AA县村民建房规划建设管理办法

　AA 县村民建房规划建设管理办法 为进一步加强我县农村村民建房规划管理，合理改善农民居住条件，引导农民住房集约、节约利用土地资源，规范村民住房建设活动，保障城乡规划实施,建设生态宜居美丽乡村，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广东省城乡规划条例》等法律法规规定，结合我县实际，制定本实施办法。

　一、适用范围 AA 县行政区域内村民利用宅基地新建、改建、扩建住宅活动，适用本实施意见。

　本实施意见所称的村民，是指依法登记户籍地址为我县行政区域内的行政村或社区的农村集体经济组织成员。所称宅基地，是指农村集体经济组织成员经依法批准（或合法使用）建设住宅占用的农村集体土地。所称村民建房，是指由村（居）委会或经济联合社组织集中建设后，分配给本村村民居住使用的建设活动，或村民自建自用的建设活动。

　城镇非农业人口（含华侨），除原为农业人口合法取得的宅基地或继承房屋占用农村宅基地以外，不得使用农村集体土地建房。

　二、遵循原则 （一）集约用地原则。适应新型城镇化、新农村建设的新要求，积极引导农村人口向城镇和中心村集中，鼓励建设农民公寓，引导农民合理节约、集约利用土地，适度集中布局。

　（二）合法依规原则。严格执行国土空间规划、土地管理、工程建设、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定。要依据规划，从严控制农民住房占地面积、建筑面积、建筑层数和总建设高度等标准。

　（三）规划先行原则。村民建房应符合国土空间规划、村庄规划和相关技术规范，实行先规划后建设。行政村或社区委员会负责在上位规划指导下编制村民宅基地总平面图设计方案，报镇（街道办）审批，作为批准村民建房的依据。

　三、条件要求 村民使用宅基地建房应按批准的用地面积、城乡规划、村民宅基地总平面图设计方案要求进行设计和建设。

　（一）严格控制村民建房的用地面积和选址：

　1.新规划的宅基地每户建设用地不得超过 80 平方米，建设农民公寓每户可以适当提高到 120 平方米。

　2.尽量不占耕地或少占耕地，应充分利用原有宅基地、村内空闲地和周边的丘陵坡地。

　3.禁止在已查明的地质灾害隐患点和国土空间规划设定的禁止区安排宅基地。

　（二）受场地及周边客观条件限制的农村宅基地建房项目，村民宅基地总平面设计方案征得相邻村民同意并经村委会公示无异议后，可按照下列规划技术指标执行：

　1.县城和镇区规划区范围内的和全县省道、国道旁边第一排房屋，建筑层数不超过6 层（含 6 层），总高度不超过 24 米，坡顶屋的总高度按有关技术规定适当上调，建筑主朝向间距宜不小于建筑总高度的0.6倍，因客观特殊条件限制确实无法达到要求的，6 层以下住宅应不小于 8 米；次朝向间距应不小于 4 米，且应当满足消防安全的要求。

　2.城镇规划区外的村庄，建筑层数不超过 3.5 层（含 3.5 层），总高度不超过 16米，坡顶屋的总高度按有关技术规定适当上调，建筑主朝向间距宜不小于建筑总高度的0.6 倍，因客观特殊条件限制确实无法达到要求的，3.5 层以下住宅应不小于 6 米；次朝向间距应不小于 4 米，且应当满足消防安全的要求。

　（三）建筑物退让道路红线。有控规覆盖的区域按控规的规定执行，没有控规覆盖的区域，按以下规定执行：

　临村民住宅区小区路、组团路和小于 24 米城市道路的住宅，退让道路红线应当不小于 2 米；临 24 米至 40 米城市道路的住宅退让道路红线应当不小于 3 米；临 40 米以上城市道路的住宅退让道路红线应当不小于 5 米。

　（四）鼓励宅基地联合规划设计建设农民公寓。

　1.农民公寓建设用地面积，县城含棉湖规划区内的不得小于 3000 平方米，其他镇区规划区范围内的不小于 2000 平方米，城镇规划区外的村庄不小于 1500 平方米。

　2.规划控制指标，对控规覆盖的区域，项目规划控制指标应按控规指标确定；对没有控规覆盖的区域，按经批准的村庄规划确定的规划控制指标实施建设。

　3.农民公寓不得向外村村民出售，可以留出 20%以内的房屋对外出租，增加村集体

　经济收入，配建设施应符合相关规定；建筑工程设计方案应符合相关专业技术标准和规范。

　（五）村民住宅建筑立面、色彩、建筑风格等应具有潮客地方特色元素。鼓励采用村民住宅通用设计图，禁止无资质设计、无设计图纸建设。

　（六）村民宅基地位于重要地段和历史风貌街区、传统村落保护范围的，其住宅建设应符合城乡国土空间规划要求，且层数、高度、色彩必须与周边建筑相协调一致。已纳入历史建筑、历史文化街区和传统村落保护范围的村民住宅需维修加固的，应按原层数、原面积和历史建筑、历史文化街区、传统村落景观风貌要求维修加固；如维修加固难以实施的，可以按原层数、原面积和历史文化街区景观风貌要求申请重建。

　四、流程管理 （一）建房申请。建房户向村（居）委会（集体经济组织）提出书面申请，并提供户口身份证明、原住宅权利证书、住房设计图等材料。

　（二）村级审查。村（居）委会（集体经济组织）审查建房户的主体资格、原住宅处置方案、设计图等。经集体讨论同意后进行公示，公示期 7 天。期满无异议的，上报乡镇（街道）审批。

　（三）镇街审批。乡镇（街道）收到建房户申请材料后，在 7 个工作日内对申请情况进行联合现场踏勘。符合建房要求的予以受理，办理审批手续，并发放《乡村建设规划许可证》。不符合建房条件的，7 个工作日内书面告知建房户。

　对占用农用地的新建住房，踏勘后由乡镇（街道）统一上报自然资源部门办理农转用审批，使用林地的需办理林地占用审批。

　除法律、法规另有规定外，村民住房建设不需要办理建筑工程施工许可证。

　（四）定点放样。建房申请批准后，建房户应与建筑工匠或建筑施工企业签订施工合同和安全责任书，报镇（街道）备案，并申请定点放样。镇（街道）应在 7 个工作日内安排放样。放样时应先核实原住宅拆除或处置情况、权利证书注销或变更结果、邻里纠纷等情况，符合要求后再进行定点放样。鼓励以购买服务的形式委托第三方（专业测绘机构）实施放样，按照建房图纸的墙外角放样，并做好放样登记工作。

　（五）施工管理。各乡镇（街道）应落实生活污水、环境整治等配套建设，监督建设单位和建房户按图施工。网格员应加强对农村居民建房的跟踪监督。

　（六）带图验收。建房完工后，各乡镇（街道）应当及时组织验收，对符合审批要求的，出具验收确认书。

　（七）确权发证。农房验收合格后，建房户应依法向不动产登记机构申请办理不动产登记发证。

　五、建房管理 （一）铭牌施工。农房建设批准后，需将建房审批相关情况进行公示。公示牌应放置在建筑立面视线可及范围内，时间自施工开始之日至竣工验收之日。公示牌内容包括建房户主姓名、家庭成员人数、占地面积、建筑面积、建造层次、承建人、审批时间和监督电话等。

　（二）档案管理。各乡镇（街道）应完善农村居民建房动态管理信息系统和档案管理制度，强化农房建设档案管理，做到一房（户）一档案。有条件的乡镇（街道）可以建立“智慧农房”系统，实现建房申请、审批、登记、查处等信息上下连通、动态管理、公开查询。

　（三）政策宣传。各乡镇（街道）各村（居）委会应将农村建房相关规定写入《村规民约》，上墙公示；党员干部要学好、宣传好农村建房政策；网络媒体应加大宣传，形成良好的工作氛围。

　六、其他 （一）本实施办法由县自然资源局、县住房和城乡建设局负责解释，如有新的法律法规政策出台，适时做出相应调整。

　（二）本实施办法自发布之日起实施，有效期二年。

　AA 县自然资源局 AA 县住房和城乡建设局 2019 年 11 月 22 日