酒店装修工程精细化造价管理分析

张继凯，贾五生

（中交一公局第一工程有限公司，北京 102205）

酒店作为一类功能性较强的建筑物，其在内部空间布局和建筑使用功能等方面往往与住宅、办公楼等其他类型建筑存在较大的差距，由此造成酒店装修工程也与上述其他类型建筑产生了一定差异。

首先，酒店装修工程的对象主要为酒店内部的各种功能空间，包括酒店配套服务用房、客房及办公用房3大类。其中，配套服务设施用房包含了大堂、餐厅、健身房、行李房、过道等一系列为游客提供配套服务的功能空间。上述3类功能空间的使用功能较为单一，并且各功能空间之间的过渡较为生硬[1]。其次，酒店内功能空间的装修风格较为统一，尤其是占到了酒店内部空间70%以上的客房空间，其不论是在装修风格、装修材料，还是在内部空间布局上都基本相同。最后，为了营造出宾至如归和富丽堂皇的空间环境，酒店在装修工程中所使用的装饰材料较普通的住宅装修更加华丽，所使用的材料在品质、规格、用料等方面都存在较大差距。同时，在酒店装修时所安装的各类电器如中央空调、24 h热水、卫星电视等，其售价也会高于住宅装修。上述两项最终导致酒店装修工程的装修费用单位成本远高于其他建筑装修项目。

通过对酒店装修工程的特征分析，可以初步了解到该类型项目造价管理存在综合性强、交叉工程较多、监管内容多种多样等特点。为了进一步完善酒店装修工程造价管理工作，可对项目实施全过程进行跟踪监管，进而提高造价管理的精细化水平。

2.1 与酒店经营者进行全方位的沟通

酒店装修工程的作用主要是为顾客营造出舒适的入住氛围，而在竞争日趋激烈的酒店行业，酒店经营者为了提高自身酒店的行业竞争力，往往会综合周边酒店现状和自身酒店建筑提出适宜自身发展的经营业态。因此，在酒店装修工程设计阶段为了减少后期施工过程中的变更行为，设计人员应当充分与酒店经营者进行沟通，明确今后酒店的定位、装修风格、装修预算等关键控制因素。

在明确酒店经营者实际需求后，设计人员还应针对业主的部分要求对酒店现场进行详细踏勘，尤其是部分大型机电设备如中央空调、客货电梯、给排水设备等关键配套设施，结合业主提供的设备清单要求合理布局，对部分不符合现场实际情况的设备进行及时调整。

2.2 采用限额设计策略

设计工作作为整个酒店装修工程的技术，其精准的设计定位和设计人员对于造价管控的风险意识是影响该阶段项目造价管理工程的关键。通常情况下，为了让酒店装修工程符合经济性和适用性两大指标，可采取限额设计策略。

首先，应当根据行业设计定额明确酒店装修所涉及的机电安装、土建、室内装饰、家居采购等各环节的限价标准，任何一个环节在设计过程中均不可超出限价范围。在进行某环节设计时，应当关注其中重点环节，将“好钢用在刀刃上”。例如，在室内装饰时所采购的卫浴设备，应当尽量选择顾客耳熟能详的大品牌，而在选择墙体或地面铺装材料时则更应注重材料的实际装饰效果而非其品牌效应。酒店卫浴区域装修效果图见图1。

图1 酒店卫浴区域装修效果图

3.1 完善招标工程量清单

酒店装修工程在招标阶段必须对工程量清单进行仔细核对，装修工程量清单主要涉及两方面内容，即工程项目和工程量，如果在招标中甲方未能对上述两项内容进行核实，则会导致工程在施工或决算节点处于被动位置。

工程项目为装修工程中施工单位需要完成的各项施工内容和需要采购的施工材料。目前，部分施工单位为了在招标阶段获得胜出，往往会利用招标方在工程量清单中的缺陷而采取不平衡报价，最终在项目施工或决算阶段利用更换施工内容来获取不当得利。为了避免此类问题的发生，在招标时不仅要对施工图纸进行仔细校核，降低工程量清单中的漏项率，而且将部分施工图纸中未涉及的施工材料纳入招标文件进行预估价报价，一旦项目施工时更换了部分施工材料，便可要求施工方按照招标文件中约定的单价进行结算。

工程量对于酒店装修工程造价的影响在于某项施工内容的实际完成量发生一定幅度的变化，招标文件中所规定的调价条款会允许工程双方按照条款内容对价格进行调整，部分施工单位在投标时会对存在遗漏或统计错误的清单项进行差额报价，并以此在决算阶段谋求获利。因此，在招标阶段应当对照施工图仔细核对工程量，以免出现漏项或统计错误[2]。

3.2 对特殊材料开展询价

在酒店装修过程中为了强化空间的装饰效果，通常会采用较为豪华的装饰材料和器具，尤其是部分星级酒店在装修中大量应用进口大理石、洁具、地毯、中央空调以及各类附属配套设施。但是上述装修材料由于在其他装修工程中应用较少，在行业部门制定的工程定额中往往会缺失上述材料的定额指标项，故在投标阶段施工单位会刻意提高该部分材料的投标报价，以便从中得利。

鉴于上述情况，在编制投标文件时业主单位可事先委托第三方对所需采购的特殊材料和设备进行广泛询价，并在招标文件中以控制限价的方式要求投标方的报价不得高于限价标准。另外，对于少数单价较高的材料和设备还可在招标时明确由甲方直接供货，避免投标方赚取中间差价。

4.1 完善的工程量签证

工程量签证工作不但能够体现酒店装修工程的实际完成量，避免后期竣工结算时双方出现工程量上的纠纷，而且在进行签证的过程中还可对部分工序进行验收，尤其是水电、墙面防水等隐蔽工程的工程质量。

在进行工程量签证时必须对已完成的工序进行核对，验证其是否按照施工图中要求进行施工，验收内容包括施工材料、施工工艺等，例如，客房内部水电管线走向是否按照图纸中进行施工、所使用的管线规格是否满足要求、给排水管道是否进行了闭水测试、供电线路是否存在彼此干扰等。签证时应当由施工方与发包方共同进行，如该项目还设置了第三方监理或跟踪审计单位，可同时要求相关单位参加。

由于酒店装修过程中经营者会经常根据目前酒店行业经营业态的变化而提出修改原有的施工图纸，因而大部分酒店装修期间会出现较多的设计变更及其引发的施工工程量变化。因此，在签证过程中必须对工程量进行仔细校核，并对所有的工程量变更进行统计和登记。

4.2 减少交叉工程互相影响

大部分酒店装修，为了尽快完成装修工程以便早日营业，通常会对工程工期进行压缩，这便导致了施工单位会采用交叉施工的作业模式，加快装修工程进度。但是酒店建筑内部空间较为狭窄，尤其是装修面积最大的客房区域，而在交叉施工中容易出现不同工种之间的相互干扰，甚至对已完成的装修项目造成破坏，进而对项目造价产生不利影响。因此，在酒店装修工程施工阶段精细化造价管理的重点之一便是降低交叉工程之间的互相影响和破坏。

在安排交叉工程时，应当遵守“自内而外、自上而下”的基本原则，即先行安装水电而后装饰墙面与地面；
先行装修卫浴区域而后装修外部休息区域；
先行装修酒店客房而后装修过道及其他区域；
先行装修屋顶和墙面而后装修地面。同时，为了加快各区域施工进度，可采用“流水线式”施工工序，即先行让水电施工队进入场地进行施工，当其完成某一空间的施工后便可让吊顶施工队进场施工。另外，为了提高施工人员的熟练度，还可让同一施工班组来进行同一类型空间进行装修。

在每一道工序结束之后应当对已完成的工序进行验收，以免最后验收时出现线路短路、管道渗漏等施工质量问题，从而避免因后期维修而造成其他装修项目的损坏。所有工序验收合格后立即对其进行保护，如铺设塑料泡沫垫层、胶合板等[3]。酒店装修工程施工现场见图2。

图2 酒店装修工程施工现场

5.1 清查决算资料中定额套用的规范性

在酒店装修工程决算文件中不仅涉及大量工程量的统计和汇总，而且还需按照装修工程实施定额一一确定工程决算金额。由于装修工程涉及施工项目较为繁杂，其中部分施工内容还十分相似，而所对应的定额标准却存在较大差异。例如，同样是C20混凝土浇筑这一项目，其在墙体砌筑中每立方米混凝土的单价比现浇门框窗框的混凝土单价低1/3以上，如在决算审计时未能发现其中的错误，则将造成工程造价的虚高。

在决算审计时应当逐一查看项目所对应的定额指标，并将每种定额所涉及的工程量总额与招标文件中工程量清单相比对，如发现某项差异性较大则核对竣工图和施工变更签证等佐证材料，确保实际工程量与决算量相对应。

近年来，随着BIM技术在建筑行业的应用与推广，其可视化、高集成的特性越来越受行业从业人员的喜爱。通过将施工图纸导入BIM系统，其将自动计算和提取不同部位和区域中相同的工序，从而得出该类型工序的实际工程量，在计算过程中只需确保导入的图纸正确便可获得最终准确的数据。

5.2 会同参加单位开展施工现场签证审计

上文中已经提及了由于酒店装修工程的复杂性，其在施工过程中容易产生各种类型的变更，虽然在施工时已经就各种变更进行了现场签证工作，但考虑到造成施工变更的原因多种多样，如甲方因装饰效果未达到预期目标造成后期更改施工内容；
设计单位未考虑部分设备的兼容性而造成设备安装不便；
施工单位因施工质量问题而对已完工工序进行返工。

通过参加各方对现场变更梳理和协商后，能够较为客观地对签证的内容和原因进行分析，进而为后期是否将其纳入工程量计算范围而达成统一的意见，避免在工程决算阶段参加各方对工程量的组成产生较大争议，最终导致项目决算审计受阻。

酒店装修工程作为综合性较高、施工工序繁杂的工程项目，其造价管理工作势必做到事无巨细。为了提高酒店装修工程造价的精细化程度，必须对其进行全过程管理，及时发现项目各阶段中存在的各类问题，并依据国家相关标准和合同约定进行处置。在项目造价管理过程中，勘察设计、施工监理、跟踪审计等各参建单位也应当从自身企业经营效益的角度出发，完善造价管理职责。