提升居民小区物业管理水平调研报告（领导干部通用版）

　提升居民小区物业管理水平的调研报告 （ 领导干部 通用版）

　随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好环直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多。XX 街道办事处位于 XX 市 X 部，面积 X 平方公里，辖 X 个涉农社区和 X 个城市社区，常驻人口 X 万人，域内现有物业小区 X 个。近几年来，虽然在物业管理上没有出现突出的矛盾纠纷，但一些问题也渐渐显现出来。像 XX 小区个别业主主张成立业委会时，开发单位不予配合，疫情防控过程中社区与物业沟通不顺畅等。显然，进一步规范管理，提升物业管理水平是维护广大群众利益的重点保障。

　一、当前物业小区管理存在的问题 （一）业主与业委会之间的矛盾日益突出。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会成员由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。其主要职能是服务广大业主，并对物业公司予以监督。从实际工作中来看，在业委会成员的选举产生、业委会的履职及业委会对小区日

　常的管理等具体工作中，业主与业委会之间都会产生一些具体问题。像 XXX 大部分业主对上一届业委会在成员选举、物业费调整、引进新物业等工作不认可等；XX 业委会换届，部分业主对业委会成员资格不认同、社区工作不满意等；XX 小区成立业委会过程中，对候选人资格认定存在分歧等。这些问题均为近几年来显现出来的问题，而且上述矛盾越来越普遍，越来越集中，成为直接影响小区和谐稳定的根本问题。

　（二）物业服务企业自身管理亟待加强。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司，已经成为普遍存在的共性问题。其原因主要包括两个方面：一方面是随着商品房需求大增，各住宅小区需要大量的物业管理从业者，而短时间内一般的物业服务企业，不能保证足够数量的具有一定上岗件专业物业管理者。因此，很多从业者缺乏经验、不具备相关物业管理知识，他们在工作中难免力不从心，致使物业管理水平难以提高；另一方面，广大业主对物业服务提出了更高更新的要求。近年来，随着生活水平的提高，居民已经从“解决温饱”阶段迈向了“小康社会”。因此，“以人为本”、“延年益寿”已成为新时期广大老百姓追求的目标。人们不仅追求室内环境优雅舒适，而且要求周围环境整洁优美，甚至有更高的精神追求。像 XXX 为洋房、别墅共存的小区，虽然原物业服务企业未撤离，但由于业委会未能成立，

　在监管上不到位的情况下，物业服务企业为保证自身利益，仅能提供基本的服务，无法满足更高的服务需求。

　（三）小区维修基金动用困难重重。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用维修基金。但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。一方面，住宅专项维修资金的使用要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核，要先后履行房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等多个程序；另一方面，物业管理公司动用大修基金要通过业主大会表决通过（超过三分之二业主同意），在实际工作中，由于一些业主的不参与，召开业主大会通过存在阻力。像 XX 住宅出现了外层脱落问题，危及了小区居民通行安全，经协调，应动用小区维修基金予以处理，但由于该小区为农民回迁小区，房产证等都未办理，无法启动维修基金。

　二、产生问题的原因分析 （一）业主整体素质参差不齐。当前，大部分小区业主的法律意识、维权意识都非常强，对所在小区的具体事务都非常用心，都能够积极参与。但仍然存在小部分业主的法律意识不强，参与积极性不高，对物业管理的政策法规掌握不到位。一些小区业主委员会选举程序不严谨、不规范，致使大多数

　业主不认可，主要是由于个别业主存在欠缴物业费、进行违法建筑等问题，甚至个别业主对界定欠缴、违建标准上仍不清楚；一些小区业主认为成为业主委员会成员就可以享受某些特殊待遇，甚至可以谋取私利，在自身不符合条件的前提下仍极力参与选举，引发多数业主不满，由此而产生矛盾；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍，发表不当言论，甚至不择手段攻击他人，扰乱正常秩序。

　（二）现行政策应结合实际予以完善。目前，物业管理工作中我们依据的是《XX 省物业管理条例》、《XX 市物业管理条例》，以及《业主大会和业主委员会指导规则》。在实际工作中，对于业主大会召开、业委会成员选举、物业公司选聘等环节，一些指导意见仍然不细致、不具体、不到位。像业委会委员不足半数或无法选举产生新一届业委会问题，社区（居委会）代行业委会职能问题，启动应急物业服务问题等，在当前面临矛盾的居民小区中都已显现出来，且极易引发纠纷，同时处理不得当会给政府增加行政成本。

　（三）主管部门监管不到位。虽然小区物业管理目前已经得到各部门的重视，但在实际工作中，自上而下的监督管理体制机制没有健全完善。加之属地街道及社区居委会工作人员数量不足、能力有限，导致面对物业管理这项具体的工作，缺乏行之有效的监督管理。特别是由于缺少主动深入小区走

　访调研收集问题，没有及时发现处理居民物业管理上的苗头性、倾向性问题。实际工作中，经常是遇到问题再处理，缺乏分析研判，没有主动作为，导致工作非常被动，效率不高。

　三、加强物业管理的工作建议 （一）省市进一步完善相关政策规定。一是完善业委会职责代行机构。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，“可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。在工作实践中，确实存在因诸多原因造成的业委会委员不足半数或无法选举产生新一届业委会的情况，建议《XX 省物业管理条例》就此问题进行修订。二是加强物业管理空档期的应急管理。在工作实践中，物业服务合同期满，原物业服务企业突然撤离或经业主大会（临时）会议表决提前解聘原物业服务企业等情况，导致在原物业服务企业撤离后，仍未选聘到新的物业服务企业。根据《XX 省物业管理条例》，“经业主委员会或者业主代表申请，街道办事处或乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下，居（村）民委员会可以根据应急管理的需要提供基本保洁、秩序维护等服务，服务期限协商确定，费用由业主承担。”但实际工作中，社区居民委员会不具备提供保洁、秩序维护的能力，实际操作也不具备可行性，建议建立应急物业服务管理库，针对居民的需求、价格、服务期限等提供模式化服务，使应

　急物业管理更透明、公开，便于操作。三是完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为入门条件，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质，开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

　（二）X 政府进一步强化监管。以《物业管理条例》和《物业服务管理办法》为依托，建立物业管理责任清单。对区政府管辖的房产、自然资源、建设、行政执法、市场监督等行政主管部门职能职责，予以进一步完善明确，建立“网格化”和量化管理等机制，促进各单位履职尽责，以有效解决政府对物业小区的监管。

　（三）属地进一步提升服务能力。一方面，街道和各社区要在居民中加大对《XX 省物业管理条例》、《XX 市物业管理条例》，以及《业主大会和业主委员会指导规则》等内容的宣传力度，让每名社区居民都熟悉掌握相关物业管理政策法规，提高大家法律意识。另一方面，完善街道机构和职能配备，增加相应工作人员，成立相关监督及调解机构，组建行业调解管理协会，负责对物业管理行业不规范服务等现象予以纠正，对发生的纠纷问题进行调解处理。逐步建立先属地社区、后主管部门，组织开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表进行调解的机制，并对显现的问题予以分析研判，在解决好当前实际问题的基础上，以有效应对不断产生的新问

　题。