城镇老旧小区改造提升工作研究*——以邢台市襄都区为例

中国共产党邢台市襄都区委员会党校 范帅

2022年8月17日，习近平总书记到辽宁省沈阳市皇姑区三台子街道牡丹社区调研时，重点谈到城市居民非常关心的几件事，包括城镇老旧小区改造工作。习近平总书记指出，城镇老旧小区改造是提升老百姓获得感的重要工作，是实施城市更新行动的有效载体。城市更新的重点工作之一就是城镇老旧小区改造，反映了人民群众对美好生活的向往，是改善人民群众居住环境、构建和谐社区、提升城市品位的重要举措。目前人们生活水平和质量不断提高，城镇老旧小区改造工作也要与之相适应，迈入高质量改造阶段。

（一）城镇老旧小区改造的重要性

城镇老旧小区改造是解决城市发展不平衡的重要方式方法，是人民群众迈向美好生活的重要举措。城镇老旧小区的建成年代都比较早，位于城市或老城区的中心位置，各种基础设施配套老化、破损严重，相应的公共服务设施缺失，大部分老旧小区没有物业管理，属于城市管理的真空地带。在老旧小区原有居民中，部分居民已搬离小区，剩下居民多为退休老人或外来务工人员、租户，小区内部的管理缺位，经常面临卫生环境差等现象。大力进行城镇老旧小区改造，对于改善人民群众的生活环境，提高生活品质和品位意义重大，实现城市的持续发展，还能够加强基层社会治理，进一步打造共建共治共享的格局。

从国家层面看，高度重视城镇老旧小区改造工作。2017年底，厦门、广州等15个城市正式开启了城镇老旧小区改造试点。2021年年底，相继提出要树牢底线，把城镇老旧小区改造这一民生工程做成群众满意工程，要完善督促指导工作机制等。2019年以来，我国新开工城镇老旧小区改造共计11.2万个，涉及2000余万户群众。

（二）城镇老旧小区改造中的问题表现

从各地的情况来看，城镇老旧小区改造涉及千家万户，点多面广，是一项长期的系统性工程，存在着以下难题。

1.小区改造方案不合理

小区改造没有把安全作为底线和必改项目，具体来说配套设施存在隐患的排查不够全面，在改造前征求群众意愿不全面，群众解释工作不到位，急于完成开工任务，前期谋划不充分。

2.统筹协调力度不够强

还存在涉及改造的部门单打独斗的现象，齐抓共管、条块协作的机制不完善，工作合力尚未形成。由于老旧小区改造涉及电、水、通讯等方面，施工主体衔接存在不通畅。

3.涉及改造群众的参与程度不够高

由于前期工作不充分，征求群众改造意愿、改造方案工作不够细致，覆盖面不广，造成群众共同参与意愿不强，主体作用发挥不充分。

4.施工监督机制不够健全

组织施工较为粗放，参与改造的各方主体责任压得不够实，群众参与监督的积极性不高，质量、纠纷等问题频出，相关机制不完备。

5.后期管理机制不完善

存在就改造说改造，没有将小区改造同健全社区治理有效衔接，改造完成后没有顺势成立小区物业管理组织，部分涉改小区规模小且分散，后期管理成本高，小区改造后的效果难以长期保持。

6.改造资金筹措难

部分地区老旧小区改造资金主要来自于中央财政补助，由于改造的小区点多面广较为分散，改造后收益不高，造成社会力量参与改造积极性不够高，多元化筹措资金难度较大，小区原有水、电、路、气、通讯等方面涉及部门或企业也没有相应列支年度改造费用的计划。

（一）襄都区城镇老旧小区改造背景

襄都区是邢台市的主城区也是老城区，辖区内共有671个小区，其中340余个小区建成于2000年前，下水堵、出行难、摸黑路、停车难、安全保障低等现象普遍存在，群众期盼老旧小区改造的呼声较为强烈。区委区政府深入认真贯彻上级要求，在老旧小区改造过程中坚持将群众满意作为工作的出发点和落脚点，建立健全长效机制，创新改造模式、优选改造项目，不断提升改造小区的环境和群众的幸福感。

（二）襄都区城镇老旧小区改造的主要做法

建立健全了登记报告、督导检查、定期调度和通报、季度考核、观摩评比“五项机制”，坚持严格手续管理，资金管理，施工管理，挂图作战，扎实推进工作。襄都区坚持党建引领，将老旧小区改造与党史学习教育等专项活动相结合，倡导机关党员干部进社区下沉一线，倾听民意实地调研，摸排老旧小区改造存在的问题，改造中因势利导，建立起完善的改造管理模式。2022年，襄都区启动了156个住宅小区雨污分流管网改造，88个老旧小区改造。

1.牢树精品意识，倾力打造示范小区

对全区老旧小区进行全面排查，建立改造路线图，通过打造精品，激发群众的积极性。离职老干部休养所小区建成于20世纪80年代末，是典型的老旧小区，存在改造空间有限、改造需求多样化等问题。为切实满足小区居民改造意愿，激发居民参与改造的积极性、主动性，襄都区采取“三下三上”模式，实施改造前期工作。“一下一上”，通过让小区居民扫二维码参与改造意愿征集，制定初步的小区改造“一区一案”。“二下二上”，将初步的改造方案向小区全体居民公示，听取居民对改造内容和设计方案的意见并完善。“三下三上”，把修改完善的改造方案向小区全体居民再进行公示，收集最终意见建议后组织相关部门进行评审，形成完备的小区改造方案。

2.激活小区“新”动能，乐享“新”生机

老旧小区改造工作，连接着城市更新发展和民生福祉。襄都区小黄河边的电缆厂生活区是20世纪80年代的老小区，有五栋楼150户人家，在这里居住的大都是老年人，但是住在那里的老人们邻里亲如一家，小区卫生全民守护，没有物业依然管理有方。全区开始老旧小区改造时，大家伙积极配合出谋划策，建造“清风亭”、改造廉政文化宣传室等。老旧小区改造后，大家推举70岁居民代表担任小区的党支部书记，组织成立卫生小组，自愿无偿为小区打扫卫生，让老旧小区的卫生大变样。小区东边的一面党政文化宣传室东边的黑板墙，板报内容一星期更换一次，包括名人事迹、小区内好人好事、政策宣传、通知等，提升了住户的获得感、幸福感。

襄都区是邢台市的老城区，通过对近年来襄都区城镇老旧小区改造工作的分析研究，从中逐渐总结出了一条成熟的城镇老旧小区改造工作方法路径，即“1+1+3”工作法。“1”就是坚持党建引领这一根本；
“2”就是把城镇老旧小区改造提升作为“我为群众办实事”活动的重要载体；
“3”就是实行“三个精准工作法”，精准改造、精准推进、精准监管。

（一）坚持党建引领

襄都区坚持以基层社区党建为引领，凝聚各方力量和要素，推动更多资源向社区倾斜，特别是体量小住户少，后期管护难度大的老旧小区，社区结合实际情况，充分发挥党员先锋的作用，将党建融入小区后期管理，加强小区环境治理、小区的治安及公共设施的维护，让老旧小区焕发新的活力。同时，在有业主委员会或者物业公司管理的小区建立党组织体系，打造党建引领、居民参与的协调运行机制，进一步加强社区对片内小区的管理。

襄都区南羊市道社区属于典型的老社区，辖区新老小区和居住区有27个，其中22个是没有物业管理的老旧小区，基础设施老旧，公共服务相对落后，在这些小区中普遍存在公共照明灯常年不亮问题。该社区所属的西大街办事处坚持党建引领，将基层社会治理与老旧小区改造相结合，通过联合社区党委、居民党员，组织社区工作人员和居民党员一起逐段查找线路问题，更换有问题电线和路灯，切实解决群众急难愁盼的民生问题。

（二）作为“我为群众办实事”活动的载体

老旧小区改造的最终受益者是广大小区居民，必须依靠广大涉改居民共同参与才能强力推进小区改造，改造完成后转为共同维护，更是做好老旧小区改造的关键所在。襄都区树立了“改造意愿统一征集，改造方案共同谋划，改造过程共同监督，改造效果共同评议，改造成果共同分享”的理念。在老旧小区改造具体实施过程中，实行“8+N”改造模式，即：雨污分流、屋顶防水、楼体整修、道路修缮、架空线路整治、安装电动车充电桩、安防设施、环境绿化美化八项列为必改内容，“N”为可选内容，即：加装电梯、养老、抚幼、停车等公共服务设施，结合涉改小区居民意愿、筹集资金额度和居民出资等情况确定。

（三）做到三个精准

1.改造前实地调研倾听民意，精准确定改造方案

搭建沟通议事平台，围绕线路、设施、环境等改造内容，创新工作方式，采取线上线下相结合的形式，多方征求居民改造意愿，及时采纳合理化意见，科学制定改造方案，实行“一区一案”，对辖区内所有的小区实行精细化管理，提升小区的居住环境，聚焦居民“急难愁盼”问题，补齐社区公共服务短板。对存在安全隐患的燃气、供电、供暖、给排水等管网线路，以及配套公共设施做到最大限度改造。

2.改造中按照“最小限度开面、最快进度施工、边施工边恢复”的原则进行

建立登记报告、督导检查、定期调度通报、季度考核、观摩评比等全过程管控“五项机制”，统筹施工工序，加强现场管理，防止路面反复开挖，在不影响居民日常生活的前提下，保质保量把好事办好办实。

3.改造全过程精准监督

为确保改造工程成为人民满意的民心工程，一是严把质量关，从原材料进场到施工进行全过程监督，实时动态巡查，确保工程按规范要求进行。二是形成合力，按照改造方案，多部门齐抓共管，定期通报定期调度，从施工建设、问题协调等多方面齐头并进，互相衔接工程进度，加大改造推进力度。邀请居民代表全程参与、全程监督，把老旧小区改造工程建成放心工程。

（一）提高基础设施水平，打造群众幸福生活

加强服务设施、公共空间共建共享，通过实施集中供电、供水等专项改造，硬化小区道路、安装监控摄像装置等不同项目的改造提升，部分小区引入物业管理，小区面貌发生了翻天覆地的变化，基础设施和居民生活质量得到极大改善，现在小区道路平了，路灯亮了，事有人管了。2018年至2021年年底，邢台市累计投资22.2亿元，完成老旧小区改造910个，改造面积1225.3万平方米，13.56万余户居民居住条件、生活品质得到较大改善。2022年襄都区明确今年将改造城镇老旧小区88个，233栋楼，7617户，改造面积62.5774万平方米。

（二）建立健全业主委员会职责职能

明确职责分工，对于条件成熟的小区、街道、社区进行积极引导，依法成立业主委员会；
对产权关系暂不具备条件的小区，由社区物业管理委员会代为先行管理。推行老旧小区改造项目竞争性评审，根据小区破损程度、基础设施缺失现状、业主委员会成立情况、居民改造意愿强烈比率和主动参与程度、资金自筹比例、改后长效管理机制建立等，对拟改小区进行量化评分，依据各小区得分差额确定下一年度拟改项目。

（三）有利于促进相关行业发展

项目所需的各类材料、辅料和咨询建设等，可在当地和周边地市、县范围内解决，从一定程度上促进了建材、冶金、机械、建筑、咨询等多种行业和产业的发展，激活相关产品生产和服务企业，促进了当地相关行业的发展。

综上所述，一个个老旧小区一改旧颜，以崭新的面貌纷纷亮相，为上万户居民带来新生活。更重要的是老旧小区改造不仅要改来的新颜、新面貌，还要改走居民的旧烦恼，换来居民的舒心，期待这些老旧小区焕发新的生机。