税务局物业管理服务公开招标用户需求书

　用户需求书

　一 、项目概况

　1.项目名称：国家税务总局三亚市崖州区税务局物业管理服务 2.项目编号：HNZL-2020-016 3.招标预算：¥2,240,000.00 元（大写人民币贰佰贰拾肆万元整）

　4.招标范围：物业管安保服务、保洁服务 5.服务期：合同签订后 24 个月 二、用户需求的岗位人员编制

　1、国家税务总局三亚市崖州区税务局主办公楼，坐落于海南省三亚市崖州区港门村保港路 102 号，2019 年下半年修缮完工，建筑面积 1174.44 ㎡，楼层数 5 层，含电梯一部。物业服务需求的岗位不少于 8 人，其中：保安主管 1 名、保安 5 名、保洁员 2 名； 2、国家税务总局三亚市崖州税务局附属用房， 2 层。物业服务需求的岗位不少于4 人，其中：保安 3 名、保洁员 1 名； 3、国家税务总局三亚市崖州区税务局综合用房，建筑面积 814 ㎡，楼层数 2 层，物业服务需求的岗位不少于 4 人，其中:保安 3 名、保洁员 1 名。

　本项目物业管理服务共需求岗位人员不得少于 16 人。其中：保安主管 1 人，保安11 人，保洁员 4 人。

　编配的岗位人员基本要求：男女不限，身体健康，五官端正，气质良好，主动服务意识好，无不良记录。

　三、总体服务要求

　1、物业人员须经采购人审核同意后上岗。采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有指导、检查、监督权及协调权，如有意外事件，投标人公司法人代表或项目负责人须及时到达现场。

　2、中标人的工作人员须遵守采购人有关规章制度和管理规定，不得泄漏采购人有关的秘密，如有违反或损害采购人利益的，采购人有拒绝中标人的工作人员在此工作的权利，并有权要求中标人更换物业管理服务人员，中标人应当在三天内予以更换。

　3、中标人负责属下员工的职业道德教育、业务知识培训工作，重点对保安员进行保安、消防和应急管理培训，确保安保人员能熟练使用相关安保、消防器材。工作人员

　应按岗位要求统一着装，注意仪容仪表、自身及公众形象。

　4、中标人一切管理服务工作的实施，以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则，影响办公的服务工作尽可能在采购人工作时间以外进行。

　5、根据有关规定和采购人需求，拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购人认可后实施。

　三、服务内容及具体标准要求

　 1、安全防范管理服务需求 负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

　（1）全天 24 小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。

　（2）全天 24 小时对物业出入口出入人员实施管理、检查和控制。

　（3）加强对出入口和周边环境的监控，密切监视可疑人员出入动态。

　（4）物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，保安人员应当予以制止和保护大楼工作人员，并采取救助行动。

　（5）非办公时间对进入办公区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入办公楼。

　（6）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥办公楼的技防优势，实行 24 小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

　（7）分时间段对全办公楼进行安全巡查，检查办公楼内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

　（8）做好办公楼办税大厅的安全保卫和人流疏导工作。

　（9）办公时间内，应进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。

　（10）做好外来人员进入办公楼的指引及各项安全保卫工作。

　（11）协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。

　（12）负责办公楼辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。

　（13）制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。如台风、暴雨天气应急处理服务，包括台风、暴雨天气雨水倒灌、易坠物的伤害、树木加固与扶直、垃圾清理，台风、暴雨天气停水停电等。

　（14）遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并必须要在 5 分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。

　（15）火灾防范，包括消防设施设备的检查、消防器材的管理和供电线路巡查及明火源的检查，以及办公场所、和停车场车辆自燃火灾等。

　（16）纠纷、治安和刑事的事件协助应急处理服务，包括涉税上访、办税窗口业务纠纷、盗窃、集众闹事、斗殴等。建立纠纷、治安突发事件协助处理预案，履行告知、报警义务；案件发生过程中，采取必要措施劝阻、控制，维护现场秩序和保护现场。

　（17）报刊信件收发服务 ①负责采购人所订的报纸、刊物的签收和分发； ②报刊的收发要及时、准确，无错发漏发； ③收发的各类重要刊物要认真做好登记，并及时通知相关人员签收； ④做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮件； ⑤严格执行保密制度。

　2、日常保洁及会务服务工作 （1）物业范围内建筑物、广场、道路、地面、地板、室内办公场所、办税大厅、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场、各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及采购人临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等，随时保洁。

　（2）负责物业范围的垃圾分类收集工作，做到日产日清，门前三包和清运工作。

　（3）所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。

　（4）会务服务 ①会前做好主办公楼四楼会议室的通风、室内温度调节、桌椅摆放、茶水准备等。

　②会中巡视会场，维护秩序和处置突发应急事件的工作，适当添加茶水。

　③会后做好清洁，桌椅归回原位，摆放整齐。

　要做好重大会务场景布置和传统节日环境美化，包括会务桌椅摆放，春节、国庆、五一等节日装点以及横布、标语的悬挂等。

　四、中标人责任

　1、在管理服务期内由于中标人责任造成第三人、采购人和中标人工作人员人身伤亡和财产损失的，由中标人承担负责赔偿。

　2、中标人工作人员在本项目大楼范围内发生违法、违规行为的，所造成的一切后果及损失，由中标人承担责任及负责赔偿。

　3、中标人应按照采购人要求及时更换不合格物业服务人员，不得擅自更换采购人要求保留的物业服务人员。

　4、在物业服务期内中标人应确保在服务范围内无刑事、被盗等治安案件（事件）的发生，无纵火、爆炸、投毒等恶性事（案）件的发生，无外事纠纷、泄密等事（案）件的发生，无消防责任事故发生发生，发生上述事件造成采购人损失的，中标人应当承担赔偿责任。

　5、中标人不能响应招标文件或服务合同，或者 1 个月内连续 3（人）次出现违反采购人规章制度和管理规定情况，或者连续 2 次民主测评考核不及格，采购人有权按照合同法终止服务合同。

　五、商务要求

　（一）物业服务费用 1、人员费用：管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用；根据政府有关规定产生的其他费用（供应商应列出政策依据）； 2、制服费：物业为规范化管理统一定做的员工服装费； 2、合理利润：供应商提供物业管理服务，所收取合理利润。

　3、法定税费：供应商提供服务管理服务，所收取服务费应缴的税费。

　工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

　（二）不包含的费用

　1、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用：为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用； 2、绿化养护费：管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等； 3、清洁卫生费：保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等； 4、维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、物业共用部位共用设施设备等； 5、为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费； 6、采购人提供物业办公独立场所，室内提供空调。

　（三）报价说明 1、本项目的承包方式为总价包干。

　2、投标人根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价：一经中标，投标报价作为中标人与采购人签定的合同金额，原则上合同期限不做调整。

　3、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其成本的报价投标。

　4、投标人的投标报价不得超过最高限价 2240000.00 元，服务期为 24 个月。

　5、投标人应充分了解项目的位置、情况及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致索赔或服务期限延长申请将不获批准。

　6、服务内容及具体标准要求主要针对主办公楼；附属用房和综合用房暂无职工常驻办公，应侧重对突发事件的预防和处置。

　（四）履约考核标准 中标人进场后，采购人每第四个月对中标人物业管理服务进行民主测评考核，如考核不及格（民主测评成绩低于 70 分），采购人有权在下季度第一个月酌情扣减不高于10%的当月物业管理服务费。

　（五）付款方式 采购人按中标价分 24 个月平均支付服务费，在提供服务当月 25 日至次月 15 日转账支付款项。