我国保障房融资问题及对策研究（胶装）
来源：会考 发布时间：2020-09-08 点击：
院 中国地质大学长城学院
本
科
毕
业 业 论 论
文
题目
我国保障房融资问题及对策研究
院 院
别
经济学院
专 专
业
会计学
名 学生姓名
谢国帅
学 学
号
013140509
师 指导教师
高祥晓
职 职
称
讲 师
2018 年 年 4 月 月 15 日
本科毕业生毕业论文（设计）诚信承诺书
毕业论文 （设计）题目 我国保障房融资问题及对策研究 学生姓名 谢国帅 专业 会计学 学号 013140509 指导老师 高祥晓 职称 讲师 所在院别 经济学院
诚信承诺
本人慎重承诺和声明：
我承诺在毕业论文（设计）活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中不剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，不篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理。
学生（签名）：
年
月
日
中国地质大学长城学院毕业论文任务书 学生姓名 谢国帅 学
号 013140509 专业班级 2014 级会计学 5 班 指导教师 高祥晓 职 称 讲师 单
位 中国地质大学长城学院 毕业论文题目 我国保障房融资问题及对策研究 毕业论文主要内容和要求：
主要内容：本文主要分析我国保障房融资问题及对策研究的问题，首先对保障房融资的概念进行概述，分析保障房融资的国际经验，然后从经济、政治等方面进行分析，剖析我国保障房融资存在财政资金使用效率低、融资渠道单一、资金转移工具缺乏创新、融资工具缺乏创新性、保障房融资法律体系不健全等原因，最后提出设立资金管理机构、拓宽融资渠道、优化资金转移工具、加强融资工具的创新性建设、建立健全保障房的法律支持和融资体系等措施。
要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照《中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范》。
毕业论文主要参考资料：
[1]
栾世红．中国保障性住房融资模式研究[D]．辽宁大学，2015：81-86. [2]
应伟龙. 中国保障房的发展现状及融资渠道分析[J]. 中国房地产业, 2016, (4). [3]
杨文明. 我国保障房融资法律制度研究[J].金融与法律，2015，(10)：45-48. [4]
朱艳杰．我国保障性住房融资模式研究[D]．重庆大学，2014：10-11. [5]
万其龙. 我国保障房融资问题研究述评[J]. 西南金融, 2016, (6):36-42. [6]
唐存德. 浅议处理保障房融资问题的有效途径[J]. 科技展望, 2017, 第 27 卷(10):312. [7]
李应军．河北省保障性住房融资问题与对策研究[D]．河北大学，2017：24-28. [8]
张琪. 发达国家保障房融资的做法及启示[J].经济纵横，2017(04)：116-119. [9]
王家华,徐瑞,张杰. 保障房建设融资模式创新探究[J]. 财会通讯，2016(17)：11-12.
[10] 彭莉. 中国保障房建设融资模式探索[J]. 合作经济与科技，2016, (17)：56-57. [11] 陈敬武,尹润雨. 我国保障性住房融资模式的选择研究[J]. 建筑经济，2016,37(08)：58-61. [12] Bashir Olanrewaju Ganiyu,Julius Ayodeji Fapohunda,Rainer Haldenwang. Sustainable housing financing model to reduce South Africa housing deficit[J]. International Journal of Housing Markets and Analysis,2017,10(3).
毕业论文应完成的主要工作：
1． 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。
2． 与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据。
3． 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。
4． 认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。
5． 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。
毕业论文进度安排：
序号 毕业论文各阶段内容 时间安排 备注 1 确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书。
2017-10-26 至 2017-11-10
2 编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩。
2017-11-10 至 2017-11-25
3 进一步查找资料，作社会调查。
2017-11-26 至 2018-1-10
4 撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。
2018-1-11 至 2018-1-31
5 指导教师阅改论文。
2018-2-1 至 2018-2-14
6 修改论文，完成第二稿，并交指导教师。
2018-2-15 至 2018-2-29
7 指导教师阅改论文，完成中期检查表。
2018-3-1 至 2018-3-15
8 修改论文，完成第三稿，并交指导教师。
2018-3-16 至 2018-4-1
9 指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。
2018-4-2 至 2018-4-15
10 专家评阅。
2018-4-16 至 2018-4-30
11 毕业论文答辩。
2018-5-1 至 2018-5-15
12 评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。
2018-5-16 至 2018-5-31
课题信息：
课题性质：
设计□
论文√
课题来源：
教学√
科研□
生产□
其它□ 发出任务书日期：
指导教师签名：
年
月
日 教研室意见：
教研室主任签名：
年
月
日
学生签名：
中国地质大学长城学院毕业论文开题报告
学生姓名 谢国帅 学 号 013140509 专业班级 2014 级会计学 5 班 指导教师 高祥晓 职 称 讲师 单
位 中国地质大学长城学院 课题性质 设计□
论文√ 课题来源 科研□
教学√
生产□
其它□ 毕业论文题目 我国保障房融资问题及对策研究 开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）
一、论文研究的目的、意义
1．研究目的：保障房作为一项民生工程主要依靠政府公共财政支持，而当前外部经济环境的复杂性、内部经济结构的调整和民生投入的加大，政府财政负担加重， 保障房的融资成为建设“瓶颈”。融资正是保障房建设持续发展的最有效措施之一。本文阐述对我国保障房融资存在的问题分析的基础上，进一步提出和完善解决我国保障房融资的对策，以达到加快我国保障房建设进度，促进保障房融资体系可持续发展的目的。
2． 研究意义：
（1）理论意义：我国对保障房融资的研究起步较晚。目前我国保障房融资体系还不完善，通过对我国保障房融资的分析，弥补当前我国对保障房的融资渠道、融资机制等角度进行分析的缺陷。本文通过对我国保障房融资问题的分析，有利于进一步完善我国保障房融资理论基础，进而形成全面有效的保障房融资体系，使我国保障房融资制度更加规范化。
（2）现实意义：加强保障房建设力度，改善低收入群体住房条件，具有促进社会和谐稳定的重要意义；加强保障房制度改革，有利于提高保障房建设资金的运用效率促进政府由经济建设型向公共财政型政府转型。政府通过扩大财政支持力度，鼓励民间资本进入保障房建设，落实保障房开发和分配，有助于促进社会公平和公正；加快保障房建设，健全保障房融资体系有助于促进房地产业健康发展。
二、研究现状
1．国外研究现状：
Chan，Vinicy（2015）在《保障性住房建设会增加债务风险》中提到在经济发展的今天，政府利用债券为保障房筹集资金，修建保障性住房的费用将意味许多地方政府最终将形成越来越多的债务，地方政府将努力从中得到回报，它不仅将出现在债务市场上问题，供应这样大规模的保障性住房可能使房产供应过量的问题。所以说，这种做法从某种程度上对保障房建设有利有弊。
伊本(Ibem，2011)在《尼日利亚保障房体系》分析近年来被引入尼日利亚住房保障体系中的公私合作方式，认为“在此计划中中高收入者获益较多，低收入者住房问题依然严峻。政府应该在保证住房质量的基础上降低开发成本，建造低收入者能够接受的住房”。
莫沙（Mosha，2012）在《低收入国家的住房问题》中以发展中国家博茨瓦纳为例，他认为“由于城市化进度的快速发展使得发展中国家住房问题尖锐。虽然部分发展中国家为解决城市中低收入者住房问题出台了相应政策，但由于申请条件严格、程序繁多、耗时较长、使得优惠政策效果有限”。政策的连续性问题，成为制约发展中国家保障房计划的另一大因素。
2.国内研究现状; 应伟龙（2016）在《中国保障房的发展现状及融资渠道分析》文章中提出我国需要进一步完善保障房融资的制度保障，大力推进金融产品和服务方式创新，引导社会力量参与投资建设和运营，多渠道多方式筹集资金和房源。
杨文明（2015）在《我国保障房融资法律制度研究》文章中提出从思路上讲，应当首先明确保障房融资的政府参与义务与责任 ，由政府主导成立专业、统一的保障房融资机构，负责全国保障房资金筹集、运营与管理；其次，坚持市场化导向，鼓励倡导社会力量参与保障房融资，从而缓解财政压力，并为保障房建设提供充足的资金 唐存德（2017）在《浅议处理保障房融资问题的有效途径》文章中提出要大力增加保障房供应，就须改变目前以政府为主导的保障房建设和运营机制。目前，在债台普遍高筑的背景下，地方政府对保障房的财政投入实际上已经捉襟见肘，难以为继。唯有通过引入社会资本，建立保障房开发、运营的市场化长效机制，才能大幅增加保障房供应。
张琪（2017）在《发达国家保障房融资的做法及启示》文章中提出由于我国保障房担保缺位，机制不健全，使保障房投资者难以从银行顺利获得贷款，作为被保障对象，由于收入低、资产少，又缺少担保，难以从银行得到购置保障房的贷款，这就需要保障房担保平台，为保障房投资者和被保障对象申请贷款提供必要的信用担保。
贺燕（2014）在《政府主导保障房融资模式的改进》文章中提出由于目前尚未组建政策性住房银行，可将住房公积金管理中心与商业银行联合，建立业务融合、风险共担的协作机制，将银行的运作流程渗透到公积金业务全流程管理中，通过双方共同筛选项目和开发商、投资策划和跟踪管理，发挥各自业务优势，为公积金融资保障房提供高效的运行环境。
王家华、徐瑞、刘路瑶、张杰（2016）在《保障房建设融资模式创新研究》文章中提出我国目前信托产品二级市场还不发达，而 REITs 最重要的特性 就是用资产证券化的方式使不动产的流动性增强，在这方面，我国必须予以重视，加快建立高效、透明、完善的房地产信托产品二级市场，使REITs 得到更广泛的认可，保证其流动性，防范流动性风险。
保障性住房融资问题，既是国外保障性住房领域关注的焦点问题之一，也是我国住房保障规划中的核心问题之一。对于这个问题的研究，是不断发展和丰富的，毕竟这是一个发展中的问题。不过国内学者专家对保障性住房融资问题的研究很详细，给后来者提供了较为丰富的理论基础和研究角度。
在保障性住房融资方面，即需要对既有的文献理论进行研究分析，更重要的是提出创造性的新的建议，丰富理论层次，提升实践价值。
三、研究内容
1 前言 2 保障房融资概述 2.1 保障房融资 2.2 保障房的分类 2.3 我国保障房建设进展情况 3 我国保障房融资存在的主要问题
3.1 缺少专业的融资管理机构
3.2 融资渠道单一
3.3 政府直接投入十分有限
3.4 融资工具缺乏创新性
3.5 保障房融资法律体系不健全 4 保障房融资的国际经验
4.1 美国保的障房融资 4.2 英国的保障房融资 4.3 日本的保障房融资 4.4 新加坡的保障房融资 4.5 经验总结
4.5.1 重视立法保障 4.5.2 设立专门的保障房融资管理运行机构 4.5.3 多元化社会资本参与公共住房建设 5 我国保障房融资的对策及建议
5.1 设立专门管理机构，提高资金管理运营效率
5.2 拓宽融资渠道
5.3 创新保障房模式，发展共有产权
5.4 加强融资工具的创新性建设
5.5 建立健全保障房的法律支持和融资体系 6 结论 四、研究方案
1．利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。
2．通过调查法、比较研究法和文献资料法，从而为论文提供可靠地依据，完成对我国保障房融资问题及对策分析。
五、进度安排
1．确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书，2017-10-26 至 2017-11-10。
2．编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩，2017-11-10 至 2017-11-25。
3．进一步查找资料，作社会调查，2017-11-26 至 2018-1-10。
4．撰写论文，完成第一稿，并交指导教师，2018-1-11 至 2018-1-31。
5．指导教师阅改论文，2018-2-1 至 2018-2-14。
6．修改论文，完成第二稿，并交指导教师，2018-2-15 至 2018-2-29。
7．指导教师阅改论文，完成中期检查表，2018-3-1 至 2018-3-15。
8．修改论文，完成第三稿，并交指导教师，2018-3-16 至 2018-4-1。
9．指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师，2018-4-2 至 2018-4-15。
10．专家评阅，2018-4-16 至 2018-4-30。
11．毕业论文答辩，2018-5-1 至 2018-5-15。
12．评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文，2018-5-16 至 2018-5-31。
六、预期结果
通过创新保障性住房融资模式，拓宽融资渠道，建立完善的住房金融体系，扩大金融机构的资金支持力度，政府与市场相互配合，共同促进保障房融资模式的可持续发展，实现城镇中低收入群体的居住权利。
七、参考文献
[1]
栾世红．中国保障性住房融资模式研究[D]．辽宁大学，2015：81-86. [2]
应伟龙. 中国保障房的发展现状及融资渠道分析[J]. 中国房地产业, 2016, (4). [3]
杨文明. 我国保障房融资法律制度研究[J].金融与法律，2015，(10)：45-48. [4]
朱艳杰．我国保障性住房融资模式研究[D]．重庆大学，2014：10-11. [5]
万其龙. 我国保障房融资问题研究述评[J]. 西南金融, 2016, (6):36-42. [6]
唐存德. 浅议处理保障房融资问题的有效途径[J]. 科技展望, 2017, 第 27 卷(10):312. [7]
李应军．河北省保障性住房融资问题与对策研究[D]．河北大学，2017：24-28. [8]
张琪. 发达国家保障房融资的做法及启示[J].经济纵横，2017(04)：116-119. [9]
王家华,徐瑞,张杰. 保障房建设融资模式创新探究[J]. 财会通讯，2016(17)：11-12.
[10] 彭莉. 中国保障房建设融资模式探索[J]. 合作经济与科技，2016, (17)：56-57. [11] 陈敬武,尹润雨. 我国保障性住房融资模式的选择研究[J]. 建筑经济，2016,37(08)：58-61. [12] Bashir Olanrewaju Ganiyu,Julius Ayodeji Fapohunda,Rainer Haldenwang. Sustainable housing financing model to reduce South Africa housing deficit[J]. International Journal of Housing Markets and Analysis,2017,10(3).
指导教师意见：
指导教师签名：
年
月
日
教研室意见：
审 查 结 果：
同 意□
不 同 意□
教研室主任签名：
年
月
日
院 中国地质大学长城学院 本科 毕业论文文献综述
院
别：
经济学院
专
业：
会计学
姓
名：
谢国帅
学
号：
013140509
2018 年 4 月 15 日
Chan，Vinicy（2015）在《保障性住房建设会增加债务风险》中提到在经济发展的今天，政府利用债券为保障房筹集资金，修建保障性住房的费用将意味许多地方政府最终将形成越来越多的债务，地方政府将努力从中得到回报，它不仅将出现在债务市场上问题，供应这样大规模的保障性住房可能使房产供应过量的问题。所以说，这种做法从某种程度上对保障房建设有利有弊。
伊本(Ibem，2011)在《尼日利亚保障房体系》分析近年来被引入尼日利亚住房保障体系中的公私合作方式，认为“在此计划中中高收入者获益较多，低收入者住房问题依然严峻。政府应该在保证住房质量的基础上降低开发成本，建造低收入者能够接受的住房”。
莫沙（Mosha，2012）在《低收入国家的住房问题》中以发展中国家博茨瓦纳为例，他认为“由于城市化进度的快速发展使得发展中国家住房问题尖锐。虽然部分发展中国家为解决城市中低收入者住房问题出台了相应政策，但由于申请条件严格、程序繁多、耗时较长、使得优惠政策效果有限”。政策的连续性问题，成为制约发展中国家保障房计划的另一大因素。
应伟龙（2016）在《中国保障房的发展现状及融资渠道分析》文章中提出我国需要进一步完善保障房融资的制度保障，大力推进金融产品和服务方式创新，引导社会力量参与投资建设和运营，多渠道多方式筹集资金和房源。
杨文明（2015）在《我国保障房融资法律制度研究》文章中提出从思路上讲，应当首先明确保障房融资的政府参与义务与责任 ，由政府主导成立专业、统一的保障房融资机构，负责全国保障房资金筹集、运营与管理；其次，坚持市场化导向，鼓励倡导社会力量参与保障房融资，从而缓解财政压力，并为保障房建设提供充足的资金 唐存德（2017）在《浅议处理保障房融资问题的有效途径》文章中提出要大力增加保障房供应，就须改变目前以政府为主导的保障房建设和运营机制。目前，在债台普遍高筑的背景下，地方政府对保障房的财政投入实际上已经捉襟见肘，难以为继。唯有通过引入社会资本，建立保障房开发、运营的市场化长效机制，才能大幅增加保障房供应。
张琪（2017）在《发达国家保障房融资的做法及启示》文章中提出由于我国保障房担保缺位，机制不健全，使保障房投资者难以从银行顺利获得贷款，作为被保障对象，由于收入低、资产少，又缺少担保，难以从银行得到购置保障房的贷款，这就需要保障房担保平台，为保障房投资者和被保障对象申请贷款提供必要的信用担保。
贺燕（2014）在《政府主导保障房融资模式的改进》文章中提出由于目前尚未组建政策性住房银行，可将住房公积金管理中心与商业银行联合，建立业务融合、风险共担的协作机制，将银行的运作流程渗透到公积金业务全流程管理中，通过双方共同筛选项目和开发商、投资策划和跟踪管理，发挥各自业务优势，为公积金融资保障房提供高效的运行环境。
王家华、徐瑞、刘路瑶、张杰（2016）在《保障房建设融资模式创新研究》文章中提出我国目前信托产品二级市场还不发达，而 REITs 最重要的特性 就是用资产证券化的方式使不动产的流动性增强，在这方面，我国必须予以重视，加快建立高效、透明、完善的房地产信托产品二级市场，使 REITs 得到更广泛的认可，保证其流动性，防范流动性风险。
综上所述，保障性住房融资问题，既是国外保障性住房领域关注的焦点问题之一，也
是我国住房保障规划中的核心问题之一。对于这个问题的研究，是不断发展和丰富的，毕竟这是一个发展中的问题。不过国内学者专家对保障性住房融资问题的研究很详细，给后来者提供了较为丰富的理论基础和研究角度。
在保障性住房融资方面，即需要对既有的文献理论进行研究分析，更重要的是提出创造性的新的建议，丰富理论层次，提升实践价值。
我国保障房融资问题及对策研究 摘
要 我国是一个发展中国家，众多的人口致使我国在解决居民住房方面还面临着诸多问题。住房制度的不断更新、人均可支配收入与住房不成比例、商品房价格的一路飙涨。这些现象推动了保障房的建设。但是在建设过程中，巨大的资金需求量，融资的困难等问题制约了我国保障房建设的发展。本文主要分析了我国保障房融资问题及对策研究的问题，首先对保障房融资的概念进行概述，剖析我国保障房融资存在财政资金使用效率低、融资渠道单一、政府资金投入有限、保障房融资工具缺乏创新性、保障房融资法律体系不健全等原因，最后提出设立资金管理机构、拓宽融资渠道、发展共有产权、加强融资工具的创新性建设、建立健全保障房的法律支持和融资体系等措施。
关键词：保障房；融资；融资模式
ABSTRACT At this stage, China is still a developing country. There are many problems in the field of residential housing in our country. The housing system continuously updated, the per capita disposable income and housing a disproportionate, commercial housing prices soaring. These phenomena hastened the construction of secure housing. However, in the process of construction, the large demand for funds, financing difficulties and other problems have restricted the development of China"s guarantee housing construction. This paper mainly analyzes the real financing and Countermeasures of the security problem in our country, firstly the concept of financing to low-income housing, housing security analysis of international experience of financing, then carries on the analysis from the economic and political aspects, analysis of China"s low-income housing finance financial funds use efficiency is low, the financing channel is single, lack of funds transfer tools innovation, lack of innovative financing tools, low-income housing financing legal system is not perfect, finally proposed the establishment of fund management institutions, broaden the financing channels, optimize capital transfer tools, strengthen financing tool innovation, establish and perfect the construction of low-income housing legal support and financing system and other measures. Key words: Guarantee house; Financing; Financing model
目
录 1 前言 ................................................................................................................................................................... 1 2 保障房融资概述 .............................................................................................................................................. 1 2.1 保障房融资 .................................................................................................................................................... 1 2.2 保障房的分类 ............................................................................................................................................... 1 2.3 我国保障房建设情况 ................................................................................................................................... 2 3 我国保障房融资存在的主要问题 ................................................................................................................... 3 3.1 缺少专业的融资管理机构 ............................................................................................................................ 3 3.2 融资渠道单一 ............................................................................................................................................... 3 3.3 政府直接投入十分有限 ................................................................................................................................ 3 3.4 融资工具缺乏创新性 .................................................................................................................................... 4 3.5 保障房融资法律体系不健全 ........................................................................................................................ 4 4 保障房融资的国际经验 ................................................................................................................................... 4 4.1 美国的保障房融资 ....................................................................................................................................... 4 4.2 德国的保障房融资 ....................................................................................................................................... 5 4.3 日本的保障房融资 ....................................................................................................................................... 5 4.4 新加坡的保障房融资 .................................................................................................................................... 6 4.5 经验总结 ........................................................................................................................................................ 6 4.5.1 重视立法保障 ............................................................................................................................................. 6 4.5.2 设立专门的保障房融资管理运行机构 ..................................................................................................... 7 4.5.3 多元化社会资本参与公共住房建设 ......................................................................................................... 7 4.5.4 完善的住房金融体系 ................................................................................................................................. 7 5 我国保障房融资的对策及建议 ...................................................................................................................... 7 5.1 设立专门管理机构，提高资金管理运营效率 ............................................................................................ 7 5.2 拓宽融资渠道 ................................................................................................................................................ 8 5.3 创新保障房模式，发展共有产权 ................................................................................................................ 8 5.4 加强融资工具的创新性建设 ........................................................................................................................ 8 5.5 建立健全保障房的法律支持和融资体系 .................................................................................................... 8 6 结论 ................................................................................................................................................................... 9 参考文献 ............................................................................................................................................................ 10 致谢 ..................................................................................................................................................................... 11
中国地质大学长城学院 2018 届毕业论文
1
1 前
言 随着人口城镇化成为一个核心的目标，怎样解决流动人口的住房越来越成为一个突出的问题。
直到 2017 年，我国有近 2.5 亿农民工，但他们之中只有极少数拥有自己的住房，而在那些发达城市，能够以目前的房价水平购买住房的，更是少之又少。在我国的农民工大群体中，其中只有 0.6%的人在他们上班的地方拥有属于自己的住房，反观城镇户籍人口中，有将近 86%的人拥有住房，这个占比高出世界平均水平约 20 个百分点。保障房对我国城镇化的进程具有重要的作用，它更是提高城镇化质量，实现人民群众有房可住的重要保证。
保障房建设作为我国在 21 世纪的一项重大的民生工程，其根本目的在于解决我国中低收入群体的居住问题，以及改善民生，促进社会公平。保障房建设主要靠政府财政提供支持，公益性和保障性是保障房的突出特点，其结果就是低收益甚至零收益，保障房融资的“瓶颈”就在于此。这是保障房融资急需解决的问题。本文根据当前的形势对保障房建设的融资方式作出深入的研究。加大对我国保障房融资的研究力度，有利于进一步完善我国保障房融资理论基础，使我国保障房融资制度更加规范化，有利于让民间资本参与到保障房建设中，有利于促进保障房建设的开发和分配，最终推动我国保障房建设的持续、科学、健康发展。
2 保障房融资概述 2.1 保障房融资 保障房融资，就是在保障房建设过程中，为对保障房建设项目进行良好的运作和管理，为保障房建设筹集资金，凭借相关机构、政府、企业等多种渠道来进行的融资。保障房融资作为住房保障体系中最重要的一部分，对推进保障房建设有着极其重大的作用。保障房融资正是运用市场经济的条件和政策来筹集资金，以确保保障房建设。保障房融资模式，是一个多种渠道、多个主体、多种模式相辅相成的一种繁杂多样的融资体系。它不仅是一种融资管理工具，还是一种特别的管理体制机制。通过合理正当的保障房融资模式，可以提高资金的使用效率，优化配资资源，最后提高保障房建设的效率。
2.2 保障房的分类 我国目前的保障性住房一般可以分为如下几类：
第一，经济适用房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价保障房向城镇中低收入家庭出售的住房。在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上主要看中住房的实际住房效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。价格相对于市场房价而言，是适中的，合理的，在低收入群体的经济承受范围之内。
中国地质大学长城学院 2018 届毕业论文
2
第二，廉租住房。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房以租金补贴为主，同时实物配租和租金减免为辅的非配形式。廉租房只能向外租借，禁止出售，租赁者只有使用的权力，但是不具有廉租房的所有权。
第三，公共租赁房。公共租赁房（简称：公租房）是对住房困难人群的过渡过程中的解决方案，为那些并不是低收入群体但是住房非常困难的人群提供有限的帮助。公共租赁房的所有权并不属于个人，而是由政府或者公共管理机构持有其所有权，这种住房低于市场的平均房价水平，向一些的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体提供出租服务。
第四，限价房。限价房又称限房价、限地价的“两限”商品房，是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是临时的国家住房措施，主要目的是限制过高的房价。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。
2.3 我国保障房建设情况 2008 年，我国开始大规模推进保障房工程建设，同时确立目标，计划在“十二五”期间让保障房覆盖全国 20%以上的低收入家庭，让保障房发展成果惠及千家万户。为了缓解低收入群体住房难、房价高等问题，在 2010 年，我国建设保障房和棚改房共 1000 万套，已经建成的保障房解决了上千万低收入群体的住房问题。2011 年，我国共建设保障房和改造棚户区住房 710 万套以上，很多低收入群体因此受益。在保障房建设的大背景下，我国不断加大对保障房建设的财政资金投入，仅在 2011 年一年，国家财政部就分批下发了1522 亿元财政资金作为保障房补贴。但对比之下，我国总投资将近 1.3 万亿元，财政补贴并不能弥补这个巨大的缺口。
表 1
2011 年-2015 年我国保障房建设的资金缺口（单位：亿人民币）
年份 2011 2012 2013 2014 2015
资金需求 8478 10108 11556 9730 8781
产权住房销售 2291 2496 2831 2262 1788 租赁房收入 742 938 1204 1031 896 棚户区销售 864 1112 1262 1058 1038 中央财政 1723 2332 2501 2501 2301 地方财政 551 790 901 1001 1001 土地出让收益 693 592 701 701 701 公积金增值收益 51 83 101 151 201
资金缺口 1582 1749 2056 1028 856 注：资料来源于《区域金融研究》2015 年第 5 期
2014 年，中央财政下达城乡保障房建设工程补贴共 2198.20 亿元。其中，城镇保障房建设补贴共 1968.20 亿元，农村保障房建设补贴共 230 亿元。棚户区改造一共投入财政资金 419.61 亿元，相比去年同期增长 148.1%。2011 年至 2014 年初，我国棚户区改造共
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完成 668 万户。2014 年，我国各类棚户区改造进展共达成 470 万户，相比去年同期增长47%；我国基本建成了 480 万套保障房，相比去年同期增长了 1.3 倍，增速稳健。
总而言之，2008 年以来我国加快了保障房建设的步伐，相关政策不断调整与革新，建设目标逐步完成，保障房建设开始显露成果，安居工程初具规模。但我国人口数量庞大，低收入群体占绝大多数，保障房需求大，在政府财政负担和资金缺口不断加大的情况下，我国保障房建设需要走的路还很长，任重道远。
3 我国保障房融资存在的主要问题 3.1 缺少专业的融资管理机构 目前，在全国范围内专业的、具有规模的融资机构少之又少，很难为保障房建设提供足够的支持。在一些发达的国家和地区，具有专业资格的融资机构有很多而且更具规模。我国一直在向国外的保障房方面学习经验，相继在政府的扶持下建立专业性的融资管理机构，但在专业性和经验上，这些机构跟发达国家相比还有很大差距，办事效率有待提高。我国保障房建设如果不能高效的进行融资，将阻碍保障性建设的可持续发展。一直以来，政府主导负责保障房融资的调配，政府作为管理的主体，是一种集权体制，工作程序繁多复杂、不能保证服务质量、很多资源被浪费。在利益的驱使下，缺少专业的融资管理机构，通常会导致资金在使用上“缺斤少两”，阻碍了保障房建设，使资金的管理和使用效率低下。
3.2 融资渠道单一 2009 年以来，保障房融资主要依靠政府财政资金的大力投入，而保险、股票、银行等融资方式很难完全的参与进来。保障房融资对政府财政的投入过度依赖，一方面，这会使银行的资金融资系统的风险越来越大，另一方面，商业银行信贷投放的部分具有严格的限制，保障房融资根本得不到充足的融资贷款资金支持。
保障房建设的融资项目缺乏竞争性，利润过低，民间资本大多是以营利为目的的市场化投资，所以这对于它们并没有足够吸引力。这使保障房建设对商业银行贷款和中央与地方财政的投入形成了绝对的依赖性。这样一来就会增加银行和政府的压力，同时也会阻碍资金链的延续性，使保障房建设融资难以为继。
3.3 政府直接投入十分有限 基础设施建设、农业、行政管理等投入在政府财政中占主导地位，相比之下，只有有限资金能够投入到保障房的建设中，保障房建设投资受到阻碍，但是地方财政不能增加转移性的财政资金支出，难以继续推进保障房的建设。在国家对房地产市场宏观调控的大背景下，政府财政资金的收入支出必定会在短期内受到严重影响，进而妨碍了地方政府对保障房建设的财政资金性投入。政府财政的直接投入对保障房融资具有举足轻重的作用，直
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接投入的不足会严重阻碍保障房的可持续性发展甚至使建设失去动力。
3.4 融资工具缺乏创新性 我国保障房融资体系还不够完善，保障房融资工具传统、单一，还未能让银行、证券、保险、担保等机构真正的参与其中，而社会关注的保障房新型融资产品有待开发，还只是在研究过程中，能够登上市面的寥寥无几，是否能解决融资问题还有待斟酌。而对于那些国际上较为成功的 BT、BOT 等融资工具，就目前我国的大环境及相关政策而言，恐怕是难以提供相应的支持，这种融资工具难以得到充分的应用，其效果难以得到充分的实现。融资工具缺乏创新性，造成了保障房融资渠道单一、资金缺口大、融资困难等问题，保障房建设是我国的长期计划，这样不利于保障房建设的可持续性发展。
3.5 保障房融资法律体系不健全 我国保障房融资模式过于单一，欠缺创新性，缺乏融资创新产品，其深层原因在于我国法律制度不能为其提供良好的创新环境。例如房地产信托投资基金(REITs)，它能筹集社会中的民间资本，是绝佳的保障房融资产品。但是我国几乎没有相对应的法律制度规范，以《公司法》和《信托法》为例，其中房地产信托投资基金并没有得到充分的法律保障。那么从阻碍保障房建设的这一方面分析，就不能为其融资开辟特别的信息通道，也就不能具有充分的“合法性”。另外，从融资管理监管体制的角度上讲，由于分业监管的融资体制不够完善，不够合理，监督管理机构也不具备专业的知识和经验的支配，相关的信息资料等储备也不能够充分。这样一来，创新的融资方式得不到法律的支持，无法从制度原则上进行合理合法的高效融资，即使再多的融资产品对于保障房建设的贡献也是微不足道。所以，保障房融资还需要在制度法律上做出调整和完善。
4 保障房融资的国际经验 4.1 美国的保障房融资 在美国，在 1970 年以前的“国家建设”阶段，保障房资金来源是政府直接投资和财政补贴，以“每一个美国家庭有一个体面的住房和一个合适的环境”为目标，而这一阶段主要是通过“联邦拨款资助的措施”的模式进行保障房融资。
1970 年后，美国进入 “房租补贴”的发展阶段，政府通过发挥其财政资金的强大和完善的信用体系，补助、免税、减税、提供信用方面的担保为主要手段，对保障房的巨大的资金缺口形成的资金需求给予充分保障，目标是“对住户进行房租补贴”；在美国建设了联邦住宅管理局，其主要职责是制定和执行补贴政策 1990 年后，是以租金购房为目标的阶段，以“促进住房购买，是美国保障安全的重要因素”为目标。自从上世纪 20 年代到现在，美国共研究通过了十五个保障房政策，可以大体上分为保障房建设、保障房房租补助、购房补贴和税收补贴等四大模块。
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4.2 德国的保障房融资 在德国，社会福利房政策随着时间的推移不断变化发展并且调节着，经济的也为保障房的政策带来了进一步的调整。上世纪 50 年代，二战后，德国大力发展经济，经济迅速腾飞，城市的建设吸引了大量劳动力，人口的迅速增长，住房紧张的问题愈演愈烈。在这种情况下，德国颁布了《第二部住宅兴建法》，这为德国社会福利房的建设奠定了法律基础。
五十年代到七八十年代期间，德国政府在国内共建设了 400 万套社会福利房。90 年代，德国进行了统一，大量“一般住房”被划分为福利房，更加推动了社会福利房的发展。2001 年 9 月，德国颁布了《住宅管理改革法》，这部法律更加重视弱势群体的住房问题。虽然当前社会福利房正在萎缩，但其发挥过得积极作用不可否定。
4.3 日本的保障房融资 日本保障房建设资金主要来自官方融资和民间贷款，住宅金融公库为其提供足够的资金支持，日本政府的法定机构之一便是住宅金融公库，主要由财政拨款、财政低息贷款、发行住房债券、邮政储蓄等等为其提供资金，财政拨款所占份额较大。对建设不同住宅住宅金融公库提供的资金支持力度也不一样，建设公营住宅一半资金来源于中央政府财政预算，其余由地方政府自筹解决；建设公团住宅，住宅公团的注册资金为其提供资金，通过其他各种融资渠道进行融资来弥补资金不足的地方，其途径主要有住宅金融公库提供的低息贷款，政府提供政策性贷款，其中小部分来自于社会机构贷款及债券融资等。为了为金融机构发放住房贷款提供保障，政府颁布了《住宅融资保险法》，进一步促进了金融机构向购房者提供金融贷款的积极性。
图 1
日本住宅金融公库的运营模式 中央政府 财政投融资体制 特殊债券 注入资本金 利息补贴 住宅金融公库 受托金融机构 个人 公共住宅开发主体 民间开发企业 信贷资金 委托 债券发行融资 发放贷款
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4.4 新加坡的保障房融资 新加坡的组屋计划，主要由建屋发展局作为执行机构，建设资金的来源有:政府提供的组屋建设贷款、改造贷款及抵押贷款等。组屋发行贷款，用于建屋发展局发展规划、政府组屋改造、补充运营资金等方面。二是政府财政补贴。三是政府出售房屋获得的利润和出租房屋的租金。四是中央公积金。建设政府组屋需要资金，因为住房公积金由政府集中了起来，所以其资金来源于公积金存款利率的放贷。住房公积金在公民住房融资方面具有重要的贡献，建屋发展局对低收入群体提供低贷款利息的购房贷款，加快了建设组屋资金的回笼速度，购买房屋者可以在法律允许的范围内使用公积金支付贷款首付和偿还贷款月供，在一定程度上缓解了低收入群体的住房压力。
图 2
新加坡公共住房开发融资模式 4.5 经验总结 这些国外发达国家的政府在保障房建设融资方面都进行了探索和研究，通过对各国的措施政策的研究，总结各国保障房建设融资经验，可以归纳为以下几方面：
4.5.1 重视立法保障 如德国相继建立了《第二部住宅兴建法》、《住宅管理改革法》，日本颁布了《住宅融资保险法》来为保障房融资保驾护航。他们保障房的发展与重视立法密不可分，这些法规在保障房建设的目标、融资模式、保障房建设运营等方面做出了科学合理的法律规定，在法律上，让保障房融资获得了支持，使保障房建设在资金方面得到了持续供应，以此为鉴，我国也应加强对保障房融资相关法律制度的统筹规划，以保障我国保障房的可持续性发展。
新加坡政府 建屋发展局 “组屋” 赤子津贴 建房发展贷款 到期偿还本息 开发建设资金 出售价款和租金 国有投资公司 中央公积金局 以购买国债的方式投资 债 券 到 期还本付息 公积金收益 公积金委托
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4.5.2 设立专门的保障房融资管理运行机构 日本建立住宅金融公库，为保障房建设的融资提供大量的资金支持，新加坡把保障房建设的重要任务交给专门机构建屋发展局负责。这些机构受命却独立于政府，成为了保障房融资的中坚力...
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