2022年万达广场大商业物业管理方案（2022年）
来源：优秀文章 发布时间：2022-10-25 点击：
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万达广场大商业物业管理方案4篇
【篇一】万达广场大商业物业管理方案
万达广场大商业物业管理方案4万达广场
大商业物业管理方案
一、物业概况 (2)
（一）项目简介 (2)
（二）物业服务项目 (3)
公共服务项目 (3)
有偿专项服务项目：
(3)
二、具体管理方案 (4)
（一）前期介入阶段物业管理 (4)
熟悉设计施工阶段 (4)
接管验收管理：
(5)
商户装修管理方案 (5)
开荒清洁管理方案 (16)
（二）开业后的日常管理 (21)
公共秩序管理方案 (21)
消防管理方案 (82)
停车场管理方案 (99)
公共区域安全管理方案：
(125)
绿化保洁方案 (126)
公共设施管理方案（此项管理方案内容主要由工程部执行，物管部配合完成）138
档案资料管理方案 (139)
物业人力资源管理方案 (140)
一、物业概况
（一）项目简介
项目总建筑面积约95.08万平方米，总投资额约50亿元人民币，是蚌埠市首屈一指的城市综合体。项目集大型国际购物中心、商业步行街、精装SOHO、5A级超高双塔写字楼、五星级酒店。六家主力店，是皖北地区最大的一站式购物中心。蚌埠万达广场是万达集团城市综合体的代表作，建成后将成为蚌埠市的地标性建筑和城市名片，开创蚌埠现代商业新纪元。
蚌埠万达广场位于安徽省重要的交通枢纽-蚌埠，坐落在蚌山区，优美环境和完善的市政配套一直被开发商所看中，而蚌埠万达广场更是直逼市政府中心，周边社区、高档楼盘鳞次栉比，仅一路之隔的项目就有东侧的金奥华府，北侧的沁雅凯旋城、米亚花园。是蚌埠市各区位臵最好，辐射能力最强的区域，也是蚌埠市政府倾力打造的以文化和商业为中心的标志性项目。
（二）物业服务项目
公共服务项目
（1）维护广场内的公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理；
（2）公共场所保洁，垃圾收集和清运；
（3）共用部位和公共设施设备维护和保养；
1）公共绿地园艺的培植和养护；
2）室内公共场所绿化摆放养护；
3）对广场内的各类资料进行管理；
4）节假日环境美陈布臵；
5）重要时刻提醒服务；
6）安全知识、消防常识宣传。
有偿专项服务项目：
（1）设备设施上门维修、安装等；
（2）各种清洁服务；
（3）各种营销活动的安全管控工作；
（4）场地租借、仓库租用；
（5）商户装修的建筑垃圾的清运。
（6）根据实际情况开展的其他服务
二、具体管理方案
物业管理由前期介入阶段和开业后日常物业管理两部分组成。在实际操作中，分阶段有重点、有步骤地落实各项工作的开展，以保证整个广场的运营实施。
（一）前期介入阶段物业管理
前期物业管理阶段可分为熟悉工程设计施工阶段、接管验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等方面
熟悉设计施工阶段
（1）解读项目整体规划概况；
（2）了解停车场交通动线规划及提供建议；
（3）了解垃圾房规划方案及提供建议；
（4）了解导示规划设计及提供建议；
（5）了解停车场收费系统设计及提供建议；
（6）了解监控系统的设计及提供建议；
（7）了解室外景观规划设计及提供建议；
（8）了解公共区域装修设计及提供建议；
（9）各项施工跟进：包括建筑、机电、环氧地坪、景观、导示、监控、监控点位、垃圾房、装修工程等。
接管验收管理：
（1）接管验收定义：物业企业在承接物业时，进行的物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理,为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。
（2）管理措施
1）组建接管验收小组，负责接管验收工作；
2）开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；
3）掌握物业验收的标准和程序；
4）制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续；
1.工作目标：拟定公众管理制度及验收标准并进行验收移交；
2.工作内容：按照2013年建造标准进行验收;土建类；
给排水类；
供
配电类；
机电设备类；
智能化系统类；
消防类；
网络电讯类；
其他配套设施类；
配合项目公司做好楼宇移交工作计划，对提出的整改项目进行跟踪落实；
收集、整理发展商移交的相关资料，明确交接双方的责任;产权资料、技术资料;指导制订物业管理及有关服务项目的收费标准；
与政府有关部门建立公共关系。
商户装修管理方案
【篇二】万达广场大商业物业管理方案
泥浆钻孔灌注桩后桩底压浆桩
施 工 方 案
省东煤建筑基础工程
钻孔注浆桩分项工程施工方案
一、基坑开挖方案
1、采用分级开挖方案，即首先开挖1.8-2M，将旧基础挖掉，在此标高可同时施工挡土桩、工程桩和井点降水的降水井。根据实际地下水位情况，可先不抽水，或少启用几口降水井，这样可降低降水周期，降低工程造价。桩基施工完毕后再一次性挖到基底标高，这样也可避开丰水期，降低工程风险。
2、浅基坑施工工程桩，可以打坡道，将钻孔土直接外运（约15000m3土方），或将土方堆放在无桩区域，待二次开挖时运出，既可避免深基坑钻孔土的垂直提升，又可降低造价，缩短工期，同时工程地点处繁华街道，现均无处堆料，材料可直接进入浅基坑。
二、挡土桩方案
挡土桩采用钻孔注浆桩施工工艺，桩强度 C20，桩径Φ600，桩长10M，桩间距1000mm, 主筋10-φ25，通长配置。
三、工程桩
采用钻孔压浆桩。桩顶标高与设计标高可控制在500-800mm以（其中500mm为规规定必须高灌的），钢筋笼可用吊筋控制。桩径选择Φ400，桩长14M，单桩极限承载力标准值估算为 KN。
单桩极限承载力标准值估算
Qsk=πD(L1×qsk1+ L2×qsk2)=π×0.6(7×30+7×72)=1345KN
Qpk=π/4 D2×qpk=0.2826×2000=565KN
qsk1、qsk2分别为粉细砂层、中粗砂层的极限侧阻力标准值。由于JGJ94-94中查取30Kpa、72Kpa，qpk为第⑦层中粗砂层的极限端阻力标准值。查取qpk=2000Kpa
Qk=Qsk+Qpk=1910KN
Q=n1×n2×Qk=1.3×1.3×1910=3228KN
n1为土性系数砂层取n1=1.3
n2为长径比系数 15＜l/d=23＜30 取n2=1.3
单桩承载力设计值R=3228/1.67=1933KN
四、桩基础施工方案
1、工程量（见下表）
2、
3、工期：自开工日期起25天完成。桩基工程如遇雨天停电、停水等意外原因影响施工，工期应相应顺延。
4、主要执行规
《建筑桩基技术规》JGJ94-94；
《建筑地基基础工程施工质量验收规》GB50202-2002
五、施工前的准备工作
为优质高效完成施工任务，确保工期，施工前要做好各项准备工作，主要包括以下方面：
1、组建施工管理机构。
2、技术准备
⑴ 认真审阅图纸，明确各项技术要求。
⑵ 以建设单位提供的基准点进行桩位测放，报监理公司复测检查，认定后才能使用。
⑶ 对进场的各类施工材料按有关规定进行取样、送检，合格后向监理公司报验。
3、施工现场准备
⑴ 施工场地达到“三通一平”，水、电安装到现场，向建设单位借阅地质勘察报告和场地应废弃的地下管网资料，对影响施工的区段进行清障。
⑵ 根据现场情况设定泥浆池、搅拌站和料场，作出施工平面布置图，组织施工材料进场。
4、施工机具及人员准备
⑴ 根据工程特点和工程量。组织施工机具和人员进场。
⑵ 正式开工前，对所有施工人员进行安全制度和施工技术、质量要求的学习与培训，认真做好安全、技术、质量交底。
⑶ 与建设单位协商解决施工暂设。
六、施工组织和施工部署
该工程由东煤建筑基础工程公司管理施工，工程实行项目经理负责制，设技术负责人、带班工长、技术员、质检员、安全员、材料员等管理人员，在工程中推行项目法施工，根据生产要素优化组合与动态管理原则，对工程进行系统施工，施工过程中严格按照ISO9002国际质量体系认证标准及我单位有关受控文件和作业指导书对各工种、各工序建立质量管理体系，严格实行工作岗位责任制，各工种必须持证上岗，做好隐蔽工程及分项工程质量检查和验收工作，接受业主及监理的检查，确保工程质量与施工进度。
七、主要施工方法及技术措施
1、施工程序
合同签订→施工图纸下达→编制施工方案，技术质量交底→图纸会审→施工放线、验线→生产准备（人员、设备、材料场）→材料二次检验→设备安装调试→开工→施工→竣工→验收→设备人员退场→提交完整的技术资料→竣工结算。
2、钻孔压浆桩施工工艺流程图
放线定位→钻机就位、抄平→开钻→钻至孔底 搅拌水泥浆
↓
钻机移位 ← 成孔 ← 高压注浆
成桩养护←补浆密实←投放骨料←安置钢筋笼←钢筋笼制作
（碎石） 补浆管
3、钢筋笼制作
⑴ 依据钢筋笼设计，技术员提供钢筋笼下料单，先制作好φ 的加强筋，按间距 均匀分布，将 主筋在其外侧均匀排列依次焊好，形成笼骨架；
⑵ 将φ 箍筋按间距 依次焊于主筋外侧，主筋锚固承台预留 mm；
⑶ 钢筋笼制作要符合设计及规要求，经专职质检员检验合格后方可使用；
⑷ 制作完的钢筋笼要妥善保管，堆放高度不超过1.5m，防止受压变形；
⑸ 钢筋笼制作允许偏差：
① 主筋间距 ±10mm
② 箍筋间距 ±20mm
③ 钢筋笼直径 ±10mm
④ 钢筋笼长度 ±100mm
4、钻孔
⑴ 钻机按现场技术员指定桩位进行钻孔，就位后反复抄平，以保证成孔垂直度，具体作法可在钻机抱杆两垂侧面挂2m长线锤和定位标尺，保证抱杆垂直于地面，从而保证钻杆垂直于地面，保证桩身垂直；
⑵ 开钻前在钻杆上做出明显的进尺标记，以米为单位，并严格检查钻机及钻具的各部件螺丝，严格检查钻头喷浆孔及高压注浆管是否畅通；
⑶ 钻机钻至孔底（设计标高）时，应原位旋转返土1分钟，同时由水泥浆输送站高压向孔注放水泥浆，并且边高压注浆边提钻具，每次提升钻具高度速度及高压注浆压力应视泵排量和孔的地质条件而定，一般注浆压力控制在3-5Mpa。提升钻具速度必须保证注入的水泥浆包裹在钻头以上1m，严禁把钻头提出孔的水泥浆面以上。待孔水泥浆面超过足够支撑孔壁稳定位置时停止注浆，将孔口周围残土清理干净后方可提出钻具，防止残土落入孔；
⑷ 钻孔返出的残土应及时清运，避免落入孔口及影响钻机移动；
⑸ 成孔深度应满足设计要求，必须保证设计桩长及桩端进入持力层深度；
⑹ 施工允许偏差：
⑺ 钻孔结束经检验合格后方可移至下一点位施工，并认真做好施工记录。
5、搅拌水泥浆
⑴ 严格按给定的配比加水及水泥；
⑵ 加水及水泥后搅拌3分钟方可出罐；
⑶ 加水偏差每T≯±3kg，加水泥偏差每T≯±5kg；
⑷ 水灰比严格保证在W/C=0.6；
⑸ 搅拌后的水泥浆通过过滤网存入贮浆罐，并要不断搅动，防止水泥沉淀，存贮时间不超过45分钟。
6、高压注浆
⑴ 注浆及水灰比：
注浆量应根据孔深和地质条件，当水泥浆面超过足够支撑孔壁稳位置或超过地下水位以上0.5-1.0m以上时停止注水泥浆；
⑵ W/C=0.6；
⑶ 钻机钻至孔底后高压注浆，注浆压力为3-5Mpa。
7、安置钢筋笼及补浆管
⑴ 成孔后钻机移走，立刻将预制好的钢筋笼安置在注完浆的孔，固定高度比笼顶设计标高高出2-5cm，防止在投填碎石后钢筋笼下沉造成锚固长度不足；
⑵ 将钢筋笼安置孔居中，以保证均匀的砼保护层；
⑶ 安置一根补浆管于钢筋笼，补浆管长度为桩长的2/3。
8、灌注碎石
⑴ 为防止孔口杂物掉入孔，在孔口处安置一块孔口板，安置孔口护筒，然后投入碎石；
⑵ 投入的碎石采用粒径2-4cm；
⑶ 投至桩顶标高以上20-30cm，在投入过程中要随时掌握碎石下沉情况，防止碎石叉住现象；
⑷ 如碎石出现叉住或投入量不足，用一台气泵向补浆管送气，使碎石下沉；
⑸ 进行多次补浆，使孔碎石逐渐密实，填补碎石直至密实不下沉为止。
9、补浆及填补碎石
⑴ 进行数次补浆，补浆压力应在5-10Mpa；
⑵ 第一次补浆应补到钢筋笼顶（大于桩头砼保护层），先用长管补浆两次后方可要用短管再继续补浆；
⑶ 数次补浆后，注意碎石是否下沉，如果下沉应及时填补；
⑷ 补浆及填补碎石成桩后，应由现场技术人员检查碎石及水泥浆下沉情况，避免孔掉入残土，桩头部分形成甲壳现象，影响桩头质量。
【篇三】万达广场大商业物业管理方案
一、认识与定位 3
1．项目概况/３
2．服务需求/３
3．客户分析/３
4．定位/３
二、商业广场的工作重点 4
1．全方位的整体经营/４
2．商业广场整体形象/５
3．商业广场业户商会/５
4．商业广场安全管理/５
5．商业广场设备管理/５
三、商业广场经营管理及物业管理的指导思想 ６
四、商业广场经营管理及物业管理模式 ７
五、商业广场经营管理及物业管理方式 ７
六、商业广场管理组织架构和人员配备 10
七、商业广场的整体经营管理服务 15
1．商业形象的建立/15
2．租赁服务/16
3．营销策划/19
4．宣传推广/19
八、商业广场的整体物业管理服务 22
1．前期介入期物业管理服务/22
2．开业期间的管理服务/26
3．装修期间的管理服务/27
4．客户服务/29
5．安全管理服务/31
6．消防管理服务/34
7．设备管理服务/38
8．保洁绿化管理服务/47
9．突发事件的处理/54
九、商业广场经营管理和物业管理工作计划 57
十、前期介入期服务费用的支付 58
十一、商业广场管理处物资装备 59
十二、商业广场物业管理经费测算 62
一、认识与定位
1．项目概况
**商业广场位于**市商业核心地段，南临人民路、北临元春街、西临鸿渐路、东临东湖路。四条路都是**市的主要商业路段，项目所在地为**传统的商业旺地，地理位置极为优越。**商业广场总建约4.8万平方米，由2.3万平方米的商业步行街、1万平方米的购物商场和1.5万平方米的商务楼宇组成。该项目的建成，将是**市目前最具品位与档次的商业步行街。
2．服务需求
商业广场对服务的总体需求是：
（1）创造规范、有序的经营环境。
（2）营造尊贵、舒适、便捷的购物环境和休闲、娱乐场所。
（3）提供专业化、现代化、人性化的物业管理服务。
（4）提供商业策划、商务咨询、营销推广等贴身式经营服务。
3．客户分析
**商业广场的客户群体包括业主、承租商、来宾、顾客等，商场客户成分复杂，需求多样化。其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在。因此，根据不同需求层次实施高质量、全方位的特色物业管理服务，是其基本要求。
4．定位
**商业广场通过突出商业功能、体现城市风貌、注入时代气息，使其以一流的市容市貌、一流的灯饰装潢、一流的街区文化、一流的服务质量、一流的管理水平成为**经济繁荣的代表点、城市文明的形象点、传统的**文化与现代文明在商业发展中的交融点。整个商业广场将成为**城市形象新的标志性建筑群，商业广场将成为全新概念的商业中心，商业广场将建设成为**的品牌街、精品街、诚信街和示范街。
为确立商业广场的市场定位，作为商业广场的后续服务者，将贯彻商业广场的管理“上档次，创星级”的精神，保持商业广场“青春常在”。按照“四星”级管理目标的要求，做到并保持街道立面美化、街道静化、灯饰亮化、经营秩序规范、公共秩序良好的目标；
做到并保持内街环境卫生、经营秩序规范和公共安全秩序良好的目标，使商业广场成为商业繁荣、文明向上并充满活力的新型街区，力争成为**市五星级服务标准的创造者和制定者。
**物业对**商业广场物业管理的定位是：
规范、现代、高效、繁荣。
规范---营造有序的购物环境、规范的经营秩序。
现代---展示现代化、年轻化的商业形象。
高效---塑造进取、创新和富有效率的商业气氛。
繁荣---聚集浓厚消费气氛，打造**市商城亮点。
二、商业广场的工作重点
1．全方位整体经营
**商业广场集购物、消费、休闲、娱乐、商务多种功能于一体，要满足各处客户的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、促销服务、营销推广、商务服务等。我们将组织专业力量，融入客户群当中，深入分析目标客户服务需求，为客户提供优质的经营服务，全面提升该项目的市场价值。
2．商业广场整体形象
通过环境形象与商业广场形象的控制，商业广场设备和公共设施的管理、周边治安和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范以及某物业管理公司专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造规范、现代、高效、繁荣的整体形象，树立**商业广场的优质品牌。
3．商业广场业户商会
为实现商业广场民主管理，增进商家与物业管理公司的沟通与联系，促进商业广场管理水平不断提高，同时，实现商家之间互助互利、和睦经营、资源共享、共同维护商业广场的共同利益。将由物业管理公司牵头，成立**商业广场业户商会组织，实现商业广场自治自律、和谐的经营氛围。
4．商业广场安全管理
商业广场公共面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，我们将通过软件、硬件相结合，人防、技防相结合，保证商户和消费者的人身、财产安全、维护井然有序的经营环境和购物环境，有利于商家“放心”经营，消费者“舒心”购物。
5．商业广场设备管理
商业广场设备齐全，使用功能多样化，要求24小时全天候保障设备运行万无一失，保障商业广场的不间断经营。我们将拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律，在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统及通讯系统等关键设备运行正常。
三、商业广场的经营管理及物业管理指导思想
根据商业广场的市场定位，我们拟定的商业广场物业管理的指导思想：
真诚服务、专业保障、长远承担。
1．真诚服务
体现物业管理公司尊重客户、依法经营的一贯风络，重合同、讲道德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为**商业广场的商家、消费者提供高水准专业服务，为社会创造价值。
2．专业保障
展示物业管理公司“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司ISO9001:2000质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业安全卫生管理体系这三项国际认证的管理体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。
3．长远承担
注重合作的即效性，亦更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。
四、商业广场经营管理及物业管理模式
物业管理从一般运行、维护、管理的层面提升到对物业整体的策划、服务和经营的层面；
专业服务从委托合同期扩展到整个使用寿命期。开发物业的潜在功能，提高使用效率，使物业保值、增值。
物业功能全面发挥
整体策划、 和价值体现
服务和管理
一般运行、
维护、管理`
五、商业广场经营管理及物业管理方式
（一）外部管理方式
1、引导实行自治自律的管理方式
我们将在商业广场中实行统一的专业化管理，并设立业户商会。
因为商业广场管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。商业广场本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的业户商会，对商业广场的公共事务进行协调和协助管理。业户商会由全体经营者投标选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由业户商会共同决定或者由业户商会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，商业广场的管理者就可以通过业户商会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。业户商会主要从以下几个方面开展工作：
（1）制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。
（2）开展商业广场整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传商业广场的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以商业广场名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。
（3）协调商业广场各经营者的关系。业户商会可以通过共同订立章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；
统一营业时间，不影响他人营业；
各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由业户商会调解解决。
（4）开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息，互相提供融资方便等。
（5）协调管理者与经营者之间的关系。一方面，商业广场管理者可通过业户商会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，业户商会又成为经营者与商业广场管理者之间的对话桥梁和中介。
（6）与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护商业广场的形象。
2、采取客户服务中心（调度中心）整体管理＋片区综合管理相结合的服务方式。以确保职责落实，服务365天24小时无间断。
具体做法：
1、在商业广场管理处设置客户服务中心，客户服务中心由管理处经理直接管理，负责业户接待，办理各项手续，受理客户咨询、投诉、调度、处理各项日常物业管理事务，安排有偿、无偿便民服务，以及管理各类档案资料和组织开展各类促销活动。（客户服务中心实行早9：00～晚9：00点12小时值班制，行使客户服务和指挥调度职能，晚9：00点后该职能转安管值班或监控中心值班室）。
2、根据物业规模划分片区进行管理：我司将根据商业广场的硬件条件，将其划分为步行街区域及购物商场区域。
实行区域事务助理负责制，我司将在步行街区域及购物商场区域各设置一名事务助理，并将区域事务助理的个人照片和服务电话公布于所管片区的公共部位。区域事务助理具体负责该区域的日常物业管理服务质量督查、客户回访及片区客户投诉和疑难事务的处理。区域客户事务助理和管理处客服中心人员采取轮流值班换岗和首问责任制，将各项工作具体落实。
3、客户服务中心实行综合管理，统一调度。
（二）内部管理方式
1、经理负责制
在管理处内部实行直线垂直负责，减少管理环节，提高工作效率；
2、晨会制
每天上班前组织各主管召开工作晨会（时间为15分钟），沟通情况，总结前一天工作，部署当天工作；
3、首问责任制
管理处任何人、任何时间、接到业主来电\来访\投诉等，第一个接待人必须跟踪到底，直至工作完成（重要情况要及时汇报主管及主任）；
4、流程化管理
制订各项工作流程，规范操作，确保各项管理服务工作按公司体系文件和量化工作手册的规定运行。
5、目标化管理
管理处根据实际情况制订各岗位工作目标（量化），严格执行考核制度，通过日检、月检、专项检查以及外部和内部的信息反馈来评价各岗位工作情况，找出差距，不断改进完善。
6、责任挂勾制
将每人的工作职责与其经济收入挂钩，每月实行监督、考核，并实施科学的奖罚制度。
六、商业广场管理组织架构和人员配备
我们依据商业广场的实际情况，把物业管理公司的职能分成两大部分，一部分为商业广场的经营管理，另一部分为商业广场的物业管理。并成立客户服务中心，形成“一站式”服务的窗口。
1．组织架构图
2．部门职责
客户服务中心：
是商业广场物业管理处的总调度中心，服务窗口。
为商业广场的客户提供一站式经营和管理服务。
全面负责客户的接待、投诉、回访、信息反馈工作。
负责商业广场的接管验收、业主入伙和房屋移交及装修等的管理工作;
负责商业广场的产权资料、技术资料的管理和业主档案的建立和管理；
负责修订和完善适合商业广场情况的各项管理工作的规章制度，并负责员工的培训和考核工作；
负责处理日常事务、后勤及紧急事项的调度工作；
负责开展多种经营及有偿或无偿服务项目；
负责建立和管理商业广场管理工作的记录和管理处的人事挡案；
负责协调其他部门，处理日常物业管理事务；
财务部：
负责商业广场各种应收款项的收取工作，核算拖欠款项，及时追收拖欠的费用；
负责费用的代收代缴工作；
负责编制商业广场收支财务报表并向业主委员会公布；
严格执行现金管理制度和支票的使用规定；
负责管理处的物资申购、保管、领用等的管理。
经营服务部：
全面负责商场业户委托给管理公司的租赁代理、营销策划、广告宣传等经营服务工作；
负责周边商业市场的调查、分析工作，掌握商业市场动态；
开展业户/消费者的民意调查工作，了解业户/消费者的需求，为业户提供信息来源。
配合业户的经营活动，促进商场经营销售和物业管理工作。
负责商业广场节假日的形象布置。
物业管理部：
全面负责商业广场的物业管理服务工作；
对工程维修班、安全管理队、清洁绿化班的工作进行指导、监督、考核；
建立质量管理体系，负责质量管理体系的运行工作；
工程维修班：
负责协助商业广场物业管理验收和接管工作；
负责业户装修的技术审核工作和装修验收工作；
负责房屋主体和公共设备、设施的巡检、运行和维保管理；
负责商业广场的水、电管理；
负责商业广场的客户维修和外委维修的监督、验收；
负责工作记录的填写、整理和归档；
负责房屋建筑本体、公共设备设施的维修养护、业户提出的店内水、电等零星维修工作；
负责给排水、 排污系统定期疏通工作和二次供水管理和定期的清洗消杀工作；
负责建立房屋及重要设施的维修保养档案等工作。
安全管理队：
全面负责商业广场的安全管理；
负责商业广场安防系统运行的操作和值班；
负责维护商业广场的公共秩序，协助完成商业广场的装修管理；
负责商业广场车辆进出和停放的管理；
负责义务消防队的组建和日常训练，并定期组织消防演习；
负责各项工作记录的填写、整理和归档；
负责与辖区派出所的联系，协助派出所做好辖区内的治安、刑侦工作。
保洁绿化班：
负责商业广场的室内、室外公共部分的清洁、保洁工作；
负责商业广场公共部位的消杀工作；
负责商业广场公共绿化的养护工作。
3．人员配备
商场管理处经理：1人
财务部：2人
会计1人；
出纳1人。
客户服务中心3人：
事务助理3人；
文档管理员由事务助理（兼）。
经营管理部5人：
部长1人；
网络管理员1人；
营销策划1人；
广告宣传1人；
租赁1人。
物业管理部3人：
部长1人；
行政后勤管理员1人；
质量管理员1人。
工程维修班6人：
班长1人；
电梯工1人；
强电工1人；
弱电工1人
维修工2人。
安全管理队25：
队长1人；
班长兼巡逻3人
监控岗3人；
停车场固定岗3人；
巡逻岗15人。
清洁绿化班9人：
班长1人；
保洁员7人；
绿化工1人。
合计：54人
七、商业广场的整体经营管理服务
在物业管理各项环节中，经营的分量不容忽视。**商业广场地处**市繁华地段，商业广场使用功能齐全，配套合理，是**最具现代水准的商业建筑群。因此，该项目经营是否得力，直接关系到发展商的精心设计和资金投入能否达到预期的效果，关系到物业投资人能否得到良好的回报，物业经营关系到能否满足使用者的需要，从而达到整体物业保值、增值的目的。
良好的物业经营，其效力非常明显：
• 获得长期稳定的租金收入；
• 带旺人气、促进物业租赁；
• 形成卖点，促进物业租售；
• 满足客户的多种需要；
• 对客户形成吸引力；
• 扩大物业的知名度，形成品牌物业；
• 提供更多的附加利益。
我们将结合**商业广场的实际情况，将提供商业形象的建立、租赁、营销策划、广告宣传等经营管理服务
（一）商业形象的建立
商业广场良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。
商业广场必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。**商业广场在当地具有独特的影响力及优越的硬件条件，如对商业广场的楼宇形象加以鲜明、特色的统一标示和标识，将树立与众不同，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色（一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来）。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流。商业广场的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产，商业广场的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。
为此，我们将在商业广场的管理过程中，结合地产公司的开发理念，导入商业广场识别系统CIS（Corporate Identity System）。CIS是一种籍以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使商业广场的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专业化。
具体做法为：我们将以商业广场特有和专用的文字、图、案、颜色、字体组合成一定的基本标志——作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及商业广场有形形象的全部。如管理企业的名称、自有商标、商徽、招牌和证章；
信笺、信封、帐章和报表；
手册、简介、广告单、海报、纪念品；
员工服装、服饰、工作牌等。这是商业广场促销的一项战略性工程，将系统地展开，长期坚持。
（二）租赁服务
1．租赁服务方式
我们将凭借自身的实践经验及经营优势，以委托代理租赁方式，为发展商/业主提供全程租赁服务。在充分保证业主利益、配合发展商整体发展计划需要的前提下，通过提供经营策划建议与租赁服务体系，使管理与经营双向推动。
租赁工作是我们在实施物业管理工作的同时，为投资者寻找更多的机会，使投资者得到更多回报的特色服务。管理处的经营服务部将是面向各大投资者或租赁房屋意向的客户的一扇窗口。我们本着扎实做事的原则，通过自己的积极实践推动业务的发展，为投资者做好每一件事。通过我们的努力，能使物业得到保值增值，使投资者得到更丰厚的利益回报，同时也能满足客户的不同需求，使其得到超出期望的服务。
2．租赁服务内容
我们将提供以下租赁服务内容，满足业户的需求：
（1）我们将在经营服务部中指定专人负责租赁工作。
（2）向有需求的业主介绍最新信息，分析市场动态、相关国家政策及法律法规；
（3）代表业主洽谈租赁意向及商讨合同条款；
（4）协助业主签定租赁合同；
（5）为业主建立、收存租赁文件档案；
（6）登记房屋来源，收集相关房地产资料；
（7）接待客户的电话咨询和引领来访客户实地看房；
（8）根据市场情况，为双方提供租金价格参考；
（9）监控合同执行情况，如客户入住、续签、解约、搬离等；
（10）向投资者提供合理化建议和投资方案。
（11）我们负责办理租后手续，包括计费、收费、催缴费等。
（12）确定出租率、租金收缴率、欠租收缴率目标（一年）及完成目标后的奖惩制度。
（13）我们按租金总额的一定比例（具体另协商）收取代理佣金。
（14）提供信息和咨询服务，延伸租后服务。
（15）加强与政府沟通，多渠道帮助客户降低经营成本。
在与业主合作租赁经营模式下，我们愿与业主共同努力，共享利益。代理经营租赁的具体细节本着上述精神另行协商。我们的经营人员具有高度的市场把握能力和实际操作经验，我们相信只要正确把握目标和价位，做好市场宣传策划，一定能把**商业广场的租赁经营项目做活做好，达到预期的效果。
3.租赁服务流程
4．承租商的选择
商业广场是一个商业机构群，因而我们将十分重视对客商的选择及其搭配。我们将与业主签订相关的约定，根据商业广场的整体规划，对商铺选择最为合适的承租商。
我们将从以下五个方面对承租商进行分类选择：
（1）零售商店的经营品种范围；
（2）不同形式的零售商店；
（3）不同层次的商店；
（4）不同的商业机构；
（5）承租客商在商业广场的不同作用。
通过对承租商的选择性出租，可以长期做到维护商业广场的合理规划、协调一致，积极维护全体业户的共同利益。
（三）营销策划
在商业广场投入使用后，我们将为业主长期提供营销策划服务工作，介时，我们将会根据商业广场业户的需求，选择适用、有效的营销策划方式供业户选择，同时，接受业户的特约委托服务。
我们提供的营销策划工作方式包括以下两种：
1．受全体业主委托，进行的整体营销活动
为营造商业氛围，我们将每年与业户商会共同商定商业广场的营销策划计划，并征得业户的认可。我们将着重在重大节假日期间举行整体促销活动，配合节日氛围，带旺人气。我们将在每个营销活动开展前与业户商会，制订详细的实施方案，并征得业户的配合和认可，联合一致，开展系列的活动。
2．受个别业主特约委托，提供的个性化营销活动
我们在管理过程中受个别业户委托，可开展个性化营销活动，我们提供的服务内容如：
（1）开业庆典策划
（2）促销宣传
（3）新产品上市整案设计
（4）CI战略导入
（四）宣传推广
为整合商业广场的业户资源，打造商业广场的品牌效应，我们将为业主提供全方位的商业宣传推广活动。
商业宣传推广活动形式包括：
1．建立商业广场门户网站
随着互联网在经济生活中扮演越来越重要的角色，越来越多的人开始接触互联网，网民的队伍逐渐壮大，人们对互联网的应用也越来越广泛和深入。网络宣传推广概念深入人心，国内企业也开始意识到网络之于自身发展的重要性。如今越来越多的商业机构在网上建立了网站，希望借这一新生事物助业户发展一臂之力。
为此，我们将拟建**商业广场门户网站，网站所实现功能如下：
（1）图文并茂，宣传、介绍**商业广场。
（2）动态新闻，了解商业广场最新促销活动、新开业商户消息。
（3）租赁服务，为租户和承租户提供信息交流的平台。
（4）广告推广，为商户度身订制广告宣传服务。
（5）BBS论坛，为业户与业户之间、消费者与业户之间可在网上展开直接沟通、交流。
（6）反馈信息，接受社会大众对商业广场发出的合作信息，提出的宝贵意见。
……
通过网站的宣传，我们为业户提供一个面向全社会的便捷、高效的宣传推广平台，不分群体、不分区域、不分时间，方式灵活。
为对网站进行实行更新、维护，我们将配备专业的网络管理人员，负责网站信息的上传、更新、维护工作，确保网站动态滚动，长期确保网站访问量。
2．媒体宣传
为通过低成本创建强势品牌，我们将与相关新闻媒体建立长期的合作关系，联合新闻媒体，通过新闻发布会、经营者专访、经营者传记、经营报道宣传， 通过媒体的宣传，可引发目标群体、行业、社会和政府高度关注。
3．商业广场自身广告位的合理使用
商业广场位于**市的核心商务圈，地理位置得天独厚，我们将对商业广场自身的墙面、天面、道路广告位进行统一规划、合理租用。
我们将对商业广场的广告位、广告牌的管理采取以下措施：
（1）对商业广场内的门面广告实行三统一，即统一尺寸、统一安装位置、统一主要材料；
（2）对严重影响景观的乱搭、乱建、乱立和存在安全隐患的广告、招牌严格拆除，并按“三统一”要求重新更换；
（3）外墙、天面、道路等广告宣传，由物业公司统一策划及制作；
（4）对新租户和新建区域的用户安装广告、招牌，必须向物管公司申报，并加强日常的巡视检查。
4．商业广场广告、招牌、宣传管理工作标准
为规范广告、招牌、宣传管理工作，我们们拟定以下管理标准：
（1）商业广场区域内广告、招牌的摆放或悬挂以及宣传品的张贴统一由物业管理公司监督管理，任何单位和个人不得私自摆放或悬挂，否则将一律予以撤除。
（2）物业管理公司负责商业广场周边区域内广告策划和制作，商业广场内各业户可以委托制作，统一布置、摆放或悬挂。
（3）属全国或省、市统一规定的招牌、宣传品，由物业管理公司负责悬挂或张贴。
（4）中华人民共和国国旗悬挂应庄严规范，司旗、店旗经批准方可悬挂，物业管理公司具体负责日常管理。
（5）重大节日和重要庆典活动时，各类宣传品和悬挂和张贴统一由物业管理公司负责。
（6）商业广场区域内发布的所有广告（含霓虹灯广告）、招牌及宣传品，思想内容要健康。
（7）保护专利者、著作者、肖像人的合法权益，未经权利人同意绝不允许刊登此类广告、招牌和宣传品。
（8）各类标志、徽标及产品广告，要严格按照《中华人民共和国广告法》、《国际专利公约》和《国家专利法》的有关规定制作，绝不允许有违法行为。
（9）对于过期、腐烂、模糊不清、歪挂的广告、招牌和宣传品，要及时清理、纠正或更换。
（10）商业广场区域内的广告、招牌和宣传品的摆放、悬挂张贴，应避免参差不齐、大小不一，应使之与商业广场总体结构相协调，与商业广场总体形象相匹配。
（11）发布的广告、招牌，应定期清洗，及时维修，使其保持完好状态。
（12）商户合同到期或其他原因搬出商业广场，必须将广告、招牌及宣传品全部拆除，并清理干净。
八、商业广场的整体物业管理服务
（一）前期介入期物业管理服务
物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在此阶段，物业管理公司要倾注大量人力物力，为确保**商业广场的使用功能更加完善，建筑整体和商业街及商场的规划设计符合市场需求，为施工验收和接管奠定基础，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，打下坚实的基础。我们将组建专业人员队伍对该项目实施前期介入服务，服务内容可以分为以下几个阶段。
●规划设计期物业管理
●施工期物业管理
●设施设备调试期物业管理
●竣工验收及接管验收期物业管理
●宣传销售期物业管理
●其他前期准备工作
●前期物业管理人员安排
１、规划设计期物业管理工作
从物业管理的角度和使用的角度，对商业广场的使用功能、商业广场的合理布局、建筑的造型、建材的选用、商业广场的整体的环境、购物的安全、舒适与方便等方面，在项目的规划、设计阶段参与讨论和提出合理性建议。提出可行性的建议及意见。
２、施工期物业管理工作
⑴ 尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录；
⑵ 了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等；
⑶ 根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与开发商协商，进行前期协调改进；
⑷ 对影响商业广场功能、危及设备及商户人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时与开发商洽谈解决，尽量不留后患，一时无法解决的，列出整改报告，提交开发商备案处理。
３、设施设备调试期物业管理
在设施设备调试期，我司将委派由各类专业工程师组成的小组来现场协助工作，与管理机构的工程技术员一起，共同开展以下工作：
⑴ 对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预留等；
⑵ 出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；
⑶ 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报开发商；
⑷ 参与设备的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。
４、竣工验收及接管验收期物业管理
⑴ 商业广场工程竣工验收
在商业广场竣工验收阶段，物业公司将选派工程专业人员参与建设单位进行实施工程竣工验收，并进行现场监督。根据《建设工程竣工验收备案管理实施细则》等有关规定，从物业管理角度，审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；
进行图纸选点，实地查验工程质量；
对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出评价。
⑵ 物业接管验收
物业接管验收是在工程竣工验收后进行，也可同时进行。物业接管验收是开发商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主（商户）进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面。
●现场验收的主要项目：土建工程、装饰工程、供配电系统、给安排水系
统、电梯系统、空调系统、弱电系统。
●资料交接：产权资料、技术资料、验收资料。
●其他交接：设施设备的备品备件、施工剩余材料备品。
具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议）等。
●接管验收注意事项：在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有
关接管验收的问题，同时时尽量统计表验收标准，明确交接双方的责、权、利。
接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿小品等到的类型、数量及其他要求的参数。
针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书报请施工管理方敦促施工单位返修；
一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；
属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。
5、宣传销售期物业管理
在商铺销售阶段，我司将配合开发商销售部门的宣传及策划，提供商业广场物管公司的宣传图片及文字资料，以及商业广场物管服务的内容及服务特色。在项目销售现场，设置物管咨询台，物管展版，提供物管宣传VCD，全程配合开发商的销售。
６、其他前期准备工作
⑴ 商业广场绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据**商业广场的绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，我们将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。
⑵ 清洁卫生与环境卫生前期介入
在商业广场开张前，管理处将派驻清洁、保洁人员做好项目的清洁开荒工作，并注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成商户的损失及后续物业管理工作的困难。
⑶ 消防及安全管理前期介入
商业广场的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在装修过程中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。
⑷ 外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理须在商业广场全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构（工商、税务、物价、供电、供水、电信、市政、环卫、环保、交管、邮电等）建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。
⑸ 商户进驻前准备
在商业广场的商户全面进驻之前，我司将主动与商户协调，确定包括迁入单位的办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序。
⑹ 物业公司内部工作的准备事项
在商业广场启动前，物业公司必须要组建管理架构，准备好所需的物资用品，并进行新员工的招聘、培训。同时，制订管理守则，编制、《业主公约》、《用户使用手册》、《装修管理协议》等开业前的准备书面文件。
7．前期物业管理人员安排
⑴ 在前期介入期，即合同签订后至项目接管验收时止，我们将派驻1至2名专业人员常驻现场，全程负责项目的前期介入工作。
⑵ 在项目接管验收期间，我们将派驻及陆续招聘管理人员驻场，为商业广场的正式投入使用做好充分准备。
（二）开业期间的管理服务
１、举办隆重开业仪式
开业时，管理处将配合开发商和策划公司举办隆重、热闹的开业仪式：届时，**商业广场街口将设置彩门，插上彩旗、鲜花，高挂横幅，商业街周围插满彩旗，营造欢乐、热闹、喜庆的气氛。
２、做好开业管理工作
**商业广场开业时必然会涌来商户和大量的消费者，引起涌挤场面，造成各种设施不够使用，而且由于对新环境的布局不熟悉，可能会出现各种意想不到的情况。比如，迷路，找不到停车位，商店、公共场所人满为患等。为让**商业广场开业时有序进行，**物业将采取以下措施：
⑴ 在开业之前制订详细的计划表和人员安排表，开业期间根据计划分工，划分责任区域，管理处全体员工全程投入到开业的管理和服务工作中；
⑵ 在商业广场及步行街设置导购、道路、交通符号等标识牌；
⑶ 设置咨询台，以便于消费者的咨询；
⑷ 制订开业期间突发事件的应急处理措施。
３、做好开业的现场环境管理
安全管理人员维持好中心的人流、车流的秩序；
确保闹而不乱，清洁人员做好现场的清洁、保洁工作；
机电设备人员确保设备的正常运转。如遇突发事件，启动突发事件应急处理程序，全体员工灵活应变。
（三）装修期间的管理服务
为维护**商业广场形象的统一美观，建筑结构的正常功不被破坏，我们将严格实施装修管理，杜绝违章装修事件的发生。
１、装修监管程序
商户装修须到管理处办理手续，填写《装修申请表》和《装修项目清单》，填写《装修项目清单》可使装修户与管理者共同对装修项目进行全面确认，避免装修户超出申报范围装修的情况。
管理处对申请进行审查，除一般装修按有关装修规定执行，针对商业中心的特殊情况，管理处将做如下规定：
⑴ 严格按消防局的要求执行，装修之前审查消防局的书面批复，如没有获取批复或批复不同意的，禁止入场装修。
⑵ 禁止拆改智能化系统的预埋管线及各种公共管线设施。
⑶ 排气扇安装只允许安装在指定位置。
⑷ 禁止随意拆除间隔墙，需报管理处批准方可实施。
⑸ 装修住户签订协议，规定其装修行为若出现第三次违章，管理处将通过法律途径解决。
２、装修施工的管理
⑴ 加强安全保卫人员的巡逻工作，保证装修施工期间的管理质量。
⑵ 施工单位须与管理处签订《装修工程队治安责任书》和《装修施工保证书》,施工队必须提供资质证明、营业执照和施工人员身份证，办理施工人员临时出入证，施工时佩戴在胸前，并只能在指定区域内活动。
⑶ 装修发生违章行为，用户与装修队均为第一责任者，均独立承担责任。
⑷ 使用高功率电器时须由管理处提供电源。
⑸ 工程垃圾必须清运到指定地点。
⑹ 施工队必须配备消防器材。
３、二次装修流程
不批准
（四）客户管理
管理就是服务，服务客户是我们的最高原则。**商业广场是集购物、娱乐、休闲等多种服务功能于一体的大型商业街。人流量大，为方便客人，满足客人需要，商业广场应有配套的服务，我司将设立客户服务中心（调度中心）作为一个对外服务窗口。根据客户反馈的信息对内部作总的统筹安排。因此，客户服务管理工作是物业公司的最重要的工作之一。
客户服务工作主要是受理商户提出的服务请求、服务投诉、开展各种便民服务，对商业广场的公共物业及商户委托管理的物业进行巡视检查，与业户商会沟通协调，改进、提高物业管理服务质量。
１、客户服务的工作要求
⑴ 必须树立“顾客的本质是企业的资源，如果资源遭到‘非礼’，则好比企业财产遭到损坏”的观念；
⑵ 在工作中，坚持一票否决的做法，即客户不满意，无论暂时对企业有多大利益，都应否定，决不应以“维护公司利益”为借口，损害客户利益或与客户发生矛盾；
⑶ 在对客户服务环节、流程的处理程序、服务规范等方面实现标准化，以体现物业公司专业服务的水平和素质；
⑷ 在处理不同事件、面对不同客户要求时，要支持灵活、富有弹性的原则，永远站在业主的角度和立场，公平处理客户服务问题；
⑸ 在实现客户满意的过程中，对客户不满意的地方进行改进和提高，以缩短与客户期望之间的差距。
２、客户服务的工作主要内容
⑴ 开业管理服务。包括：办理业主入伙登记，督促缴纳有关费用，
⑵ 房屋事务管理服务。包括：房钥匙管理，空置房管理，装修管理，楼宇巡查，违章处理等；
⑶ 住户服务请求及投诉处理。包括：报修管理，商户投诉处理，商户求助处理等；
⑷ 服务质量控制：包括：日常服务工作质量检查，商户服务满意情况调查，回访等；
⑸ 档案管理。包括：业主档案的建立和管理，工程档案的建立和管理，管理档案的建立和管理；
⑹ 有偿便民服务的开展；
⑺ 商业物业的租售及经营管理；
⑻ 与业户商会、外部公共职能部门的协调和沟通。
３．服务投诉处理及回访流程图
（五）安全管理服务
治安工作是物业管理的重点之一。**商业广场是集购物、消费、休闲、娱乐为一体的商业步行街，建筑布局及使用功能多样化，客流量大，货物运输及仓储量大，人员复杂的特点，因此如何保证商户、顾户在辖区内的生命、财产安全，是体现一个物业管理公司服务水平的重点标志。
１、商业广场安全管理的重要性
（1）确保消费者购物的安全
一个良好商业广场除了满足消费者的购物需求之外，还必须为消费者提供一个安全舒适的购物环境。一个安全管理良好的商业广场可以让消费者以最轻松的心情达到购物和休闲的以重目的。前往商业广场消费的顾客人数众多，不仅涵盖了所有的年龄层，其购物时间也从分钟到数小时不等。因此，从消费者踏进商业广场的那刻起，物业公司就有责任保障消费者财产的安全。
⑵ 为商户和工作人员提供安全的工作环境
整个商业广场的安全作业设备的完善与否与商户和工作人员的身体健康和生命安全息息相关。良好的商业广场安全管理除了可以为商户和工作人员提供安全的工作环境、减少工作上的焦虑和压力，进而提高商户和工作人员的工作效率之处，还可以借此使商户和工作人员树立正确的安全管理观念，确保商业广场安全，两者其实是互为因果的关系。
⑶ 减少商业广场财产损失
发生任何意外和灾变，商业广场经营者必须面对商场设备、商品被破坏所带来的财物损失，同时对整个商业广场的声誉、形象也带来负面的影响。
⑷ 维持良好的社区关系
由于商业广场进出货的作业方面不仅规模较大，而且次数相当频繁，再加上人员出入又颇为复杂，使得商业广场的各项活动直接或间接地影响着商业广场的四周，如果在作业和管理上侵犯了他人的权益和安全，不仅会遭到联合抗议和抵制，也会影响到商业广场的正常作业和营业收入。因此，良好的安全管理还可以达到建立良好的社区关系、维持良好形象的效果。
２、安全管理的基本原则
⑴ 宾客至上，服务第一。
⑵ 预防为主。
⑶ 谁主管，谁负责。
⑷ 群防群治，内紧外松。
３、安全管理的主要措施
**商业广场面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，我们将制订一系列安全管理措施。安全保卫要坚持２４小时值班巡逻，以人防与技防相结合的安全管理原则，以安全、车辆、消防管理为主线，在现有先进的安全、消防管理设施、设备的基础上，对商业广场进行全方位的监控，配备训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍，利用现代化的管理手段，科学合理地组织日常管理，精心布置重大活动的安全保卫工作，迅速协助解决突发事件，为顾客购物提供安全、放心的环境。
⑴ 建立一支高素质的安全管理队伍
安全管理队伍建设，按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。安管员尽量招聘当年的优秀退伍军人。具有良好的思想品质和精湛的业务技能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。安管员管理引入轮换制和淘汰制，实行轮换上岗，在年终考证中，实行末位淘汰制，保证安管员的高素质和战斗力。
⑵ 建立健全制度和档案管理工作
建立健全各种治安管理制度，如：各种值班制度，外来人员出入**商业广场的检查登记制度，交接班检查制度，定期检查安全设施制度等。
建立用户档案，熟悉用户情况，增加沟通了解，有利于治安工作的开展。
从本质看，保安工作也是一种服务工作，因此坚持服务原则，体现亲切感和人性化。
⑶ 岗位要求
上岗前自我检查，按规定着装，做到仪容、仪表端庄整洁，并做好其他各项上岗准备工作。
严格按岗位职责要求履行任务。
保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。
建立岗位值班记录本，对岗内各种情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报及签名。
⑷ 人防与技防相结合，加强安全监控管理
**商业广场在设计施工阶段，与已充分考虑技防的要求，**公司将根据**商业广场的实际情况，采取硬件与软件相结合、人防与技防相结合的方式，通过配置有关设备，如监控设备、报警设备等，加强防范。
监控设备：主要出入口、电梯内、贵重物品存放处、车场、仓库、主要通道及其他易发生事故的区域和重点部位设置，通过24小时监控、录像，及时发现问题，全面了解和严密监视商业广场的安全状况，并为发生事故时提供分析、跟踪的依据。
报警装置：包括红外线报警器、自动报警器系统等，主要用于防盗、防火，发现有人行窃时可立即报警，或在发生意外事故时报警，通知有关人员及时制止灾情，使事故现场人员及时撤离。
人防与技防的结合，在处理问题时，能更快速、及时、灵活、形成全方位、立体性的安全网。
⑸ 巡视检查
对所有巡视范围，按巡更路线巡视检查，做好签到记录，并定时向消防监控中心报岗，发现问题及时解决，遇重大问题即时通知部长，并做好安全记录，巡视中不出现安全盲点，防止事故发生。
巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向班长汇报，并检查消防设施及器材的完好性。
巡视时礼貌，仪态大方，认真回答工作人员的查询，实行文明服务。
接到治安、火警报警，迅速赶到现场了解情况，做出正确处理。
３、车辆管理措施
由于**商业广场处于一个繁华的商业地段，前来购物的车辆和载运货物的车辆较多，客流量大，为了使整个商业广场交通畅通，确保顾客安全。因此，我们将在交通管理上加大力度。并针对**商业广场的实际情况，对车辆的管理采取的几方面的重要措施。
建立健全各项管理制度和岗位责任，并将管理制度、岗位责任人姓名及照片、停车场负责人悬挂在停车场出入口明显位置。将管理制度、智能化管理系统及全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。
停车场车管员２４小时值班，定时对地下停车场进行全面巡视，查看车辆有无损坏、漏水、漏油情况和车辆防护状况是否完好，是否有可疑人员在车场滞留等。
严格管理各种安全标识和安全设施，保证行车安全，如限速器、转弯凸镜、限高牌、限速牌、道路指示牌、区域指示牌等。
停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由车管员负责管理使用，安全管理队派人定期检查。
（六）消防管理服务
由于**商业广场属于人流密集性场所，所以消防安全工作非常重要。不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。我司以“预防为主，宣传先行防消结合”的工作方针，实行技防和人防相结合。以消防监控中心为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。安全管理队负责中心内消防服务和日常保安工作，维修班负责消防设备管理，经理为**商业广场的安全责任人，全面负责消防管理工作，安全管理队队长为**商业广场消防监督员。消防监督员每月对所有消防设备、设施、器材巡视检查一遍。安全保卫员在日常巡逻过程中如发现消防设备、设施对消防存在安全隐患的，应督促整改。
１、消防工作的展开
⑴ 进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传， 发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。
⑵ 建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司经理、部门经理、班组长。
⑶ 把防火责任分解到各业主（商户）、租户单元。由各业主（商户）、租户担负所属物业范围的防火责任。
⑷ 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。
⑸ 定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。
⑹ 制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。
⑺ 配备必需、完好的消防设备设施。
⑻ 发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。
⑼ 建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；
建立专职消防人；
抓好消防训练，每年组织一次**商业广场全体人员演习。
⑽ 明确火灾紧急疏散程序。做好急疏的准备工作，人员急疏为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。
⑾ 建立消防档案
⑿ 制订灭火方案及重点部保卫方案，每个商铺安装消防走火示意图。
２、消防安全管理的总要求
⑴ **商业广场实行逐级防火责任制，做到层层有专人负责。
⑵ 安全管理部设立防火档案、紧急灭火计划、消防培训、消防演习报告、各种消防宣传教育的资料备案，全面负责商业广场的消防预防、培训工作。
⑶ 商业广场要张贴各种消防标志，设置消防门、消防通道和报警系统，组建义务消防队，配置完备的消防器材与设施，做到有能力迅速扑灭和有效地进行人员财产的疏散转移。
⑷ 设立和健全各项消防安全制度，包括门卫、巡逻、逐级防火检查，用火、用电、易燃、易爆物品安全管理，消防器材维护保养以及灾事故报告、调查、处理等制度。
5商业广场内消防器材、消防栓必须按消防管理部门指定的明显位置放置
⑹ 各种电气设备、专用设备的运行和振作，必须按有关规定进行操作，实行上岗证作业。
⑺ 楼梯、走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。
⑻ 各商户严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各剧毒物品。
３、成立消防专职小组，其工作要求是：
⑴ 消防安全小组每年定期组织一次消防工作指导、总结会议，会议要详细记录，并同各部门互通信息。会议的内容主要集中在检查以往对事故和危害的解决措施上，要纠正目前商业广场中不安全的工作方法和危险的工作环境。
⑵ 消防安全小组每度季进行一次消防演习，每进行一次消防车检查和消防例会。每周进行一次消防检查、消防安全员每日进行全场的消防巡视。
⑶ 消防安全小组负责义务消防员的学习、训练及灭火演练，每年不少于1次。
⑷ 安全管理部门在开业前必须有应急灭火预备方案和进行至少１次的消防预演。
⑸ 消防安全小组负责与各商户签订《防火安全责任书》，全面控管消防安全工作。
４.消防管理工作流程和质量标准
工作内容
作业频率
质 量 标 准
监控中心值班
二十四小时
报警，通讯设施处于正常待命状态。
日常巡回检查
8:00-17:00
无堆放易燃，易爆用品，安全使用液化气、电器，无乱搭接电线，有消防设备，会使用，无违章用水、用电，无挤占消防通道和设施，天面无堆放杂物。
增加巡视频率场所
遇需要时
扑灭火灾后的现场；
在动火作业的前后；
重点防火的位置；
装修施工现场等增加巡视频率。
消防设施设备检查
消防泵
每周1次
运行良好，无异常声音，无振动，表面无灰尘、油污。
消防栓带
无破损，无霉潮，带柜完好。
灭火器
放置合理，无缺失，无过期，表面清洁，完好率100%。
消防箱内水枪、水带
各种附件是否完好。
消防水源
是否满足条件。
烟感、温感、喷淋头
是否完好。
学习训练
3次/月，20分/次
熟悉消防法规、消防知识和**商业广场情况，掌握基本技能。训练演习组织严密，重点突出，专家指导，用户参加。
考 核
1次/半年
演 习
1次/年
督导式
监控中心值班，兼职消防，按照ISO9001：2000消防服务质量控制规范要求，做自检、抽检和专检。
（七）设备管理服务
设备、设施的正常运行是商业广场运作的核心。管好机电设备，保证正常运转是**商业广场管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统、给排水系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。
**商业广场的各项设施设备齐全，商户对商业广场设备的依赖性较强，同时也会对设备的运行提出更高的要求。在设备管理中，我司将更加注重设备全过程的综合管理，即不仅把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发掘楼宇设备的效益潜力。并进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备日常巡视、养护和定期检修计划，以预防重于补救之观念，从而提高商业广场设备的运行效率，确保商业广场设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适、高效的环境。我司将根据**商业广场的实际情况，在机电设备的管理方面主要做好以下几个方面：
1、设施管理
⑴ 建立设备档案。做好**商业广场各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。
⑵ 完善工程维修班架构。
⑶ 建立各部门、各工种的岗位责任制。
⑷ 抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。
⑸ 制定设备的保养和维修制度。
⑹ 建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。
2、维修与保养
⑴ 报修与维修程序。
两类报修：自检报修、客户报修。
⑵ 设备的保养。
一般可建立三级保养制度：日常保养；
一级保养；
二级保养。
⑶ 设备的维修。
对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。
编制维修计划时应注意：① 是否按设备分类编制计划；
② 维修周期是否科学；
③ 维修方法是否恰当。
一般的维修方法有：
① 强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。
② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。
③ 诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。
④ 全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理（大修）。
⑷ 建立设备维修制度：设备检修制度；
报修制度。
公共设施及机电设备维修、保养工作流程及质量标准
工 作 内 容
作 业 频 度
质 量 标 准
室内维修
急修不过夜，小修、小补24小时完成，中修两天内回音。
维修完毕由住户确认;100％回复，住户满意率99％以上。
公
共
设
施
及
场
所
巡 视
1次／天
熟悉大厦公共设施种类.位置.分布.开关位置.完好率99％以上。
道路、停车场
检查1次／天
平整无积水、无漏水、完好率100％
天 面
１次／月
无积水、无漏水、隔热层完好无损
楼梯、墙面
刷漆１次／年
整洁无缺、扶手完整、楼梯灯正常无乱张贴
明暗沟
检查１次／周
畅通、无积水、无塌陷
外墙
１次／周
外墙无脱落、无渗水、无违章，整齐统一
供水、供电及设施设备
１次／月、发现异常零修自办、小修以上报工程部
运行正常、无搭建、无泄漏
公共场所
检查１次／周
整洁、安全、无改建、无乱堆放
路灯
检查１次／月
灯泡、灯罩无损坏、完好率100％
供电设施
当班:日常检查保养:按计划进行
各接线处无发热等异常现象，指示灯，信号齐全，计量仪表准确，
督导方式
由维修班负责维修、保养，经理定期参加安全检查。
各类机电设备的日常运行、维护保养计划
（一）供配电系统
项目
时间
次数
内 容
柴
油
发
电
机
每
周
一
一级检查：
1、机房卫生。
2、检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱是否正常。
3、目捡发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。
4、清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液。
5、试运行30－45分钟，观察其油压、油量、水温、电压、电流、频率是否正常，发电机组有无异常声音。
每
半
年
一
二级检查：
1、重复一级检查。
2、打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。
3、检查配电箱内接头是否拧紧。
4、检查各类传感器信号是否正常。
一
年
一
三级检查：
1、重复二级检查。
2、清洗和调整气门 及喷油嘴，调整皮带张紧轮、水泵后部张紧轮。
3、根据机组运行情况更换润滑机油、机油虑清器、燃油虑清器及空气虑清器。
二
年
一
四级检查：
1、重复一、二、三级检查。
2、清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮。
3、检查、修理增压器、减振器。
4、检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，清洗水箱。
5、更换各类磨损件，轴。
高
压
环
网
柜
每
周
一
1、检查外观是否完好、运行有噪声。
2、检查指示灯是否完好。
3、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。
4、清理外部灰尘。
每
年
一
1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。
2、检测接地电阻（应符合规定要求）。
3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。
4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
项目
时间
次数
内 容
变
压
器
每
周
一
1、检查外观是否完好，有无异常响声。
2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。
3、变压器电压、电流是否在额定范围内。
每
年
一
1、检测接地电阻，各接线装置紧固。
2、检测变压器线圈绝缘电阻。
3、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。
4、清理灰尘。
配
电
柜
动
力
柜
控
制
柜
每
天
一
1、检查卫生。
2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。
3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。
4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。
5、检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。
6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。
半
年
一
1、紧固配电装置螺丝，调整接触电间隙，更换打磨烧坏的动静触头。
2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
一
年
一
1、重复上述检查。
2、检测接地电阻。
3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
照
明
器
具
每
天
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，有无异常响声。
3、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。
每
月
一
1、重复上述内容。
2、调整亮度，节约能源。
3、更换过热配件，避免短路现象。
4、根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。
供
电
线
路
每
周
一
1、清洁卫生。
2、检查敷设环境有无积水、杂物。
3、供电电缆标示是否清晰、脱落。
每
月
一
1、重复上述内容。
2、检查线路有无过热现象。
3、检查进出线路接线装置是否完好。
每
年
一
1、重复上述内容。
2、检测线路绝缘电阻。
3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
（二）给排水系统
项目
时间
次数
内 容
生活泵、消防泵等各种水泵
每
天
一
1、机房卫生；
对机体擦拭去灰、保持干净无尘。
2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。
3、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。
4、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。
5、检查水位深度指示是否清晰。
6、发现故障及故障隐患及时处理。
每月
一
1、重复上述检查。
2、生活供水的主、备用泵进行手动切换实验并记录。
3、消防泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水实验。
4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
每年
一
1、电机、泵体轴承清洗加润滑油；
如有异常声响，则更换同型号规格轴承。
2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。
3、检测电机接地电阻。
4、检查电机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有损坏则更换。
5、更换磨损的水泵轴衬套。
6、性能测试。
水
箱
、
水
池
每周
一
1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。
2、打开排污阀排污。
3、检查进水浮球阀并作手动进水实验。
4、观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。
5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
每月
一
1、重复上述内容。
2、按规定比例按时投放消毒药品。
每半年
一
1、清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。
2、送水样至卫生防疫站进行水质化验。
3、各类金属构件及管道作防锈处理。
给水井、雨水井、
污水井
每周
一
1、检查井盖是否盖好、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。
2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
半年
一
1、重复上述检查。
2、清理污泥，疏通下水管道。
3、各类井盖及金属构件刷漆。
项目
时间
次数
内 容
供
水
、
排
污
管
网
每周
一
1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。
2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。
3、各类井盖及金属构件刷漆。
每季
一
1、重复上述内容。
2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。
3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
每年
一
1、重复上述内容。
2、检查修整全部管架。
3、管道及支架除锈刷漆。
4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。
5、管道内部清洗、作防腐处理。
6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。
7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。
（三）消防系统
日常运行要求
每天对消防系统主机及消防控制中心进行巡视，严格按照消防系统操作规程进行操作，发生故障及其隐性故障能及时处理，机房环境卫生进行检测，确保其设备、设施能正常运行
项目
时间
次数
内容
系统主机副机
每日
一
1、对主机进行探测、查询，了解系统运行情况，遇系统故障、警告、火灾报警及时处理。
每周
一
1、对消防主机，联动柜进行清洁，并做好记录。
每月
一
1、检查其运行情况，对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。
每季
一
1、对主机、联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。
每半年
一
1、消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。
2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。
3、对存在的故障予以处理。
4、测试系统接口信号是否正常。
5、软件数据备份。
6、测试系统借口模块、各种按钮的性能。
7、测试系统接地电阻。
8、测试各回路的对地电阻。
报警装置系统
每周
一
1、检查外观是否完好，运行是否正常，并清洁卫生。
每年
1、更换损坏的报警装置，手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障；
检查接线是否松动、脱落。
烟雾温度等探测系统
每日
一
1、检查外观是否完好，检测是否有误报、解除报警，查出故障及时处理。
每半年
一
1、重复上述工作，对每区域抽样模拟实验探测器是否正常运行。
每年
一
1、检测各种接口，整理线路，处理接触不良的接口。
2、进行探测器模拟实验，有故障及时处理。
3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。
4、对所有探测器分批清洗、烘干、检测。
消防广播
每周
一
1、利用用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好
每季
一
1、清洁设备。
2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。
3、在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。
消防栓系统
每月
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好。
3、检查配件是否齐全。
4、检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。
消防栓系统
每半年
一
1、消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。
2、对消防水带做防霉变处理。
喷淋消防系统
每周
一
1、检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。
每半年
一
1、失灵压力表进行更换。
2、排放管网污水，并实验。
3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。
4、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。
5、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。
防排烟系统
每月
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。
3、外观标示是否清晰。
每半年
一
1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。
2、观察消防演习时是否联动。
3、检查防排烟阀动作情况。
4、对排烟阀传动机构加润滑油脂。
每年
一
1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。
2、风机外壳清锈刷漆。
3、更换各类标示。
气体灭火系统
每月
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，有无泄露气体现象。
3、检查气压表的完好情况。
每半年
一
1、检查气瓶压力。
2、气瓶外壳除锈、刷保护漆。
3、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。
防火门
每月
一
1、检查门体有无变形。
2、门关闭密封情况，闭门器灵活，有无漏油现象。
每年
一
1、重复月检项目一次。
（八）保洁绿化管理服务
１、清洁卫生管理
清洁好坏是**商业广场管理服务水平的重要体现，关乎商业广场的形象。由于商业广场一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，为**商业广场创造一个清洁、整洁、高雅的购物环境。日常清洁工作的重点体现在；
⑴ 制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。
⑵ 制定部门各岗位的责任制。
⑶ 建立卫生清洁的检查制度。
1定期巡检法（随见随报，定点检查，划簿登记）；
2每日抽查；
3会巡制度；
4食用水质及排污处理检查。
⑷ 保持商业广场公共场所的清洁。如步行街、洗手间、公用走道等
⑸ 提供全面的清洁卫生美化服务。
（1）建筑物外围环境管理
① 针对**市气候特点和各种常见有害微生物的习性，采取视察诊断、作业效果跟踪确认等步骤进行调查分析，定期消杀老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害生物。通过“清洁、改造、消杀、隔离”等步骤，使内外环境改善，以防治有害生物的滋生与各种不同类型灾害的发生。
②绿地道路卫生管理：**商业广场是一个开放式、多功能的繁华场所，为展现**商业广场高档次的形象，在绿地道路卫生管理上按照“六不”、“六净”、“三化”、“三优”工作要求实施管理。
六不：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪；
六净：路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、果皮箱净；
三化：净化、绿化、美化；
三优：优美的环境、优良的秩序、优质的服务。
（2）商业步行街的环境管理
1垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理；
2服务开放区域，如车库等排放的废气实施统一收集净化再排放；
3及时清理建筑物表面积内部悬挂、堆放的杂物；
4加强商业步行街环境清洁卫生管理，在非营业期间，安排清洁工进行巡查、清洁，管理人员巡查，确保商业步行街的环境卫生。
（3）商场区域清洁管理
① 充分利用商户非营业时间进行公共区域清洁工作，每天早晨在开业前半小时内完成公共部分的清洁，用户开业期间，将保洁工作寓于“隐形服务”之中，实施“零干扰”工作方式。
② 定期清洗公共通道，玻璃护栏、墙面及地下室车库，平常保洁，保持这些区域的清洁卫生。
（４）清洁卫生、消杀作业要求及质量标准
清洁卫生作业要求、质量标准表
位
置
序
号
清洁项目
作业要求
清洁标准
每日
每周
每月
每季
建筑物外部
1
公共道路
清扫多次
全面清洁1次
干净、无杂物、无污渍
2
公布栏、宣传栏
擦抹2次
清洗1次
明亮光洁、无污渍
3
灯具
清抹灯罩1次
用不锈钢油擦抹灯柱1次
干净光亮
4
栏杆
清抹1次
用清洁剂清抹1次
干净、无污渍
5
沟渠、雨、污水井及井盖
清理1次
全面清理1次
确保通畅，无异物、异味
6
化粪池、
每年清掏1次
确保排污通畅，周围无异味
建筑物内部
1
地面、墙面
清拖2次地面；
清抹1次墙面
清洗1次
清洗打蜡1次
光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍
2
送风口、排烟风口
清抹1次
用清洁剂清抹1次
干净、无尘
3
天花灯饰
清扫2次
清抹1次
干净、无蜘蛛网、无灰尘
4
玻璃门
清抹1次
用清洁剂清抹1次
干净、无污渍
5
楼梯
清扫2次地面，清抹1次扶手
干净、无污渍
6
消防设施
清抹1次
用清洁剂清抹1次
干净明亮、无污渍
7
垃圾桶
清抹2次
用清洁剂清抹1次
干净、无杂物、无灰尘
8
管道井、管道设备
清扫2次
干净、无蜘蛛网、无灰尘
9
防火门
清抹1次
用清洁剂清抹1次
干净明亮、无污渍
10
卫生间
清拖2次
冲洗若干次
用清洁剂清抹1次
干净、无臭、无污水
位
置
序
号
清洁项目
作业要求
清洁标准
每日
每周
每月
每季
地
下室
、
地下停车场
1
地面
清扫2次
清拖1次
用清洁剂清抹1次
干净、无杂物、无污渍、无积水
2
墙面
清扫1次
全面清抹1次
干净、无灰尘、无污渍
3
指示灯、射灯、围栏
清抹2次
用清洁剂清洁1次
干净、无灰尘、
4
集水沟、排水沟
冲刷1次
彻底疏通、清理1次
确保通畅，无异物、异味
5
灯具
清扫1次
全面清抹1次
干净、无蜘蛛网
6
管线
清抹或清扫1次
干净、无灰尘、
7
消防指示灯、车位档
清抹1次
用清洁剂清抹1次
干净、无灰尘、无污渍
8
防火门、消防栓
清抹1次
用清洁剂清抹1次
干净、无污渍
9
楼梯通道
地面清扫2次，扶手清抹1次
清拖1次
用清洁剂清抹1次
干净、无灰尘、无污渍
10
设备房
清扫1次
全面清拖1次
干净、无污渍
11
地下室、卫生间
清拖2次，冲洗若干次
用清洁剂清洗2次
干净、无臭、无污水
电梯
1
不锈钢表面
用不锈钢油清抹若干次
全面清洁1次
光洁明亮、无污渍
2
轿箱地面
清洗地毡1次
干净、无杂物
3
轿箱内地脚线
清抹1次
用清洁剂清洗1次
干净、无尘
4
按钮、灯饰、厢顶
清抹1次
用清洁剂清洁1次
干净、无尘
消杀作业要求、质量标准表
序号
位置
清洁
项目
作业要求
工作标准
每周
每月
1
卫
生
间
蟑螂
10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周1次
1、灭鼠标准：鼠密度不超过5％（粉迹法）；
2、灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹阳性绿不超过3％；
3、灭蝇标准：蝇类蘖生地三龄虫和蛹检出绿不超过1％（粉迹法）；
4、灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1％（粉迹法）；
5、灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。
蚊、蝇
用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒1次
老鼠
于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
2
消防通道、地下室、电梯间
蟑螂
10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周1次
蚊、蝇
老鼠
于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
3
污水井、污水沟
蟑螂
10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周1次
蚊、蝇
用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒1次
用球形芽孢喷洒2次
4
污水井
老鼠
于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
5
垃圾中转站
蟑螂
10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒道蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙脚等处，每周1次
蚊、蝇
用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒1次
老鼠
投放鼠必杀两次
6
建筑物内外
白蚁
利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，用毒死蜱、灭蚁灵等进行诱杀、毒杀1次
（５）垃圾分流
对用户垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。
垃圾收集袋装化：用户垃圾的收集，统一采用管理处提供的垃圾袋进行袋装并投递至指定的垃圾桶。垃圾分类收集，分可回收、不可回收和有毒有害类进行收集，特别是现代商务用品中类似墨盒、碳粉等打印、复印耗材的处理，合理节约资源。
垃圾回收资源化：通过垃圾站的再次分类收集，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费，其中所获收入可用于无偿向用户提供垃圾袋。
垃圾处理无害化：再次分检后出现的有毒有害垃圾可统一交给政府专业部门（废物处理站）集中处理，无害垃圾则委托环卫部门运出**商业广场。
２、绿化管理
做好**商业广场的绿化管理工作，将给商业广场增添美感。生气盎然的神态和绚丽夺目的色彩给商业广场的装饰增添了光彩，而优美、高雅的购物环境，能给顾客留下好的印象，激发顾客的购买欲望，并可提高的竞争档次。我司将充分利用**商业广场的资源，制定一系列的绿化管理措施，并加强宣传工作，增强用户爱护环境、保护环境的意识。
1、统一规划、合理组织，形成系统。根据功能和使用要求，采取重点与一般，集中与分散，线、点、面相结合的原则进行布局。
2、因地制宜。充分利用自然地形和现状条件，布置绿化地。
3、注意景观。合理选种和配置，力求做好四季常青。
5、物业事务助理每天按“绿化工作计划” 和“绿化检查标准”对**商业广场绿化工作进行监督检查、并将检查结果记录在《绿化养护检查表》相应栏目中。在检查中发现不合格的，事务助理通知绿化工予以返工，直到合格为止。
绿化管理检查标准
检查项目
检 查 标 准
摆设
注意绿化花草、盆景、盆栽摆设、陈列是妥当，并及时进行养护、更换。
剪栽
①室内外盆栽、乔灌木是否及时剪栽处理，使其造型整齐美观，枯黄枝叶是否及时剪除，保持青绿和生机，修剪下的枯叶要即刻清除。
②草坪有无杂草、杂花，若有要及时拔除，注意草坪、草地是否整齐。
浇水
有无适时或定时浇水，绿化植物是否干枯，对流到地面或设施上的水要及时抹干，保持周围环境整洁、干净，并防止造成设施的腐蚀和霉坏。
施肥
施放有异味的肥料是否在非营业时间内进行，并以花泥覆盖，不得裸露，以免影响周围环境。
杀虫剂
对公共场所绿化喷杀虫药，是否在非营业时间内进行，使用高效低毒农药有无在喷杀时做好防护工作。
去尘
检查花池、花基、花盆、绿化带是否有烟头、纸屑等杂物，有无定期用湿软布对植物茎叶进行除尘。
补缺
如有枯死现象，要及时进行更换，如所更换的品种不同，是否有书面报告物业管理处审批。
（九）突发事件的处理
1、收到被放置爆炸物品信息时的处理
⑴ 得知商业广场内被放置爆炸物品，或者接到爆炸恐吓电话时，保持冷静，认真记录。同时以最快速度报告高层主管，并立即向当地公安机关报案。
⑵ 由管理处经理负责，立即成立防爆炸指挥部，增派安全保卫人员加强出入口管理，对陌生或形迹可疑人员严加防范，认真检查证件，检查携带物品。
⑶ 立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰触，立即上报管理处经理。
⑷ 确定有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。
2、遇到火灾时的应急处理
为确保商业广场在发生火灾时能够得到迅速准确的处理，各部门和员工在紧急情况下应按照自已的职责并有条不紊地做好灭火疏散工作抢险安全工作。当出现火灾报警时，遵循以下程序处理：
⑴ 消防控制中心值班人员接到报警后，要立即通知义务消防队员或负责人，说明发生火警的地点和情况
⑵ 保安值班室接到报警后，要立即派两名以上保安员赶赴报警地点，检查火情并采取应急处理措施。
⑶ 如果火势较大不能立即扑灭，要想办法尽力控制火势的发展，等待消防救援人员到达。
⑷ 物业管理部值班人员在解除火警之前，随时保持和火情现场及消防控制中心联系，以尽可能掌握火情发展动态，并设法及时引导有必要疏散的人员到安全地点。
⑸ 疏散的唯一途径是走火楼梯。火灾情况下，切记不要乘电梯疏散。
⑹ 要利用湿毛巾、湿衣物等捂住口，避免被烟气呛住导致窒息，并注意沿着楼梯向下行进，因热烟气是向上扩散的，向着火层上层行进的危险性更大。
⑺ 依次进行疏散工作的同时，物业事务助理、安全管理人员应依次检查各楼层，保证所有人员全部按要求撤离。
3、发生盗窃案件的处理
⑴ 发现盗窃分子正在作案，立即当场抓获，并报告管理处及公安机关，连证物一起送公安机关处理。
⑵ 如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处及公安机关，同时保护好案发现场，重点保护好犯罪分子经过的通道，爬越的窗户，打开的条柜、抽屉等，不擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。
⑶ 重大案发现场，将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。
⑷ 如发生其他的治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。
4、电梯困人的处理
⑴ 利用一切信息渠道与梯内乘客保持联系。当接到电梯乘客被困的报警信号时，安全保卫员在第一时间赶到现场，接通监控中心的对讲机系统，与梯内乘客保持联系，稳定情绪。
⑵ 电梯工依下列步骤先行释放乘客，同时通知电梯维护保养单位立即到现场检查处理：
当轿厢停于接近电梯口的位置：
确定轿厢所在位置（根据落层灯指示或小心开启外门察看）；
关闭机房电源开关；
用专用外门钥匙开启外门；
用人力开启轿厢门（用力适当）；
协助乘客离开轿厢；
重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。
当轿厢停于远离电梯口的位置时：
利用电话、对讲机或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，如轿厢门处于半关闭状态时，则应先行将其完全关闭；
进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；
拆除电机的轴端盖，安上旋柄座和旋柄；
救援人员用力把持位旋柄，另一救援人员手持掣动释放杆,轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近的电梯门口；
确认刹车制动无误，放开盘车手轮；
然后按照轿厢停于接近电梯口的位置的步骤救出乘客。
5、遇到停电的处理
⑴ 接到停电通知后，由客户服务中心张贴通知，告知全体商户，请商户配合关闭室内各种电器设备（照明除外）。
⑵ 事务助理及安全管理员逐层检查备用照明的配备情况，保证停电后照明系统正常启用。
⑶ 工程部负责后备电源启动的具体操作工作。管理处经理对各部门的准备工作作统筹安排及最后确认后，通知各部门准备转电。
⑷ 市电转为备用发电。正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员准备就绪；
在监控室查看客户乘电梯情况，在确认无人乘梯的情况下，通知工程部停梯，再通知低压电房开始转电。
九、商业广场经营管理和物业管理工作计划
序号
内容
时间
1
配合开发商的宣传、策划工作
04.12月始
2
拟定商业广场《前期物业管理服务协议》、业主公约等。
04.12月至1月
3
配合开发商的规划、租售、招商工作
05.1月始
4
办理工商登记、组建组织架构
05.1月始
5
提供物业管理前期介入服务
05.1月始
6
招聘新员工、实行新员工培训
接管验收前2个月
7
布置管理用房及员工宿舍
接管验收前2个月
8
实施项目的接管验收
接管验收期
9
导入CIS形象识别系统
入场前2个月
10
建立商业广场门户网站
入场前2个月
11
开业前的策划、准备工作
入场前2个月
12
办理入场、装修手续
入场期间
13
实施装修管理
装修期间
14
实施安全管理
开业后
15
实施消防管理
开业后
16
实施车辆管理
开业后
17
实施工程维修管理
开业后
18
实施保洁、绿化管理
开业后
19
提供租赁服务
开业后
20
提供营销策划服务
开业后
21
提供宣传推广服务
开业后
十、前期介入期费用的支付
结合项目的实际情况，我们将对**商业广场的提供前期介入服务，这里指的前期介入期是指自物业管理委托合同签订后至开业前的时间范围。在此期间，物业管理公司没有任何收入，因前期配合工作所发生的支出均需由开发商给予支付。需由开发商支付的费用如下：
1．商业规划、策划公司由物业管理公司推荐，具体细节由开发商与其进行洽谈，由开发商支付项目的商业规划、策划费用。
2．前期介入期驻场管理人员的人工成本5,600元/人.月。包括人员工资、社保、福利、驻外补贴；
食宿由开发商提供；
交通费为每三个月往返一次，由开发商支付，凭票实报实销。
3．项目前期管理费用，即项目接管期间至入场前所发生的费用共40万元。
4．在规划设计阶段，开发商应考虑商业广场的管理用房的配备。根据项目的实际情况，并确保物业管理公司的正常运作。在项目交付使用前，开发商应无偿向物业公司提供可直接投入使用的物业管理办公用房120平方米（其中20平方米为业户商会的办公用房），提供安全管理员及工程人员的员工宿舍250平方米。
十一、物业管理处物资装备
1、办公设备
序号
设 备 名 称
数 量
单位
单价（元）
价 格
（元）
型 号
1
复印机
1
台
8,500
8,500
2
计算机
3
台
6,000
18,000
联想
3
软件
1
套
6,000
6,000
物管
4
针式打印机
1
套
3,000
3,000
5
喷墨打印机
1
台
1,000
1,000
EPSON
6
传真机
1
台
1,600
1,600
BORTHER FAX-515
7
保险柜
1
个
1,800
1,800
星航EPS
8
办公桌椅
18
套
450
8,100
9
沙发
1
套
3,000
3,000
10
文件柜（档案柜）
6
个
350
2,100
新盛
11
电话机
5
部
100
500
12
验钞机
1
部
200
200
13
取暖器
3
台
300
900
14
扩音机（功放）及音箱
1
套
5,000
5,000
商业广场营销活动中心专用
15
无线咪
1
套
800
800
商业广场营销活动中心专用
16
电视机
1
台
1,500
1,500
员工宿舍用
17
电视机
1
台
2,500
2,500
商业广场营销活动中心专用
18
数码相机
1
台
3,000
3,000
商业广场专用
小计
67,500
2、清洁绿化装备
序号
设 备 名 称
数 量
单位
单价（元）
价格（元）
型 号
1
抛光机
1
部
8,000
8,000
2
吸尘吸水机
1
台
4,000
4,000
3
手推小车
1
辆
800
800
4
清洁绿化工具
1
批
8,000
8,000
小计
3、维修工具
序号
设 备 名 称
数 量
单位
单价（元）
价格（元）
型 号
１
角磨机
1
部
1,000
1,000
木钳-4寸
２
手电钻
2
部
1,000
2,000
FD10VA
３
冲击钻
1
部
2,200
2,200
GBH2SE
４
砂轮机
1
部
2,500
2,500
MD200
5
1000V摇表
2
块
250
500
EC25-4
6
万用表
2
块
150
300
7
电焊机
1
部
500
500
8
室内管道疏通机
1
部
2,000
2,000
GQ75型
9
室外管道疏通机
1
部
2,400
2,400
QR100型
10
切割机
1
部
1,500
1,500
400A
11
风压机
1
部
2,500
2,500
HP2-2匹
12
葫芦(5T)
1
套
1,000
1,000
HS型
13
工具柜
1
个
600
600
14
可调高铝合金人梯
1
部
1,500
1,500
15
1-2米铝合金人梯
2
部
200
400
16
材料架
1
个
500
500
17
梅花板手
2
套
70
140
18
防水电筒
3
把
180
540
19
常用工具
5
套
500
2500
小计
4、安全防范装备
序号
设 备 名 称
数 量
单位
单价（元）
价格（元）
型号
１
警棍
4
根
50
200
２
应急灯
8
只
200
1,600
National
DG：1038-4
3
警用手电筒
8
把
300
2,400
4
充电手电筒
10
把
120
1,200
5
雨具
15
套
180
2700
6
手提式灭火器
25
支
200
5000
ABC干粉
7
消防斧头
8
把
50
400
8
防毒面具
8
套
200
1,600
9
消防靴
8
双
80
640
10
对讲机
15
部
1,800
27,000
25W,通讯距离1-1.5公里.
小计
5、物资装备汇总
序号
设 备 类 别
价格（元）
备注
1
办公设备
67,500
2
清洁绿化装备
20,800
3
维修工具
4
安全防范装备
42,740
合计
另：
商业广场的配套设施包括：商业广场卫生设施（垃圾桶、垃圾池）、商业广场标识制作（包括停车场划线、行车线、道路标识、公益性标识等）由开发单位于楼宇交付前完成。
十二、商业广场物业管理经费测算
（一）物业管理经费测算依据
1．依据《中国物业管理条例》、《物业管理服务收费办法》及《湖北省物业管理条例》。
2．依据开发单位提供的商业广场的设施设备等基本数据。
3．依据**市劳动部门提供的当地人力资源劳动成本。
4．物业管理经费测算范围为商业广场一期，即商业步行街及百货大楼，总建筑面积为35,973平方米。物业管理的支出测算包括步行街和百货大楼的直梯、扶梯的维护费和运行费。不包括百货大楼内的公共照明用电、中央空调系统的维护费及运行费。
5．物业管理费的支出测算仅为物业管理方面的支出，不包括经营管理的成本开支。
（二）物业管理费收取标准
1．本着服务业主、微利经营的原则，对商业广场物业管理经费收支进行了测算，计得商业广场物业管理成本单价为4.80元/平方米.月。
2．空置物业管理费：根据《物业管理服务收费办法》中规定，空置物业管理费按原物业管理收费标准的100%由物业产权人每月向物业公司支付。
（三）物业管理经费支出测算
1．人员工资(含员工工资、保险、服装等费用；
不含经营管理人员的工资成本)
序号
支出项目
测算依据
月支出（元）
备注
1
经理
3,800元/月.人
3,800×1=3,800
2
部长
2,200元/月.人
2,200×1=2,200
3
会计
2,200元/月.人
2,200×1=2,200
4
出纳员
1,100元/月.人
1,100×1=1,100
5
事务助理、行政后勤管理员、质量管理员
1,000元/月.人
1,000×5=5,000
6
工程维修班长
1,200元/月.人
1,200×1=1,200
7
电梯工
1,000元/月.人
1,000×1=1,000
8
强电工、弱电工、水电维修工
800元/月.人
800×4=3,200
9
安全管理队队长
1,000元/月.人
1,000×1=5,000
10
安全管理班长
800元/月.人
800×3=2,400
11
安管员
700元/月.人
700×21=14,700
12
保洁绿化班班长
600元/月.人
600×1=600
13
清洁工、绿化工
500元/月.人
500×8=4,000
14
社会保险、医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险
深圳派驻员工最低购买基数1,531元,单位缴交比例30%;其余员工按工资基数的29%缴交.
1,531×3×30%+34,100×29%
=11,267
15
福利费
按工资总额的14%
42,300×14%=5,922
16
工会经费
按工资总额的2%
42,300×2%=846
17
教育经费
按工资总额的1.5%
42,300×1.5%=635
18
服装费
每人两套，单价：800元/人,每两年更换一次
800×49÷24=1,633
19
驻外补贴
800元/月.人
800×3=2,400
20
差旅费
平均800元/月.人
800×3=2,400
21
通讯补助
经理300元/月,部长、会计150元/月.
300+150×2=600
小计
68,003
2．办公费用
序号
支出项目
测算依据
月支出（元）
备注
1
办公用品
管理人员人均20元/月,
操作层人均10元/月.
20×15+10×34=640
2
书报费
杂志、报刊、资料
80
3
通讯费
固定电话4部、每部150元
150×4=600
4
采购、业务费用
综合测算
800
5
办公用水电费
办公、员工住宿
2,000
小计
4,120
3.公共设施维护费
序号
支出项目
测算依据
月支出
备注
1
路面路基
综合测算
500
2
沟渠池井
综合测算
300
3
小面积粉刷、补漏等
综合测算
200
4
公
共
照
明
停车场
综合测算
200
走廊灯
综合测算
400
消防楼梯灯
综合测算
100
消防指示灯
综合测算
200
景灯
综合测算
300
室外路灯
综合测算
400
小计
0
4.机电设备设施维护费
序号
支出项目
测算依据
月支出
备注
1
配电系统
综合测算
800
2
电梯
直梯日常维保及检测费900元/月；
扶梯日常维保及检测费600元/月。
900×1+600×6=4,500
直梯1台
扶梯6台
拟选用国产电梯.
3
通风系统
综合测算
200
4
发电机
综合测算
500
5
消防泵维护
综合测算
150
消防泵:2台；
喷淋泵:2台。
6
排污泵
综合测算
100
7
生活供系统
综合测算
300
水泵2台,地下水池1个,水箱两个。
8
消防自动报警系统维护
烟感、手动按钮、消防栓等信号点检测，每年4次，综合测算.
400
9
智能化系统维护费
综合测算
1,500
合计
8,450
5．设备设施运行费
序号
支出项目
测算依据
月支出
备注
1
电梯运行费
直梯1台,估算功率为25KW；
扶梯6台,功率为11KW;
商业用电0.93元/度.
25×1×30.5×12×0.93=8,509
11×6×30.5×12×0.93=22,465
估算:
直梯每天运行约12小时；
扶梯每天运行约12小时。
2
消防泵运行费
消防泵、喷淋泵各两台；
功率分别为15KW、30KW
（15×2×1+30×2×1）×0.93=84
估算：
每月运行约1小时。
3
排污泵
排污泵共4台，每台功率为2.2KW,
2.2×4×0.5×30.5×0.93=125
估算:
每日运行约半小时。
4
智能化系统运行费
综合测算
300
5
公共照明
用电(不含百货大楼内室内照明)
估算：
（1）楼梯灯总功率为5.4KW；
（2）停车场灯总功率为3.5KW；
（3）走廊灯总功率为10KW；
（4）路灯总功率为10KW；
（5）景灯总功率为15KW；
（6）安全出口指示灯总功率为4.5KW。
（1）5．4×4×30.5×0.93=613
（2）3．5×24×30.5×0.93=2,383
（3）10×15×30.5×0.93=4,255
（4）10×12×30.5×0.93=3,404
（5）15×6×30.5×0.93=2,553
（6）4．5×24×30.5×0.93=3,063
小计:16,271元
估算：
(1)梯灯每天运行约4个小时；
(2)停车场灯每天运行24小时；
(3)走廊灯每天运行约15小时；
(4)路灯每天运行约6小时；
(5)景灯每天运行约6小时
(6)安全出口灯每天运行24小时
合计
47,754
6．清洁、绿化维护费
序号
支出项目
测算依据
月支出（元）
备注
1
绿化面积维护
绿化面积约为4947m2，
月维护费0.4元/ m2
4947×0.4=1,979
2
清洁用具、清洁剂等耗品费用
综合测算
1500
3
清洁、绿化用水
综合测算
3,000
4
垃圾清运费
综合测算
200
5
水箱/水池清洗费
每年清洗两次,综合测算.
300
综合测算
6
消杀费
0.10元/平方米·年
300
7
化粪池清理维护
综合测算,每年清掏1次.
200
小计
7,479
7． 保安费用
序号
支出项目
测算依据
月支出（元）
备注
1
保安费用
保安设备,如对讲机天线、电池的更换费用等。综合测算
400
小计
400
8． 不可预见费
序号
支出项目
测算依据
月支出（元）
备注
1
不可预见费
总成本的5%
138,806×5%=6,940
小计
6,940
9． 法定税金
序号
支出项目
测算依据
月支出（元）
备注
1
法定税金
总收入的5.5%
172,670×5.5%=9,497
小计
9,497
10．物业管理佣金
序号
支出项目
测算依据
月支出（元）
备注
1
物业管理佣金
总收入的10%
172,670×10%=17,267
小计
17,267
12．经费支出汇总表
序号
支出项目
月支出（元）
备注
1
人员工资(含员工工资、保险、服装等费用)
68,003
2
办公费用
4,120
3
公共设施维护费
2,600
4
机电设备设施维护费(含电梯、消防设备、排水系统等维护费)
8,450
5
设备设施运行费
47,754
6
清洁、绿化维护费
7,479
7
保安费用
400
8
不可预见费
6,940
9
法定税金
9,497
10
物业管理佣金
17,267
合计
172,545
※ 根据以上的成本支出,计得商业街与百货大楼的物业管理单位成本为4.8元/平方米.月。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√
A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)
【篇四】万达广场大商业物业管理方案
成都金牛万达广场大商业、室外步行街〔金街〕局部景观方案及施工图设计任务书
编制单位：万达商业规划研究院成都金牛万达广场投资编制时间：2021年月日1工程概况
1工程名称：成都金牛万达广场
2工程地址：成都市一环路北三段与人民北路交界处地块，北至肖家村三巷，南至一
环路北三段，东至北站路东一路，西至人民北路。
3工程概况：成都金牛万达广场，工程地处成都市一环路北三段与人民北路交界处地
块，北至肖家村三巷，南至一环路北三段，东至北站路东一路，西至人民北路。紧邻成都火
车北站，交通非常便利。整个工程由大型商业、甲级写字楼、写字楼、底商、室外步行街、住宅以及地下车库设备用房组成。总用地面积约为13万平方米，总规划建筑面积约为110万㎡地上：905000㎡；
地下：214400㎡。总容积率，总建筑密度52.8%，住宅区域建筑密度40%。工程共划分四个区，两个地块〔南地块为持有物业、北地块为
可售物业〕
，即精品商品住宅区、甲级写字楼区、回迁住宅区、大商业区，每个地块为一个独立组团，地下室分南北两块地大开挖。本工程方案分期开发建立，北地块可售物业(含、甲级写字楼区用地面积约平方米，商业、办公区域容积率8.34;住宅区域容积率；
南地块(包括回迁住宅区、大商业区用地面积约
平方米,工程详细技术指标〔详见附件总平面图纸〕2设计根据
2.1电、煤气、市政等有关部门意见和要求。
规划主管部门给定的规划设计条件和已批复的详细规划图纸。2.3测绘部门提供的实测地形图和地质水文勘测资料。2.4工程市政条件。
2.5经万达规划院确认的建筑设计方案成都市规划局审批通过后的审查方案〔包括甲方确认的技术经济指标、总图、各层平面图纸、立面效果图、剖面图及竖向设计图等〕。
2.6甲方提供的写字楼建造标准。施工图设计任务书〔本书〕。
2.8已确认的经济技术指标及建造标准。
双方签定的设计合同内所包含的效劳性条款及要求〔详见施工图设计合同〕。
2.10甲方对各阶段设计图纸的评审意见。
3设计范围及内容3.1设计范围
本次概念方案招标的范围：
1、用地红线范围内及红线外直到市政路道牙范围内的室外景观环境设计；
2、购物中心裙房〔大商业〕地面环境景观设计、购物中心裙房〔大商业〕屋面环境景观设计；
3、室外步行街〔金街〕环境景观设计〔含规划道路面积〕。总设计面积约为51708平方米，其中大商业地面面积约15796平方米；
大商业屋面面积约24912平方米；
室外步行街〔金街〕面积约11000平方米〔含规划路面积〕。〔详细范围见cad文件附件景观面积范围图〕。招标方案深度为概念方案，中标后进展方案深化设计及施工图设计，并需进展现场配合。3.2设计内容
景观规划与设计〔包括交通组织、广场等环境艺术空间〕。整体硬质铺装设计。
整体软质环境设计〔包括花草树及水体等〕。
功能性设施设计〔如亭、公交站台、店招、休息座椅、垃圾箱等〕。雕塑、小品以及休闲康体设施的环境布置以及其他构筑物的艺术处理〔如汽车坡道、人防出口、采光通风井等构筑物〕。
现代室外商务、酒店空间环境设计〔如建筑物出入口、城市广场等〕。3.2.7组团物业管理设施及围墙等。4设计要求4.1总体构思要求主题构思
要有鲜明的艺术性和浓重的文化内涵，打造引领现代人生活需要的现代景观；
设计须具有独特的艺术风格、个性张扬，强调其唯一性。协调环境
环境设计要求与建筑物作为整体进展考虑，突出硬质景观的整体感与大气，表现细部的精致；
树木花草的设计要求作为硬质景观场所环境的一个表现因素，要精选品种与规格，精心布置，并表达与整个场所环境的有机交融；
充分考虑建筑构造构造做法，完成具备经营功能的运动、休闲场所。限额设计1单方造价要求
本工程工程本钱控制目的为：总景观设计面积约平方米，其中大商业地面面积约平方米，其中硬质景观设计考虑元/平方米，种植景观设计考虑元/平方米；
大商业屋面面积约平方米，考虑元/平方米；
室
外步行街〔金街〕面积约平方米〔含规划路面积〕，其中硬质景观设计考虑元/平方米，种植景观设计考虑元/平方米。绿地面积满足规划报批文件中对绿化率的要求。乙方应根据设计区域及价值不同，优化分配不同位置之造价。2软铺硬铺比例
景观设计总面积中绿地面积应满足工程规划报批文件中对绿地率的要求，并以此为基准进展限额设计总价控制。3本钱合理分配
设计单位应根据设计区域及价值，优化分配不同位置之造价。4.2设计细那么
景观设计导那么局部的内容要求
景观设计导那么的内容要求：万达广场景观设计导那么是从城市设计的高度，从大商业、大交通、大广场、大文化等方面对景观整体规划。贯彻“底商步行街区〞的设计理念，在景观设计主题中加以表达，营造万达城市综合体整体商业气氛；
同时考虑到工程开发的阶段性，提出了总体控制性概念，为景观方案整体的可持续开展提供了一个操作平台；
以交通规划为先导，充分分析和理解工程现场情况的根底上，从万达广场与城市的连接界面、连接节点、景观轴线入手，将工程整体景观元素的运用手法与城市规划、建筑设计结合，形成有机统一的整体，就景观的整体设计方向提出控制性的要求。大商业地面局部1总体要求
商业广场景观设计是商业建筑外场设计的重要组成局部。其目的是为了更好的衬托商业气氛，通过合理、人性化的设计，营造商业建筑的室外场所。这是检验景观设计的最主要标准，也是甲方审查景观设计的根据。乙方应着重考虑如下方面内容：
〔1〕使用功能：商业建筑要考虑各业态定期或不定期的促销活动，因此，在各业态的主入口和公共区域不应布置阻挡人流的固定设施，另外还要考虑物业公司组织的大型促销活动的场所和需求〔包括预留水、电、通讯等〕。此要求需在方案设计阶段单独阐述其设置位置、设置原那么以及保证措施。
〔2〕交通组织：参考交通评估报告，按照以人为本的设计原那么，并结合各单体建筑使用功能要求，从住宅和商业两方面确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出入口、地面停车场的出入口〔包括各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间，出租车等候，餐饮娱乐停车区，商务办公停车区〕等等。交通分析也需要在方案阶段进展单独阐述。
〔3〕景观轴线：方案阶段需有分析，外环境构筑物不能遮挡顾客出入口，不能影响建筑外墙广告及建筑外立面的精彩部位。考虑广场空间过大，防止因过量空旷导致“一览无余〞，应适当借用景观、小品等因素，到达视线的遮掩、吸引、过渡，以营造空间层次感，最好能“移步异景〞。
〔4〕竖向设计：由于本商业广场面积较大〔包括广场〕，如何解决场地雨水排水等问题也是非常关键的因素。请结合本建筑的设计特点在方案设计阶段将场地排水情况做详细分析。
〔5〕导向标识系统：本商业建筑业态众多，如何引导购物者由任何部位进入后〔包括夜间〕都能准确找到其购物目的是关键，也是各主力店和商铺关心的问题。因此，乙方应在方案设计阶段分别阐述标识和导引的设计思想。
〔6〕灯光设计：方案阶段重点阐述，包括晚间的景观照明和小品的夜景照明，包括与建筑主体泛光的衔接〔要求根据外环境的设计要求对建筑物外装的夜景照明设计给予指导意见〕，并充分考虑室内灯光对步行街的借鉴和影响等等〔灯光的设计要考虑重大节日、一般节日和平常时候的设置区别，还应考虑各地区限电、物业节省运行费用等因素〕，另外必须考虑灯光对住宅的影响，在合理的前提下尽量减少对住宅的光污染。
〔7〕本钱控制：乙方设计尽可能不打破甲方提供的投资指标〔包括运行本钱的控制〕。乙方应在方案设计完成后提供工程造价估算，施工图设计完成时提供工程造价概算。
〔8〕工期控制：乙方应根据甲方整体开发的形式及进度合理安排工期，满足甲方对整体工期的控制要求。
〔9〕专业互动：为了保证外环境的设计与建筑设计完美衔接，乙方应根据自身设计的特点，对建筑、市政、总图竖向、夜景照明、导向标识系统等设计提出相应改良要求。
2细节要求
〔1〕市政对接：与市政衔接部位的设计应根据政府有关部门和甲方的要求来完成。
〔2〕景观小品：包括可能与建筑相连接的广场入口、构架、列柱等等应由乙方完成。如有雕塑等应在方案阶段绘制概念草图。〔3〕硬铺设计：硬铺装的设计要简洁明快，考虑施工工期的要求。出租车停靠或卸货区周围的地面硬铺装应考虑机动车经常碾压的影响。硬铺装地面要考虑防滑。
〔4〕种植设计：绿化设计配置合适当地生长环境的树种，注意植被的尺度、色彩与周边建筑、环境的协调性。整体景观设计考虑以树池与硬铺相结合，树池位置必须与建筑柱位照应；
在此根底上考虑整体景观。
〔5〕重点景观：如有喷泉和水景的设置需起到画龙点睛的作用。〔6〕配套设施：IC卡机、冷饮店等场地售卖设施等也需在设计中给予考虑。
〔7〕背景播送应与甲方商业广场弱电设计配合，扬声器等设施不能对人流和车流的通道有影响。
〔8〕地灯原那么不采用，必须设置的情况下应以不易损坏、易于维修维护为原那么〔必要时给出详细灯具的厂家和型号〕。
〔9〕某些不易机动车进入的区域应考虑由防撞设施分隔，防撞设施设计要有自己的特色。
〔10〕无障碍导引设计应作为一个完好的系统，有自己的特色，结合标识和竖向设计，最终表达人性化和美观的结合。
〔11〕地面的各种水井、电井、消火栓、给水栓等应通过细部处理，保证美观。
〔12〕景观设计时应考虑位于室外的煤气调压站、市政的变配电设施、或机房等大型地面障碍物。考虑绿化或其他方法给予解决美观等事宜。4.2.3大商业屋顶
〔1〕大商业屋顶因屋面设备设计图未出所以暂不做方案设计，待屋面设备出来后再行设计。
〔2〕后续设计重点要解决好排水问题。
〔3〕后续设计屋顶美化问题须结合屋顶排烟、冷却塔、风机、排风口等设备的设计分布〔在设计的过程中景观设计师应与相关专业工程师统一协调此类问题〕，要注意解决平安、降噪隔音、造型美化等问题的场所和需求〔包括预留水、电、通讯等〕。此要求需在方案设计阶段单独阐述其设置位置、设置原那么以及保证措施。2细节要求
〔1〕与市政衔接的部位的设计应根据政府有关部门和甲方的要求来完成，乙方不能因甲方提供的界限位置不明确或提供要求较晚而回绝对此给出相应的设置节点图纸或要求增加相应的费用。
〔2〕室外步行街〔金街〕商业室外凸出室外的构筑物：包括可能与建筑相连接的广场入口、构架、列柱等等应有乙方完成。〔3〕如有雕塑等应在方案阶段出概念草图。
〔4〕IC卡机、冷饮店等场地售卖设施等也需在设计中给予考虑。〔5〕背景播送应与甲方商业广场弱电设计配合，扬声器等设施不能对人流和车流的通道有影响。
〔6〕硬铺装的设计要简洁明快，要考虑施工工期的要求。〔7〕绿化设计配置合适当地生长环境的树种，注意植被的尺度、色彩于周边建筑、环境的协调性。
〔8〕景观设计应考虑本钱，特别是小品的设计必须考虑本钱的控制〔包括运行本钱的控制〕。
〔9〕地灯的设计应以不易损坏、易于维修维护为原那么〔必要时给出详细灯具的厂家和型号〕。
〔10〕出租车停靠或卸货区周围的地面硬铺装应考虑机动车经常碾压的影响。
〔11〕某些不易机动车进入的区域应考虑由防撞设施分隔，防撞设施设计要有自己的特色。
〔12〕喷泉和水景的设置需起到画龙点睛的作用。
〔13〕景观设计时应考虑位于室外的煤气调压站、市政的变配电设施、或机房等大型的地面障碍物。考虑绿化或其他方法给予解决美观等事宜。
〔14〕地面的各种水井、电井、消火栓、给水栓等应通过细部处理，保证美观。
〔15〕无障碍导引设计应作为一个完好的系统，应有自己的特色，结合标识和竖向设计，最终表达人性化和美观的结合。
〔16〕硬铺装地面要考虑防滑。3执行细那么
〔1〕设计程序：要求必须在充分理解总体规划方案设计的根底上进展设计。
〔2〕规划定位：与建筑的空间与立面风格充分协调，同时又有别于周边环境。
〔3〕气候适应：充分考虑四川省成都市气候特点，在用材/土建/种植等方面应适应本地气候。
〔4〕文化定位：充分考虑风水因素对于本地客户的心理影响，所有景观元素应表达祥和的气氛。
〔5〕管理定位：设计应充分考虑工程开工后的后续管理，为方便管理，平安管理提供保证。尽量减少维修、易清洁、易维护。如消防通道设置道路车档时应充分考虑巩固耐用，方便管理。
〔6〕数据定位：要求所有相关设计必须有尺寸/型号/种类/规格/色卡/材料/统计等详细物理数据。
〔7〕材料运用：材料运用是关键，景观材料不存在高级与低级之分，每一种材料的运用应充分注意本钱控制，尽可能使用本地现有的价廉物美的材料，同时地面铺装不采用光面材料等。〔8〕色彩配置：色彩运用应准确到位，统一协调。
〔9〕纹理配置：一样与不同的纹理配置应运用准确，如粗糙度、比照度、纹理。
〔10〕植物配置：集中与分散结合，切不可面面俱到，如：植物在宅
间绿地配置中，山墙端头位置可严密，其他位置一般考虑，并给出范围与间距。
〔11〕植物选择：可根据其在整体环境中的作用提出较为详细的特征说明，如：树形要求、规格要求、色彩要求、常绿与落叶要求等。图中的植物尺寸应按实际尺寸，不可夸大。4环境要求〔1〕光环境
1〕广场的休闲空间应具备良好的采光环境，有助于居民的户外活动。2〕选择硬质、软质材料时需考虑对光的不同反射程度，并用以调节室外居住空间受光面与背光面的不同光线要求；
在进展户外活动场地布置时，其朝向需考虑尽量减少眩光。
3〕在满足根本照度要求的前提下，室外灯光设计应营造舒适的商业的生活商业气氛，不宜盲目强调灯光亮度；
光线充足的空间宜利用日光产生的光影变化来形成外部空间的独特景观。〔2〕通风环境
1〕为调节环境的通风排浊效果，应尽可能扩大绿化种植面积。2〕户外活动场的设置应根据工程所在地不同季节的主导风向，并有意识地通过建筑、植物、景观设计来疏导自然气流。
〔3〕声环境：可考虑用优美轻快的背景音乐来增强城市广场活动的情趣。
〔4〕温度环境：环境景观配置对广场温度产生的影响。〔5〕嗅觉环境：防止散发异味、臭味和引起过敏的植物。
〔6〕视觉环境：要综合考虑视觉景观的多种元素，到达色彩怡人、质感亲切、比例恰当、尺度适宜、韵律优美的动态欣赏和静态欣赏效果。
〔7〕建筑环境：应考虑与城市、建筑空间组合、建筑造型等与整体景观环境的整合，塑造具有个性特征的城市广场整体景观。塑造具有个性特征的城市广场整体景观。（1）详细要求（1）绿化种植景观要求1〕植物配置的原那么要求
①适应四川省成都市的气候、土壤条件和自然植被分布特点，选择抗病虫害强、易养护管理的植物，表达良好的生态环境和地域特点。②充分发挥植物的各种功能和欣赏特点，合理配置，常绿与落叶、速生与慢生相结合，构成多层次的复合生态构造，到达人工配置的植物群落的自然和谐。
③植物品种的选择要在统一的基调上力求丰富多样。
④要注重种植位置的选择，以免影响室内的采光通风和其他设施的管理维护。2〕绿篱设置
①绿篱按照整形绿篱和自然绿篱方式设置。整形绿篱应选择生长缓慢、分枝点低、枝叶构造严密的低矮灌乔木，合适人工修剪整形。②合理布置绿篱树的行距和株距。3〕屋顶绿化
①绿地应根据平台构造的承载力及小气候条件进展种植设计。②重点要解决好排水问题。
③结合地下车库采光口进展精细设计。〔2〕道路景观要求1〕路缘石
①路缘石可采用预制混凝土、砖、石料，高度为100～150mm为宜。②区分路面的路缘，要求铺设高度整齐统一。2〕道路车档、缆柱①车档和缆柱是限制车辆通行和停放的路障设施，其造型设置地点应与道路的景观相协调。车档和缆柱分为固定和可挪动式的两种，固定车档可加锁由私人管理。
②车档材料一般采用钢管和不锈钢制作，高度为700mm左右，通常设计间距为600mm，但有轮椅和其他残疾人用车的地方，一般按900～1200mm的间距设置，并在车档前后设置约1500mm左右的平路，以便轮椅的通行。
③缆柱分为有链条式和无链条式两种。缆柱可用铸铁、不锈钢、混凝土、石材等材料制作，缆柱高度一般为400～500mm左右，可作为街道坐凳使用；
缆柱间距宜为1200mm左右。带链条的缆柱间距也可由链条长度决定，一般不超过2m。缆柱链条可采用铁链、塑料链和粗麻绳制作。〔3〕硬质景观要求1〕雕塑小品
①雕塑在布局上注意与周围环境的关系，恰当地确定雕塑的材质、色
彩、体量、尺度、题材、位置等，展示其整体美、协调美。②雕塑应具有时代感。2〕公共设施①音响设施a.宜在距楼体单元较远地带设置小型音响设施。
b.音响设计外形可结合景物元素设计。音箱高度应在～之间为宜，保证声源能均匀扩放，无明显强弱变化。音响放置位置一般应相对隐蔽。②垃圾桶
a.垃圾桶一般设在道路两侧和楼体单元出入口附近的位置，其外观色彩及标志应符合垃圾分类搜集的要求。
b.垃圾桶选型应选择美观结实与功能兼备、并且与周围景观相协调的产品，要求巩固耐用，不易倾倒，垃圾容器口径可大一些，同时考虑防止雨水灌注。③座椅〔具〕
a.结合环境规划来考虑座椅的造型和色彩，应简洁适用。b.室外座椅〔具〕的设计应满足人体舒适度度。
c.座椅〔具〕应选择清洁度高的材料，座椅转角处应作磨边倒角处理。3〕坡道
①应采用防滑路面；
人行道纵坡不宜大于％。
②园路、人行道坡道宽一般为，但考虑到轮椅的通行，可设定为以上，有轮椅交织的地方其宽度应到达。4〕台阶
①一般室外踏步面料应防滑处理，低于10cm的高差，不宜设置台阶，
应设置防滑坡道。②过水台阶和跌流台阶的阶高可根据水流效果确定，同时也要考虑儿童进入时的防滑处理。5〕树池/树池箅
树池箅应选择能渗水的石材、卵石、砾石天然材料或不锈钢等，也可选择具有图案拼装的人工预制材料，如铸铁、混凝土、塑料等，这些护树面层宜做成格栅。
〔4〕庇护性景观：主要包括亭、廊、棚架等庇护性景观构筑物，是广场中重要的交往空间，是居民户外活动的集散点，既要考虑开放性又要有遮蔽性。〔5〕照明景观
1〕照明设计不应留有死角，以进步夜间出行的平安度。2〕注意灯型选择，防止引起住家眩光。
3〕照明设计既要符合夜间使用功能，又要考虑白天的造景效果，必须设计或选择造型优美别致的灯具。5成果内容和要求
万达景观设计通常分为四个阶段：概念方案设计、方案深化设计、初步设计、施工图设计及现场配合。5.1概念方案设计阶段5.1.1总说明1设计说明。2技术指标。3工程造价。
4设计进度方案。5设计小组成员。
5.1.2工程景观设计导那么〔针对工程整体的设计指引导那么〕1工程概况；
2工程分类阐述及导那么：〔1〕概念主题导那么。〔2〕空间导那么。〔3〕功能导那么。〔4〕交通导那么。〔5〕视线导那么。〔6〕绿化导那么。〔7〕色彩导那么。〔8〕材料导那么。〔9〕布品导那么。〔10〕标识导那么。〔11〕照明导那么。〔12〕本钱导那么。〔13〕文化导那么。5.1.3主要构思解释图1景观主题解释。2景观与建筑的关系：〔1〕建筑总体布局。
〔2〕景观主题与建筑、景观节点与建筑的关系。〔3〕对建筑缺憾处的改善。3景观与环境的关系：〔1〕物理环境〔光、声等〕。
〔2〕自然环境〔道路、山、水、周边环境〕。5.1.4景观总平面图5.1.5交通分析图1交通流线。
2道路级别及断面〔包括小区级、组团级、宅间级、漫步道〕。5.1.6竖向设计分析图
5.1.7场所分析〔包括居住公共空间活动场地、入口、广场、停车场等〕及区域〔块〕景观设计平面及效果图
5.1.8景观轴线、构筑物〔包括入口、水景、亭、廊等〕分析及主要节点景观设计方案图
5.1.9植物配置意向5.1.10标识与灯具系统意向6.1.10成果要求1A3文本A3文本的编排顺序：
本设计阶段乙方提交的图纸及文件必须符合国家公布的有关标准，规定进展设计并可以完好地反映本设计阶段所要到达的设计效果。页码一
内容效果图类
要求
备注
12345
人视效果图一伞座、小品、铺装效果
6室外步行街〔金街〕主入口人视效果图一反映室外步行街〔金街〕商业特色，突出商业气氛
7室外步行街〔金街〕次要入口人视效果图一反映室外步行街〔金街〕商业特色，突出商业气氛
8SOHO写字楼入口景观人视效果图一反映与大堂吧之间的关系9写字楼入口景观人视效果图一反映与大堂吧之间的关系10写字楼、SOHO写字楼与各商业主入口人视效果图各一反映大堂入口设计节点，各入口之间的关系
11广场与地下车库入口人视效果图各一反映入口设计节点，入口与车库之间的关系
12室外步行街〔金街〕中心广场广场人视效果图一反映功能场所设计、空间分割；
突出商业气氛
13室外步行街〔金街〕中心广场广场与商业入口人视效果图二反映功能场所设计、空间分割；
突出商业气氛
14室外步行街〔金街〕标准段人视效果图一反映照明设计、可挪动树箱和花鉢、伞座、小品、铺装效果
15室外步行街〔金街〕主入口人视效果图一反映室外步行街〔金街〕商业特色，突出商业气氛二总平面图类
1总平面图标注设计内容
2交通分析图明确车流道路、港湾式停靠点及公交车站点3人流分析图4功能场所分析图5竖向设计图6小品家具布置图7照明设计布置图8植物配置设计图三分区详图类1分区总平面图
2分区人视效果图反映商业广场各入口、室外步行街〔金街〕各入口、写字楼各入口、SOHO写字楼各入口、地下车库入口等3分区铺装设计包括分区放大图、材料规格、名称及样板示意图片4分区竖向设计分区放大平面、立、剖面
5分区小品家具设计〔灯具、雕塑小品、座椅、可挪动树箱、垃圾桶、花鉢、构筑物等〕位置、平立面尺寸和造型设计6植物配置设计明确上下木配置意向四投资估算局部
〔1〕封面：写明工程名称、编制单位、编制年月。
〔2〕扉页：写明编制单位法定代表人、技术总负责人、工程总负责人的姓名，并经上述人员签署或受权盖章。〔3〕图纸目录。
〔4〕图纸内容按本阶段所列图纸内容顺序排列。3AtoCAD电子文件及以上两项电子文件。
4渲染图电子文件分辨率到达打印A0图纸幅面的要求。。5.3初步设计阶段5.3.1初步设计说明。
5.3.2初步定位平面图〔1∶500〕。5.3.3初步竖向设计图〔平面、剖面〕。
5.3.4初步给排水系统布置图〔灌溉系统和喷泉系统单独另出图〕。5.3.5照明系统布置图〔包括强电与弱电〕。5.3.6初步背景音乐布置图。5.3.7初步地面铺装图。
5.3.8初步种植平面图及剖面图。5.3.9初步小品布置平面图。5.3.10初步照明布置平面图。5.3.11主要节点详图。5.3.12材料样板。
5.3.13家具、灯具、雕塑等式样图。5.3.14根据需要绘制的专业表现图。5.3.15初步设计概算。
5.3.16初步设计阶段图纸要求。1A3白图6套
初步设计文件的编排顺序：
〔1〕封面：写明工程名称、编制单位，编制年月。
〔2〕扉页：写明编制单位法定代表人。技术总负责人，工程总负责人和各专业负责人的姓名，并经上述人员签署或受权盖章。〔3〕设计文件目录。〔4〕设计说明书。
〔5〕设计图纸〔可另单独成册〕。〔6〕概算书〔可另单独成册〕。2设计图电子文件光盘2套。5.4施工图设计阶段5.4.1总设计说明。5.4.2材料作法和物料表。5.4.3硬铺装类
1硬铺装的设计总平面图。2竖向总平面图。3主干道定位总平面图。4尺寸及网格坐标图。
5硬质景观平、立、剖面图及大样图。6各景点的平、立、剖面图。5.4.4软景类
1说明。2苗木表。3标准种植详图。4乔木、灌木总平面图。
5乔木平面设计图〔乔木种类、高度、冠幅、米径、数量〕。6灌木平面设计图〔灌木种类、高度、冠幅、面积数量、种植方式示意〕。
5.4.5水电、给排水、构造、标识、小品类1照明系统平面图、配电箱图。2灯具型号选择及大样图。3给排程度面图。4构造图平、剖面图。
5.4.6详图类1施工节点详图。2各类细部详图。5.4.7施工预算书
5.4.8施工图阶段设计成果要求
1合同要求所涉及的所有专业的设计图纸。2合同要求的工程预算书。
3对于方案设计后直接进入施工图设计的工程，假设合同未要求编制工程预算书，施工图设计文件应包括工程概算书。4总封面应标明以下内容：〔1〕工程名称。
〔2〕编制单位名称。〔3〕工程的设计编号。〔4〕设计阶段。
〔5〕编制单位法定代表人、技术总负责人和工程总负责人的姓名及其签字或受权盖章。
〔6〕编制年月〔即出图年、月〕。5蓝图10套。
6设计图电子文件光盘2套。5.5设计深度要求
5.5.1自由形态物体要求至少有三视图和表现效果图。
5.5.2道路、墙面、小品等提供效果图片及保证成品效果手段〔技术及施工要求〕。
5.5.3所有景观地形要求定位图〔图纸深度须确保准确施工〕。5.5.4对植物所需种植土要求参数〔面积、厚度、土壤成分等〕。5.5.5铺装地面、景墙等详细颜色分区及铺装方式。
5.5.6假如需要成品游乐设施那么提供大致品质及效果要求。5.5.7假如有另外制定厂家做效劳设施或成品，需提供效果控制要求〔颜色.品质等〕。
5.5.8不同级别、位置道路所用材料、颜色、路沿等需有详细设计并保证施行效果。
5.5.9主要材料提供样品规格、颜色、质地及效果图片等。5.5.10重要和主要植物可根据其在整体环境中的作用提出较为详细
的特征说明，如：树形要求〔示意图或照片〕、规格要求、色彩要求、常绿与落叶要求等。
5.5.11植物要求提供可控制性规格形态参数和种植效果技术要求。5.5.12重要节点位置提供植物搭配三视图及效果图。
5.5.13考虑地区生态特点，种植合适本地人对景观的审美倾向。5.5.14要求考虑季节变化和景观色彩的多样性。5.6成果提交
1、方案设计、优化设计阶段：30个日历天。2、扩初设计阶段：30个日历天。3、施工图设计阶段：45个日历天。
特别强调：各设计阶段，须提供主要材料样板和工艺做法说明。
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