城市地产市场运行情况分析报告

　城市地产市场运行情况分析报告

　近几年来，随着住房制度改革的不断深化，××市在市政府的领导下，通过深入贯彻国务院、省政府《关于加快房地产业持续健康发展的通知》精神，该市房地产开发投资稳步增长，住宅建设步伐进一步加快，居民住房条件有了较大的改善，房地产交易市场日趋活跃，开发项目的物业管理逐步规范，城市化进程不断加快。但是，因该市房地产业起步较晚，房地产市场还存在着诸多亟待解决的问题，现就有关情况作简要分析。

　一、基本情况 （一）完成投资、竣工、销售情况 该市今年完成房地产投资 6.23 亿元，房屋开发面积 86.29 万平方米，竣工面积 57.89 万平方米，销售面积 40 余万平方米，分别较上年增长 77.42%、32.67%、3.76%、30%。完成投资占全市国内生产总值的 1.44%，同比增长 58.24%。

　1．房屋开发面积 36.13 万平方米，比上年的 31.75 平方米增长 13.8%。

　2．竣工面积 23.52 万平方米，比上年的 16.54 万平方米增长 42.2%。

　3．销售面积 19.98 万平方米，比上年的 11.57 万平方米增长 72.69%。

　（二）市场情况 随着城市的发展，招商引资的扩大，外地一些新的消费理念逐步为市民所接纳，人们对住房的需求也从适用紧凑型向质量好、环境好、功能全的舒适型过渡。

　1．目前城区主导户型面积在 110～140 平方米之间，其中二室二厅、三室二厅的户型占消费市场份额的 80%左右。

　2．商品房空置率已由去年的 28.21%下降至 18%，新开发的商品房基本无积压。

　（三）市场价位 随着国家土地政策的变化，以及房地产市场的整顿和规范，商品房销售价格才基本体现出其价值水平，平均售价在 8 500 元左右，部分功能全的小区售价突破万元大关。

　（四）房地产开发资金来源 企业自筹资金占 51.2%（其中企业自有资金占 11.6%），其他资金占 45.3%（其

　中定金及预收房款占 38.8%），开发项目贷款仅占 3.5%。

　（五）开发企业基本情况 截止目前，全市有开发企业 83 家，资质等级情况为：二级 3 家、三级 13家、四级 33 家、暂定 34 家。其中市区有开发企业 39 家，资质分别为：二级 3家、三级 5 家、四级 15 家、暂定 16 家。

　（六）物业管理 新开工的房地产项目按照《物业管理条例》，逐步在推行前期物业管理，但前几年开发的近 50 个项目，实施物业管理的只有 30 余个，占 60%，管理面积近25 万平方米，覆盖率为 68%。

　（七）三级市场交易情况 随着省市有关已购公有住房和经济适用房上市出售管理办法的相继出台，市区二手房交易日见频繁，到目前完成交易近 500 余户，面积达 5.5 万平方米。二手房的流通，不仅满足了不同住房消费层次的需求，而且解决了部分低收入家庭住房困难的问题，同时，也有效地推动了房地产市场的发展。

　二、市区房地产开发的基本现状 1．房地产开发投资持续增长，占固定资产投资和市区生产总值的比重逐步增长。

　2．房屋竣工面积和销售面积增幅较大，房屋销售价格有所提升，出现建销两旺的好势头。

　3．规模在 3 万平方米以上的住宅小区较少，零星开发建设住宅项目比较普遍。

　4．房地产开发企业普遍自有资金不足，定金及预售房款为主要资金来源。

　5．物业管理起步晚，覆盖率小，管理有待进一步规范。

　三、房地产业对社会和经济发展的影响分析 房地产业的发展与社会和经济的发展密切相关，房地产业在改善人民居住条件、带动相关产业发展、增加财税收入、解决社会就业、促进旧城改造、提升城市形象等方面，发挥了重要作用。

　（一）房地产业投资贡献率 从房地产业对经济增长的直接贡献率来看，本市生产总值为 432.5 亿元，房

　地产完成投资 6.23 亿元，投资的贡献率约为 1.44%。

　（二）占财政税收情况 房地产业的税费包括土地的收益，开发建设、交易销售不动产等税费（如营业税、契税、所得税、配套费等），对该市的财政税收起着支撑和拉动作用。根据统计资料初步测算，本年，该市房地产业相关税收约为 0.6 亿元，同比增长 8.3%，占地税收入总额 6.34 亿的 9.5%。

　（三）带动相关产业情况 根据国家有关信息资料表明，房地产业的发展，势必带动了建筑、建材、家装、家电、商贸、服务等 57 个相关产业的产业增加和行业发展。住宅建设投资1 万元，对经济拉动力为 1.90～1.92 万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，约为 1.3～1.4。

　（四）扩大人口就业 随着社会生产力的进步，国家产业政策的调整，房地产业的不断发展，为社会就业广开了门路。本年度，全市建筑房地产业从业人数达到 22.4 万人，有效地解决了农民工及城镇下岗人员再就业问题。

　（五）城市面貌改观 房地产业的发展，加快了城市建设步伐，不仅改造了旧城面貌，加强了城市功能区的区划，而且有利于新城区的格局形成，提升了城市形象。

　（六）改善人居环境 以住宅业为主的房地产业发展有效地改善了城镇居民的住房条件，目前该市城区人均居住面积由 2009 年的 19.9 平方米增长到了 28.9 平方米，住房成套率达到 71%，城市绿化覆盖率达到 35.1%，均超出全省平均水平。

　四、存在的主要问题及原因 在过去的几年里，该市房地产业有了较快较大的发展，取得了一定的成效。但是，整个房地产业仍维持在小规模的发展中，对社会和国民经济贡献率还远远不够，相关产业部门及企业在向规模型聚约型发展中存在以下一些问题。

　（一）思想认识不够 房地产业作为拉动国民经济增长的支柱产业，其地位在该市还没有完全呈现，这与该市城市化率较低、经济欠发达等因素相关。但在一定程度上，也存在着不

　能抢抓发展机遇的问题。

　（二）开发交易量偏小 尽管该市房地产业开发投资量近两年以 30%左右的建设速度递增，但开发总量与中等发达城市相比仍然偏小，不能满足城市发展的需求。目前，该市城市化率仅为 26.01%，与实现“全面小康”的国家规划，在 2020 年城市化率达到 55%～60%的目标相差甚远。

　（三）市场行为不够规范 主要是违规开发，零星开发时有发生。国有困难企业改革，利用闲置工业用地，通过招商合作，变相开发经营情况仍然少量存在，成片规模以上开发较少。建设交易手续不够完善。一些企业在开发建设销售过程中，仍然存在“五证”（土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证）不齐，或主体资格不符合要求，造成房产办证要件缺少，业主利益受损。

　（四）企业约束机制不健全 目前市区开发企业 39 家，实际运作只有 19 家，一半以上是 20 世纪 80～90年代为开发单栋住宅申报的企业，几年来一直没有开发项目，而目前的资质管理只有进入，没有退出机制，不利于优秀企业做强做大，也不符合优胜劣汰的市场竞争规律。

　（五）市场管理有待加强 规划、发改、国土、建设、房管等部门是房地产开发项目审批管理环节中的重要职能部门。对房地产建设项目，目前是各职能部门缺乏统一协调、整体联动的机制。

　（六）物业管理有待规范 我市物业管理起步较晚，绝大部分住宅小区没有成立业主委员会，物业管理企业服务意识不强，服务质量不高，侵犯业主权益的现象时有发生，房地产开发前期物业管理矛盾突出。

　五、该市地产市场运行情况对我公司开发项目的利好利坏分析 （一）利好分析 1．该市城市规划要求改善城乡居民的居住条件，坚持住房市场化的基本方向，调整住房结构，逐步满足不同收入家庭的住房需要。这为我们进入该市拿地

　提供了先决条件。

　2．该市在国家统一的政策指导下，采取有力措施，进一步整顿和规范房地产市场秩序，逐步实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。这为我们开发项目提供了公平的竞争环境。

　3．该市各级政府机关倡导高效服务意识，还为地产公司项目的前期报建工作提供了快速绿色通道。

　（二）利坏分析 1．该市正在建立经济适用房地产业健康发展的体制和运行机制，建立适应市情的住房保障制度。这在一定程度上影响了我们开发的商品住宅项目的市场地位。

　2．该市正在进行土地管理制度的改革，继续加大土地市场的规范严格管理工作，激活土地市场。由土地储备中心有计划地进行收购储备，对纳入土地储备中心的房地产开发用地一律进交易中心挂牌，实行公开招标、拍卖。这为我们拿地工作设置了一定的障碍。