房屋租赁司法解释

　房屋租赁司法解释

　 为精确审理城镇房屋租赁合同胶葛案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人平易近共和公平易近法公则》、《中华人平易近共和国物权法》、《中华人平易近共和国合同法》等司法规定，结合平易近事审判实践，制订本解释。

　第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇筹划区内的房屋。

　 乡、村落筹划区内的房屋租赁合同胶葛案件，可以参照本解释处理。但司法另有规定的，实用其规定。

　当事人按照国度福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济实用住房产生的胶葛案件，不实用本解释。

　 【解读】本条系关于本司法解释实用范围的规定。

　 本解释只调剂城镇房屋即城市筹划区、镇筹划区范围内的房屋的租赁行动，乡、村筹划区内的房屋租赁胶葛，可以参照本解释。城镇房屋切实其实定以筹划为准，只要列入城镇筹划区，无论地盘性质为国有照样集体所有，均实用本解释，实践中存在的已被纳入城镇筹划区内的“城中村”内的房屋租赁行动在本解释调剂范围之内。

　 按照国度福利政策承租的公有住房、经济实用房和廉租住房，具有当局福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的平易近事司法关系，不实用本解释。

　 关于军产房的租赁，根本属于完全的市场行动，并不存在当局补贴的福利和社会保障性内容，最高院平易近一庭认为军产房租赁合同胶葛应实用本解释。

　第二条 出租人就未取得扶植工程筹划许可证或者未按照扶植工程筹划许可证的规定扶植的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得扶植工程筹划许可证或者经主管部分赞成扶植的，人平易近法院应当认定有效。

　 【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得扶植工程筹划许可证或者未按照扶植工程筹划许可证的规定扶植的房屋，具体包含违背了城乡筹划规定的建筑物、建筑物以及违背临时建筑治理规定的临时建筑。

　 否定就违背建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于保护城镇扶植筹划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得扶植工程筹划许可证或者经主管部分赞成扶植的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包含二审、再审发还指定一审法院重审的情况。

　第三条 出租人就未经赞成或者未按照赞成内容扶植的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部分赞成扶植的，人平易近法院应当认定有效。

　 租赁刻日跨越临时建筑的应用刻日，跨越部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部分赞成延长应用刻日的，人平易近法院应当认定延长应用刻日内的租赁时代有效。

　 【解读】临时建筑是指在城镇筹划区内，根据形势的客不雅须要，经扶植行政主管部分审核赞成后，在核定的临时扶植工程筹划许可证记录的应用刻日、范围、用处内，建造的供临时应用的建筑物。

　 未取得扶植工程筹划许可证或者未按照扶植工程筹划许可证规定扶植的房屋，在性质上均属于标的物违法，响应的房屋租赁合同无效。对于租赁刻日跨越临时建筑的应用刻日，跨越部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

　第四条 当事人以房屋租赁合同未按照司法、行政律例规定解决挂号立案手续为由，请求确认合同无效的，人平易近法院不予支撑。

　 当事人商定以解决挂号立案手续为房屋租赁合同生效前提的，从其商定。但当事人一方已经实施重要义务，对方接收的除外。

　 【解读】我国城市房屋租赁实施挂号立案轨制，《城市房地产治理法》对此有明白规定，但属于治理性规定，并非效力性强迫性规定，不克不及作为房屋租赁合同的生效前提，故房屋租赁合同未挂号立案的，其有效性不受影响。

　若当事人商定以解决挂号立案手续为房屋租赁合同生效前提的，则以商定为准，未解决挂号立案手续的，合同无效。但一方实施了合同重要义务且对方接收的情况下，视为当事人以实施合同重要义务的行动，变革了以解决挂号立案手续未合同生效要件的合同商定，此时，即使未解决挂号立案手续，合同仍为有效。

　第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同商定的房钱标准付出房屋占领应用费的，人平易近法院一般应予支撑。

　当事人请求补偿因合同无效受到的损掉，人平易近法院按照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　 【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的司法后果为返回家当、补偿损掉，该规定同样实用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同商定的房钱标准付出房屋占领应用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损掉补偿在性质上属于缔约过掉义务，补偿范围限于信赖好处。即合同两边为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行动产生信赖，一方因为信赖而支出必定的成本，重要包含用于缔约的合理费用和预备履约所支出的合理费用，此外还包含损掉与第三人另订立合同的机会所产生的损掉，后者因为举证较为艰苦，实践中很难获得支撑。

　 因为房屋租赁合同管的特别性，损掉补偿的争议重要集中在装潢装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明白规定。

　第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主意实施合同的，人平易近法院按照下列次序肯定实施合同的承租人：

　 （一）已经合法占领租赁房屋的；

　 （二）已经解决挂号立案手续的；

　 （三）合同成立在先的。

　 不克不及取得租赁房屋的承租人请求解除合同、补偿损掉的，按照合同法的有关规定处理。

　 【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下次序肯定实施合同的承租人：（1）已经合法占领租赁房屋的，承租人经由过程强占、欺骗等不法手段占领租赁房屋的，不在此列；（2）已经解决挂号立案手续的，房屋租赁挂号立案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（3）合同成立在先的，即合同成立时光在先，断定标准是两边当事人签字或者盖印的时光，更严格地说，是当事人中最后签字盖印的时光。

　 “一房数租”时，未获得实施的有效合同的承租人，可以合同目标无法实现为由请求解除合同，并补偿损掉。

　第七条 承租人擅自更改房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人请求的合理刻日内仍不予恢答复复兴状，出租人请求解除合同并请求补偿损掉的，人平易近法院按照合同法第二百一十九条的规定处理。

　第七条

　 【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相干规定，出租人享有法定解除权的情况如下：（1）因弗成抗力致使合同不克不及持续实施的；（2）承租人擅自更改房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人请求的合理刻日内仍不予恢答复复兴状的；（3）承租人未经出租人赞成转租的；（4）承租人无合法来由未付出房钱或迟延付出房钱的，出租人可以请求承租人在合同刻日内付出，承租人过期付出的；（5）承租人未按照商定的办法或者租赁房屋的性质应用租赁房屋，致使租赁物受到损掉的；（6）不按期租赁，出租人有权随时解除合同。

　 出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重构造或扩建受到伤害时，出租人有权随时请求承租人恢答复复兴状，不受任何刻日限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理刻日”内请求承租人恢答复复兴状，承租人在此刻日内不予恢复的，出租人方可解除合同。

　实践中出租人行使解除权的方法有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知达到承租人即产生合同解除的司法后果，假如承租人对此有贰言，可以告状请求确认合同解除无效；二是向法院告状，请求解除合同。

　 对于出租人通知承租人解除合同的情况，重要有以下两种通知方法：一是，承租人未经出租人赞成更改房屋建筑主体和承重构造或者扩建，出租人告诉承租人必须在一按刻日内恢答复复兴状，承租人在此合理刻日内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，请求其在一按刻日内恢答复复兴状，同时载明假如不再此刻日内恢答复复兴状，合同即主动解除。

　第八条 因下列情况之一，导致租赁房屋无法应用，承租人请求解除合同的，人平易近法院应予支撑：

　 （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的；

　 （三）租赁房屋具有违背司法、行政律例关于房屋应用前提强迫性规定情况的。

　 【解读】综合《合同法》的相干规定，承租人享有法定解除的情况如下：（1）因弗成抗力致使不克不及实现合同目标的；（2）出租人未按商定交付房屋，经承租人催告在合理刻日内仍拒不交付房屋的；（3）因弗陈规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭掉，致使合同目标不克不及实现的；（4）不按期租赁，承租人有权随时解除合同；（5）租赁物危及承租人安然或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；（6）司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不克不及应用的；（7）租赁房屋权属有争议导致承租人

　不克不及应用的；（8）不相符《建筑法》、《消防法》等司法关于房屋应用前提的强迫性规定并导致承租人不克不及应用的；（9）一房数租之有效合同不克不及实际实施的。

　 在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违背司法、行政律例（重要包含不相符《建筑法》、《消防法》等）关于房屋应用前提强迫性规定情况任何一种情况时，承租人的合同解除权并非随便率性的，还须具备一个须要前提，即该情况的出现导致“租赁房屋无法应用”。所谓“无法应用”是指无法按照租赁房屋的商定用处应用，或者无法按照租赁房屋的性质应用。

　司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“逝世封”之分，个中“逝世封”是指房屋被查封后不仅其处罚权受到限制，并且损掉了应用、治理权，权力人只有妥当保管的义务；而“活封”则相反，房屋被查封后，权力人仍享有对房屋的应用、治理和收益权，仅处罚权受限。实践中，租赁房屋被查封，假如是因为出租人的原因，承租人在请求解除合同的同时也可请求出租人补偿损掉；假如是因为承租人的原因，出租人是以遭受损掉的，出租人除了可以提起反诉请求承租人补偿损掉以外，也可另行告状请求承租人补偿损掉。

　 当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，假如出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效；假如出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处罚，该租赁合同属效力待定合同。

　第九条 承租人经出租人赞成装潢装修，租赁合同无效时，未形成附合的装潢装修物，出租人赞成应用的，可折价归出租人所有；不合意应用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢答复复兴状。

　 已形成附合的装潢装修物，出租人赞成应用的，可折价归出租人所有；不合意应用的，由两边各自按照导致合同无效的错误分担现值损掉。

　 【解读】按照装潢装修物与租赁房屋的结合程度有可分别（即未形成附合）和弗成分别（即形成附合）两种形态。装潢装修物已与房屋结合在一路形成持续性和固定性的，非毁损弗成分别或者虽可分别但花费巨大年夜，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装潢装修物与房屋未完全结合尚未达到弗成分别状况，则不克不及认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

　按照添附理论，对于未形成附合的装潢装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当付出响应对价，承租人拆除过程中造成房屋破坏的应恢答复复兴状。对于形成附合的装潢装修物，在出租人赞成应用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不合意应用的，由两边各自按照导致合同无效的错误分担现值损掉。

　 在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装潢装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示赞成或出租人未明示赞成，但知道后却未表示否决，且相符租赁合同商定用处而为的装潢装修，属善意添附；二是未经出租人赞成或虽经出租人赞成但超出合同商定用处的合理范围擅自进行的装潢装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不该予以折价补偿，装潢装修损掉由承租人自行承担。

　 装潢装修物的现值损掉，是指附合装潢装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已应用房屋的时光予以折旧，不克不及按照租赁刻日进行分摊。

　 实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装潢装修物胶葛时，应根据出租人的须要水平和可应用价值，结合错误义务原则，分别对待：（1）属出租人错误的，由出租人补偿承租人的装潢装修损掉。对于未形成附合的，损掉重要包含装潢装修物的折旧费用、拆除费用、恢答复复兴状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损掉；对于形附合的，该损掉是租赁合同无效时装潢装修物尚存在的价值，即现值。（2）属承租人错误的，由承租人自行承担装潢装修损掉，并由承租人补偿承租人因租赁合同无效受到的其他损掉。（3）属两边合营错误的，应由两边当事人按错误义务分担装潢装修现值损掉。

　第十条 承租人经出租人赞成装潢装修，租赁时代届满或者合同解除时，除当事人另有商定外，未形成附合的装潢装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢答复复兴状。

　 【解读】实用本条的前提前提有三：（1）承租人经出租人赞成装潢装修，即善意添附；（2）租赁时代届满或者合同解除，合同无效不在此列；（3）装潢装修未形成附合。

　实用本条的留意事项：（1）承租人可以对未形成附合的装潢装修物进行拆除，且不以出租人赞成为须要前提；（2）承租人在拆除装潢装修物时，必须尽到须要的留意义务，不得对房屋造成毁损，不然应恢答复复兴状或补偿损掉；（3）当事人对未形成附合的装潢装修物另有商定的，应按照意思自治原则从其商定。

　第十一条 承租人经出租人赞成装潢装修，合同解除时，两边对已形成附合的装潢装修物的处理没有商定的，人

　平易近法院按照下列情况分别处理：

　 （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人补偿残剩租赁期内装潢装修残值损掉的，应予支撑；

　 （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人补偿残剩租赁期内装潢装修残值损掉的，不予支撑。但出租人赞成应用的，应在应用价值范围内予以恰当补偿；

　 （三）因两边违约导致合同解除，残剩租赁期内的装潢装修残值损掉，由两边根据各自的错误承担响应的义务；

　 （四）因弗成归责于两边的事由导致合同解除的，残剩租赁期内的装潢装修残值损掉，由两边按照公平原则分担。司法另有规定的，实用其规定。

　【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装潢装修物的处理规矩：

　 （1）因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照商定的租赁刻日应用房屋，也就不克不及完全享用附合的装潢装修物价值，承租人有官僚求出租人补偿残剩租赁期内装潢装修物残值损掉。

　 （2）因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担残剩租赁期内装潢装修物残值的损掉，但出租人赞成应用装潢装修的，应予恰当补偿，补偿标准参照残剩租赁期内装潢装修物残值。

　 （3）因当事人两边违约导致合同解除，对于出租人赞成应用的，将残剩租赁期内装潢装修残值减去出租人赞成补偿的部分的残剩价值，由出租人和承租人按照各自的错误水等分担；对于出租人不合意应用的，则按残剩租赁期内装潢装修残值，由两边按照各自的错误水等分担。

　 （4）因弗成归责于当事人两边的原因导致合同解除，按照公平义务原则，由两边合营分担，一般为平均分担。

　 所谓“残剩租赁期内装潢装修物残值”，是指在房屋租赁合同实施刻日届满前解除合同，附合的装潢装修物在残剩的租赁刻日内尚存在的价值。计算残值的办法是按照租赁刻日，将装潢装修费用平均分摊，从而得出合同解除时残剩租赁期内附合的装潢装修费用价值。若两边对装潢装修投资数额无法杀青一致，可委托专门的剖断机构进行剖断。

　第十二条 承租人经出租人赞成装潢装修，租赁时代届满时，承租人请求出租人补偿附合装潢装修费用的，不予支撑。但当事人另有商定的除外。

　 【解读】承租人要对租赁房屋进行装潢装修，必须经由出租人赞成。“赞成”分为明示和默示，明示有书面、口头、德律风等表示情势，对此由承租人负举证义务；假如出租人虽未对装潢装修事宜明示赞成，但其行动已经注解其已赞成装潢装修的，则可直接认定出租人对装潢装修已经默示赞成。

　对于经出租人赞成的装潢装修，租赁时代届满时，承租人可在不伤害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装潢装修物，对于已经形成附合的装潢装修物，承租人无官僚求出租人予以补偿，出租人亦无官僚求承租人恢答复复兴状或补偿损掉，但两边另有商定的除外。

　第十三条 承租人未经出租人赞成装潢装修或者扩建产生的费用，由承租人包袱。出租人请求承租人恢答复复兴状或者补偿损掉的，人平易近法院应予支撑。

　 【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有官僚求承租人将房屋返还并恢答复复兴状，承租人未经出租人赞成装潢装修或者扩建的，其有义务将装潢装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损掉的，应承担补偿义务。

　 在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人赞成的装潢装修、扩建行动构成违约，但出租人的违约行动更为严重，承租人可以两边违约为由作为减轻补偿义务的抗辩；若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可根据本条请求承租人恢答复复兴状或补偿损掉，同时也可请求承租人补偿合同解除给其造成的损掉；两边合意解除合同，且未对合同解除后装潢装修、扩建费用的承担有商定的，出租人仍可请求承租人恢答复复兴状、补偿损掉。

　详读最高院关于租赁合同胶葛的司法解释（二）——《最高人平易近法院关于审理城镇房屋租赁合同胶葛案件司法解释的懂得与实用》进修笔记

　第十四条 承租人经出租人赞成扩建，但两边对扩建费用的处理没有商定的，人平易近法院按照下列情况分别处理：

　 （一）解决合法扶植手续的，扩建造价费用由出租人包袱；

　 （二）未解决合法扶植手续的，扩建造价费用由两边按照错误分担。

　 【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基本上加以扩充的扶植项目，一般经由过程加高、加层等建筑方法形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡筹划法》的相干规定，扩建应解决扶植工程筹划许可证。

　本条所规定的“错误”仅指导致“未解决合法扶植手续”的错误，具体包含以下四种情况：（1）若系纯真出租人的错误所

　致，则扩建费用由出租人承担；（2）若系纯真承租人的错误所致，则由承租人承担；

　 （3）若系两边错误所致，则由两边按照各自的错误水等分别承担；（4）若两边均无错误，则按公平原则，由两边分担。

　 房屋租赁合同解除场合，经出租人赞成的扩建费用可做如下处理：（1）因出租人违约导致合同解除的，若解决合法扩建手续，则扩建费用由出租人承担；若未解决合法手续，则应由两边按各自的错误水等分别承担。（2）因承租人违约导致合同解除的，若解决合法手续，则出租人仍应包袱响应的扩建费用，但可以承租人违约为由请求削减扩建费用的包袱；若未解决合法手续，则出租人可以承租人违约、本身并无受益等为由，主意不承担扩建费用。（3）因两边违约导致合同解除的，若解决合法手续，则应由出租人承担扩建费用，但可以恰当削减；若未解决合法手续，则由两边按照错误程度各自承当响应的扩建费用。（4）因弗成归责于两边原因导致合同解除的，若解决合法扩建手续，则由出租人承担扩建费用，不然，由两边按照错误承担分别承担。

　关于扩建造价费用的计算，最高院主意采取工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际付出的工程造价费用作为扩建费用。

　第十五条 承租人经出租人赞成将租赁房屋转租给第三人时，转租刻日跨越承租人残剩租赁刻日的，人平易近法院应当认定跨越部分的商定无效。但出租人与承租人另有商定的除外。

　 【解读】实用本条应留意如下几个问题：

　 （1）群租，可分为自立群租和他主群租两种，自立群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表示为房屋中介与“二房主”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行动。

　 （2）再转租、多手转租行动相符转租的司法特点，应实用本条规定。

　第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出贰言，其以承租人未经赞成为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人平易近法院不予支撑。

　 因租赁合同产生的胶葛案件，人平易近法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

　 【解读】《合同法》第 224 条规定，承租人未经出租人赞成转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，保护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在 6 个月内未提出贰言的，推定为出租人赞成转租。该 6 个月刻日的性质为除斥时代，不实用诉讼时效关于中断与中断、延长的规定。

　 承租人未经出租人赞成的转租行动，在效力上属无效行动，出租人既可告状请求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人损掉租赁权，转租合同也因其赖以存在的基本不复存在而归于终止，善意的次承租人（订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人赞成转租）可以请求承租人补偿损掉。

　 在房屋租赁合同被解除或被认定无效情况下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理成果必定与次承租人具有司法上的短长关系，当次承租人对租赁房屋进行装潢装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有自力的请求权。是以，本条规定在房屋租赁合同胶葛案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可所以具有自力请求权的第三人，也可所以无自力请求权的第三人。

　 承租人未经出租人赞成转租，其向次承租人收取的房钱不构成欠妥得利。在出租人与承租人的房屋租赁司法关系中，出租人以房钱为对价将租赁物交于承租人占领、应用、收益，其收益已经肯定而不克不及再对租赁物进行应用、收益，而至于承租人向次承租人收取的房钱，只是其应用、收益的变形情势，无论其收取若干，出租人的房钱并不是以而受到伤害，故不克不及因为承租人因转租而获益就认为伤害了出租人的好处，承租人收取房钱不相符欠妥得利的构成要件。

　第十七条 因承租人拖欠房钱，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人付出欠付的房钱和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人平易近法院应予支撑。但转租合同无效的除外。

　次承租人代为付出的房钱和违约金超出其敷衍的房钱数额，可以折抵房钱或者向承租人追偿。

　 【解读】《合同法》第 227 条规定，承租人无合法来由不付出或迟延付出房钱的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不付出或迟延付出房钱而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人赞成，次承租人无代偿请求权。

　 次承租人代出租人付出房钱与违约金后，对承租人享有两种权力，一是对于承租人的追偿权，二是对于其付出的房钱和违约金可以和转租合同中其应付出的房钱相折抵。

　第十八条 房屋租赁合同无效、实施刻日届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人付出过期腾房占领应用费的，人平易近法院应予支撑。

　【解读】房屋租赁合同无效、实施刻日届满或者解除的情况下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占领房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占领、应用租赁房屋的合法根据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占领，出租人有权向次承租人主意返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主意过期腾时代的占领应用费。

　第十九条 承租人租赁房屋用于以个别工商户或者小我合股方法从事经营活动，承租人在租赁时代逝世亡、宣布掉踪或者宣布逝世亡，其合营经营人或者其他合股人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人平易近法院应予支撑。

　 【解读】《合同法》第 234 条规定，承租人在房屋租赁时代逝世亡的，与其生前合营栖身的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“合营栖身”扩大年夜为“合营经营”，包含个别工商户和小我合股。对于承租人租赁房屋用于以个别工商户或小我合股方法从事经营活动的，若承租人在租赁时代逝世亡（包含宣布逝世亡、宣布掉踪），合营经营人或者其他合股人可以概括继受原租赁合同的权力和义务，该合营经营人或合股人代替承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。

　 精确实用本条司法解释，涉及到小我合股的认定。认定小我合股，起重要根据合股协定；没有合股协定且未解决工商挂号手续的，只要具备合股前提（合营出资、合营介入经营、共担风险、共享收益），并有两个以上无短长关系人证实合股人之间存在口头合股协定的，也可认定为小我合股。

　第二十条 租赁房屋在租赁时代产生所有权更改，承租人请求房屋受让人持续实施原租赁合同的，人平易近法院应予支撑。但租赁房屋具有下列情况或者当事人另有商定的除外：

　（一）房屋在出租前已设立典质权，因典质权人实现典质权产生所有权更改的；

　 （二）房屋在出租前已被人平易近法院依法查封的。

　 【解读】本条系“生意不破租赁”及其实用例外的规定。

　 《合同法》第 229 条规定，租赁物在租赁时代产生所有权更改的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“生意不破租赁”原则，若无法定或商定的除外情况，该原则即应被实用。

　 典质时代，典质人将典质物出租，此时在同一标的物上典质权与租赁权并存，典质权更重视标的物的交换价值，而租赁权则更重视标的物的应用价值，二者并不冲突。但因为典质权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得伤害典质权，典质权实现产生所有权的更改后，受让人不受租赁合同的束缚，即先典质后出租不实用“生意不破租赁”原则。但先出租后典质的房屋产生所有权更改的，仍应实用“生意不破租赁”原则。

　 涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强迫拍卖时不实用“生意不破租赁”；若租赁在先，查封在后，可以应用该原则。

　第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理刻日内通知承租人或者存在其他伤害承租人优先购买权情况，承租人请求出租人承担补偿义务的，人平易近法院应予支撑。但请求确认出租人与第三人签订的房屋生意合同无效的，人平易近法院不予支撑。

　 【解读】本条规定了承租人优先购买权受到伤害时的救济办法。

　 房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为生意合同司法关系的标的物时产生，在赠与、互易以及因公征用等司法关系中则不得实用，亦不克不及主意优先购买权的伤害补偿请求权。

　 关于“合理刻日”的认定，《平易近通看法》第 118 条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在一致前提下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人平易近法院宣布该房屋生意无效”，但该条今朝已被废除。最高院平易近一庭认为可以参考本解释第二十四条第（三）项的规定，该条目规定，出租人实施通知义务后，承租人在 15 日内未明白表示购买，视为放弃优先购买权，该“15 日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋生意合同的日期，出租人实施通知义务必须给承租人留出须要的答复刻日——15 日，是以出租人最晚应于出卖房屋前 15 日通知承租人，即在 15 日答复期之前实施通知义务。

　 在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院平易近一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得让渡。

　承租人优先购买权受到伤害时，无官僚求确认出租人与第三人房屋生意合同无效，但可以请求法院判令其直接以一致前提与出租人形成生意合同关系，为避免承租人滥用权力，在承租人行使优先购买权时对其课以必定的义务，如承租人主意与出租人成立生意合同的，应当交付必定命额的定金或供给担保，以使出租人信赖其实施才能。

　 承租人虽无权以优先购买权受伤害为由请求确认出租人与第三人房屋生意合同无效，但并不料味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其实施。出租人与第三人之间合同的效力应当根据合同法有关合同效力的规定断定。承租人

　行使优先购买权主意以一致前提与出租人成立生意合同后，应当优先保护出租人实施合同，取得房屋所有权，由此第三人无法持续实施合同的，第三人可以主意出租人承担违约义务。

　第二十二条 出租人与典质权人协定折价、变卖租赁房屋了偿债务，应当在合理刻日内通知承租人。承租人请求以一致前提优先购买房屋的，人平易近法院应予支撑。

　 【解读】典质权的实现时可能会与租赁权冲突，但典质权与承租人的优先购买权并不冲突，不论典质权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。

　 折价、变卖均属于出租人出售房屋的行动，不管买受人是典质权人照样其他人，出租人在一致前提下均享有优先购买权。

　 “一致前提”切实其实定要按照买受的第三人与出租人肯定的房屋价格，该价格表现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权束缚的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非束缚出租人对房屋的处罚权。房屋出卖价格切实其实定是出租人行使处罚权的表示，故承租人主意优先购买权，只能按照第三人与出租人肯定的一致前提，承租人对该前提不具有贰言权和抗辩权。

　第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖 5 日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人平易近法院应当认定承租人放弃优先购买权。

　 【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在必定冲突，因为优先购买权属“准物权”，有必定的优先效力，在拍卖法度榜样亦不例外。《最高人平易近法院关于人平易近法院平易近事履行中拍卖、变卖家当的规定》第 16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。

　 在拍卖包袱有优先购买权的租赁房屋时，一般遵守如下法度榜样：（1）拍卖通知，出租人在拍卖 5 日前以书面或者其他可以或许确认收悉的恰当方法，通知优先购买权人于拍卖日参预。（2）优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖通知布告的请求，与其他竞买人一样进行竞买挂号、缴纳竞买包管金，在拍卖日参预参加竞拍。

　（3）举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。

　第二十四条 具有下列情况之一，承租人主意优先购买房屋的，人平易近法院不予支撑：

　 （一）房屋共有人行使优先购买权的；

　 （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包含妃耦、父母、后代、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙后代、外孙后代的；

　 （三）出租人实施通知义务后，承租人在十五日内未明白表示购买的；

　 （四）第三人善意购买租赁房屋并已经解决挂号手续的。

　 【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买官僚优于承租人的优先购买权。

　 家庭成员之间的房屋生意，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的生意关系有很大年夜差别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主意优先购买权。

　 出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后 15 日内未明白表示购买的，则损掉优先购买权，这里强调“明白表示”。

　 《物权法》第一百零六条规定了善意取得轨制，即受让人以家当所有权转移为目标，善意、对价受让且占领该家当，即使出让人无转移所有权的权力，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并解决挂号手续情况下，可对抗承租人的优先购买权。

　 第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督法度榜样决定再审的案件，不实用本解释。

　 【解读】本解释于 2009 年 9 月 1 日起施行，施行前的行动引起的胶葛，在本解释施行之后提告状讼的，应当实用本解释；本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审照样二审法度榜样，均实用本解释；本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审法度榜样，且于本解释实施时仍在审理中的，应当实用本解释；本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督法度榜样决定再审的案件，不实用本解释。

　作者：陈宁，经济法学硕士，卒业于东北财经大年夜学，现任大年夜连正合律师事务所专职律师，三级律师。