7.5 个百分点，仅7.11%的居民住房属于非成套住宅。

　3、住房建筑类型 调查数据显示:居住在高层住宅中的居民占 38.55%，居住在多层住宅中的居民占 59.76%，居住在别墅中的居民占 1.89%。

　4、住房建设年代 从居民住房的建筑时间来看，1960 年代前建造的占 2.1%，上世纪六、七、八十年代建造的占 25.7%，上世纪九十年代建造的占 15.1%，2000 年以后建造的占 57.1%。

　2008 年以来，我市房地产市场快速发展，是我市住房建设的高峰时期，5年时间，建设住房总建筑面积为 1000.22 万平方米，其中商品住房总建筑面积为679 万平方米、5.85 万套，商品住房市场占有率为 67.89%。保障性住房为 247.8万平方米、其它类型住房（集资房、房改房、拆迁安置房、村民自建房）为 73.42万平方米。

　（ 三 ）

　商品住房建设情况 商品住房建设情况：2008至2013年，累计商品住房出让总用地788.66公顷，新建商品住房面积 714.58 万平方米，商品住房投入资金总额 288.02 亿元。

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　6 商品住房销售情况：2008 至 2013 年，累计批准预售商品住房总面积 875.96万平方米，商品住房销售面积 804.08 万平方米，商品住房销售金额 261.39 亿元。商品住房销售价格呈较快的上涨趋势，商品住房具体销售均价如下表：

　2008 2009 2010 2011 2012 2013 商品房销售均价（元/㎡）

　1918 2192 3064 3356 3222 4191 商品住房价格涨幅较 XX 市城镇居民人均可支配收入实际增长幅度略高，市场供给量略大于与需求量。至 2013 年，XX 市中心城区商品住房空置率达到了15.76%，存在一定的去库存压力。

　2008-2013 年，XX 市中心城区商品房开发大大小小楼盘共计 180 余个，这些楼盘主要分布在旧城组团、城前岭组团和白水组团，占比约 84.3%。

　（ 四 ）

　保障性住房建设情况 1、廉租房 2008-2013 年，XX 市中心城区共投资 19.9 亿，新建廉租住房 24002 套，面积 118.62 万平方米。至 2013 年底共有存量廉租住房 24222 套，建筑面积 119.92万平方米。廉租房单套的建筑面积控制在 50 平方米以内。

　2、公租房 公租房建设从 2010 年开始启动，XX 市中心城区 2010-2013 年共投资 10.5亿，新建公共租赁住房 9715 套，建筑面积 54.95 万平方米。单套建筑面积控制在 60 平方米以下。

　3、经济适用房 XX 市中心城区 2008—2013 年共投资 4.86 亿，新建设经济适用房 6287 套，面积 49.64 万平方米。完成了政府统建的惠泽园、惠和园及单位自建的经济适用住房项目共 38 个。至 2013 年底，共有存量经济适用房 8226 套，建筑面积 67万平方米。

　4、棚户区改造 XX 市中心城区棚户区改造从 2010 年开始实施以来，共投资 22.7 亿，完成裕后街棚改、核工业地质局 302 大队棚改、曹家坪棚户区改造、南塔棚户区改造等 28 个棚户区改造项目，改造建筑面积达 91.7 万平方米，安置户数达 11895 户。棚户区改造每套建筑面积控制在 90 平方米以下。

　XX 市住房建设（2014-2020）·说明书

　7 至 2013 年底，XX 市中心城区待改造的城市棚户区共计 101 个，涉及 3.57万户。这些城市棚户区多分布于旧城组团。

　5、保障性住房的政策和制度 XX 市自 2004 年启动了保障性住房制度建设，出台了《XX 市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》、《XX 市廉租住房保障实施办法》、《XX 市廉租房管理办法》、《XX 市公共租赁住房管理暂行办法》、《XX 市经济适用房管理暂行办法》等政策，从建设、分配、后续管理等方面实行规范化管理。

　根据保障性住房实施情况来看，今后将出台政策，采取“两房”（公共租赁房和廉租住房）并轨运行，针对不同群体、采用不同的租金标准，使城镇中低收入住房困难家庭做到无缝覆盖，进一步完善住房保障管理信息系统，加强保障性住房的运营维护管理。

　针对棚户区改造，XX 市相继出台了《XX 市人民政府关于推进全市棚户区改造工作的实施意见》（X 政发[2013]15 号）、《XX 市中心城区棚户区改造工作实施方案》等政策，以更好的指导棚户区改造。并明确了从 2013 年起，力争用 5 年时间，基本完成各类棚户区改造的任务。

　（ 五 ）

　其他类型住房建设情况 1、单位集资合作建房 XX市单位集资房的建设主要是考虑解决一些困难企业或破产企业解决职工住房困难。自 2008 年起，XX 市中心城区已停止审批单位集资房的建设。2007年底，中心城区共有单位集资房 1.78 万套，建筑面积 227.6 万平方米。

　2、村民自建房 2008 至 2013 年村民自建房建筑面积 56 万平方米，住房套数 0.3 万套。村民自建房多位于城市边缘地带，小部分位于城中村。至 2013 年底，XX 市中心城区共有存量村民自建房 2.03 万套，建筑面积 402.71 万平方米。

　3、房改房 XX 市中心城区 2008 年至 2013 年无房改房，从 2002 年 1 月 1 日起全面停止按老办法向职工出售新、旧公有住房。新旧公有住房面积控制标准 15 平方米

　XX 市住房建设（2014-2020）·说明书

　8 之内按经济适用房微利价，超 15 平方米以上部分按市场价计价。至 2013 年底，XX 市中心城区共有存量房改房 0.37 万套，建筑面积 39.3 万平方米。

　4、拆迁安置房 2008 至 2013 年中心城区规划建成村民安置点 13 个，主要分布在燕泉街道、骆仙街道、白露塘和白鹿洞街道。新建拆迁安置房建筑面积 26.64 万平方米，住房套数 0.22 万套。2013 年 11 月 1 日以后，XX 市中心城区范围内的村民安置统一采用公寓式安置，不再采用集中联建的安置方式，不再批准个人单独选址新建、改建、扩建住宅。至 2013 年底，XX 市中心城区共有存量拆迁安置房 0.69 万套，建筑面积 80.05 万平方米。

　二、公积金制度实施情况

　XX 市从 1995 年开始实施住房公积金制度，行政事业单位实行了全覆盖，国有、私营企业进行推进。截至 2013 年底，全市累计归集住房公积金 69.24 亿元，归集余额达 44.18 亿元。

　三、住房建设存在的主要问题

　1、住房建设缺少行业发展总体规划的指导 没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定无序化和较大风险性。

　2、商品住房供大于求现状显现，投资风险增大 XX 市中心城区 68 万人口，城市人均住房建筑面积为 36.9 平方米，23.2 万套存量住房，自有住房人口占总人口比重达 81.9%。2008 年以来，中心城区商品住房开发面积猛增，平均每年新建住房建设面积在 120 万平方米左右，商品住房空置率从 2008 年的 7.17%上升到 2013 年的 15.76%。至 2013 年居民刚性需求得到释放，改善性需求得到满足，居民住房条件已趋于饱和状态，商品住房供大于求现象逐步凸显，房地产投资风险增大。

　3、开发多元化有待进一步突破 虽然 2008 年以来，XX 市房地产开发“量”、“质”大幅提高，但产业类型的单一性矛盾也初现端倪。市场主体忽略了房地产开发的多元化功能和房地产

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　9 投资的多样性需求，同性竞争严重。同时工业地产、商业地产、旅游地产、养老地产发展相对滞后。

　4、新城区配套设施建设滞后 新城区配套设施建设滞后，近年来房地产开发加快向新区发展，新城区配套设施建设滞后的问题逐步凸显。据调查，近几年武广、五岭、下湄桥、骆仙、梨树山、爱莲湖和城东等新区新增开发项目 75 个，学校、医院、大型超市（市场）、公园等公共服务设施分别仅增加了 13 所、1 家、6 个、14 个，其中梨树山、爱莲湖片区无增加。配套设施建设的滞后，给已入住业主的生活造成了诸多不便，延缓了改善型业主的入住步伐，也降低了为子女教育投资的城区外来群体的购房意愿，致使房屋销售后空置率较高。

　5、开发规划和品质有待进一步提高 虽然在恒大、碧桂园、保利等大型房企的带动下，XX 市房地产开发品味有了很大提升，但企业实力不强、项目规模不大、楼盘品质不高仍是当前的主要问题之一，大多数中小房企管理理念落后，守法意识淡薄，部分楼盘规模小，缺乏创新，盲目跟风，户型单调，无法满足多层次、多样化的住房消费需求，进而造成了房屋滞销或空置，房地产开发的集约化、规模化效益无法得到体现。

　6、城市建设征地拆迁难 中心城区现状住房建设较密集，城市棚户区改造和新城建设征拆费用高、难度较大。

　第二章

　住房发展目标及任务 一、住房发展目标

　（一）

　住房发展总体目标 合适的住房发展目标可以为政府制定正确的住房政策指明方向，可以引导居民形成合理的住房消费观念，有利于住房问题的解决。本规划对 2014-2020 年间XX 市区保障性安居工程建设、商品房建设和其他类型住房建设的需求进行了预测，并提出了相关建设目标，以满足不同收入层次居民家庭的住房需求。

　XX 市住房建设（2014-2020）·说明书

　10 本次规划的保障安居工程包括保障性住房和棚户区改造，其中保障性住房即为公共租赁房（“两房”并轨前为公共租赁房和廉租房）。通过建设公共租赁住房解决城市低收入家庭住房困难问题。通过棚户区改造解决危旧房内的居民居住条件和环境。

　本次规划的商品房建设与城市重点发展方向吻合，相对集中成片发展，以优化城市空间结构，促进集聚集约发展。优先保证中低价位、中小套型商品房建设，适度建设与基础环境建设相协调的精品住宅，提升居住环境品质。同时，以引导发展节能省地环保型住宅为重点，逐步加大绿色住宅供应比例，倡导生态宜居的生活理念。

　本次规划的其他类型住房主要为拆迁安置房。拆迁安置房主要针对城区拆迁家庭以及因城市建设用地扩张需要拆迁安置的村民。

　规划期间 XX 市新建住房总量 1009 万平方米；其中，保障性安居工程、商品房和其他住房的建设量分别为 173 万平方米、776 万平方米、60 万平方米。规划对各类保障性安居工程进行量上的合理分配和空间上的合理布局。

　（ 二 ）

　住房发展分项目标 1、保障性住房建设目标 规划保障性住房建设以切实解决城市低收入家庭住房困难、对应纳入保障体系的人群应保尽保为目标。通过加大建设力度，完善保障性住房居住的交通、医疗、教育等公共配套设施，切实增强保障性住房的宜居性，利用城市有限公共资源更好地解决城市中低收入人群住房问题，方便居民就业和生活。

　积极推进保障性住房的住宅产业化建设，按照《XX 省住房和城乡建设厅关于加快推动全省各市州住宅产业化工作的通知》中各市州（2014-2020）住宅产业化项目建设目标任务，XX 市新建的保障性住房中住宅产业化项目 2016-2018年应达到 50%以上，2019-2020 年应达到 80%以上。

　2、棚户区改造建设目标 在规划期内，完成 XX 市中心城区所有的城市棚户区改造，棚户区改造采用货币安置和实物安置相结合的安置方式。

　3、商品住房建设目标 调整房地产开发结构，拓展工业地产、旅游地产、休闲地产、养老地产等领

　XX 市住房建设（2014-2020）·说明书

　11 域，推进房地产多元化发展，实现行业产业化、产品多样化、开发精品化，实现房地产市场满足多层次需求“齐步走”的供应体系。同时加强居住区配套设施建设，形成完善的公共配套设施体系，提升商品房环境品质，满足居民的居住要求。

　积极引导、推进住宅产业化在商品房项目中的建设，按照《XX 省住房和城乡建设厅关于加快推动全省各市州住宅产业化工作的通知》中各市州（2014-2020）住宅产业化项目建设目标任务，XX 市新建的商品住房中住宅产业化项目2016-2018 年应达到 25%以上，2019-2020 年应达到 30%以上。

　规划期间，商品房计划建设总建筑面积 776 万平方米、7.22 万套，其中，2014年、2015 年分别竣工 100 万平方米，2016 年、2017 年、2018 年分别竣工 110 万平方米， 2019 年竣工 120 万平方米，2020 年竣工 126 万平方米。

　4、居住水平目标 推进住有所居，以满足不同收入层次居民家庭的住房需求，实现住有所居和民生发展为目标，依据我市未来几年内住房需求的结构及变化趋势，继续通过全方位、多途径、多层次的住房供应模式，解决不同类型居民家庭的住房需求，重点解决低收入居民的住房需求，推进实施人才安居工程。

　5、居住质量与环境目标 改善居住质量、提高居住环境。满足居民对于居住条件改善和居住环境提升的需求，保障居民的居住安全与居住尊严，创建生活舒适、环境优美、功能完善、居民具有幸福感的宜居城市，促进 XX 市住房由“安居”向“宜居”发展，将XX 建设成为一座现代化宜居利居乐居的山水名城。规划期内，进一步改善居住环境质量，力争全市住房成套率由目前的 96.5%提高到 98%，新建住宅小区物业管理总体覆盖率达到 100%；人均绿地面积由 16.3 平方米提升到 16.5 平方米，生活垃圾无害化处理率达到 100%。

　6、相关资源配置目标 完善居住配套设施的建设，水电煤气等市政设施普及率达到 100%，医疗、教育、体育等住区公共配套设施普及率达到 100%。

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　12 （ 三 ）

　住房发展指标体系 指标分类

　指标名 称 说明

　单位

　指标

　指标属性

　总量和居住水平指标 新建住房总建筑面积 万平方米 1009 预期性 新建住房总套数 万套 9.8 预期性 人均住房建筑面积 平方米 42 预期性 住房成套率 ％ 98 预期性 新建住房面积结构 140 平方米以上 ％ 10 预期性 90(含)-140 平方米 ％ 60 预期性 60(含)-90 平方米 ％ 20 预期性 50(含)-60 平方米 ％ 6 预期性 50 平方米以下 ％ 4 预期性 商品房空置率 ％ 12 预期性 住房保障指标 保障性住房覆盖面 ％ 25 约束性 保障性安居工程总建筑面积 万平方米 173 约束性 保障性安居工程建设总套数 万套 2.36 约束性 住房公积金制度实施覆盖面 ％ 80% 预期性 质量和环境指标 住宅工程质量验收优良率 ％ 90% 约束性 存量住宅节能改造比例 ％ 20% 预期性 新建住宅全装修比重 ％ 30% 预期性 新建住宅中绿色住宅比重 ％ 40% 约束性 新建住宅小区物业管理覆盖面 ％ 100% 预期性 关联资源配置指标 新增城镇住宅用地供应量 万平方米 424 预期性 保障性住房用地供应量 万平方米 90 约束性 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地占住房建设用地供应总量比重 ％ 45% 预期性 保障性安居工程建设和中低收入家庭租金补贴的财政性资金投入 亿元 60 预期性 保障性住房及其配套工程建设的信贷资金投入 亿元 40 预期性 （ 四 ）

　住房发展中长期目标 本次规划依据 XX 市现状情况，结合发展需要，以展望未来 XX 市住房发展中长期目标，未来 XX 市的住房发展目标仍然可归纳为“住有所居”，让每一个家庭包括低收入家庭，都有房可住，有一个适宜的居住环境可住。适宜的居住环境除了合理舒适、方便生活的成套住房外，还应拥有良好的环境，完善的配套基

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　13 础设施以及公共服务设施。力争到远期，XX市中心城区商品房空置率控制在10%以内，保障性住房覆盖面达到 30%左右，住房公积金制度实施覆盖面达到 100%，存量住宅节能改造比例达到 30%以上，新建住宅全装修比重达到 40%以上，新建住宅中绿色住宅比重达到 50%以上。

　1、保障性住房发展中长期目标 随着人们生活水平的提高以及对住房的质量要求的提升，现在的住房保障方式将来不一定能满足实际要求，因此应积极探索新的住房保障措施，采取多元化的渠道来保证住房保障的需要，保障性住房覆盖面达到 30%左右。

　2、住宅建设中长期目标 为满足环保社会建设要求，将来应大力发展可持续住房，重点推进绿色节能住宅的建设，同时继续加大对现有住宅的节能改造力度，远期争取新建绿色住宅比重达到 50%、存量住宅节能改造比率达到 30%。

　二、住房建设主要任务

　（ 一 ）

　完善多层次住房供应体系 住房供应体系：为了贯彻落实国家对房地产市场调控的相关政策要求，以及深入实施安康居住工程，实现预期目标，XX 市构建多层次城镇住房供应体系，由商品住房、保障安居工程和其他类型住房构成，其中保障性安居工程分为保障性住房和棚户区改造，其他类型住房主要为拆迁安置房。

　供应结构：依据现状调查以及居民对居住条件的需求来看，XX 市近期住房需求仍以 90-144 平方米的中等户型为主。因此本次规划住房供应结构仍然以90-144 平方米的中等户型为主；其次为 60-90 平方米的中小户型，以满足收入稍低或处于过渡期家庭的住房需求；适当开发单身公寓满足单身白领和小型公司需求，适当开发 144 平方米以上的大户型满足高收入者住房消费需求；重点建设90 平方米以下的棚户区改造安置房和 60 平方米以下的公共租赁房，以满足低收入家庭住房困难户的住房需求。

　优化存量住房供应：要优化配置现有的住房资源，就要大力发展二级市场，同时还要积极发展三级市场。通过住房“三级”市场联动，不仅可以适当控制新建住房总量，调整住房结构，优化住房资源配置，还可以满足不同住房消费居民的需要，丰富市场供给构成。

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　14 （ 二 ）

　加大力度完善住房保障 1、公共租赁房 公共租赁房的供应方式包括购改租和新建两种，购改租即为收购一些符合条件的商品住房进行改造，再出租；新建则为划拨用地集中建设。新建公共租赁房应把建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。政府投资建设的公共租赁房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售，单套建筑面积严格控制在 60 平方米以下。

　保障性住房的分配采用本人申请、社区初审、住房保障部门调查、审核，政府组织房产、民政、纪检监察、社区等部门开会讨论，然后进行“三级公示”，即社区、乡镇办事处、媒体网络公示，确保保障性住房分配的公平、公正和公开。在“两房”的后续管理上实行动态管理，建立准入退出机制，实行年检制度、动态管理、定期走访，认真听取住户的意见和建议，及时协助解决住户的一些实际问题，加强小区卫生、安全保卫、房屋维修等方面工作，让广大住户真正实现安居乐业。

　2、棚户区改造 城市棚户区是指在城市规划区内国有土地上连片危旧房建筑面积在 2000 平方米以上或者改造户数在 50 户以上，危旧房集中连片、居住密度大、区域环境差、基础设施不完善、住宅室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（无分户厨房、厕所等）、缺少室外公共服务设施建设条件和室内改造大修价值、影响城市规划实施和有碍城市景观的危旧住房小区。对于符合棚改连片规模的纳入棚户区改造，解决住户住房困难，不符合棚改规模的住户纳入公租房的保障对象。安置住宅的户型选择宜为 90 平方米以下，并配套部分基础服务设施。

　棚户区改造采取实物安置和货币安置相结合的方式。棚户区改造的集中安置用地规模及建设量根据改造实际情况确定。棚户区改造坚持政府主导，同时可结合房地产开发有计划的进行改造。

　3、资金来源 各级财政要从资金上给予保障性住房建设大力支持，每年按照保障性住房建设年度实施计划，合理安排保障性住房建设专项资金，专项用于保障性住房建设。

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　15 同时要积极落实规定的资金渠道，确保各项资金落实到位。一是积极争取中央专项补助资金；二是争取 XX 省内相关资金支持与补助；三是市政府要安排土地出让净收益的 10%和住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用后的全部用于保障性住房建设；四是鼓励社会资金参与保障性住房及政策性住房建设；五是积极引导社会资金投入城市棚户区改造拆迁安置房的建设，支持有实力的房地产开发企业参与棚户区改造拆迁安置房的建设，通过对棚户区还建点部分配套服务设施和腾出地块的市场运作，弥补资金缺口，涉及棚户区改造的企业也要积极筹集资金。

　4、保障性住房的运营管理 ①强化准入管理。完善申请、审核、公示、发贴、配售等管理流程，严把住房保障审核准入关。全面实行街、区、市“三级审核、三级公示”制度，利用媒体对申请家庭信息公示公告，公布市、区两级住房保障举报电话和网络邮箱等，广泛接受社会监督。保障性住房配租和销售，邀请人大代表、政协委员及群众代表参与，公证机关现场公证，确保了保障资源切实惠及困难家庭。

　②加强动态管理。建立住房保障管理系统，运用网络手段，链接住房公积金、社会保险、房屋产权产籍、户证人口等信息，及时掌握保障性住房受益家庭相关信息的变动情况。强化使用管理，定期检查保障性住房使用情况，严禁个人、中介机构或其他组织转租代售，确保保障用途不改变。加强社区管理，保障性住房按照普通小区标准实行物业管理，为群众创造宜居环境。

　③健全监督机制。探索建立长效化、规范化的住房保障违规处理模式，针对不同的住房保障类型，加强监督管理，对经核实确属违规的家庭，立即执行退出程序，坚决予以查处。

　5、保障性住房覆盖面 至 2020 年，XX 市中心城区保障性住房覆盖面达到 25%。

　（ 三 ）

　合理引导房地产市场开发 1、房地产市场发展重点以及各类商品住房建设规模和标准 均衡高中低价位住房的供应比例，重点发展中低价位普通商品住房；完善社区公共服务配套设施，提升商品房环境品质。

　普通商品住房面向广大的中等收入家庭。普通商品住房的建设按照市场需求以 90-144 平方米的中等户型为主，适当开发 60-90 平方米的中小户型，实行中

　XX 市住房建设（2014-2020）·说明书

　16 低价位。XX 市为山地城市，为集约节约土地，参照《XX 市城乡规划管理技术规定》结合中心城区各控制性详细规划的指标控制，商品房开发项目的平均容积率控制在 2.5 左右。规划期内，普通商品住房将作为重点建设内容实施。

　2、加强房地产市场秩序监管，加快个人住房信息系统的建设。

　尽快出台房地产市场监管办法，并明确各监管部门职责。同时从以下几方面入手：以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管；以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为，严格主体资格审查、加强注册资本监管、加强项目经理部的管理；以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处，加强房地产广告、中介机构、展销活动的管理；以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制，建立房地产市场信用监管制、建立合同备案制、健全房地产监控网络、强化社会舆论监督。通过以上措施，解决房地产市场现状存在的问题——如无证无照和超范围经营问题、招投标运作不够规范透明、虚假违法广告现象、合同违法行为、侵害消费者合法权益等，引导房地产市场的有序发展。

　加快个人住房信息系统的建设，建立全市统一的住房信息平台，开展住房历史档案数字化工作，结合建筑物普查，推进住房普查工作，以“地—楼—房”为主线推进个人住房信息系统建设和动态维护，按期实现与 XX 省、全国个人住房信息系统的联网运行，实现“数字房产”。通过个人信息系统的建设极大的提高办事效益，实现无纸化办公，并达到以下目标：

　①使个人房屋信息更加明晰，有助于在财政、税收等政策上实施“法制化管理”，从而取代限购等行政化调控手段。

　②满足本地房产管理部门决策、管理、服务各层次需要，贯穿整个工作流程等情况的管理、监控、全过程，为各级领导提供及时、全面、准确的信息，为房地产数据的统计提供方便。

　③加强和提高房屋信息管理的电子化水平，强化信息管理，实现信息的共享，有效的提高工作效率，顺利实施住房与城乡建设部新的《房屋登记办法》，实现房屋登记簿与档案的电子化管理。

　④调整市场供需关系，加强对未来市场的管理，调整房屋分配。

　⑤全面、准确、时效的提供房地产基础数据包括房屋增量信息...