房地产企业税务筹划研究-以绿地集团为例

　院 中国地质大学长城学院

　本 本 科 毕 业 论 文

　 题目

　房地产企业税务筹划研究 —以绿地集团为例

　 院 院

　 别

　 经济学院

　专 专

　 业

　会计学

　 名 学生姓名

　王媛圆

　 学 学

　 号

　 013141642

　师 指导教师

　王秀

　职 职

　 称 称

　研究生

　2018 年 4 月 月 1 日

　 本科毕业生毕业论文（设计）诚信承诺书

　毕业论文 （设计）题目 房地产企业税务筹划研究 — 以绿地集团为例 学生姓名 王媛圆 专业 会计学 学号 013141642 指导老师 王秀 职称 研究生 所在院别 经济学院

　诚信承诺

　本人慎重承诺和声明：

　我承诺在毕业论文（设计）活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中不剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，不篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理。

　 学生（签名）：

　年

　月

　日

　中国地质大学长城学院毕业论文任务书 学生姓名 王媛圆 学

　号 013141642 专业班级 会计学十六班 指导教师 王秀 职 称 研究生 单

　位 中国地质大学长城学院 毕业论文题目 房地产企业税务筹划研究-以绿地集团为例 毕业论文主要内容和要求：

　主要内容：随着市场经济体制的不断完善，税务筹划具有广阔的发展前景。本文从目前国内的研究现状出发，结合新的税收法律，对文中涉及到的税务筹划的基本概念做了界定，进而指出了税务筹划的重要性。接着介绍了房地产企业的涉税税种，为随后的研究奠定了基础。然后通过对房地产企业经营活动的分析，引出了本文的重点即房地产企业的税务筹划。最后，为绿地集团提出一条适用的税务筹划的思路及方法。

　要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照《中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范》。

　毕业论文主要参考资料：

　[1]

　马加喜,罗建利. 不对称信息对企业所得税逃避及税务筹划影响的博弈分析[J]. 软科学,20（09）:23-25.

　 [2]

　陈慧. 浅谈税务筹划在企业财务管理中的应用[J]. 商场现代化,2015,（06）:22-26.

　[3]

　翟继光. 房地产如何进行税收规划[J]. 中国房地产金融,2015,（4）:1-5.

　[4]

　黄娇. 房地产企业税务筹划风险防范[J]. 企业管理出版社,2015,（21）:44-45.

　[5]

　元晓芳. 企业税务风险管理及其成本分析与决策[J]. 时代金融,2015,（30）:5-6.

　[6]

　田雷. 税收筹划的成本——效益分析[J]. 地方财政研究,2015,（12）:49-52.

　[7]

　姬彦丽. 企业增值税筹划的几点分析[J]. 现代营销,2015,（03）:98-99.

　[8]

　张萌. 浅议企业所得税的税务筹划[J]. 企业导报,2016,（03）:154-155.

　[9]

　谷盈. 房地产企业税务筹划对策及相关问题研究[J]. 中国市场,2017,(07）:230-231. [10] 沈凯. 房地产企业税务筹划风险的防范措施[J]. 经济管理（文摘版）, 2017, (01): 278-278. [11] 章强. “营改增” 对企业的税负影响及税务筹划重点-以房地产企业为例[J]. 中国商论, 2017, (3): 97-98. [12] 元晓芳. 企业税务风险管理及其成本分析与决策[J]. 时代金融, 2015, (30): 5-6. [13] Mark·A·Wolfson. Houseprices, Consumption, and Monetary policy : An Ancil Accelerator Approach[D]. England, Bank of

　England, 2015: 1-38.

　毕业论文应完成的主要工作：

　1． 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。

　2． 与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据。

　3． 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。

　4． 认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。

　5． 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。

　毕业论文进度安排：

　序号 毕业论文各阶段内容 时间安排 备注 1 确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书。

　2017-10-26 至 2017-11-10

　2 编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩。

　2017-11-10 至 2017-11-25

　3 进一步查找资料，作社会调查。

　2017-11-26 至 2018-1-10

　4 撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。

　2018-1-11 至 2018-1-31

　5 指导教师阅改论文。

　2018-2-1 至 2018-2-14

　6 修改论文，完成第二稿，并交指导教师。

　2018-2-15 至 2018-2-29

　7 指导教师阅改论文，完成中期检查表。

　2018-3-1 至 2018-3-15

　8 修改论文，完成第三稿，并交指导教师。

　2018-3-16 至 2018-4-1

　9 指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。

　2018-4-2 至 2018-4-15

　10 专家评阅。

　2018-4-16 至 2018-4-30

　11 毕业论文答辩。

　2018-5-1 至 2018-5-15

　12 评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。

　2018-5-16 至 2018-5-31

　课题信息：

　课题性质：

　设计□

　 论文√

　课题来源：

　教学√

　科研□

　生产□

　其它□ 发出任务书日期：

　指导教师签名：

　 年

　 月

　日 教研室意见：

　教研室主任签名：

　年

　月

　 日

　学生签名：

　中国地质大学长城学院毕业论文开题报告

　学生姓名 王媛圆 学 号 013141642 专业班级 2014 级会计学 16 班 指导教师 王秀 职 称 研究生 单

　位 中国地质大学长城学院 课题性质 设计□

　 论文√ 课题来源 科研□

　 教学√

　生产□

　其它□ 毕业论文题目 房地产企业税务筹划研究-以绿地集团为例 开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）

　一、论文研究的目的、意义 1．研究目的：我国经济发展迅速，国力增强，但我国税务筹划制度发展不够完善，仍然存在许多问题和漏洞需要解决.税务筹划是企业筹划活动中重要的一部分，完善税务筹划制度是必然趋势。本文在对我国税务筹划制度分析的基础上，提出了有利于恒大集团发展的税务筹划制度建议，从而促进房地产企业税务筹划制度快速发展。

　2．研究意义：

　（1）理论意义：在我国税务筹划方面的研究比较晚，相关的理论基础比较薄弱。本文通过对恒大公司相关理论进行概述，分析恒大公司税务筹划的现状，指出其中存在的问题，并提出相应的解决对策。从而达到丰富我国税务筹划相关理论的目的，具有一定的理论意义。

　（2）现实意义：

　本文通过对企业税务筹划制度的分析研究，可以促进企业稳定发展，对于企业合理利用资金资源和制定税务筹划制度提供帮助；减少“偷、欠、骗、抗”税等行为的发生，帮助企业树立良好形象；有利于促进房地产行业稳定发展；税务筹划有助于提高企业自身经营管理水平，有利于完善税制，增加国家税收收入。

　二、研究现状

　1．国外研究现状：

　U•Schreiber 和 Mark•Wolfson（2016）在《税务与企业战略》一书中提出了有效税务筹划的概念，他们认为，传统的税务筹划目标中的税负最小观点，实际上忽略了交易成本，有效的税务筹划应该从交易各方利益出发、充分考虑显性税收与隐性税收、税收成本与非税收成本等因素，并系统地分析了税收对企业投资和融资战略的影响。这在很大程度上弥补了早期税务筹划的局限性。现阶段由于西方国家的税收体制比较完善，市场开放程度较高，其税收杠杆的调节作用也比较强，减少税赋也就成为纳税人考虑得比较多的因素。实务中利用税务筹划减少税赋的案例颇为常见。因此税务筹划和税务代理成为比较热门的职业，并促进了该领域的进一步发展，税务筹划活动领域的专业化现象亦越来越明显。

　Mark（2015）在《企业的税务筹划》一书中指出：税务筹划有两方面的积极意义：一、有助于财务管理水平的提高财务管理水平的高低取决于财务决策。现代企业财务决策主要包括筹资决策，投资决策，生产经营决策和利润分配决策四个部分。这些决策都直接或间接地受到税收的影响，不考虑税收的决策不可能成为一项英明的决策，税务筹划贯穿于企业财务决策的各个领域，已成为财务决策不可或缺的重要内容。

　二、有利于增强企业的偿债能力 。偿债能力是企业财务能力的另一个重要方面，它反映了企业在某一时点及时足额清偿债务的能力，既可以用货币资金偿付，也可以用非现金资产抵付。企业的纳税支出具有刚性的特点，在持续经营状况下，企业应按照税法的有关规

　定用货币资金上缴。当企业货币资金不足而又一时无法融通资金时，企业就可能受到税务机关的处罚，损害自身形象。

　2．国内研究现状：

　黄娇（2015）在《税务筹划》认为“税务筹划是指的是在法津规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动事先安排，尽可能地取得节税的利益。”这部专著是在国内提出了税务筹划的概念，具有及其重要的意义。其中运用数学公式来描述纳税事项基某些假定下的纳税组合筹划，提出令纳税人的纳税总额绝对减少，从而取得绝对收益的“绝对收益筹划原理。” 田雷（2015）在《税收筹划的成本——效益分析》指出税务筹划（英文为 TaxPlanning,是市场经济条件下纳税人的必然选择。税务筹划是指纳税人在不违反税法及相关法津法规的前提下，为保证自身的税后利益，运用一定的方法，对纳税事宜所作的周密安排成功巧妙运作。因其是不违法的范围内，所以于社会无害。在税法执行中，法无明文一般也来为过。因税务筹划对各类经济实体（包括单位和个人）有利应视为其合法权益，帮故很为纳税人所重视。在社会主义市场经济条件下，税务筹划在保证纳税人了得税后最大收益的的基础上，应当而且能够对增强纳税意识、促使企业提高经营管理水平，促进税收法津法规的进上少完善，降低税收征纳成本等方面发挥应有的作用。

　张萌（2016）在《浅议企业所得税的税务筹划》指出，税务筹划是指纳税人在税收允许的范围内，以适用税收政策和税收征收管理制度为前提，采用税收法规所赋予的税收优惠或政策选择机会，对自身经营、投资和利润分配等财务活动进行科学、合理的事先规划与安排，以达到节税和实现企业价值最大化目标的一种财务管理活动。

　马凯（2016）在《房地产税务筹划》一书中指出：房地产是国民经济的支柱,也是中央和地方政府收入的重要来源.随着市场经济体 制的日益完善,税收筹划将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可缺的组成部分。同时,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用率资金,合理进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝.目前,部分地区存在房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大,房地产企业资金来源受至限制,随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减 轻税负就显得更为重要。

　综上所述，税务筹划,是当今企业经营管理中较受关注的一个议题,它涉及到企业经营、投资、理财、决策等活动的各个方面。有效的税务筹划,能最大程度地降低纳税人涉税风险,增加经济效益,实现价值最大化,提高企业管理水平,争强企业的竞争优势,是企业增强核心竞争力的有效方法之一。无论对房地产企业还是其他类型企业,都是一个十分有价值的研究课题。

　三、研究内容

　1 前言 2 税务筹划概述 2.1 房地产企业税务筹划的概念 2.2 房地产企业税务筹划的特点 3 绿地集团的税务筹划现状 3.1 绿地集团基本情况 3.2 绿地集团涉税现状分析

　3.3 绿地集团内部现状分析 4 绿地集团在税务筹划上存在的问题 4.1 营改增后企业面临的税务风险 4.2 企业管理机构不完善 4.3 筹划方案缺乏灵活性 5 绿地集团税务筹划基本策略 5.1绿地集团税务筹划应对国家政策的基本策略 5.2绿地集团自身税务筹划策略 6 结论 参考文献 致谢 四、研究方案 1．利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。

　2．通过案例分析法和文献资料法，从而为论文提供可靠地依据，完成对高校后勤集团内部审计存在的问题及对策分析。

　五、进度安排 1．确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书，2017-10-26 至 2017-11-10。

　2．编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩，2017-11-10 至 2017-11-25。

　3．进一步查找资料，作社会调查，2017-11-26 至 2018-1-10。

　4．撰写论文，完成第一稿，并交指导教师，2018-1-11 至 2018-1-31。

　5．指导教师阅改论文，2018-2-1 至 2018-2-14。

　6．修改论文，完成第二稿，并交指导教师，2018-2-15 至 2018-2-29。

　7．指导教师阅改论文，完成中期检查表，2018-3-1 至 2018-3-15。

　8．修改论文，完成第三稿，并交指导教师，2018-3-16 至 2018-4-1。

　9．指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师，2018-4-2 至 2018-4-15。

　10．专家评阅，2018-4-16 至 2018-4-30。

　11．毕业论文答辩，2018-5-1 至 2018-5-15。

　12．评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文，2018-5-16 至 2018-5-31。

　六、预期结果 通过对企业税务筹划的分析，发现我国税务筹划制度存在的问题，完善对税务筹划的运行理论系统，优化资金结构的需要，从而实现企业和国家税收制度利益最大化，促进企业长期稳定发展。

　七、参考文献 [1]

　马加喜,罗建利. 不对称信息对企业所得税逃避及税收筹划影响的博弈分析[J]. 软科学,2015,（09）：23-25.

　 [2]

　陈慧. 浅谈税务筹划在企业财务管理中的应用[J]. 商场现代化,2015,（06）:22-26.

　[3]

　翟继光. 房地产如何进行税收规划[J]. 中国房地产金融,2015,（4）:1-5.

　[4]

　黄娇. 房地产企业税务筹划风险防范[J]. 企业管理出版社,2015,（21）:44-45.

　[5]

　元晓芳. 企业税务风险管理及其成本分析与决策[J]. 时代金融,2015,（30）:5-6.

　[6]

　田雷. 税收筹划的成本——效益分析[J]. 地方财政研究,2015,（12）:49-52.

　[7]

　姬彦丽. 企业增值税筹划的几点分析[J]. 现代营销 2015,（03）:98-99.

　[8]

　张萌. 浅议企业所得税的税务筹划[J]. 企业导报,2016,（03）:154-155.

　[9]

　谷盈．房地产企业税务筹划对策及相关问题研究[J]. 中国市场,2017,(07）:230-231. [10] 沈凯. 房地产企业税务筹划风险的防范措施[J]. 经济管理（文摘版）, 2017, (01): 278-278. [11] 章强. “营改增” 对企业的税负影响及税务筹划重点-以房地产企业为例[J]. 中国商论, 2017, (3): 97-98. [12] 元晓芳. 企业税务风险管理及其成本分析与决策[J]. 时代金融, 2015, (30): 5-6. [13] Mark·A·Wolfson. Houseprices, Consumption, and Monetary policy : An Ancil Accelerator Approach[D]. England, Bank of

　England, 2015: 1-38.

　 指导教师意见：

　 指导教师签名：

　 年

　月

　日

　 教研室意见：

　 审 查 结 果：

　同 意□

　 不 同 意□

　 教研室主任签名：

　年

　 月

　 日

　 院 中国地质大学长城学院 本科 毕业论文文献综述

　院

　别：

　 经济学院

　 专

　 业：

　会计学

　 姓

　名：

　 王媛圆

　学

　号：

　013141642

　2018 年 4 月 15 日

　U•Schreiber 和 Mark•Wolfson(2016)在《税务与企业战略》一书中提出了有效税务筹划的概念，他们认为，传统的税务筹划目标中的税负最小观点，实际上忽略了交易成本，有

　效的税务筹划应该从交易各方利益出发、充分考虑显性税收与隐性税收、税收成本与非税收成本等因素，并系统地分析了税收对企业投资和融资战略的影响。这在很大程度上弥补了早期税务筹划的局限性。现阶段由于西方国家的税收体制比较完善，市场开放程度较高，其税收杠杆的调节作用也比较强，减少税赋也就成为纳税人考虑得比较多的因素。实务中利用税务筹划减少税赋的案例颇为常见。因此税务筹划和税务代理成为比较热门的职业，并促进了该领域的进一步发展，税务筹划活动领域的专业化现象亦越来越明显。

　Mark(2015)在《企业的税务筹划》一书中指出：税务筹划有两方面的积极意义：一、有助于财务管理水平的提高财务管理水平的高低取决于财务决策。现代企业财务决策主要包括筹资决策，投资决策，生产经营决策和利润分配决策四个部分。这些决策都直接或间接地受到税收的影响，不考虑税收的决策不可能成为一项英明的决策，税务筹划贯穿于企业财务决策的各个领域，已成为财务决策不可或缺的重要内容。

　二、有利于增强企业的偿债能力 。偿债能力是企业财务能力的另一个重要方面，它反映了企业在某一时点及时足额清偿债务的能力，既可以用货币资金偿付，也可以用非现金资产抵付。企业的纳税支出具有刚性的特点，在持续经营状况下，企业应按照税法的有关规定用货币资金上缴。当企业货币资金不足而又一时无法融通资金时，企业就可能受到税务机关的处罚，损害自身形象。

　 黄娇(2015)在《税务筹划》认为“税务筹划是指的是在法津规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动事先安排，尽可能地取得节税的利益。”这部专著是在国内提出了税务筹划的概念，具有及其重要的意义。其中运用数学公式来描述纳税事项基某些假定下的纳税组合筹划，提出令纳税人的纳税总额绝对减少，从而取得绝对收益的“绝对收益筹划原理。” 田雷(2015)在《税务筹划的成本——效益分析》指出税务筹划(英文为 TaxPlanning)是市场经济条件下纳税人的必然选择。税务筹划是指纳税人在不违反税法及相关法津法规的前提下，为保证自身的税后利益，运用一定的方法，对纳税事宜所作的周密安排成功巧妙运作。因其是不违法的范围内，所以于社会无害。在税法执行中，法无明文一般也来为过。因税务筹划对各类经济实体(包括单位和个人)有利应视为其合法权益，帮故很为纳税人所重视。在社会主义市场经济条件下，税务筹划在保证纳税人了得税后最大收益的的基础上，应当而且能够对增强纳税意识、促使企业提高经营管理水平，促进税收法津法规的进上少完善，降低税收征纳成本等方面发挥应有的作用。

　张萌(2016)在《浅议企业所得税的税务筹划》指出，税务筹划是指纳税人在税收允许的范围内，以适用税收政策和税收征收管理制度为前提，采用税收法规所赋予的税收优惠或政策选择机会，对自身经营、投资和利润分配等财务活动进行科学、合理的事先规划与安排，以达到节税和实现企业价值最大化目标的一种财务管理活动。

　马凯(2016)在《房地产税务筹划》一书中指出：房地产是国民经济的支柱,也是中央和地方政府收入的重要来源.随着市场经济体 制的日益完善,税收筹划将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可缺的组成部分。同时,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被

　淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用率资金,合理进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝.目前,部分地区存在房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大,房地产企业资金来源受至限制,随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得更为重要。

　综上所述，税务筹划是当今企业经营管理中较受关注的一个议题,它涉及到企业经营、投资、理财、决策等活动的各个方面。有效的税务筹划,能最大程度地降低纳税人涉税风险,增加经济效益,实现价值最大化,提高企业管理水平,争强企业的竞争优势,是企业增强核心竞争力的有效方法之一。无论对房地产企业还是其他类型企业,都是一个十分有价值的研究课题。

　房地产企业税务筹划研究—以绿地集团为例 摘

　要 从当前的形势看来，我国在房地产业宏观调控是比较周到严谨的，我国不只是运用政策的方式，更出台了一部分金融制度去调控房地产业的发展。房地产业的缴税类型多种多样，缴税的金额量多，这阻碍了房地产的进一步发展。合理的税务规划能够降低企业税金额度，增强了企业竞争力。因此，本文首先介绍了税务筹划的相关概念及特点;然后分析绿地控股集团税务筹划现状及存在的问题;接着阐述绿地控股集团应对国家政策和提高自身发展的策略;从而帮助绿地集团发现问题并解决问题、查漏补缺、收获良好的效益，达到企业利益最大化的目的。这种做法不仅有利于企业的进步，也促进了税收业的发展。

　关键词：税务筹划；筹划风险；利润最大化；房地产企业 ABSTRACT From the current situation, China"s macroeconomic regulation and control in the real estate industry is more thoughtful and rigorous. Our country is not only using the way of policy, but also introducing a part of the financial system to regulate the development of real estate industry. The types of tax payment in the real estate industry are various, and the amount of tax payment is large, which hinders the further development of real estate. Reasonable tax planning can reduce the amount of tax and enhance the competitiveness of enterprises. Therefore, this article first introduces the related concepts and characteristics of tax planning. Then it analyzes the current situation and problems of tax planning in green holding group. Then it expounds the strategy of Greenland holding group to deal with national policies and improve its own development. It helps the green group find problems and solve problems, check and fill gaps, and gain good benefits, so as to maximize the interests of enterprises. This approach is not only conducive to the progress of enterprises, but also promotes the development of the tax industry. Key words ：Tax Planning；Planning risk；The most profit；Real Estate Enterprise

　目 目

　录 录

　1 前言 .................................................................................................................................................................... 1 2 税务筹划概述 .................................................................................................................................................... 1 2.1 房地产企业税务筹划的概念 ........................................................................................................................ 1 2.2 房地产企业税务筹划的特点 ........................................................................................................................ 1 2.2.1 房地产企业涉及范围广泛 ......................................................................................................................... 1 2.2.2 房地产企业筹资渠道广泛 ......................................................................................................................... 1 2.2.3 房地产企业成本费用丰富 ........................................................................................................................ 2 2.2.4 房地产企业经营风险巨大 ......................................................................................................................... 2 2.3 税务筹划的意义 ............................................................................................................................................ 2 3 绿地集团的税务筹划现状 ................................................................................................................................ 2 3.1 绿地集团基本情况 ........................................................................................................................................ 2 3.2 绿地集团涉税现状分析 ................................................................................................................................ 3 3.3 绿地集团内部现状分析 ................................................................................................................................ 6 4 绿地集团在税务筹划上存在的问题 ................................................................................................................ 6 4.1 营改增后企业面临的税务风险 .................................................................................................................... 6 4.2 企业管理机构不完善 .................................................................................................................................... 6 4.3 筹划方案缺乏灵活性 .................................................................................................................................... 7 5 绿地集团税务筹划基本策略 ............................................................................................................................ 7 5.1 绿地集团税务筹划应对国家政策的基本策略 ............................................................................................ 7 5.1.1 增值税筹划方法 ......................................................................................................................................... 7 5.1.2 消费税筹划方法 ......................................................................................................................................... 8 5.1.3 适用低税率 ................................................................................................................................................. 8 5.2 绿地集团自身税务筹划策略 ........................................................................................................................ 8 5.2.1 建立税务筹划风险预警机制 ..................................................................................................................... 8 5.2.2 在筹资与投资中进行税务筹划 ................................................................................................................. 8 5.2.3 保持筹划方案的灵活性 ............................................................................................................................. 9 5.2.4 加强与税务主管部门的沟通 ..................................................................................................................... 9 6 结论 ................................................................................................................................................................... 9 参考文献 ............................................................................................................................................................. 10 致谢 ..................................................................................................................................................................... 11

　中国地质大学长城学院 2018 届毕业论文 1 1 前

　言 企业需要拥有自己的独特的竞争优势，要懂得如何创造更大的价值。不仅是在质量和宣传这些有差异的方面取得优势，也要在成本上进行上竞争。以此为基础，从而通过深究成本费用等方式进一步节约成本。基于这个原因，税务筹划应运而生。它能更好的为企业合理筹划资源配置与使用。因此，对税收进行必要的筹划在企业竞争上来说，是必不可少的。

　房地产企业在我国目前还是新型行业，虽然现在仅有不到 30 年的历史，但发展迅速，房地产业已经表现出很大的发展潜力。所以更加需要合理的筹划资源，以达到利益最大化目的。为了在激烈的竞争中获得一隅之地,企业应选择科学的税务筹划方式,更好地合理利用现有资源。同时政府机构也应完善相关的法律制度，规范房地产企业税收方面的秩序。

　2 税务筹划概述 2.1 房地产企业税务筹划的概念 税务筹划产生并进行实际运用的时间西方国家远远早过东方国家。税务筹划被荷兰《国际税收词典》解释为：纳税人员在生产经营与个体业务的基础上，利用正当的形式降低税款额度。印度税务专业人士雅萨斯通过《个体投资与税务规划》来告诉我们，纳税规划说的是纳税人员根据财务工作的计划，致力于法律领域，运用恰当的方法去赢得最高效益。美国南加州 W·B·梅格斯专家通过《会计学》为它解释成“趁税务还没有出现，针对企业经营与投资活动进行细致规划，进而实现税款缴纳的最小值，这个进程就被称为税务筹划。”以上面专业人士的解释为基础，我们能够粗略地把“房地产企业税务筹划”总结成“在符合法律的规定下，纳税活动前期，利用法人的活动和投资，事先对房地产经营活动做好规划，从而降低缴税金额的有关规划”。它的本质是一种具有科学性、预见性、风险性的筹划活动。目的是为了支持企业良好规划资金资源、获取最高利益，增强企业自身能力，致使企业进一步发展。

　2.2 房地产企业税务筹划的特点 2.2.1 房地产企业涉及范围广泛 房地产行业横跨制造与销售两个领域，其经营活动范围广泛。其中包含：选址设计、征地拆迁、房屋建造、维修服务等。而绿地集团作为行业领先，它的经营活动更为丰富。因此，只有精密而严谨的筹划模式才能适应多元化的业务需求。

　2.2.2 房地产企业筹资渠道广泛 房地产企业筹资的方法大概含有提前收取的住房定价、商品房贷款、土地开拓、债券股票的流通等等。而这些方法都需要进行税务征收。上述这些方法绿地集团都有涉及，由此可以也看出房地产企业筹资的多样性。

　中国地质大学长城学院 2018 届毕业论文 2 2.2.3 房地产企业成本费用丰富 房地产企业在开发阶段需要计算相应的成本费用。其中包括：利用国家土地需要支付的费用、工程建设时期相应费用、建设基础设施的费用、装修安装建筑的费用和间接需要的其他费用等。

　而开发阶段期间费用包括：销售费用、管理费用和财务费用。房地产企业经营成本主要包括：土地转让、房源销售、房产出租、配套产品销售等。由此可见房地产企业成本费用种类繁多，复杂多元化，而作为行业领先的绿地集团更是如此。

　2.2.4 房地产企业经营风险巨大 房地产行业比其他行业拥有更高的收益，因此，房地产企业也存在更高的风险。由于房地产行业需要更高的投资资金，所以房地产行业需要承担的风险也比其他行业高。

　2.3 税务筹划的意义 税务筹划的目标是通过减税实现财务管理，而不单是仅仅为了节税。通常企业将公司税额与收益划分为同等地位，也就是用税负率进行考核。这种方法既加强了纳税人对税务概念的形成及纳税意识的加强，又增加了企业相关人员对税务筹划的经验积累，同时也有利于企业提高经营管理水平和会计水平，规避税务风险。既增强了企业对纷杂变化的经济政治环境的适应，又给政府制定税务人员以启示，让税收政策更加适应我国市场变化。

　3 绿地集团的税务筹划现状 3.1 绿地集团基本情况 绿地集团诞生于1992年7月18日，绿地集团是一所上海国有控股大型企业集团。集团以英文字母“G”作为品牌造型依据，设计成绿色大树与房屋建筑的样子。以此寓意集团主要营业项目是房地产业。绿地集团也同样热衷公益和城市绿化。品牌形象也寓意绿地集团平稳发展和实力超群的希望。除地产业外，绿地集团还经营建筑品牌、汽车品牌、能源品牌等。

　绿地集团秉承让生活更美好的企业宗旨已经20多年。通过产业和资本共同发展，顺应市场需求，遵循政府想法等理念，目前已经形成了“以房地产为核心，能源、金融等产业为侧翼”的发展格局。

　2012年，绿地集团跻身美国《财富》世界500强名单，与此同时也荣获中国500强第73名。在中国以房地产企业为主的综合集团中，绿地集团排在榜首。2013年，绿地集团在中国企业排名上升18名。在《财富》世界五百强中排名359。

　因为其房地产开发规模宏大、产品种类丰富、品牌质量过硬等特质，在国家处于先进地位。集团在超高层建筑、大型超市综合体、高铁和工业产业园等开发方面位列前沿。已建成和正在建设的城市标致性建筑超高层方面有17幢。其中有四幢建筑的高度达到世界前十名。

　中国地质大学长城学院 2018 届毕业论文 3 目前，在美国和澳洲房地产投资规模最大的中国企业是绿地集团。目前包括纽约大西洋广场、洛杉矶中心大都会、悉尼超高体建筑、韩国旅游城、泰国的城市中心综合体等。绿地自主酒店品牌“铂瑞”“铂骊”目前已在马德里和巴塞罗那等地成功营业，也已经落座德国高端酒店品牌。国内外共同发展，进一步巩固了绿地集团房地产方面的基础。

　除了积极发展房地产行业之外，绿地集团也尽力发展能源、金融等副业。其中能源产业作为企业二把手，在煤炭、石油方面已经形成了生产加工、存储、运输销售的完整产业链。集团目前拥有多座煤矿及物流区分布在山西等地，总资源多达7亿吨，每年产量超过1300吨以上，配送超过5500吨。与此同时，集团还积极经营金融产业，组建了绿地金融投资集团，入驻了东方证券、锦州银行等金融机构，成立了小额贷款公司，这个公司是我国注册资本额最大的小额贷款公司。

　绿地集团在自身谋发展的同时也积极回报社会，具有很强的社会责任感。集团成立了上海规模最大的企业专项基金、发布了专属的慈善品牌，命名为“绿地心计划”。为建设上海公共绿地，集团无偿出资4亿元并为上海世博会出资2.5亿元。成立20多年期间，绿地集团支持世博会、热衷公益。因此相继获得了先进文明单位、劳动奖章、慈善家等荣誉称号。也基于此，绿地商标成为了中国驰名商标。

　绿地集团倡导树立危机意识，倡导“慢进也是退”的理念 。

　成为国际知名企业是绿地集团的目标。绿地认为，一家公司要做到科学管理，也要有雄厚的实力，更要能够跨国跨行业的持续经营，才能最终能够成为世界级经营水准和能够持续发展的企业集团。未来绿地集团要实现营业收入超过50000亿元并成功晋升世界企业前沿。

　3.2 绿地集团涉税现状分析 绿地集团税负沉重，涉税环节繁多，税种也复杂多样。由于“营改增”的出现，房地产企业的涉税情况发生了变化。其中除了与普通企业所要缴纳的增值税等一致外，由于企业所处的地区的特殊性，还需要支付教育费附加等费用。目前绿地集团主要涉及纳税科目是增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税等等。

　下表即绿地集团具体的涉税税种及税率。

　表 3-1 房地产开发环节的税种及税率 征税环节 税种 计税依据 税率（%）

　增值税 销售收入 11 房地产开发 印花税 交易合同价 0.05 或 0.03

　耕地占用税 耕地面积 1~10 元/平方米

　从上述图表可知，绿地集团在开发阶段共涉及三个税种。分别为：以销售收入为计算依据的增值税，以 11%的税率进行计算。以交易合同价为计税依据的印花税以 0.05%的税率进行计算、耕地占用税则以耕地面积为计税依据以 1-10 元/平方米的税率进行计算。

　中国地质大学长城学院 2018 届毕业论文 4 表 3-2 房地产交易环节的税种及税率 征税环节 税种 计税依据 税率（%）

　增值税 销售收入 11

　土地增值税 增值额 四级超率累进税率 房地产交易 契税 交易合同 2 或 4

　印花税 交易合同 0.5

　城镇土地使用税 土地面积 0.5-10 元/平方米

　由上述表可知，绿地集团在交易时期共涉及五个税种。其中包含：以销售收入为计算依据的增值税，税率为 11%。以增值额为基础的土地增值税，税率用四级超额累进税率。以交易合同为依据的印花税，税率为 0.5%、契税税率分别为 2%或 4%、以土地面积为依据的城镇土地使用税，税率为 0.5-10/平方米。

　表 3-3 房地产占用环节的税种及税率 征税环节 税种 计税依据

　税率（%）

　房地产占用 房产税 房产原则或租金收入 1.2 或 12

　城市房地产税 房产原值 1.2

　由上表可知，绿地集团在房产占用环节涉及两种税种。一种是由房产原则或租金收入为计算基础的房产税，采用比例税率。税率分两种：一种是按房产原价值一次减除 10%-30%后的数值计征的，税率为 1.2%；一种是按房屋出租的租金数额计算的，税率为 12%。

　另一种是以房产原价值为计算基础的城市房地产税，税率以 1.2%进行计算。

　表 3-4 房地产所得环节的税种及税率 征税环节 税种 计税依据

　 税率（%）

　房地产所得 企业所得税 企业收入

　 25

　个人所得税 个人收入 20 等

　由上表可知，绿地集团在房地产所得环节涉及两个税种。一种为以企业收入为依据的企业所得税，税率为 25%。另一种是以个人收入为依据的个人所得税，税率为 20%等。

　除上图中列出的多种税种及税率外，绿地集团还需要缴纳城市建设维护税，税率为5%。因为某些工程的开发地区在县城之中，使用不必考虑在城区和乡镇之中的情况，因此此税种用营业税等流转税作为计算依据。

　2016 年 5 月 1 日起，国家正式在金融行业、建筑业及不动产等行业实施营改增政策。营改增的实施使得房地产企业取消了营业税、增值税税额增加，也使得教育费附加和城市建设维护税计算方式发生了改变。

　中国地质大学长城学院 2018 届毕业论文 5 下表即为绿地集团 2015 年、2016 年、2017 年 3 年所纳税额汇总。

　表 3-5 绿地集团三年当期发生税种及金额 项目 2015 年（元）

　2016 年（元）

　2017 年（元）

　增值税

　127 889 732.22 1 494 823 784.00 697 728 841.60 消费税

　-744.15 -1.33 — 营业税

　-30 622 299.00 —（营改增）

　—（营改增）

　企业所得税

　560 682 624.10 1 981 681 487.00 1 837 668 355.00 个人所得税

　-11 506 615.00 48 772 945.39 -31 835 832.00 城市维护建设税

　-6 540 267.72 561 580.70 55 022 740.48 房产税

　9 964 586.12 16 313 487.06 8 440 796.42 土地使用税

　787 975.34 40 585 920.84 16 562 182.95 教育费附加

　1 584 364.09 -7 904 973.46 47 563 857.46 土地增值税

　384 310 743.40 1 095 029 680.00 471 834 085.40 其他税费

　6 370 799.26 -9 885 891.48 10 250 627.76 合计 1 024 920 898.00 4 659 928 017.00 3 113 235 855.00 数据来源：网易财经网

　根据上表数据我们可以发现，由于“营改增”的产生，2016年营改增政策的实施使得绿地集团2016年增值税税额较2015年增长幅度较大，而2017年营改增政策趋于稳定，则出现了税额大幅度减少的现象。

　对于消费税而言，通过上表列举的三年对比发现，绿地集团三年消费税涨幅波动不大。

　2016年之后，由于营改增政策的出现，绿地集团已经取消了营业税的缴纳项目。

　“营改增”的出现，使得企业所纳所得税额逐渐降低。在2016年，绿地集团西南部房地产事业总经理助理和成都公司的总经理离开了原来岗位，继而担任了西南公司战略发展总经理的职位。这位业内以雷厉风行、创新大胆的标签闻名的营销女高管，带领着她的成都营业“特种兵”，通过努力使得成都绿地这个“新生儿”的年销售额增加了60亿。因此绿地集团得到了良好的发展，这就致使了其所得税额大幅提升。因此2016年对于绿地集团来说是发展旺盛的一年。所以在2016年绿地集团的税额相较2015年和2017年更高。

　对于教育费附加而言，2017年相较前两年涨幅巨大，营改增前教育费附加按营业税的3%进行计算。营改增政策的出现，使得教育费附加以抵扣后的增值税税额为基础，乘以3%计算得到，由于增值税金额的增加，教育费附加也一并随之增长。同理可说明绿地集团城市维护建设税的涨幅变化，城市维护建设税以抵扣后的增值税税额乘以7%计算。

　2017年由于绿地集团“四大重点战略”的出台，致使企业获得一批大盘项目，从而使企业营业额得到提升，土地面积增加致使了土地增值税的高涨幅的产生。

　中国地质大学长城学院 2018 届毕业论文 6 综上，绿地集团三年经营情况就税费而言，呈良好上升阶段，总体稳步发展。

　3.3 绿地集团内部现状分析 “发展速度如果太慢则会是企业发展过程中最大的风险。”这个观点一直是集团董事长张玉良所坚持的理念。因此，绿地集团在创建初期做过动迁房项目，而后又做过旧城市改造工程，建造商品房等。

　直到2005年开始，绿地集团开始转型，将目光放在商业地产的超高型建筑上。截止到目前，全国已有的超过300米的地标性建筑中，有50%来自绿地集团。

　截止至2014年12月31日，绿地在建项目已经有20000多平方米。2017年，绿地集团已经跻身中国企业6强。

　绿地集团近几年在金融、消费等领域活跃，其拥有的土地资源储备在中国内地依然领先。经营业绩虽持续上升，但依然不足。于是绿地集团将目光放在了超高层地标建筑物和大型轨道交通建设上。这一做法...