农村地籍房屋调查数据生产建库及检查方法研究

马继炜

福州市勘测院测绘工程分院，福建 福州 350003

农村地籍房屋调查可以明确地籍使用权和房屋所有权，是一项政府土地工作中不可或缺的基础性工作，政府通过调查数据明确农村地籍房屋的使用和所属情况，通过核对颁发农村土地不动产证书，保障农民房屋所有权和土地使用权，有利于加强对农村土地资源的管理，促进资源的合理利用。

1.1 权属调查

在进行农村地籍房屋权属调查时，调查人员可以从土地的权属、土地的位置划分、土地使用面积和所属面积是否一致、界址、土地用途等方面进行土地地籍调查工作，在开展房屋调查工作时，调查人员工作内容包括房屋产权来源、房屋所属人、房屋建筑结构是否符合标准、房屋建立使用年份、房屋批准用途和实际用途是否一致等。而已经颁发的登记证书调查人员需进行核查，从证书的颁发地等方面进行核实确保证书真实有效，调查人员在工作中注意工作的细节，将重要的调查数据进行整理时通过复印备份和拍照的方式进行数据存根，避免调查数据遗失或由于人为因素产生的数据记录错误，方便后期进行数据核对。但权限调查属于农村地籍房屋调查工作的难点环节，因需要与农民当事人进行接触，但很多被调查核对人不能及时与调查人员进行对接。例如，农村青年普遍进城务工，农村出现大量的留守儿童和空巢老人，调查人员与其沟通困难，不能良好的开展调查工作，面对这一情况，调查人员应及时与村级管理人员展开合作，提前告知调查时间，由村中管理人员组织村民集中。

1.2 地籍测量

在开展农村地籍房屋调查流程中地籍测量是需要专业技术和专业设备的工作环节，其工作内容主要包括：地形要素测量、绘制地籍地图、计算测量界址点进行行政区划分等工作。在开展工作时会用到大量的技术辅助进行精确数据测量，例如：GPS定位技术、CASS 电脑软件等。在调查人员绘制地籍图时通常使用全野外1:500 的全要素比例尺进行绘制，在绘制中为提高图根点的准确定位，调查人员会使用GPS 技术进行准确的根点定位工作，图根布控统一采用RTK 方法布设图根点［1］。在农村极为密集的农民居住地籍进行测量时，调查人员会对居住建筑周围扩展十米进行建筑周围地势地貌测绘，对房屋建筑的测量以房屋四面墙外墙体设为测量界点，调查人员通过专业的数据测量仪或进行人工钢尺细致测量，在绘图中标清屋角坐标，标清房屋建筑是否有违规建筑部分，对走廊和阳台等房屋建筑外部面积进行细致计算测量，最终绘制出完整的地籍房屋平面数据图。

1.3 专项调查

专项调查包括对农村土地利用现状的调查、农村闲置房屋数量调查和土地集体资源利用率的调查。房屋建设是农村土地用途的最普遍方式，随着城市化进程加快，农村出现了大量年轻人进城务工造成了房屋闲置的情况，这种情况降低了农村整体土地资源发展利用潜力。调查人员在进行空置房屋调查工作时，首先收集房屋产权资料和房屋所有人资料。其次，调查人员应进行细致严格的每户房屋走访调查，确定空置房屋的数量，对房屋使用者和所有者进行核对，避免出现空置房屋冒用等问题，有助于房屋实际用途登记工作也助力人口登记，促进政府进行人口普查控制人口。最后，做好空置房屋的建筑类型、建筑面积等基础数据记录。

2.1 数据编辑

为汇总农村地籍房屋调查数据，进行海量数据编辑建立数据库工作具有重要作用，是政府开展农村地籍房屋调查工作的必不可少工作环节，为减轻汇总、分类、筛选数据等繁琐的工作量，调查人员可以通过互联网技术使用CASS 软件进行快速、准确的地形要素和地籍图数据编辑。调查人员对地籍测绘、房屋调查等外部采集数据的内容需经过人工的二次核查再进行数据编辑转换，按规定的电脑格式设计形成数字地形图，经过电脑软件的数据运行无误后，可以将数据转录保存到农村地籍房屋调查工作负责政府所属的地籍和基础地理信息数据管理系统中，按照电脑系统的对接要求以点、线、面为编辑要素构建完整的数据文件。

2.2 建立地籍数据库

建立数据库应按照系统化的工作流程，首先，调查人员应对数据库录入数据进行分类整理，分析归纳以保证用途一致。例如，土地与房屋登记纸质资料、土地与房屋登记电子文档、宗地与房屋实体照片、权源材料和户籍资料、土地权属来源资料、控制资料、影像及其他相关资料、地籍资料、土地、房产资料、户籍资料，土地调查资料、行政区划、地理和社会经济资料等。其次，随着科技的进步，调查人员可以借助扫描技术进行专业设备的数据录入，避免调查人员手工进行海量数据的电脑文件录入，对开展建立地籍房屋数据库工作提高了工作效率和通过机械化设备进行文件数据转换可以避免工作出现数据误差。最后，调查人员使用互联网计算机技术对数据进行分类，确认无误后整理汇总形成地籍房屋数据库。例如，调查人员可以使用上海飞未51 农村地籍和房屋调查建库软件，以户为单位，批量输出各类图、表、簿、册，包括房屋调查表、不动产权籍调查表、不动产测量报告、不动产登记审批表、宗地草图、宗地图和房产分层分户图等。

3.1 拓扑检查

使用Autodesk Map 进行拓扑检查可以有效的进行地籍房屋数据库内容核对。检查人员将需要被检查的数据代入到该软件，可以对数据图形进行转换与对象属性表、属性关系进行建立联系，基于数据之间的联系指令可以有效的进行数据核查［2］。例如，检查街坊号与宗地号是否正确且没有重复、数字图片上房屋建筑是否有相交重合、界点是否有遗漏和空白部分、地形图与实体建筑是否相对应、属性面积与图形面积是否一致等。

3.2 房屋属性检查

房屋属性检查包括房屋建筑的结构、房屋建筑的层次、房屋线拓展、房屋注记是否与建筑物一致等内容。检查人员可登入所在地国土环境资源信息中心的系统程序进行核查房屋属性。例如，房屋建筑是否进行图斑填充和标注关联属性。农村部分房屋建筑在属性检查时不需标注关联属性，如破房、简易房、非农村宅基地房屋等。检查人员完成检查房屋属性工作后可进一步利用程序进行核查地籍房屋数据库中的房屋数据与房屋图形是否对应、房屋信息表数据标示是否与图面房屋一致。

3.3 地类统计

地类统计是对土地资源进行分类使用的重要土地科学基础性工作内容，具有重要数据核查意义。土地分类包括耕地、林地、草地、荒地等种类，土地资源类型是按照土地潜力、土地质量等进行划分，做好地类统计工作可以科学化的根据土地资源的性质最优化的安排土地资源的用途，在检查人员进行农村地籍房屋数据库检查时重点统计各类土地资源的所有总量、使用量和利用效率，分析计算各土地类型数量与权属线数量是否一致，避免私自占地、农民开垦荒地未上报、土地资源遗漏等数据错误。

3.4 数据库完整性检查

地籍房屋数据库中包含众多内容，检察人员应建立完整性的检查机制，对不同分类的数据提供分类依据，有利于其他使用数据库的工作人员进行数据查找和与数据用途实现统一性。检查人员在检查中做好细节性检查工作，例如，地籍调查表中宗地登记类型是否全面，地籍调查表中的选项数据：如证件类型、证件号码、申请表中地籍号与申请表编号是否一致，地籍调查表的宗地数与界线表的宗地数等基础性工作数据是否一致，完成以上检查工作有利于全面的保障数据库准确性［3］。

政府相关人员通过建立完善的农村地籍房屋调查工作流程，在工作按照流程严格进行地籍房屋数据的测量和收集，通过整合形成数据库，数据库经过核查完善可以有效的对农村土地实现精细化管理，为保护农民的土地合法权益提供了数据支持，有利于推进农村产权制度不断完善改革。