新规程PK赠送面积九大招＠方法

新规程PK赠送面积九大招 ■ “新规程” PK 大露台 “新规程”对露台的定义为“与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；
在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台”。

露台作为住宅建筑的“灰空间”（并非“不计建筑面积”空间），承担了室内与户外过渡空间的作用，扩大了人们与室外自然环境空间的交流，在多层或高层住宅建筑中，对改善居家环境功不可没。

但进深过大的露台，对露台下层房间会造成阴影，以致即便是南向房，露台下层的客厅或卧室仍然难以得到足够的日光照射，这是创造大露台的建筑师们始料未及的弊端之一。因此， “新规程”明确了露台进深不得超过2.5米，对住宅产品的均好性有着积极的意义。然而，“新规程”并没有禁止深圳今后二层高露台的设计，在有限定的条件下，仍然给予“赠送面积”的优惠。

下图：
二层高露台面积计算新规定 （1）可赠送面积的露台 1、二层高悬挑露台（无柱露台）：无论其面积多大，进深多大，均不计入建筑面积。但从结构和成本考虑，其悬挑长度和面积应该有限。

2、二层高有柱露台（有框架露台）：阳台底板至阳台上盖之间，如果有水平镂空楼板或连接横梁等结构，将计算一半建筑面积；
两层之间如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，面积小于12.0平方米，进深小于2.5米，不计入建筑面积。

（2）不可赠送面积的露台 只要面积大于12.0平方米，或进深大于2.5米的有柱露台和凹露台，今后都要计算全部建筑面积。

深圳市场中以前出现的“水榭花都”、“鼎太风华”、“可园”等楼盘的20多平方米的大露台，将不再被准许赠送面积。

“新规程”只对单个露台的面积进行了限制，并没有对一个住宅单位的露台数量和总面积（即“总赠送面积”）进行控制。市规划局正在制定新规定，拟对每套房的“可赠送面积”总量提出限制指标，每户只能赠送一定比例的面积，以示每套住宅单位对占有公共空间的公正。

---------------------------我是华丽的分割线-------------------------- ■ “新规程” PK 空中廊院 “新规程”细化了对凹阳台的规定，以禁止深圳市场中出现的有可能被隔成房间的凹阳台。

“新规程”规定“当凹阳台的对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0米时，其凹入深度（进深）不应超过2.0米。当对外开敞面宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入深度不应超过2.5米；
当对外开敞面宽度大于或等于5.0米时，其凹入深度不应超过3.0米，否则，无论上盖高度如何，阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。” 对于半封闭阳台“当阳台开敞宽度小于其宽度的1/3时，该阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积。当阳台封闭宽度大于其宽度的1/3时，封闭部分计算全部建筑面积。” 下图：半封闭阳台面积计算规定 不可赠送面积的凹阳台—— “小于5.0米开敞面时，其凹入深度不应超过2.5米；
大于或等于5.0米开敞面宽度时，其凹入深度不应超过3.0米。” 无论其是一层高，还是两层高的凹阳台或凹露台，“新规定”禁止其超过3.0米。实际上，这控制了诸如“中信·红树湾”（一层高）、“天悦龙庭”（两层高）、“香蜜山”（两层高）、“左庭右院”的空中廊院或空中院馆。

此类所谓的空中廊院在市场中将不会再出现。

下图：
“中信·红树湾”的空中院馆将不再被采用 下图：
“天悦龙庭”的超高内院也会在市场绝迹 下图：
复合型阳台（花园阳台）的进深允许达到3米 ---------------------------我是华丽的分割线-------------------------- ■ “新规程” PK 法式阳台 “新规程”对“进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面积”的法式阳台，采取了网开一面的积极引导。

“进深不大于0.6米的不封闭阳台”这类小进深阳台，深圳市场上俗称“法式阳台”。这种阳台，在“鼎太风华”1期出现过，在中海系列产品如“中海．阳光棕榈园”、“中海．怡美山庄”也有应用。不过当时这种法式阳台和普通阳台一样，需要计算一半建筑面积。

下图：
今后可以作为赠送面积的法式阳台 法式阳台当然不能代替户型中的景观阳台和生活阳台。但其在原设有窗户的地方设置法式阳台，既可以增加室内与自然的交流空间，也可以养花以美化环境，是颇有积极意义的设计指引。

有人曾经担心在今后一段时期内法式阳台会流行。是采用进深小于0.6米的法式阳台（室外空间）？还是采用进深小于0.6米的凸窗（室内空间）？相信建筑师们会结合建筑立面和室 内空间综合权衡。一般而言，不会出现一边倒的现象。

“新规程”倡导对法式阳台“赠送面积”，其引导无疑是积极的，将使今后深圳的住宅户型设计更趋完善、更趋人性化。

---------------------------我是华丽的分割线-------------------------- ■ “新规程” PK 凸窗 “新规程”规定“窗台高度大于等于0.4米时，为普通凸窗”，“当凸窗高度小于2.20米或 凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积，否则凸窗部分计算全部建筑面积。” 下图：
普通凸窗定义 而“新规程”对“窗体未凸出于外墙的窗（图1）、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料封闭的窗（图2）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它部分一样计算层高，当层高大于等于2.2米时，应计算全部建筑面积。” 图1 窗体未凸出于外墙的窗 （1）可赠送面积的凸窗 1、普通凸窗的进深小于0.60米。

2、“鼎太风华”5期的低台衣柜，实际上可以看作是用外墙替代了窗户的凸窗，仍然可以作为“赠送面积”。

（2）不可赠送面积的凸窗 普通凸窗的进深如果大于0.60米，将不被允许。

---------------------------我是华丽的分割线-------------------------- ■ “新规程” PK 落地凸窗 “新规程”规定：
“窗台高度小于0.4米时，为落地凸窗”。“当落地凸窗高度等于或大于2.2米时，无论其进深如何，凸窗部分均计算全部建筑面积。”而“窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料封闭的窗（图9）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它部分一样计算层高，当层高大于等于2.2米时，应计算全部建筑面积。

” （1）可赠送面积的落地凸窗 凸窗高度小于2.2米，则无论进深多大，都作为赠送面积。

这对小户型住宅户型十分必要，高度小于2.2米落地凸窗，将大大地增加了小户型局促的室内空间，实际上其增加的“地毯面积”，空间感和实用性比普通凸窗实惠多了。

（2）不可赠送面积的落地凸窗 “新规程”对市场中出现的各类变相、曲解的落地凸窗（俗称“伪凸窗”）加以限制。如“城市主场”式的假梁式凸窗，佳兆业系列的“桂芳园”、“可园”式的“可拆卸的凸窗”，都被禁止作为“赠送面积”。同理，对于如“桂芳园”、“可园”的落地衣柜，由于其外墙齐平，应该视为此类变相的落地凸窗不可再作“赠送面积”。

---------------------------我是华丽的分割线-------------------------- ■ “新规程”PK 半地下室 “新规范”规定“独立别墅、联排式别墅中为各户专用的、层高等于或大于2.20米的半地下室，当其在室外地面以上部分的高度大于1.5米，或作为坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上时，无论其作何使用，其层数均计入地面以上层数，建筑面积均计入各户建筑面积中。” 下图：
平地别墅的半地下室面积计算 （1）可赠送面积的半地下室 平地独立别墅、联排式别墅的半地下室，当其室外地面以上部分的高度小于1.5米时，如万科系列的产品，照样可以实现“赠送面积”，且不论其半地下室本身的层高是否大于2.20米——“万科城”、“东海岸”、“第五园” 的独立别墅、联排式别墅的半地下室，其层高一直堂而皇之地大于2.20米。而“中信．栖湖”、“招商．倚山郡”等独立别墅、联排式别墅的半地下室，还要或者先做出一个小于2.20米的半地下室然后再敲掉部分层高，或者干脆就做2.19米的半地下室的作法，实属没有吃透规范的要旨。

（2）不可赠送面积的半地下室 坡地独立别墅、联排式别墅的半地下室，如“观澜湖．高尔夫别墅”曾经号称“整层赠送面积”的半地下室，因为其地下室面向泳池的一面位于坡地的地面以上，今后须计算建筑面积，而不再作为“赠送面积”。

下图：
坡地别墅的半地下室面积计算 ---------------------------我是华丽的分割线-------------------------- ■ “新规程” PK 入户花园 ■ “新规程”对入户花园的规定“住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。” 深圳住宅首创的入户花园，避免了住宅产品中的“钻石厅”，保证了户型内厅、房的方正实用，也一举两得地解决了住宅户内的玄关问题，使得高层建筑中同一建筑平面户与户之间的影响被减少到了最小程度。

但如果将入户花园单纯地“视为阳台，并按阳台规定计算建筑面积”，即其进深不得超过2.5米的有关规定，将葬送了入户花园对于深圳住宅户型的积极贡献。

但如何防止象“罗马公元”那样在入户花园中能“赠送”出20多平方米，而后又可能被隔成一个房间的户型设计，建议采用如下条款：
（1）
入户花园只有当其是异型平面时，才只计算一半建筑面积。

如下图：
异型平面的入户花园，建议只计算50%建筑面积 （2）如果入户花园是矩形平面，在一个许可的面积范围内（如6平方米，或按照阳台规定的2.5米进深），计算一半建筑面积；
如果超出允许范围，则计算全部建筑面积。因为矩形平面的入户花园有可能被改造成房间。

如下图：
矩型平面的入户花园，如果进深超标，建议要计算全部建筑面积 ---------------------------我是华丽的分割线-------------------------- ■ “新规程” PK 夹层 对于国标中“一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁等形成的局部高度不足够2.20米的部分，不计算建筑面积”的规定，“新规程”未提出异议。

因此，今后在深圳市场上，仍然可以采用不计算建筑面积的低于2.2米的夹层平面。如“创世纪滨海花园”、“丽景城”、“中海．怡美山庄”的“三错层”中的夹层。

下图：
低于2.2米的夹层仍可作为“赠送面积” 下图：
“创世纪滨海花园”的“三错层”中，低于2.2米的夹层，仍可为“赠送面积”。

下图：
“创世纪滨海花园”的“三错层”中，低于2.2米的夹层，仍可为“赠送面积”。

下图：
“丽景城”的“三错层”中，低于2.2米的夹层面积，仍可赠送。

---------------------------我是华丽的分割线-------------------------- ■ “新规程” PK 室内挑高 由于国标对建筑中的单层面积高度极限没有作出明确规定，因此，“新规程”也没有对住宅户内的层高作出限定。

因此，“新规程”对深圳市场中出现的室内挑高仍视作默许，即仍可利用挑高室内空间，加板隔成两层空间。高山花园的两层高挑高，作为可隔两层空间的大送“赠送面积”的案例，仍可继续。

下图：
“高山花园”两层高的挑高空间，具有隔成两层空间的可能。

下图：
“高山花园”两层高的挑高空间，具有隔成两层空间的可能。

市规划局正在制定新规定，拟对住宅室内空间提出限高指标，即室内空间在一定高度（如4.4米）以上的空间,按照乘以一点多的系数计算建筑面积，以限制一层隔两层的“赠送面积”做法。

通过如上分析，我们可以看出，“新规程”只是对深圳房地产市场中影响最大的几种“赠送面积”现象（空中庭园、超大露台、超大凸窗、别墅半地下室等）进行了规范，在户型“赠送面积”的设计方面，还是具有大有可为的余地。尤其对小户型住宅的各种“赠送面积”手法，基本上予以了保留。这也使我们认识到，“新规程”在促进行业规范的同时，也保护了深圳地产人对户型创新的积极性。

完善居家户型设计，适度允许“赠送面积”，鼓励和保护深圳地产的创新能力，是“新规程”的真正用意所在。“新规程”在引导深圳的住宅新产品方面，做出了必要的规定。相信在“新规程”的引导下，深圳的住宅产品将走向更健康发展的道路。