河南省房地产行业发展影响因素分析

□文/邓亚利 王文娟

（河南财经政法大学资源与环境学院 河南·郑州）

［提要］ 探究房地产空间分异及影响因素，对认识房地产市场稳定发展，提升城市规划和居住满意度有着重要意义。本文基于河南省18个地级市房地产投资额、GDP总量等数据，采用ArcGIS空间分析和地理探测器方法，对河南省房地产行业空间分异和影响因素进行分析，并提出发展建议。

在高速发展的社会经济中，房地产行业拉动了国民经济的发展。而各大房企陆续在河南投资改变了河南房产行业的现状，为河南省房产发展开辟了新的道路。高燕阐述房地产业是指建筑地块及在其之上的永久性建筑物，及在建筑物上衍生的权力。当地房地产价格影响因素是从相对较小的角度来分析，李广采用定性分析法研究房地产价格的影响因素，刘清华、陈莹研究其影响机理。房地产开发投资规模的变化对经济增长具有显著影响，这种影响在不同地区有一定的差异。通过测算房地产开发投资弹性系数发现：河南省房地产开发投资与经济增长具有显著的正相关性，黄浩认为要积极完善政策措施才能促进河南经济的持续平稳较快发展。河南省房地产发展受社会对房地产产品和服务的需求影响，未来20年内，住房需求也会随着城镇化进程的加快而增加。经济发展过程中，河南省的房地产行业还有一定的发展空间。美国经济学家Stephen指出房地产的周期波动由供给因素决定。AtteberryWilliam从房地产业市场与经济增长关系角度研究房地产产业的发展。对于房地产发展水平影响因素，国外学者Smith、Liu研究发现建筑业发展对房地产投资水平有一定影响。

国内外研究学者对于房地产研究取得了一系列成果，房地产研究理论不断丰富，科学性不断增强。外国学者研究较早，主要从经济学角度来解释房地产发展的因素，其理论成果多见于经济学理论，而房地产行业是一个区域性较强的行业，仅从经济学角度研究略有不足；
国内对于房地产研究较晚，没有西方理论体系成熟，但也在逐步完善。由于房地产行业是一个区域性产业，各方面产业与之联系都较为密切，国内外对房地产行业从空间角度研究较少，本文从地理学角度出发用ArcGIS空间分析与地理探测器研究河南省的房地产行业发展情况，为河南省房地产行业发展提供理论指导。

（一）研究方法

1、ArcGIS空间分析。本文利用ArcGIS软件空间分析的方法，将河南省各地级市2008年、2013年、2018年的房地产投资额、GDP、人口数量、第三产业产值、居民住房消费支出、非农业从业人口等数据结合河南省地图矢量数据，在ArcGIS中作图分析，直观地展示出这三个时间节点中河南省房地产产业在空间上的发展变化，分析各地发展变化的情况，找出发展规律，比较各地的差异，提出发展建议。

2、地理探测器。通过地理探测器选取六个指标：经济发展水平（GDP）、城镇化率、人口数量、第三产业产值、居民住房消费支出、非农业从业人口数量。将六个指标的数据输入SPSS软件中做离散化处理，得到的数据输入地理探测器中分析各个指标对房地产投资额的影响水平，分析出影响房地产发展的影响因素，以此对河南省房地产行业发展情况提出相关建议。

（二）数据来源。本文数据包含了河南省18个市。整理提取了2008～2018年《河南省统计年鉴》中河南省18个市的房地产投资额以及河南省的人口、经济数据。

（一）河南省房地产投资额空间分布。河南省近年来房地产投资额空间分布演变特征：（1）2008年河南省房地产投资额在全省分布不均，高值区主要集中在河南省中部和南部地区，如郑州、新乡、信阳和洛阳地区，低值区主要为三个，分别是三门峡、鹤壁和漯河。（2）2013年相比于2008年河南省各地级市房地产投资额均有所增加，总体水平得到显著提升。东部和南部各市增加较多，中部地区也有明显增加。（3）2018年全省房地产投资额都有大幅增加，中部和豫南地区增加幅度最大，豫东的商丘增加值也很大，周口相比于之前有所下降。投资额最大的区域依然为郑州，北部地区增幅下降，低值区情况也有所改善，增加幅度也有很大提升，但水平仍然较低。（4）河南近十年来房地产投资额总体都在不断增加，投资额重心一直为中部和东南地区，中部有省会郑州，南部有驻马店信阳地区，东部为商丘地区。总体来看，全省房地产行业不断发展，但区分度明显，低值区由于自身因素体量一直较小，各地依然有较大差异。

（二）河南省房地产投资额占GDP比重的时空演变特征。本文以五年为间隔，利用统计年鉴中的各地级市房地产投资额数据，结合当地的GDP生产总值在ArcGIS中做了可视化分析，并得出了以下结论：（1）2008年河南省房地产投资额占GDP比重总体水平较低，此时房地产投资额较小，且主要集中在中部省会周围地区。（2）2013年各市房地产投资额占GDP比重明显增加，增幅较明显的是北部各市，东部和南部地区增加尤为明显。与2008年相比，2013年各市房地产投资额占GDP比重均有所增加，东部地区最为明显，北部地区也较为明显。（3）2018年全省投资额占GDP比重变化较大，原来占比较大的地区继续发展，以中部和东部地区较为显著。

结合空间分布变化可知：（1）河南省整体房地产行业均发展较快，尤以中部、东部、南部地区增长为主，西部发展较其他地区慢，北部增势也较小，发展不平衡。（2）郑州市作为省会城市，极化作用明显比例高出周围地区很多，但郑州房地产的发展也会促进周围地区房地产行业的发展，也有一定的扩散作用。（3）全省经济发展水平都在不断提升，有些地区房地产投资额占比却呈下降趋势，主要集中在工业较发达的城市。

根据以上分析得出结论：河南省房地产投资额占GDP比重，不仅要考虑当地房地产行业发展状态，还要考虑受到多种因素共同影响，如地区的产业结构、经济的发展水平、地区支柱产业的限制。由于各地区位条件不同，发展房地产的条件也不同且差别较大，故而房地产行业发展不平衡，各地需要因地制宜，合理调整产业结构，为了更好地促进当地经济的发展要合理配置房地产投资资源。

（一）影响因素选取。本文选取2008年、2013年、2018年三个时间节点中河南省的经济发展水平（GDP）、城镇化率、人口数量、第三产业产值、居民住房消费支出、非农业从业人口数量六个指标作为研究对象，对影响因素进行分析。经济发展水平：房地产行业是国民经济中的重要支柱，深深影响经济发展的水平；
人口数量：房地产业的发展是为了满足人们的生活需求；
城镇化率：城镇化率反映的是一个地区城市化的发展水平；
第三产业产值：第三产业对房地产影响最大，与房地产行业发展有双向效果；
居民住房消费支出：居民在住房上的消费支出能直观反映出房地产行业发展情况；
非农业从业人口：房地产行业发展关联第二、第三产业众多行业，需要大量劳动力。

（二）地理探测器分析。房地产行业的发展受到多种因素的共同影响，其中主要是来自经济、社会、人口和政策的影响。本文从六项具体指标出发，来研究影响房地产行业发展的具体因素。选取了河南省2008年、2013年、2018年的7项数据，分别是房地产投资额Y（亿元）、GDP总产值X1（元）、人口数量X2（万人）、城镇化率X3、第三产业产值X4（亿元）、居民住房消费支出X5（元）、非农业从业人口X6（万人）。

将数据输入到SPSS软件中，对其进行离散化处理，得出离散化的数据结果后输入地理探测器分析各个因素对房地产投资额的影响大小。（表1、表2、表3、表4）

表1 影响因素选取一览表

表2 2008年各项因素影响力一览表

表3 2013年各项因素影响力一览表

表4 2018年各项因素影响力一览表

表中q的值域为［0，1］，在这个范围内q值越大说明Y的空间分异性就越明显，如果自变量X生成了分层，则在q值越大的情况下表示自变量X对属性Y的解释能力就越强，反之则是越弱。q值为1时，则表明因子X完全掌控了Y的空间分布；
q值为0时，则表明因子X与Y没有丝毫关系，q值表示X解释了100×q%的Y。从表中的数据来看，各项因素的q值都不为0，表明X对Y有影响关系。在2008年，GDP和第三产业产值对房地产投资额影响最大，其次依次是人口数量、非农业从业人口、居民住房消费支出和城镇化率。2013年，GDP和第三产业产值q值都是最大的，所以GDP和第三产业产值对房地产投资额影响最大，其次依次是非农业从业人口、人口数量、居民住房消费支出和城镇化率。2018年，还是GDP和第三产业产值q值最大，说明GDP和第三产业产值对房地产投资额影响最大，其次依次是非农业从业人口、人口数量、居民住房消费支出和城镇化率。

（一）结论。本文以河南省18个地级市的2008年、2013年、2018年这三个年份的房地产投资额和GDP总产值为空间属性数据，结合河南省行政区划图矢量数据在ArcGIS中制图，展现出了河南省这三个时间节点房地产投资额的空间变化以及占GDP比重变化图。同时，本文以房地产投资额为研究对象，又选取了GDP总产值、人口数量、城镇化率、第三产业产值、居民住房消费支出和非农业从业人口等数据在地理探测器中分析这几项指标对房地产行业发展的影响作用。结果如下：（1）2008～2018年，各地级市的房地产投资额随着经济的发展不断增加，GDP占比不断增加。以省会郑州为中心，豫北发展平稳，豫东、东南地区发展一直较快，西部和西南部发展一直较为缓慢。豫北和豫东豫南发展差距不大，豫西、西南等地发展较为滞后，与其他地区差距较大。（2）河南省房地产发展主要受地区经济水平的影响，但是由于地区之间资源禀赋不同，区位条件差异过大，各地级市应合理调整产业结构，促进经济的发展，带动房地产行业的发展。（3）通过地理探测器分析研究得出，影响河南省房地产行业发展的各项因素在影响力表中的q值都大于0，表示各种影响因素都对房地产投资额有影响。2008～2018年中，经济因素影响最大，其他依次是非农业从业人口数量、人口数量、居民住房消费支出和城镇化率。

（二）建议。依托于对河南省房地产行业发展的现状以及影响因素的分析，提出如下建议：（1）河南省为了加强地区的经济发展应当制定相关的规划政策。房地产的发展很大程度上取决于地区的经济发展水平，地方经济发展条件能为房地产的发展提供坚实的基础。为了促进区域产业转型升级，向外需要积极引进产业，对内进行调整产业结构。（2）河南省要一定程度上控制房地产行业的投资规模，调整房地产产业的结构。在进行房地产投资的时候要注意关注人民需求，不能一味地追求利益。政府应该积极引导房地产转型以起到主导作用。（3）合理配置土地供给，缩小地区之间发展差异。省会城市郑州地价过高，土地供给过多，地价不断上涨导致房产成本高，房价居高不下，一线城市的土地数量少，开发完善，而二三线城市因为区位问题而得不到发展。