论房地产企业会计实务中公允价值计量的运用

■兰晶

近年来我国房地产市场蓬勃发展，房地产市值逐年提升，但在成本计量模式下，其账面价值无法反应真实的市场价值，降低了房地产企业市值，也不能反应真实的企业情况。而使用公允价值计量模式，房地产企业进行评估时，能够按照市场价值进行账面价值的调整，会计信息更贴合实际情况，同时真实反映了企业业绩，使企业价值由静态计量变为动态计量，使房地产企业使用公允价值计量成为了趋势。

1.房地产公允价值计量条件限制。房地产会计核算成本一般使用两种方法：成本计量和公允价值计量，但在使用模式时只能选择其中一种，不能两种同时使用，如果选择公允价值计量需要满足两个条件，活跃的房地产市场和同类型或类似房地产的市场价格及相关信息。房地产企业往往多区域有着项目，如果其中一个地区房地产市场不活跃，那么房地产企业都无法使用公允价值计量模式。同时，我国房地产企业以往使用的都是成本计量模式，如果调整为公允价值计量模式，需要对所有项目进行调整，大型房地产公司有着众多项目，如果进行调整势必将投入极大的人力成本、物力成本及时间成本，过高的成本投入影响了公允价值计量模式的使用。另外，房地产企业使用公允价值计量模式后不能更改，未来只能使用这种模式，这无疑增加了企业的隐性风险，比如项目区域房地产市场不活跃、不能提供有效信息、缺乏使用公允价值计量的财务人员等，成本计量模式使用多年，对于企业来说风险性可控，衡量利弊下大部分企业暂缓进行公允价值计量模式的使用。

在会计准则中规定公允价值计量模式的使用条件为房地产存在活跃的交易市场，并且有确凿证据表明获得的公允价值具有真实性和可靠性，对于条件如何界定没有明确的范围，比如“活跃的”，房地产市场到达哪种条件才可以被认为是活跃的呢，供需平衡还是供不应求？“确凿证据”也无法有效界定，第三方评估机构给出的文件是否包含在内，相关条件的不确定性，影响了房地产公允价值计量模式的使用。

2.缺乏有效的公允价值。获取有效的公允价值，就需要房地产信息，一般情况下会选择网上信息或第三方评估，网上房地产信息与实际情况相差较大，难以成为公允价值的标准，比如同一小区类似房源在不同网站上价格出入较大，究其原因是房产中介为了吸引购房者联系，借此来获得潜在客户信息，故意将价格标的很低，一旦联系就告知房屋已经售卖，可以推荐其它房源，导致网上房地产信息失真情况严重。由于上述原因，第三方评估成为获取公允价值的主要渠道，但我国评估行业发展较晚，没有经过长时间的行业沉淀，行业内部评估质量参差不齐，评估机构为了得到客户，往往满足客户的非正常要求，当评估项目得到后，直接派给评估人员，评估人员无法拒绝，降低了公允价值的质量。另外，评估人员的专业素质也非常重要，我国准入制度与国外相比较为宽松，并且有着职业资格的人数仅占评估行业30%，大部分评估人员没有过硬的专业能力，也对公允价值造成一定影响。

3.增加信息成本。第三方评估成为房地产公司获得公允价值信息的主要方式，而雇佣第三方公司将增加信息成本，当今社会数据信息成为新的生产力，有效信息的获取势必将产生成本的提升，但成本不仅是资金方面，还有时间成本，以及第三方评估真实性的风险成本，而如果不适用公允价值计量，还是用原来的成本计量方式，就能够节省这部分成本支出，并避免第三方潜在的风险因素，这都影响了使用公允价值计量的积极性。

4.缺乏完善的法律法规。对于房地产公允价值计量模式的法律法规仅有会计准则及《投资性房地产评估指导意见》，缺少针对性的法律法规，使得部分房地产企业浑水摸鱼，在使用公允价值计量模式时，有意利用漏洞进行业绩调整，通过这种方式粉饰自身业绩，不能客观的反应房地产企业的实际情况，造成市场混乱，给优质企业带来经营困扰，如果一旦形成“劣币驱逐良币”的现象，那么房地产市场就会从整体上被影响，降低了公允价值计量模式的使用效果。

1.完善公允价值计量细则。对于公允价值计量的相关法规，建议进行一段试运行期，在试运行阶段可以使用公允价值计量及成本计量两种模式，并允许使用公允价值计量后，如房地产企业未能达到满意结果，给予更改为成本计量模式的机会，放宽公允价值计量准则宽度，并在试运行期间找出问题，根据问题及实际困难，完善相关细则，积极推动并辅助房地产企业使用公允价值计量模式。房地产企业三四线项目如果因为不满足使用公允价值计量模式的条件，应该允许满足条件的项目使用公允价值计量，而三四线项目使用成本计量模式，另外对于无法一次性将项目全部调整为公允价值计量模式的房地产企业，建立变更周期表，允许按照周期表进行逐步的调整，减少房地产企业的一次性投入成本。

另外对于会计准则中的相关细则给予明确的界定范围，使公允价值计量模式有的放矢，房地产企业在前期准备阶段也能够高效的完成，对于界定要求应该不仅是文字说明，应给予一定的数量标准，比如活跃度标准等，使用数量标准要求也使得准则更清晰，提升房地产企业使用公允价值计量模式的积极性。

2.强化第三方评估机构监管。房地产企业获取公允价值信息的主要渠道是第三方评估机构，而信息是计量的基础，想要获得真实有效的公允价值计量，就必须强化对第三方评估机构的监管。国外对于评估行业的监管依靠对于评估人员的约束，从而强化了对评估机构的限制性，我国也可以借鉴，通过这种方式强化评估人员的独立性，明确评估人员的相关法律责任，建立对评估报告的审计核查要求，一旦发现评估作伪将给予严厉的处罚，如果造成重大损失还要追究相关法律责任，使评估人员不再一味的迎合客户要求，对客户的不合理要求进行纠正或拒绝，保持评估的独立性。另外，强化评估人员的资格审查，对于评估人员必须持证上岗，相关机构可以建立多层级的认证模式，比如新人通过初级评估考试后，持证上岗，而后通过不断的考试，逐步从初级提升为中级、高级等，通过对评估人员的资产审查，提升评估人员专业能力及风险意识，从人员结构上确保评估报告的真实性及有效性，为公允价值计量夯实基础。

3.优化房地产信息平台。利用数据信息技术建立房地产信息平台，利用信息平台获取有效及真实的公允价值信息，降低企业信息成本，并提升企业工作效能。可以利用区块链技术建立信息平台，区块链的去中心化功能能够有效的消除信息壁垒，并确保信息的真实性及可追溯性，从而建立完善的信息共享体系。区块链可以分为公用链、联盟链及私有链，利用区块链中的公有链，读写权限对所有房地产企业或机构开放，所有信息能够在公有链中体现，而且信息的无法通过人为进行修改，在公有链中适合进行普通信息的载入，而一些核心信息则可以存放在联盟链中，联盟链的范围更小，仅对联盟内部的房地产企业或机构开放读写权限，防止核心信息外流，在联盟链中将房产数据、项目信息等进行信息共享，使机构、企业进行信息共享平台得到客观准确的数据，由于数据的公开性及唯一性，提升信息质量，并降低了各方获取信息的成本，消除了信息不真实的隐患。另外，由于信息的保密性较强，房地产企业不会担心信息过多披露后遭到外泄，提升房地产企业对信息披露的积极性，而随着信息披露的增多，也能够反过来促进房地产企业对公允价值计量模式的运用，确保公允价值计量模式的广泛运用。

4.提升内外部监督力度。对于房地产企业施行内外部监督，内部监督依靠内部控制制度，外部监督依靠监管部门，通过双向的监督实现企业规范化、标准化发展，确保公允价值计量模式结果的真实性。另外，通过建立健全法律法规，对那些浑水摸鱼企业一经查实，给予相应的惩处，并对违规行为进行公示，从多方面多角度制约房地产企业的违规行为，确保公允价值计量模式的有效运用。

综上所述，我国房地产会计实务中公允价值计量的运用，提升了房地产企业会计信息效能，真实反应房地产企业实际情况，当下在实际应用过程中还存在一些不足，通过政府部门及企业的不断优化，将持续完善公允价值计量模式的应用环境，强化公允价值计量在房地产企业中的实用性，确保房地产会计实务效能的提升。