物业管理社会化保障方案

　物业管理社会化保障 方案

　一、项目概况：

　本次招标的项目为淮北军分区机关营院物业社会化服务，占地面积 27774 平方米，总建筑面积 7708 平方米，其中：办公楼建筑面积 4484 平方米，公寓房 1920 平方米、食堂及公勤队 1304 平方米，绿化面积 15200 ㎡。

　二、社会化保障范围及标准 （一）营区绿化管理 及时制定绿化方案并进行日常维护管理，按《安徽省园林绿化养护管理标准》要求，做好营区内绿地树木、花灌木、绿篱、色块和草坪的除草施肥、灌溉修剪、病虫害防治、刷白防冻保温等绿化养护工作。遇有重大活动或迎检要求，应根据招标单位要求做好专项绿化维护。（ 绿化维护所需工具物资由物业公司购买配置，树木冬季刷白防冻保温所需物资由物业公司负责。

　）

　（二）保洁管理 1.办公区域保洁。每日早上 8：00 前清扫完毕，下午进行维护，所有部位要求干净整洁，无卫生死角，垃圾清理及时。（ 不含机关办公室、文印室、机房等专业场所 ）

　2.公共区域保洁。主要为办公楼、食堂、保障楼、公寓楼，道路、绿化带、园林景观区及停车场（棚）等区域卫生保洁，总服务面积约 27774 平方米，绿化带落叶每 3 天清理一次，其他区域每日清扫 2 次，每周完成一次大扫除。遇有落叶较多、积雪等情况时，除日常规定的清扫次数外，要增

　加维护次数，达到“三不四净（ 不见积水、不见积土、不见杂物垃圾；道路干净、排水沟净、绿化带净、垃圾桶净 ）”标准。（ 不含餐厅、食堂操作间、住人房间和公寓房套内保洁 ）

　3.垃圾分类要求。负责单位院内垃圾分类及各个点位的垃圾桶拖运工作，每日至少 1 次，确保不出现垃圾外溢并保持垃圾桶集中存放点干净整洁，每周至少要对垃圾桶冲洗 1次。按照分类投放要求，设立专门场所及容器，对不同品种垃圾进行分类处理；按“日产日清”要求设置专门密闭容器单独投放拖运饭堂泔水垃圾，设立专门堆放场所收集枯枝落叶等易腐垃圾并及时收运处置。（ 保洁所需工具按甲方要求由物业服务公司购买配置，办公楼卫生间洗漱台放置的抽纸由物业公司购买放置。

　）

　（三）房屋设施维护 1.消防设施维护。负责管理维护消防设备设施，每月定期巡查，完善登记制度，遇节假日、重大活动及上级检查前必须检查，确保消防栓、箱、灭火器、消防水阀、消防泵房等设备齐全、安全可用，发现故障及时维修解决。

　2.水电维护管理。对营区内主要水电管线设备每月至少检查一次并保持良好运行状态，重大活动和节假日前组织专项检查，保持配电房值班值守，规范 24 小时遂行营区水电维修任务（ 所需耗材由物业公司按需向军分区保障处申领，不再另行收取人工费 ）。

　3.其他零星项目。管道疏通、化粪池清理等零星维修，必须接受保障处的监督审核，按规范流程办理。

　（四）院落秩序管理 负责维持大门秩序，严格管控外来人员、车辆出入。维

　护营院日常秩序，保持治安环境良好、道路交通安全畅通；纠治车辆乱停乱放，清除违规张贴物，做好信息记录等。

　三、服务人员及要求：

　（一）岗位设置：（9人），总人数不得少于9人。

　（二）人员素质基本标准 1.项目经理及主管人员，熟悉物业管理服务方面法律法规，有较高的沟通协调管理能力，年龄自开标之日在 45 周岁以下。

　2.保洁绿化人员，25 至 50 周岁，初中以上学历，身体健康，品行良好。

　3.维修人员，男性，25 至 55 周岁，高中以上学历，持有相应工种有效证书证件（资格证、操作证、技术等级证书）。

　4.院落秩序管理员，男性，25 至 32 周岁，高中以上学历，身体健康，责任心强，品行良好。

　分

　布 岗

　位 拟配置人员 备

　注 机关营院 项目经理 1

　水电维修人员 1 续聘人员 消防维管人员 1 续聘人员 院落秩序管理人员 1 续聘人员 燃气维管人员 1 续聘人员 绿化人员 1

　保洁人员 3

　小计 9

　5.燃气维管人员，25 至 55 周岁，初中以上学历，身体健康，具备相应专业技能，品行良好。

　6.所有员必须具备良好的职业道德和工作责任心，无违法违纪记录，遵纪守法和遵守各项规章制度。

　四、物业服务费测算及招标方式 采取按岗定价的方式确定经费预算。经测算，6 项保障社会化服务约需各类工作人员 9 人，每年约需经费 44.27 万元（ 经费测算见附件 ）。

　通过淮北市公共资源交易中心，面向社会实行公开招标，拟采取综合评分法，择优评选物业公司。

　五、监督和考评 招标人将根据投标方案制定服务质量考评细则，对中标人工作质量定期或不定期考评，考评结果与服务费用及服务合同续签直接挂钩。（ 详见附件 ）

　六、服务期限及合同 本项目物业管理服务期限暂定为二年，合同一年一签，由招标单位对物业公司保障情况进行综合考评，考评合格续签下年度合同。

　七、付款方式 公寓区物业服务费由住户个人承担，物业公司负责收缴，自负盈亏。办公区物业服务费和空闲住房物业费由招标方负责，按照中标价每月固定支付。

　八、项目说明 1.招标单位将提供中标人管理办公用房，在服务期限内免费使用。基本办公家俱由中标人自行配备，相关费用已包含在物业服务费报价中。

　2.中标人自行提供电脑、考勤设备和打印机等办公设备和耗材。

　3.中标人的各岗位员工要统一服装，并由中标人负责其员工工服配备和洗涤。

　4.中标人有岗前培训机构，服务人员 100%经过岗前培训合格才上岗。

　5.未经招标方同意，中标人不得在合同期限内将本项目的管理权转包或发包。

　6.中标人须提供足够的作业机具,自行解决物业服务时所需的日常工具和劳保用品,并能根据部队的行业形象要求及规范,保证文明工作。

　7.中标人须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系完成本项目，以保证整个物业服务项目安全、高效、有序和有计划地运转。

　8.中标人有责任配合招标方接受上级领导部门的监督、检查，提供必须的资料。

　9.中标人须严格按照国家规定给所有的员工缴纳各种社会保险（ 包括养老、医疗、工伤、生育险、失业保险等 ）。

　10.中标人自行负责其招聘员工的一切工资、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由中标人全部负责；中标人应严格遵守国家有关的法律、法规及行业标准：

　11.招标方不接受投标人任何因遗漏报价而发生的费用追加，因投标人违反《劳动法》等法律法规而造成招标方的连带责任和损失全部由投标人承担。

　12.中标人将负责聘用使用招标单位前期招聘使用员工（ 水电、消防、燃气和营院秩序维管人员，人员工资及相关社保按招

　标方原标准执行，列入营院物业服务社会化保障费用测算范围 ），聘用期限没有特殊情况一般不少于 2 年，其相关人数将包含在各项服务的总人数内。中标人将负责招标方聘用的此次服务项目以外人员的人事派遣工作，人员工资及相关社保由招标方单独结算支付，由中标人发放。

　13.全部服务人员的工作时间应严格按国家有关法律、法规要求的标准执行，因工作原因产生的加班（含节假日加班）应严格按国家有关法律、法规要求的标准给付员工加班薪资。

　14.所有员工都必须体检，合格的才能上岗。

　15.中标人需在服务方案中作出对原服务公司遗留员工及招标方前期招聘使用员工的工作交接及管理方案。

　16.中标人对营院内发生的一般突发性事件必须考虑相应的应对措施，相关费用需在投标费用中考虑。

　17.投标单位投资背景不能为“三资”企业或者外商投资背景，全部服务人员必须遵守军分区各项规章制度和保密纪律，自觉维护军营办公、生活秩序，严守保密规定。服务前中标方、全部服务人员均须和招标方签订保密协议。

　附件：物业服务社会化保障经费测算表

　 物业服务社会化保障经费测算表 1 1 、人员配置及经费：

　职务

　人数

　月工资（元）

　年工资（元）

　备注

　项目经理 1 3500 42000 月工资含个人承担社保费用 水电维修人员 1 5800 69600 消防维管人员 1 3800 45600 营区秩序管理员 1 3000 36000 燃气维管人员(兼职) 1 1000 12000 保洁人员 3 2450 88200 绿化人员 1 3000 36000 合计：

　9 9

　329400

　 2 2 、人员社保、管理费：

　名称

　年金额（元）

　社保〔8 人（不含燃气维管员），单位缴纳部分〕 759x8 人 x12 月=72864 耗材费用（大推把、拖把、抹布、消毒液、抽纸等工具及易耗品）

　600 x12 月=7200 税金 年物业费 x6.72%=27874 利润 5328 合计：

　6 113266 元

　（1 1 ）+ + （2 2 ）6 =442666 元

　提供院落内和办公楼地下室各 1 间房间，作为物业办公室和杂物间，不提供就餐，服装按照分区要求，由物业公司统一自购。