物业实施方案

　7 37 团恒成物业公司管理方案

　一、 常规性 1、房屋管理及维修养护 （1）

　栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向。

　（2）

　物业外观完好、整洁、无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

　（3）

　空调安装统一。

　2、公共，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无。

　（1）。保证正常供电，停电提前 1 天通知用户，备用应急可随时起用。

　 （2）。保证系统正常工作。故障及时排除。

　 （3）消防系统。24 小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾。

　 （4）。每半年清洗水池 1 次，保证水质符合；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前 1 天通知；每月进行 1 次操作，每年进行 1 次全面检查；通畅，道

　路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在 20 分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。

　3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

　4、保安及。

　（1）专业伍，24 小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理。

　 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

　 （3）车辆出入管理严格，有登记。

　 （4）停车场停放整齐，场地整洁。

　 （5）危及处设有明显标志和防范措施。

　 （6）联系群众，搞好。

　 （7）在指导下搞好。

　 5、环境。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

　（1）设施完备。

　（2）实行标准化清扫保洁。

　 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

　 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

　 （5）做好宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

　6、绿化管理

　 （1）无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

　 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

　 （3）无纸屑、烟头、石块等杂物。

　 （4）绿化完好率达到 95%以上。

　7、房屋租售管理。

　 （1）督促外来人员在三天内办理《》手续。

　 （2）配合派出所、居委会对小区内租户、的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。

　8、

　 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

　 （2）制有居民精神文明建设公约。

　 （3）配合团、派出所开展各项工作。

　 三、公司拟采取的

　“对物业进行，为业主”是本公司的根本理念，，贴心服务，铸造品牌的信誉与形象。

　（一）

　 涉及面广，一般住用户对内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主的根本原因。本公司从项目前期管理、房屋维修与养护、及管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实面的、标准化，使本公司物业规范化在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使团领导放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

　（二）沟通服务至上

　组织、沟通、是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设主交流箱、公示栏、等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员，实行，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主，保证服务质量。凡是业主提出的涉及有关的问题，

　我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面团领导。绝对禁止加剧业主与团、团与物业公司、物业公司与业主之间矛盾的做法与行为。

　 五、物业管理的具体操作

　 公司贯彻“、业主至上”的，从项目前期管理、入伙、房屋维修与养护、及管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实面的、标准化 。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动。

　 3.规章制度制定

　 制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工及工作程序）并在入伙前完成。

　(二)物业管理的启动

　 1.物业的

　 1、（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。

　 管理。装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，施工人员由业主或代理人书面担保，防范发生；进行二次装修中用电、煤气、，消除消防隐

　患；二次装修与入住并存期间，加强重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留。

　环境。规范二次及垃圾的运输和堆放，严禁投入，确保内道路通畅及环境整洁；加强，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

　共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用，使其正常运行。

　外二次装修管理。严禁破坏整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及，尤其是私自在楼梯口加装。

　(三)完善的日常物业管理服务

　 A、安全保卫系统

　 1、总体安全

　 在社区四周、社区出入口，电梯轿厢内设置，建立 24 小时不间断监控资料。

　 在出入口处对来访客人进行登记，控制内数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全且末的物业保安，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如沙尘、防地震方案等。

　2、对出租户管理

　租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。

　 3、车辆交通及道路管理

　楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；无缺损、无丢失，路面不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

　 4、

　记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

　A、设备设施维护系统

　 1.房屋管理与维修养护

　 主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，、涂料等无脱落、无污迹；空调安装位置统一；设立小板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

　 2.共用 本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

　1、设备管理

　 管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、

　作正常，无，方便住用户生活。

　 （包括、供水泵、、屋顶水箱、、阀门等）。对生活水泵、定期检修及防腐保养，确保运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天 2 次巡视水、、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有措施，无污染隐患；的水质符合；对、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存、单；停水提前一天通知住用户。

　 排水管理。每天巡视等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；道路、、设备房无积水、浸泡发生；每年一次、；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、、长时间停水现象。

　 2）供电设备管理

　 供电设备（变压器、、供电线路、总开关、户外型、户内型、等）。建立 24 小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、等公共照明完好；建立巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定管理措施；发生地震、火灾、等情况及时切断电源；备用应急随时起用。

　 管理。由和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查 1 次，每月细查 1 次，半年大检

　修 1 次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、、等。

　 供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件相符合；固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种固定是否牢固。管子接头有无脱扣现象，有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的是否符合规定。

　 3）弱电设备管理

　 每天对进行维修保养，确保故障能及时排除。

　 4）理

　 建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保齐全、完好，标识完整，可随时起用；

　在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立，制订突发火灾应急方案；每年举行一次，增强应急技能、提高业主消防意识。

　 C、环境保结系统

　 环境的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

　 ：垃圾箱、等设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、公共玻璃窗等保持洁净。

　1、日常保洁

　范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注

　 2 扫地板及楼梯 1 次/天 无杂物，无积水

　 3 冲洗楼梯 1 次/周 无杂物，无积水

　 4 擦 1 次/周 无灰尘

　5 擦公共天花板 1 次/周 无灰尘、

　6 擦 1 次/月 无灰尘

　7 路面 循环清扫 无杂物

　 8 路边 2 次/天 无杂物

　 9 水泵结合器 1 次/周 无灰尘

　 10 路灯柱 1 次/周 无灰尘

　 11 绿地 清理 2 次/周 无灰尘、

　2、消灭

　在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对滋生地消毒处理。

　D、绿化维护系统

　制定绿化，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

　 项 目 措 施 标 准

　 绿化浇水 浇水（依）

　浇足浇透

　修剪（按季节进行）

　美观平整

　清除（每周一次）

　确保基本无

　 防虫 （一年 2 次）

　无病虫害

　 养护 施肥（一年 4 次）

　绿化生长旺盛

　乔灌木 修剪造型一年 4 次

　 E、共用设施管理系统

　 制定共用设施，对业主的共用设施：

　等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；团服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行，并引入良好的运营机制充分发挥物业的，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

　F、社区文化活动

　1、

　创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。各项活动事先计划，争取有关部门支持，并发展与、以及有关部门的良好合作关系；在楼宇栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与，提倡高雅的社区文化。

　 2、便民服务

　 当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

　 1）、日常服务

　 设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投

　诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次用收支情况。

　 六、物业接管事项说明

　 （一）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。

　 （二）为了高效完成接管工作，公司领导成立专业团队进行工作。

　37 团社区