住房公积金支持保障性住房建设项目评估报告中德

　住房公积金支持保障性住房 建设项目评定汇报

　编号：

　项目名称：中德亚运村二期工程建设项目 借款人名称：淄博金信地产开发

　 汇报出具单位：

　中国建设银行股份淄博西城支行

　 年

　 月

　 日

　一、建设项目评审结论

　依据《相关利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见》、《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理措施》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》等要求，经评审，同意利用住房公积金结余资金向中德亚运村二期工程发放贷款，提议贷款额度为人民币壹亿元。

　二 、建设项目 总体情况

　依据《相关利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见》、《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理措施》等要求，依据淄博金信房地产开发提供资料，对中德亚运村二期工程建设项目进行了调查评定，相关情况形成本汇报。

　三 、建设项目基础情况

　（一）借款人基础情况 淄博金信房地产开发，注册地址为山东省淄博市张店区中润大道 69 号 2 号公建楼 1 号，主管部门：淄博市工商行政管理局，法人代表：胡德法，组织机构代码：72426777-1，营业执照：362，注册资本壹仟捌佰万元，全部制类别为：私营有限责任企业，拥有房地产肆级开发资质，企业资信情况良好。

　该企业成立于 ，关键从事房地产开发和销售，该企业从业时间长，有充足房地产开发经验，拥有一支经验丰富、素质高高级技术管理队伍，企业管理作风硬朗，高效务实。企业在房地产开发中，坚持专业、规范、诚信开发理念，时刻以居民利益为最高追求，以提倡“健康居住方法、引领现代生活”为己任，该用户相继开发了中德亚运村、中德花园、中德澳林新城等项目，发明了良好销售业绩。

　截至 12 月末，该企业资产总额 26830 万元，负债总额 15903 万元，资产负债率 59.27%，流动比率 1.6，速动比率 0.99，实现销售收入 10100 万元，净利润 1374 万元； 截至 12 月末，该企业资产总额 40741 万元，负债总额 29168 万元，资产负债率 61.58%，流动比率 1.37，速动比率 0.59，实现销售收入 12118 万元，净利润 8615 万元； 截至 9 月末，该企业资产总额 55105 万元，负债总额 41558 万元，资产负债率 75.42%，流动比率 1.31，速动比率 0.69，实现销售收入 12646 万元，净利润 9790 万元。

　（二）建设项目基础情况 中德亚运村二期工程建设项目在淄博市高新区，柳泉路东侧兰雁大道以北。项目计划用地 99333 平方米, 拟开发面积 144000 平方米，其中住宅建筑面积140000 平方米，配套公建面积 4000 平方米，开发住宅经济适用房 1760 套，平均面积 79.54 平米/套。该项目总投资 26990 万元，其中工程直接费 17030 万元，工程土地费用 4470 万元，工程其它费用 4104 万元；基础预备费 768 万元；建设期利息 618 万元。由企业自筹资金 16990 万元，贷款需求 10000 万元。该企业开工建设 12 栋，约 7.8 万平方米、正在进行基础挖槽工作。

　中德亚运村（北营小区）二期工程建设项目自立项到施工许可证，政府相关部门批复建设主体单位为淄博金信房地产开发。

　发改委立项批复：淄博市发改委于 4 月 23 日批复同意淄博金信房地产开发建设中德亚运村（北营小区）二期工程建设项目，并标准同意项目申请汇报提出建设方案，建设工期为两年。证号：淄发改项审（ ）74 号。

　建设用地计划许可证：

　于 6 月 8 日发证，标注用地单位为淄博金信房地产开发，用地项目名称为中德亚运村（北营小区）二期工程经济适用房，用地位置为柳泉路东，高速公路南，北营小区内，用地面积为 1.6735 公顷 ，建设规模小于 26776 平方米，证号：地字第 370302-

　-12 号

　 国有土地使用权证：

　共有 1 份国有土地使用权证，证号为：淄国用（

　）第 F03790 号，土地使用权人为：淄博金信房地产开发，位置为淄博高新区柳泉路以东、济青高速公路以南，土地使用权类型为城镇住宅用地（经济适用房），使用权类型为划拨，面积为 16735 平方米。

　建设工程计划许可证：于 6 月 19 日发证，建设单位为淄博金信房地产开发，建设项目名称为中德亚运村(北营小区)二期经济适用房 7#-12#住宅楼，建设位置为柳泉路东，济青高速公路南，建筑面积为 25632 平方米

　证号：建字第370302-

　-24 号

　建设工程施工许可证：建设单位为淄博金信房地产开发，工程名称为北营小区经济适用房 7#-12#住宅楼，建设地址为淄博高新区柳泉路以东、济青高速公路以南，建设规模为 25632 平方米，协议价格为 2179 万元，设计单位：淄博华艺建筑设计，施工单位：山东万和建工，监理单位：山东鲁润志恒工程，协议开工日期为 11 月 26 日，协议完工日期为 12 月 31 日。

　四 、建设项目评价情况

　（一）借款人评价情况 1.基础情况评价 （1）评价结论 淄博金信房地产开发，注册资本壹仟捌佰万元，拥有房地产肆级开发资质，该企业成立于 ，关键从事房地产开发和销售，该企业从业时间长，有充足房地产开发经验，拥有一支经验丰富、素质高高级技术管理队伍，企业管理作风硬朗，高效务实。企业在房地产开发中，坚持专业、规范、诚信开发理念，时刻以居民利益为最高追求，以提倡“健康居住方法、引领现代生活”为己任，该用户相继开发了中德亚运村、中德花园、中德澳林新城等项目，发明了良好销售业绩。

　（2）分项评价 ① 借款人基础情况：淄博金信房地产开发成立于 ，企业注册资本壹仟捌佰万元人民币，法人代表为胡德法。关键从事房地产开发和销售 ② 产权情况：淄博金信房地产开发注册资本壹仟捌佰万元人民币（企业股东：胡德法；投资金额：玖佰万元人民币，占实收资本百分比：50％；韩凤云投资金额：玖佰万元人民币，占实收资本百分比：50％）。

　③ 企业隶属及控制关系：独立法人，私有经济

　④ 法人治理结构：淄博金信房地产开发依法设置，设股东会，设实施董事一人，监事一人，任期每届三年。该企业治理结构合理，能促进企业发展和企业职能实施。

　⑤ 企业素质：淄博金信房地产开发领导层含有丰富行业管理及领导经验。该企业现有些人员 110 余人，大学本科占 90％以上，团体管理能力强、专业素质较高。

　⑥ 对外投资：无 ⑦ 对外担保：经人民银行系统查询，淄博金信房地产开发觉在对外担保累计 0 万元。

　被确保人 笔 数 余额(元) 无 0 0 ⑧ 资产抵押：无 ⑨ 财务制度：淄博金信房地产开发财务管理部门设置完整，能够满足企业发展需要，人员配置完善，从业人员素质较高；且财务制度基础健全，财务核实基础规范，能够严格根据相关法律法规进行会计核实和科学有效财务控制；且能够利用现代化财务管理工具和管理理念，实现了财务信息管理 IT 化。

　⑩ 财务报表审计：淄博金信房地产开发已经过审计。

　⑪ 经营管理规章制度：淄博金信房地产开发经营管理规章制度健全，能促进企业发展和企业职能实施。

　2.财务情况评价 （1）评价结论 淄博金信房地产开发财务管理部门设置完整，能够满足企业发展需要，人员配置完善，从业人员素质较高；且财务制度基础健全，财务核实规范，能够严格根据相关法律法规进行会计核实和科学有效财务控制；且能够利用现代化财务管理工具和管理理念，实现了财务信息管理 IT 化。该企业财务制度健全，财务核实规范，能立即编制和主动对外提供，财务报表经过审计，报表数据真实可靠。截至 12 月末，该企业资产总额 40741 万元，负债总额 29168 万元，资产负债率61.58%，流动比率 1.37，速动比率 0.59，实现销售收入 12118 万元，净利润 8615万元； 截至 9 月末，该企业资产总额 55105 万元，负债总额 41558 万元，资产负债率 75.42%，流动比率 1.31，速动比率 0.69，实现销售收入 12646 万元，净利润 9790 万元。

　（2）分项评价 ① 盈利能力：经过淄博金信房地产开发近两年及最近一期报表能够看出，受房地产市场国家调控大环境影响，该用户 盈利能力受到一定影响，仍保持稳定增加态势，盈利能力有保障。

　② 偿债能力：截至 底，淄博金信房地产开发全部者权益 11573 万元，资产负债率 61.58%，流动比率 1.37，速动比率 0.59，且企业现在无银行借款，偿债能力良好。

　3.资信情况评价 （1）评价结论 淄博金信房地产开发作为成熟房地产开发企业，生产经营规范，信誉度高，资信情况良好。

　（2）分项评价 ① 借款人信贷情况：淄博金信房地产开发觉在在各家银行无存量贷款 存量贷款情况详表：

　序号 金融机构名称 信贷余额 担保情况 违约情况及金额 1 无

　累计

　② 逾期情况：

　无； ③ 欠息情况：

　无； ④ 不良信用统计情况：

　无； ⑤ 涉诉情况：

　 无 4.发展情况评价 （1）评价结论 淄博市政府下发了相关加紧经济适用住房建设意见，为加紧淄博市城镇住房建设，满足中低收入家庭住房需求，依据国家《相关大力发展经济适用住房若干意见》和《淄博市加紧城镇住房制度改革实施意见》，市政府成立以分管市长为组长，相关部门参与经济适用住房工作领导小组，负责全市经济适用住房领导工作。领导小组办公室设在市房管局，负责全市经济适用住房组织实施和经济适用住房领导小组日常工作。各区县也要成立经济适用住房领导小组，负责区县经济适用住房领导工作。项目发展前景良好。

　（2）分项评价 ① 宏观经济形势及行业产业政策对企业影响：发展经济适用住房目标，是为了加紧城镇住房建设，建立和完善新住房供给体系，不停满足中低收入家庭日益增加住房需求，促进住宅业成为本市新经济增加点和消费热点。经济适用住房建设享受政府扶持政策，以微利价向中低收入家庭出售。经济适用住房建设坚持市场导向，总量控制，以销定建，限价销售标准，所以，从国家政策、地方政策、

　法律环境等各个方面全部对该企业业务发展奠定了良好基础。

　② 行业特征及市场需求对企业影响：从中国房地产业现实状况来看，中国现在城镇居民住房仍然趋紧。首先，伴随房地产业逐步开启，一幢幢高级商品房拔地而起，各开发商也使尽多种手段促销，但应者平平。高价格住房和低收入消费阶层形成了一时难以处理矛盾，而经济适用房以“矛”攻盾，显示出巨大市场潜力。淄博市是一个老工业城市，因为受经济结构调整影响，困难企业多，下岗待业职员多，特困职员多，中、低收入占多数，仅失业和下岗职员占全市企业职员总数 5%左右，她们家庭年收入在全市人均以下，生活困难，也是无房户、困难户关键对象。长久以来，居民住房问题一直没有处理，伴随城市人口增加和城市化水平提升，城市居民对住房改善需要越来越迫切。

　③ 企业本身成长性及其抗风险能力：截至现在，该用户开发业绩良好，过往开发无失败纪录，显示出企业本身成长性很好，该用户前后开发了中德亚运村、中德花园、中德澳林新城等项目，中德亚运村在交通便利柳泉路北首，和淄博十一中临近，是淄博唯一拥有足球场高级小区，占地 135000 平方米，住宅用地达10 万平方米，从 78-210 平米多个户型满足各阶层不一样需求。中德澳林新城项目在淄博市高新区中部偏北，计划用地 30.82 公顷,居住用地 24.87 公顷，总建筑面积 34.68 万平方米，容积率为 1.39,小区计划设计引入时代气息全方面构建，愈加重视环境和居住空间人性化和生态化。从现在企业情况来看，企业规模相对较大，全部者权益为 2.14 亿元，无对外借款及担保，有良好抗风险能力。

　（二）建设项目评价 1.项目概况和建设情况评价 （1）评价结论 淄博金信房地产开发在淄博市高新区，项目计划用地 99333 平方米, 拟开发面积 144000 平方米，其中住宅建筑面积 140000 平方米，配套公建面积 4000 平方米，开发住宅经济适用房 1760 套，平均面积 79.54 平米/套。

　（2）分项评价结论 ① 项目地理位置：淄博金信房地产开发建设项目在淄博市高新区，柳泉路东侧兰雁大道以北 ② 立项审批：淄博市发改委于 4 月 23 日批复同意淄博金信房地产开发建设中德亚运村（北营小区）二期工程建设项目，并标准同意项目申请汇报提出建设方案，建设工期为两年。证号：淄发改项审（ ）74 号。

　③ 资金起源：住房公积金委托贷款、自筹资金。

　④ 建设进度：该企业开工建设 12 栋，约 7.8 万平方米、正在进行基础挖槽工作 ⑤ 工程资金进度：根据项目工程进度支付工程款项，无拖欠。

　⑥ 项目施工、监审单位：

　中德亚运村（北营小区）二期经济适用房 7-12 号住宅楼项目 设计单位：

　淄博华艺建筑设计；

　施工单位：

　山东万和建工； 监理单位：

　山东鲁润志恒。

　2.项目市场情况评价 （1）评价结论 该项目全部为经济适用房项目，关键面向中低收入家庭，现在需求量大而同类项目较少，不存在销售问题。

　（2）分项评价结论 ① 项目所在地域发展计划

　 多年来，高新区大力实施城镇一体化发展战略，在全国率先编制实施了《淄博高新区城镇发展计划》，确定了“两轴、双心、三节点、四区”计划布局结构；围绕实施“六五三五”创新和发展赶超工程，组织实施了关键区提升改造、特色产业创新园、现代物流工程，“两区三村改造”和城镇基础设施建设等一批大型项目标计划建设，努力争取经过 和“十二五”努力，在把淄博高新区计划建成中国一流特色产业创新园区同时，到 ，初步计划建成“一心”、 “五城”、“三园” 为标志生态、友好、宜居现代科技城。“一心”，即建设高新区中央关键区，深入实施火炬大厦周围改造提升、火炬大厦东边片区改造及魏家庄和南营小区改造，努力争取用 3 至 5 年时间将关键区建成高新区政务、商务、金融、科技服务中心。“五城”，即建设现代陶瓷城、现代医药科技城、现代化学科技城、名尚城市广场、航天科技文化城。“三园”，即建设淄博保税物流园区、鲁中食品物流园区、宝山教育文化园区。

　② 城市基础设施及物业配套条件 本项目住宅工程为 33 栋住宅楼，全部为六层建筑，总建筑面积 140000 平方米，开发住宅 1760 套，户型标准 79.54 平方米，本项目有 4000 平方米公建工程，关键为小区配套幼稚园及物业管理用房，绿化为沿街绿化及中心绿地和庭院绿地组成，形成点、线、面相结合步行带状绿化系统，小区总绿地率达 38%。

　③ 项目周围自然和人文环境 淄博市张店区在鲁中山区和鲁北平原结合地带，地处北纬 36°4′，东经117°55′ 中纬度地带，属温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季严寒干燥。城市交通发达，胶济铁路横贯东西，张博铁路，辛泰铁路、淄东铁路纵穿南北。济青高速公路、滨莱高速公路在区内交汇，309 国道、803 省道及 16 条地方骨干道路，组成四通八达网状道路骨架，形成了高速化、形成了高速化、网络化现代交通格局。

　④ 供给对象 广大低收入群体 ⑤ 周围项目 精英现代城项目：由淄博鲁创置业开发，在柳泉路和兰雁大道交汇处往北500 米路东（十一中周围），精英现代城共五栋，1#、3#为 18 层，4#、5#为 15层，2#为 24 层，该项目已经基础完工，该项目于 7 月份取得预售许可证开始销

　售，销售均价为 4700 元/平方米，现在已销售了总房源 80%，土地经过挂牌出让方法取得，取得时间为 12 月 2 日，成交价格为 989 元/平方米。

　香榭丽全部项目：由山东宏程建设开发，在淄博市高新区柳泉路和济青高速交叉口北，平均售价 4500 元每平米，于 11 月开始销售，现在已经销售 60%，土地经过挂牌出让方法取得，取得时间为 1 月 20 日，成交价格为 1004 元/平方米。

　福润大舜天城项目：福润大舜天城地处金晶大道旁，张店金晶大道十里河（金晶大道和青龙山路交汇），由淄博福润置业开发，于 开工建设，现在已开始销售，平均售价 5000 元每平米。土地经过挂牌出让方法取得，取得时间为 10 月 20 日，成交价格为 1304 元/平方米。

　3.项目财务情况评价 （1）评价结论 淄博金信房地产开发总投资 26990 万元，其中自有资金 16990 万元已投入，自有资金占项目总投资 62.95％，贷款资金需求 10000 万元。

　（2）分项评价 ① 项目投资估计分析 淄博金信房地产开发建设项目总投资 26990 万元，其中土地费用：4470 万元，前期工程费用：17030 万元；工程其它费用 9342 万元，预备费 768 万元，建设期利息 618 万元。

　淄博金信房地产开发总投资 26990 万元，投入自有资金 16990 万元，贷款需求 10000 万元（总投资 26990 万元-自有资金 16990 万元＝10000 万元）。

　② 项目偿债能力分析 由企业销售收入为第一还款起源，由项目用地及地上附着物抵押，不足部分由企业自有房产及土地抵押。

　4.风险情况 （1）评价结论 须注意国家宏观调控政策及淄博市政府和淄博金信房地产开发主营业务相关政策改变，对建设项目资金进行全程封闭管理，落实好抵押担保手续，确保抵押物价值充足易变现，确保抵押担保手续正当有效。

　（2）分项评价 ① 政策风险：要注意国家宏观调控政策及淄博市政府和该企业主营业务相关政策改变，立即掌握，加强服务，控制政策风险。

　② 市场风险：经济适用房是淄博市关键工程，不存在市场经营风险。

　③ 资金风险：对淄博金信房地产开发建设项目全部流出流入资金进行全程封闭管理，确保建设资金立即足额到位，风险可控。

　④ 法律风险：需要严密监控淄博金信房地产开发建设项目动态发展，落实好抵押担保手续，确保抵押物价值充足易变现，确保抵押担保手续正当有效。

　（3）防范风险方法 加强对淄博金信房地产开发建设项目标建设资金监控，落实好抵押担保手续，并经过封闭管理确保贷款资金投向、控制销售回款等，将风险降低至可控范围之内。

　三、工作提议 （一）应关注借款人方面事项 1. 淄博金信房地产开发贷款用途包含到项目建设计划能否顺利、立即、足额变现，将直接关系到该额度项下贷款流动性。

　2. 对淄博金信房地产开发四证真实有效性进行排查，落实贷款用途。

　3. 加强对淄博金信房地产开发信贷资金安排分析，加强贷后管理，严格监控土地、落实土地抵押手续，确保抵押真是有效。

　（二）应关注建设项目方面事项 1.

　严格落实淄博金信房地产开发项目建设资金专款专用，依据工程进度，确保立即足额到位 。

　2.

　亲密关注淄博金信房地产开发项目建设进度是否按期开展，确保项目建设准期完工。