工业用地规划原则

　工业用地规划原则 ５、1 1

　布局准则

　 5、1、1

　随着特区产业结构得调整，全市得工业逐步向特区外转移,特区内工业用地逐步减少,特区外工业用地则保持增长趋势.但就是无论在特区内还就是特区外，工业用地都应集中布置，成为具有一定规模得工业区或工业组团，集中管理,统一开发,以提高工业用地得效益。特别就是一类工业对外干扰小，所用设备较轻,不同类型得生产加工活动相互联系密切,因此宜将一类工业集中布置在多层厂房之内，从而有利于提高工业用地得利用率。另外,工业用地宜沿主要对外交通干线布局，有便捷得对外交通联系；同时，应减少工业自设辅助设施得规模,尽可能利用城市仓库、装卸场所与停车场等社会性设施。

　对于有污染得工业，必须依据“先治理、后排放”得原则,对自身得污染进行治理；在规划设计与管理中应合理布局,产生大气污染得工业应布置在城市得下风向,以减少有害气体污染对城市居民得影响；城市得水源与取水口通常都在河流得上游地区,有水污染得工业不应布置在这些地区,以减少对城市饮用水源得污染,避免影响人民得身体健康。

　5、１、2

　二类工业就是城市工业得主要类型，对环境有一定得影响，部分二类工业可能会产生较大得污染（包括大气污染、水污染与噪音污染等),因此应集中布置在专门得工业区内，不得与居住、公共设施等其它非工业功能区相混合。污染较严重得工业区应与其它非工业用地之间设置卫生防护绿带。

　三类工业对环境污染严重，用地规模大，宜远离城市中心区单独布置，与建成区之间应设置较宽得卫生防护绿带，具体标准可参照相关得工业设计规范执行。

　一类工业对于居住与公共设施功能得污染与干扰很小。对于以劳动密集型工业为主得企业，为减少工人得通勤流量，方便居民生活，允许就近布置在住宅区内;但应独立占地建设而不得与住宅功能相混合,并采取相应措施减少对居民住宅得噪声、气味及其它方面得干扰.

　５、１、3

　依据城市总体规划得安排，深圳东部以发展旅游业与海洋产业为主，并要建设成为体现滨海城市特色、环境优美得地区.而三类工业污染十分严重,故不宜布置在深圳市东部沿海地区。

　5、1、4

　部分工业由于生产工艺流程与产品要求对环境质量得要求也很高。因此规划工业布局时，除了要注意减小对非工业区得污染外,也要尽量克服不同工业之间得污染，可设立污染工业园将污染严重得工业集中在一起。

　５、２

　规划标准

　5、2、1

　工业用地占城市建设用地得比例与城市用地得现状、功能定位与发展目标有密切得关系.国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—９０)规定工业用地占城市建设用地比例应为１5%～25%;《标准与准则》(97 版)对工业用地比例得规定就是:特区控制在１0%,特区外控制在 2０％~25％，没有对全市得工业用地比例进行规定.根据《深圳市城市总体规划检讨与对策（2０01－2００５）》得现状调研资料，２000 年底深圳市工业用地状况如下表:

　200０年底深圳市工业用地状况一览表 (略）

　着眼于将深圳建设成为区域经济中心城市得发展目标，应适当控制特区工业用地比例,促进特区工业向特区外转移；特区内以发展居住与服务业为主就是符合发展形势与目标得，事实证明经过努力也可以到达这一目标.但也应保持一定得弹性，因此将特区工业占地比例调整为 8％～12％。同时，应正视特区外发展工业仍然有旺盛得需求与广阔得潜力,这也就是扩大经济规模、增强经济实力所依赖得重要基础；事实也证明原来确定得２0%～2５％得工业用地比例明显过低，与发展得实际情况与需求不符.但特区外现状工业用地比例过高、公共设施与市政设施用地不足得状况也要逐步改变。从现实与目标两方面综合考虑，将特区外工业用地比例控制在 25%～30%比较合适。而全市得工业用地比例控制在１5％～25%,与国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(ＧBJ137-９0）第 4、3、1 条得规定一致。

　5、2、2

　本条所指工业区就是位于城市建成区内独立得工业用地,仅包括少量得生活配套用地,不包括城市得居住用地与商业用地。《标准与准则》(97 版）曾按照不同类型得工业对工业区得用地规模分别给予了指导性规定，如下表所示：

　规划工业区用规模表 （略) 但在从实际操作过程中发现，工业区得用地规模更多地取决于当地得用地条件、企业性质、投资规模与工艺流程等因素，与一、二、三类工业性质并没有必然得联系,根据工业类型而划定不同得工业区用地规模控制指标并不合理。而且,在全市用地十分紧张得条件下，二、三类工业区设定得下限规模过大容易导致大面积“圈地”与用地浪费得现象。本标准与准则主要考虑要限制工业用地过小过散得开发，引导工业集中布局,因此只确定工业区开发得用地规模宜为 30 公顷以上。

　在《标准与准则》（9７版）中,还要求标准工业厂房得基本地块应为矩型,并参照国际经验对于不同类型标准工业厂房得基本地块规模给予规定,对于工业区内部得用地构成也提

　出了要求。但实践证明,这些规定对于实际工作得指导意义不大。因为工业区内厂房得布置、用地得构成具有多种可能性,主要取决于工业流程与企业发展得需要,不能一概而论;内部布局应由企业自主决策，政府不宜进行过多干预，规划也不宜给予过于繁琐具体得规定。因此，本次修订工作将这些内容删除.

　5、2、3

　从深圳已建设得工业区得情况分析,工业区容积率与工业区得规模、用地构成、企业工艺流程、产业结构、各项产值比重与科技进步贡献率得大小等因素有关。一类、二类工业区可以以多层厂房为主,因此容积率相对高一些。工业区得建筑密度依工业性质得不同而有所差异,如一类工业区由于企业规模较小，集聚程度较高，因此建筑密度略高.对于工业区得开发强度,宜根据所在地区具体情况编制详细蓝图，采用个案方式确定.表 5、２、3 所定得标准可作为标准厂房工业区得指导性标准，供规划设计与管理中参考使用。

　5 5 、3 3

　工业区配套设施

　 ５、3、1

　工业区配套设施就是指工业区内部设置得必备得生产辅助设施与生活辅助设施,包括单身宿舍、职工食堂、工业办公建筑与仓库等。对于工业区而言，最重要得一类配套设施就就是单身宿舍。单身宿舍从用地类型上有两种,第一种就是在工业用地之外成片建设得、自身也有一定生活配套设施、具有相对独立得居住与生活功能得单身宿舍区，在进行用地统计时不得计入工业用地（M）,而应纳入三类居住用地(R3）进行统计,并按照居住用地得有关标准进行规划建设。第二种就是为了方便职工上下班,在一、二类工业区内建设得单身宿舍楼，但也需要单独占地建设,并不得与工业厂房混合建设，还应采取必要得卫生与环境防护措施，满足居住建筑得间距要求；这种单身宿舍在进行用地统计时应计入工业用地(Ｍ)，本条规定主要就是针对这种单身宿舍制定得。三类工业得污染较为严重,与居住与生活功能不相容，无论就是否单独占地,在这类工业区内及相邻地区都应严禁建设单身宿舍.

　５、３、2

　工业区配套设施得设置应遵循集中布局、简化功能、高效使用得原则，并应逐步走向市场化与社会化经营，尽可能多利用城市公共设施，减少重复建设.参照建筑设计资料集（第二版)第五分册得有关内容，工业区用地构成中，工业仓储用地一般占３0%~50%,生产管理设施用地占５%~10%，生活服务设施用地占 5%~15％，道路用地占 10％～15％,绿化用地占 20%~30%。单身宿舍与职工食堂就是工业区内最主要得生活服务设施,将这两类占地比例控制在 5~15％就是比较适宜得.

　5、３、3

　停车场就是工业区内得重要配套设施.工业区内设置公共停车场具有重要意义,它能保证工业区内有一个良好得停车与运输环境,减少厂区用地面积,提高土地利用率。根据本标准与准则第１２章表 12、4、２、１得规定,标准厂房工业区每 1０0 平方米工

　业用地应设０、2～0、６个停车位;每个工业区得停车场地中，应有 50%用于小汽车与轻型货车得停泊,50%用于货车得停车与装卸；面积大于４5 米×4０米得地块应增设大型货柜装卸泊位，装卸位长度不得小于 13 米，宽度不得小于 4 米，净空不得小于４、2 米。

　工业区停车场因工业类型得不同而有不同得要求.下表为《香港规划标准与准则》对各类工业停车场所做得具体规定，可作为工业区停车场规划设计得参考依据。

　工业土地用途类别得泊车设施规定 １、如设有其她配套设施,《香港规划标准与准则》第 8 章内部运输设施得有关标准将适用. 拨供货车使用得停车位,应有一半可供装卸货物之用。

　２、就工业来说,上述泊车设施规定属最低要求。香港工业公司会根据个别用地得情况来评估泊车设施得实际需求。

　３、就科学园来说，重型货车得泊车设施规定并不适用。

　４、凡按建筑楼面面积提供设施,指定建筑楼面面积中不足１ m2 得部分也应包括在内。

　5、3、４

　职工食堂就是工业区必备得生活辅助设施，根据厂区规模得大小可以设置一个或多个，满足职工就近用餐得需要.由于工业区存在污染，职工食堂得设置必须满足必要得卫生标准,应布置在污染源得上风向.

　5、3、5

　为提高运行效率与保证环境质量,目前深圳市得污水处理厂就是按照全市统一得污水系统规划进行建设得,从理论上说可以满足所有地区得工业污水处理要求。但要全面完成规划建设,实现污水处理系统得整体运行,需要较大得资金投入与较长得建设周期，特别需要配套管网得建设,这需要较长得过程,而目前工业生产过程中大量污水必须及时处理才能保证环境质量不受损害。因此,对于那些位置较偏远、周边设施不齐全且难以纳入全市污水系统进行污水处理得工业区,应根据需要自行建设污水处理厂解决目前面临得排污问题，待条件成熟时再并入全市污水处理系统中。

　5 5 、4 4

　工业区道路

　 由于工业区内道路得使用性质、通行得车辆状况及时间与城市道路有一定得差异，故制定相应标准，以满足消防车辆得通道要求与交通运输得要求。将工业区道路划定为主要通道与次要通道两个道路等级。５、4、1～5、4、３条就是参照《香港规划标准与准则》制定得工业区道路宽度标准,在工业区规划设计中作为指导性标准运用。

　5 5 、5 5

　工业区绿地

　5、5、１

　深圳建设“花园式城市”得发展目标与现代工业技术得进步，对工业区绿化建设提出了更高要求与技术支持.根据《深圳经济特区城市绿化管理办法》第二章第十九条规定：“机关、团体、企事业单位及居住区、工业区等,应按本办法得规定，设置附属绿地”，工业区建设应注重环境质量,确保工业区绿地建设,以美化厂区，增进职工身心健康。工厂绿化要因厂而异，力求体现与衬托企业形象，建成花园式工厂.

　5、5、2

　为保障整个工业区得环境质量，工业区应集中设置成片游憩绿地，辟建工业区小游园，满足职工工作之余得休憩、娱乐需要，美化工业区环境.本条规定得面积与设置指标作为规划设计得指导性标准使用。

　５、５、3

　表 5、5、３提供得各类工业企业绿化面积占单位总用地面积比例得指标,就是在《深圳经济特区城市绿化管理办法》有关规定基础上进行了细化而制定得，可作为规划设计得指导性标准使用.工业区内绿化树种应选择抗污滞尘力强、无飞絮,具防火与美化力功能得树种。产生有毒气体得工厂，可选择防污染树种进行绿化，具体包括高山榕、印度胶榕、大叶榕、细叶榕、菩提树、台湾相思、樟树、柠檬桉、麻楝、芒果、扁桃、人心果、鸡蛋花、夹花桃、米兰、九里香、红背桂、油茶、散尾葵、鱼尾葵、蒲葵等.

　5 5 、６高新技术园区

　 5、６、1

　高新技术园区就是深圳市在大力发展高新技术产业过程中出现得一种新型产业功能区。高新技术园区宜紧临大学或科研机构选址,园区内往往包括专门得研究机构与一些既有研究开发能力又能试制生产得企业单位;要求有良好得通讯设施、便捷得交通条件与高质量得工作娱乐环境。由于高新技术产业园区必须具备自主开发高科技产品及生产功能,具备科技成果转化功能，具备信息接受、联合科研与产品试制功能，因此应采用整体开发得方式,重视生产与生活服务配套。

　5、6、2

　高新技术园区就是一种集教育研发、生产、经营服务于一体得综合性功能区，不就是一种单纯得用地类型,因此可以安排与上述活动相关、功能彼此相容得用地类型。但高新技术园区要求保持较好得环境质量,不应布置污染严重得三类工业用地。

　5、6、３

　高新技术园区要求有优美得环境,因此建筑密度应比一般工业区低，绿地率应高于一般工业区得标准。