我国房地产金融发展现状及风险防范对策研究

张嘉芮

（中国人民银行长春中心支行，吉林长春 130000）

近年来，中央在房地产市场方面的政策调控始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，特别是2020年以后，面向房地产金融领域出台了一系列政策，房地产贷款增速有所放缓，房地产金融化势头有所削弱。就政策实施成效而言，一方面，国家通过利民惠民的房地产调控政策，一定程度上疏导、缓解了居民的购房住房的压力，满足购房者合理性住房需求；
另一方面，鉴于房地产行业的性质，逐渐完善对房地产金融领域的监管，不断健全配套的监管政策和工具，强化银行业为房地产领域提供信贷支持的内在约束，倒逼银行信贷资金向重点、小微、三农等实体经济领域倾斜，监督、推动房企规范化经营，推动房地产市场朝稳地价、稳房价、稳预期的最终目标发展。

（一）健全房地产金融监管体系

2020年12月31日，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度正式建立，明确了房地产金融监管框架下的“两道红线”，即房地产贷款占比、个人住房贷款占比。从资金供给端，明确了各类银行机构在房地产端、个人住户端给予的贷款规模上限，通过对不同规模、类型的银行机构执行不同档次的管理要求、以超出管理要求2%为临界点设立不同的过渡期，强化对银行业金融机构对房地产领域提供支持的内在约束，引导银行机构将资金资源向重点、小微、三农等实体经济领域合理化侧重，促进金融、房地产、实体经济之间协调发展。

（二）打击违规资金流入房地产市场

2021年3月26日，银保监会联合住房和城乡建设部、中国人民银行发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，对经营用途类贷款的真实性及合规性、贷款三查、内部管理等实操层面提出了更明确的规范指引；
特别是对可能涉及到的中介机构建立“黑名单”，在处罚问责等方面加大力度，严防企业和个人将经营用途类的贷款投向房地产领域，巩固房地产风险防控效果，将信贷资源引流至实体经济特别是小微企业。

（三）加快发展保障性租赁住房

2021年6月24日，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。该《意见》鼓励银行主体将信贷资源投向保障性租赁住房，支持银行机构在相关领域发行金融债、商业保险，为符合要求的住房主体提供长期贷款，为市场注入资金活水，盘活存量房产资源，间接减少了在房屋买卖方面的投机性行为。从银行经营角度，保障性租赁住房仍有较大的发展空间，特别是在该《意见》中明确区分此范畴与房地产的信贷统计，并提出以物业抵押作为信用增进，从信贷稳定性及安全性方面给予相应支持，一定程度减轻了银行主体的经营及财务压力。

（四）加强和规范商品房预售资金监管

住建部、人民银行、银保监会强化对商品房预售资金的监管，提出以公开招标的方式确立承接商品房预售资金监管业务的商业银行，对房屋在登记确权之前，房企不得提前动用监管账户资金做到专款专用，要求监管账户所在行定期与住建部门对账，发现违规挪用的行为后立即停止拨付。商品房预售资金监管为预售资金提供了监管思路和机制保障，更好地维护了购房者的资金安全，防范预售资金挪用风险，促进了房地产开发企业合法合规经营。

国家统计局数据显示，2022年4月末，我国房地产开发企业到位资金4.85万亿元。不难看出，房地产开发企业对资金的总体需求规模较大。我国房地产开发企业到位资金中，除自筹资金外，国内贷款、利用外资、定金预收款和个人按揭贷款的合计3.23万亿元，占房地产开发资金的66.47%，房企对外部融资的依赖性较高。

（一）房地产行业与银行业联系紧密

中国人民银行公布数据显示，2022年3月末，全国主要金融机构的房地产贷款余额53.22万亿元，住户贷款更是达到了72.36万亿元，占各项贷款的比重超过35%。因房企外部融资的依赖性较强，资金额度占用较大，房企以直接或间接的方式获取到的贷款资金规模可见一斑。当房企面临财务困境、房贷政策收紧、房地产市场转冷等情况，易引发流动性资金紧张、债务偿还困难等问题，一家甚至多家银行可能面临到期贷款持续展期甚至本息大额损失。一旦房企出现各类债务的实质违约，会对市场造成巨大的负面影响。

（二）居民住房债务违约风险不容忽视

中国人民银行公布数据显示，我国居民部门杠杆率从2016年起呈现出逐年攀升的趋势，从2016年的52.2%升至2020年末的72.6%，在国家政策调控等因素的影响下，从2021年1季度开始，居民部门杠杆率上升势头呈现边际趋缓，至2021年底小幅下降了0.4个百分点，居民部门杠杆率降至72.2%。居民部门杠杆率在五年之间上升了20个百分点，在宏观政策的调控下，增长势头有所放缓，但居民整体债务负担压力长期居高不下。与此同时，2022年3月末个人住房贷款余额38.8万亿元，住房贷款作为居民部门债务中重要组成部分，居民住房债务违约风险不可忽视。

（三）失业率的增加可能进一步影响房地产市场

国家统计局公布数据显示，2022年初以来，全国城镇调查失业率由1月、5.2%升至3月、5.8%，平均每月上升0.2个百分点，主要就业群体25—59岁成年人失业率为5.2%，环比增加0.4个百分点，失业率的增加潜在影响供房群体正常续供，加重房贷债务负担压力，增加房贷违约可能性。结合法拍房数据来看，我国法拍房由2018年的2万套激增至2021年的近170万套，居民部门杠杆率水平与房贷违约呈现出较强的正相关性，居民购房的高负债水平易转化为违约风险，最终在银行不良资产端持续积累。

（四）国家稳步有序调控房地产金融市场

近年来，我国房地产市场政策调控始终坚持“房住不炒”原则，出台了一系列的房地产行业调控及金融行业方面配套的监管政策，从进入房地产行业的资金及房地产有效供给两方面出实招，防止、阻断各类违规资金进入房地产市场，搅乱房地产经营秩序及稳健性，从供给侧加大租赁、保障性等住房的支持力度，有效发挥“三稳”的调控目标。

房地产行业具有资金需求量大、资金链条长、涉及面广等特点，对金融稳定、风险防控、拉动固定资产投资等方面具有明显影响。国家统计局公布数据显示，我国常住人口城镇化率为63.9%，每年新增就业人口超1100万，新增住房需求必然持续存在。受国家对房地产市场、房地产金融领域的监管调控、疫情发展走向的不确定性、经济下行等方面的影响，房地产领域伴随的房地产金融风险值得关注，如何防范房地产金融风险，避免演化为系统性风险，本文给出如下对策建议：

（一）房地产企业应立足本业，强化流动性管理

随着金融监管趋严，部分不符合政策要求的机构及金融产品面临下线，违规低成本融资连续性中断，资金成本持续走高。个别房企曾经多维发展，开展金融业务，使自身面临隐形债务压力，还可能造成风险规模的传染与扩散。长远来看，房地产企业必须立足本业，立足实际的融资需求，强化资金管理，确保流动性充足，严防正常经营中出现资金链断裂等情形；
严格遵守房地产金融监管政策，杜绝踏足金融行业，扰乱金融秩序。

（二）银行应强化对房企资金使用及居民融资需求的穿透性管理

近年来，我国在房地产金融监管方面已经出台了一系列强有力的监管政策，房地产金融领域监管不断强化，严厉打击违规资金流入房地产市场。作为房地产行业融资的主要渠道，银行应强化对房企贷款“三查”，调整融资偏好，改变对大中型房企的盲目信任。具体来看，一方面，强化对房企资金用途的全流程监管，严格做好信贷需求审核，强化抵押物管理，加强贷中贷后管理，给予房企合理性的资金支持，对资金的实际流向实行严格的穿透性管理；
另一方面，做好对居民购房融资需求的管理，满足刚性住房需求，避免出现因炒房投机导致的金融资源的滥用和浪费。

（三）推动房地产供给侧改革，持续引导推进保障性住房建设

各地住建系统应结合辖区实际，推动城市住房向高质量发展。首先，引导各类企事业单位积极响应保障性住房建设等惠民类政策号召，对资质良好、规范经营、符合要求的房企提供资金支持，着力解决困难群体住房问题；
其次，落实城市主体责任，强化制度建设，对房地产领域涉及的金融、土地、税收、保障类、租赁类等形成一系列的常态化、长效化的制度政策，政策连贯性有利于稳定房价，保障房地产行业的稳健发展；
最后，结合不同住房人群的消费水平，满足不同阶层的住房需求，有效盘活存量住房，提高房屋设计开发水准，推动形成差别化、梯次化住房市场，促进购房与租赁市场、新房与二手房市场的协同发展。