四川省泸州市四川省泸州市中级人民法院物业管理服务公开招标采购公告328

　第六章

　招标项目技术、服务、政府采购合同内容条款及其他商务要求 1 1 ．项目概述

　物业管理服务（总面积 39722 ㎡；其中楼层面积 17130 ㎡，车库面积 9000 ㎡，户外及绿化带面积 13592 ㎡，电梯 4 部，门岗 3 个）。

　2 2 ．项目清单

　序号 服务项目 数量 1 服务管理服务 3 年 3 3 ．项目要求

　3 3 ．1 1 技术及服务要求

　★ （一）设施设备维保服务 （实质性要求）

　1. 设施设备日常管理和维护保养服务内容分类：

　（1）供配电系统维保终端用户表后部分（含高低压配电房、各种配电箱、配电柜、发电机组、以及末端设备等）。

　（2）给排水系统维保终端用户表后部分（含生活用水泵房、给排水管道等各种给排水设施设备等）。

　（3）协助对空调系统（含办公楼中央空调、发行库、档案室除湿机、分体式空调）进行维保和清洗。

　（4）办公大楼电梯日常运行管理、监督维保公司按照合同约定维护保养，协助做好电梯年检工作（费用包含在物管费中）。

　（5）巡检燃气服务及其他设施设备维保。

　2. 服务标准及具体要求

　1 2.1 供配电系统服务标准及要求：

　（1）建立配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，制定突发事件应急处理和序和临时用电管理措施，供电和维修人员应持证上岗。

　（2）建立 24 小时运行值班室临控制一般故障半小时内修复，复杂故障涉及供电部门维修处置的应及时与供电部门联系，向使用单位报告；发现应急照明故障，30 分钟内到达并组织维修。

　（3）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强低压配电柜、配电箱、控制柜及线路的重点监测，公共使用的照明、指示灯具线路、开关应保持完好，确保用电安全；照明设备每周巡视 1 次，一般故障 1 日内修复，复杂故障 1 周内修复。

　（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，维护应急发电设备，确保机关在突发情况下正常运转。

　（5）协助联系电力主管部门对高低压电器设备至少每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告（检测费采购人据实支付）。

　（6）低压配电设施设备每年至少 2 次全面检修，按照规定周期对配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录。

　（7）确保高低压配电柜、配电箱运行正常、仪表显示准确、通风降温设备可靠，温度显示准确。

　（8）直流操作系统运行正常，蓄电池充、放电量符合工作要求，每年进行 2 次充放电实验，功率因素自动补偿运行正常，电容器容量符合工作要求，无鼓包，漏液现象。

　（9）制定突发事件应急预案和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停送电按照规定提前通知采购人，制定配电室出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器。

　（10）高压防护用具、验电器按照规定年检，计量器具、检测仪表按规定送相关部门检测，按照规定检查发电机组的机油位，冷却液位、蓄电池液位及空滤指示是否符合要求，水路、油路无渗漏。

　（11）制定发电机组管理规程，配置符合要求的灭火器材。

　（12）定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁。

　（13）做好相应维保记录。

　2.2 给排水系统服务标准 （1）建立正常供水管理制度。

　（2）每半年至少对二次供水设施进行 1 次清洗消毒，水质符合 GB 5749 的要求。

　（3）每日巡检 1 次供水设施，设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象；有水泵房、水箱间的，每日巡视 1 次，每年养护 1 次水泵。

　（4）有事故应急预案，及时发现并解决故障：如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公区内用户。

　（5）定期对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅；每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查；建立防汛预案，配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具等），每年至少组织 1 次演练。

　（6）每季至少检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门。

　（7）定期检查卫生间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀、集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）

　（8）确保设备运行正常，压力符合要求、仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象，水泵、阀门、管道定期维护保养。

　（9）制定停水、爆管等应急预案，机房停水按规定提前通知采购人。

　（10）做好相应维保记录。

　3 2.3 空调系统服务标准

　（1）建立空调运行管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。

　（2）定期维保（不含维修费），保证空调设备设施处于良好状态。

　（3）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。

　（4）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求，每月对能耗进行统计、分析。

　（5）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日巡查 1 次运行情况；每半年检查 1 次管道、阀门并除锈；每年协助对系统进行1 次整体性维修养护，检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪音，清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网等；每年清洗消毒 1 次风管。

　（6）分体式空调每年清洁 1 次主机和室外机，每月巡查 1 次挂机和室外支架是否稳固，确保正常运行和安全使用。

　（7）负责中央空调机组开关，空调机和空调机房整洁，配合做好每年 2 次对空调系统滤网进行清洗，保证空气质量符合标准要求。

　（8）运行期间每天巡查空调设备运行状况至少 2 次，发现问题及时处理。

　（9）认真做好空调设备及系统的日常维护和应急抢险工作。

　（10）按照规定周期将压力表、真空仪、传感器等测量装置送相关部门效验，按照国家相关标准严格控制温度范围，定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能减排。

　4 2.4 办公大楼电梯运行维护服务标准 （1）建立电梯运行管理、设备维护、安全管理等制度，做好档案管理。

　严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯准用证、年检合格证、维保合同完备。

　（2）每年进行 1 次定期检验，每半年进行 1 次维修保养，每周检查 2 次安全状况，保障运行完好；维保专业人员应取得经特种设备安全监督管理部门考核合格的特种作业操作证。

　（3）物业人员每日对电梯进行清洁，保持轿厢、井道、机房整洁。

　（4）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每半年演练 1 次。电梯出现故障，物业服务人员 15 分钟内到场应急处理，维保专业人员 30 分钟内到场进行救助和排除故障。

　（5）电梯维护人员必须具有电梯操作资格证，熟悉电梯运行特性，发现问题及时汇报处理，监督维保公司维护保养次数和质量。

　（6）负责对电梯机房的巡检，发现问题及时通知电梯维保公司，做好电梯机房的卫生。

　（7）做好相应维保记录。

　5 2.5 燃气巡检服务要求 （1）建立燃气管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证燃气系统安全运行和正常使用。

　（2）燃气管道及燃气设施设备每日巡查 1 次，保证燃气系统处于良好的运行状态。

　（3）当接获泄漏气体报告或察觉异味时，应迅速前去现场调查；在适当情况下关闭供气开关，如发觉泄漏未能受控或气体扩散面积广泛，应立即远离现场，电话报警通知供气单位；封锁现场，禁止任何人员进入，同时按照预案进行人员疏散。

　6 2.6 及时受理全院的各类报修 （1）接到通知后要求物管值班人员应在 10 分钟内到达现场处理，小修项目宜在当天完成，更换配件、门锁、窗户拉手、电源开关、插座、灯炮、节能灯管等小件物品和小型维修（费用不超过 200 元/次）的包含在物业管理费中。维修前应报请甲方核实认可，所有设备修复后需有维修验收签字记录。属于中、大修范围的，应及时编制维修方案和概算，向甲方提出报告和建议，经批准后实施购买或维修。中、大修需停水电及专项设备运行时，应提前三天发出通知。

　（2）所有维修工程都必须有详细的编修及验收记录。主要维修工程建档造册，并由管理人员签署验收合格单。每项维修工程完工后，应对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，达到用户满意。

　7 2.7 配合采购人进行临时安排的其他设施设备维保工作。

　（二）环境卫生保洁、维护服务

　1. 服务范围（包括且不限于以下区域）：

　整个办公楼及公共区域共 18 层（含负一层负二层车库、食堂、健身房、单身宿舍等），每层有办公室 14 间、电梯间 1 个，左右楼梯 2 个，卫生间 2 个，更衣室 2 个。

　2. 各区 域服务标准及要求

　1 2.1 电梯厅

　（1）电梯轿厢：每日擦拭 1 次轿厢门、面板，清拖 1 次轿厢地面；不锈钢材料装饰的轿厢每月护理 2 次；石材装饰的轿厢每季度养护 1 次；轿厢内无污渍无粘贴物；灯具、操作指示板明亮；厢内地面干净无异味，电梯门槽内无垃圾无杂物。电梯轿厢内壁清洁光亮，无污染，每周涂抹一次不锈钢光亮剂，保证电梯内壁光亮。

　（2）电梯内外控制板干净无灰迹，无明显指印。

　（3）电梯地毯随时保持无污迹、果皮、纸屑、烟头等，更换下来的地毯必须及时进行清洗。

　2 2.2 楼梯间 （1）每日清洁 1 次，梯步、扶手栏杆、防火门及闭门器表面干净无尘无污渍，防滑条（缝）干净，墙面、天花板无积尘、蛛网，楼梯间地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹等。

　（2）墙面、天花板及灯罩无印迹、无尘、无蛛网。

　（3）楼梯扶手清洁、无锈、无灰、无水迹、无蛛网。

　3 2.3 门厅 （1）大厅、楼内公共通道：大厅地面保持干净无水渍，大理石、花岗石等材质定期养护，进出口地垫整洁；公共通道门框、窗框、窗台、金属件表面光亮无尘无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好；天花板无蛛网；灯具干净无积尘，空调风口干净无污迹；指示牌干净无污渍，指示醒目。

　地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹；随时用排拖拖抹地面。

　（2）天花板、排风口、灯罩无灰尘、无蛛网。

　（3）玻璃门窗至少每月清洗一次，做到清洁无灰、无水迹。

　4 2.4 楼道及门窗 （1）楼道地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、毛发等。

　（2）墙面、门、门框、窗框无灰、无迹，玻璃光洁透亮。

　（3）天花板、排风口、灯具等无污染、无蛛网。

　5 2.5 屋顶

　（1）屋顶无杂物堆放，无果皮、纸屑、烟头、积灰等。

　（2）屋面无积水、落水口无堵塞。

　6 2.6 领导办公室、会议室、活动室、审判庭等

　（1）办公室每日清洁 1 次，地面、桌面干净，办公家俱设备及门窗整洁，茶具清洁；其他办公室，定期清洁门窗、玻璃室内家具、桌面、设施设备、物品等洁净无尘、无迹。

　（2）天花板、窗户、墙壁洁净无尘、无迹、无蛛网。

　（3）玻璃门、窗户明亮无迹，窗帘干净无破损。

　（4）地面清洁，无污迹、无水迹、无尘、无烟头等杂物。

　（5）各类物品摆放整齐（抹尘时应将物品移开，抹后还原）。

　（6）高空灯罩、空调口、排风罩等保持洁净无尘、无迹、无蛛网。

　（7）上述区域需在每个工作日上班前清洁完毕。

　7 2.7 卫生间

　（1）每日清洁 2 次，循环保洁，地面干净，无污渍无积水；洁具洁净，无污渍；门窗、墙壁、隔断、玻璃、窗台表面干净，无污迹，金属饰件有金属光泽，天花板表面无蛛网；换气扇表面无积尘；洗手台干净无污垢；保持空气流通，无明显异味。卫生间墙面、门窗和灯具清洁无尘、无水迹、无蛛网。

　（2）面盆、台面内外以及周围地面无污迹、水迹、秽物、毛发等。

　（3）便池内外清洁无污迹、无秽物、水龙等五金光亮。

　（4）卫生间镜面无水迹、无尘，光亮洁净。

　（5）清洁纸篓并倾倒垃圾。

　（6）卫生间内要求无异味、无污迹、地面保持干净干燥。

　（7）清扫工具应分类使用。

　（8）化粪池要求每年清理 2 次（清理费包含在物管费中）。

　8 2.8 办公区域

　开水间及清洁间：每日清洁 1 次；地面干净，无杂物、无积水，天花板无蛛网，灯罩表面无积尘，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序。

　电器、消防等设施设备：配电箱、设备机房、消防栓、报警器及开关插座等每周清洁 1次，保证表面干净，无尘无污迹；监控摄像头、门警器等表面光亮，无尘无斑点。

　公共场所每日清扫道路地面，保持干净，无杂物无积水无污迹；沟渠、池、井内无杂物无异味；各种路标、标志、宣传栏表面干净，无积尘无水印；室外照明及共用设施每半月清洁 1 次，属高空作业范围的部分路灯、景观灯等每半年清洁 1 次，表面无污渍。

　绿化带及景观每日清洁 1 次；绿地内无杂物，花台、雕塑、景观表面干净无污渍；景观水质清澈无异味无漂浮物，建筑整洁无涂污。

　办公楼及业务、技术用房的平台、屋顶，每季度清扫 1 次；雨季期间，每半月清扫 1次；每月巡查 1 次天台、内天井，有杂物及时清扫；协助开展外墙（幕墙）清理，目视洁净无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净无污迹无积尘。

　卫生消杀 ：公共场所和周围环境定期预防性卫生消杀；采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇；配合有关部门进行有害生物的预防和控制，投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。

　公共卫生间、电梯轿厢至少每日消毒 1 次；垃圾收集容器至少每日消毒 2 次；公共区域根据实际需要进行消毒。

　垃圾处理 ：设置垃圾分类桶，张贴垃圾分类标识，对垃圾进行强制分类：垃圾桶（箱）按指定位置摆放，桶（箱）身表面干净无污渍，地面无垃圾：垃圾中转房地面每日拖洗 2

　次，无明显异味；垃圾袋装，日产日清。

　大院及楼外公共通道、绿化带无果皮、纸屑、烟头、积水、积灰等。

　院内栏杆、扶手等无严重积尘。

　水沟无积水、淤泥、杂物等（每周至少清理一次）。

　消防箱、配电箱、垃圾箱等设施无积灰（每周清洁一次）。

　9 2.9 公用设 施机房及其他附属设施 （1）建立相关管理制度，如设施设备安全运行、岗位职责、设施设备定期巡检、维护保养、运行记录、维修档案等；制定相关应急预案。

　（2）定期对公用设施设备进行全面检查，开展隐患巡查排查和治理，确保公用设施设备运行良好。发现问题及时向房屋使用单位报告，安排专项修理，建立报修、维修和回访记录，零修合格率 100%。

　（3）特种设备由专业性机构进行维修养护，物业服务机构做好监督并进行日常管理。

　（4）设备机房：每半月清洁 1 次，机房整洁有序，室内无杂物；设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效；设施设备标识标牌齐全；张贴或悬挂相关制度、证书。

　（4）元旦、春节、五一、国庆等重大节假日前，组织系统巡检 1 次，记录齐全、完整。

　（5）建立办公、业务、技术保障等设施设备管理制度。

　（6）对通用办公、会务、业务等系统设施设备，每周巡检 1 次，办公家具完整无损坏；电源插头开关牢固，数据端口无松动，线路无老化损坏；会务视频系统设施完好，音响设施完好。

　（7）对运用物联网技术的监控系统、防盗报警系统、消防报警系统、门禁一卡通系统、停车库管理系统等为机关运转提供安全防范措施的设施设备，每周巡查 1 次，检查运行状态；每月对室外物联网探头等设备表面清洁 1 次（极端天气及时进行排查并保持正常运行）；每季度检查 1 次按键、显示屏等，每年内部除尘 1 次。

　（8）对卫星通讯、有线电视、局域网、信息与视频显示系统、多媒体会议系统等信息自动化系统设施设备，每日巡查 1 次，检查运行状态、管线接触通畅情况，每月表面清洁 1次，每季度检查 1 次按键、显示屏等，每年内部除尘 1 次。

　（9）保存运行记录；发现故障及时更换坏损设备，对物业服务技术人员无法修复的信息化智能办公设施设备，及时通知专业机构进行维护并做好过程监督。

　（6）公用设施机房及其他附属设施内地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹等。

　（7）各种设施表面清洁、无积灰。

　（8）墙面无污迹、无乱贴乱画。

　（9）天花板无蛛网。

　0 2.10 房屋结构

　每季度巡视 1 次屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等结构构件，发现外观有变形、开裂等现象时，应及时建议和协助房屋使用单位申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。

　1 2.11 建筑部件 每季度检查 1 次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、空调室外机支撑构件等。

　每半月巡查 1 次共用部位的门、窗、楼梯、通风道等。

　每两个月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚和室外屋面等。每年汛期前和强降雨天气后检查屋面防水和雨落管等。

　2 2.12 附属构筑物 每半月巡查 1 次大门、围墙（栏）、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等；汛期每半月巡查 1 次、非汛期每季度巡查 1 次；每年检测 1 次防雷设施。

　每半月检查 1 次雨、污水管井、化粪池等。

　★ （三）消防监控中心值班服务 （实质性要求）

　1. 服务内容

　（1）消防服务：负责监督消防维保公司检查维护消防设施，确保设备处于良好状态，负责消防值班，负责火警的处置，防范火灾事故。

　（2）各门岗、大厅值守服务：值班室为全年值守，负责人员、车辆登记停放，快递、函件的签收，夜间巡更等。

　（3）应急情况处置预案。

　（4）消防设施设备年检费包含在物管费中。

　2. 服务标准

　1 2.1 消防服务标准

　（1）严格执行消防法规，建立消防安全管理制度和突发火灾的应急处置预案，确保整个系统处于良好的状态。

　（2）配备完善的消防器材，定期检查消防设备，消防设施的维护管理应符合 GB 25201的要求，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率。

　（3）每月检查 1 次消防设备，每周检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道照明是否完好；检查安全通道是否通畅。

　（4）每月检查消防加压水泵 1 次；检查各类信号指示灯是否正常；检查各类水压压力表是否正常；检查消防水泵泵体是否漏水、生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。

　（5）每月检查手提式灭火器是否有效；检测烟感、温感探测器是否正常工作；消火栓放水检查 1 次；检查消防报警按钮、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行 1 次试验测试；检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水；气体灭火装置的检查测压。

　（7）负责消防控制中心 24 小时值守（值守人员必须持证上岗），建立消防检查值班登记薄，出现火情或报警必须 3 分钟内到达事故地点进行故障排除，出现较大火情值守人员短

　时间难以控制时，应立即拨打“119”，并随后向甲方管理人员报告情况。

　（8）维护正常的消防值班秩序，不间断对消防控制设备进行监视，熟悉本系统所采用的消防设施设备原理，功能、熟练掌握操作技术。

　（9）做好交接班工作，认真填写每天的值班记录和日检记录（年终装入消防档案）。

　（10）制定消防应急预案，每年开展应急演练两次，遵守甲方相关管理制度，熟悉消防应急预案处理流程，监管消防维保单位做好维护保养工作。

　（11）做好相应消防记录。

　（12）消防设施、设备完好率达 98%，消防事故发生率≤1‰。制定消防应急预案。配备专兼职消防人员，实行物管全员义务消防员制，严格制度，落实责任，定期训练义务消防队，加强消防宣传。

　（13）消防系统设备完好，灭火设备配套齐全，定期养护，记录完整。紧急疏散通道畅通，指示照明与线路图标识齐全完好。消防设备除检修外，必须处于正常运行状态。

　（14）周密制定灭火预防方案，值班员应熟悉业务，保持通讯畅通，反应快捷。落实防火责任人，实行巡视制度，建档记录，项目经理监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。

　（15）建立健全消防工作制度，对重点部位制定出防范措施，定期由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标示及记录。

　（16）设立安全督察员日常巡视，做好巡视检查记录，发现隐患及时下达整改通知书，并填写消防隐患整改验收报告。

　（17）消防系统须由具有相关专业资质的消防维保公司对其进行维护保养。消防系统工作人员须经消防培训考试合格，持证上岗。维护费用包括在物业费中。

　（18）监督专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备。

　（19）消防应急照明、疏散指示标志的应急时间应大于 90 分钟。室内消火栓每月检查

　一次，保证消火栓箱内配件齐全完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次。

　（20）火灾探测器至少每二年进行一次专业清洗。消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆。室外消火栓和消防水泵应保证完整好用，并有明显标志。

　（21）保证消防用水的基本储备，确保火灾时不低于 10 分钟的消防灭火用水量。

　（22）消防电梯应保证 24 小时运行。消防监控设施应 24 小时开通，确保大楼消防安全，并保持完整的监控记录。

　（23）当主电源断电时，消防备用电源应当能自动投入运转；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。

　（24）值班室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时处理，如有需要应向消防单位报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理。

　（25）须符合消防安全要求。

　2 2.2 照明系统 （1）所有室内外照明完好率(含路灯亮灯率)达 99%，所有灯泡、灯管及单价在 200 元以下的灯具更换费用均包含在物业管理费中。

　（2）落实责任人，实行专人巡视和物管经理监督执行制度，做好建档记录。保障照明随时处于完好状态，在二十四小时中无论任何时间出现故障，能做到及时修复。

　（3）制定照明节能管理制度，照度应符合 GB50034《建筑照明设计标准》。

　（4）每天一次巡检大厅、电梯间、停车场、通道等公共部位照明，如有缺损及时更换。

　（5）每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。

　3 2.3 各门岗、大厅值守服务标准 （1）保持良好的精神状态，注意仪容仪表及礼节礼貌，上班期间统一穿配发的工装，做到精神面貌好，友善与威严并存，服务与警卫共举，上班时不做与服务无关的事。

　（2）坚守岗位、联络畅通、反应快速、所有在岗人员都应配备对讲机。

　（3）实行对大楼及周边设施设备 24 小时安保监控值班和定时巡查制度。

　（4）对所有进出车辆及人员进行查验，对无证车辆及人员必须先登记后放行，指挥车辆停放有序。

　（5）对携带大宗物品进出的人员和车辆查验放行。

　（6）做好信件的签收、对当日无人领取的信函，需报告物业负责人。

　（7）熟悉防暴防抢应急预案操作流程，并开展防恐袭击演练。

　（8）负责出入办公区车辆的指挥和组织，手势标准、用语规范，所有车辆均停放于指定位置，无乱停放和堵塞 （9）办公楼严禁推销人员及商贩、拾垃圾人员进入，保障大院内各类公用设施、设备安全，对可疑人员仔细查问，出现异常情况及时向管理人员、采购人或公安机关报告并采取相应的应急控制措施。

　（10）做好相应安保记录。

　4 2.4 应急情况处置预案

　针对性制定消防、暴恐、上访等安保应急处置预案，并每季度组织演练。

　（四）食堂服务

　1. 餐饮及接待服务

　（1）负责为采购人干部职工提供周一至周五早餐、中餐、晚餐用餐以及加班用餐服务，负责为会议、公务接待提供用餐服务，负责餐具清洗、消毒服务，负责就餐场地和操作间的清洁卫生服务，负责餐饮设施设备的保管，维护。

　（2）所有食材、餐具、设施设备、电器、辅助用品等的购置和费用支出由采购人负责。

　（3）水箱每半年清洗一次。

　2. 服务标准及具体要求

　（1）提供接待餐桌席服务，菜品应不断更新。

　（2）提供日常工作职工一日三餐用餐服务，按照规定时间售卖。

　（3）确保菜品质量、味道、食品安全，按照规定每餐保留菜品样品。

　（4）按照操作规范使用食堂电器和燃气设施设备，发现异常情况，应立即关闭电源和气源，并向食堂管理人员汇报，下班后关好操作间及餐厅门窗。

　（5）按要求做到食品分类，先进先用，生熟食品和生熟用具分开，食堂餐具清洗做到一洗、二冲、三消毒，操作间工作台做到随用随清，所有食堂垃圾当日处理。

　（6）会议、公务接待用餐由专人负责，具备一定的礼仪知识和接待常识。

　（7）每周进行一次全面消杀服务，确保无四害、无油渍。

　（8）食品留样应采集烹调终止、验收完毕后，即将上桌食用的食品，不得另行单独制作。

　（9）食品留样工作由劳务承包商安排专人负责，认真填写留样记录，注明好食品制作人姓名、留样品名、留样时间（月、日、时）。每种食品留样重量不得低于 125 克，留存时间不少于 48 小时。

　（10）配备专用留样冷藏柜，温度设定为 0℃——5℃，保持冷藏柜内外卫生清洁并上锁，专人管理钥匙。

　（11）油水分离池要求每周清理一次。

　（12）须符合食品卫生检查。

　（五）其他特殊用工岗位

　1. 会务服务

　会议服务内容：负责电视电话会议室、大小会议室、设备间、休息室会议期间的茶水服务，座牌摆放服务以及采购人安排的其它工作。

　2. 服务标准及具体要求

　（1）遵守会议室管理制度，严格执行会议服务规程和会务人员操作规范。

　（2）接受会议任务，根据会议要求作好相应准备。

　（3）会前准备：会务服务人员根据会议要求进行会场布置，准备会务设施设备及物品；

　保证音响、投影、电脑、电子显示屏等视频、音频设施设备正常使用。

　（4）会中服务：会务服务人员引导参会人员入座，保障参会人员饮水。

　（5）会后整理：会后检查有无遗留物，关闭设备，做好会后清理工作；使用 1 次保洁1 次，未使用的每周保洁 1 次，保持地面、墙面、墙角与门窗干净光亮，无灰尘，桌椅摆放有序，保持洁净，窗帘挂放整齐，地毯清洁卫生；门窗、风口、天花板目视无尘无污渍，水杯无茶垢等污渍，消毒达到卫生标准。

　（6）会务服务人员应着工作服，戴工作牌，注重仪容仪表和礼节礼貌。

　（7）涉密会议环境符合保密安全要求，服务人员遵守保密规定，不发生失泄密事件。

　（8）会议系统、LED 显示屏的调试开关及会议桌椅、会议标牌的摆放服务。

　（9）随时对各楼层会议室进行巡查，确保会议保障服务到位， （10）受理会议需求，核实需求内容，明确责任，负责准备重要会议所需用品。

　（11）会前半小时布置好会议室，如灯光、音响、空调、话筒以及投影仪调试，重要会议须经办会部门确认。

　（12）会议期间，15 到 20 分钟给参会人员续水，会议休息时清理桌面、地面、垃圾篓等脏乱物品。

　（13）会议结束后，对茶杯、毛巾、烟缸进行清洗，消毒并放到保洁柜内，关掉空调及相关设施设备。

　3. 公共秩序维护

　综合管理：建立传达、车辆及公共秩序等管理制度，确保正常工作秩序和办公区域安全。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。

　办公秩序维护与门岗管理：出入口 24 小时值守，办公区有巡逻人员定时巡逻，确保秩序井然有序。对外来人员进行验证、登记，发现疑点及时询问，防止闲杂人员进入，积极疏导群访人员；对物品进出实施分类记录，大宗物品进出应进行审验，严防危险物品进入。有效疏导进出车辆，保持出入畅通。

　车辆秩序管理：对进出车辆进行管理，维护交通秩序。设置行车指示标识，规定行驶路线，指定停放区域，保证车辆有序通行、易于停放。收费管理的车库应 24 小时专人管理，定时清洁，无易燃易爆等危险物品存放，监控、照明、消防器械配置齐全。非机动车应定点停放。

　监控值守管理：监控设施应 24 小时正常运行，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整记录。安排合理数量，符合从业资格条件人员负责消防控制室管理与值班，严格执行消防控制室管理有关规定。监控中心收到火情、险情等报警信号及其他异常情况信号后，立即安排安保人员到场处理并报警，同时根据现场情况按预案对人员进行疏散。监控资料至少保持 3 个月（特殊要求除外）。保持治安电话畅通，接听及时。

　4. 安全管理

　（1）建立健全安全生产规章制度，普及安全用电用气知识。

　（2）依据《四川省突发公共事件总体应急预案》的要求，制定机关办公区物业管理服务突发公共事件应急预案，每年应组织不少于 1 次的突发公共事件应急演练；当发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件或社会安全事件时，启动应急预案，全力配合有关部门单位采取相应措施，保障机关人身安全，减少财产损失。

　（3）建立灭火和应急疏散预案，定期开展消防安全培训和演练。

　（4）建立消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责；定期巡视、检查和维护消防设施，保证设施正常使用，保持消防通道畅通，对易燃易爆品设专人专区管理，并在明显位置设置警示标志；楼梯出入口、电梯口等醒目位置有提示火灾危险性警示标语、安全疏散示意图；消火栓和灭火器箱张贴消防设施器材使用方法。

　（5）合理安排巡查路线，排除不安全因素，防止被盗事件的发生，发现违规行为及时制止，发现异常情况立即通知相关部门并现场采取必要措施。

　（6）收到中央监控室指令后，巡查人员及时到达并采取相应措施。

　（六）驻用工单位物业管理人员

　1. 服务内容

　代表物业公司，负责组织、协调、管理所有物业服务人员和事务。驻场项目经理应执行采购人的作息时间，保持通讯 7*24 小时畅通。

　2. 服务标准及具体要求

　负责按照服务标准履行物业服务合同内容，负责处置物业服务相关突发事件，负责与采购人沟通协调，负责编制应急预案，组织相关人员演练，负责组织、协调、培训、管理物业公司员工。负责组织处置物业服务相关突发事件。

　★ （七）拟配备人员及要求 （实质性要求）

　附件 1 1

　（八）物资投入要求

　1. 固定物资投入：

　（1）物业办公室及接待处物资：办公场所装修及物资存储场所。办公电脑三台、打字复印机一台、办公桌椅、档案柜、沙发等大件物资。

　（2）人员服装物资：管理人员及维修、安保、保洁、绿化、食堂人员相应的服装投入。每人分别配备春秋季、夏季、冬季三季服装各 2 套。

　（3）安保人员必备的警用器械（对讲机、电筒、盾牌、警棍、头盔等)。

　（4）保洁人员所需的清洁机具不低于 2 部。

　（5）绿化人员所需的剪草机作业装备及其他相应的工具。

　（6）维修人员所需的工具（包括电锤、冲击电钻、套筒、扳手、管钳、万用表等）及必要的防护用品。

　（7）应急救援物资。

　（九）服务质量及其他要求

　投标人的服务承诺应按不低于招标文件中提出的所有服务要求的标准做出响应。

　中标人必须按《劳动法》有关规定，为物业服务人员按标准购买社会统筹保险及员工意

　外伤害保险，中标后签订合同前应向采购人提供相应证明材料；人员工资标准不得低于泸州市的最低工资标准。出现的任何劳动纠纷由中标人承担，协调处理。

　因用工人员引发的安全事故由中标人承担全责。

　机关办公区物业服务机构应按照公共机构节能管理规定，结合采购人单位节能指标，实施机关办公区物业管理服务节能管理。

　服务人员须进行岗前培训，接受保密教育，合格后上岗，熟悉机关办公区的基本情况，能正确使用相关专用设备。

　采购人单位、中标人（物业服务机构）、物业服务人员三方签订保密协议，遵守协议规定，防止泄密事件的发生。

　财务管理要求：遵守财经法规；对于合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行。

　档案管理要求：设施设备齐全，满足物业服务档案管理需要。档案资料齐全完整、检索便捷，及时移交采购人备份。

　附：物业管理服务人员配备要求 （注：投标供应商需提供单独的承诺函，承诺响应 物业管理服务 人员配备要求）

　序号 岗位 人员条件要求 配备人数 备注 1 项目经理 具有较强的综合协调管理能力和丰富的物业管理经验，具有物业专业大专以上毕业证和物业项目经理证或物业项目经理上岗证，年龄 50 岁以下。

　1

　2 文员 具有较强的综合管理能力和一定的物业管理经验，年龄 40 岁以下，文化程度：大专及以上，身体健康，无犯罪记录。

　1

　3 会议服务 具备一定的礼仪知识和接待常识，形象气质佳，身高 1.62 米以上，35 岁以下，女，高中及以上文化，会较为标准的普通话，身体健康，无犯罪记录。

　3

　4 安保 男性身高 1.70 米以上，女性身高 1.60 米以上,年龄均在 45 岁以下，高中及以上文化程度，身体健康，无犯罪记录，退伍军人优先。

　15

　5 保洁 年龄 50 岁以下。初中及以上文化程度，身体健康，无犯罪记录。

　12

　6 维保服务 具有相应专业技术及相关资格证书，年龄 50 岁以下。高中及以上文化程度，身体健康，无犯罪记录。

　2

　7 消控服务 消防值班岗 3 人：必须持有有效《消防资格证》，年龄 45 岁以下，男性，高中及以上文化程度，身体健康，无犯罪记录。其中一人既具有维保资质，又具有消控资质。

　3

　8 食堂服务 1 1 ．厨师长 1 人，全面负责食堂员工的工作安排和管理。2 2 ．厨师岗 4 人（其中白案 1 人），墩子 1 人，服务员、杂工 5 名，女性，年龄在 40 岁以下。3 3 ．设置兼职接待服务员、仓管员 1 名，年龄35 岁以下，女性，具备一定的礼仪知识和接待常识、会较为标准的普通话。4 4 ．所有人员上岗后须具有有效健康证明，无犯罪记录。

　12

　合计

　 49 人

　 3 3. .2 2 政府采购合同内容条款要求

　详见第八章《政府采购合同条款》 3 3. .3 3 履约能力要求

　应提供相应认证书和类似项目业绩。

　3 3. .4 4 其他商务要求

　3.4.1 时间要求：按甲方通知物管入驻开始日计算三年时间。

　3.4.2 服务期限：三年（按甲方通知物管入驻开始日计算三年时间）。服务合同每年签订一次，采购人根据考核结果有权决定是否续签以及变更合同内容（包括但不限于服务项目及

　服务标准、考核办法、物业管理服务费等）。

　3.4.3 验收时间：每季度考核一次。

　3.4.4 验收方式：服务期内的服务实施情况按评分标准每季度进行考核。

　附：考核评分标准 序号 考核类型 考核标准 扣分情况 总分 1 设施设备维保服务 详见相关服务标准 1. 以下未达到服务标准的一次扣 1 分。

　a. 未按各系统设备日常巡检要求进行巡检的。

　b. 要求日常关闭的设备房间门窗未按相应规定正确开关的。

　c. 未严格执行配电室等设备房出入管理制度的。

　d. 非设施设备本身质量问题，出现管路跑、冒、滴、漏未能及时有效处理的。

　e. 无法及时有效处理设备问题但未向采购人方指定人员报告的。

　f. 维修工具和用品不按相应规定放置的。

　g. 未做好相应设备维保记录的。

　h. 未按规定做好设备卫生的。

　2.未按规定频次对各系统相关设备进行定期安全检测或全面检修及送相关部门检测的或存在重大安全隐患的扣 2 分。

　3.出现安全事故的一次扣 5 分—15 分，视安全事故大小进行扣减。

　15 2 环境卫生保洁、维护服务 详见相关服务标准 未达到服务标准的一次扣 1 分。

　a. 相应区域未按规定维持干净整洁的。

　b. 未按规定频次要求进行卫生清洁的。

　c. 保洁工具和用品未按相应规定放置的。

　D.垃圾转运要按照政府指定地点进行堆放并自行提供转运车辆。

　15 3 安保及消防监控中心值班服务 详见相关服务标准 1. 未达到服务标准的一次扣 1 分：

　a 未正常值班。

　b 未对消防控制室设备及通讯器材等进行经常性检查，定期做好系统功能试验。

　c 未做好交接班工作，认真填写每天的值班记录和日检记录。

　d.未制定消防应急预案，未按规定每年开展应急演练。

　2. 存在重大安全隐患的扣 2 分: a.推销人员及商贩、拾垃圾人员进入未及时制15

　止。

　b.未对携带大宗物品进出的人员和车辆查验放行。

　3.出现安全事故的一次扣 5 分—15 分，视安全事故大小进行扣减。

　4 食堂服务 详见相关服务标准 1.未达到以下服务标准的一次扣 1 分：

　a.未提供日常工作职工一日三餐用餐服务，未按照规定时间售卖。

　b.发现异常情况，未及时向食堂管理人员汇报。

　c.生熟食品未分开. d.餐具清洗未做到一洗、二冲、三消毒。

　e.操作间工作台做到随用随清，垃圾未当日处理。

　f.每周未进行一次全面消杀服务 2. 出现安全事故的一次扣 5 分—15 分，视安全事故大小进行扣减。

　15 5 其他特殊用工岗位 详见相关服务标准 未达到服务标准的一次扣 1 分：

　a. 未对各楼层会议室进行巡查。

　b. 会议期间，未 15 到 20 分钟给参会人员续水，会议休息时未清理桌面、地面、垃圾篓等脏乱物品。

　c. 会议结束后，未对茶杯、毛巾、烟缸进行清洗，消毒并放到保洁柜内，关掉空调及相关设施设备。

　10 6 派驻物业管理人员 详见相关服务标准 1、未按采购人要求设置岗位，每减少 1 人扣 2分。

　2、未达到服务标准的一次扣 2 分：

　a.未按照服务标准组织开展各项物业服务。

　b.未修订完善应急预案，组织相关人员演练。

　10 7 其他未尽事项

　满意度测评 由行装科会同相关部门人员对物业整体管理服务（如卫生状况、菜品更新等）进行打分，平均得分少于 95 分扣 1 分，平均得分少于 90 分时扣2 分，平均得分少于 85 分时扣 3 分，平均得分少于 80 分扣 4 分，平均得分少于 75 分扣 5 分。

　20 3.4.5 物业管理服务费用 3.4.5.1 本物业的管理服务费按季度支付，具体支付根据考核情况而定。

　3.4.5.2 支付步骤和比例。甲方（由行装科牵头）采取每季度打分考核方式，满分为 100 分，在每季度末前 5 日内对中标人进行考核。支付金额与中标人每月得分分值（以下简称得分）挂钩，具体如下：

　得分为 100 时，当月物业管服务费全额支付，得分少于 100 时，按照得分区间段，每少 1 分扣减相应金额。即：当 95≦得分﹤100 时，每扣 1 分扣减金额 100 元，当 90≦得分﹤95 时，每扣 1 分扣减金额 200，当 85≦得分﹤90 时，每扣 1 分扣减金额 500 元，当 80≦得分﹤85 时，每扣 1 分扣减金额 1000 元，当得分﹤80 时，支付金额为每季度物业管理服务费*得分所占百分比。

　3.4.5.3 乙方要求付款应提供以下资料：

　3.4.5.3.1 符合相关法律要求的物业服务费发票。

　3.4.5.3.2 由甲乙双方签字确认的季度考核表。

　 注意：1 1． 以上打 ★ 号的为本次招标项目的实质性要求，不允许有负偏离。

　2. 本章的要求不能存在资格性条件要求且列入评标，如存在资格性条件要求，应当认定招标文件编制存在重大缺陷，评标委员会应当停止 评标。