前海税务局物业管理服务合同

　 前海 税务局物业管理服务合同

　甲方

　国家税务总局 深圳市 前海 税务局

　乙方

　深圳市 金銮物业服务 有限公司 荔源管理处

　（ 200 20 年）

　前海税务局物业管理服务合同

　 甲方：

　国家税务总局 深圳市 前海 税务局

　乙方：

　深圳市 金銮物业服务 有限公司 荔源管理处

　按照《中华人民共和国经济合同法》和《深圳经济特区政府采购条例》的规定，经 国家税务总局深圳市前海税务局（以下简称甲方）和 深圳市金銮物业服务有限公司 荔源管理处（以下简称乙方）协商，就甲方委托乙方承担 国家税务总局深圳市前海税务局 物业管理服务，达成以下合同条款：

　第一条、项目情况

　本项目为甲方办公区域和南油宿舍（以下统称“服务区域”），清洁、安保、绿化等物业管理服务。因甲方办公用房属于租赁性质，故物业管理服务范围不含应由出租方承担的公共设施物业管理，如电梯、空调、电机房、水泵房维护保养及消防报警等设施设备。

　项目地址：荔源广场 A 栋三、四、十二层及 B 栋三、四层；深圳市南山区南油生活 B区北登良路 68A 前海税务职工宿舍楼。

　建筑面积：办公区面积约 8071 平方米；宿舍面积约 1130 平方米。

　中央空调系统：相对应的水系统、风系统、辅助设备、末端设备等。

　其他设备设施：消防设施及报警系统、安防监控设施、供配电设备、给排水设施等。

　第二条 、服务内容及要求

　（一）物业管理服务范围与岗位设置 1. 管理服务范围

　1.1 所有场地设施、和室内的环境清洁卫生、生活垃圾的收集、清运。

　1.2 卫生服务除清洁外，还包括白蚁防治、消毒、防蚊虫、灭鼠服务、控烟等。

　1.3 区域内环境美化与绿化，室内绿化布置、更换、维护。

　1.4 内部安全监控、消防管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等治安工作，杜绝火灾和治安隐患。

　1.5 会议室、洽谈室、接待室的会务接待服务；展览场地布置与管理等,协助开展大型公务活动等，临时性提供相关服务人员并承担相关服务工作。

　1.6 信件、报刊杂志等收发服务。

　1.7 停车场管理服务。

　1.8 建立物业管理档案资料。

　1.9 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

　2 2. . 管理岗位设置

　2.1 办公区域是甲方的办公重地，人员进出较多，环境复杂，对安全性、规范性要求严格，对物业管理服务要求高标准、高质量。

　2.2 乙方对甲方办公区域的物业管理方案、组织架构、人员录用配备、技术水平、建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人管理机构。

　2.3 乙方在人员上要按需配备、优质、高效和相对固定，在拟定组织架构设置、物业管理服务方案时，能充分考虑自身实力和管理优势。最大限度地满足甲方的需求，提供质价相符的优质服务。

　2.4 在处理特殊事件和紧急、突发事件时，甲方对乙方管理人员有直接指挥权。

　2.5 乙方对所录用的人员要切实核对身份，保证没有犯罪记录，身体健康。专业岗位人员须有相关的专业技术等级证书，持证上岗。

　2.6 乙方工作人员要按岗位统一着装，言行规范，注意仪容仪表和公众形象，工作中遵守服务规范和使用文明用语。同时，公众岗位人员的体型、相貌、身高要满足岗位要求。

　2.7 配置人员数量及要求：

　岗位 人数 服务区域 人员素质要求 保安岗 16人 ①A 栋（共 4 岗）：三楼 2 岗(一男一女)，四楼 1 岗，十二楼 1 岗，；②B 栋（共 4 岗）：三楼 2 岗(一男一女)，四楼 1 岗，阁楼/发票厅 1 岗；③大厅（共 6 岗）：东侧 1 岗，西侧 1 岗，大厅/24 小时办税厅 2 岗,监控室/楼层巡逻 1 岗，夜班 1 岗；④南油宿舍（共 2 岗）。

　男性，身高 1.65 米以上，年龄 18-40 岁之间，两眼裸视视力均在 5.0 以上，遵纪守法，爱岗敬业，纪律严明，形象俱佳。宿舍保安年龄可 50岁以内。

　保洁岗 13人 ①A 栋（共 5 岗）：三楼 2 岗，四楼 1 岗，十二楼 2岗；②B 栋（共 5 岗）：三楼 2 岗，四楼 2 岗，阁楼/发票厅 1 岗；③大厅（共 2 岗）：大厅 1 岗，等候区/24 小时办税区 1 岗；④南油宿舍（共 1 岗）

　职高以上文化程度，年龄45岁以下，五官端正，反应灵敏，无不良习惯。须有 3 年以上相关管理工作经验。

　绿化岗 1人 负责全局办公区室内盆植布置和养护管理 初中以上文化程度，年龄 45 岁以下，有绿化管养经验。

　水电岗 2人 负责全局服务区域的水电维修、会务音响设备管理及调试 精通水电、弱电、会务音响 合计 32 人 2.8 物业服务人员服装由乙方统一定做。

　2.9 全部人员由乙方按劳动法规定购买社保。

　2.10 乙方应优先接纳采购人原有聘用人员，某些岗位采购人满意或认可的原聘用人员需尊重采购人意见优先录用。

　★人数不少于 32 人，若因人员不足而至服务质量及标准达不到采购人招标需求，乙方需增加相应人员，但合同价不变。

　（二）

　服务要求

　1.

　总体要求及标准

　1.1 乙方应主动、积极地加强与甲方的联系，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作，提供礼貌、热情、周到、严谨、规范的服务，最大限度地满足甲方的服务要求，创造一个安全、庄严、宁静、整洁、优雅的办公环境。

　 1.2 乙方利用现代化管理手段不断优化物业管理，创优质服务。制定物业管理发展规划和各项规章制度，并全面贯彻执行。积极协助甲方搞好节电、节水、节油等节能降耗工作，并使管理的物业保值、增值。

　1.3 物业管理各项服务运行基本正常，并达到以下考核指标：

　a.辖区内治安案件案发率和火灾发生率为 0，无任何重大事故发生；

　b.消防管理通过政府规定的消防监督检查，年检完好率 100%；

　c.环境卫生、消杀达标率为 95%；

　 d.所有报修项目的处理及时率达到 100%（小修项目 1 小时内组织有效维修）；

　e.有效投诉率低于 0.5%，有效投诉处理率达 100%；

　 f.会务服务满意率达到 90%以上；

　g.甲方对物业管理服务的总体满意率达 90%以上。

　2.

　基础管理

　2.1 乙方按甲方后勤管理要求建立健全各项管理制度，明确各岗位工作标准与职责，并制订具体的落实措施和考核办法。

　2.2 乙方各项管理制度健全、组织管理架构完善，所有员工能严格遵守劳动纪律，文明服务、严守岗位职责。

　2.3 乙方的管理人员和专业技术人员按岗位需要持证上岗，员工自入职之日起就必须接受不同阶段和相应岗位的培训，制订培训计划。

　2.4 乙方员工应根据专业要求统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨、形象良好，确保员工身体健康，定期进行身体健康检查（一年至少一次体检）。

　2.5 各类房屋、设施设备及维护管理档案资料齐全，建立健全设备管理台帐，管理完善，分类成册，查阅方便。

　2.6 乙方在做好工作的同时，有责任向甲方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

　2.7 乙方在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行有关规定，并按双方合同约定内容，秉承平等、公正的原则办理一切管理事务，保证双方合法利益不受损害。

　2.8 建立并落实维修服务承诺制和服务回访制，对甲方在日常监管工作中提出的整改事项，要严格按照规定的时间进行整改，并将整改情况上报甲方。

　3. 安全保卫管理

　3.1 目标：服务区域内及周边秩序井然，环境安定安全，不发生刑事、治安案件等事故，处置突发事件及时有力。

　3.2 安保管理范围：

　a.服务区域的安保；

　b.停车场的安保；

　c. 视频监控系统 24 小时值守； d. 突发事件应急处理； e. 协助有关部门处理非正常信访事件。

　3.3 工作要求：

　a.负责维护甲方公共秩序，建立建全安全管理体系，对甲方内部安全和环境实行动态监控管理，配备一支人数足够、训练有素、管理到位、纪律严明、行动迅速、人员稳定、合理配置的安保队伍。

　b.确保保安员的综合素质，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。努力培养保安员的服务意识，作为甲方义务消防员参与采购人消防安全工作。保安员应熟悉甲方的环境，服务管理，按规定着装和佩带装备，文明值勤，训练有素，机动灵活，言语规范，认真履行职责，不得与甲方职工及外来人员发生矛盾和冲突。

　c.结合甲方管理要求，有一个完整、有效、可行的保安管理方案和安全防范措施、突发事件的应急方案，包括防火、防盗、防事故、防破坏等安全突发事件应急预案，经甲方审核批准后方可实施，积极组织演练并不断完善。负责 24 小时安全巡逻，负责监控室 24 小时值班，确保服务区域不出现治安盲点。负责防盗、防火、防破坏、防事故工作，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员、各岗位建立互动的方法，以保障安全。

　d.按照机关内保的要求，负责制定落实治安每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握服务区域的治安情况，对安全设施设备进行检查维护，确保完整无损，发现

　隐患及时上报整改，确保服务区域安全无事故。

　e.在防范的策略上强调与当地的治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。强调全员参与安全管理，治安员要求发挥治安固定岗的作用，管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应,快速支援”体系。

　f.确保服务区域安全稳定，无治安和刑事案件发生，严禁并及时制止在服务区域散发各种传单，无乱设广告牌和乱贴乱画现象。要做好重大的活动、会议、接待的保卫工作，建立各级安全警戒方案确保安全稳定，并能圆满完成甲方交代的其他任务。

　g.负责服务区域交通秩序的维护,车辆停放,停车场管理等。做好车辆疏导，实行人车分流，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。认真办理出入场手续，确保院内停车安全，维护正常停车秩序，严防损坏丢失。负责货物出入管理，出入货物必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，现场值班人员全程跟进，确保货物出入的安全，服务区域交通事故 0 发生率。

　h.负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。负责大型活动安全保障，根据预案，及时部署安全防范工作，对人流、车流进行正确引导和对现场认真巡查，确保大型活动圆满完成。

　i.负责配合公安机关处理治安事件，加强日常沟通，发生案件及时报警，协助公安机关保护现场，并积极配合提供相关线索，争取案件迅速侦破。负责与政府、公安、街道等行政管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

　j.对服务区域内的施工进行管理；对进出物品进行管理。

　k.确保治安发案率为 0。

　4.

　消防管理

　4.1 工作内容及要求: a.建立健全消防工作管理制度和消防档案，明确服务区域防火责任人。制定落实消防安全每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握服务区域的消防安全情况，保证无火险安全隐患，防患于未然，确保无火灾事故。负责甲方的消防安全设施设备巡检与消防器材（灭火器、防毒面具等）的定期检查，及时提出更换需求，确保设施设备齐全完好，可随时启用。

　b.建立健全义务消防队，注重平时训练，提高消防安全意识和自防自救的能力。建立消防安全培训计划和演练方案，并积极组织落实。采取外请消防专业人员授课和现场指导，理论和实践相结合的方式，达到员工掌握消防技能的要求，以确保服务区域消防安全。每季度进行一次消防安全演习。

　c.消防控制中心 24 小时值班，消防系统技术状态符合安全要求，管理人员必须持证上岗，掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

　d.消防主管人员能正确果断处理各种火险、火灾的指挥、救护、调动和报告工作。制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，确保照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅道。

　e.确保火灾事故发生率为 0，消防年检合格率达 100%。

　5. 环境卫生管理

　5.1 工作内容: a.日常服务：负责建筑物屋面、地面、走道、楼梯间、窗户、电梯、大堂、卫生间等公共区域的每天巡回清洁；负责各办公室、会议室内桌面、地面、茶几、沙发等的每日清洁；负责职工食堂餐厨垃圾的每日清洁。

　b.清洁卫生各责任范围明确到人，清洁区内达到标准化清洁保洁。合理配置各类环卫设施与工具，分类配备垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等设施。

　c.公共区域（大厅、走廊、楼梯等）干净明亮，无纸屑、果皮、污渍，垃圾筒内的垃圾不能超过 2/3，上面无垃圾。职工食堂和办公区的室内保持干净明亮、清爽，桌椅摆放整齐，地毯无损坏、积尘。电梯间与电梯内墙身亮洁，地面无污渍、杂物，电梯门槽内无杂物尘土。洗手间无异味无积水污渍，坐厕隔板、蹲厕、小便斗、洗

　手台定期消毒干净，厕纸、擦手纸、洗手液及时补充，水龙头、镜子镜面无污渍、手印。

　d.每月定时对各办公室、会议室和其他房内的办公、会议家具、窗帘等进行彻底清洁和养护。采购人内部的地面保持干燥，尤其雨天要加强管理，防止行人摔伤，确保安全，路面无明显泥沙、污垢。

　e.室外无垃圾无积水，无乱摆、乱挂现象。

　f.室内外标识牌、公共设施目视无明显灰尘。宣传栏无污迹、无乱张贴现象。平台无积水、杂物，管线无污迹，雨篷目视无垃圾、无青苔、无积水、无污迹，明沟通畅。停车场和围栏无杂物、纸屑、油污、蜘蛛网。

　g.污水、雨水井和沙井排水畅通，无外溢，沙井内无纸屑烟头，盖上无污垢。雨水井、化油池、化粪池等定期清掏，井、池、沟、渠不得有淤积、堵塞、漫溢等现象。

　h.每日及时收集和分类清运处理各类垃圾。垃圾清倒无异味散发，分清各类工具的摆放区域及具体位置，并有明显的标识。

　i.建立消杀工作管理制度,根据卫生部门要求及实际情况定期对采购人环境进行全面消杀工作并做好记录，确保“四害”密度控制在国家规定的标准范围内。积极做好园区蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等预防控制，有效控制害虫孳生。

　j.每年进行一次房屋外墙面大理石、玻璃窗清洁工作。

　k.保洁员着装统—、工作仔细、形象良好，并积极主动学习新的保洁知识，提高保洁、清洁技术。保洁工作室地面整洁、干净，

　l.具体保洁工作项目，需提供具体的管理服务方案和服务标准，确保环境卫生合格率达到 90%。

　5.2 卫生保洁工作标准 5.2.1 服务区域 a.每日循环清扫地面，随时清除地面、台面的垃圾、污迹，发现污渍立即处理，一楼大堂、各层电梯厅地面每日至少拖地 3 次，推尘 3 次，每周彻底清洗一次。

　b.每日抹净门玻璃和窗玻璃，保持玻璃干净明亮，无污迹、无手印、无水印，擦净门框、窗框、柱子等，每周彻底清洗 1 次。

　c.每日抹净各种指示牌、告示牌、显示屏、接待台、金属框、消防器材等，使其无积尘，每周彻底清除沙发、茶几、饮水机等各处卫生死角。

　d.各处金属包边、告示牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印，无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦 1 次。

　e.及时倒清公共区域垃圾筒，垃圾不能满过筒身的 2/3。每日清倒垃圾，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的痰迹，使其外表干净、光亮、无满溢垃圾现象。每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。

　f.每日清扫拖净电梯轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。定期用金属清洁剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。

　g.每日清扫屋面 2 次，确保所有屋面干净，确保屋面排水口无堵塞。

　h.每日抹净办税服务大厅和发票服务大厅的墙壁、石柱、石狮的灰尘，清除污迹，使其光亮；每月一次清洁监控器、风口、天花板及扬声器，定期清除灯罩上面的灰尘，保持无积尘、干净。

　i.每天清洁一次公共区域的盆栽植物、花盆，保持盆栽植物无黄叶、烟头、纸屑等杂物，使其无尘、无垃圾；每周清理 1 次室内艺术品、装饰物的积尘，保持清洁。

　j.每日清扫所有公共区域的天花板，确保无蜘蛛网等。

　k.及时对会议室开会后进行卫生清理工作。

　5.2.2 卫生间 a.拖洗所有卫生间地面，抹净洁具、门框、墙身，保持无灰尘、无垃圾、无异味、无手脚印、无污渍等。

　b.卫生间隔板、纸盒每天擦抹 2 次，小便池、厕位、水池 2 小时冲洗 1 次，每天用清

　洁剂清洗 1 次，洁具每周用消毒剂消毒 2 次，整体卫生间每月全面消毒 1 次，镜面、台面、洗手盆每天清洁 4 次，上班时间每半小时巡视 1 次，发现污渍、水渍、积水、头发、手印、便迹、异味、便纸等及时清理。

　c.每月 1 次全面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持干净、无污渍。卫生间的地面每天拖地至少 3 次以上，保持地面干燥。

　d.厕纸、擦手纸、洗手液及时补充。

　6. 消杀除虫工作明细

　6.1 建立定期消杀制度，提高清洁卫生水平。所有服务区域（包括走廊、楼梯、大厅等处）、员工更衣室、所有洗手间、各类机房、所有杂物房、垃圾房等，每月做一次消杀。消杀工作应由具备相应资质的人员进行。

　6.2 消杀工作重点时间：

　a.灭鼠监测时间：每年 4、9、11 月各监测 1 次，全年共监测 3 次。

　b.灭蚊监测时间：在蚊类高发的 6-9 月进行监测，每月 1 次，全年共监测 4 次。

　c.灭蝇监测时间：在蝇类高发的 5-9 月进行监测，每月 1 次，全年共监测 5 次。

　d.灭蟑螂监测时间：在 2、4、6、8、10、12 月进行监测，两个月 1 次，全年共监测6 次。

　e.灭白蚁监测时间：在 2-7 月进行监测，两个月 1 次，全年共监测 3 次。

　6.3 消杀监测方法：

　a.灭鼠监测方法：外环境监测采用目测鼠迹法和鼠夹法，室内采用粉迹法。

　b.灭蚊监测方法：蚊幼监测采用勺捕法，室外采用灯诱法。

　c.灭蝇监测方法：室内采用目测法，室外采用笼诱法。

　d.灭蟑螂监测方法：采用粘蟑纸法。

　e.灭白蚁监测方法：采用目测法。

　6.4 消杀除虫工作标准如下：

　a.灭鼠标准：鼠密度不超过 5%（粉迹法）；

　b.灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹检出率不超过 3%；

　c.灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过 3%；

　d.灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过 1%（粉迹法）； e.灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。

　7. 园林绿化管理

　7.1 包括室内盆植布置和养护管理。

　7.2 工作内容: a.负责甲方的绿化、美化、养护与维护，熟悉甲方绿化整体的布局，熟悉花草树木的品种及其特征，懂得盆景与环境的搭配以及植物的修剪等知识和养护技能。

　b.按植物生长习性、位置环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

　c.未经甲方同意不擅自移植花木，改变整体布局，节约使用浇灌用水。保证院内花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃，绿地无破坏、践踏、占用现象，绿地无纸屑、烟头、明显石块等杂物。

　d.保持室内盆栽、鲜花的新鲜美丽，根据不同季节及时进行更换，并视其生长状况和采购人的要求进行更换。积极配合甲方做好大型活动的美化布置准备工作，根据甲方临时要求做好供应保障。

　7.3 工作标准: a.室内盆植的摆放。由乙方统一组织摆放室内盆植，摆放位置乙方设定后报甲方同意。做到室内美化，品种丰富、搭配合理、美观雅致、叶片油绿无浮尘、无虫害，有一定视觉效果。

　b.实行日常维护、定期更换制度，制定日常绿化监督的考核标准。

　8. 会务接待客服管理

　配合甲方的职能部门,提供各类会议、交流活动等相关的会务接待服务。

　8.1 乙方应当按会议需求配合合理布置会场，做好会议前的各项准备。如：准备会务物资，摆放座位牌、水果、矿泉水、纸、笔等，提供会务的茶水服务以及会务宾客的迎送和指引服务等。会议进行中要注意回避，不得偷听、记录与传播会议内容，适时添茶加水。会议之后，要及时整理会场，搞好卫生，设施归类，检查有无遗漏、损坏物品。

　8.2 配合甲方做好会务后勤保障工作。按规定对非一次性使用的会务用品进行清洗、消毒。日常巡查会议室，检查保养会议室的各项使用设施、设备。

　9. 档案和资料的管理: :

　9.1 包括科室投诉和意见档案、安全管理记录档案、设备运行记录档案、设备维修保记录档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、物业人事管理及人员培训档案、维修配件进销存明细账册等，以及具体的管理方案。

　9.2 乙方必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。

　第三条、其它说明

　（一）费用承担（对应上述的各分项管理内容）：

　1.在安全保卫工作中使用的对讲系统、工具、器材、服装的购置维修等费用由乙方负责。

　2.消防器材更换费用由甲方承担，其他费用由乙方承担负责，不予额外计算。

　3.桶装水的采购费用以及洗手间洗手液、厕纸、擦手纸的采购费用由甲方承担；其他卫生保洁所需工具器械、设备设施、耗材、消杀药品以及垃圾清运、化粪池清理、隔油池清理等费用，桶装水回收桶丢失所造成的费用，等一切费用由乙方承担。

　4.绿化工作中使用的工具器械、设备设施、化肥农药、采购（或租赁）盆植等费用由乙方承担。

　5.会务接待所产生的耗材费用由甲方承担。

　6.单笔维修金额小于等于伍佰元的，属于简单维修，维修款项由乙方承担；单笔维修金额大于伍佰元的，由乙方报甲方审核同意后实施，维修款项由甲方承担。

　 第 四 条、合同期限

　1.本合同期限自 2020 年 1 月 1 日起至 2020 年 12 月 31 日 止。

　2.合同签订之日起乙方全面接管物业管理工作。

　第 五 条 、 管理服务监管

　乙方在合同执行期间，须接受市行业主管部门以及 甲方 的监管。

　（一）

　服务质量考核

　1.物业管理服务费的扣罚除注明的情况外，其余情况扣罚的具体标准，其计算基数均为当月的物业管理费。

　2.一般过错的有效投诉，扣罚比例为千分之二。

　3.一般过错的重复性有效投诉，扣罚比例为千分之三。

　4.较大过错的有效投诉，扣罚比例为千分之五。

　5.较大过错的重复性有效投诉，扣罚比例为百分之一。

　6.重大过错的有效投诉，扣罚比例为百分之二。

　7.一般事故过错的扣罚比例幅度为百分之三至百分之八。

　8.较大事故过错的扣罚比例幅度为百分之八至百分之二十。

　9.重大事故过错的扣罚比例幅度为百分之二十至百分之五十。

　10.上述物业管理服务费的扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效性的确定由采购人与乙方另行协商予以明确，个别投诉事项可以具体个案具体明确，有分歧异议的，以采购人后勤主管部门的意见为准。

　（二）

　项目分包

　乙方不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因乙方不具备某项专项资质确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购人同意。

　（三）

　管理退出

　如退出本物业管理时乙方需向采购人交付全套档案资料（含电子档案资料），经采购人检查无误，并完成与后续物业管理企业的衔接后，方可退出。

　（四）

　保密规定

　乙方应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究物业管理公司法律责任的权利。

　（五）

　物业管理费用

　1.物业管理费用金额：即物业管理服务总报价，包括人工费用（含加班费）、行政费用、工具及物耗费用、保洁绿化专项费用、管理酬金和税金等。

　2.在物业服务期内，采购人每月支付给乙方物业管理服务费，此费用以包干制为主，兼顾员工工资、福利、保险、设备折旧等酬金制（即当乙方员工个人工资未达采购方提出的标准，福利、社会各类综合保险变动，或办公用设备由采购人提供，采购人可以酌情从物业管理服务费中减少相应的费用）。

　3.如有增加服务项目，双方可在补充协议或合同的补充条款中另行列明、确定，补充合同享有与正式合同同等的法律效力。

　4.人为事故的鉴定（含责任鉴定）由采购人及乙方双方协商后予以确定，如不能达成一致意见的，可以委托双方都认可的中介机构予以鉴定，鉴定费用双方各付一半;维修费用按责任鉴定的比例分别支付。

　5.根据现行法律法规的有关规定对乙方或其雇员征收的与本合同有关的一切费用均应由乙方负担。

　第 六 条、甲方的权利和义务

　1.与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。

　2.对乙方管理实施监督检查。有权要求乙方对违反服务承诺的事项进行限期整改；有权要求采纳甲方提出的合理要求；有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议；有权对乙方人员进行技术能力考核，经过考核合格的人员才能进入本大楼从事物业管理服务；有权审核乙方外包项目单位及驻场工程技术人员的资质。

　3.有权要求乙方按双方约定的管理标准提供物业管理报告等管理信息。

　4.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金。

　5.甲方可以对乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动提出质询和建议，乙方应积极反馈。

　6.如果甲方对乙方所提供的物业管理服务质量有问题或不满意时，甲方有义务对乙方反馈，并提出整改意见，同时乙方应采取有效措施给予纠正、预防，并改进。对甲方提出的情节较严重的物业管理问题，若乙方在合理的时间内仍不能改进的，甲方有权利延付下个月的物业管理费用而不承担任何责任，直至解决；同时，甲方有权利邀请第三方解决，所发生的费用从当月物业管理服务费中直接扣除。

　7.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

　8.法规政策规定由甲方承担的其它责任。

　9.乙方按合同完成工作，甲方必须按时签署付款凭证。

　第 七 条、乙方的权利和义务

　1.根据有关法律、法规政策及本合同规定，制定物业和各项管理办法、规章制度、实施细节，自主开展各项管理经营活动，但不得损害甲方的合法权益，获取不当利益。

　2.遵照国家、地方物业管理收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务标准，测算物业管理收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

　3.负责编制大厦、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大型维修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

　4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

　5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。

　6.有权要求甲方办公人员遵守有关物业管理制度。

　7.必须对安全、消防的突发事件进行应急处理（如水灾、火灾等），并及时报告甲方有关人员。

　8.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督。

　9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

　10.及时向甲方提交各类重大和突发事件处理的报告。

　11.向甲方提交年度工作总结和计划报告。

　12.加强乙方员工职业道德和法制教育，做好保密工作。

　13.因乙方管理原因（不可抗力因素除外）而导致甲方物业内所指定的物业、设备及其他直接损失时，乙方应做出相应赔偿。

　14.本合同终止时，乙方必须从合同终止日起十天内向甲方移交原委托管理的全部物业、管理用房及其各类管理档案、财务等资料。

　15.乙方须加强对物业管理服务人员管理及教育，不得有盗窃或故意毁坏甲方及个人财物、未经甲方允许盗窃或泄露机密资料、擅自发布信息对甲方造成不良影响等行为。

　第八条、管理服务费用

　本物业的管理服务费按人民币0 ¥.00 元/年（大写：

　人民币壹佰捌拾 玖 万 肆 仟 伍 佰 玖拾玖 元整）。支付方式：按月支付，每月最后一天为本月管理费结算日，次月 10 日前一次性支付上月费用人民币 ¥15 7883.5 25 元/月（大写：

　人民币壹拾伍万 柒 仟 捌 佰 捌 拾 叁 元 贰角伍分），凭己方依法提供的完税发票，甲方签署付款凭证。本合同期满当月的管理服务费待甲、乙双方交接完相关手续后，甲方才予以支付给乙方。

　乙方账户：深圳市金銮物业服务有限公司荔源管理处 帐号：

　开户银行：中国银行深圳东滨路支行

　第 九 条、违约责任

　1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

　2.如因乙方原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。在乙方物业管理期间，如因发生漏水、失火等原因导致甲方财产损失或者工作人员人身损害的，除能够证明非乙方责任外，乙方应该承担该损失的赔偿责任，该赔偿金甲方有权在当期及以后的服务费中扣除。

　3.因甲方设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。

　4.如甲方无任何原因而逾期支付物业管理费，每逾期一天，则甲方需按逾期支付管理费金额的万分之四滞纳金。如乙方迟延提供或不能提供合法发票，则甲方有权推迟付款而不承担任何责任。

　第十条、其它事项

　1.本合同附件，作为本合同的一部分，与本合同具有同等的法律效力。该附件须经甲、乙双方签字认可，附件之间如有冲突，双方协商解决。

　2.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　3.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前两个月向对方提出书面要求。

　4.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

　5.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，向甲方所在地的人民法院提起诉讼。

　6.本合同一式陆份，甲方执叁份，乙方执贰份，主管部门备案壹份，具有同等法律效力。

　 甲方：（盖章）

　乙方：（盖章）

　法定代表人：

　 法定代表人：

　经办人：

　 经办人：

　联系电话：

　 联系电话：

　 签订日期：

　 年

　 月

　 日