建业地产成本控制问题研究

　目 录

　前 言 ............................................................................................................. 1 一、成本控制概述 .......................................................................................... 3 （一）成本控制的内涵和内容 .................................................................................. 3 （二）成本控制的原则与方法 .................................................................................. 3 （三）成本控制的意义 ............................................................................................... 5 二、建业地产成本控制现状及问题分析 ........................................................... 6 （一）公司简介 ........................................................................................................... 6 （二）公司成本控制的现状 ....................................................................................... 7 （三）建业地产成本控制中存在的问题分析 ......................................................... 8 三、解决建业地产成本控制问题的对策 ......................................................... 10 （一）树立正确的成本控制理念 ............................................................................ 10 （二）建立必要的项目成本控制体系与组织 ....................................................... 11 （三）施工建设阶段的成本控制对策 .................................................................... 12 结束语 .......................................................................................................... 14 参考文献 ...................................................................................................... 15 致 谢 .................................................................................. 错误!未定义书签。

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　读万卷书 行万里路 1 前 言 我国房地产业从改革开放以来，从计划经济体制下的福利分房到二十多年后的高速发展再到近几年受到政府和社会的强烈关注，房地产业从最初的仅仅追求开发数量，到现如今的数量与质量共同得到关注，行业的发展也日趋规模化，产品的结构也经历了从单一变成了如今的多元化的过程，并且对相关行业的带动作用也不可小觑。现代房地产是典型的资本密集型产业，投资大、周期长、开发专业性强、业务活动涉及面广，对于技术、经验、管理、资金等都有很高的要求。随着国家房地产新政的相继出台，建筑市场原料及人工费用的上涨，银行针对房地产行业贷款政策的不断紧缩，市场观望情绪不断加重等不利情况出现，房地产企业间的竞争日益激烈，其竞争重点由产品差异化向提高产品品质和有效降低成本转化，这一转化对房地产企业的成本控制提出了更高的要求。随着中国房地产市场成熟期的到来，房地产行业的竞争也日益激烈化。房地产企业要想获得经营利润，必须降低开发成本,严格控制各项费用支出。可以说在成熟的市场条件下，成本控制能力大小已经成为决定企业生存与发展的关键因素。房地产企业所有的经营管理活动所面临的压力实际上都包含成本的压力，成本控制水平会成为企业的竞争力之一。成本控制是企业实现利润最大化的保证,可以促进房地产企业经营管理水平的提高,是房地产企业在市场竞争中取胜的关键。建业地产作为区域运营十强第一名对区域发展有着至关重要的作用，因此本文以建业地产为例，借助国内外现代成本控制研究成果，以便使房地产行业成本控制制度更加完善，经济效益不断提高。

　国外针对成本控制做出了一系列的研究，1911 年，泰勒发表的《科学管理的原理和方法》，确定了标准化制度，为“标准成本制度”的确立奠定了思想及理论基础，随后产生了“标准成本控制”与“预算控制”理论。1954 年，德鲁克提出的“目标管理理论”，又

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　读万卷书 行万里路 2 进一步推动了成本控制思想的发展，并最终形成了目标成本控制理论体系。1952 年，希金斯倡导了责任成本会计，将成本目标进一步分解为各级责任单位的责任成本，进行责任成本核算，使成本控制更为有效。1981 年，西蒙首先提出了战略管理会计的概念，成为战略成本控制的启蒙者。1988 年罗宾·库柏提出了 ABC 制为核心的战略成本控制体系。

　国内对成本控制的研究也取得了一定的成果，张丽、李启明（2004 年）提出基于供应链管理的思想建立房地产开发企业供应链管理中成本控制系统，同时指出目前房地产企业实施供应链成本控制存在的主要问题。辛爱兰（2007 年），从项目的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段对项目成本的控制与管理进行了详细阐述。高明（2009 年）通过对全面责任成本概念提出、阶段划分、成本分解、控制方法等内容的阐述，结合房地产企业的项目管理实践，对全面责任成本控制在房地产项目管理中运用作了深入研究和分析。李健生（2009 年）通过介绍房地产开发项目的目标成本控制流程，分析可能存在的问题并提出相对应的防范措施。

　国内关于房地产开发项目的成本控制研究大多强调要从前期的决策开始的各个阶段成本控制的措施着手，散见于各期刊，理论联系不够，缺乏系统性，国内大多数房地产项目开发还处于传统的节约成本控制思想观念阶段，这与我国经济的可持续发展和房地产业的支柱地位是极不相称的。本文以建业地产为例，旨在借助国内外现代成本控制研究成果，实现房地产开发项目成本控制的有效控制。

　本文以建业地产为研究对象，通过查阅文献、收集数据等方法，理论联系实际，对该公司项目的成本控制工作进行分析，从而找出该公司在项目成本控制管理方面存在的问题。并针对这些问题提出更适合该公司项目成本控制的方法或体系，完善该公司的成本控制管理制度，为建业地产的发展提供一点科学的建议，促进建业地产经济效益和市场竞争能力不断提高。

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　读万卷书 行万里路 3 一、成本控制概述 （一）成本控制的内涵和内容 成本控制是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。它有广义和狭义之分。

　广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。广义的成本控制包括成本预测、成本计划、成本日常控制、成本分析和考核等一系列环节。

　狭义的成本控制也称成本的日常控制，主要是指对生产阶段产品成本的控制。即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。

　①

　成本控制按照成本形成的过程可分为事前成本控制、事中成本控制和事后成本控制；成本控制按照成本费用的构成可分为生产成本控制和非生产成本控制。

　（二）成本控制的原则与方法 1.成本控制的原则 （1）经济原则。经济原则是指因推行成本控制而发生的成本，不应超过因缺少控制而丧失的收益。经济原则要求成本控制能起到降低成本、纠正偏差的作用，具有实用性，同时要求在成本控制中贯彻“例外管理”原则及重要性原则。

　（2）因地制宜原则。因地制宜原则是指成本控制系统必须个别设计，适合特定企业、部门、岗位和成本项目的实际情况，不可照搬别人的做法。

　 ① 杜 晓 荣 ． 成 本 控 制 与 管 理 ． 清 华 大 学 出 版 社 .2011（ 4）

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　（3）全员参加原则。成本控制是全体员工的共同任务,只有通过全体员工协调一致的努力才能完成。

　（4）领导推动原则。成本控制涉及全体员工,且并不是一件令人欢迎的事情,因此必须由最高当局来推动。

　2.成本控制的方法 （1）标准成本控制法。标准成本控制是成本控制中应用最为广泛和有效的一种成本控制方法，也称为标准成本制度、标准成本会计或标准成本法。它是以制定的标准成本为基础，将实际发生的成本与标准成本进行对比，揭示成本差异形成的原因和责任，采取相应措施，实现对成本的有效控制。其中，标准成本的制定与成本的事前控制相联系，成本差异分析、确定责任归属、采取措施改进工作则与成本的事中和事后控制相联系。

　（2）预算控制法。预算控制法是西方企业流行的定编方法，它通过人工成本预算控制在岗人数，而不是对某一部门内的某一岗位的具体人数做硬性的规定。

　（3）定额控制法。定额法，是为了反映产品实际成本脱离定额成本的差异，配合企业加强定额管理和进行成本控制所采用的一种成本计算方法。其基本原理是：在实际费用发生时，将其划分为定额成本与定额差异两部分来归集，并分析产生差异的原因，及时反馈到管理部门，月终以产品定额成本为基础，加减所归集和分配的差异，以此求得产品实际成本

　（4）责任成本法。责任成本是以具体的责任单位（部门、单位或个人）为对象，以其承担的责任为范围所归集的成本，也就是特定责任中心的全部可控成本。所谓可控成本指在责任中心内，能为该责任中心所控制，并为其工作好坏所影响的成本。确定责任成本的关键是可控性，它不受发生区域的影响。责任成本是按照谁负责谁承担的原则，以责任单位为计算对象来归集的，所反映的是责任单位与各种成本费用的关系。

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　读万卷书 行万里路 5 （5）目标成本控制法。目标成本控制就是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本控制工作。它以管理为核心,核算为手段,效益为目的,对成本进行事前测定、日常控制和事后考核,使成本由少数人核算到多数人管理,成本控制由核算型变为核算管理型;并将产品成本由传统的事后算账发展到事前控制,为各部门控制成本提出了明确的目标,从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系,以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。因此,它是企业降低成本,增加盈利和提高企业管理水平的有效方法。目标成本法在作业成本法的基础上来考察作业的效率、人员的业绩、产品的成本，弄清楚每一项资源的来龙去脉，每一项作业对整体目标的贡献。

　（6）作业成本法。作业成本控制法（简称 ABC 法）是将间接成本和辅助资源更准确地分配到作业、生产经营过程、服务及客户中的一种成本计算与管理方法。它是基于在传统成本制度下间接费用或间接成本分配不真实而提出的 （7）价值链分析法。价值链分析法是以市场和客户需求为导向，以价值链的整体价值增值作为根本目标，然后分解至企业竞争力、市场占有率、客户满意度等具体目标；以协同竞争和多赢原则作为运作模式，通过运用 IT 技术和先进的管理软件，实现对价值链上的产品、劳动、作业成本的有效规划和管理。价值链分析一般可分为内部价值链分析和外部价值链分析两类。

　 （三）成本控制的意义

　 企业成本控制是现代企业管理的重要内容，企业成本控制的范围非常广，包含对企业全员的控制，对企业全过程控制，对企业全环节的控制及对企业全方位的控制，从某种角度来讲，企业成本控制在一定程度上决定了一个企业的成功还是衰败。另外，企业通过认

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　读万卷书 行万里路 6 真开展成本控制来加强企业的成本控制不但是推进现代化企业管理水平的重要手段，而且也是不断提高企业经济效益的重要举措。企业成本控制的好坏也直接决定企业在激烈的市场竞争中能否成功，关系到企业生存发展潜力的高和低，所以一个企业要想得到不断的发展和壮大就必须要努力探索企业中耗费支出与经济效益的最佳比例，只有这样才能用尽量小的投人来获得最大化的收益。所以说，加强企业成本控制在企业发展过程中有着重要的意义 二、建业地产成本控制现状及问题分析 （一）公司简介 建业地产股份有限公司成立于 1992 年,于 2007 年 11 月 15 日 在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司，并于 2008 年 6 月 6 日在香港联合交易所有限公司主板上市，具有中华人民共和国房地产开发企业一级资质。建业集团成立 22 年以来，坚守了高质量住宅开发的专业追求，创造了立足于省域化发展的「建业模式」，塑造了一个富有社会责任感的品牌，培育了一支优秀的管理团队，弘扬了「追求卓越，坚忍图成」的企业精神，步入了「持续盈利，稳定增长」的发展轨道, 目前，建业集团已进入河南的 18 个地级城市和 16 个县级城市。截至 2013 年 6 月 30 日，建业集团开发项目累 计竣工建筑面积约 954 万平方米，在建总建筑面积约 310 万平方米，土地储备建筑面积 1,707 万平方米，其中权益建筑面积 1,406 万平方米。于截至 2013 年 6 月 30 日止六个月期内，新开工面积约 67 万平方米，销售面积约 91 万平方米。

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　2013 年 3 月 22 日，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2013 中国 房地产开发企业 500 强测评研究报告》。建业集团位居 2013

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　摘 自 建 业 地 产 官 网 http://www.jianye.com.cn/about/index.html

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