我国房地产行业季度分析报告(doc,49页)

　中国房地产行业季度分析报告

　 要点提示

　★ 1-6 月，全国累计完成房地产开发投资 3816.81 亿元，比去年同期增长 34%；房地产开发到位资金达到 5723 亿元，同比增长 48.4%；商品房平均销售价格为 2424 元／平方米，同比增长了 5.4%。

　★ 从短期来看，房地产业受政策性因素影响较大。从中长期来看，我国房地产业目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。

　★ 1-6 月，北京市共销售经济适用住房 81.1 万平方米，与去年同期相比增长 6.8 倍，占同期商品住宅销售面积的 16.5%，是自 1998 年启动经济适用房建设以来上半年销售最多的一年。

　★ 1-6 月，上海市房地产市场继续保持较快增长，房地产业对全市经济增长的贡献率达到 4.1%；投资主体呈多元化格局；市场供需总量均达到历史同期最高水平，空置总量减少至“九五”时期以来最低。

　★ 从短期来讲，“121”房贷新政对地产界有不利的影响；但从长期看，却会对房地产业的发展起到积极的作用，使整个房地产业格局和开发模式发生深刻变化；有利于促进房地产金融工具的优化。

　目 目

　录

　Ⅰ

　房地产市场运行状况

　................................ ..

　4 4

　 一、房地产开发投资继续高速增长 ............................. 4 二、房地产资金到位情况较好 ................................. 5 三、新开工建设规模继续扩大 ................................. 6 四、商品房销售额持续增长 ................................... 8 五、房地产价格稳中有升 ..................................... 9 六、房地产市场均衡情况 .................................... 12 七、国房景气指数呈现稳步上升态势 .......................... 13

　 Ⅱ

　房地产市场存在的主要问题

　...........................

　17

　 一、土地供应增幅过大 ...................................... 17 二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 ........................ 17 三、房地产业对金融的依赖太大 .............................. 18 四、局部泡沫蔓延 .......................................... 18

　 Ⅲ

　房地产业发展趋势预测

　...............................

　21

　 一、短期发展趋势预测 ...................................... 21 二、未来中长期预测 ........................................ 22

　 Ⅳ

　重点地区市场分析

　................................ ..

　24

　 北京经济适用房市场分析

　................................ ......

　24 一、消费群体分析 ........................................ 24 二、市场需求分析 ........................................ 27

　上海房地产市场的评价与分析

　................................ ..

　32 一、房地产市场发展现状 .................................. 32 二、房地产市场走势判断 .................................. 34 三、房地产市场发展面临的风险因素分析 .................... 37

　Ⅴ

　政策述评

　................................ ...........

　39

　 解析“ 121 ”房贷新政

　................................ ......

　39

　一、出台背景 ............................................ 39 二、争议和难点 .......................................... 40 三、各方谏言 ............................................ 41

　附表：基础数据平台

　................................ ............

　45

　 一、全国房地产开发投资完成额 ............................ 45 二、三大地区房地产开发投资完成额 ........................ 45 三、商品房销售额 ........................................ 46 四、商品房住宅施工销售面积 .............................. 46 五、全国完成开发土地面积 ................................ 47 六、全国土地交易价格指数 ................................ 47 七、全国房屋销售价格指数 ................................ 48 八、全国房屋租赁价格指数 ................................ 49

　Ⅰ

　房地产市场运行状况

　一、房地产开发投资继续高速增长 1-6 月份，全国房地产开发完成投资 3816 亿元，同比增长 34.0%，高于同期固定资产投资增幅 1.2 个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5%。其中商品住宅开发完成投资 2586 亿元，同比增长 28.0%，占商品房投资的比重为 67.8%。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为 29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。

　表 1-1 2003 年 1-6 月房地产投资完成额 单位：亿元，%

　 全国总计

　东部

　中部

　西部

　房地产 3816.81 2771.88 525.58 519.35 同比增长 34 29.2 55.9 45.6 其中：住宅 2586.79 1925.36 330.11 331.32 同比增长 28 24.7 47.7 34.5 数据来源：国家信息中心 在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资 227.66 亿元，同比增长 22.6%，占商品住宅投资的比重为 8.8%；办公楼投资完成 177.21亿元，同比增长 27.9%，所占比重为 4.6%；商业营业用房完成投资 458.57亿元，同比增长 50.0%，所占比重为 12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为 24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。

　3816.81458.572586.79177.21594.25342827.95055.1010002000300040005000全部 住宅 办公楼 商业营业用房 其他累计值（亿元）0102030405060增长率（%）

　投资完成额 增长率 图 1-1 按工程用途分上半年房地产累计开发投资情况 二、房地产资金到位情况较好 1-6 月份，房地产开发到位资金 5722 亿元，同比增长 48.4%。其中：国内贷款 1487 亿元，同比增长 58.4%，所占比重为 26.0%；利用外资 94 亿元，同比增长 45.1%，所占比重为 1.6%；企业自筹资金 1718 亿元，同比增长 42.8%，所占比重 30.0%；其他资金 2415 亿元，同比增长 46.5%，所占比重 42.2%。东、中、西部三大地区房地产开发到位资金分别为 4338 亿元、677 亿元和 707 亿元，东部最高，约占全国到位资金总量的 75.8%。

　表 1-2 2003 年 1-6 月房地产资金来源情况 单位：亿元

　全国总计 东部 中部 西部 合计 5722.82 4338.1 677.22 707.51 国内贷款 1487.57 1174.87 139.71 172.98 利用外资 94.1 80.21 12.61 1.28 自筹资金 1718.22 1159.49 297.44 261.28 其他资金 2415.34 1917.58 226.47 271.3 数据来源：国家信息中心

　房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方式实现；自筹资金占比约 30%，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资来源中的占比超过 60%，银行成为房地产风险的最大承担者。

　0.11%25.99%1.64%30.02%0.02%42.21%其他资金 国家预算内资金 国内贷款利用外资 自筹资金 债券 图 1-2 1-6 月份房地产投资累计到位资金来源构成 三、新开工建设规模继续扩大 1-6 月份，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目 51876 个，同比增加 9657 个；新开工项目计划总投资 16921 亿元，增长70.5%。从商品房建设情况来看，商品房施工面积 77582 万平方米，同比增长 27.9%，其中，商品住宅施工面积 60411 万平方米，同比增长 28.4%。商品房新开工面积 24340 万平方米，同比增长 31.0%，其中，商品住宅新开工面积 19876 万平方米，同比增长 30.1%。商品房竣工面积 8187 万平方米，同比增长 40.4%，其中，商品住宅竣工面积 6766 万平方米，同比增长38.6%。

　0.0020000.0040000.0060000.0080000.00（万平方米）施工面积60411.15 39776.84 9492.72 11141.59新开工面积19876.08 11909.01 3797.35 4169.72竣工面积6766.36 4526.2 1115.74 1124.42销售面积7737.25 4973.75 1335.55 1427.95全国总计 东部 中部 西部 图 1-3 上半年三大地区商品住宅累计施工、销售面积 房地产业界对未来做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的 1/4-1/3，也即新开工率一般应在 25%-33%之间，见下表：

　表 1-3 历年商品房施工面积、新开工面积与竣工面积情况 单位：万平方米，% 年份

　施工面积

　新开工面积

　竣工面积

　新开工率

　1992 18969.75 23339.15 7143.92 123 1993 36478.10 45888.15 12563.54 126 1994 46945.14 22293.52 16489.49 47 1995 48543.28 23898.57 14194.00 49 1996 46537.05 8469.67 15356.71 18 1997 44985.50 14026.98 15819.70 31 1998 50770.10 20387.90 17566.60 40 1999 56857.60 22579.40 21410.80 40 2000 65896.90 29582.60 25104.90 45 2001 77213.50 37394.20 29867.40 48 2002 92756.99 42259.85 32522.80 46 资 料 来 源 ：

　国 家 统 计 局

　由表 1-3 可见，1993 年商品房新开工率为 126%，市场供给严重过量。

　1998 年后，新开工率再次超过 33%且超出程度不断增大，2002 年为 46%，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。

　四、商品房销售额持续增长 1-6 月份，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102 亿元，同比增长 44.8%，高于同期投资增速 10.8 个百分点。其中销售给个人 1916 亿元，增长 46.8%；销售面积 8672 万平方米，增长 37.4%。

　050010001500200025001-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月销售额（亿元）020406080同比增长（%）商品房销售额 销售给个人 商品房同比 个人同比 图 1-4 2003 年 1-6 月商品房销售额情况 通过综合分析我们得到如下结论：一是投资额会随着销售额的波动而波动；二是投资额波动滞后于销售额波动，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。其主要原因在于，房地产业的增长主要依靠住宅需求来推动：

　2002 年，全国商品房销售 24969.29 万平方米，是 1992 年 4288.86 万平方米的 5.83 倍，年均增长 19.4%，商品房销售额由 1992 年的 450 亿元增长到 2002 年的 5721 亿元，年均增长 28.8%。2002 年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的 88.6%和 92.1%。写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。这在一定程度上反映了房地产产业结构基本趋向合理。

　-50510152025303540451997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年销售额增长率 投资额增长率图 1-5 1997-2002 年商品房销售、投资额增长情况 如图 1-5 所示，从商品房销售额的增长情况看：1998 年增长率达到峰值；1999 年增幅有较大下滑；2000 年小幅回升；2001 年波动幅度不大；2002 年有较大幅度下滑。但增长幅度都在 20%以上。这个形势是很好的。

　从商品房投资增长情况来看：1997 年出现了负增长，这是前几年房市调整的余波。1998 年大幅拉高到 13.7%，到 2001 年攀升为 25.3%。这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的鼓励。2002 年投资额增长幅度比上年减少 3.4 个百分点，这个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的影响。

　五、房地产价格稳中有升 1-6 月份，全国房地产市场受“非典”疫情影响并不明显，价格继续上扬。其中，二季度与去年同季相比，房屋销售价格上涨 5.0%，土地交易价格上涨 7.1%，房屋租赁价格上涨 1.9%。

　表 1-4 2003 年二季度 35 个大中城市房地产价格指数表 单位：% 地区 房屋销售价格指数 土地交易价格指数 房屋租赁价格指数 地区 房屋销售价格指数 土地交易价格指数 房屋租赁价格指数 全国 105.0 107.1 101.9 南昌 103.1 105.1 103.2 北京 100.2 100.5 106.3 济南 102.3 103.0 98.9 天津 102.8 103.0 104.7 青岛 113.4 101.7 99.7

　石家庄 99.7 100.7 98.7 郑州 102.3 100.0 99.0 太原 102.2 129.8 100.5 武汉 103.5 104.4 99.3 呼和浩特 100.5 102.2 98.5 长沙 100.2 100.8 99.1 沈阳 103.8 116.2 100.2 广州 99.4 100.0 100.0 大连 102.2 100.0 99.6 深圳 101.0 100.5 100.0 长春 101.2 102.8 104.4 南宁 101.7 100.0 106.4 哈尔滨 100.1 100.0 99.0 海口 100.7 96.6 90.7 上海 118.1 114.0 100.2 成都 101.8 106.4 99.8 南京 109.5 102.2 106.9 贵阳 101.6 100.1 100.9 杭州 105.4 141.7 101.9 昆明 99.3 100.0 100.1 宁波 116.4 106.6 106.2 重庆 105.5 133.7 99.5 合肥 104.9 107.7 103.4 西安 101.1 100.7 98.1 福州 101.3 104.9 98.6 兰州 100.0 100.0 98.6 厦门 102.4 101.6 98.8 西宁 101.5 102.7 102.0 银川 102.1 104.4 95.4 乌鲁木齐 99.9 100.3 100.2 数据来源：国家统计局

　 （以去年同期价格为 100）

　 （一）房 屋销售价格涨幅扩大。上半年，房屋销售价格涨幅继续扩大，其中，二季度价格上涨 5.0%，涨幅比一季度扩大 0.2 个百分点。分地区看，东部地区房屋销售价格仍保持大幅上涨，如上海 18.1%、宁波16.4%、青岛 13.4%、南京 9.5%；西部地区的重庆、银川等城市，房屋销售价格也分别上涨 5.5%和 2.1%；昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现小幅下降。分类型看，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨 3.0%和 5.2%，豪华住宅价格上涨 3.3%；写字楼和商业用房销售价格分别上涨2.4%和 2.5%，其他用房销售价格下降 0.4%。

　859095100105110115120全国 北京 天津 上海 南京 银川 宁波 青岛 广州 昆明 西安 图 1-6 2003 年二季度主要地区房屋销售价格指数 （二）土地交易价格保持较 高涨幅。上半年，全国土地交易价格继续

　保持上扬态势。其中二季度上涨 7.1%，涨幅比一季度减少 0.7 个百分点。其中，居民住宅用地交易价格上涨 11.8%，商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.0%，工业用地交易价格上涨 1.0%，其他用地交易价格上涨 1.9%。三十五个大中城市中，土地交易价格涨幅超过 10%的城市是，杭州 41.7%、重庆33.7%、太原 29.8%、沈阳 16.2%和上海 14.0%。

　100.0103.6107.1110.7114.2全国 居民住宅 豪华住宅 普通住宅 工业用地 商旅用地 其它用地2003.Ⅰ 2003.Ⅱ 图 1-7 2003 年全国土地交易价格指数 （三）房屋租赁价格小幅上涨。上半年，全国房屋租赁价格继续保持小幅上涨的态势。其中二季度，房屋租赁价格上涨 1.9%。由于受部分地区2002 年上调公房出租价格的影响，住宅租赁价格上涨 4.7%，涨幅比一季度扩大 3.2 个百分点，其中公房和私房的租赁价格分别上涨 1.5%和 10.8%。受“非典”疫情的影响，办公用房和商业用房租赁价格分别下降 0.9%和1.3%。厂房仓库租赁价格上涨 2.2%，比一季度涨幅减少 0.3 个百分点。

　96981001021041062002.Ⅰ 2002.Ⅱ 2002.Ⅲ 2002.Ⅳ 2003.Ⅰ 2003. Ⅱ住宅租赁 办公用房租赁 商业用房租赁 厂房仓库租赁

　图 1-8 全国房屋租赁价格指数变动情况 六、房地产市场均衡情况 （一）一级市场 需求超过供给

　近年来土地市场需求旺盛，1-6 月份，开发企业土地购置面积 15069.4 万平方米，同比增长了 54.8%；完成土地开发面积 7143.7 万平方米，同比增长了 40.3%，土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。

　图 1-9 1-6 月份全国土地购置与开发面积

　现阶段土地价格上涨还有两个重要原因：一是商品房销售情况良好，不少开发商加大了对土地的购置和储备力度，推动了土地价格上涨，这反映出开发企业对市场前景普遍看好；二是国家对土地市场调控力度增大，土地市场化进程加快，经营性用地招标拍卖制度得到进一步推广，人们预期土地取得难度将加大，故而加大了土地储备力度。此外，土地具备资源稀缺性，随着市政开发投资的加大，土地本身的价值在不断上升，土地价格的长期趋势是必然上涨的。

　（二）二级市场供销两旺，增长比例基本协调

　1-6 月份，我国实现商品房销售额 2102 亿元，同比增长 44.8%，商品房竣工量和销售量同比增长40.4%和 37.4%，房地产二级市场供销两旺。

　0204060801-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月销售增长率 竣工增长率 图 1-10 1-6 月份商品房竣工与销售面积增长率

　（三）三级市场成长迅速，沿海大中城市规模初步显现

　我国由于房地产市场发展较晚，三级市场总体规模较小，但受二级市场持续繁荣和房改制度实施的影响，近年来沿海大中城市房地产三级市场成长迅速。6 月份，上海二手房指数为 1137 点，比上月上升 12 点，涨幅为 1%，2002 年广州二手楼交易面积达到 486 万平方米，与同期一手楼交易面积之比为 1：0.61 。沿海大中城市房地产三级市场已经渐成规模，供给和需求均有较大幅度增长，二、三级市场联动效果显著。

　七、国房景气指数呈现稳步上升态势 全国房地产开发业总体景气水平在连续 3 个月的小幅回落之后，“国房景气指数”再次回升到 107 点以上的水平。6 月份，“国房景气指数”达到 107.04，比 5 月份上升 0.76 点，比去年同期上升 2.39 点。“国房景气指数”的再次上扬，表明随着非典疫情影响的逐步淡出，全国房地产开发市场逐渐恢复了原有的快速发展势头。

　1001021041061081101月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2002年 2003年 图 1-11 2002 年初至今国房景气指数变动情况

　在主要分类指标中，房屋竣工面积、资金来源和土地转让收入等分类指数增势强劲，是拉动“国房景气指数”总体水平止跌回升的主要原因：6月份，竣工面积分类指数为 111.46，与 5 月份基本持平，比去年同期上升7.42 点；本年资金来源分类指数为 108.47，比 5 月份上升 2.41 点，比去年同期上升 4.68 点；新开工面积分类指数达到 108.91，比 5 月份上升0.17 点，比去年同期上升 3.44 点；商品房销售价格分类指数为 97.71，比5 月份下降 1.23 点，比去年同期上升 3.73 点。空置面积分类指数为96.52，与 5 月份持平，比去年同期下降 0.05 点；土地开发面积分类指数为 115.97，比 5 月份下降 0.64 点，比去年同期下降 2.60 点。

　91.0096.00101.00106.00111.00116.00121.00126.006月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月房地产开发综合景气指数 房地产开发投资指数土地开发面积指数 销售价格指数图 1-12 2002.6-2003.6 国房景气指数及主要分类指标变动情况

　我国当前的房地产业呈现出供需两旺的发展态势。这种态势是由体制变化、政策刺激以及居民生活水平改善、旧城改造、城市化进程加快等三大动力共同推动发展而形成的。具体分析为：

　1、1997 年宏观经济实现“软着陆”后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范围内推行住房货币化分配制度改革，降低了购房贷款利息。有利的经济环境与政策环境为房地产业尤其是住宅产业的发展提供了必要的保障。根据 1995-2002 年历年 12 月份国房景气指数变动情况，可以说明这种景气程度的变化趋势。

　94.0096.0098.00100.00102.00104.00106.00108.00国房景气指数 104.13 95.59 98.58 103.63 101.46 104.06 105.27 104.181995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 图 1-13 1995—2002 年历年 12 月国房景气指数变动情况

　资 料 来 源 ：

　《 中 国 经 济 景 气 月 报 》

　 备注：综合指数值 100 为景气线，100 以上为景气区间，100 以下为不景气区间，110 以上为过热预警区间。

　从图 1-13 中可以看出，1998 年后房地产业进入景气区间。进入 2000年，国房景气指数企稳走高，在 104 点附近窄幅波动，呈现出高位强势横盘迹象，我国房地产业进入了新的一轮景气阶段，且离 110 点的预警值有很大的安全空间(年度最大值也只有 105.27)，并未出现严重的过热。由此表明，在市场内外部环境的共同作用下，几年来房地产业的强势运行特征显著。

　2、体制变化是基础和第一推动力。1998 年以来，取消福利分房以后，巨大的市场需求是供给扩大的强大动力，从根本上刺激了房地产开发商的积极性，而且吸引其他资金流向房地产业。

　3、金融、税收等各项政策的刺激是第二推动力。中国人民银行多次降息以分流储蓄；各大商业银行积极开拓住房开发贷款和个人信贷业务，加

　大了金融支持；建设部取消多项不合理收费；国家税务总局也降低个人购房契税等，这些政策措施的出台为我国房地产市场的发展提供强大的支撑。

　4、居民生活水平改善、旧城改造及城市化等的内在要求是第三推动力。

　因此，在上述一系列制度、政策和内在要求的合力作用下，我国房地产市场出现供需两旺的发展态势是一种必然结果。

　Ⅱ Ⅱ 房地产市场存在的主要问题 一、土地供应增幅过大

　企业储备土地按我国现行政策是不允许的，但却在事实上大量存在。因为不论是企业的历史用地还是通过各种出让方式获得的土地，凡企业依合法途径获得土地使用权后，应有权自主地从市场的角度去考虑项目的开发进度，以获取最大收益，这是正常的市场行为，当市道好时，企业可以多建一些，市道不好时，也可以作为企业的储备项目。过于硬性的行政规定，反而更容易造成供求关系的失衡和问题楼盘的发生。如果政府果真不让企业储备土地，就应当在必要时停止供地，使市场平衡，但事实是政府在土地供应方面一直以来就存在以下一对矛盾，一是需要通过出让土地获得庞大的城市建设资金，特别是在城市高速发展的初始阶段，而另一方面，政府和企业本身对市场需求的把握也并不能真正做到“先见之明”，这也使得企业存量土地日趋扩大。

　因此，增强政府调控土地市场能力，是规范土地市场的基本前提。严格控制开发用地的供应总量，是保证房地产市场健康发展的关键。供应总量控制住了，才能避免盲目扩大商品房开发规模，才能稳定地价、房价，开发商、投资者和购买房屋的消费者等市场主体才有投资信心。

　二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾

　从理论上计算，当前乃至未来相当一段时间内，我国的住房总量依然是不足的。据一份测算显示，如果我国按每年一个百分点提高城市化率，每年至少要转移 1500 万农村人口，则每年需要 2-3 亿平方米城市住宅。由此可见，当前我国房地产大量空置的问题不在于总量而是结构上的不合理。产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现

　了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。

　三、房地产业对金融依赖程度较高 据中国人民银行《2002 年第二季度货币政策执行报告》分析，上年房地产对我国 GDP 增长直接贡献率为 1.3 个百分点，间接贡献率为 0.6-1.2个百分点，两者相加为 1.9-2.5 个百分点。这表明了我国 GDP 增长对房地产业的依赖程度较高，而房地产的发展主要是依赖于金融的强有力支持。据统计，近年来，银行对房地产企业开发投资的贷款在整个房地产开发资金中占比一直维持在 23%左右，个人购房资金中银行贷款的比重 2001 年约为 30%，并呈逐渐上升的趋势。由于银行不仅通过提供开发类贷款参与住宅的开发，而且通过提供个人住房贷款参与住宅的销售，从而极大地提高了银行资金在住宅投资开发资金来源中的比重，使得房地产业对金融的依赖程度明显提高。发展商利用个人住房贷款比开发类贷款容易获得的特点，利用“假按揭”套取银行资金的现象比较严重。“假按揭”风险已经成为当前和今后一段时期住房金融业务风险管理工作的重点。

　 四、局部泡沫蔓延

　国家统计局近期对全国 3817 家房地产开发企业进行的专项调查显示出以下结果：

　三成以上的企业认为房地产开发投资规模过大，一半多的企业对房地产开发投资前景不持乐观态度。一是 39.32%的企业认为本地区房地产开发投资规模快于本地区经济发展，55.17%的企业认为适应本地区经济发展，5.51%的企业认为慢于本地区经济发展。二是 34.43%的企业认为本地区房地产开发投资规模偏大，56.73%的企业认为适中，8.84%的企业认为偏小。三是 44.83%的企业对本地区房地产开发投资前景较为乐观，43.90%的企业认为一般，11.27%的企业明确表示不乐观。四是 44.94%的企业认为本企业房地产开发投资力度要加大，40.31%的企业认为不变，14.75%的企业认为要缩小。

　四成多的企业认为房地产过热。具体为：42.21%的企业认为房地产过

　热，57.79%企业认为适中或不热。

　1/2 以上的企业认为目前商品房销售一般和对商品房销售前景持谨慎乐观态度。一是 35.82%的企业认为目前商品房销售较好，57.68%的企业认为一般，6.50%的企业认为较差。二是 39.81%的企业对未来两年内商品房销售前景表示乐观，47.37%的企业表示一般，12.82%的企业表示不乐观。

　近九成的企业认为空置商品房持续增加已对企业产生不同程度的影响。具体为：13.45%的企业认为影响不大，44.50%的企业认为有些影响，40.88%的企业认为导致企业生产经营困难，1.18%的企业认为已使企业面临破产。

　约 1/2 的企业认为房价过高或偏高，看到了泡沫。具体为：6.34%的企业认为目前商品房房价过高，42.24%的企业认为偏高，40.87%的企业认为适中，10.55%的企业认为偏低。

　近 1/2 的企业认为未来两年房地产开发投资的资金主要来自于银行。26.92%的企业认为来自于银行贷款，20.18%的企业认为来自于个人按揭贷款。

　居民购买力低、商品房过剩、开发投资规模过大、盲目建设为空置商品房增加的主要因素。企业的认同率分别为 29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。

　综上所述，当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。

　具体而言，我国房地产开发投资中的局部过热苗头表现在：一是近三年来房地产开发投资规模平均以 25.04%的高速增长，为 GDP 平均增幅的 3倍左右，且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年 20.57%和 25.22%的高速递增。

　局部泡沫现象表现在：一是地价泡沫。土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作，土地价格出现虚涨，虚涨的部分就是泡沫。

　二是房价泡沫。房价中的地价泡沫、房地产投机和炒作所哄抬的价格部分、开发商正常期望值以上的期望值等，组成了房价泡沫。

　三是商品房供求泡沫。商品房供大于求，超过部分的供给增长则为虚涨，构成商品房供求泡沫。近几年，我国商品房空置率均在 14%以上，处于危险空置区。即使不考虑我国现有的空置商品房，在未来两年内，按照房屋施工面积增幅比近三年平均增幅降低 2 个百分点、商品房销售面积增幅比近三年平均增幅高 2 个百分点计算，商品房仍然供大于求。这样就形成了供求泡沫。

　四是资金沉淀泡沫。房地产开发企业资金拖欠形成的债务链、高资产负债率、大量空置商品房等所导致的资金沉淀构成了资金沉淀泡沫。

　五是房地产投资泡沫。因为我国房地产投资持续高速增长，空置商品房增加、大量资金沉淀等，使房地产企业还贷、还债困难，导致了房地产投资泡沫产生。特别在我国房地产开发投资中银行贷款比重很大的情况下，存在金融风险，易导致金融危机。

　国家统计局的调查结果表明，制止和防范房地产开发投资中局部过热苗头和局部泡沫现象，以防止其蔓延和扩大，已经刻不容缓。当然，这种制止和防范应当是“软着陆”，要防止房地产市场出现大起大落和剧烈震荡。因此，各级政府及有关部门必须有统一和清醒的认识，采取有针对性的措施对房地产业的发展进行调控和引导。

　Ⅲ Ⅲ 发展趋势预测 一、短期发展趋势预测 （一）房地产投资预测

　为确保国民经济的快速健康发展，我国将继续实行扩大内需的政策，进一步加大基本建设投资。基本建设投资对房地产投资具有显著的拉动作用，一般情况下，城镇基本配套建设达到一定规模和程度后，当地房地产投资将会迅速增加。发达国家房地产投资与基本建设投资比例一般处于0.6-0.8 之间。

　几年来我国基本建设投资对房地产投资的拉动作用越来越大。可以预见，短期内房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将放缓。由于房地产市场投资主体是各类房地产企业(较大部分是民营及外资企业)，其决策动因主要来源于市场，因此国家对房地产投资的调控将主要集中在对银行信贷准入条件的控制上。

　（二）房地产市场供给预测

　由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。房地产开发商为降低投资风险，将尽可能地避免房屋烂尾，确保已开工项目实现竣工。因此，房地产市场供给缺乏弹性，排除今后新开工因素，1999年-2002 年新开工量将在今后三年内逐渐转为竣工量。今后 3 年竣工总量是11-13 亿平方米，即年均竣工量在 3.6-4.4 亿平方米之间。

　（三）房地产市场需求预测

　2002 年，我国人民生活水平迈上了一个新台阶，人均国民生产总值突破 1000 美元，生活水平进入了小康阶段，消费结构较以往相比有了很大的变 化 。

　我国恩格尔系数已降至 40%以下，人民生活从温饱进入小康，住宅将成为社会消费热点，从历年来人均居住消费情况可以看出，我国城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹性大于 1，这说明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。

　从短期来看，房地产受政策性因素影响较大。2002 年，以建设部、国家计委、人民银行等六部委下发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》为起始，国家有关部门相继出台了一系列政策，对土地出让、项目审批、市场结构、银行信贷等多个方面提出了新的要求。这些宏观调控政策必将对房地产业短期发展产生重大影响。

　二、未来中长期预测 （一）从 P GDP 发展水平来看

　世界银行统计数字显示：人均 GDP 达到 600 到 800 美元时，住宅产业进入高速增长阶段；人均 GDP 达到 1300 美元时，住宅产业进入快速增长阶段。目前我国人均 GDP 已接近 1000 美元，并进入全面建设小康社会阶段，住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，住宅产业相应将进入高速增长阶段。其中上海、北京、天津、广东、江苏、浙江、福建等地已达到或超过 1300 美元（上海已超过 4000 美元），住宅产业处于快速增长阶段。根据“十五”计划的规划指标，2005 年我国 GDP 将达到 12.5 万亿元，人均 GDP 将达到 1130 美元，预计年平均增长速度为 7%左右。经济的稳定增长为房地产业的发展创造了良好条件，也对房地产提出了快速发展的要求。

　（二）从市场潜力来看

　目前我国城镇人均住房在 14 平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到 33-35 平方米之前，会保持旺盛的住房需求。因此，潜在的市场需求将为我国住宅产业持续发展提供强大马力。

　（三）从城市化角度来看

　我国城镇人口占总人口的比重 1980 年为 19.4%，1995 年升至 29%，2001 年进一步提高到 37.7%，达到 4.7 亿左右。据权威机构预测，到 2010年我国城市化率将达到 46%，城市人口将达到 6.4 亿人，比目前净增 1.9 亿人，平均每年要新增人口 1852 万。按照城市化水平与人均 GDP 的正相关性的规律，如果到 2020 年中国人均 GDP 增到 2800 多美元，那么届时城市化水平可达到 60%左右。

　城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项来说，按现在的城市人口计算，每增加 1 平方米人均住宅建筑面积，就要新建 5 亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到 2010 年城市人口达到 6.4 亿人，人均住宅建筑面积按目前的 22 平方米计算，那么仅满足新增加的 1.9 亿城市人口,就需要建设 41.8 亿平方米住宅。

　（四）从人口流动情况来看 目前，我国流动人口规模已在 1.2 亿以上，大量流动人口的出现既是市场经济的产物，也是经济发展的重要标志。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达 300 万到 400 万，其流动人口与常住人口之比分别是 21:100，10:100 和 6:100。如此大量的流动人口，是这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础。有预测表明，到 2010 年，我国流动人口将增加到 1.5 亿人以上，按人均居住最低标准（人均居住面积 2 平方米，建筑面积 4 平方米）计算，需要为新增的流动人口建造约 3 亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设 3000 万平方米以上的租赁房屋。

　（五）从国内政策层面来看

　改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。免征营业税、契税、支持处理空置房；降低房产税和出租房屋的个人所得税等。尤其是从 2001 年开始的“十五”计划和十年规划中，国家要求加快住房建设，使之在提高人均居住水平、扩大内需和带动国民经济发展方面，继续发挥重要的作用。“十五”计划指出，2005 年城镇居民人均住宅建筑面积要由 2001 年的 19.8 平方米增加到22 平方米；计划全国城乡建房面积 57 亿平方米，其中城镇建房面积 27 亿平方米，较“九五”期间的 23.45 亿平方米增长 15%。十六大后我国进入全面建设小康社会时期，国家政策将继续扶持房地产特别是住宅产业的发展，房地产业将面临日益优化的政策环境，继续巩固其支柱产业的地位，发展空间更加广阔。

　因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。

　Ⅳ Ⅳ

　重点地区市场分析

　 北京 经济适用房市场分析

　一、经济适用房的消费群体 （一）消费群体年龄分布 经济适用房购房群体和普通商品房的购房群体之间存在一定的差异性，其中：35 岁以下占 49.8%，40 岁以上的群体比较密集。随着北京市进入老龄社会以及社会平均寿命的延长，加之社会整体消费水平的不断提高，50 岁以上这部分群体的购房需求应越来越受到市场的重视。

　29%21%19%9%22%30岁以下 30-35岁 36-40岁 40-50岁 50岁以上 图 4-1

　经济适用房需求群体年龄分布

　（二）消费群体户口分布

　据统计，北京大约有 300 多万外地流动人口，40%的北京商品房买家是外地人，成为北京楼市购买力的重要支撑。和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求也比较大。前不久出台的《关于实施北京市工作居住证制度的若干意见》中规定，持有北京“绿卡”的外地人可按相关规定购买商品房、批准上市的已购公房和经济适用房，这将促进经济适用房

　项目销售的持续火爆。

　78%10%12%北京市本地人外地人，持有北京户口外地人，没有北京户口 图 4-2 经济适用房需求群体户口分布

　 （三）

　消费群体学历分布

　 和普通住宅需求群体的学历比较而言，经济适用房的需求群体中低学历（高中及以下学历）群体比重较大，占 50%左右。

　 50%48%2%高中/中专及以下 大学专科/本科 硕士及以上 图 4-3 经济适用房需求群体学历分布

　（四）消费群体单位性质分布

　 普通商品房，尤其是中高档普通住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当一部分群体在外企工作，而经济适用房的需求群体绝大多数在“国有、集体、事业单位”工作，另外“私营企业员工”的比重也比较大，约占 23%。

　4.4%3.8%6.0%23.0%50.3%12.5%合资企业 外资企业 股份制企业私营企业 国有、集体、事业 其他 图 4-4 经济适用房需求群体单位性质分布

　（五）

　消费群体家庭年收入分布

　从家庭收入来看，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值等。现期收入应包括家庭所有成员的工资收入和其他工资外收入。根据北京市相关规定：购买经济适用房的家庭年收入水平不能超过 6 万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平在 6 万元以上的占了 25%，如何满足这部分群体的需求，如何判断某个家庭的年收入水平属于什么层次，目前金融系统和相关部门都很难界定。

　75%21%4%6万及以下 6万-10万 10-20万 图 4-5 经济适用房需求群体家庭年收入分布

　二、经济适用房的市场需求

　据北京市国土资源和房屋管理局调查测算，今后 4 年，北京用于解决中低收入家庭的住房，平均每年约需 600 万平方米，其中每年集中建设的经济适用房 300 万平方米。另外，按照市委、市政府 4 年基本完成危改的要求，每年需提供 200 至 250 万平方米的经济适用房。此外，房改货币化后，中央在京和市属单位职工，每年需要经济适用房 120—150 万平方米。这样合计，北京市每年经济适用房的需求量比往年还要大得多。

　（一）潜在购买群体目前居住现状

　 从有购买经济适用住房意向的潜在购房群体而言，一半以上没有自己的住房，其中租房住的约占 30%，约有 1/6“和父母亲戚挤在一起”。由此可以看出，以满足自己与家人居住为目的的购房占总量的一半以上；自住型购房者远远高于投资类购房的需求。这反映了目前市场上购房者一般属于第一次置业，主要停留在解决居住的层面上，投资型购房还非常少。

　45%17%30%8%有自己的住房 和父母亲戚朋友一起住 租房住 单位的宿舍 图 4-6 经济适用房潜在购买群体目前居住现状

　（二）

　用房面积及户型需求 大多数城市针对中低收入家庭支付能力不足的现状，对经济适用住房的户型面积进行了限制。如江苏省经济适用住房的建设标准一般为每户 70-100 平方米；合肥市建设标准控制在 80-120 平方米；长沙市户控面积为 75平方米，超面积部分按市场价购买。北京市从 2001 年开始在经济适用住房招投标或项目批复时，要求开发企业承诺套内建筑面积 80 平方米以下的户型占绝大多数，原则上单套户型面积不超过 120 平方米。

　从经济适用房的面积需求来看，60-100 平米是市场需求的主流户型面积。从目前市场的供给也可以看出，户型结构、面积更趋于合理化，基本上是标准型或紧凑型 2 居室的面积要求，盲目的大面积已不被市场所接纳。100-140 平米存在一定需求，60 平米以下的需求较小，只占 9.3%。

　图 4-7 经济适用房面积需求分布

　从户型来看，购房者对户型结构的需求更趋于居住型，主要集中在二居室，打破了以往二居室和三居室占同等户型需求的格局。可见户型结构更趋于紧凑型，二居室户型将成为未来市场需求的主力户型。同时，一居室经过去年的炒作后，呈现需求下降的趋势。而三居室需求减少主要受家庭收入和人口结构等因素的影响，大部分购房者以自住为目的，属于第一次置业的人群，意在解决基本居住的要求，使他们对居室数量的需求相对降低。

　3.8%78.7%16.9%0.6%一居室 二居室 三居室 四居及以上 图 4-8 经济适用房户型需求分布

　 （三）潜在购买群体价格需求

　为了保证中低收入者能够买到经济适用房，有关部门出台了购房者收入审核的有关规定。但经济适用房的价格将改变以往的一刀切的销售方法即不分楼层，不论朝向，价格统一。从现在起，经济适用房的开发商可在政府限价的基础上，按住房楼层、朝向等上下浮动，其幅度不得超过基准价的 3%，整栋楼房市场价格不得突破政府限定的最高售价。潜在购买群体对经济适用房价格的需求主要集中在 2500-4000 元/平米之间，这和目前经济适用房的价格分布基本类似，另外对单价在 2500 元/平米的项目也存在较大的需求，而这样的项目目前市场供给比较少。

　29.041.527.32.20.010.020.030.040.050.02500元以下 2501-3000元 3001-4000元 4000元以上 图 4-9 经济适用房价格（单价）需求分布

　总价是用来衡量购房者的购买能力及发展态势的指标，也是我们从购房者的消费承受能力来分析购房者需求的主要依据。从总价来看，40 万是经济适用房的价格门槛，总价需求在 40 万以下的约占 90%，另外约有 10%的潜在用户可以承受 40-50 万的总价。

　42%48%9%1%30万以下 30-40万 41-50万 60万以上 图 4-10 经济适用房价格（总价）需求分布

　 （四）需求群体购买周期

　从需求角度看，北京城市居民的住房水平还很低，目前人均住房建筑面积刚刚超过 20 平方米，未来几年还有 8000—9000 万平方米的发展空间，至少还需要有 6-10 年的快速发展时期。从潜在购房群体的购买周期来看，约有 30%的潜在用户准备在半年内购买，40%的潜在用户准备在 1 年内购

　买。

　 29%40%31%半年之内 一年之内 1-2年内 图 4-11 经济适用房需求群体购买周期

　（五）对经济适用房的配套要求 购房者决定购买房屋的主要指标虽然是价格的高低，但还要权衡项目的位置情况、交通现状、户型设计、配套设施服务等，以作为判断项目是否适合自己购买的依据。潜在用户对于基本生活设施的要求比较强烈：比如像“超市”、“菜市场”、“银行”、“药房”等；另外对“餐饮”、“运动场馆”、“健身中心”的需求程度也比较高；对于“书店”、“24小时便利店”、“美容美发”、“洗衣店”均存在一定需求。

　表 4-1 对经济适用房配套的要求

　配套

　百分比

　配套

　百分比

　综合超市 87.4 24 小时便店 20.2 菜市场 78.1 美容美发店 14.8 银行 67.8 洗衣店 13.7 药房 48.1 百货店 12.6 餐馆 45.9 修理店 10.9 运动场馆 43.7 花店 3.3 书店 30.1 其他 6 健身中心 29

　另外，购房者所关心的最主要因素之一就是交通，交通的便利程度是影响购房者决策的重要依据。主力购房人群与去年相比，以地铁为主要出行方式的人数大幅度增加。分析这种变化的原因主要有两方面。一方面，地铁的建设是城市发展的必然趋势，随着城市的建设扩大，臃肿的地上公交远远解决不了出行的瓶颈。地铁可以大大缓解城市的交通压力，以出行快捷、准时受到人们的青睐。另一方面，政府为了改善城市交通现状，大力修建城市地铁和轻轨，已经通车的 13 号线和即将通车的京通线，建设中的地铁 4、5 号线以及规划的十几条线路，将建成四通八达的地铁交通网。购房者从关注交通状况因素开始关注地铁的建设，使地铁沿线及周边的项目需求上升。

　注：以上图表数据来源于《中国房地产报》、《房地产时报》、《中国房地产信息网》等众多媒体，经国研网编辑整理而成。

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