房地产会计分录

　房地产会计分录

　开辟产品成本的内容

　为了加强开辟产品成本的治理，降低开辟过程消费的活劳动和物化劳动，进步企业经济效益，必须精确核算开辟产品的成本，在各个开辟环节控制各项费用支出。

　要核算开辟产品的成本，必须明白开辟产品成本的种类和内容。开辟产品成本是指房地产开辟企业在开辟过程中所产生的各项费用支出。开辟产品成本按其用处，可分为如下四类：

　1．地盘开辟成本指房地产开辟企业开辟地盘（即扶植场地）所产生的各项费用支出。

　2

　.房屋开辟成本指房地产开辟企业开辟各类房屋（包含商品房、出租房、周转房、代建房等）所产生的各项费用支出。

　3.

　配套举措措施开辟成本指房地产开辟企业开辟能有偿让渡的大年夜配套举措措施及不克不及有偿让渡、不克不及直接计入开辟产品成本的公共配套举措措施所产生的各项费用支出。

　4．代建工程开辟成本指房地产开辟企业接收委托单位的委托，代为开辟除地盘、房屋以外其他工程如市政工程等所产生的各项费用支出。

　 以上四类开辟产品成本，在核算大将其费用分为如下六个成本项目：

　1．地盘征用及拆迁补偿费或批租地价指因开辟房地产而征用地盘所产生的各项费用，包含征地费、安顿费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采取批租方法取得地盘的批租地价。

　2．前期工程费指地盘、房屋开辟前产生的筹划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

　3．基本举措措施费指地盘、房屋开辟过程中产生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫举措措施以及门路等基本举措措施费用。

　4．建筑安装工程费指地盘房屋开辟项目在开辟过程中按建筑安装工程施工图施工所产生的各项建筑安装工程费和设备费。

　5.配套举措措施费指在开辟小区内产生，可计入地盘、房屋开辟成本的不克不及有偿让渡的公共配套举措措施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等举措措施支出。

　6.开辟间接费指房地产开辟企业内部自力核算单位及开辟明场为开辟房地产而产生的各项间接费用，包含现场治理机构人员工资、福利费、折旧费、补缀费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　 从上可以看出：构成房地产开辟企业产品的开辟成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开辟企业产品的完全成本，还要计算开辟企业（公司本部）行政治理部分为组织和治理开辟经营活动而产生的治理费用、财务费用，以及为发卖、出租、转闪开辟产品而产生的发卖费用。治理费用、财务费用和发卖费用，也叫时代费用。它们绝大年夜部分都是经营时代的费用开支，与开辟工程量的关系并不十分密切，假如将时代费用计入开辟产品成本，在开辟产品开辟和发卖、出租、让渡不合步的情况下，就会增长开辟产品的成本，特别是在开辟房地产滞销时代，将滞销时代产生的治理费用、财务费用和发卖费用计入当期开辟产品成本，就会使企业造成大年夜量的潜亏，不克不及及时反应企业的经营状况。同时，将时代费用计入开辟产品成本，不只要增长核算的工作量，也晦气于精确考察企业开辟单位的成本水平和成本治理义务。是以，现行管帐轨制中规定将时代费用计入当期损益，不再计入开辟产品成本，也就是说，房地产开辟企业开辟产品只计算开辟成本，不计算完全成本。

　 自营开辟工程成本的核算(一）

　房地产开辟企业的基本举措措施和建筑安装等工程的施工，可以采取自营方法，也可采取发包方法进

　行。

　采取自营方法进行的基本举措措施和建筑安装（包含装潢）等工程，假如工程范围不大年夜，在施工过程中产生的各项工程费用，可直接计人有关开辟成本的核算对象，记入“开辟成本——房屋开辟成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“敷衍工资”等账户的贷方，作如下分录入账：

　借：开辟成本——房屋开辟成本 XXX

　贷：银行存款 XXX

　库存材料 XXX

　敷衍工资 XXX

　假如工程范围较大年夜，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据须要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。

　一、自营工程成本核算的对象和项目

　因为开辟企业基本举措措施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特情势和构造，须要一套零丁的设计图纸，在扶植它时，要采取不合的施工办法和施工组织。即使采取雷同的标准设计，也因为必须在指定的地点建造，乃至它们的地形、地质、水文等天然前提和交通、材料资本等社会前提不合，在建造时，往往也须要对设计图纸以及施工办法、施工组织等作恰当改变。工程的这些特点，使工程施对象有个别性。是以，基本举措措施、建筑安装等工程的施工属于单件临盆，在对工程组织成本核算时，必须采取定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的办法。凡是可以直接记入各项工程的临盆费用，应直接计入各项工程成本；凡是不克不及直接计入各项工程而应由有关工程合营包袱的临盆费用，要先按照产生地点先行归集，然后按照必定的标准，按期分派计入有关工程成本。

　按定单成本核算法核算工程成本，必须肯定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，平日是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度筹划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反应工程预算的履行成果，分析工程成本超降的原因，及时反应施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一构造类型、开落成时光

　相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本归并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。

　为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对临盆费用按照经济用处加以分类。施工单位的临盆费用按照它的经济用处，一般应分为下列成本项目：

　1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、构造件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。

　2．人工费指直接从事工程施工工人（包含施工现场制造构件工人，施工现场程度、垂直运输等帮助工人，但不包含机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。

　3．机械应用费指在施工过程中应用自有施工机械所产生的费用，包含机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、补缀费，调换对象及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及帮助举措措施费，养路费，牌照税，应用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定付出的施工机械进出场费。

　4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增长费，夜间施工增长费，土方运输费，材料二次搬运费，临盆对象器具应用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。

　5．施工间接费办法工单位为组织和治理工程施工所产生的全部支出，包含施工单位治理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政治理用固定资产折旧补缀费、低值易耗品摊销、家当保险费、劳动保护费、平易近工治理费等。如搭建有为工程施工所必须的临盆、生活用的临时建筑物、建筑物及其他临时举措措施，还应包含临时举措措施摊销费。

　上述材料费、人工费、机械应用费和其他直接费，因为直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费因为属于组织和治理工程施工所产生的各项费用，要按照必定标准分派计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照必定标准分派计入各项工程成本。

　二、材料费的核算

　各项工程耗用的重要材料和构造件，平日经由过程“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大年夜堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月须要持续应用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大年夜堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程合营耗用，领用次数又多，很难在领用时一一加以点数，往往采取“算两端、轧中心”的办法，来按期计算其实际用量。即对出场的大年夜准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔解决领料手续，月末先计算定额耗用量。

　本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消费定额）

　再经由过程盘点求得实际耗用量，差别数量和差别分派率：

　本月实际耗用量＝月初滚存数量+本月收入数量-月末盘点数量

　差别数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量

　差别分派率＝差别数量÷本月定额耗用量×100%

　然后求得各项工程实际耗用大年夜堆材料数量和筹划价格成本：

　某项工程实际耗用大年夜堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差别分派率）

　某项工程实际耗用大年夜堆材料的筹划价格成本＝该工程实际耗用大年夜堆材料数量×筹划单价

　施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程落成时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。

　三、人工费的核算

　工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程义务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（今朝为 14％）计入各项工程的成本。

　“工程义务单”是施工员根据施工功课筹划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。平日于施工前由施工员会同定额员根据施工功课筹划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。义务单中工程落成后，施工员应根据工程义务单中规定的各项前提进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有进出时，应查明原因并经引导赞成后才能结算。每月签发的工程义务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部落成，即将其落成部分按估计数进行结算，未落成部分可结合下月施工功课筹划中的工程义务，再签发给本来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。

　对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的功课工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人功课工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：

　某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和

　职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人功课工时总和（时）

　用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分派的人工费：

　项工程分派的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率

　四、机械应用费的核算

　施工单位因采取机械化施工应用施工机械而产生的各项费用，应另行组织核算。因为应用施工机械而产生的机械应用费，是零丁记入工程成本的“机械应用费”项目标。

　机械应用费的内容，一般包含：

　1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

　2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。

　3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

　4．折旧、补缀费指对施工机械计提的折旧费、应计的补缀费和租人机械的租赁费。

　5．调换对象、部件费指施工机械应用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等调换对象和部件的摊销费和维修费。

　6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本包袱。

　7.帮助举措措施费指为应用施工机械建造、铺设的基本、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的帮助举措措施费，如数额较大年夜，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工刻日分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械应用费”账户，摊入各月工程成本。

　8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。

　9．间接费指机械施工队组织机械施工、治理机械产生的费用和停机棚的折旧、补缀费。

　至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担负运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而产生的有关治理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械应用费。

　机械应用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械应用费”账户进行。施工单位产生的各项机械应用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差别”、“敷衍工资”、“敷衍福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械应用费”账户的借方，作如下分录入账：

　借：工程施工——机械应用费用 9 000

　贷：库存材料

　 11 00

　低值易耗品

　150

　材料成本差别

　25

　敷衍工资 4 000

　敷衍福利费

　 560

　银行存款 2 165

　累计折旧 8 000

　待摊费用 3 000

　机械应用费的明细分类核算，对大年夜型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人应用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的应用费，可归并计算它们的折旧、补缀费。

　机械应用费的分派，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各类机械的应用记录，在“机械应用月报”中加以汇总。

　 自营开辟工程成本的核算（二）

　根据机械应用费明细分类账记录的机械应用费合计数和机械应用月报中各项工程的工作台时，就可经由过程下列算式将机械应用费进行分派。

　 某项工程应分派的机械应用费＝该项工程应用机械的工作台时×机械应用 费合计÷机械工作台时合计

　对于各类中型机械的机械应用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分派的机械应用费，可在月终充根据机械应用月报中各类机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费筹划数，求合适月按各类机械台时费筹划数计算的机械应用费合计，然后与当月实际产生的机械应用费合计数比较，求得机械应用费实际数对按台时费筹划数的百分比，再将各项工程控台时费筹划数计算的机械应用费进行调剂。

　某项工程应分派的机械应用费＝∑（该工程应用机械的工作台时×机械台时费筹划数）×实际产生的机械应用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费筹划数）

　现举例解释它的分派计算办法如下：

　（一）先肯定各类施工机械每个台时费筹划数

　施工机械台时费筹划数的计算，可参照以往核算材料肯定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等材料加以计算。设例中：0.5 立方米履带挖土机的台时费筹划数为 20 元，0.4 立方米混凝土搅拌机的台时费筹划数为 8 元。

　（二）求出各类施工机械技台时费筹划数计算的机械应用费合计

　设例中:

　0.5 立方米履带挖土机

　290 台时×台时费筹划数 20 元 5 800 元

　0.4 立方米混凝土搅拌机

　300 台时×台时费筹划数 8 元 2 400 元

　其他施工机械 11 800 元

　按台时费筹划数计算的机械应用费合计 20 000 元

　（三）根据机械应用费明细分类账汇总计算实际产生的机械应用费，设例上钩 19 000 元

　（四）计算机械应用费实际数对按台时费筹划数计算的百分比，设例中为

　 19000 元/20000 元×100％＝95％

　（五）将各项工程按台时费筹划数计算的机械应用费按实际数加以调剂

　如 101 商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费筹划数计算的机械应用费合计数为 9 000 元，则应分派的机械应用费为：

　9000 元×95％＝8550 元

　对于分派于各项工程成本的机械应用费，应自“工程施工——机械应用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械应用费”项目：

　借：工程施工 19 000

　贷：工程施工——机械应用费 19 000

　对于小型施工机械的折旧、补缀费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分派计入各项工程成本的“机械应用费”项目。

　五、其他直接资的核算

　工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接产生但不克不及记入“材料费”、“人工费”和“机械应用费”项目标其他直接产生的费用，重要包含：

　1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；

　2.冬、雨季施工费包含为包督工程质量，采取保温、防雨办法所需增长的材料、人工和各项举措措施费用；

　3．因场地狭小等原因而产生的材料 H 次搬运费；

　4．土方运输费。

　此外，还包含临盆对象器具应用费、考验实验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。

　施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程付出土方运输费 2 000 元，应作：

　借：工程施工 2 000

　贷：银行存款 2 000

　对于不克不及直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分派于各有关工程成本。

　根据水、电、风、汽、运输费用分派表，就可将各项工程分派的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。

　对于施工现场产生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、考验实验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不克不及直接计入各项工程成本的，应先行汇总挂号，然后按照必定标准将它分派计入有关工程成本。

　六、施工间接费用的核算

　工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包含施工单位组织施工、治理所产生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、治理所必须，然则不克不及肯定其为某项工程成本所应包袱，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分派计入各项工程成本。

　施工间接费用的内容，一般包含：

　1．治理人员工资办法工单位治理人员的工资、工资性津贴、补贴等。

　2．职工福利费指按照施工单位治理人员工资总额的必定比例（今朝为 14％）提取的职工福利费。

　3．折旧费办法工单位施工治理应用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。

　4．补缀费指施工单位施工治理应用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常补缀费和大年夜补缀费。

　5.对象器具应用费办法工单位施工治理部分应用不属于固定资产的对象、器具和考验、实验、消防器具等的购买，摊销和补缀费。

　6.办公费办法工单位治理部分办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。

　7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差盘川盘川、住勤补贴费、市内交通和误餐补贴费、高低班交通补贴、职工投亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位治理部分应用的交通对象的油料、燃料、养路费、牌照费等。

　8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技巧安然举措措施的购买、摊销和补缀费，供职工保健用的解毒剂、养分品、防暑饮料、洗涤番笕等物品的购买费和补贴费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。

　9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。

　施工单位产生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。产生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差别”、“敷衍工资”、“敷衍福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。

　借：施工间接费用 20 538

　贷：库存材料 1900

　低值易耗品 600

　材料成本差别 50

　敷衍工资 8 500

　敷衍福利费 1190

　银行存款 2 900

　现金 298

　累计折旧 4 600

　待摊费用 1500

　如施工单位搭建有为进行施工所必须的临盆和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时举措措施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。

　施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将产生的施工间接费用按明细项目分栏挂号。

　每月终了，应对施工间接费用进行分派。为了便于将施工间接费的实际程度与定额比较，以考察施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分派，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分派。

　某项工程本期应分派的施工间接费用＝本期实际产生的施工间接费用×该项工程本期实际产生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际产生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

　在实际核算工作中，对于施工间接费用的分派，往往先计算本期实际产生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调剂，即将上列算式改为：

　某项工程本期应分派的施工间接费用＝［该项工程本期实际产生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际产生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际产生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

　如某施工单位在 1998 年 7 月份计产生施工间接费用 20 538 元，各项工程在 7 月份内产生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：

　101 商品房建筑工程

　 直接费 141 000 元

　施工间接费用定额为直接费的 6%

　102 商品房建筑工程

　 直接费 126 000 元

　施工间接费用定额为直接费的 6％

　151 出租房建筑工程

　 直接费 59 000 元

　施工间接费用定额为直接费的 6％

　则各项工程在 7 月份应分派的施工间接费用如下：

　101 商品房建筑工程：

　 141000 元×6%×20538 元÷141000 元×6%+126000 元×6%+59000 元×6%

　 ＝8460 元×20538 元/19560 元

　＝8460 元×105％＝8883 元

　102 商品房建筑工程：

　126000 元×6%×20538 元÷19560 元＝7560 元×105%＝7938 元

　151 出租房建筑工程：

　59000×6%×20538 元÷19560 元＝3540 元×105%＝3717 元

　对于分派于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：

　借：工程施

　20 538

　贷：施工间接费用 20 538

　七、自营工程成本核算法度榜样小结

　为了核算各项自营工程的实际成本，管帐部分在接到施工部分的开工申报后，即要根据前述有关成本核算对象的解释，为各该单位工程或同类工程开设有如图表 5 七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工刻日的长短，都须比及工程落成记入各项应计成本今后，工程成本明细分类账的记录方为完全。

　工程施工成本明细分类账中各成本项目标实际成本，根据上述耗用材料分派表、人工费分派表、机械应用费分派表、水电风汽运输费用分派表、施工间接费用分派表等记入。对于月份内各项工程产生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开辟成本”账户的借方:

　借：开辟成本 XXX

　贷：工程施工 XXX

　根据上文所述，现将自营工程成本核算法度榜样归纳如下：

　1．根据开工申报，肯定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；

　2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分派材料、人工、折旧等费用；

　3．分派机械应用费、其他直接贸和施工间接费；

　4．计算各月施工工程实际成本；

　5．根据落成申报，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本比较分析。

　 发包开辟工程及其价款结算的核算

　房地产开辟企业的基本举措措施和建筑安装等工程的施工，如不采取自营方法，可以采取发包方法。

　对发包的基本举措措施和建筑安装工程，一般采取招标、议标方法，经由过程工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开辟企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开辟企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据赞成的设计文件和中标标函内容所签订，明白两边互相权力、义务关系的协定。它一般应具备以

　下重要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、落成日期；（4）工程质量、保修期及保修前提；（5）工程造价；（6）工程价款的付出、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技巧材料供给日期；（8）材料、设备的供给和出场刻日；（9）两边互相协作事项和违约义务等。开辟企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的根据。

　一、工程价款结算的办法

　开辟企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国度有关工程价款结算办法，结合本地的有关规定具体肯定。从今朝各个地区所采取的工程价款结算办法来看，归纳起来，重要有如下三种。

　1．按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个别性的特点，但不合的工程，都是由必定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有必定的施工内容、质量标准和同一的计量单位，并在短期内可以完成。国度为了治理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基本的。是以，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和付出的工程款。假如招标出包工程，工程标价与工程造价不应时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调剂计算。在具体做法上，各个地区也不尽雷同，今朝一般都实施月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工筹划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调剂计算后的工程标价）扣除月中预付款落后行结算。

　2．分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基本、构造、装潢、落成等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工筹划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调剂计算后的工程标价扣除预付款落后行结算。

　3．落成一次结算开辟项目或单项工程施工工期在 12 个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实施工程价款每月月中预付、落成后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工筹划所列工作量预付工程款，于工程落成验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款落后行结算。

　不论采取何种结算办法，施工时代结算的工程价款一般都不得跨越承包工程合同价值的 95％。结算两边可以在 5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程落成验收后清理。但如承包施工企业已向开辟企业出具履约保函或有其他包管的，可以不留工程尾款。

　又由承包施工企业贮备工程施工所需重要建筑材料、构造件时，发包开辟企业可根据承包施工企业的请求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的必定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的情势陆续扣回。

　在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全雷同，当材料贮备天数为 4 个月、材料费比重占工程造价 75％的情况下，预付备料款的额度应为昔时工程价值的 25％。在累计已落成程价值达到昔时发包工程价值的 50％时，就可将跨更加包工程价值 50％部分的工程价款的 50％，抵作预付备料款扣

　回。如许，到工程落成，扣回相当于发包工程价值 25％（50％X50％）的全部预付备料款。不过跟着临盆材料的开放，施工所需的建筑材料、构造件，一般均可从本地市场随时采购，往后也就没有须要再预付备料款了。

　二、敷衍工程款和预付备料软、工程款的核算

　开辟企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“敷衍账款——敷衍工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开辟企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单敷衍给承包施工企业的工程款，应记入“开辟成本——房屋开辟成本”等账户的借方和“敷衍账款——敷衍工程款”账户的贷方。如有扣除敷衍工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“敷衍账款——敷衍工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的敷衍账款。付出工程款时，记入“敷衍账款——敷衍工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

　如上述某开辟企业某项发包工程年度合同总值为 600 000 元，按照合同规定开工前敷衍预付备料款

　150 000 元，则在用银行存款付出时，应作如下分录入账：

　借：预付账款——预付承包单位款 150 000

　贷；银行存款 150 000

　9 月份根据施工企业当月施工筹划所列工作量的二分之一即 35 000 元，用银行存款预付工程款时，应作：

　借：预付账款——预付承包单位款 35 000

　贷：银行存款 35 000

　10 月初根据施工企业提出 9 月份工程价款结算账单中的已落成程价值为 75 000 元，减去应扣回预付备料款 18 000 元。月中预付工程款 35 000 元，尚应付出工程款 22 000 元（75 000 元一 18 000 无一 35 000元），应作：

　借：开辟成本 75 000

　贷：预付账款——预付承包单位款 53 000

　敷衍账款——敷衍工程款 22 000

　用银行存款付出敷衍工程款时，应作：

　借：敷衍账款——敷衍工程款 22 000

　贷：银行存款 22 000

　开辟间接费用的核算

　一、开辟间接费用的构成和核算

　开辟间接费用是指房地产开辟企业内部自力核算单位在开辟明场组织治理开辟产品而产生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开辟而产生的费用，但它不克不及肯定其为某项开辟产品所应包袱，因而无法将它直接记入各项开辟产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开辟间接费用”贴户，然后按照恰当分派标准，将它分派记入各项开辟产品成本。

　为了组织开辟间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减更改的原因，进一步节约费用开支，开辟间接费用应分设如下明细项目进行核算：

　l．工资

　指开辟企业内部自力核算单位现场治理机构行政、技巧、经济、办事等人员的工资、奖金和津贴。

　2.福利费

　指按上项人员工资总额的必定比例（今朝为 14％）提取的职工福利费。

　3．折旧费

　指开辟企业内部自力核算单位应用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

　4．补缀费

　指开辟企业内部自力核算单位应用属于固定资产的房屋、设备、仪器等产生的补缀费。

　5．办公费

　指开辟企业内部自力核算单位各治理部分办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

　6．水电费

　指开辟企业内部自力核算单位各治理部分耗用的水电费。

　7．劳动保护费

　指用于开辟企业内部自力核算单位职工的劳动保护用品的购买、摊销和补缀费，供职工保健用养分品、防暑饮料、洗涤番笕等物品的购买费或补贴费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

　8.周转房摊销

　指不克不及肯定为某项开辟项目安顿拆迁居平易近周转应用的房屋计提的摊销费。

　9．利钱支出

　指开辟企业为开辟房地产借入资金所产生而不克不及直接计入某项开辟成本的利钱支出及相干的手续费，但应冲减应用前暂存银行而产生的利钱收入。开辟产品落成今后的借钱利钱，应作为财务费用，计人当期损益。

　10．其他费用

　指上列各项费用以外的其他开辟间接费用支出。

　从上述开辟间接费用的明细项目中，可以看出它与地盘征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等更改费用不合，它属于相对固定的费用，其费用总额并不跟着开辟产品量的增减而成比例的增减。但就单位开辟产品分摊的费用来说，则跟着开辟产品量的更改而成反比例的更改，即完成开辟产品数量增长，单位开辟产品分摊的费用随之削减；反之，完成开辟产品数量削减，单位开辟产品分摊的费用随之增长。是以，超额完成开辟义务，就可降低开辟成本中的开辟间接费。

　开辟间接费用的总分类核算，在“开辟间接费用”账户进行。企业所属各内部自力核算单位产生的各项开辟间接费用，都要自“敷衍工资”、“敷衍福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开辟间接费用”账户的借方，作如下分录入账：

　借：开辟间接费用 41 600

　贷：敷衍工资 8 000

　敷衍福利费 1120

　累计折旧 10 000

　递延资产 3 500

　银行存款 8 480

　周转房——周转房摊销 10 500

　必须指出，假如开辟企业不设置现场治理机构而由企业（即公司本部）按期或不按期地派人到开辟明场组织开辟活动，其所产生的费用，除周转房摊销外，其他开辟间接费可记入企业的治理费用。

　开辟间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部自力核算单位设置“开辟间接费用明细分类账”，将产生的开辟间接费用按明细项目分栏挂号。

　二、开辟间接费用的分派

　每月终了，应对开辟间接费用进行分派，按实际产生数计人有关开辟产品的成本。开辟间接费用的分派办法，企业可根据开辟经营的特点自行肯定。不论上地开辟、房屋开辟、配套举措措施和代建工程，均应分派开辟间接费用。为了简化核算手续并防止反复分派，对应计入房屋等开辟成本的自用地盘和不克不及有偿让渡的

　配套举措措施的开辟成本，均不分派开辟间接费用。这部分开辟产品应包袱的开辟间接费用，可直接分派计人有关房屋开辟成本。也就是说，企业内部自力核算单位产生的开辟间接费用，可仅对有关开辟房屋、商品性地盘、能有偿让渡配套举措措施及代建工程进行分派。开辟间接费用的分派标准，可按月份内各项开辟产品实际

　产生的直接成本（包含地盘征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基本举措措施费、建筑安装工程费、配套举措措施费）进行，即：

　某项开辟产品成本分配的开辟间接费＝月份内该项开辟产品实际产生的直接成本×本月实际产生的开辟间接费用÷应分派开辟间接费各开辟产品实际产生的直接成本总额

　如某房地产开辟企业某内部自力核算单位在 1998 年 5 月份共产生了开辟间接费用 41 600 元，应分派开辟间接费各开辟产品实际产生的直接成本如下：

　开辟产品编号名称

　直接成本

　101 商品房

　 50 000

　102 商品房

　 120 000

　151 出租房

　75 000

　181 周转房

　70 000

　201 大年夜配套举措措施——市廛

　 80 000

　301 商品性地盘

　125000

　合

　计 520 000

　根据上列公式，即可为各开辟产品算得 5 月份应分派的开辟间接费：

　 101 商品房：

　50000 元×41600 元÷520000 元

　＝50 000 元×8%＝4 000 元

　102 商品房：

　 120 000 元×8%＝9 600 元

　151 出租房：

　75 000 元×8％＝6 000 元

　181 周转房：

　70 000 元×8％＝5 600 元

　201 大年夜配套举措措施：

　80 000 元×8％＝6 400 元

　301 商品性地盘； 125 000 元×8％＝10 000 元

　根据上面计算，就可编制有如图表 5－10 所示的开辟间接费用分派表：

　 开辟间接费用分派表

　2000 年 5 月

　 单位：元

　开辟项目编号名称

　 直接成本

　分派开辟间接费

　 101 商品房

　50 000

　4 000

　 102 商品房

　 120 000

　 9 600

　 151 出租房

　 75 000

　 6 000

　 181 周转房

　 70 000

　 5 600

　 201 大年夜配套举措措施

　 80 000

　 6 400

　301 商品性地盘

　125 000

　10000

　 合

　计

　 520 000

　 41 600

　根据开辟间接费用分派表，即可将各开辟产品成本分配的开辟间接费记入各开辟产品成本核算对象的“开辟间接费”成本项目，并将它记入“开辟成本”各二级账户的借方和“开辟间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：

　借：开辟成本——房屋开辟成本 25 200

　开辟成本——配套举措措施开辟成本 6 400

　开辟成本——商品性地盘开辟成本 10 000

　贷：开辟间接费用 41 600

　 地盘开辟成本的核算

　 一、地盘开辟支出划分和归集的原则

　房地产开辟企业开辟的地盘，按其用处可将它分为如下两种：一种是为了让渡、出租而开辟的商品性地盘（也叫商品性扶植场地）；另一种是为开辟商品房、出租房等房屋而开辟的自用地盘。前者是企业的最终开辟产品，其费用支出零丁构成地盘的开辟成本；而后者则是企业的中心开辟产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开辟成本。现行管帐轨制中设置的“开辟成本——地盘开辟成本”科目，它的核算的内容，与企业产生的地盘开辟支出并不完全对口，原则上仅限于企业开辟各类商品性地盘所产生的支出。企业为开辟商品房、出租房等房屋而开辟的地盘，其费用可分清包袱对象的，应直接计入有关房屋开辟成本，在“开辟成本——房屋开辟成本”科目进行核算。假如企业开辟的自用地盘，分不清包袱对象，应由两个或两个以上成本核算对象包袱的，其费用可先经由过程“开辟成本——地盘开辟成本”科目进行归集，待地盘开辟完成投入应用时，再按必定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分派计入有关房屋开辟成本。假如企业开辟商品房、出租房应用的地盘属于企业开辟商品性地盘的一部分，则应将整块地盘作为一个成本核算对象，在“开辟成本——地盘开辟成本”

　账户中归集其产生的全部开辟支出，计算其总成本和单位成本，并于地盘开辟完成时，将成本结转到“开辟产品”账户。待应用地盘时，再将应用地盘所应包袱的开辟成本，从“开辟产品”账户转入“开辟成本——房屋开辟成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开辟成本。

　二、地盘开辟成本核算对象切实其实定和成本项目标设置

　（一）地盘开辟成本核算对象切实其实定

　为了既有利于地盘开辟支出的归集，又有利于地盘开辟成本的结转，对须要零丁核算地盘开辟成本的开辟项目，可按下列原则肯定地盘开辟成本的核算对象：

　1．对开辟面积不大年夜、开辟工期较短的地盘，可以每一块自力的开辟项目为成本核算对象；

　2．对开辟面积较大年夜、开辟工期较长、分区域开辟的地盘，可以必定区域作为地盘开辟成本核算对象。

　成本核算对象应在开工之前肯定，一经肯定就不克不及随便改变，更不克不及互相混淆。

　（二）地盘开辟成本项目标设置

　企业开辟的地盘，因其设计请求不合，开辟的层次、水平和内容都不雷同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和地盘的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各类管线的铺设、

　地面门路的扶植等。是以，就各个具体的地盘开辟项目来说，它的开辟支出内容是不完全雷同的。企业要根据所开辟地盘的具体情况和管帐轨制规定的成本项目，设置地盘开辟项目标成本项目。对于管帐轨制规定的、企业没有产生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套举措措施费，可不必设置。根据地盘开辟支出的一般情况，企业对地盘开辟成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）地盘征用及拆迁补偿费或地盘批租费；（2）前期工程费；（3）基本举措措施费；（4）开辟间接费。个中地盘征用及拆迁补偿费是指按照城市扶植总体筹划进行地盘开辟所产生的地盘征用费、耕地占用税、劳动力安顿费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物收受接收的残值应估价入账并冲减有关成本。开辟地盘如经由过程批租方法取得的，应列入批租地价。前期工程费是指地盘开辟项今朝期工程产生的费用，包含筹划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基本举措措施费是指地盘开辟过程中产生的各类基本举措措施费，包含门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信等举措措施费用。开辟间接费指应由商品性地盘开辟成本包袱的开辟间接费用。地盘开辟项目如要包袱不克不及有偿让渡的配套举措措施费，还应设置“配套举措措施费”成本项目，用以核算应计入地盘开辟成本的配套举措措施费。

　三、地盘开辟成本的核算

　企业在地盘开辟过程中产生的各项支出，除可将直接计入房屋开辟成本的自用地盘开辟支出在“开辟成本——房屋开辟成本”账户核算外，其他地盘开辟支出均应经由过程“开辟成本——地盘开辟成本”账户进行核算。为了分清让渡、出租用地盘开辟成本和不克不及肯定包袱对象自用地盘开辟成本，对地盘开辟成本应按地盘开辟项目标类别，分别设置“商品性地盘开辟成本”和“自用地盘开辟成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对产生的地盘征用及拆迁补偿费、前期工程费、基本举措措施费等地盘开辟支出，可直接记入各地盘开辟成本明细分类账，并记入“开辟成本——商品性地盘开辟成本”、“开辟成本——自用地盘开辟成本”账户的借方和“银行存款”、“敷衍账款——敷衍工程款”等账户的贷方。产生的开辟间接费用，应先在“开辟间接费用”账户进行核算，于月份终了再按必定标准，分派计入有关开辟成本核算对象。应由商品性地盘开辟成本包袱的开辟间接费，应记入“开辟成本——商品性地盘开辟成本”账户的借方和“开辟间接费用”账户的贷方。

　现举例解释地盘开辟成本的核算如下；

　如某房地产开辟企业在某月份内，共产生了下列有关地盘开辟支出：

　301

　 351

　商品性地盘

　自用地盘

　付出征地拆迁费 78 000 元 72 000 元

　付出承包设计单位前期工程款 20 000 元 18 000 元

　敷衍承包施工单位基本举措措施款 25 000 元 18 000 元

　分派开辟间接费 10 000 元

　合

　 计 133 000 元 108 000 元

　则在用银行存款付出征地拆迁费时，应作：

　借；开辟成本——商品性地盘开辟成本 78 000

　开辟成本——自用地盘开辟成本 72 000

　贷；银行存款 150 000

　用银行存款付出设计单位前期工程款时，应作：

　借：开辟成本——商品性地盘开辟成本 20 000

　开辟成本——自用地盘开辟成本 18 000

　贷：银行存款 38 000

　将敷衍施工企业基本举措措施工程款入账时，应作：

　借：开辟成本——商品性地盘开辟成本 25 000

　开辟成本——自用地盘开辟成本 18 000

　贷；敷衍账款——敷衍工程款 43 000

　分派应记入商品性地盘开辟成本的开辟间接费用时，应作：

　借：开辟成本——商品性地盘开辟成本 10 000

　贷：开辟间接费用 10 000

　同时应将各项地盘开辟支出分别记入商品性地盘开辟成本、自用地盘开辟成本明细分类账。

　四、已完地盘开辟成本的结转

　已完地盘开辟成本的结转，应根据已完成开辟地盘的用处，采取不合的成本结转办法。

　为让渡、出租而开辟的商品性地盘，在开辟完成并经验收后，应将其实际成本自“开辟成本——商品性地盘开辟成本”账户的贷方转入“开辟产品——地盘”账户的借方。假如上述开辟企业商品性地盘经开辟完成并验收，加上以前月份开辟支出共 1002 000 元，应作如下分录入账：

　借：开辟产品——地盘 1002 000

　贷：开辟成本——商品性地盘开辟成本 1002 000

　为本企业房...