什么是不动产_综合性不动产项目策划报告（区域市场住宅篇）

　 综合性不动产项目策划报告（区域市场住宅篇）

　 　　烟丝发表于搜房社区-王续升论坛

　1.本案周边住宅售价表

　案名 位置 均价（元/平米） 装修情况 主力面积（平米）㎡

　中远两湾城（三期） 中潭路41号  7720㎡ 毛坯 88.94-165.26

　秋月枫舍 中山北路、镇坪路口  6500㎡ 毛坯 96-135

　石泉邮政大厦 石泉路、光新路口  5500㎡ 毛坯 90—130

　（注：秋月枫舍在去年就已全部售出，邮政石泉大厦在今年2月公开，一经公开就被一抢而空。）

　2.本案住宅售价推估（市场比较法）

　最有参考价值的为中远两湾城，考虑到中远的品牌价值及明星楼盘价值可以有800元左右的价值提升，所以可以推出附近平均售价在6900元/平方左右。

　根据我司多年操盘经验和对市场的掌握度，小户型住宅由于装修及面积小总价低等原因，其销售价格比周边楼盘单价高出15%—20%，所以本案小户型住宅售价按照市场比较法推算为：

　周边普通产品销售均价*市场小户型价格高出幅度（相较普通住宅产品）=7935—8280元/平方

　（注：计算过程为6900×（1+15%）——6900×（1+20%））

　产品分析篇（办公）

　一、本案周边中山北路上办公楼售价表

　办公楼名称 地址 层高 租金 管理费 租金加物管费后实际每天租金 推算售价（投资回报率8％）

　中星贸易大厦 中山北路 28 1.2－1.3元 4元/月/平方米 1.33—1.43元 6210元／平方米

　中联大厦 中山北路、曹杨路口 26 1.5元 1.5元 6750元／平方米

　万千大厦 中山北路、武宁路口 28 1.25元 1.25元 5625元／平方米

　中期大厦 中山北路、光新路口 28 1.9元 6.3元/月/平方米 2.11元 9495元／平方米

　物贸中心大厦 中山北路、岚皋路口 31 4元 4元 18000元／平方米

　从上表看出：

　l 撇去最高价与最低价，本项目所在区域的办公产品均价在7485元/平米；

　l 本项目所在的中山北路段，办公产品的价格变动趋势为：由西向东价格逐步提高，从中联大厦的6750元／平方米到物贸中心大厦的18000元／平方米，增幅在3倍以上！说明价格空间较为灵活，产品品质各异；

　l 中山北路、光新路附近的办公楼主要有中期大厦、物贸中心大厦，对于本案有较大的参考价值

　二、本案办公楼价格推估

　本案价格主要可以参考中期大厦和物贸中心大厦，但考虑到二者定位较高：

　中期大厦的客户有：上海城市合作银行光复支行、交通银行静安支行、中期期货经纪有限公司、东风汽车电子仪表股份有限公司、上海海外公司浦东公司、上海太平洋保险公司普陀分公司、上海联合贸易公司等。

　物贸中心大厦的客户有：一德期货公司、上海物资贸易中心股份有限公司、京泉利电子有限公司、有色金属交易市场、上海国际金属交易市场等。

　由上看出：

　◆ 二者的客户定位于贸易、有色金属公司，都是具有较强的消费能力

　◆ 二者的装修标准和服务标准也较高

　另外参考普陀区的在售小户型办公楼

　中环大厦：

　地址：中山北路3880号（华师大对面）

　单价: 6900—8800元/平方（均价8200元/平方）

　主力面积：39.51--57.23㎡

　公开日期:2003-07-24

　物业管理费：2.50元/平方米/月

　层高:  25层

　结论：本案小户型办公房所处位置比中环大厦周边办公氛围要好，价格应相对有所提高；同时参照中期大厦、物贸中心大厦二者本案价格相对要有所下调。初步估计8500元/平方应为本案的顺销价格。