深圳科技园区快速发展，园区物管可拓展空间大

　 目

　 录

　 1、 1、深圳产业园区规模庞大，主要布局中西部

　............................................. .- 3 - 2、 深圳产业园区物管费高，园区转型升级后仍有上涨空间.............................- 6 - 2.1、深圳园区物管发展空间广阔，多家深圳企业上榜园区运营 50 强..........- 6 - 2.2、深圳园区物管费普遍较高，科技园物管费高于工业园............................- 7 - 2.3 、深圳园区物管企业盈利水平优秀，毛利净利处于行业较高水平............- 9 - 2.4 、双区建设推动产业园区转型升级，园区物业盈利空间持续提升............- 9 -

　 图表 1

　、深圳 2020 年重大项目计划中有 122 个产业园区、研发中心项目.....- 3 - 图表 2、深圳市产业园区主要布局在中西部 ........................................................- 4 - 图表 3、产业园区类型划分（按主要建筑的类型和功能分）.............................- 4 -图表 4、深圳市各区典型产业园区分布图-南山区科技园区产业聚集程度最高- 5 -图表 5、500 强物管企业中有 64 家落户深圳，高于北京、上海........................- 6 - 图表 6、多家深圳企业荣膺 2020 年度中国产业园区运营商 50 强.....................- 6 - 图表 7、2019 年五百强企业园区物业费 3.31 元/平/月 ........................................- 7 - 图表 8、深圳各区典型园区物管费普遍较高 ........................................................- 8 - 图表 9、深圳典型产业园区物管企业盈利水平优秀.............................................- 9 -图表 10、深圳高度重视产业园区建设，双区建设助力产业园区转型升级.....- 10 -图表 11、园区物业沿产业链提供贯穿全程的多样化服务................................. - 11 -

　报告正文

　深圳产业园区规模大，赋予深圳园区物管巨大的可拓展空间。大体量及政策利好吸引众多优质物管公司布局深圳，深圳科技园区的物管费显著高于全国平均。本文对深圳产业园区及典型园区物管企业状况进行详细梳理。展望未来，深圳双区建设将进一步推动园区转型升级，产业园区运营市场更具发展潜力，深耕园区赛道物管公司或将受益。

　 1 、

　 1 、 深圳产业园区规模庞 大 ，主要布局中西部

　 深圳市产业园区规模庞 大 ，园区物业发展空间巨 大。深圳的园区经济对经济发展起到重要推动作用。深圳市目前有超过 7200

　家产业园区，园区经济贡献了深圳 75%规模以上企业和 80%规模以上工业产值。2020 年深圳市发改委公布了《深圳市 2020 年重大项目计划》，其中有 122 个新增产业园区重大项目即将落地，远远高于其他类型项目。同时深圳市政府出台还出台多项鼓励政策，针对产业园项目的落户提供了土地优先安排、创业基金、信贷支持等优厚的保障政策，表明深圳政府高度重视产业园区发展。

　图表

　1

　、深圳

　2020 年 年 重 大项目计划中有

　122 个产业园区、研发中心 项 目 （ 个）

　 资料来源：深圳市发改委，整理

　目前深圳产业园区 主 要 布 局在中西部， ， 宝安/龙 龙岗 岗/龙 龙华 华/ 南山区产业园区数量 最 多 。根据前瞻数据研究院统计的 4626 家产业园区数据，深圳市产业园区主要布局在宝安/龙岗/龙华/南山四个区，分别占园区总数的 40.23%/23.57%/13.43%/12.85%，光明区、盐田区产业园数目较少。

　图表

　 2 、深圳市产业园区主要布局在中西部

　 资料来源：前瞻研究院，整理

　南山区科技园区产 业 集 聚 程度最高 ， 园区集聚提 升 物业服务品质 。从园区类型角度看，按照产业园区的主要建筑类型和功能可将产业园大致分为两种——工业园和科技园。宝安/罗湖/盐田区规模较大的园区多为工业园区，而南山/龙华/福田则主要以科技园区为主；其中南山区科技园区产业集聚程度最高，平均园区面积为 2.66 万平方米，产业集聚后有利于物业企业提升服务品质，规模效应明显。图表

　3 、产业园区类型 划 分（按主要建筑的 类 型 和 功能分）

　 资料来源：前瞻研究院、整理

　 图表

　4 、深圳市 各 区典 型 产业园区分布图- 南山区 科 技园区产业聚集程 度 最高

　备注：典型产业园区根据前瞻研究院数据按照规模大小进行筛选资料来源：前瞻数据研究院，整理

　2 、

　 深圳 产 业园区物管费高 ， 园区转型升级后 仍 有上涨空间

　 2.1 、 深 圳 园区 物 管发 展 空 间 广 阔 ， 多 家 深圳 企 业 上 榜园 区 运营

　 50 强

　深圳多家优秀产业 园 区 运 营 商 上榜， 园 区物业发 展 势头良好。深圳庞大的园区规模以及优惠的经济政策赋予了深圳市园区物业巨大的扩展空间，尤其有利于行业龙头的快速发展。根据中物协 2019 年数据统计，500 强物管企业中有 64 家落户深圳，占比 12.8%，高于北京、上海。根据第六届产业园区大会公布的《2020 年中国产业园区年度榜单》，多家深圳企业如招商蛇口、深投控、星河产业集团等荣膺 2020 年度中国产业园区运营商前 50 强，且排名不断上升。

　图表

　5 、500 强物管企业中有

　64 家落户深圳，高 于 北京、上海

　资料来源：中物研协，整理

　图表

　6 、多家深圳企业 荣膺 膺

　2020 年度中国产业园 区 运营商

　50 强 强

　排名 公司名称 排名 公司名称 1 招商蛇口 26 漕湖集团 2 中新集团 27 泰达控股 3 中国宏泰发展 28 济高控股集团 4 华夏幸福 29 市北高新 5 联东集团 30 金地威新 6 深投控 31 成都高投 7 上海临港 32 浦东软件园 8 张江高科 33 浦东金桥 9 中电光谷 34 成都兴城 10 中集产城 35 西安高新 11 隆基泰和 36 同济科技 12 星河产业集团 37 东九中国 13 中发展 38 成都产业投资 14 星月投资 39 中城新产业 15 天安数码城 40 成都天投 16 东湖高新集团 41 南京高科

　 17 启迪协信 42 广州国发 18 苏高新集团 43 国测集团 19 新建元控股集团 44 亦庄控股 20 电子城高科 45 中南高科 21 重庆两江 46 恒生科技园 22 鸿坤产业集团 47 合肥城建 23 北科建 48 天津临港 24 合肥高新股份 49 凯德集团 25 亿达中国 50 常高新集团 资料来源：中国工业合作协会，兴业证券经经济与金融研究院

　2.2 、 深 圳 园区 物 管费 普 遍 较 高， 科 技 园 物管 费 高 于 工业园

　深圳典型产业园区物业 费 普遍高于全国平均。据中物协和上海易居研究院数据，产业园区物管费全国平均 3.31

　元/平/月，其中一线、二线、三四线园区物管费分别为 4.59、3.01、3.4

　元/平/月，二线低于一线和三四线。而深圳产业园区众多，园区经济发达，园区物管费普遍高于全国平均，在一线城市中也表现优异，我们统计的深圳 25 家典型园区物管费为 8.38 元/平/月，表现出较好的盈利能力。

　深圳核心城区的园 区 物 业 费超

　10 元/ 平/月 月 。分区域来看，深圳核心城区的园区物业费水平较高，以南山区为例，南山区以科技园为主，典型产业园区的物业费大部分超过 10 元/平方米/月，其中深投控旗下的深圳湾科技生态园和金地集团旗下 的金地威新软件科技园的物业费水平分别达到了 19 元/平方米/月和 15 元/平方米/月。相比之下，龙岗区、光明区和宝安区等非核心地段的租金费用和物管费要比南山区稍低，但整体水平仍显著高于全国。

　科技园区物管费显著高 于 工业园区。分类别看，科技园区的物业费普遍高于工业园区，不管在核心城区还是在非核心城区，深圳科技园区的物管费基本能达到 10 元/平/月，而传统工业园的物管费则相对较低，通常为 1-3 元/平/月，如南山区的 园西工业区物管费 3.7 元/平/月，福田区的华强金地工业区物管费仅 1.5 元/平/月。图表

　7 、2019 年五百强 企 业 园区物业费

　3.31 元/ 平/ 月（元 元/ 平/ 月）

　资料来源：中物协，上海易居研究院，整理

　 图 表

　 8 、深圳各区典型 园区 物管 费 普遍较高

　资料来源：前瞻研究院、公司官网、整理

　2.3 、 深 圳 园区 物 管企 业 盈 利 水平 优 秀 ， 毛利 净 利 处 于行 业 较 高 水平

　园区物业盈利能力 优 秀 ， 深圳代表性企业专 业 化 溢 价明显。中房协 2019

　年发布 的《产业园区物业管理发展报告》显示受访的全国 108

　家园区物业服务企业综合利润率平均 15.6%，最高 36.3%，最低 6.2%，物管企业盈利能力层次区分明显。其中，深圳深圳的园区物管公司如深圳投控物业和深圳星河智善生活股份有限公司，毛利净利均处于行业较高水平（高于中房协统计的 15.6%的利润率水平），深耕赛道取得了较高的专业化溢价。

　 图表

　9 、深圳典型产业 园 区 物 管企业盈利水 平 优秀

　产业园区物业管理 企 业

　毛利率

　净利率

　深圳市投控物业管理有限公司

　 19.3%

　 16.8%

　 重庆天骄爱生活服务股份有限公司

　 23.1%

　 12.1%

　 亿达物业服务集团有限公司

　 35.1%

　 10.5%

　 幸福基业物业服务

　 24.5%

　 9.2%

　 武汉丽岛物业管理有限公司

　 -

　 8.1%

　 深圳星河智善生活股份有限公司

　 25.5%

　 8.0%

　 杭州和达物业管理有限公司

　 -

　 5.4%

　 苏州工业园区综保物业管理有限公司

　 -

　 4.9% 资料来源：中房协，公司年报，整理

　 2.4 、 双 区 建设 推 动产 业 园 区 转型 升 级 ， 园区 物 业 盈 利空 间 持 续 提升

　大湾区与先行示范 区 政 策 双重加 持 ， 进一 步 推动 深 圳产业园区转型升 级。

　。2020 年是深圳经济特区建立 40 周年，也是建设粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区全面铺开、纵深推进的关键之年。此背景下，深圳产业园区转型升级势在必行。未来，深圳园区产业发展将呈现以下趋势：(1)

　产业集群效应不断加深，“产城融合”成为发展趋势; (2)由加工型高新区向研发型高新区转型，即由传统工业区向科技园区转变;(3)

　由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型。

　图表

　10 、深圳高度重视 产 业园区建 设 ，双区 建 设 助 力产业园区转型升级

　深圳区划

　定位及发展重点

　福田区

　聚焦 金 融、文化、教育等核心 服 务功能的中央商务 区（即科技园区 建设加强），重点推进深港科技创新合作区建设； 罗湖区

　老城区焕发新活力的国际消费旅游区，重点推进深港口岸经济带建 设； 南山区

　创新资源集聚辐射 枢 纽 功 能的中央智力 区（聚焦科技园区），重点推 进西丽湖国际科教城建设； 盐田区

　国际航运枢纽，重点推进沙头角深港国际旅游消费合作区建设； 宝安区

　珠江两岸协同发展的区域服务中心； 龙岗区

　全球电子信息产业 高 地 的 深圳东部中心；

　龙华区

　新兴产业高地和时 尚 产 业 新城；

　坪山区

　未 来 产业试 验 区的深 圳 东部 中 心，重点推进深圳高新区坪山园区和 粤港澳大湾区深圳生物医药产业创新合作区建设； 光明区

　世界一流科学城和深圳北部中心，重点推进光明科学城建设； 大鹏新区

　世界级滨海生态旅游度假区，重点推进国际游旅游自由港建设； 深汕特别合作区

　新兴产业新城

　资料来源：《粤港澳大湾区建设深圳指引》，整理

　园区转型升级背景 下 ， 深 圳园区物业盈利空 间 持 续 提升。一方面，科技园区的物管费（超 10 元/平/月）远高于传统工业园区的物管费（约 1-3 元/平/月），深圳重点发展战略新兴产业，实现由传统工业园区向科技园区转型后，物管费将得到极大提升；另一方面，产城融合背景下，园区物业服务范围扩大，园区物管除了提供基础的“四保”服务外，还为客户提供资产管理、设施管理、环境管理、能耗管理、产业、商业和政务资源有效整合等融合产业链优势的多元增值服务，盈利空间持续提升。

　图 表

　 11 、园区物业沿产 业 链提供贯穿全程的 多 样 化 服务

　服务类型

　 服务内容

　 案例

　 基础管理服务

　 综合管理服务

　 不同园区的物业基础服务侧重点不同。

　 如工业园区服务重点为确保水、电、气等资源充足供应，关注安全设施维护；对于物流园区，盗窃及火灾隐患则是重点。

　 清洁绿化服务

　 秩序维护服务

　 设施维保服务

　 停车场管理服务

　 设备设施管理服务

　 能源管理、装修管理及工程管理服务

　 物管公司通常利用经验及技术手段， 为业主提供节能降耗、高效能源、能源中心管理及技术革新方案来开展能源管理服务。

　 资产管理服务

　 招商招租  金科服 务参与长沙科技新城的前期招商阶段，在 1 年内快速引入 250

　家企业共计 40 万平米产业物业入园  绿城服 务为阿里巴巴杭州软件项目产业园项目排水施工、智能化设计提供咨询  金科服务建立“天启”大数据中心，让物 业更高效地服务于用户所需要的服务

　 咨询顾问

　 智慧园区建设服务

　 行政后勤服务

　 餐饮住宿及业务外包活动

　  庆海 泰为长安汽车园区内的客户提供后勤行政和团膳服务

　  漕河泾物业外包腾讯公司的总台、会务、公司办公楼的后勤工作，为其提供 “嵌入式行政管家服务”

　 其他增值业务

　 政府资源对接

　  东光股 份在园区内建立政策咨询平台服务，提供政策咨询及政务对接  新大 正在园区物业方面将业务拓展至市政道路养护、市政设施维护等

　 金融租赁

　 物流支持 资料来源：公司官网、公开信息整理、整理

　 风险提示：深圳产 业 园 区 转型升级缓慢，物 管 公 司 拓展不及预期