某住宅项目外窗渗漏原因分析及优化改进

刘润田

(北京实地趋势房地产开发有限公司 北京100022)

基于我国城镇化发展需要，房地产行业无论在规模上还是速度上均在高速发展，出现了大量高层及超高层建筑。铝合金外门窗工程作为建筑工程的重要组成部分，不仅起到了保温隔热的作用，还起到了采光、通风、遮风挡雨等作用[1]。然而在铝合金外门窗的施工过程中常因自身工艺及安装施工问题出现渗漏，导致室内装修、机电线路及设备泡水，进而造成不必要的经济损失[2]。本文通过对某住宅项目外窗渗漏原因进行分析，提出了改进方案，在很大程度上减小了渗漏风险，并大幅降低了渗漏率，为后续类似工程防水施工的细部节点深化及施工质量管控提供了借鉴。

天津某住宅小区项目总建筑面积约43 万m2，业态为41 栋高层、50 栋别墅、7 栋商业、2 栋配套公建、1 栋幼儿园，所有业态门窗均为断桥铝合金门窗且均设置有钢副框。原门窗防水参照12JY3-1-A11图集做法，为钢副框与墙体及主框与钢副框间缝隙用聚氨酯发泡填塞，窗外侧施打硅酮耐候密封胶。

一期住宅于2020 年4 月底交付业主，共计交付303 户，在交付后不久即进入雨季，业主在装修过程中发生较多外窗渗漏现象(图1)，其中30 户报修外窗渗漏，渗漏率近10%。渗漏治理严重耽误了业主装修进展，导致大量业主投诉，也对后续销售造成了较大影响。

图1 外窗渗漏情况Fig.1 Leakage of exterior windows

2.1 工序问题

①为加快工程进度，门窗主框与外墙保温同时施工，且外墙保温直接与窗主框四周外口收齐，待门窗外口完成收口后，从内侧施打主框与副框间聚氨酯发泡胶，但因主框与副框间仅预留5 mm 的理论缝隙，实际因副框加工误差造成副框与主框间缝隙减小至不足5 mm，导致副框与主框间聚氨酯发泡胶出现较多施打不连续或漏打现象，存在极大渗漏隐患。

②为了提高外立面层次感和美观性，门窗外沿密封胶在外墙涂料施工完成后统一施打，密封胶直接施打在外墙涂料及门窗主框上，形成闭合防水体系。但因外窗密封胶自身存在一定收缩性，在干缩过程中会将外墙涂料撕裂，在裂缝处形成水道。在连续降雨过程中，雨水会通过该水道渗透到涂料层内侧，进而通过保温砂浆渗透到窗内侧，导致渗漏现象发生。雨水渗透到涂料层内侧会导致涂料基层含水率升高，严重时会导致外墙涂料起皮脱落，从而导致更严重的外墙渗漏情况出现。

2.2 施工问题

①土建施工时一次结构及二次结构洞口设置不标准，一次结构施工时如发生涨模会导致洞口偏小，在不进行洞口剔凿时会导致钢副框与墙体间缝隙过小，聚氨酯发泡胶无法施打密实，形成渗漏点；
如洞口需要剔凿并进行二次修补，会因增加新的接触面而增加渗漏风险；
二次结构洞口施工时，施工人员为避免二次剔凿，通常会将洞口尺寸放大，导致塞缝过宽，施工质量难以把控，提高了渗漏风险[3]。

②目前全混凝土外墙工艺未大面积推广，多数外墙仍为砌体材料，而砌筑工程多在室内砌筑完成，墙体外侧砂浆饱满度难以控制且无法进行勾缝处理，设计成本优化阶段为降低成本又将外墙抹灰取消，砌体灰缝处极易形成渗漏点。

③聚氨酯发泡胶施打质量较差，发泡胶施打前未将基层清理干净，存在杂质，杂质位置形成明显水道；
钢副框与墙体间聚氨酯发泡胶在角部位置施打不连续且存在切割聚氨酯发泡胶的现象；
钢副框与主框间仅预留缝隙5 mm，缝隙过窄处聚氨酯发泡胶无法施打饱满，存在较多漏打现象(图2)。

图2 原设计副框与墙体间缝隙填塞方法Fig.2 Method of filling gap between sub-frame and wall in original design

④外窗台处本应向外侧找坡5%，但因保温外侧存在EPS 装饰线条，装饰线条局部标高高于外窗台内侧标高，导致外窗台处为逆坡，易长时间积水而增加了渗漏隐患。

《铝合金门窗工程技术规范》中规定，铝合金门窗主框与洞口间缝隙应采用保温、防潮且无腐蚀性的软质材料填塞密实；
亦可使用防水砂浆填塞，但不宜使用海砂成分的砂浆。在《建筑外墙防水工程技术规程》中规定门窗与墙体间的缝隙宜采用聚合物水泥防水砂浆或发泡聚氨酯填充。以上规范或规程仅对填塞材料进行了要求或建议，但实际现场施工环境复杂，无法确保全部填塞密实，且填塞物存在一定收缩性，无法很好地起到防渗漏效果。

《建筑节能门窗》构造图中显示门窗主框与副框、副框与墙体间缝隙均用发泡胶填充，并在门窗四周外墙保温端部与门窗缝隙填塞物(发泡胶)交界处涂刷一层防水层。该图集虽在填塞物外侧增加一道防水层，但仍存在2 点不足：①未明确或给出建议防水层材质；
②发泡胶这类填充物在填充过程中，周边对发泡胶的约束不足，泡体一般会朝阻力小的方向膨胀，导致实际填塞过程中难以达到满填的效果，且发泡胶与基层的粘结强度不足，后期收缩亦会造成其与基层之间的剥离，导致外侧防水层效果不佳。

4.1 做法明确

为降低施工原因导致的渗漏风险，故将涉及外窗渗漏的一系列施工做法进行统一，具体要求如下。

①为降低土建洞口预留不标准导致的渗漏风险，约定钢副框根据建筑图中洞口尺寸每边缩尺25 mm，全部门窗洞口尺寸根据建筑图尺寸预留，不允许私自放大，对于土建洞口预留过小的提前进行剔凿处理并重新收口，而对于洞口预留过大的提前进行收口处理，收口材料全部采用聚合物防水砂浆。

②针对外墙灰缝不饱满且无法勾缝的问题，同时考虑到成本优化，采取在砌筑墙体外侧增加一道5 mm 厚抗裂砂浆，且四周与混凝土墙体搭接150 mm宽，以保证达到修补砌体间灰缝的作用，从而降低渗漏风险。

③为确保外窗台处能够设置5%找坡，在不影响外立面整体效果的情况下，对EPS 线条标高进行向下微调，确保外窗台处不积水。

4.2 工序优化

①为确保钢副框与门窗主框间缝隙聚氨酯发泡胶施工质量，将门窗主框安装调整至外墙保温施工完成后，窗洞口处外墙保温直接与副框收齐并放坡(图3)，待外墙保温完成收口后安装主框，因主框宽度大于钢副框宽度且外窗洞口处存在一定放坡，使得门窗外侧施打聚氨酯发泡胶的作业面宽度增大，便于施工，主框与钢副框间聚氨酯发泡胶采用吊篮从外侧施打，待聚氨酯发泡胶完全硬化前再将门窗内外侧凸出主框的聚氨酯发泡胶按压平整，不允许采用切割的方式处理多余发泡胶。

②考虑到先施工外墙涂料后打密封胶会导致外墙涂料撕裂，将密封胶改在外墙涂料施工之前进行，密封胶施工前需确保基层干燥、平整，待密封胶施工完成后再进行外墙涂料施工，外墙涂料需将密封胶全部覆盖。

③节点做法优化。原钢副框与墙体间缝隙采用聚氨酯发泡胶填塞，因钢副框与墙体间缝隙大小不一，聚氨酯发泡胶较难确保填塞密实，故将钢副框与墙体间缝隙填塞物改为聚合物防水砂浆，并在外窗洞口阴角与钢副框交接位置做45°角斜坡，且在进行塞缝前用水冲洗门窗洞口，以达到清理洞口及湿润基层的目的，防止聚合物防水砂浆因干缩而产生裂缝。待聚合物防水砂浆完全硬化后，在塞缝处涂刷一层1.5 mm 厚单组分聚氨酯防水，聚氨酯防水层需完全覆盖钢副框并向四周延伸至洞口外侧墙体50 mm，防水涂刷总宽度约140 mm，使得聚氨酯防水层完全将钢副框与墙体间所有接触面全部遮盖，以达到最佳的防水效果(图3～5)。

图3 优化后外窗防水节点示意图Fig.3 Schematic diagram of waterproof node of exterior window after optimization

图4 防水砂浆塞缝效果Fig.4 Waterproof mortar plugging effect

图5 优化后外窗防水节点效果图Fig.5 Effect diagram of waterproof node of exterior window after optimization

随着房地产行业发展规模和速度的不断提升，铝合金门窗使用量同样在不断增多，人们在关注铝合金门窗外观及使用功能的同时，对铝合金门窗施工质量的关注度也在不断提高，尤其是外窗渗漏问题。在门窗工程中，带钢副框的门窗因在安装过程中接触面较多，在使用过程中很容易发生渗漏问题，导致用户受到不同程度的经济损失。

在该项目施工过程中，通过对已交付一期工程外窗渗漏原因的分析，后续分期改进了原有外窗防水节点做法及施工工艺，在三期交付业主后，外窗渗漏报修仅3 户，渗漏率仅约0.5%，大幅降低了外窗渗漏风险和业主投诉率。门窗渗漏率的大幅度降低不仅提高了人们的生产和生活质量，而且使得房地产开发企业降低了返修成本，获得了更高的利润。返修率的降低既节约了建筑材料，又减少了建筑垃圾的产生，更有助于节能环保要求的落实。本文门窗防水节点做法具有较强的可操作性，且能有效控制外窗渗漏风险，对后续外窗防水施工及节点深化设计有较强的指导借鉴意义。