美心洋人街复合分析报告

　目

　录

　摘要 ..................................................................................................................... (2) 前言 ..................................................................................................................... (2) 一、概述 ............................................................................................................. (3) 二、“洋人街”风景区发展历程 ............................................................. (3) 三、洋人街项目取得成功的原因 ..................................................................... (5) 1．有效且具创意的商业模式 ..................................................................... (5) 2．迎合市民的根本需求、精准定位 ......................................................... (5) 3．营销手段丰富，善于造势，制造社会舆论 ......................................... (6) 4．不断创新 ................................................................................................. (6) 四、美心复合地产的启示、借鉴 ..................................................................... (6) 1．复合地产商业模式的借鉴 ..................................................................... (6) 2．用于复合的产业运作模式借鉴 ............................................................. (8) （1）招商方面 ......................................................................................... (8) （2）园区日常经营方面 ......................................................................... (8) （3）洋人街房地产运转方面 ................................................................. (8) 3．洋人街项目营销借鉴 ............................................................................. (9) 4．创新意识借鉴 ......................................................................................... (9) 五、复合地产开发模式探析 ............................................................................. (9) 1．复合地产发展方向分析 ......................................................................... (9) （1）大盘化、社区化 ........................................................................... (10) （2）更加复合化、多元化 ................................................................... (10) （3）科学化、人性化 ........................................................................... (10) 2．复合地产运作思路解析 ....................................................................... (11) （1）复合的理念 ................................................................................... (11) （2）产业与产业间的关系驾驭 ........................................................... (11) （3）具体产业运转的问题 ................................................................... (12) 3．产业复合剖析 ....................................................................................... (12) （1）用于复合的产业选择标准 ........................................................... (13) （2）整合产业关系的几点注意 ........................................................... (13) 4．产业运作解析 ....................................................................................... (13) （1）利润来源认识 ............................................................................. (13) （2）产业运作关键点 ......................................................................... (13) 总结 ................................................................................................................. (14) 参考文献 ......................................................................................................... (14)

　复合地产开发模式研究

　—— 以美心洋人街为例

　前言：

　随着房产市场的逐步发展 ，人们对居住的要求也逐步提高 ，单纯的“钢 筋+水泥”式地产根本不能满足人们的需求。同时，房地产市场的竞争日益激烈， 陷入价格竞争的泥潭，这也要求房地产商必须在开发思路上有所突破。“山雨欲来风满楼”，一场房地产开发思路的创新之举早已开启。复合地产开发思路顺势 而出。从奥林匹克花园，到的宋城，到大商汇，都被认为是复合地产的代表作， 也正因为其创新的开发模式，给项目带来了巨大的成功。而就在，也能可喜的 发现，美心集团洋人街项目也正在运用这一模式来实现自己跨行业发展。下面， 就以洋人街项目为引，来探讨复合地产开发模式。

　一、复合地产概述 复合地产：就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业（商业、旅游业、体育、科技、工业、教育、公共基础设施等），创造出的一种全新的地产经营模式。它将房地产开发与创造消费者生活方式密切 结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴 近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之 中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。具体细分， 在我国较常见的有体育地产，以奥林匹克花园为代表；教育地产，以碧桂园为 代表；旅游地产，以宋城为代表；商业地产，以华南 Mall 为代表等等，在以美心集团洋人街为旅游复合地产为代表。

　复合地产的涵实际上是更贴近消费者的住房、生活需求，为的是让消费者的生活更加人性化、便利性，更好的还原人类生活的本质，更好的诠释人类理想生活的生活方式。复合地产就是通过房地产与其他行业的嫁接来完成房地产自身发展的需求，借彼之力，塑己之身。然而，令人意想不到的是，就是这样一个简单的逻辑，却造就了非凡的功绩，也开启了房地产市场一个新的发展之

　路。

　 二、“洋人街”风景区发展历程 2004 年美心集团从自己的老本行——门，越行进入房地产，接下了政府南滨路四期工程，获得了沿岸 3000 多亩的土地开发权。项目地址距离南岸经济中心南坪和解放碑经济中心都有相当远的距离，和江北区又被一江阻隔。从当时的情况来看，想要在此位置开发出来好的房地产项目，在地理位置上没有任何优势；从交通上来看，也十分的不便利；从周围环境来看，洋人街所属辖区为弹子石，在当时绝对是偏远的郊区，经济欠发达，没有什么人气，周围也没有什么有品质的楼盘，居民收入在也算是偏少的。就这些方面来看，想要在此开发房地产难度可想而知。

　而现实的条件就是这样，一块临江的待开发的土地摆在美心集团面前，想要在此开发房地产，就必须的有新的思路，必须“跳出地产做地产”，人为的制造出房地产开发所需要的条件。要开发房地产，地产是先决条件，没有地产的房产是没有升值的房地产，也是不具有购买价值的地产。而美心集团采取的措施正是运用了“跳出地产做地产”的思路，将地产当作旅游来做，先开发旅游市场，让旅游作为自己房地产开发的药引子，将劣势变优势，将自己的理念完全的、充分的建立在这块土地上，开发出了一个“洋不洋、土不土、中不中、西不西”的四不像的洋人街。这样一来，就将所有人的眼光都吸引过去了，制造出了极高的人气，有了人气，就有了商气，有了商气自然就有财气。后期的房地产开发也就是顺利成章的事情了。

　如今，美心长江风景区（洋人街）是乃至川渝地区旅游休闲一知名品牌。目前景区拥有洋人酒吧街、婚庆园、广阔天地、乱吼一条街、影视星工厂、清明上河图、四合院、庙会嘉年华、水军训练营、世界最大厕所、旧金山花街、长城等各具特色的商业、休闲、娱乐项目。数十台各型动感游艺机遍布园区， 形成了旅游休闲、文化创意和快感体验于一体的首座非主题游憩商业公园，集约渡假、观赏、婚庆、商务、运动、影视拍摄、城市宣传等多功能。

　作为一个公园，洋人街对游客不收取门票，对商家不收取租金，里面所有 的游乐设施、小吃、特色商品均本着低价销售的策略，洋人街管委会倡导“穷 人经济”，让更多的人能够参与进来。同时提供酒吧、KTV、餐馆等休闲场所， 让人们不仅仅到此只为观光，而更多的可以参与进来。婚庆园配有豪华礼车、

　教堂，可以满足新人不同风格的婚礼，不仅可以成就一对夫妻，也让人们有了更多欣赏的东西。洋人街用“歪房子”、“世界最大厕所”、“卡丁车”、 “真人 CS”、“观光火车”等稀奇古怪的建筑和活动容来吸引世人眼球，每天有源源不断的市民、外地人赶往洋人街来看热闹。洋人街里面林立的大幅的网络化语言的标语，大胆、前卫，有时更加的无以复加的挑战传统思想，成为了社会所关注的话题，成为个别人士所批评的对象，引起了广泛的社会讨论。建筑物极具特色，有最大的厕所，最多的厕所，最牛的厕所，也有帝国大厦的缩影，虽不甚精美但却处处透着轻松的气息，给游人带来轻松舒畅的心情。也有传统的四合院、《清明上河图》实景等较精致的建筑。无论如何，洋人街文化就是文化的缩影，就是一个火锅文化，满足所有不同人的胃口。

　现在的洋人街，每天都人群涌动、十分热闹，周末、节假日更甚。就园区本身的经营，就算是已经成功。而且带动了周围地区的发展。朝天门大桥的修建、完工，更是在交通上极大的便利了洋人街，使弹子石融入了 CBD 经济圈。人流、物流都已畅通，洋人街地区的发展将难以估量。对美心集团来说，其战略的前期计划应该可以说顺利完成，甚至是超额完成。而其战略核心将更美心带来更大收益。

　三、洋人街项目取得成功的原因 我们需要澄清一个事实：2007 年 11 月 9 日，毗邻洋人街有一块约合 847 亩的建设用地，挂牌 26 亿元拍卖，经过数十轮角逐，被一家企业以 75 亿元竞得。而美心集团的是 3000 亩土地。所以就单从地产运作来看，美心集团就已经取得了一定的成功。那美心集团成功的原因何在？

　1．有效且具创意的商业模式 洋人街项目的成功原因，首先应该归结为其极具创意的商业运作模式，称 之为旅游复合地产。美心集团运用“跳出地产做地产”的思路，创新性的将旅 游与房地产相结合，改变了以往的房地产开发思路，寻求在曲折中前进的道路， 探索出了一种变革性的开发方式，这是房地产的外延扩展。复合地产将其他行 业(商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等 )与房地产相整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、 运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的 复合人居生活。复合地产就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为

　载体 ，整合多种产业，创造的一种全新地产经营模式。

　洋人街项目的成功，是美心集团复合地产开发的前期战略的成功，这一成功，更加佐证了复合地产这一创新性的开发思路有其充分的可取之处，告诉了人们“变直为曲”也能取得非凡的效果，这和“农村包围城市的道路”有异曲同工之妙。

　2．迎合市民的根本需求、精准定位 洋人街项目本身的成功，在于其满足了广大市民的根本需求，定位准确。

　扎根于的洋人街，十分完整的诠释了当地文化特点，就一个字“杂”。人最爱吃火锅、干锅、汤锅，而各种锅里煮的东西却又是大致相同的，无论是山珍海味， 还是白菜豆腐，都放进去，料是相同的，而却是各有各得味儿，有咸的、辣的、麻的、酸的，总能满足各种人的需要，这就是一种“杂”文化。“杂”体现出的是一种开发性、包容性、豁达性，这也是人性格的体现。而洋人街正是这样的 一个类似童话般的，里面无奇不有、包罗万象，任何人都在里面找到自己想要 的，没有任何的主题，没有任何的限制，一切都显得那么的自然。这就抓住了 人的性格，抓住了文化这一脉搏。在这一脉搏上下功夫，自然是事半功倍。洋 人街准确定位于此，握住了这根定海神针。

　况且，人有爱休闲的雅致，每逢夜半时分、周末，总有出去走走玩玩的习 惯。而主城周围，类似的能满足人们休闲需求的地方还真就不多，洋人街制作 出的新奇感，足够将这部分人吸引而来。同时，在此基础上，洋人街对市场主 体目标人群还是做了一些有目的的区隔，主要针对中青年进行园区建设与规划。其园区怪异的建筑风格的、颠覆性的标语都迎合了时代的潮流，大有制造潮流 的韵味。这样做的目的，大概有这样几个目的：中青年这一代为社会的中流砥 柱和未来的主人，以他们为目标即可培养出将来房地产的消费者；目前，他们 也是消费市场的主力军，更是社会潮流的引领者，抓住他们的眼球就抓住了整 个社会的眼球。

　3．营销手段丰富，善于造势，制造社会舆论 洋人街奇怪的建筑、搞怪的标语，本身就有了很强的新闻传播价值，加之美心集团采用了层次丰富多彩的营销手段，不断的制造出各种引起社会广泛舆论关注的标语，使洋人街名扬四海。园区定期不定期的举行容丰富、形式多样的活动，这也是美心集团运作洋人街的一大法宝。无论好坏，必须要露脸于世人，长期成为人们耳边的讨论话题。其目的就是吸引眼球，激发好奇心。

　4．不断创新 洋人街从商业模式到集体的建筑风格、园区规划等，都遵循着创新这一原则。只有“变才是唯一不变的”。洋人街正处于快速的发展时期，每次有人去了洋人街回来都要说：“洋人街变了，有多了很多东西，每次去都不一样。”这就是洋人街真正能够保留住顾客的原因。创新，不断的创新，是洋人街能够成功运作的根本原因。洋人街的地理面积不算太大，也就六七百亩，但关键是里面的容在不断的更新，始终让人保持着新鲜感，始终吸引着人们前往。标语在不断的更换，在不断的引起世人的关注、议论；建筑在不断的更新、建设，在不断的让世人有不同的看点；经营业态也在不断的增加、更换，让人们能有更多的选择。一切都在不断的变化，推出新。这才是洋人街成功的真正原因。

　四、美心复合地产的启示、借鉴 1．复合地产商业模式的借鉴 美心集团从自己的本行跨行进入房地产市场，是集团多元化发展又一重大举措。企业做大了就进入房地产是中国企业的一贯作风，其中虽有成功着，但更多的是失败或是没什么建树。美心集团从一个“门汉”跨门进入房地产，这体现了决策当局过人的胆识，同时运用了复合地产开发的思路将一个基本上无优势的地块运作成为如今炙手可热的地块，更体现出了决策者高超的智慧，也佐证了复合地产开发思路所蕴涵的超常规能量。

　复合地产就是把房地产和其他关联的产业有机的整合，并创造出一种全新 的人居生活方式。但究竟为何要做“复合地产”呢？这也是做复合地产的意义 所在。现实情况告诉我们，我国的房地产市场正处于一个十分特殊的时期，其 特殊之处在于，目前我国正处在城市化进程的一个特殊期，40%多的城市化率 使得我国在加快城市化进程中，必须将更多的人请进城市中，中国这么多人口， 这对房地产市场无疑是药剂最强的强心针，但房地产商数量众多，经营素质不 高，竞争手段单一，开发方式落后也是不争的事实，以导致楼盘整体形象差强 人意，造成了同质化竞争，更多的竞争手段只是价格。

　而复合地产则可谓是天生龙种，从先天优势上就超过了普通地产项目。复合地产的开发方式，是以满足消费者真正需求为导向的，通过有意义的、特别的行业整合，创造出一种更适合人居的生活方式，从而从本质上跳出同质化竞争的泥潭，有效避免普通地产项目所带来的影响。

　同时，我们也可以看到，美心战略的初步成功，其关键就在于其商业模式上，通过这样的一个曲折路线，从而达到了直线所难以到达的效果。在一个可谓是没有优势的的地理环境下，通过复合地产进行有效的行业嫁接，将旅游休闲行业先行开发，制造出很多很多令人叹为观止的新颖观点、时尚话题，形成 人们讨论的最有意思之话题，来达到“眼球经济”，将生地硬生生的炒成了熟地，变为了宝地，最后来完成自己的房地产终极目的。这实际上也不再是传统房地 产开发商所能做的事情了，这已经上升到了一个区域运作的层次。如今的弹子石早已今非昔比了，洋人街起到是决定性的作用。

　在这里，就给我了我们一个启示：怎么样从一个没有任何优势的项目中， 找到项目可以走向成功的方向，曲折路线不失为一种思考方式。同时，也告诉 我们行业嫁接的优势，用容易做起起来的行业先行，来带动后续行业，形成一 条行业链，在用后续行业作为先期行业的支撑，这是一种高明的商业模式运作。

　房地产开发是一个系统工程，它本是就涵盖了广泛层面的容。因此，房地 产开发本身就具备了复合的先天因素。从房地产长远的发展趋势来看，个性化 消费需求将成为市场的主流，这也将迫使房地产开发商在更广泛层面整合资源、推出新。一个是复合，一个是创新，前者是对现在资源地巧妙运用，后者是对 未来发展的准确把握。因此，复合地产具有科学的实证性和理论支持，具有强 劲的生命力。因此，复合地产也必将获得更广泛的运用和推广

　2．用于复合的产业运作模式借鉴 洋人街项目是美心集团作为其先期战略的排头兵，只是其更伟大的战略的一个铺垫，现今就取得了如此巨大的成功，我们抛开其整体战略来看，就单从洋人街项目来看，其旅游产业的运作也体现出了高明的产业运作技巧，主要表现在以下几个方面：

　（1）招商方面。洋人街招商策略不同于常规，商家到洋人街开店设铺，洋人街要求其缴纳一定金额的押金，约定在以后多少年后返回，而最终是不收到商家的租金，物业管理费等其他费用也尽量少收，只是要求商家的经营项目必须具有明显的特色，来配合洋人街的整体风格。这样一来，洋人街已美心集团作为后盾，其资质、信用不用担心，洋人街招商问题轻松解决，第一批商家轻松进驻。洋人街又用收到的押金做洋人街继续发展的资金，这样整个洋人街就处于一个滚动发展的状态，形成了商家和美心一起开发洋人街的局面。

　（2）园区日常经营方面。洋人街要求所有进驻商家所售商品、服务尽量保持低价，洋人街本身自己经营的项目，则基本保持为一元钱。由于有租金上的优势，商家会在一定程度上响应。于是整个洋人街的消费水平并不高，一元的羊肉串、五角的肉包子等等低价消费屡见不鲜。这就能够吸引更多的人来洋人街消费，也更能够让人们相互传递，积聚口碑效应。人气旺了，商家自然更愿意进入，商家多了，洋人街进一步扩大，那消费者自然也更愿意来洋人街消费了，就形成了一个良性循环。这对洋人街发展极有帮助。

　（3）洋人街房产运作方面。洋人街的商铺等都只租不售，这一方面可以维护商家的信心，也可以坐等房价的升值，更重要的是可以保证园区的管理的统一。园区也有洋人街自己的产品、服务的的销售，所取的收入主要用于日常的开支维护以及到期商家的退款，而就目前洋人街生意的火爆情况，是没有人要求退款的，商家的钱就可以继续让美心使用，商户就是美心运作洋人街的融资渠道，且无利息，这又是一笔不小的收入。

　这几者的环环相扣，不但没有使洋人街成为美心的包袱，反而使洋人街成为了一个具有自己造血功能的巨大的融资、房地产前期运作的超级魔方。美心就是魔术师。

　3．洋人街项目营销借鉴 洋人街子开始建园就以及独特的建筑风格，让人趋之若鹜，如今羽翼渐丰 的洋人街则采取了更多的营销手段来宣传自己。洋人街本身就以其独特的风格、搞怪的标语来宣扬自己的个性，同时，还不断的制造更多的新闻来使自己扬名， 打出自己惊世骇俗的标语，引起新闻记者的争相报道，在网络上也有意制造网 民争相讨论的话题，目的就是要世人知道洋人街，无论是好是坏，真正的做到 了“走自己的路让别人去说吧”，这样的作风迎合和洋人街的目标顾客群的性格，说出了正式场合永远不可能说出的话，大胆而叛逆。同时，在日常经营中，不 断的开发新的项目，开发新的游戏，制造新的标语，让到过洋人街的人充满了惊喜，让人久久不能忘怀，让每一个到过洋人街的人成为其宣传的工具。如今在川渝地区，洋人街是大名鼎鼎。洋人街用这样特殊的方式来营销自己，这是符合洋人街特点的方式。

　4．创新意识借鉴 复合地产开发思路，说到底其本质还是一种创新。创新是亘古不变的真理。创新也是复合地产的核心，将原本没有在意过的两个元素放在了一起，就产生

　了激烈的反应，这就源于创新，只有不断的创新才能自我更新，才能实现自己 的成长与突破，才能与别人形成有意义的差别化，形成竞争优势。复合的思路， 就是创新的体现。一个创新、一个复合，就是复合地产的本质所在。

　五、复合地产开发模式探析 1．复合地产发展方向分析 房地产开发理念可以分为两种：功能价值开发理念和文化价值开发理念。

　所谓功能价值就是指有形的、实用的、可见的东西，比如规划设计、户型设计、建材使用等。而文化价值就是指无形的涵，是一种精神层面上的更高要求，是 一种生活文化形态上的构建，是一种生活方式的塑造。而目前，我国房地产开 发理念基本处于前者开发理念，即功能价值开发理念，鲜有在文化价值理念指 导下的产品。

　由此，我们可以发现与展望未来房地产发展方向。世间物质消费都经由功能价值上的消费向精神、文化层面消费过渡，人是精神的承载体，人最高层次的消费也即是精神消费。随着人们物质生活水平的不断提高，对精神消费的追求日益显著，对精神、文化产品的消费追求，也得到空前释放。而精神消费的档次也在不断的提高，从一本书、一首歌曲到服饰，到消费场所，以致到汽车等，那么未来则是更高的消费对象——房地产。人们对居住环境的要求也将上升到精神层面，即要求房地产商不仅仅在房子的硬件上有所改善、有所突破， 更要求能够在精神、文化上面做出必要的有意义改进，这才能满足人们进一步提升的消费需求与消费档次，同时，也才能够在同质化竞争泥潭中彰显出与众不同的的竞争优势来。

　复合地产的开发理念与开发方式，则正好顺应了这一时代要求。复合地产 要求房地产开发商不单纯的只开发房地产，而要在房地产开发的基础上，进行 精神、文化层面的打造，给基础设施赋予文化，给硬件添加软件、添加驱动程 序，给人们更多精神层面上的享受，从而避免买房就只是买到了冰冷冷的水泥、钢筋，而更多的应该是一种生活品质、生活方式。复合地产是在房地产基础上， 即保证房地产功能价值的基础上，给房地产赋予自己特有的文化理念，打造出 有个性的居住环境，真正的做到人与自然的和谐统一，成为真正意义上的人文 社区。使居住在里面的人能够拥有自己的生活方式，能够在自己居住的环境中 找到自己的认同的文化价值，包括环境、邻居，更多的是一个精神休息居所。

　因此，可以断言，消费者需求的不断变化，使复合地产将在未来得到更大程度上的认可，以及更大程度上的发展。

　综述，未来复合地产发展有一下几个特点：

　（1）大盘化、社区化 随着城市化进程的加剧，城市人口的急剧增长，房产开发逐渐由住宅小区向大型社区的建设迈进。楼盘的开发逐渐趋于大盘化、规模化 ，复合地产的开发同样趋于大盘社区的建设。随着广大居民生活质量的提高 ，复合体育地产开发的市场将变得更加广泛。而且，随着复合地产开发技术的成熟及其作用，复合地产运作可以上升为区域经济的运作，乃至城市经营的高度。

　（2）更加复合化、多元化 复合地产的开发要贯彻复合的理念，这无疑是最有潜力的开发方式。随着复合地产的发展，复合地产将不再是简单的两个产业的复合，而是更多、更复杂的产业复合，使产业更加多元化，相互资源得到更优的配置的开发，能够满足人们各种各样的需求，形成一个“新城”。

　（3）科学化、人性化 以复合为思想的房地产开发，从一开始就考虑到问题的复杂性，因此必须做到前瞻性，使得设计更加的科学化、人性化，使人们生活的更加愉悦。

　2．复合地产运作思路解析 思路决定出路。相比于一般房地产开发方式，复合地产其开发思路、模式均较特殊和复杂，因此复合地产运作也较为复杂，对于整个项目的成败也更为关键、重要，也是房地产商在思考运作复合地产时需要首先考虑的问题。

　复合地产就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业（商业、旅游业、体育、教育、科技、工业等），创造的一种全新的地产经营模式。它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式进行完整的镶嵌到房地产规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。然而，复合地产并非是随便一个主题就能和房地产结合的，而是两者或者是更多者在产业、市场、资源等多方面的有机结合。

　复合地产的涵实际上是最贴近消费者的住房、生活需求，同时也是为大家的生活提供更加人性化、便利性的整合空间。所以，在思考运用复合地产思路

　时，首要考虑的是“复合”这一思路是否正确，“复合”是否有价值，其最终能否给消费者带来利益，能否上升到文化、精神层面的有机复合。这几个问题不能够很好的解决，那复合地产就是无机的复合、刻意的复合，这样的复合就只能是表现在表面层次的复合，不能够真正的发挥出复合的最大效用，不能让产业之间形成良好的互补关系，反而让其中之一成为另一行业的配套、包袱，这样做复合是不能成功的。

　具体来说，要做复合地产，要做到以下几点：

　（1）复合的理念，即产业衔接关系的驾驭理念。三角形是最稳定的结构， 而三方关系也是最具有可操作、变化最多的关系，同理，如果涉及到三种产业 的复合，则是最能发挥复合效益复合，当然也最难驾驭。比如：碧桂园房地产、教育、会所的三行业复合,就展现出了惊世骇俗的功效。复合理念选的好，在先人一步上就有了优势，有理念、有思想的支持，做出了的东西才能保持不走样。复合理念就如人的魂一样，是产业关系维持的纽带，是产业运作的精神核心， 是大脑。

　（2）产业与产业间的关系驾驭。复合地产中产业的选择，是依托理念而来的，而在理念的支持下，产业之间彼此的关系能否按照设想的一样，巧妙的、有机的融合起来，这才是复合的关键。产业与产业的复合，两者关系，至少要能产生出加法的效用，即至少是 1+1=2，好的复合则能够达到乘法、次方的运算效果，这样的效用也才是复合所追求的。产业间的彼此相融关系是复合地产运作思路中十分关键的问题，解决产业与产业相融合的思路也是决定复合能否成功的关键。产业间由于其中几个共同的要素的吻合、相似，能够造就、引导产业间资源的整合，形成彼此之间的互补互助关系，这是有机、成功复合的必要条件。

　（3）具体产业运转的问题。当不同产业各自运转中，彼此割裂开来能否独自运作的问题。复合地产中，往往采用其他产业先行的方式，制造出地产开发的成熟条件之后，再开发地产，而地产的成功开发则又是先行产业运转的一个必要的支撑，有反哺的功效。

　这样运作的话，先行产业的成败则是复合成败的试水石，是一个药引子。因此，某些情况下复合地产运作体现出的是它的独自先行运作，这对次产业的选择、运作提出了较高的要求，而且还要考虑到它对后期房地产开发所能起到的带到作用，具有这样要求的产业也不可谓不多，成功的例子中以旅游、体育、商业较多。

　上述三点，就是复合地产运作思路需要考虑的因素。

　3．产业复合剖析 复合地产是房地产与其他相关产业整合的综合地产，具体有如下几种形式：

　商业地产、旅游地产、教育地产、体育地产、生态地产、工业地产等等的多种 形式，其命名方式主要依据用于复合的地产属性。也正是因为复合地产是产业 间关联发展的地产发展形式，因此具有多种产业的特点。就如体育地产而言， 奥园即为体育地产的代表者，它的口号：“运动就在家门口”。奥园既是将体育与房地产相结合，用体育来为整个楼盘增色，也是整个楼盘的核心理念，自然 要将体育运动作为楼盘营销的最大亮点。这马上就于强调区位、户型等一般楼 盘划开界限，形成明显的市场区隔。而仔细研究其楼盘，就能发现，奥园的确 与一般房地产有显著的区别，奥林匹克花园从一开始就致力于打造“成熟、活 力、健康”的社区，始终把“健康”与“运动”作为努力的目标。在奥林匹克 花园，其运动社区均拥有功能齐全的现代化健身场所以及专业教练和退役后的 专业运动员担当 运动指导员。业主不仅可以享受运动生活，还可以依据健康管理中心和运动医学专家经测试后提供的运动处方，选择最适合自身条件的运动 项目，并接受科学的运动方式指导，进行规的体育健身运动，让身体迅速达到 最佳健康状态。奥园这样的方式就改变了以往的房地产商的形象，真正的将消 费者当作自己的上帝、自己的家人来呵护，考虑到了他们的各种要求，将体育 进行到底，为消费者营造真正的人居环境。

　奥园的成功，是体育地产的成功代表，也是复合地产开发模式的成功试点。其成功体现在产业复合、嫁接的成功，这为我们找到成功复合地产提供一个有 益的探索形式与方向。复合地产能否成功，关键在于如何选择产业来复合、如 何整合产业间的关系、如何实现产业互补。

　（1）用于复合的产业选择，有以下几个标准：一、能够在先期资源限制情况下，优先发展起来的行业。即选择开发成本不是太高，能够迅速成市、成势 的行业，目前旅游业是最为首选的行业；二、能够吸引消费者目光的行业，即 抓住眼球经济，做出广告效应；三、行业性质与后期地产主题有较强的衔接行 业，行业的选择受到整体项目理念的约束，要在理念规畴选择行业；四、其文 化层面上要与当地文化相融合，即行业本身所代表的文化要符合当地风土人情。

　（2）关于整合产业间关系，有以下几点注意：①、要考虑到你发展先期产

　业的目的是房地产，必须注意这个大前提，但不能一切为了地产而限制此产业的发展；②、产业间的关系要来的自然，不能太牵强；③、整合要注意方式、方法，力求双赢。

　至于产业互补，其实只要前面的工作做到位了，互补就成了前面工作自然的结果，前面工作最终其实就是为了两者的相互协调发展。

　4．产业运作解析 （1）利润来源认识：在做复合地产的时候，开发商要时刻提醒自己（也只能对自己说）：自己是房地产开发商，自己挣钱靠的是卖房子。一旦决定用复合地产来进行开发，就难免会遇到很多的问题，非房地产上的问题，而是用于复合的产业运作问题。此时，开发商要清醒的明白自己的任务。用于复合的产业不是自己的利润来源，而只是自己开发的一个手段。要必须明白这两者间的关系。

　（2）产业运作关键点：用于复合的产业是自己开发的手段，其运作不要求有行业正常盈利率，只要能够完成自身的运转即可，即不亏，可以持续经营即可，其目的只是积累房地产销售所必需的人气、财气、知名度等，它只是地产的一个配套，一个砝码，一个药引子。当然，如果这个产业运转的好，也是完全可以成为一个利润源的。

　总结：地产开发模式，不仅是房地产企业开拓创新的发展新路，更是房地产企业真正以消费者利益出发，创造和谐人居环境的一种选择。在与时俱进的时代中，这一创新进取的开发模式，将不断的在人类居住环境的建设中发挥重要作用。同时，也将给房地产企业的发展注入新的动力，点明新的发展方向。将这一模式上升为一种思想，一种创新的思想，一种跨行业整合、跨区间整合的思考，一种优先发展带动后续发展的方式，也将会在更多领域得到广泛运用。

　参考文献：

　[1]山斯：《商界评论》《美心门业：“越位”旅游地产》 [2]磊、周学荣：《奥林匹克花园的“体育—地产复合模式”在中国发展研究》， 师大体育学院学报。

　[3]刚：《基于复合地产开发理念的体育主题地产研究》，广西师大学体育学院[4]宋玉强：《地产也能这么玩》，全球品牌网

　为什么是洋人街

　——— 对美心集团打造洋人街文化旅游品牌的调查与思考

　市委宣传部文化产业发展指导处市社会思想动态研究中心

　作者：邮电大学 黄璐 见习单位：美心（集团）

　市场部见习指导：美心集团市场总监 洪刚

　七八年前，朝天门两江交汇处下游约两三公里的长江南岸，还只是一片无 人问津的偏僻之地。今天，这里已是闻名市外的美心长江风景区——“洋人街” 。不论国庆、春节长假或是平常日子，在这个方圆仅 300 亩江岸上，总能看到摩肩接踵、川流不息的市外游客。统计显示，洋人街最高接待日接待客达 35 万人次，年接待量达 1500 万人次，超过磁器口、歌烈士陵园、缙云山、大足石刻等接待量靠前的 4 家著名景区总和。“弹丸之地”的美心洋人街，并无任何先天资源禀赋，何以后来居上，产生如此巨大的吸引力？洋人街文化加旅游的发展模式，对文化产业发展有何启示？近期，市委宣传部文化产业发展指导处， 市社会思想动态研究中心对美心长江风景区（洋人街）进行了专题调研。

　“ 横空出世 ” 洋人街

　美心长江风景区位于南岸区南滨路商务区，项目总占地 3000 亩，本是一片较为偏僻、交通不便的闲置地块。经过美心（集团）公司精心耕耘，已经打造成为集独家、观赏、婚庆、商务、运动、影视拍摄等多功能为一体，游客数量最大的休闲娱乐景区之一。临江 500 米长、占地 300 亩的洋人街，是美心长江风景区 3000 亩项目的其中一部分，亦是美心长江风景区先期建成的示段项目，

　包括“复式滨江观光商业街”、“人工运河”、“旧金山花街”、“微缩清明上河图”、“老四合院”、“婚庆园”、“广阔天地”、“乱吼一条街”等子项目。洋人街于 2006 年正式开街，最初建成时，并未取洋人街这个名字，后因其西洋建筑众多，吸引和汇聚在渝外籍人士，洋人街这个名字便在广大市民和社会各界中众口相传，形成口碑。

　开街以来，洋人街一直人气较旺，每年接待游客数量超过千万，最高日接待游客 35 万人次，总接待游客数量已超过 8000 万人次。特别是近三年来，洋人街人气更为“火爆”。从游客数量来看，2010 年洋人街接待游客 1569 万人次，2011 年为 1583 万人次，2012 年前 6 个月接待游客已达 910 万人次。今年端午小长假期间，洋人街接待游客 41.3 万人次，占全市接待游客总量（441.65 万人次）近十分之一，位列各景区之首。从营业额来看，2009 年洋人街营业额3.21 亿元，2010 年为 5.26 亿元，2011 年达 5.47 亿元，2012 年前 6 个月，洋人街营业额已达 3.41 亿元。据统计，到洋人街的本地游客比例占 80%，市外游客占 20%，且市外游客比例正在快速上升；游客年龄结构为：青少年 50%、中年35%、老年 15%。目前，洋人街已有经营户 600 多家，解决了 4000 多人的就业问题。

　美心长江风景区（洋人街）的兴起，体现了投资方美心集团的独到眼光。

　这家始建于 1989 年，拥有员工上万人，以门业为主，投资涵盖汽摩配件、新型环保建材、房地产开发等多个产业领域的工业 50 强企业，于 2006 年房地产升温之时，以其主业撬动文化产业，通过文化产业等多元发展反哺主业。2011 年， 美心集团年产值已达 31.0789 亿元，出口额 4.0556 亿元，上交税额 1.0184 亿元， 利润 1.167 亿元。美心集团计划投资 40 亿元，继续做大做强美心长江风景区项目，打造滨江旅游商业经济带和美心国际网球中心。得益于美心长江风景区 （洋人街）项目在旅游休闲文化与创意产业方面的成功探索，美心集团还计划 将洋人街运作模式复制到国其他城市，近期将开建同类项目，并在美国洛杉矶、埃塞俄比亚等地打造“华人街”等类似项目。

　洋人街的 “ 三牌 ”

　定位决定地位，思路决定出路，创意成就创新。洋人街一反国众多同质化主题公园，将自身定位为“无主题公园”，主打文化创意、平民经济、公益服务“三牌”，实现了差异化发展，形成了自身鲜明特色。

　创意无处不在的洋人街。洋人街的崛起，首先赢在创意、胜在创新。洋人街号称“非主题公园”，其本质是要打破常规，摆脱束缚，以敏锐的眼光和包容的心态，将一切文化创意为己所用。因此，整个景区处处体现“不一样”的文化元素。这里有横七竖八的怪房子，有随处可见的无厘头标语，有造型独特的路边雕塑，还有“穿起龙袍擦鞋”的新奇服务，为游客创造出移步换景、惊喜不断的新鲜体验。在建筑设计上，洋人街的创意同样技高一筹。例如，洋人街修建了一座占地 3000 平方米、可容纳上千人同时使用的全世界最大厕所，全部采用环保材料，里边各种设施稀奇古怪、时尚前卫、既解决了旅游景区游客“入厕难”的常见问题，又给众多游客留下新奇难忘的视觉感知。可以说，整个洋人街景区就是一块创新的试验田，就是一个创意的大舞台。

　“平民经济学”现实版的洋人街。世界著名经济学家西奥多·舒尔茨在 1979 年获得诺贝尔奖是提出“平民经济学”一说，但在现实中主流经济学多为富人经济学，商家“嫌贫爱富”成为常态，面向普通民众的消费研究甚少。洋 人街积极尝试，在消费上提倡走大众路线，让普通市民能以低廉的价格，获得 超值的旅游体验。洋人街景区不收门票，既有免费的饮用水，也有“只售一元” 的馒头、面包和花卷，还有免费停车的服务，就连经营户的门面租赁、物业管 理等税费三年全免。在这里，1

　元钱除了能买馒头面包，还能干很多事情，例如：乘坐小火车、游船、马车游览洋人街街景、到湿地公园与大自然亲密接触 等等。六年来，洋人街提供的这些免费和廉价服务，为不计其数的游客创造了 实惠，特别是给社会中低收入群体提供了一个来去自由、“让老百姓的消费有 尊严”的所在，树立起平易近人、让利于民的好口碑。

　将价值观转化为价值的洋人街。进入市场的文化产品和服务，总是承载着某种价值观，对人们的思想道德和文明养成起着潜移默化的作用。洋人街将公益性服务引入文化市场，既提升了景区文明程度，又成功地将价值观转化为价值。譬如，洋人街配备有“雷锋车”：专门安排一辆配置轮椅、婴儿车、药品等物品的“雷锋车”在景区巡逻，将与家人走散的老人和小孩放在花车上，以

　便他们找到自己的亲人。如，洋人街推出“无人值守纯净水”，引导游客参与诚信测试，让大家觉得又新奇又温馨。又如，洋人街按照“尽已所能，力所能及”原则，推行志愿服务、助老助残、帮扶大学生和留守儿童、支持社区居民进行文化活动等系列举措。他们与市老龄委合作共建全市孝亲敬老基地，每年邀请市福利院儿童及敬老院老人前往洋人街游玩；主动联系市各大高校，专门划出近十个地势优越的门面，免费提供给在校大学生，帮助他们在洋人街勤工助学；在景区腾出较好的位置搭建舞台，免费提供给社区居民，让普通市民和文艺爱好者登台演出，尽情欢乐。如今，一年 365 天都演出的群众大舞台已成为洋人街一道风景线。这些举措看似平常，却营造出一股清新的文明新风，给其带来旺盛人气，也带来大量商机，使洋人街实现了经济效益和社会效益双丰收。

　洋人街带来的启示

　党的十七届六中全会提出：“加快发展文化产业，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。”市第四次党代会要求：“大力发展文化产业，推进国有与民营文化企业共同发展，把文化产业培育成为支柱产业。”美心集团作为一家民营企业，积极进军文化产业，打造出年接待游客上千万的洋人街文化旅游品牌，给我市发展文化产业带来许多有益启示。

　启示一：文化产业贵在创意。创意就是点子、主意或想法。好的创意，能够有让人眼前一亮、耳目一新。在各式主题公园大行其道的情况下，在洋人街没有多少文化资源和优势可以依托的情况下，美心集团独辟蹊径，以无招胜有招，打造个性突出、多元包容、“看似无主题、其实处处有主题”的文化旅游公园，与迪斯尼、欢乐谷等大牌主题公园形成错位竞争，成为中国西部文化休闲旅游第一品牌，并向国外其他地区延伸发展。显而易见，洋人街的成功，关键在于创意的成功。实践启示我们，文化产业贵在创意，好在创新；在欠发达地区、欠发达阶段发展文化产业，必须在加快发展创意产业等新兴文化业态上下工夫，才有可能在与经济文化发达地区的竞争中后来居上、变跟跑为领跑。启示二：文化企业成在“抱团”。洋人街集中了洋人酒吧街、婚庆园、广 阔天地、乱吼一条街、影视星工厂、清明上河图、庙会嘉年华、水军训练营、

　旧金山花街等 600 多个各具特色的文化旅游休闲项目。这些项目如果各自为阵， 任何一个都难成气候，但在洋人街，商户间实现了产业链的紧密关联和良性互 动，产生了化学反应，有效地集聚了人气。实践启示我们，文化产业必须“抱 团”，提高产业关联度，整合资源，相互借力，才能形成集聚效应。

　启示三：文化旅游赢在“亲民”。洋人街拆除了两个门槛，致力于打造一 个价廉物美的大众化文化旅游消费场所。一是拆除了游客消费的门槛，通过免 门票、免费文艺表演以及一大批低价消费项目，使洋人街成为绝大多数市民都 能消费得起的平民景区。二是拆除了商家经营的门槛，对入场经营户实行三年 免租金、免费午餐、免清洁费，吸引了大量商家入驻，迅速完善了洋人街的娱、游、购等服务设施。这种“亲民”的文化旅游消费模式，为洋人街凝聚了超高 人气。实践启示我们，人民群众需要文化，文化更需要人民群众；不仅公益性 文化事业单位考虑人民群众基本文化需求、提供基本文化服务，经营性文化单 位也要研究人民群众的消费心理，努力提供人民大众喜闻乐见、消费得起的文 化产品和服务，让文化从“小众”走向“大众”。

　启示四：发展民营文化企业重在支持和引导。目前，全市民营文化企业数 量已突破 1 万家，文化产业增加值贡献率达到 69%。民营文化企业具有机制灵活、市场敏锐等优势，但同时也存在诸多先天不足，更需要政府积极的支持和 引导。在洋人街发展壮大的过程中，曾因一些独特创意成为舆论关注的焦点， 面对成长中的问题，市领导及有关部门多次到现场调研指导，弘扬正气，远离 低俗，多方支持，确保了洋人街健康持续发展。实践告诉我们，民营文化企业 是市文化大发展大繁荣进程中不可或缺的重要力量，必须进一步放开市场准入， 像鼓励发展民营经济那样鼓励发展民营文化企业，引导社会和个人投资文化企 业，努力形成以国有为主导、多种所有制共同发展文化产业的新格局。

　转型升级再扬鞭

　在旺盛人气的背后，洋人街也有隐忧，也面临着一系列问题，转型升级的任务很重。譬如，当初为降低建设成本，不少设施和景点为临时搭建，如今已显简陋旧，使整个景区不堪重负；一些休闲娱乐项目缺乏新意，过山车、旋转木马、水上活动等都是其他游乐场常见项目，以及气枪射击、抛圈套物等街头

　把式，对中高端游客缺乏吸引力；周边土地逐步开发，形成若干密集居民区， 景区交通、治安、卫生等问题日趋突出。面对新形式，要使洋人街保持和增强 其强大的吸引力，一方面需要其自身进一步加强管理，不断创新，丰富容，提 升涵，着力提升核心竞争力；另一方面，也需要社会各方多加呵护，给智给力， 帮助洋人街提档升级，实现可持续高质量发展。

　建议一：坚持文化与旅游深度融合，打造文化旅游新地标。文化与旅游等 相关产业融合发展，是大势所趋，也是延伸产业链、加快文化产业发展的科学 路径。目前，市交旅集团已投资 20 亿建设 10 艘超五星级“黄金”号系列豪华 游轮，推动三峡旅游提档升级。建议市旅游局推动市交旅集团和美心集团合作， 利用美心长江风景区 2.8 公里江岸线，打造码头供黄金系列豪华邮轮及私家游艇集中停泊，使洋人街成为长江游又一重要旅游目的地。

　建议二：打造小剧场一条街，提升景区文化涵。洋人街的剧场建设即将竣 工，其构思...