XX文旅民宿项目规划设计说明书

　 目

　录

　一、 前言 .................................................... 1 二、 规划背景 ................................................ 1 三、 规划依据 ................................................ 4 四、 相关规划解读 ............................................ 4 五、 规划指导思想 ............................................ 5 六、 规划原则 ................................................ 5 七、 项目概况 ................................................ 6 八、 用地现状分析 ............................................ 6 九、 建设条件分析 ............................................ 7 十、 旅游容量测算 ............................................ 8 十一、 规划目标 .............................................. 8 十二、 土地使用规划 .......................................... 9 十三、 总体定位 ............................................. 10 十四、 规划用地布局 ......................................... 10 十五、 道路交通规划 ......................................... 12 十六、 绿化景观系统规划 ..................................... 13 十七、 工程管线规划 ......................................... 14 十八、 防灾规划 ............................................. 15 十九、 环境保护规划 ......................................... 15 二十、 环卫设施规划 ......................................... 16 二十一、 安全设施规划 ....................................... 17 二十二、 主要经济技术指标 ................................... 17

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　1 一、 前言

　1 1 、 民宿的 定义

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　民宿 （ （Homestay ）

　民宿是指利用自用住宅空闲房间，或者闲置的房屋，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿场所。

　根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。

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　乡村特色民宿（客栈）

　乡村特色民宿是指利用乡村房屋，以田园风光、自然生态、特色景观、民俗风情、户外休闲、避暑度假和民俗文化等为旅游者提供住宿服务的场所或经营用房。

　2 、发展民宿经济的意义 发展民宿经济是贯彻落实好党的十九大精神和全国“两会”精神、结合XX 实际情况推动高质量发展的重要抓手；发展民宿经济是落实“创新引领、开放崛起”“产业主导、全面发展”战略的重要抓手；发展民宿经济是实施乡村振兴战略的重要抓手，对解决老百姓在家门口就业，助推脱贫攻坚能发挥重要作用；发展民宿经济是生态文明建设的重要抓手，通过发展民宿经济打造绿水青山，能有力促进 XX 生态文明发展。

　二、 规划背景

　1、 、 国家出台政策 2015 年 11 月 19 日，国务院网站发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发【2015】85 号），首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。推动了民宿合法化。

　2016 年 1 月 27 日，《中共中央、国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》（中发【2016】1 号）发布，其中明确指出要大力发展休闲农业和乡村旅游，有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品。

　2016 年 2 月，发改委、中宣部、科技部等十部门联合出台了《关于促进绿色消费的指导意见》说明：“支持发展共享经济，鼓励个人闲置资源有效利用，有序发展网络预约拼车、自有车辆租赁、民宿出租、旧物交换利用等。

　2017 年 2 月，中国社会科学院发布的《旅游绿皮书:2016—2017 年中国旅游发展分析与预测》中提出，建议各地探索合理合法、高效一体的民宿行业管理政策，推行行业许可经营制度，建立统一的民宿审批与监管机制,提高民宿经营的规范性与稳定性。

　2017 年 10 月 18 日，习近平总书记在十九大报告中提出，要实施“乡村振兴战略”。

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　2 2、 、 国内 各地政策 综观全国各城市民宿业发展情况可以发现，相较其他地区，南方部分城市率先出台促进民宿发展的相关政策，鼓励农村闲置的房子进行民宿改造，放开对房屋产权限制、消防安全的限制以及使用性质的限制。这些城市率先探索出一条适用于促进当地经济发展的新路子，在促进自身经济发展的同时，也为其他城市民宿业的发展积累了经验。

　2015 年 10 月出台的《浙江省旅游条例》中明确鼓励城乡居民利用自有住宅或者其他条件兴办民宿和农家乐，并将其纳入政府机关、企事业单位的会务等采购范围。

　2015 年，杭州民宿政策动作频频，先是《关于加快培育发展农村现代民宿业的实施意见》，再是《杭州市农村现代民宿业扶持项目财政资金分配实施方案》，还有《关于进一步优化服务促进农村民宿产业规范发展的指导意见》，“农村民宿”因此可以办出证来，消防、安全、卫生也有了明确规范。

　2015 年 6 月印发的《厦门市关于进一步促进休闲农业发展的意见》，鼓励村民将自建房用作民宿，但是规模不得超 15 间。厦门还将奖励示范创建，省五星级乡村旅游经营单位可获奖励 60 万元。

　2015 年，上海市在召开的浦东新区两会上提出支持民宿发展的草案意见。之后，浦东旅游协会召开了“浦东新区民宿组织筹备会议”，决议尽快成立新区民宿业组织，整合目前该区内的各类民宿资源，制定行业标准框架。

　2016 年，浙江省开始实施《浙江省旅游条例》首次赋予民宿法定地位；同年 9 月出台的《浙江省民宿治安消防管理暂行规定》出台，更是解决了民宿长期在消防问题上的灰色地带问题。

　在 2016 年浙江省出台《旅游条例》，之后北京、云南、福建、江苏等民宿经营大省，也在积极地准备拟发相关政策标准。

　2016 年 12 月，根据前两项政策，浙江省人民政府办公厅出台《关于确定民宿范围和条件的指导意见》，规定民宿的经营规模，单栋房屋客房数不超过15 间，建筑层数不超过 4 层，且总建筑面积不超过 800 平方米，并对经营条件进行了规定，对民宿的管理提供了参照的标准。

　3 、XX 省民宿发展 根据中国旅游协会发布的《2016 客栈民宿专题研究》的数据，国内民宿客栈超过 4 万家，XX 民宿数量排名进入前十。

　（ （1）

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　湘西民宿增长迅速 2017 年，在长沙途家的房源多达 4426 家，蚂蚁短租房源超过 3000 家，小猪短租也超过 1000 家。途家曾被投资方视为分享住宿行业的领袖，目前湘西自治州、张家界、常德等地房源占据了长沙房源的半壁江山，当地民宿的爆发式发展。

　（ （2）

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　分享住宿由景区向都市蔓延 纵观云南、浙江、厦门等民宿发达的旅游目的地，民宿行业呈现景区周边集群化发展的特点，集群效应提升了区域的市场吸引力。XX 民宿几年前主要集中在凤凰、张家界、衡山等热门景区，而随着全域旅游和共享经济的发展，

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　3 民宿的落脚地也开始转移到城市周边的县域乡村度假，涌现出不少特色民宿，分享住宿由景区向都市蔓延。

　（ （3）

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　品牌化连锁化经营趋势显现 随着国内出行消费的转变，客栈民宿的兴起获得了资本市场的关注，据悉，“花美时”、“欢喜无厌”等民宿品牌都将落户张家界，本土客栈也开始以连锁的姿态应对市场变化，不少本土客栈老板都拥有多家客栈，他们也正在思索如何转型连锁经营模式。

　（ （4 ）XX 首个地方性民宿行业管理办法 2016 年 3 月，XX 首个地方性民宿行业管理办法——《张家界市武陵源区发展乡村特色民宿（客栈）管理实施办法》出台，对乡村特色民宿的术语和定义、服务质量基本要求、运营管理、等级划分条件、等级评定、等级复核、监督管理等进行了规范和要求。行业内部也开始有了一定规范意识。

　4 、XX 市民宿发展 （ （1 ）XX 资兴市东江湖民宿协会 成立 随着东江湖旅游的日益火爆，景区周边原有的宾馆酒店等旅游设施难以满足游客“吃、住、行、游、购、娱”多元需求。2014 年，资兴市首家精品民宿应运而生，以其优雅的环境、新奇个性化等特点，吸引了大量游客。2015 年东江湖跻身国家 5A 级景区后，不少在外闯荡的资兴人纷纷返乡创业，将一些闲置的学校、厂房、民房等“沉睡资源”盘活，改造成别具一格的精品民宿。

　目前资兴市已发展精品民宿 36 家，东江湖景区门楼周边 3 公里区域以及湖区黄草、清江、白廊等乡镇，已形成了多个精品民宿群落，既增加了东江湖景区旺季接待能力，也丰富了景区的旅游内涵，成为了推动资兴从景点旅游向全域旅游转变的一支“生力军”。

　2017 年 3 月，XXXX 资兴市东江湖民宿协会在东江湖景区门楼正式成立，标志着东江湖周边的民宿经营者从此有了系统性、广泛性、平台型的组织，这是 XX 市成立的首家民宿协会，资兴 30 多家民宿业主代表入会。

　（ （2 ）XX 市正在全力推进精品民宿经济发展 2018 年 4 月 16 日，XX 市召开精品民宿经济发展和建设协调推进小组会议，重点讨论了《XX 市加快发展精品民宿经济三年行动计划(2018-2020)》，按计划，我市将民宿经济培植成为新的经济增长点，到 2020 年底，全市民宿发展到 1000 家，完成投资 100 亿元，实现旅游综合收入 100 亿元，其中精品民宿 200 家，普通民宿 800 家，引进 10 个国内领先的民宿品牌，努力打响“XX民宿”品牌。

　5 、本项目发展需要 为了积极响应“十九大”报告提出的“乡村振兴”战略，努力推进 XX 市发展精品民宿经济三年行动计划，为 XX 县休闲农庄建设提供一个可以借鉴的发展模式，同时带动地区经济增长，增加农民收益，金果果文旅民宿基地项目应运而生。

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　4 三、 规划依据

　1 1 、 相关法律、法规及规范标准

　（1）《中华人民共和国城乡规划法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》（修订）； （3）《中华人民共和国环境保护法》； （4）《中华人民共和国水污染防治法》（2008）； （5）《中华人民共和国水土保持法》（2010）； （6）《中华人民共和国森林法》； （7）《基本农田保护条列》； （8）《森林防火条例》； （9）《旅游规划通则》（GB／T-2002）； （10）《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB／T17775-1999）； （11）《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）； （12）《农业旅游服务规范》（DB32/T940-2006）； （13）《休闲农业庄园建设规范》（DB43/T 763-2011）； （14）旅游民宿基本要求与评价（LB/T065-2017）； （15）《高标准农田建设通则》(GBT30600-2014)； （16）《XX 省休闲农业庄园星级评定准则》； （17）其他相关法律、法规及规范标准。

　2 2 、 相关政策及文件

　（1）《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》国办发【2015】85 号； （2）《中共中央、国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》； （3）《关于促进绿色消费的指导意见》； （4）国家发展改革委《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》(发改规划[2016]2125 号)； （5）《旅游绿皮书：2016—2017 年中国旅游发展分析与预测》； （6）《XX 市发展精品民宿经济三年行动计划(2018-2020)》； （7）《XX 县城总体规划（修改）（2012－2030）》； （8）《XX 县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》； （9）《便江镇土地利用总体规划（2016-2020 年）》； （10）《XX 县便江镇镇域村镇布局规划（2017-2030）》； （11）《XX 县便江镇塘门口、湘阴渡、碧塘集镇规划（2017-2030）》； （12）项目拟建地 1∶500 实测地形图。

　四、 相关规划解读

　1、 、《 《XX 县城总体规划（修改）（2012 －2030 ）》 县域旅游规划形成“一心三区”的旅游产品空间布局结构体系。

　一心：XX 县城旅游接待与集散中心。

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　5 三区：为“西、中、东”三大旅游景区。

　项目位于“中部旅游区”，包括便江丹霞百里风光带、注江景区、龙王岭、龙山湖、龙溪书院、银楼、观音岩、黄克诚公园等，以发展文化旅游和生态旅游为主。

　2、 、《 《XX 市 市 发展精品民宿经济三年行动计划(2018-2020) 》 到 2020 年底，全市民宿发展到 1000 家，完成投资 100 亿元，实现旅游综合收入 100 亿元，其中，精品民宿 200 家，普通民宿 800 家，引进 10 个国内领先的民宿品牌。

　五、 规划 指导思想

　坚持“绿水青山就是金山银山”和“乡村振兴”战略指导思想，贯彻全市民宿经济推进会精神，发展民宿产业，培育乡村振兴新动能。科学布局特色民宿，体现乡村的资源禀赋、历史文化和风土人情，打造 XX 特色民宿；努力建设“六化”民宿，即：人性化、多样化、精细化、规范化、专业化、品牌化，一手抓美丽环境，一手抓美丽经济；科学统筹规划，注重可持续高质量发展，利用好农村旧的、闲置房屋，盘活农村土地存量，控制增量；加强农旅、城乡融合，丰富提升多元化美丽经济业态，倾力打造 XX 品牌民宿、精品民宿，培育休闲养生“XX 乡村生活”新模式，打响“XX 山居”民宿品牌。

　六、 规划原则

　1 、因地制宜、突出重点 总体布局根据有关功能区的要求和特点，并综合考虑各地块的自然条件、区位优势和原有基础条件等，因地制宜，趋利避害，综合安排各功能区；功能区的定位主体明确、协调配套，突出新品种、新技术的示范应用、农产品储藏及加工、农业资源循环利用和农业休闲观光等功能。

　2 、高效生态、统筹兼顾 树立科学发展观，坚定不移地实施可持续发展战略，以经济效益为核心，保护和开发相结合，合理利用土地，并重视生态环境保护，积极发展循环农业，减少生态环境污染，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机统一。

　3 、拓展产业、协调 发展 紧紧抓住“提高农业综合生产能力、促进农业增效和农民增收”这一主线，突破传统种植业的束缚，大力发展设施花卉苗木、水果等高效生态产业；鼎力拓展二、三产业，积极发展农产品储藏、保鲜、加工和休闲观光农业，实现一二三产业协调发展。

　4 、整合资源、有利运作 有效促进资源整合，严格保护耕地资源，合理安排土地利用空间布局，提高土地资源利用效率；同时，充分考虑有利于生产、方便管理、规模化生产，尽可能使同类生产区相对集中连片，并加强整个园区总体布局的可观性。

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　6 七、 项目概况

　XX 金果果文旅名宿基地项目由 XX 金果果农业综合发展有限公司开发建设，项目位于便江镇堡口村南侧，东临西河，西接京港澳高速公路，地理位置优越，交通十分便捷。

　项目用地范围：即项目总占地范围，东西最长约 1470 米，南北最宽约 1230米，总面积约 99.65 公顷（约 1495 亩）。

　八、 用地现状分析

　1 1 、自然条件

　（1 1 ）地形地貌

　基地整体上呈现丘陵地貌，整体地势西高东低，南高北低，用地最高点为西北面山顶，海拔为 162.43 米，最低点为东北侧临近西河处，海拔为 106.99米。

　（2 2 ）塘湖水系

　基地内部池塘众多，主要位于旅游公路东侧及南部农田内部，其中旅游公里东侧的 7 处池塘水域面积大，相互串联汇入西河。农田灌溉沟渠主要集中于南北农田内部，均为自西向东汇入西河。

　（3 3 ）植被

　基地内部以林地和农田为主，植被覆盖率高，区内已大面积种植桔子、葡萄、油茶、松树、桉树等经济林果。

　（4 4 ）气候

　项目所在地属亚热带季风湿润气候，年日照时数为 1516.1 小时，日平均气温 18.2℃，无霜期为 307 天，年降雨量为 1399.2 毫米，年蒸发量 1345.1 毫米，年平相对湿度为 83％，年平雾日 42.9 天。气候总的特点为：气候暖和，热量充足，降水集中，春早多变、夏热期长、秋短湿凉、冬无严寒、霜雪不多、四季分明，极利动植物生长繁育。

　2 2 、交通条件

　基地交通便利，西距京港澳高速公路出入口仅2.4公里；旅游公路（4.5米），由基地中部穿过，联系湘阴渡集镇和 XX 县城区；基地内部内部主要道路已完成建设。

　3 3 、公共服务设施配套

　基地现有西河风光带驿站一处，层数为3层，建筑面积2036平方米，可为游客提供休息、餐饮、换乘等服务。

　4 4 、市政基础设施配套

　道路方面：基地内部内部主要道路完成建设；电力方面，设有独立变压器，位于基地西北侧，供电稳定；给水方面，由城市给水管网供水，满足用水需求；排水方面，现状主要依托灌溉沟渠排入西河，内部暂无污水处理设施。

　5 5 、用地类型

　本次规划区总用地约 99.65 公顷，其中已建设用地为 1.84 公顷，占总用地的 1.85%。非建设用地为水域、林地、园地、基本农田和一般农田，其中基本

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　7 农田有 29.21 公顷，占总用地的 29.31%。

　九、 建设条件分析

　1 1 、优势

　（1 1 ）区位交通优越

　紧靠京港澳高速出入口，旅游交通区位优越；接壤湘阴渡集镇区，毗邻 XX县城，西河旅游公路串联“县、镇、村”，门槛客源稳定。

　（2 2 ）

　生态环境优美

　山田河湖格局优，靠山面湖风水好，景观视线开阔，高点遥望龙王岭。基地内部山林资源丰富，土地肥沃，水源充足，可发展多种种植业和养殖业的立体观光农业。

　（3 3 ）旅游资源丰富

　XX 县自然旅游资源包括丹霞地貌、便江景区、森林植被和温泉等，人文旅游资源包括农耕文化、田园风光、民居民俗、红色文化、洞佛文化等。项目紧邻西河风光带，地处休闲农庄集聚区，便于打造田园综合体，融入区域旅游大格局。

　（4 4 ）基础产业成型

　基地内部已大面积种植桔子、葡萄、油茶、松树、桉树等经济林果；内部主要道路也完成建设，开发条件成熟。

　（5 5 ）政策环境有利

　2018年4月，XX市出台《XX市发展精品民宿经济三年行动计划(2018-2020)》讨论稿，预计到 2020 年底，全市民宿发展到 1000 家，完成投资 100 亿元，实现旅游综合收入 100 亿元，其中，精品民宿 200 家，普通民宿 800 家，引进 10个国内领先的民宿品牌。

　金果果文旅民宿基地是带动周边农户脱贫致富的民生项目，XX 县政府对金果果文旅民宿基地建设的高度重视，将其作为 XX 县的重点工程，对其建设给与大力的政策及资金支持。

　2 2 、劣势

　（1）类似的休闲农庄比比皆是，休闲娱乐和观光项目较多雷同，与周边地区的项目有同质化风险。

　（2）项目建设涉及部分建筑拆迁，需尽快与业主达成协议。

　（3）地形高差变化较大，坡度较陡，对用地布局造成一定的影响。

　3 3 、现状 生态 资源评价

　根据现状的调查了解，对基地内部的生态资源进行分类，一共可分为五类。

　序号 生态 资源类型 资源 拓展设想 1 农田 稻田公园、生态水稻园、有机蔬菜园、波浪梯田、西瓜园、葡萄园、草莓园 2 林地 四季林果、景观林、乡村动物园 3 旱地 七彩花海、运动场地、生态养殖园 4 山体 露营基地、真人 cs、山地民宿、养生养老 5 水体 养鱼、垂钓、荷花、水上娱乐

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　8 十、 旅游容量测算

　（1 1 ）测算原则

　基地内旅游业的开展必然会对农业环境造成影响，过度的游憩利用会造成植被破坏，土壤板结，水土流失等一系列问题，严重时可破坏整个农业生态系统。观光果园的环境容量是指在观光果园中，在对果园生态系统未造成过度影响下的最大游人量（即在单位面积上所能容纳的最大游人数量，以人/公顷，或人/平方米来表示）。环境容量的确定可以保证旅游者获得良好的旅游质量，保证环境免遭破坏和退化。

　容量估算的准确与否，关系到基地环境效益、社会效益和经济效益的协调，并直接影响到基地的可持续发展。因此，基地环境容量估算将依据以下原则进行：旅游活动的开展应保证农业生产不遭破坏和环境质量不下降，并能保证其他旅游资源得以保护；游客容量的确定应满足游客放松、方便、安全等旅游需求；确保一定的经济效益。

　（2 2 ）接待容量测算

　根据基地面积、地形特征以及开展项目和特点，基地接待容量的估算可采用面积法。由于目前国内尚无明确的标准来确定休闲农庄中的环境容量，规划借鉴《风景名胜区规划规划规范》中“疏林草地”生态性允许容人量及同类休闲农庄相关测算指标进行测算，游客的空间标准按 25 人/公顷计，平均停留时间为 1 天，测算基地日游客接待容量约为 2500 人。

　（3 3 ）住宿及餐饮接待规模

　住宿接待规模依据业主开发设想，达到每栋民宿能接待 1 家人的要求，1栋民宿按 8 个床位测算，则基地住宿接待规模为 440 床。餐饮接待规模按基地日游客接待容量进行设置，就餐时长按半小时测算，达到 2500 人 1 小时内就餐标准，即基地应满足 1250 人同时就餐，人均餐饮建筑按 3 平方米标准，则餐饮建筑面积应达到 3750 平方米。

　 十一、 规划目标

　1 1 、近期发展目标（ 2018 —0 2020 年）

　兼顾近远期利益，以项目周边城镇人口为主要客源市场，完成游客接待中心及相关配套设施的建设，打响有山水、有乡愁、有创意、有体验、有故事、有主题、有口碑的“山居民宿”品牌。

　2 2 、远期发展目标（ 2021 —0 2030 年）

　以市场为导向扩大客源，按国家旅游局发布的旅游民宿基本要求，完善服务接待设施和相关配套功能，优化配置资源，提高综合效益，建设一个多元乡村文化、多种经营、统一管理的现代综合农业经济体，发展成为消费者可放心选择、品牌服务、质量上乘的五星级休闲农业庄园，成为 XX 市精品旅游民宿示范点。

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　9 十二、 土地使用规划

　1 1 、土地使用分类

　（1 1 ）土地使用分类原则

　①景观功能原则 把控景观的整体整体性和空间的异质性，通过对自然要素、功能需求、旅游产品等的分析，从整体协调和优化利用出发，确定景观及功能单元的组合方式，实现本项目的良性循环。

　②生态保护原则 坚持小面积建设、大面积保护原则，使有限的人、财、物发挥最大的作用。

　③可持续发展原则 保持和维护基地的景观特征和良好的生态环境条件，合理确定项目的旅游接待规模、功能和建筑风格，并留有余地。

　（2 2 ）土地使用类型划分

　结合项目发展需求，项目土地使用类型包括商业金融用地(C5)、文体科技用地（C3）、道路用地（S1）、水域用地（E1）、农林用地（E2）、设施农业用地（E2）。

　（3 3 ）土地使用规划用地汇总表

　用地性质 用地代号 面积（公顷）

　比例（% ）

　公共设施用地 C 4.85 83.05 其中 商业金融用地 C5 4.54 77.74 文体科技用地 C3 0.31 5.31 道路广场用地 S 0.99 16.95 其中 道路用地 S1 0.99 16.95 建设用地 --- 5.84 100.00 水域和其他用地 E 93.81 --- 其 中 水域 E1 4.99 --- 农林用地（含设施农业用地）

　E2 88.82 --- 规划总用地 --- 99.65 --- 依据《XX 市人民政府关于支持和引导休闲农业发展的意见》郴政发[2013]10 号：休闲农业项目确需使用建设用地的，可申请使用建设用地，建设用地规模控制在 70 亩以内。本次规划新增的建设用地为商业金融用地（C5）,共计 4.54 公顷，约合 68.1 亩，符合相关用地政策要求。

　2 2 、用地规划指标控制

　本次规划结合项目特色布局、建筑功能对新增建设用地进行规划指标控制，具体要求如下：

　（1）规划总用地面积约：45443.58 平方米（约 68.1 亩）； （2）使用性质：商业金融用地（C5）； （3）开发强度：1.0≤容积率≤1.5，建筑密度≤35%，绿地率≥35%； （4）建筑高度：地块内建筑为低、多层建筑，应注意与周围环境的高度协调，≤24 米，层数 1-6 层。

　（5）服务功能：旅游接待、特色民宿、绿色餐饮等服务。

　（6）停车位：按照《XX 市城乡规划管理技术规定》配置。

　（7）建筑间距控制：建筑间距符合消防、卫生安全防护等方面有关部门

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　10 的法规要求，间距不小于 1：1。

　（8）建筑后退距离：按照《XX 市城乡规划管理技术规定》进行建筑后退。

　（9）建筑体量控制：建筑体量应适宜，与周边环境相协调。

　（10）建筑风格控制：规划建筑为田园建筑风格，应与周围生态环境、建筑风格相协调，以自然、和谐、古香古色为主调，同时兼顾建筑的传统性与时代性、突出环境的生态性、绿化景观风貌的地方性。

　（11）环境小品规划：环境小品的选材和色彩应注意大方、美观、简洁，庭院均以“田园元素+中式园林”景观为主，适当设置小荷花池、跌水、游步道、小品雕塑、小桥等景观小品。

　十三、 总体定位

　1 、规划定位 以生态农业为支撑平台，以“功能多元”、“山水民宿”、“四季可游”、“老少皆宜”为特点，联动区域旅游资源进行综合发展，打造集民宿养生度假、农业观光体验、农耕文化科普、田园休闲娱乐、郊野康体运动等功能于一体的五星级休闲农业庄园，XX 市精品文旅民宿示范点、循环农业示范点。

　2 、客源市场定位 “立足 XX，拓展周边，辐射全省” 一级市场（核心市场）：以 XX 市域范围内的本地休闲市场为核心市场； 二级市场（拓展市场）：以 XX 外围县市为重点拓展市场； 三级市场（机会市场）：XX 省内自驾游客度假市场，挖潜京港澳高速公路部分猎奇及休整群体。

　十四、 规划用地布局

　1 、功能空间结构 （1）分区划分主要根据以下几个指标控制：

　①区内主要道路的确定； ②等高线的界限确定； ③建设发展需求的确定。

　（2）依据基地的综合发展条件及业主的建设构思，规划形成“一轴两心，两区多片”的功能空间结构。

　“一轴”：依托基地主要道路，打造一条旅游功能景观轴，串联各个功能景观片区。

　“两心”：形成旅游接待中心、养老服务中心两个服务中心。

　“两区”：以旅游公路为界，形成农耕文化产业区、休闲游乐民宿区东西两个片区。

　“多片”：稻田公园、民宿接待区、休闲娱乐区、农事体验区、广场租赁区、果田花卉区、生态养殖区、经济林果区、生态养老区、乡村动物园等多个功能片区。

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　11 2 、功能区规划要点 本次规划区总用地约 99.65 公顷（约 1495 亩），其中规划建设用地面积为4.54 公顷（约 68.1 亩），总建筑面积 54346.69 平方米，其中建设用地内建筑总面积为 46401.95。

　范围 单位 数量 备注 规划总用地面积 ㎡ 996521.02 约 1495 亩 新增建设用地面积 ㎡ 45443.58 约 68.1 亩（约占总规划用地面积 4.56%）

　（1 1 ）

　稻田公园

　稻田公园位于基地东北部入口区域，是游客对整个庄园的最初印象，规划用地约 7.1 公顷。入口设生态大门和集散场地，稻田公园内部设步道，游客可从中体验“风吹稻浪”，逐步融入田园大自然。

　（2 2 ）民宿接待区

　民宿接待区位于稻田公园的南侧，是基地的接待服务核心区域，规划用地约 20.4 公顷，设置有民俗广场、游客接待中心、无边界泳池、民宿群、休闲会所、休闲茶室、商务会议、垂钓中心、水上娱乐、观景平台等功能。

　（3 3 ）休闲娱乐区

　休闲娱乐区位于民宿接待区东南侧，规划用地约 4.6 公顷。为达到“跳出农业办农业”的目的，提升项目活力，设置休闲娱乐区，该区域主要设置有真人 CS、球类场地、素质拓展基地、自助烧烤、露营基地等功能。

　（4 4 ）农事体验区

　农事体验区位于民宿接待区西南侧，规划用地约 13.0 公顷。该区域以农耕文化体验为主线，围绕田、园、塘等自然资源设置有玉米林、采莲池、生态水稻园、有机蔬菜园等功能，并开展田园采摘、租赁菜地等活动，让游客体验实实在在的乡村生活，游人不但能体验亲自播种、采摘等收获的乐趣，同时也作为传承农耕文化和饮食文化的有效途径。

　（5 5 ）广场租赁区

　广场租赁区位于农耕文化产业区东部，规划用地面积约 1.6 公顷。该区域作为农耕文化产业区的入口区域，设置有入口集散广场、卡丁车及自行车租赁用房等功能，基地内部主要道路都允许卡丁车及自行车通行，游客可以选择驾驶交通工具完成剩余的旅程。

　（6 6 ）果田花卉区

　果园花卉区位于农耕文化产业区的南侧，规划用地面积约 10.4 公顷。该区域设置有七彩花海、西瓜园、草莓园、葡萄园、养鱼池等功能。七彩花海考虑种植市场需求量大经济价值高的花卉，利用花卉苗木的颜色和高度不同，形成多彩景观带，营造出彩虹田园景观效果。果田区作为农事体验区的补充，满足不同游客的采摘需求。

　（7 7 ）生态养殖区

　生态养殖区位于果田花卉区的西侧，规划用地面积约 1.8 公顷。该区域为乡土家禽的集中养殖场，养殖产品一部分供给自身餐饮需求，另一部则对游客销售。

　庄 （8 8 ）经济林果区

　经济林果区位于果田花卉区的北侧，规划用地面积约 36.2 公顷。该区域是农耕文化产业区的主要功能区，也是整个项目的产业基础，区内主要种植四

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　12 季林果及景观经济林，主要包括冰糖橙、黄桃、杨梅、红柚、板栗、梨、茶、银杏、枫树、樱花、樟树。利用果树花期果实成熟期的不同，延长果林区的游玩期，让人们在每个时节感受不同水果的香甜，通过不同的营销策略对外销售，为园区带来经济价值。此外，在经济林果区南侧设置农产品加工展、销区、冷链物流等，农产品展销区中主要展销自产的农产品，包装各异、形式多样，可供游客购买，居家享食、馈赠亲友。

　（9 9 ）生态养老区

　生态养老区位于农耕文化产业区的西侧，规划用地面积约 3.6 公顷。该区域由池塘及梯田围合而成，生态环境优美，是养老养生的好地方。区内设置有14 栋养生别墅，配置乡村人家养生服务中心，为老年朋友们提供集生活照料、疗养康复、健身娱乐、学习工作为一体的良好服务，为老年朋友们营造一个属于自己的温馨世界。

　（ 10 ）乡村动物园

　乡村动物园位于农耕文化产业区东北部，规划用地面积约 1.0 公顷。该区域主要集中圈养富有特色的乡村动物种类，作为乡村动物科普基地。

　十五、 道路交通规划

　1 、道路规划 基地内道路分干路、次干路、游步道三级。干路是项目联系外部交通及连接各功能区的车行道，道路宽度控制为 6 米；次干路为功能区组织内部交通的车行道，道路宽度控制为 4 米；游步道是指一些坡度较陡、不利于车行以及解决庭院内部交通的步行道，游步道宽度控制为 1.5～2.5 米。

　规划基地主出入口设置在基地东北侧，游客主要依托西河滨河路进入基地内部。农耕文化产业区、休闲游乐民宿区两个片区结合旅游公路各设置一个次入口，作为两个片区联系的通道。依托现有道路的其他出入口为种养殖产业辅助出入口，应在项目运营后期根据需要采取管制措施。

　2 、竖向设计 规划根据现状道路标高和基地主要的建设项目，以充分保护、利用原有地形地貌为原则，确定主要道路、场地的高程。对于道路建设方面，土方的挖填形成的竖向创伤面，要进行安全防护与绿化复植。竖向规划重点控制以下内容：道路主要转折点，交叉点和变坡点；主要建筑的底层和室外地坪；各出入口内外地面高程等。

　竖向指标控制：规划后场地内部通车道路坡度控制在 0.3%-8.00%以内，养老设施场地的坡度小于 3%。人行游道宜以坡道为主，梯道为辅，纵坡超过 18%宜按台阶、梯道设计。

　3 、停车设施 项目停车采用地面停车与民宿室内停车相结合的方式。规划 3 处地面生态停车场，地面停车位 348 个，民宿室内停车 55 个，共计车位 403 个。

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　13 十六、 绿化景观系统规划

　1、 、 绿化景观格局 规划以现有生态资源为主题展开景观，通过人工改造与自然梳理，再结合建筑人文景观形成具有层次感的山地特色风光，融山水自然风光、人文景观于一体，形成“一轴、三带、四亮点”的绿化景观格局。

　“一轴”即依托基地主要步行交通导向打造一条绿化景观主轴线，串联区内主要景观节点。

　“三带”依托西河打造西河风光带，依托休闲游乐民宿区“龙形”串联池塘打造一条区内的滨水休闲带，依托南面农田打造的田园风光带。

　“四亮点”即重点打造稻田公园、生态休闲谷、七彩花海、波浪梯田四个景观亮点。

　2 、面 —— 景观林、生态林、草坪 飘香果林：主要集中于农耕文化产业区内，依据果树的季节特性进行科学合理搭配与布局，适当增植低矮灌木、四季野花与色叶树种，使景区处处有景可观，季季变换景色。

　经济景观林：分散布局于区内各个角落，主要种植银杏、枫树、樱花、樟树、杨柳、竹子、桂花等带有季节性色彩的树种，给游客增添视觉观赏性。

　 阳光草坪：主要种植于休闲娱乐区、观景平台附近，按照草坪为主，灌木搭配的方式，创造开阔视界，提供观赏或游玩的不同功能需求以及良好的陆上景观和观景面。

　3 、线 —— 道路绿化、湖畔绿化、 滨河 绿带 道路绿化：沿重要的步行、车行路两侧种植行列式路荫乔木，注重种植乔、灌、草的层次，以减少单调感，使游人处处有景可观。基地主路两侧主要种植桃花、桂花、樱花等开花树阵。

　湖畔绿化：基地湖畔本身已具有较好的景观基础，岸边采用自然式种植，以行植垂柳、水杉为主；植被以草坡、矮灌木为主，将适量的水生树种伸入湖中，营造自然野趣的滨水景观。

　滨河绿带：沿西河种植观赏性强的植被，打造金带银杏、玉带莲溪等意境。

　4 、点 —— 景点绿化 根据每个景点的规划意境和特色要求，对景点周围植被作重点梳理。如核心景区内部着重强调高低错落、色彩搭配，点缀花卉，核心景区周边缀以香樟、杉树等大型乔木，丰富以草坪为主体的景观。

　5 、硬“软”结合地 根据功能、景观及生态要求，规划设置了一些硬“软”结合地。“软”即指绿地。硬“软”结合主要分为三种：停车场、生态步道、广场等。既满足游客的使用需求，又满足大量绿化及生态要求。

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　14 十七、 工程管线规划

　1 、给水规划 （ （1 ）生活用水量规模预测 项目

　规模

　用水量指标

　用水量（ 立方米/日 日）

　）

　餐饮 2500 人 100 升/人、日 250 住宿 440 床 500 升/床、日 220 不可预见量按总量的 30%计

　135 总

　计

　605

　经计算基地生活用水量为 605 立方米/日。

　（ （2 ）给水水源规划 基地内给水管网接堡口村给水管网，同时区内池塘地表水作为消防水源的补充。

　（ （3 ）管网布置 基地内采用枝状管网供水，管径主要有 Dj50-200 毫米等，给水管主管管径 200 毫米，入户管 50 毫米，管网均埋地敷设。消火栓按 100-120 米距离布置，接不小于 Dj100 毫米的给水管。规划在各功能区均配设公共卫生间。

　2 、排水规划 （ （1 ）排水体制 采用雨污分流制。区内采用新型免冲水生态环保厕所，污物作农业用肥。在基地内部建设生态污水池，区内生活污水应经生态污水池处理后回收作为农耕用水。雨水收集就近排入区内池塘或东侧西河。

　（ （2 ）污水量预测 规划区内污水量按生活总用水量的 80%计，则污水量为 484 立方米/日。

　（ （3 ）管网布置 雨水管管径有 400 毫米、500 毫米，污水管管径 300 毫米、400 毫米，管网均埋地敷设。

　3 、电力规划 （ （1 ）负荷预测 根据各种建筑综合用电估算表，服务建筑用电按 100 瓦/平方米计算，道路照明及其它未可预见用电负荷为上述负荷总和的15%，并取同时使用系数0.6，则基地的日用电负荷为 3429.77 千瓦。

　（ （2 ）电源规划 保留区内现状变压器，电源接堡口村电力线。低压配电系统采用 TN-C-S系统，系统中有一部分中性线与保护线是合一的。单相电源插座回路应设漏电保护。

　（ （3 ）线路布置 地块内 380/220 伏供电线路和路灯电缆采用电缆直埋敷设，电缆埋深不小于 0.7 米。

　4 、电信规划 沿基地内的道路埋地敷设电讯电缆。

　根据各分区情况设若干电话分线箱，电话分线箱型式可采用户外落地式，

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　15 也可采有户内壁挂式。

　十八、 防灾规划

　1 、消防规划 基地内林地较多，一旦发生火灾则影响较大，波及面广，因此有必要防患于未然，在规划和管理中做好保护与防火工作。

　（1）各景点周围在不影响景观的前提下配置不易燃烧树种为主的防火隔离带，利用广场和开敞绿地空间作为紧急疏散场地。

　（2）加强游客安全意识，严格管理。主要建筑应按防火规范设置消防水池或布置消火栓，基地主路均设置直径不小于 100 毫米的给水管，确保消防用水。

　（3）设专职火警监督人员，制定巡视制度和火警处置办法，重点部位应当设置明显的禁烟禁火标志。

　2 、防洪规划 为利于规划用地周边山体的排洪，以及各区域内的雨水排放，规划顺应地势设置截洪沟，雨水相对集中后就近排入基地小溪内。同时合理设计场地地面排水设施，注重山体绿化植被的保护，避免建设过程中造成水土流失。

　3 、地质灾害防治规划 规划内可能产生的地质灾害主要是滑坡，针对滑坡，提出如下防治措施：

　（1）在场地平整开挖过程中，应分级放坡和放缓边坡。土质边坡每级坡高 6 米左右，坡比一般不宜大于 1：1.5；在形成永久边坡后应加强绿化建设，避免发生滑坡。

　（2）填方施工过程中，要首先清除淤泥，并分层压密夯实填土。

　（3）形成填方永久边坡后应加强绿化建设，保持水土，避免发生滑坡。

　（4）在挖方施工过程中，应对人工边坡的稳定性加强监测，设专人对开挖边坡附近进行巡查。

　（5）应做好工程地质勘察工作。

　4 、水土保持规划 按照《水土保持法》的要求，开发方应会同水利部门做好基地水土保持规划的专项工作，切实有效地保护基地的自然生态环境。

　5 、森林病虫鼠害防治 必须贯彻“预防为主，综合治理”的方针和“谁经营、谁防治”的责任制度，采取以生物、微生物防治为主的措施，保持生态系统的平衡，形成良性循环。

　十九、 环境保护规划

　1 、水资源保护 水源应予绝对保护，附近林木不得随意砍伐，以提高土壤涵养水源的能力，减少水土流失，保护水质。

　在保证水文景观的前提下，按合理的水资源利用程度限定游览环境容量，

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　16 适时适量截留蓄水调节景观，避免对水资源的掠夺性利用。

　该区生产、生活污水应严格按排水规划统一组织处理排放，不得对区内水体造成污染。

　2 、大气环境与烟尘防治 尽量减少粉尘、烟尘、颗粒物等进入大气，保持清新的自然环境，基地旅游公路应铺设水泥或沥青路面，游览步道为水泥路或石板路，减少汽车引起的尘土，零星空地宜植树、种草、栽花，增加植物覆盖，减少粉尘污染。生活用能使用液化气和电能，基地大气环境按《环境空气质量标准（GB3095—2012）》一级标准执行。

　3 、噪声污染防治 在基地内不得使用大功率的广播喇叭，基地内除游乐场所，应减轻或消除噪声对周围环境的影响，基地内噪声控制按《声环境质量标准（GB3096—2008）》0 类标准昼间 50 分贝，夜间 40 分贝执行。

　4 、废渣污染防治 在基地内主要游览线路和游人集中地，根据游人分布情况设垃圾收集箱，有专人收集垃圾，并对垃圾进行分类，不能回收和处理的垃圾应当集中起来，转运到垃圾处理站进行处理。

　5 、加强卫生与环境保护的管理 建立健全卫生管理组织与制度，在游道两侧，景点附近设置形态美观的垃圾箱、桶，配备专人负责定期清理、打扫和收集处理，保持旅游环境清洁卫生，在基地仙缘路南侧设置垃圾收集站一处。

　对于自然生态环境需要严格保护的地区，可以采取禁止携带一次性饮料容器和工作人员带队的方式，从根本上杜绝废弃物对环境的污染。

　6 、植物资 源保护规划 基地的植物资源，必须贯彻“保护、培育、合理开发利用”的方针。

　7 、森林病虫鼠害防治 必须贯彻“预防为主，综合治理”的方针和“谁经营、谁防治”的责任制度，采取以生物、微生物防治为主的措施，保持生态系统的平衡，形成良性循环。

　8 、水污染防治 在管理中需制定切实可行的措施，防止或减少污染，严禁向区内水体倾倒垃圾和排放未经处理的生活废水、污水。

　二十、 环卫设施规划

　1、 、 垃圾收集、处理 规划在各服务网点及休憩点，设置垃圾收集点与公共卫生间，沿基地交通线按不大于 300 米距离设置垃圾收集点，共设置 22 处。基地内垃圾实行分类收集，对不可分解的垃圾应统一收集外运至垃圾填埋场，对可分解的垃圾则应综合利用（可作为作物农耕文化传承区鱼塘的肥料供应）。对基地内不可分解的垃圾统一集中后由环卫车辆负责运往县城处理。

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