2022年房地产营销毕业论文

下面是小编为大家整理的2022年房地产营销毕业论文,供大家参考。希望对大家写作有帮助!

房地产营销毕业论文3篇

【篇1】房地产营销毕业论文

工程管理专业毕业论文123333选题参考

（各位同学可以参考自己指导老师提供的题目，也可以另外选题，原则是必须征得指导老师的同意）

薛姝老师：论文参考题目

1.论路基工程合同管理中的变更处理

2.论房地产项目开发过程中的质量管理

3.论工程造价的审核

4.论施工阶段的质量管理

5.论当前建筑施工过程中存在的问题与对策

6.实施多项目的协同管理探讨

7.清单计价模式下工程造价控制的影响

8.工程项目管理信息化建设探讨

9.论建筑工程施工中质量目标管理

10.论市政工程造价控制存在的问题及对策

11.建筑工程质量管理的问题及对策研究

12.论建设单位的工程造价管理

13.工程施工中对工程分包的管理

14.论工程质量失控原因及质量控制管理

15.论建筑给排水施工中的安全及质量管理问题

16.论工程施工过程中综合危害的防治

17.工程项目总承包结算中涉税管理的探讨

18.建设工程施工索赔与技巧

19.工程项目竣工决算滞后原因分析及对策

20.论住宅小区工程监理

21.论施工企业人力资源管理

22.论施工过程合同的管理

23.论工程项目代建制管理模式

24.应对房地产市场外资涌入的对策建议

25.房地产市场调整考验政府执政能力

26.房地产交易中“柠檬市场”分析

27.基于金融创新的廉租房融资途径探究

28.对“小产权房”法律问题的思考

29.小产权房存在的风险及对策

30.政府在城市低收入群体住房供给中的作用

31.投资性房地产公允价值计量模式的影响因素分析

32.长株潭一体化对房地产经济的影响

33.小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题

34.析城镇居民的住房权与保障

35.论小户型社会保障性住房的建设

36.房地产企业实施绿色营销的博弈观

37.建立保障性住房运作机制探讨

38.产权论视域下的小产权房问题探究

刘艳老师：论文参考题目

1.浅谈建设工程合同管理

2.工程索赔方法探讨

3.论建设项目专业化管理队伍建设

4.我国当前商品房价格过高的原因分析

5.试述合理的建筑产品价格体系建立的对策

6.浅谈我国当前建设工程计价方法与国际惯例接轨的相关问题

7.试论建安工程产品利润的合理确定

8.建设工程投资控制方法探析

9.论工程价格管理体制改革

10.论工程价格管理主体的相关问题

11.试论合理控制我国工程价格的途径

12.论建设工程价格的合理确定

13.论工程产品市场价格的确定方法

14.论工程产品的优质优价

15.论工程价格的有效控制

16.论建设工程的价格形式

17.对我国工程价格实行“量价分离”的探讨

18.论我国工程产品价格与国际接轨的惯例

19.试述建筑产品价格的作用及其特点

20.论建筑产品的比价、差价及其价格形式

21.建筑产品价格管理存在的问题及改进建议

22.论城市基础设施建设

23.论城市建设资金的筹集与管理

24.论城市综合开发

25.旧城改造存在的问题及对策探讨

廖建勇老师：论文参考题目

1.试论建筑行业管理体制的改革

2.论建筑企业经营机制的改革

3.论建筑企业管理的总体优化

4.试述建筑产品价格的作用及其特点

5.工程索赔存在的问题及对策

6.论我国工程索赔制度的建立与健全

7.论建设工程的招标投标制

8.论我国工程招标投标制的完善

9.论工程招标的优化方法

10.试论我国中小城镇的发展战略

11.建设工程合同管理探讨

12.浅谈建设工程投资控制方法

赵旭老师：论文参考题目

1.浅析建设项目前期工程造价管理

2.工程项目施工管理成本指标构建

3.浅谈工程招投标报价的标底编制问题

4.工程造价风险防范探讨

5.基于模糊综合评价的工程项目质量风险管理

6.工程项目施工进度控制方法探讨

7.工程项目投资和进度控制分析

8.PPP项目风险分担方式探析

9.工程量清单计价下的项目施工成本控制

10.建设工程招投标中不平等问题探讨

11.FIDIC合同条件下的工程索赔分析

12.工程质量保修制度存在的问题及其对策

13.浅谈建筑企业核心竞争力培育

14.建设项目管理绩效评价探讨

15.工程风险防范问题探析

16.浅议施工企业安全控制管理

18.定额编制问题的博弈分析

19.基于层次分析法的监理评标方法探讨

20.试议工程总承包模式下的造价控制

21.浅谈建设项目的造价管理

22.试论房地产企业核心竞争力培育

23.抵押房地产价格评估风险及其诱因

24.限价房性质和发展方向研究

25.基于实物期权的房地产投资决策分析

26.基于实物期权的征地补偿标准分析

27.湖南省征地补偿机制研究

28.湖南省城镇土地集约利用分析

29.益阳房地产可持续发展分析

30.农村集体建设用地潜力释放问题分析

31.集体土地征收问题分析

32.物业税对房价影响分析

33.湖南省绿色生态住宅小区建设动力机制探讨

34.湖南省城镇住房保障探讨

35.对农民工住房保障问题的思考

36.试论房价和地价的相互关系

37.湖南省物业管理发展现状及对策分析

李娴娟老师：论文参考题目

1.我国政府投资工程管理模式分析

２.公益性项目工程管理体制改革研究

３.我国政府公共工程管理问题探析

４.规范我国政府工程管理体制的对策研究

高武老师：论文参考题目

1.湖南房地产品牌建设中的误区及对策

2.新形势下湖南本土房地产企业面临的困境及对策

3.房地产企业核心竞争力的本质及其构建

4.房地产绿色营销观的内涵及其策略

龙慧峰老师：论文参考题目

1.两型社会中集体土地使用权流转创新机制研究

2.农村宅基地流转之我见

3.益阳市廉租房建设现状及对策浅析

4.试论住房公积金制度创新

5.论建筑工程合同管理存在问题及对策

6.城乡统筹下的廉租房建设探讨

7.论物业维修基金的归集与管理

8.试论农村住房保障机制的建立

9.论廉租房的物业管理

10.廉租房融资模式探讨

11.我国房地产登记制度存在的问题及完善

12.论经济适用房的转让

13.我国房地产税收政策调整之我见

14.建筑市场劳务分包现状分析及对策

刘小平老师：论文参考题目

1.工程项目施工投标管理研究

2.工程项目施工合同管理研究

3.工程项目设计合同管理研究

4.工程项目施工质量管理研究/控制

5.工程项目施工时间管理研究/控制

6.工程项目施工成本管理研究/控制

7.工程项目施工现场管理研究

8.工程项目施工安全管理研究

9.工程项目施工索赔管理研究

10.工程项目施工监理研究

11.工程项目设计成本控制

12.工程项目设计进度控制

13.工程项目设计成本控制

14.工程项目概预算与工程量清单报价比较分析

15.工程项目施工企业预算管理研究

16.工程项目施工管理组织模式选择比较分析

17.房地产开发项目全过程管理研究

18.房地产开发项目时间控制

19.房地产开发项目成本控制

20.房地产开发项目质量控制

21.房地产开发项目决策管理研究

22.房地产开发项目营销策划研究

23.房地产开发项目前期市场分析

24.房地产价格评估方法比较分析

25.房地产价格评估市场化研究

26.物业管理市场培育研究

27.物业管理费用测算研究

28.物业管理企业服务质量分析

29.物.业管理从业人员素质研究

30.“两型社会”建设视角下的城市土地节约集约利用研究

31.“两型社会”建设视角下的土地节约集约利用研究

32.“两型社会”建设视角下的城市土地利用战略研究

33.“两型社会”建设视角下的土地利用战略研究

34.金融危机下的房地产业发展对策研究

35.金融危机下的房地产市场培育研究

36.金融危机下的房地产营销策划研究

刘勇波老师：论文参考题目

1.浅论施工企业项目成本管理体系及控制

2.浅谈工程造价管理中监理的作用

3.工程质量失控成因及项目的质量控制探讨

4.论电源建设项目全过程工程造价管理和控制

胡群老师：论文参考题目

1.湖南房地产投资风险分析

2.房地产开发投资的风险与管理

3.房地产置业投资的风险与管理

4.房地产金融的发展与创新

5.湖南住房公积金管理探讨

6.住房抵押贷款保险的国际与国内经验比较

7.深化土地制度改革探讨

8.房地产企业的品牌策略

9.房地产业的发展与宏观调控之困

10.房地产项目证券化融资探讨

11.大力发展节能节地住宅

12.美国的次贷危机对中国房地产业的教训与启示

13.益阳市房地产市场发展初探

14.益阳市房地产市场困局破解思考

15.长沙市房地产市场发展展望

16.湖南住宅房地产市场比较

17.湖南商业房地产市场比较

18.万科的住宅房地产专业化之路

19.大力发展住房抵押贷款保险

20.中国房地产业发展周期分析

21.房地产业的暴利之争

22.房地产市场开发与保障性住房建设关系浅析

23.金融危机下湖南房地产的发展思考

24.房地产的“保值增值性”今解

25.住房公积金运行管理模式思考

26.房地产价格的过快上涨与信贷扩张

27.房地产业的宏观调控与救市之困

28.房贷“断供”与房地产金融风险

29.房地产快速发展中的财务风险

30.物业管理企业的成本分析与控制

薛红斌老师：论文参考题目

1.浅析如何控制物管成本

2.试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向

3.世纪中国物业管理发展趋势初探

4.中国物业管理发展中若干问题的思考

5.浅议加快发展住宅小区物业管理的对策

6.试论物业管理前期工作的重要性和必要性

7.关于物业管理法制建设的思考

8.提高物业管理水平的对策

9.当前物业管理存在的问题及改革方向

10.浅析物业管理市场规范化

11.物业管理超前介入与工程质量监督管理

12.对物业管理收费难问题的探讨

13.浅析物业管理前期介入与房地产营销

14.浅谈加强房地产开发中的物业管理

15.试论物业管理法律机制的完善

16.浅议我国房地产网络营销的发展和创新

17.浅谈房地产业诚信营销体系的构建

18.房地产营销策划浅谈

19.房地产营销策划中的文化习俗运用

20.美国次贷危机对中国房地产的影响

（注：专业文档是经验性极强的领域，无法思考和涵盖全面，素材和资料部分来自网络，供参考。可复制、编制，期待你的好评与关注）

【篇2】房地产营销毕业论文

毕业设计（论文）

论文题目：
杭州市西湖区二手房交易量分析

系 别：
经济管理系

专 业：
房地产经营与估价

班 级：
房地产13-1

姓 名：
蒋聪

学 号：
23130118

指导教师：
方巍

二○一四年五月

目 录

摘要

关键词

一、杭州市西湖区二手房交易量分析 1

（一）杭州市二手房市场现状 3

（二）从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量 4

二、杭州市西湖区二手房房价分析 4

（一）影响西湖区二手房房价的因素 5

（二）政策对二手房交易量的影响 9

三、针对杭州市西湖区地理位置，分析西湖区二手房销售量的关系 10

（一）分析西湖区的地理位置 10

结论 12

参考文献.................................................................................................................................. 14

致谢 15

杭州市西湖区二手房交易量分析

摘 要

杭州市西湖区是位于杭州市区主城区的西部，也就是我们俗称的杭州城西的一部分。文章分析了西湖区进半年的二手房交易量数据分析，以及展示了西湖区二手房库存量的分析。同时对西湖区购房者的意图也进行了分析。并且，对西湖区二手房的房价发展状况也进行了陈述和分析。综合的数据分析和西湖区整体发展情况可以分析出对西湖区二手房成交量的情况进行客观的总结，这样可以更好的把握对二手房销售的方法以及了解二手房市场。当然也结合了本在在中介公司实习的经历来帮助这次的论文写作。

关键词 二手房，交易量，价格

Hangzhou lake the second-hand housing transactions analysis

Commonly known as the west part of hangzhou. This paper analyzes the lake in half a year"s resale data analysis, and shows the second-hand housing inventory analysis. At the same time, analyses the intention of the lake the buyers also. Development and, on the lake the second-hand housing prices are also displayed and analyzed. The data analysis and lake the whole development of the integrated can analysis was carried out on the lake the second-hand housing turnover of objective summary, so that we can better grasp the method of second-hand housing sales and understand the secondary market. Of course also combines this in the intermediary company internship experience to help this thesis writing.

Key WordS Second-hand housing,volume,price

一、杭州市西湖区二手房交易量分析

（一）杭州市二手房市场现状

临近2015年岁末，杭州西湖区二手房市场大局已定，纵观2015年杭州二手房市场

成交轨迹，不难看出整体市场可分为：市场淡季 —— 市场博弈 —— 年末翘尾三个阶段。根据透明售房网数据统计显示，2015 年，杭州市主城区二手房共成交25497 套（出于对12 月市场的保守估计，预计12 月可成交2800 套左右），与2013 年同期31559 套相比，成交量下降19.21%。价格方面，成交均价在19820元/ 平方米，较去年同期19437 元/ 平方米上涨1.97%。整体来看，2014 年杭州二手市场依然处于较为平稳的状态，其交易量与2014年同期相比，除去2014年3 月份的特殊情况，总的来说并未出现大幅度下降，而且2014 年的交易价格相对于去年虽有所上涨，但涨幅并不明显，可见从某种层面来看，这也证明了杭州房地产市场处于良性发展的阶段。

从市场成交总体走势来看，二手房市场呈现前低温后温和复苏的走势，虽然上半年每月的成交量的变化各不相同，但是从环比变化不难发现总体下降幅度减缓，上涨势头越加明显，从同比变化来看上半年总体成交量依然低于去年同期。具体来看，2016年初杭州多家银行的首套房贷利率优惠的取消，个别银行还存在首套房利率上浮10%—20% 的现象，这一举措不仅削弱了刚性需求的购买力，使得市场需求明显受到抑制，也在一定程度上影响了二手房市场成交量的变化，同时在1、2 月份传统楼市淡季的影响下，市场成交略显疲软。经过短暂的冬歇期后，进入3 月份，随着市场信心恢复，改善和刚性需求的活跃度逐渐回升，年后购房者对二手房市场的热情持续升温，二手房成交量也逐渐恢复正常水平，被压抑了一个季度之久的刚性需求，在3 月份迅速释放。虽然在信贷政策仍旧紧缩的大背景下，当月的二手房交易量很难与去年同期相提并论，但2088 套的成交量已经创造了上半年的最高值，也是2014 年上半年以来月成交量首度突破2000 套的一个月份。在经历了3 月份的“小阳春”后，4、5月份杭州二手房市场呈现了“量价双缩”的走势。从成交数据来看，3 月份，市场已经提前去化了一部分比较迫切的购房需求，进入4、5月份，整个二手房市场的购房需求更是明显回落，同时在仍旧趋紧的购房政策环境下，楼市需求的释放往往具有一定持续性，因此4、5月份的成交量虽有回落趋势，但总体依旧保持平稳。在成交量连续下滑之后，5 月份的成交量终于出现了反弹，目前从透明售房网数据看2月23日成交1860 套，较4月上涨了3.91%，市场下挫的趋势有所减缓。

（2）从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量

在实习中，我被分配到了西湖区文三西路上的我爱我家分店上班。作为一名房产中介，从一开始的学习阶段到后来的能独立和客户交流，分析房子的状况，从中也看出来了，西湖区作为老城区的一部分，有着长期的经济发展过程和沉淀，十多年前文三西路这一片还是到处农田，而现在却车水马龙。来询问买房的客户基本上都不是只看西湖区的，因为西湖区在杭州只是杭州的一小片区域，买二手房的客户基本上以30岁以上的年龄为主，所以这些人，一般都是已婚并且有小孩，并且几乎都是和父母不同住，父母大多居住在杭州的另外一些城区。所以这些人来店里看房子，一般在这之前或者之后都会去其他区域再看看二手房，可能会考虑到离父母近一点，和小孩在上学的学区问题，或者是离自己的工作单位近一点。同时基本上是以改善为主，刚需的并不多，买的基本都是住宅为主，商铺的也有询问，但是少之又少。

2016年5月23日第十六届杭州人居展上周一顺利闭幕，展会期间新房成交量创下近五年新高，人居展后的首周开发商依然保持着推盘节奏，成交量也继续维持在高位。

指数研究室数据显示，在刚刚过去的一周，截至5月22日14:00，杭州市（含余杭、萧山）二手房成交量达3768套，较此前一周4088套的成绩减少了220套，根据以往全天的新房成交量来看，上周依然有望突破4000套。

再过一周，红五月即将收官，值得称道的是，截至目前，5月份杭州市二手房成交量已经达到11351套，以当前的趋势，本月楼市有望破15000套，再创同期新高。

据我爱我家益乐路1店店长余冬介绍，春节过后西湖区板块的二手房成交量有明显上涨，光他们这个店，2月份就成交20多套房源，1月份只有5套。“本来每年的3月份都是成交的黄金季节，今年比往年提前了点。”余店长表示。据他介绍，西湖区基本以改善户型为主，新政对成交量的影响并不大。而在汇聚了橡树园、万家花城等较新房龄小区的城西银泰附近，新政的影响就比较明显了。“上周丰潭路上的大户型成交很多，面积都在140平方米以上，我一个人就成交了两套。”我爱我家一名中介回答搜房网的记者。

契税、营业税新政实施后，改善型房源居多的区域呈现出量价齐涨的势头，不过对于以刚需房源为主的城西翠苑板块来说，目前新政影响并不显著。“翠苑板块以老小区为主，购房者基本上都是买首套房的刚需购房者，所以这次的新政的影响并不大。”我爱我家翠苑店经理张勇表示。据他介绍，这段时间翠苑板块的成交量是有所回升，不过这是每年这个时候都会出现的情况，另一方面，现在银行利率折扣比较划算，买房的人也挺多。价格方面，翠苑目前也没有普遍出现房东涨价的情况。“房东虽然没有涨价，但是现在价格很难再谈。”张经理告诉记者。据他介绍，以前一套房子总有两三万元的议价空间，现在房东收回去了，很多房东表示低于他的心理预期就不卖了。而且，由于现在购房首付的降低，需要改善的房东首付可能可以凑一凑，不必像往常那样卖了老房子才行，所以卖房的急迫度也降低了。

2、杭州市西湖区二手房房价分析

（1）影响西湖区二手房房价的因素

从二手房价格来看，2016年，杭州西湖区二手房延续了11年以来的调整行情，全年均价从15年的23478元/方下降到21742元/ 方，下降幅度达到8.48%。从月度来看，价格面延续15年下半年的房价下探行情，年中期随市场回暖，价格略有回升，但2015年三、四季度价格面并没有继续上升，以平稳为主。业内人士认为：2015年杭州一年二手房市场价格下降达20%以上，调整幅度较大，当2016年交易量回暖时，拉动价格的小幅反弹也在情理之中。但这种反弹明显幅度在控制之内，整体价格后续上升动力不足，与10年的市场高位仍有明显差距，可见调控成效明显。

1、学区

首先我在实习将近一年的过程中发现，客户买房子的需求多种多样，但是在西湖区这个区块，我们经纪人在推销房子的时候，会把学区这个因素重点介绍给客户。我工作的地点是在文三西路318号的我爱我家金都新城店，我们店主要管辖五个小区，金都新城，山水人家，丹桂公寓，沁雅花园，香樟公寓，其中山水人家，丹桂公寓，沁雅花园对应的学区是省府路小学，和十五中。香樟公寓，金都新城对应的则是文三街小学和十三中。两个学区旗鼓相当，所以这五个小区的房价并没有像所谓的天价学区房那么夸张。但是综合比较这五个小区，知名度较高的是山水人家和丹桂公寓。因为开发商的缘故，山水人家的开发商是坤和建设，这个开发商名气很大，坤和现在是属于万科旗下的一个品牌，现在一手房中万科的房子单价都是不低的，比如万科玉泉，单价1.9万，但是由于山水人家的学区一般般，所以即使已经建了16年的房子，质量好于那些回迁房，但是单价还是没有涨的很多，与同学区的小区价格差不多，单价在2.1万到2.5万，但是文二西路益乐路上的嘉绿苑回迁房却单价平均都要2.5万，因为嘉绿苑的学区是嘉绿苑小学和十三中本校，所以，即使是回迁房，但是价格却远远高于普通学区的的小区。所以，学区是影响学区是影响二手房很关键的一个因素。

2、交通

由于西湖区是老城区了，所以这里大型商场林立，知名企业也都在这里设立总部，比如修正药业，建工集团，支付宝大楼，蘑菇街等一些有名的电商总部。10年之前，西湖区的道路还是不算拥挤的，但是现在，由于发展，房地产的开发，这里拿地疯狂，不仅形成了密密丛丛的房屋建筑，还有许许多多的道路，这些道路随着发展，也逐渐拥挤。甚至导致这里的交通出现严重的堵塞，所以，交通堵塞是西湖区的一个特点。在我爱我家实习中，许多客户来看房子，都抱怨，这里的交通拥挤。不过现在文二西路益乐路口的地铁二号线正在施工，这里有一个地铁口，当然，这是附近房价上涨的一个重要因素。在这附近的二手房小区世纪新城，嘉绿苑（回迁房），南都银座，南都德加，恩济花园，这些二手房的房价都在悄悄涨价。早在5年前，世纪新城还是1.9万的单价，而现在是3万一平的单价，当然，世纪新城的学区也是很好的，是嘉绿苑小学和十三中本校，再加之世纪新城是2008年的小区，房龄新，这样一来，世纪新城的房价涨价的空间还要大。

3、物业管理

在我所负责销售的五个小区中，物业管理质量最好的丹桂公寓，丹桂公寓是绿城开发商建造的，物业是绿城物业。在我跑盘的过程中，去其他四个小区跑盘只要随随便便进入小区就可以，并没有什么人会拦着你要证明自己身份。但是去丹桂公寓跑盘的时候，门口保安要求是出示身份证，并且在门口登记的本子上登记我的姓名电话号码以及身份证号，并要写明是去探访几幢几单元的业主。虽然这看似不进人情，但是从另一个角度看，就是因为有绿城这样的物业水平，所以才被业内人称赞绿城是老大哥的地位。物业也是影响房价的因素之一。在我所负责的五个小区中，沁雅花园和金都新城的物业是最不被客户认可的。尤其是沁雅花园。沁雅花园虽然房龄要比金都新城的新，但是我每次带客户去看过沁雅小区和金都小区后，客户都第一反应就是“沁雅花园小区的感觉有点乱”。虽然金都新城的物业也不算特别好，比起邻居丹桂公寓当然不能比较。但是只是在差不多房价的小区比较，即使金都新城的房龄最老，但是沁雅小区的社区环境给客户的感觉是不好的。所以，许多情况下，客人没有看到房子之前，在小区里转一圈或许对小区的环境就先入为主。所以就会产生这样的情况，沁雅花园是这五个小区中房价最便宜的小区，单价1.8万。虽然小区的房龄不老，交通也挺方便，门口就是公交站，附近也有配置齐全的生活区，学区并不算差。从物业费也可以看出来，绿城的物业费要比其他四个小区的物业费高。

在西湖区有许多二手房的开发商是绿城。同为文二西路上的小区，房龄一样，学区一样，交通情况一样，南都德加小区质量也是在西湖区名气比较大的，单价在2.5万左右，与南都德加面对面的小区是紫桂花园，紫桂花园的开发商是绿城。单价3万左右。综合比较看，这两个小区的容积率，户型，绿化面积，都是旗鼓相当，不相上下，来询问南都德加房源的客户一般都会问及紫桂花园的房源价格。有经济能力的购房者，一般最后都会选择购买紫贵花园小区的房子。紫贵花园小区的房子成交量总体上要比南都德加多一半。二手房交易网站的统计数据显示，西湖区物业管理较好的二手房目前均价为27636元/平方米，而位于西湖区物业管理口碑较差的二手房均价为17636元/平方米，比如沁雅花园。从房价和物业费的相关关系可以看出，基本上，物业管理越好的小区，小区房价都会偏高。所以往往会看到一个这样的情况，沁雅花园单价低，房价总体便宜，月成交量也比较高。

4、税费

以上是2016年2月份新出的二手房税费调整政策。就是说二套90平以下调整1个点契税（原3个点）90平以上2个点契税（原二套3个点）这可能没有影响对二套140平以下的影响很大，对整个大市场是利好的。尤其是西湖区的二手房。杭州我爱我家企划总监周包军表示：“首先营改增政策时间出来得早，来得及时，能够消除此前市场各方面的猜测与谣言，对于稳定客户心态起绝对作用。另外，税费的稳中有降对于现在已经巩固转暖的市场起到积极作用，对非普通住房来说，未来过程中，业主持有房屋的成本将有所影响。对近期的二手房市场实际上并没有太大影响，人们或许会把缴税时间往后拖到5月1日以后，以略微减免税费。”

普通住宅营业税免征年限5改2，影响有三：一、增加市场供应。由于普通住宅营业税5年改2年，愿意出售的房源数量将增加，市面上的挂牌量将上升。二、减少客户支出，增加置业意愿。虽然营业税由业主方缴纳，但根据杭州二手房交易习惯，交易税费均由买方支出，因此，减少的税金可以提高买方意愿，同时买家将原税金作为首付款支出，提高置业质量。三、在市场利好消息不断的背景之下，不少业主的心理预期或将有所增加，挂牌价可能出现上涨。但考虑到目前商品房库存高企，存量房数量也大，客户会比较理性，所以价格上不太会出现较大涨幅。

5、市场

从网签数据可以看出来，西湖区作为杭州市的主城区，一天二手房的销售量不算少，位列前三的是江干区，拱墅区，西湖区，从库存量看，江干区，拱墅区的的库存量都是远远过万的，但是西湖区的库存量却只有6390套，这说明西湖区的二手房，库存量并不多，但是二手房的交易量却不少。说明，在西湖区买二手房的购房者，对西湖区二手房的市场还是持乐观态度的。同时，也可以看出，西湖区的二手房去库存量比较多。尤其是遇到金九银十或者是过完年的三月开始，西湖区的二手房销售量异常火爆。过完年就是即将进入三月份，许多人会在三月份来买房看房，在西湖区，许多客户在看房子都会问及学区问题，因为小孩子假如今年九月要上学，就必须在今年三月看好房子，交易完成后并不能马上入户，所以，即使是九月要上月，也要提早半年入户。况且三月份是年后的第一个月，在去年年末，许多人对楼市都抱有侥幸心理，都希望在新的一年房价会跌，但是年一过完，发现房间有微涨的趋势，都接二连三的下单买房，因为都怕房价一涨再涨。

（二）政策对二手房交易的影响

政府是一只看不见的手，在房地产经济中起着重要作用。促进房地产市场健康发展的建议,首先,充分发挥中央政府的宏观调控职能。通过整体规划和实施计划,有效地调控房地产开发投资结构并使其发展速度保持在一个合理的区间内；
其次,要加强市场监测和信息化建设,确保房地产市场供需信息对称、透明,使调控、投资、消费决策有及时可靠的参考信息,让消费者有一个正确的心理预期；
第三,要充分发挥地方政府在房地产市场引导和调控中的积极作用。要科学制定城市发展规划和房屋建设计划,建立高效的房地产市场监管机制和完善的住房保障体系；
第四,政府应加强对房地产市场价格的管理,建立商品房销售政府指导价制度,有效调控开发商在区域垄断中谋取的超额利润,降低房价；
第五,要增加经济适用房和廉租房建设,加大对低收入家庭、下岗职工、离退休老职工等困难群体的住房保障力度；
第六,要进一步完善土地和资金的供应政策,利用财税和金融手段,大大提高投资和炒作的风险,减缓房价过快上涨势头等。

进入 2015年12 月份以来，一些重点城市楼市依然“高温不退”，房价接连创下历史新高。中原地产研究咨询部研究人士龚敏表示，除一线城市外，一些二、三线城市房价上涨过快蕴藏着更大的风险，后续购买力的不足更容易引发价格泡沫。国内房地产“大佬”王石日前也表示，如果房地产泡沫向二线、三线城市扩散，那情况将十分令人担忧。

业内人士指出，今年以来房地产市场的复苏，一个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激，尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产开发和销售提供了充足的流动性。但享受足够政策红利的房地产业却以“竭泽而渔”般的发展方式加快透支着社会的购买力和行业的发展前景。

三、针对杭州市西湖区区位分析，分析杭州市西湖区二手房价格和销售量的关系

（1）分析西湖区的地理位置

西湖区隶属于浙江省杭州市，位于杭州市区西部，辖区总面积312平方公里，总人口约100万（其中户籍人口60.81万人），是杭州市五个老城区中面积最大、人口最多的一个城区，同时也是是著名的文教区。到2007年，西湖区辖2个镇、10个街道，2005年，西湖区总面积为312.43平方千米（含西湖街道）。

西湖区常住人口为790009人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的560637人相比，十年共增加229372人，增长40.91%，年平均增加22937人，增长3.49%。西湖区常住人口中，居住在城镇的人口为728658人，占92.23%；
居住在乡村的人口为61351人，占7.77%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加168021人。

1、社会保障

2013年，据抽样调查，西湖区市区城镇居民人均可支配收入41262元，比上年增长10.0%，全区农民人均纯收入23821元，比上年增长12.1%。

2013年，西湖区城乡居民医疗保险、养老保险参保率分别达99.47%和99.78%。加快拆迁安置房建设，开工30.08万平方米、竣工23.6万平方米、交付51.5万平方米。完成文三新村7、9、10幢和建工新村7幢危旧房改善。

2、文化

2013年，西湖区完成老城区57个社区“一证通”图书室的建设任务，实现全区村社公共文化图书室全覆盖。

3、卫生

2013年，年末西湖区共有各类医疗机构335家，床位6135张。社区卫生服务中心11个，社区卫生服务站67家。全区拥有卫生技术人员8884人，其中：执业医师（助理）3382人，注册护士3545人。全年门诊人数达1482.8万人次。

4、体育

2013年，西湖区承办区级大型文体活动20场次，参与群众达10万人次；
参加全国、省、市比赛及展演30余场次；
围绕“五大健身圈”组织开展拥抱西山、舞动西湖、健步西溪、骑游钱塘、聚力黄龙等比赛15场，完成国民体质监测人数3200名。通过古荡一小等5所中小学的试点，在全区推广学校体育运动场地对居民开放的现代化管理工作，完成49所区属公办中小学校园智慧健身识别系统的安装工作，并得到全市推广。

留下街道位于杭州西湖区西部，这里与西湖风景区、西溪湿地公园两头相衔接，房价普遍比市区要便宜一些。虽然与余杭区只有一条马路之隔，但考虑到各种基础设施等因素，更多“新杭州人”更愿意在这“留下”。在我实习中，有个客户就是住在留下的河南大学生，毕业后来杭州工作，想在留下买房。因为西湖区西部靠余杭富阳近的地区房价还是比较便宜的。“新杭州人”是中介的主要客户，现在来买房的，大部分是外地的，他们他同样也关注落户问题，因为一旦户口落下来，小孩子读书之类都有直接影响。但是杭州的落户政策，和前两年相比没有多大的变化。对于试图留下、努力融入这座城市的“新杭州人”来说，买房或许是最直观的一个“坎”，可是，当迈过买房这道坎之后，才会发现还有诸如就业、养老等各种各样的问题需要融入和解决，如何给予新市民们归属感，也考验城市管理者的执政智慧。我爱我家官网数据显示，在西湖区留下，小和山附近购置二手房的新杭州人非常多，月成交量特别大。紫金庭园这个小区就位于留下街道。这个小区二手房比较多，月成交量有时比西湖区市中心还要多，在这个小区平均一个月二手房成交量可以在12套。西湖区的西部与西湖区衔接的比较紧密，但是位置比较偏僻。但是西湖区的西部现在也在逐渐开发，许多一手房都在拿地，比如万科玉泉就在留下。融创河滨之城在蒋村拿了地，一手房的成交量和成交价格也引起了二手房的成交量和成交价格的变动。所以新杭州人对西湖区的发展还是持乐观态度的。

2016年第一季度二手房成交量前十

排名

小区

区域

成交套数（套）

1

东方郡公寓

滨江区

253

2

世茂江滨花园

下沙区

196

3

保利东湾

下沙区

184

4

金地自在城

西湖区

154

5

翠苑三区

西湖区

152

6

海天城

下沙区

150

7

多蓝水岸

下沙区

148

8

伊萨卡国际城

下沙区

141

9

耀江文鼎苑

西湖区

136

10

翠苑一区

西湖区

135

以上数据可以看出，排名前十的二手房成交量分布在滨江区，下沙区，西湖区。主城区中只有西湖区上榜也就是说主城区中西湖区的二手房销售量是比较高的。

结论

西湖区是一个老城区，这里大型商场林立，二手房的库存量也比较多，但是在一定的特殊时期，还是会有房子不够卖的现场出现。其实在卖房子的过程中，店长给我总结过经验，就是越便宜的房子越好卖。而西湖区作为一个资源比较饱和的老城区，它的二手房和一手房的房价并不便宜。可是从数据和实习的经历感受到，这里的成交量却不低。由此可见，房子好不好卖，价格是一个很重要的因素。因为市场交易，价格是最敏感的一个话题，但是除了价格，更重要的是在工作过程中挖掘客户真正的需求。得到准确的信息，他们到底要怎么样的房子，对于房子，他们是否能够近期购买，这是很关键的两个因素。抓准这两点，就可以确定客户是否诚心买房。还有就是从业人员的专业水准，这是在二手房交易中很重要的一点。西湖区大部分的二手房面积都是比较大的，房东或者买主基本都是有一定积蓄或者是一些社会的中产阶级人士，在与这些人打交道的时候，更能看出中介的专业水准和职业道德。其实挖掘这些客户的真正需求的时候，经纪人更应该用专业认真的态度去对待，及时有时候也会遇到财大气粗的客户。

当然，对西湖区二手房交易量的分析，可以看出人们在购买房产的时候的潜在真正需求。因为二手房的状态稳定，交通，学区，位置，物业，价格，周边环境都是有好几年的沉淀，所以一般在西湖区购买二手房的都是30岁以上的社会人士。小年轻买房子来店里咨询的基本都是一手房比较多。这些人有一定的社会阅历，对房地产的行情也有一定基础的了解，对房子的状况和对房子的需求也比较接地气。

所以，分析杭州市西湖区的二手房交易量可以对深刻的了解市场上二手房销售的真正状况，以及对二手房交易流程的学习。更重要的是，在二手房交易能更好的把握住二手房交易中，客户的真正需求，从而达到更好的交易效果和服务效果。

参考文献

[1]cctv2，《楼市新观察》我国楼市的及时动态和国家出台的相关政策。2010年103期

[2]蔡鸿岩，《楼市》 楼市的发展现状。2008年56期

[3]陈召强，《销售圣经》中华工商联合出版社有限责任公司 2009

[4] 刘淑芳，《浅析二手房市场现状及存在的问题[J]》.活力, 2010,(6)

[5]宋春红.《论房地产开发项目可行性研究[J]》.基建优化，2006，（2）57-59

[6]马曙光,马慧娟，《二手房交易陷阱分析[J》]. 科教导刊, 2009 ,(32)

[7] 黄珊，《二手房市场的交易信息成本研究[D]》. 华中师范大学 2012

[8] 万伟，《二手房交易过程中的交易成本研究[D]》. 华中师范大学 2012

[9] 杨巧芳， 《我国二手房市场可持续发展研究[D]》. 湖北工业大学 2010

致谢

经过了这几个月的学习和工作，我终于完成了《杭州市西湖区二手房交易量分析》的论文。从开始接选择论文题目到提纲的确立，再到论文文章的完成，每完成一步对我来说都是新的开始与挑战，这也是我在大学期间最重要的一项工作之一。在这段时间里，我学到了很多知识也有很多感受，虽然我的论文作品不是很成熟，还有很多不足之处，但是我已经足够用心了。这次做论文的经历也会使我终身受益，我感受到做论文是要真真正正用心去做的一件事情，是真正的自己学习的过程和研究的过程，没有学习就不可能有研究的能力，没有自己的研究，就不会有所突破，那也就不叫论文了。希望这次的经历能让我在以后学习中激励我继续进步。

我是在杭州我爱我家房地产经纪有限公司实习的，这家公司是正规的房地产中介公司。因此，我选择了这个论文题目，希望在工作的同时能够获得足够的体验。

我认为参加工作的过程就是在新的环境中锻炼自己，面对新的尝试与挑战才知道自己还有如此多的不足，而我一直都在努力地塑造自己，让自己能够更加快速地成长，在这里首先感谢我的指导老师，在我们撰写毕业论文时给予我足够的包容、督促、指导大家循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪。

三年的校园生活仿佛就在昨天，三年的校园生活即将结束，有太多的不舍。太多的留恋。
在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意！

2014年5月

【篇3】房地产营销毕业论文

房地产营销策略研究——以北京华远地产为例

摘要：房地产营销策略影响着房地产公司的健康生存和发展，在房地产市场竞争日益激烈的今天，好的有创意的房地产营销策略对房地产项目的脱颖而出起着至关重要的作用。因此，房地产营销策略对房地产公司具有十分重要的意义。本文首先简要阐述了我国房地产市场的发展进程及其特征表现，在此基础上，以华远地产为例，对华远地产的房地产营销策略进行了简单的分析，并指出了现行房地产市场营销策略中存在的问题，在本文的最后针对华远地产房地产市场营销策略中存在的问题提出了笔者的改进措施和建议。

关键词：房地产；

市场营销；

华远地产；

营销理论

1. 绪论

1.1 研究背景

上个世纪我国经济进行了巨大变革，30多年来，经济社会快速发展，进入21世纪之后，我国房地产产业也迅猛发展。目前，房地产产业已经成为我国国民经济的支柱性产业，给社会发展带来深刻而持久的影响。在房地产产业发展中，又以住宅地产为主力，主要体现在住房产品完成了由福利分房到房改房，再到住房商品化的转变过程;完成了由“安置型”到“康居型”的转变过程:完成了由数变到质变的转变过程。房地产业的蓬勃发展给社会经济的发展产生了巨大的带动，以其带动行业广，带动社会就业多等基本特质得到政府的大力支持，其发展呈现良好的良性循环的态势。

面对2008经济危机，这些在传统营销策略下难以突围的弊端已经出现端倪，但是2009年火热的房地产市场行情又在一定的程度上掩饰了这一点:房地产企业在最近出现一段时间拿地的高潮，很多开发商的拿地也出现了“非理性投资”。某些地市甚至出现了十几万常住人口的城市，在一年内上市十万平米以上的商铺，明显违反客观规律。房地产近些年已经成为全社会重点关注的行业，在市场供求基本平衡的时候，房地产公司只能赚取行业平均利润。但是自从2010年开始国家已经连续出台了诸如《国十条》、“限购令”之类的一系列调控政策，来深度调控房地产市场，整个房地产市场在需求方已经形成普遍的观望之势，看空房地产市场后市已经成为市场上的主要看法。

在激烈的市场竞争中，房地产公司对房地产销售也不断提高，对其理解也上升到一个新的层次，由最开始的纯概念炒作，到实质性的产品规划设计创新、服务理念的提升等方面，遵循“产品未动，营销先行”的总体方针，营销手法越来越贴近目标消费者的实际心理需求。

1.2 研究目的和意义

房地产营销策略直接影响着房地产公司的销售收入，是实现房地产公司的营销目标的根本途径。营销目标能否实现又直接影响着房地产开发公司的生存和发展。目前，我国房地产市场的市场化程度越来越高，消费者开始注意产品本身。因此，如何通过营销的手段及其营销策略的好坏来促进房地产销售，提升公司的品牌，产生良好的社会效应和使得经济效益最大化，那么什么样的房地产营销策略会产生好的效果呢？这正是本文所要探讨和分析的问题。

房地产营销策略影响着房地产公司的健康生存和发展，在房地产市场竞争日益激烈的今天，好的有创意的房地产营销策略对房地产项目的脱颖而出起着至关重要的作用。因此，房地产营销策略对房地产公司具有十分重要的意义。

2. 我国房地产市场发展及其特征

目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在房地产营销方面，这个问题同样存在。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向、以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。

2.1 我国房地产市场的形成和发展

新中国成立之后，我国迅速完成了社会主义改造，实现了计划经济体制，到改革开放之前，我国房地产实行了国家统一建设，统一分配的体制，住房分配是以福利型分配为主。在这一时期，房地产基本没有营销的策略，它是在一种计划经济体制下产生的。单纯生产阶段，产品供应不足，市场处于卖方市场，消费者没有选择余地，基本特征是“企业生产什么就卖什么，人们也就买什么”。由于企业生产什么都能卖掉，因此，企业经营的着眼点放在扩大生产方面，根本不需要市场营销。

1978～1991年，这是我国房地产建设的复苏和发展期。1978年党的十一届三中全会召开之后，学术界首先提出了土地产权、住房商品化等观点；
1979年，西安、南宁、柳州、梧州等4个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点；
1980 年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房、调整租金、提倡个人建房买房的设想，城镇住房制度改革正式展开；
1987年深圳市政府首次举行了出让住房用地的公开招标；
1990年，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地管理办法》，上海市开始探索建立住房公积金制度；
其后，国务院先后批示了24个省市区的房改总体方案。

1992～1997 年，这是我国房地产市场的初步形成期。1992年邓小平南巡讲话后，中国经济进入新一轮高速增长期，我国房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，在 1992～1993 年出现了第一次房地产热。在这一时期，房地产投资十分活跃，土地成片开发，住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起；
大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头，一大批房地产开发、经营公司纷纷成立。现在许多知名的房地产企业如万科、万通、合生、顺驰、富力等，都是在那时候发展起来的。银都国际集团有限公司也于 1992 年进入大陆市场进行房地产开发。

1998~2002年，我国房地产市场发展相对稳定，没有出现大涨大落的情况。在这一阶段，国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这一通知停止了我国福利分房的制度，使得住房逐渐商品化、货币化，由此我国房地产进入一个新的阶段。

2003年~2009年，我国房地产市场重新配置，进入了新的一轮发展阶段，一些资金雄厚的房地产公司开始走上全国发展扩展的道路，2003年和2004年房地产价格在全国大部分城市开始显著上涨。国家也抓紧了对房地产市场的宏观调控，限制高档住房和投资性物业的开发。房地产企业的传统经营开发模式已经不能适应市场变化的需要。在这一时期，房地产企业经历了2008年国际金融危机的冲击，一些资金链紧张的房地产企业逐渐退出了市场；
而一些实力雄厚、竞争力强的企业通过合并、兼并，逐步发展壮大。

2010年至今，由于我国房地产市场近些年高速发展，房价高涨，已经远远超出了居民收入的增长速度，国家为了遏制房地产价格过快上涨的势头，连续出台了一系列调控措施，截至到目前，主要一线城市房地产价格已经开始出现松动的迹象，全国房地产价格指数已经出现环比下降的趋势。近期，住建部也发出消息，明年将会继续实行住房限购政策，这一政策信号，无疑给房地产市场雪上加霜。

2.2 我国房地产市场的特征

从上述我国房地产市场的发展阶段来看，我国房地产市场是从上个世纪90年代才开始形成，随后发展壮大起来的。因此，我国房地产市场的特征也只是表现为20世纪90年代以后的房地产市场特征。

房地产市场营销的特点与房地产市场的特点有关，上个世纪90年代以来，我国房地产市场迎来了快速发展时期，国家根据不同时期的经济特征，出台了相关的法规，因此房地产市场形成了如下特征。房地产市场的特点又是由房地产的特性决定的。

房地产的特性可以概括为以下几个方面。

第一，不可移动性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移动这一特性使

土地利用形态受到位置的严格的限制。长期使用性。土地的利用价值永不会消失，这种特性称为不可灭失性。在土地占有期限内，可为其占有者带来永续不断的收益。异质性。一宗土地由于受区位和环境的影响不可能与另一宗土地完全相同，所以既使是两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。