老年人以房养老政策 中国老年人以房养老举步维艰

　　目前在欧美，以房养老已十分流行；然而在中国，刚刚起步，却举步维艰。以房养老要在我国广泛推行，恐怕得经历老百姓传统伦理观念的转变，以及中国国情和政策法规的健全。中国模式的以房养老正经历风雨，它要走的路真的还很长……
　　
　　“冬天结伴去海南晒太阳，夏天去北戴河避暑。”这是不少老年人对退休生活的憧憬。然而，要想过上这样的“幸福人生”，你是否做好准备了呢?如果让你把房子抵押出去，换取一笔养老金，你愿意吗?
　　“把唯一的一套房子抵押给银行，最后没有留下遗产，子女肯定有意见哦。年纪大了，病痛就多了，还得指望子女照顾。”黄老婆婆一语道出以房养老目前在中国推行受阻的天机，显然她不希望用放弃亲情和关爱的方式以自己的房屋换取养老金。
　　
　　以房养老流行欧美
　　
　　“以房养老”，就是所谓的住房反向抵押贷款，又叫“倒按揭”，最早起源于荷兰，目前发展最成熟的是美国。美国的“以房养老”，是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款。拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。
　　
　　中国模式的以房养老
　　
　　单从社会保障的角度看，中国的“以房养老”就有三种模式。民政部副部长窦玉沛介绍说，“以房养老”的第一种方式是老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到他病故后，剩余的部分交给他的继承人；第二种方式是“以房换养”：有些老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，他的房子由福利机构出租，等他过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来，自己还住在家里，自己付租金。
　　按照中国房地产开发集团前总裁孟晓苏的观点，“以房换养”的具体实施中，可以有多种表现形态。原始形态就是出售住房，住进养老院养老；中级形态为遗赠抚养，是拥有住房产权的老人事先选择可靠人士签订一份以住房为标的的“遗赠抚养”协议。按协议，抚养人在老人余存生命期间每期支付一笔固定费用维持老年人的日常生活。到老年人去世时，就将该住房的产权完全出让给抚养人。孟晓苏认为，反向抵押贷款是“以房养老”的最高形态。
　　给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额=(房屋现值―房屋折损―房屋增值预期―保险公司预支贴现利息)／（预期寿命―投保时寿命)×12。举例说明：张先生，62岁，住房面积96平方米，经评估房屋现价为70万元，按我国男性人均寿命69．63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损12万元，房屋与土地增值预计12万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25％(按年息6％计算)，按75％计算给付额为52.5万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近5000元。
　　
　　房养老“试水”受冷落
　　
　　去年，以房养老开始在北京、上海、广州、南京等试点，但都是纷纷受冷落。上海公积金管理中心的“以房养老”项目主要针对65岁以上的老人，并且拥有50平方米以下的产权房。这样，获得的房屋可以被用来作为廉租房，符合上海推进“以房养老”项目的一个初衷。据了解，尽管“以房养老”在试点推行期间有不少老年人前来咨询，可最终大部分家庭选择了放弃。以房养老沪上遭冷遇，几个月下来尚未做成一单，看来市民的接受程度和政府的预期还是有一定差距。
　　同样，南京汤山“温泉留园老年公寓”，此前已在国内首个公开推出“倒按揭”性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人去世后归养老院所有。很长一段时间过去了，这个崭新的楼盘依然门庭冷落。
　　成都市场没人敢第一个吃“螃蟹”
　　据了解，到目前为止，四川省会成都也还没有出现第一个敢吃“螃蟹”的人。“住房反向抵押”能否和银行联手，当地记者就此事曾走访了成都部分银行界人士。
　　建设银行四川省分行住房金融部总经理助理郭江认为，建设银行总行就“住房反向抵押”进行过调研，但目前还没有具体的方案出台。农业银行四川省分行房地产信贷处处长刘田指出，农业银行今后几年内不会涉足“住房反向抵押”，因为这项业务不符合我国国情。人保财险成都市分公司的负责人士也指出，财险公司目前还没有开展这项业务的打算，“以房养老”应该是离他们的业务有点远了。而且这种养老方式涉及的面很广，操作难度很大，做试点恐怕要走的路还很长。
　　
　　多数市民不看好
　　
　　面对这种尴尬，市场的反响又如何?市民愿意接受吗?中国人根深蒂固的传统伦理观念，更是“以房养老”的一大“先天”屏障。大多数老人都希望在晚年有一个温馨、和睦的家庭环境，子孙绕膝，享受天伦之乐。
　　原因一：市民不愿意放弃亲情换养老金。
　　中国人重视安身立命的家园，老人真的可以义无反顾地将家园“抛舍”出去吗?
　　障碍1：不舍得“立足之地”。
　　65岁的张大爷虽然对以房养老蠢蠢欲动，然而由来已久的“老房”情结让他倍添忧虑，房子是父亲传下来的，曾经是三代同堂的地方，儿女们虽然各自成家搬了出去，可他的初衷还是希望把房子留给孩子们，毕竟他没有太多东西可以留下。
　　障碍2：遗产“缩水”儿女反对。
　　老人的遗产主要由房产和储蓄两部分组成，在有生之年抵押房产势必引起遗产“缩水”，老人家是否能够改变观念，为自己的财产调配做主?
　　罗老师想抵押房子换钱买古玩的议案刚摆上家庭会议，就遭到来自各方的一致反对，包括妻子、儿女，甚至比他更年迈的父母，大家一致认为，现在抵押出去遗产会“缩水”，养老能将就着过就将就着过，只要没饿着、病着，就无需将休养生息的家园抵押出去。这笔珍贵的财富应该留给后代，对他们的意义或许更大。
　　原因二：“以房养老”的政策尚不完善。
　　“不是危言耸听，以现在国内的相关政策规定来看，试点还行，可一旦全面推行以房养老，可能会引来许多麻烦。”一位业内人士在接受采访时说。
　　正规的“以房养老”类似于银行的“倒按揭”业务。即：银行必须先向老人发放贷款，老人身故后，才有权获得房屋产权并将其处置。这期间，房地产市场价格的中长期走势、老人的人均预期寿命以及利率变动等，都是很难预测的因素。如果确定放贷年限及每月的放贷额，放贷风险如何预防，这些关键问题目前都无定论。
　　这就是为什么国内目前介入“以房养老”市场的保险公司、银行不少，但是投入操作的没有几家的原因。
　　但现年33岁的刘女士就认为以房养老挺好：随着“4+2+1”家庭时代的来临，家里的老人愈来愈多，单纯家庭养老转向救助于社会养老。然而老人险向来因其高风险、高赔付被列为“禁区”。住房反向抵押贷款这种商业养老模式的推行，能极大地减轻子女的赡养负担，同时也保证老人稳定的生活来源。让老人自行决定私有房产的抵押与否，既是尊重父母的行为，又让子女从经济上得到一定程度的解脱，的确很不错。
　　据笔者抽样调查发现：老人对“以房养老”接受的仅仅占12％，88％的老年人不能接受。老年人不能接受“以房养老”的主要原因是：12％的老人担心房子贬值，14％的老人怕朋友指责，10％的老人认为没必要，18％的老人认为不划算，政策不完善，46％的老人怕子女不照顾。大多数老人认为办理“以房养老”会给人造成子女不孝的感觉，让子女承担不必要的舆论压力。
　　
　　首倡者点破遇冷天机
　　
　　在国内率先提出“以房养老”议案的重庆市人大代表孙健近期也站出来分析当前的“局势”。他说：“我提出的以房养老称为住房养老证券化比较贴近。”孙健认为，他提出的“以房养老”一定要属于民营性质。据孙健介绍，尽管他的议案在重庆乃至国内都引起了巨大反响，并且有关部门还专门组织了调研课题，但“倒按揭”在重庆却没有真正施行。“重庆是如此，其它地方概莫能外。其实，“以房养老在技术和操作上完全可行。”
　　孙健在2001年初就和几个同行的专业人士谈到过老龄化问题，最近几年老龄化的话题多了，何况用企业家的想象力和企业化的方式解决社会问题正变得越来越有必要，他自然就提出了这样的议案。
　　目前“以房养老”在国外很流行，而在中国推行却阻力重重。孙健认为，体制和社会问题使中国金融业远远落后于经济增长和社会需求。在目前的经济金融管制政策下，很难在民间范畴进行类似操作。
　　
　　北京逆水行舟紧急跟进
　　
　　当人们还在商讨上海推出的“以房养老”受冷落的时候，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，幸福人寿办公地点已设在北京远洋大厦七层西北角。该公司已经召开了创立大会，中房集团、山西大同煤业公司以及信达属下子公司为幸福人寿主要股东，其注册资金达十几亿元。同时，北京市首个“养老房屋银行”也新鲜出炉。“养老房屋银行”是由北京市一个五星级的养老机构和中大恒基房地产经纪公司合作建立的。推出该项目的北京寿山福海国际养老服务中心负责人表示，与其他“以房养老”方式不同的是，房子的产权还在老人手中，老人可以自由选择多种租赁方式“以房养老”。
　　
　　中国需要多元化养老模式
　　
　　全国老龄工作委员会调查的数据显示，我国目前60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，占全国总人口的11％。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25％。北京、上海、成都等大城市因人口寿命普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例将高达35％。到那时，中国的老龄人口数量将比英国、法国、德国、意大利、日本这5个发达国家的总人口加起来还要多。
　　在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老年人老有所养，确保他们的生活质量，如何走出“房子富人、现金穷人”的怪圈，成了摆在政府面前的一道难题。而“以房养老”无疑是众多解决方案中最受专家推崇的方式。
　　“如果没有‘以房养老’这种模式，与现在老龄化社会很不适应。”通过对多个国家“以房养老”模式的研究，上海公积金管理中心副研究员丛斌得出了如此的结论。他说，在美国，“以房养老”已经覆盖了4％的人群，我国也应当积极推行。
　　对于“以房养老”的前景，中国房地产开发集团前总裁孟晓苏同样有信心。孟晓苏说，公房出售让不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产。但这些“家产万贯”的老人实际的可支配月收入往往很少，而通过“反向抵押贷款”，可以使老年人的自住房在其有生之年逐渐变现用于养老，同时又能继续使用房屋。
　　但业内人士对“以房养老”的市场预期普遍担忧，认为保险机构的实际操作能力以及中国人在消费和继承方面的传统观念，将成为该业务实施的最大障碍。当然，专家也指出，随着这项业务的成熟以及人们观念的变化，“以房养老”的接受程度将逐步提高，现今四五十岁的中年人有望成为真正的受益者。
　　目前，“以房养老”在我国还是个新生事物，这一新型养老模式在中国的推行还存在着诸多阻力，但在中国已经存在了其推行的土壤。建设部住宅与房地产司相关负责人的表态也许代表着多数人的看法，建设部将配合有关部门抓紧研究、试点，争取早日推出适合我国实际的“以房养老”模式。
　　 〖编辑：修远〗