房地产企业项目资金管理探讨

方朝靖

(福建三盛房地产开发有限公司，福建 福州 350001)

归纳来说房地产业的资金管理特点主要表现为：①投资规模比较大。从房地产业来看，企业通常为了更好地适应市场发展的实际需求，往往会寻求一体化效应和多元化发展来进一步扩大自身投资规模，这样一来企业的发展就需要庞大的资金作为支撑。②财务风险较高。因房地产企业项目建设周期长且占用大量的资金，而其资金回笼速度相对要慢许多，进而致使企业的债务融资成本较高，极易出现不能按时还款的问题而产生极大的财务风险。③资金筹集较慢。就目前来看，许多房地产企业还不是上市公司，也因此不能以发行股票的形式来实现权益融资，其自身融资往往只能以银行债务融资的方式来进行，融资渠道过于单一[1]。再加上国家加大了融资政策的调控，随之多数机构的贷款进一步加紧，致使企业资金筹集难度越来越大，速度也更慢。

2.1 独立核算

对于房地产企业来讲，其项目资金管理往往需要财务部门来负责，根据项目开发过程中实际资金的使用情况做账，确保每一笔项目资金的真实应用均能做好清楚的登记。同时，项目独立核算还可以进一步优化自身核算程度，摒弃过多的流程，以免项目资金的管理受到不良的影响。对于项目核算来讲，项目责任人还需设置专门的人员来落实好项目的预算和出纳等工作，并将相关责任落实下去，不断提升项目独立核算的质量和效率，确保企业财务工作得以稳定开展。另外，项目资金的管理需取得全体股东的支持，在项目资金独立核算环境下，项目股东对项目资金存在不同渠道和方式的挪用问题同样也会影响到项目的进行，存在极大的风险[2]。

2.2 风险抵押

房地产企业在运营发展过程中难免会遇到各种各样的风险问题，而项目资金管理的风险也是不容忽视的。因此，房地产企业想要有效规避风险问题，往往要求项目责任人进行风险抵押，如将责任人每月薪资中的一部分作为抵押金进行扣留。而一旦其所管辖的项目资金工作出现了问题，企业就会将抵押金进行扣除，而如果项目得以保质保量完成，企业也会将其所有的抵押金返回给项目责任人。另外，企业还需构建科学合理的奖罚制度，充分有效地激发和调动工作人员工作的积极主动性，适当地给员工施加压力并加以督促，确保项目得以顺利完工。

2.3 制定合理的利润目标

一般来讲，房地产企业对开发项目进行资金管理的目的主要是获取更大的经济效益，同时，获取的利润也是对项目资金管理工作质量最有效的检测方式。因此，房地产项目的资金管理需以项目管理计划为基础制定管理目标，并将该目标落实到项目管理的全过程中去[3]。为了避免其与企业相关部门出现重叠的问题，在利润目标确定前需经过科学有效的协作，尽可能减少与其他部门间的差距以免发生矛盾。待利润目标确定后再通过倒推的方式为企业成本控制提供有价值的参考。

3.1 内部控制不恰当

就目前来看，许多房地产企业的经济项目管理工作还存在不少问题，如内部控制过于形式化，缺乏健全与完善的内部控制制度作为支撑，进而致使项目的资金管理活动受到影响而无法顺利开展。还有一些项目管理人员由于缺乏正确的认识，误以为项目资金管理方式与内部控制间不存在联系，进而致使内部控制得不到有效的把控，再加上自身内部控制得不到相关制度的支撑，而导致项目内部控制体系存在缺陷。

3.2 对预算管理缺乏重视

房地产企业在项目资金管理工作中难免会存在高额度资金的流动情况，因此，房地产企业务必要加强对项目资金的预算管理。但就目前总体情况来看，还有部分房地产企业没能对自身预算管理给予足够的重视，在项目资金管理过程中预算管理标准还不够规范，致使项目资金管理工作的落实受到影响，甚至还出现一些项目活动与预算发生脱离的问题，并最终影响企业的发展。

3.3 管理观念缺乏创新，管理方法滞后

一些房地产企业的管理人员自身思想观念较为陈旧，没能真正从管理和收益的角度认清项目资金管理的真正意义和内涵，而往往只是将资金的核算和审计作为自身的工作重心，没能正确认识到管理的重要性。再加上企业本身对项目资金的管理缺乏重视，各岗位职责分工不够明确而出现管理不到位的问题，致使企业项目难以顺利进行。

3.4 未做到专款专用，资金出现断流

一些房地产企业的股东在项目运营期间，只注重眼前利益而急于求成，在项目还没竣工结算就急于挪用项目资金去处理一些非项目建设与运行的事项和问题，如偿还贷款、挪用到其他投资项目以及提前分红等，进而致使项目在后续的建设与配套施工阶段出现资金断档的问题，导致项目投资失败。

3.5 项目资金管理风险

①政府监管不到位。通常房地产企业和政府有关管理部门往往会因为项目某些问题而引发一些新的问题，进而致使项目资金管理过于表面化。从房地产市场的发展来看，如果房价过高，那么就会有许多投资者把房地产作为炒房的工具，而致使其本身的实际居住作用被掩盖和忽视掉，如果房价持续上升，那么市场就越难以控制，也就更难以有效地对项目的发展进行约束。②土地市场风险。政府在房地产业的管理过程中往往会出台许多政策，在引导房地产业发展的同时也加大了对其的管理力度，从而保证市场得以规范、有序地发展。然而政府所出台的许多政策都是以市场大环境为依据来进行制定的，其覆盖范围偏大，缺乏明确的指向，相关要求不够清晰且不具备针对性。如在土地招拍挂等方面的制度还有待完善，各项制度的执行效果不佳，大多过于注重协议且成本不高，在土地市场中仍然有不公平竞争的情况出现，并最终导致不少投标与土地供应市场存在较大的成本差异，同时也致使招投标制度的落实受到影响[4]。③项目资金管理问题。房地产项目的建设规模比较大，在建设过程中往往需要庞大的资本来实现运作，也因此房地产企业大多对时间比较重视，都想尽快实现利润收益，并以此减少资金流通的压力。但由于企业自身对管理工作缺乏重视，没能形成科学规范化的内部控制体系，还有一些房产报建、施工以及销售等相关文件没能得到及时的批复，进而导致企业无法在一定的时间内取得相关许可文件，因此项目建设受到影响，项目的资金管理质量不高。

4.1 落实预算管理

房地产企业项目在实施资金管理工作中需全面落实好预算管理工作，敢于突破传统财务预算管理的束缚，切实有效发挥新会计准则的积极作用，从而更好地适应房地产企业的实际发展需要。企业需通过科学合理的预算管理方法来解决房地产企业在资金运作中存在的缺陷问题，不断完善自身预算管理体系，促进企业项目资金管理实现革新，使企业项目活动得以与经济预算有效联系起来，真正实现合理有效的资金把控，进一步优化资金运作程序，提升企业资金利用率。

4.2 强化企业内部监管，对内部控制的重点加以把控

房地产企业项目管理应当实现相互监督，并结合实际情况设置合理的奖惩制度，构建完善的激励机制，不断提升企业工作人员的积极主动性。企业还需将项目管理内部控制作为重要工作来开展，并结合项目的实际情况对自身内部审计工作加以优化，不断提升自身财务风险的防范意识和能力；
同时，财务还需全面做好收支的管理，特别注重经费报销和专项资金的管理，确保项目资金得以严格按照相关规定进行出入管理，并落实好信息的登记与管理，切实从根本上提升资金的使用效率。在预算管理工作中还需通过科学合理的预算方式来应对自身资金的运转问题，不断优化项目资金预算管理体系，确保企业项目活动得以与经济预算有效联系起来[5]。

4.3 敢于创新管理理念，运用科学的管理方法

①对前端价值链加以优化。从房地产企业来讲，价值链前端包含了项目策划、定位分析以及获取土地资源数据等，且土地经济占据项目资金的重要部分，也因此要对土地经济管理予以足够的重视，科学、认真分析行业发展方向，并对自身预测方案做进一步优化，切实以客户的问题导向作为自身项目数据管理的重点内容加以把控，保证档案编制和管理工作得以顺利高效落实。在这一过程中可以采取经济控制的方式来进行，如做好产品定位、经济预测等，再利用程序化工作对项目不同阶段的活动加以分析，并以其分析结果为依据对项目建设的全过程予以控制，最大限度地减少项目建设的资金成本。②强化合同的管理。从房地产企业的角度来看，项目建设通常需要结合工程建设的总进度、现场情况等来对各方面因素开展分析，从而更好地实现项目资金的合理设立与配置，促进企业实现经济管理目标，为企业赢得更多的利润。同时，还需全面落实好项目资金使用情况的监督，以施工方案为依据来进行有效的把控，全面保证项目得以按照施工方案有序推进。在这一过程中还需加大对经费的管控，重视合同的管理，严格按照有关经济要求和技术指标等落实好监督工作，确保项目建设资金得以满足其开发的实际需要。此外，在项目建设过程中落实好合同资金计划的管理，不断加强经济支出的控制，对可能影响经济支出的因素加以分析等。③对项目成本管理加以完善。房地产企业还需注重自身项目成本的管理，全面贯彻和落实企业战略发展目标，综合多方面因素进行分析，全力做好成本管控工作。项目成本的管理工作将注重项目开发全过程的管理，对项目开发期间所有的成本开展全面高效的核算与监管。如在项目建设前需从成本的视角出发采集相关数据，并对项目的可行性开展合理分析，对项目的具体实施过程进行动态化的监督与管理，并对所有各类信息内容进行总结，真正从自身产品定位、设计和招标等全过程实现成本的高效管控。

4.4 完善项目资金的审核制度

鉴于一些房地产企业股东通过各种渠道和方式进行项目资金挪用，企业在实施项目资金管理过程中应当对此予以高度重视，对自身项目资金的进出审核制度加以完善并严格执行和落实，有效规避财务风险，保证项目资金得以正常有序运作，确保项目得以有序进行。不仅如此，在实施资金管理过程中需要做到动态了解资金使用情况，能够追踪管理资金的去向，及时发现其中存在的问题。房地产企业管理人员需要清楚了解各笔资金的使用情况，同时定期做好上报工作，设置科学的奖惩制度来推动资金管理的有序开展。除此之外，还需要对资金审核过程中所发现问题的整改进度与情况进行跟踪，保证资金审核工作的效用得到有效发挥。

4.5 重视项目投资风险的管理

①综合分析项目资金管理环境，积极构建科学的风险评估体系。树立正确的风险评估认识，强化风险防范意识，及时发现可能存在的风险问题，成立风险评估小组，提升风险识别能力，努力化解项目风险并合理控制不利因素。②运用合理有效的风险管理措施规避投资风险。房地产企业的项目资金管理需建立起合理的风险抵押制度，对项目经理人员的薪资扣除一部分作为项目风险的抵押金，待项目建设得以按照预设的各指标完成后，所有扣除的抵押金全额返还给项目经理人员；
反之，一旦在项目建设过程中出现较大风险而给项目带来较大经济损失的，则直接扣除抵押金。另外，企业还需制定长远的发展规划，对广大消费者的实际需求开展研究和调研，深入研究并掌握市场发展的实际情况，合理运用税收政策规避企业风险。

综上所述，现阶段的房地产企业项目资金管理还存在着不少问题，这在一定程度上阻碍了房地产企业的运营与发展。因此，房地产企业应当树立正确的项目资金管理认识，不断加大对项目资金管理的重视程度，对自身内部控制结构加以优化，努力构建科学完善的项目资金管理体系，真正从项目自身的实际情况出发，努力寻求与项目自身发展相适应的管理思路，促进项目资金管理质量和效率的提升，推进房地产企业整体管理水平的提升，助力企业实现战略发展目标。