智能车库生产制造项目规划设计方案

来源：华图网校发布时间：2021-02-27 点击：

　智能车库生产制造项目

　规划设计方案

　MACRO 泓域咨询

　摘要

　随着城市停车难、停车贵等问题凸显，智慧停车将成为城市发展的主要需求。说到智慧停车，就不得不提到其中的重要一环——无人值守智能停车场。所谓智能支付就是将车牌识别技术与免密快捷支付技术(包括微信支付、支付宝支付、银联支付等移动支付手段)相结合，实现车辆入场自动识别计费，离场自动结算扣费的智能化服务。

　该智能车库项目计划总投资 11709.63 万元，其中：固定资产投资9613.40 万元，占项目总投资的 82.10%；流动资金 2096.23 万元，占项目总投资的 17.90%。

　达产年营业收入 19802.00 万元，总成本费用 15274.93 万元，税金及附加 235.22 万元，利润总额 4527.07 万元，利税总额 5386.71 万元，税后净利润 3395.30 万元，达产年纳税总额 1991.41 万元；达产年投资利润率38.66%，投资利税率 46.00%，投资回报率 29.00%，全部投资回收期 4.95年，提供就业职位 292 个。

　坚持“三同时”原则，项目承办单位承办的项目，认真贯彻执行国家建设项目有关消防、安全、卫生、劳动保护和环境保护管理规定、规范，积极做到：同时设计、同时施工、同时投入运行，确保各种有害物达标排放，尽量减少环境污染，提高综合利用水平。

　立体车库，也称为机械式停车设备、机械式立体停车库，是对各种非平面停放车辆设施的一种统称。具体来说，就是用来最大量存取储放车辆

　的机械或机械设备系统。机械式立体停车库是利用钢结构作为主框架，配合升降和横移装置，以及控制系统，组装而成的停车设备，是解决实际停车问题的一种有效办法，引导停车向空间发展，促使停车位向空间和地下建造。由于立体车库具有占地面积小、空间利用率高等诸多优势，可有效缓解城市停车难的现状，它代表了现代停车库发展的必然趋势。

　报告主要内容：概述、项目建设必要性分析、产业研究、产品规划、选址可行性研究、项目工程方案、工艺概述、环境影响分析、安全经营规范、项目风险说明、项目节能分析、项目进度说明、投资计划、经济评价分析、评价结论等。

　智能车库生产制造项目规划设计方案目录

　第一章

　概述

　第二章

　项目建设必要性分析

　第三章

　产业研究

　第四章

　产品规划

　第五章

　选址可行性研究

　第六章

　项目工程方案

　第七章

　工艺概述

　第八章

　环境影响分析

　第九章

　安全经营规范

　第十章

　项目风险说明

　第十一章

　项目节能分析

　第十二章

　项目进度说明

　第十三章

　投资计划

　第十四章

　经济评价分析

　第十五章

　项目招投标方案

　第十六章

　评价结论

　第一章

　概述

　一、项目承办单位基本情况

　（一）公司名称

　xxx 公司

　（二）公司简介

　公司在发展中始终坚持以创新为源动力，不断投入巨资引入先进研发设备，更新思想观念，依托优秀的人才、完善的信息、现代科技技术等优势，不断加大新产品的研发力度，以实现公司的永续经营和品牌发展。

　公司始终秉承“集领先智造，创美好未来”的企业使命，发展先进制造，不断提升自主研发与生产工艺的核心技术能力，贴近客户需求，助力中国智造，持续为社会提供先进科技，覆盖上下游业务领域的行业综合服务商。

　公司自设立以来，组建了一批经验丰富、能力优秀的管理团队。管理团队人员对行业有着深刻的认识，能够敏锐地把握行业内的发展趋势，抓住业务拓展机会，对公司未来发展有着科学的规划。相关管理人员利用自己在行业内深耕积累的经验优势，为公司未来业绩发展提供了有力保障。

　未来公司将加强人力资源建设，根据公司未来发展战略和发展规模，建立合理的人力资源发展机制，制定人力资源总体发展规划，优化现有人力资源整体布局，明确人力资源引进、开发、使用、培养、考核、激励等制度

　和流程，实现人力资源的合理配置，全面提升公司核心竞争力。鉴于未来三年公司业务规模将会持续扩大，公司已制定了未来三年期的人才发展规划，明确各岗位的职责权限和任职要求，并通过内部培养、外部招聘、竞争上岗的多种方式储备了管理、生产、销售等各种领域优秀人才。同时，公司将不断完善绩效管理体系，设置科学的业绩考核指标，对各级员工进行合理的考核与评价。

　（三）公司经济效益分析

　上一年度，xxx 投资公司实现营业收入 12449.15 万元，同比增长19.58%（2038.84 万元）。其中，主营业业务智能车库生产及销售收入为11272.28 万元，占营业总收入的 90.55%。

　上年度主要经济指标

　序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计 1

　营业收入

　2614.32

　3485.76

　3236.78

　3112.29

　12449.15

　主营业务收入

　2367.18

　3156.24

　2930.79

　2818.07

　11272.28

　2.1

　智能车库(A)

　781.17

　1041.56

　967.16

　929.96

　3719.85

　2.2

　智能车库(B)

　544.45

　725.93

　674.08

　648.16

　2592.62

　2.3

　智能车库(C)

　402.42

　536.56

　498.23

　479.07

　1916.29

　2.4

　智能车库(D)

　284.06

　378.75

　351.70

　338.17

　1352.67

　2.5

　智能车库(E)

　189.37

　252.50

　234.46

　225.45

　901.78

　2.6

　智能车库(F)

　118.36

　157.81

　146.54

　140.90

　563.61

　2.7

　智能车库(...)

　47.34

　63.12

　58.62

　56.36

　225.45

　其他业务收入

　247.14

　329.52

　305.99

　294.22

　1176.87

　根据初步统计测算，公司实现利润总额 3467.01 万元，较去年同期相比增长 798.47 万元，增长率 29.92%；实现净利润 2600.26 万元，较去年同期相比增长 349.61 万元，增长率 15.53%。

　上年度主要经济指标

　项目单位指标完成营业收入

　万元

　12449.15

　完成主营业务收入

　万元

　11272.28

　主营业务收入占比

　 90.55%

　营业收入增长率（同比）

　 19.58%

　营业收入增长量（同比）

　万元

　2038.84

　利润总额

　万元

　3467.01

　利润总额增长率

　 29.92%

　利润总额增长量

　万元

　798.47

　净利润

　万元

　2600.26

　净利润增长率

　 15.53%

　净利润增长量

　万元

　349.61

　投资利润率

　 42.53%

　投资回报率

　 31.90%

　财务内部收益率

　 28.43%

　企业总资产

　万元

　18472.28

　流动资产总额占比

　万元

　30.88%

　流动资产总额

　万元

　5704.52

　资产负债率

　 49.57%

　二、项目建设符合性

　（一）产业发展政策符合性

　由 xxx 公司承办的“智能车库生产制造项目”主要从事智能车库项目投资经营，其不属于国家发展改革委《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013 年修正）有关条款限制类及淘汰类项目。

　（二）项目选址与用地规划相容性

　智能车库生产制造项目选址于某某临港经济技术开发区，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足某某临港经济技术开发区环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。

　（三）

　“ 三线一单 ” 符合性

　1、生态保护红线：智能车库生产制造项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。

　2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。

　3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。

　4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。

　三、项目概况

　（一）项目名称

　智能车库生产制造项目

　据公安部交通管理局数据统计，2018 年全国机动车保有量已达 3．27亿辆，增长速度惊人。庞大的汽车数量一方面体现了经济发展强劲动能所带来的人民生活质量的提高，另一方面由此引发的交通拥堵、道路安全、泊车困难等严峻现象，也对城市建设产生了消极影响。尤其是停车难问题，早已是各大城市的通病。智慧停车行业也因此成为了改善停车环境、满足停车需求的“香饽饽”。在机遇与挑战并存的 2019 年，智慧停车行业会面临什么样的局势变化，将会是众多企业，乃至社会及政府的关注所在。

　随着近年来我国经济的快速发展，居民的收入水平持续提高，汽车开始成为居民家庭的标配，汽车保有量大幅上升。2019 年全国新注册登记机动车 3214 万辆，机动车保有量达 3.48 亿辆，其中新注册登记汽车 2578 万辆，汽车保有量达 2.6 亿辆；机动车驾驶人达 4.35 亿人，其中汽车驾驶人3.97 亿人；并有 66 个城市的汽车保有量超过了百万辆。

　（二）项目选址

　某某临港经济技术开发区

　（三）项目用地规模

　项目总用地面积 40073.36 平方米（折合约 60.08 亩）。

　（四）项目用地控制指标

　该工程规划建筑系数 61.95%，建筑容积率 1.35，建设区域绿化覆盖率5.74%，固定资产投资强度 160.01 万元/亩。

　（五）土建工程指标

　项目净用地面积 40073.36 平方米，建筑物基底占地面积 24825.45 平方米，总建筑面积 54099.04 平方米，其中：规划建设主体工程 39233.60平方米，项目规划绿化面积 3104.64 平方米。

　（六）设备选型方案

　项目计划购置设备共计 113 台（套），设备购置费 4064.85 万元。

　（七）节能分析

　1、项目年用电量 1225209.23 千瓦时，折合 150.58 吨标准煤。

　2、项目年总用水量 15595.42 立方米，折合 1.33 吨标准煤。

　3、“智能车库生产制造项目投资建设项目”，年用电量 1225209.23千瓦时，年总用水量 15595.42 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）151.91 吨标准煤/年。达产年综合节能量 45.38 吨标准煤/年，项目总节能率 24.46%，能源利用效果良好。

　（八）环境保护

　项目符合某某临港经济技术开发区发展规划，符合某某临港经济技术开发区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

　（九）项目总投资及资金构成

　项目预计总投资 11709.63 万元，其中：固定资产投资 9613.40 万元，占项目总投资的 82.10%；流动资金 2096.23 万元，占项目总投资的 17.90%。

　（十）资金筹措

　该项目现阶段投资均由企业自筹。

　（十一）项目预期经济效益规划目标

　预期达产年营业收入 19802.00 万元，总成本费用 15274.93 万元，税金及附加 235.22 万元，利润总额 4527.07 万元，利税总额 5386.71 万元，税后净利润 3395.30 万元，达产年纳税总额 1991.41 万元；达产年投资利润率 38.66%，投资利税率 46.00%，投资回报率 29.00%，全部投资回收期4.95 年，提供就业职位 292 个。

　（十二）进度规划

　本期工程项目建设期限规划 12 个月。

　项目承办单位要合理安排设计、采购和设备安装的时间，在工作上交叉进行，最大限度缩短建设周期。将投资密度比较大的部分工程尽量押后施工，诸如其他配套工程等。对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计

　划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。

　四、项目评价

　1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某临港经济技术开发区及某某临港经济技术开发区智能车库行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某某临港经济技术开发区智能车库产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

　2、xxx 投资公司为适应国内外市场需求，拟建“智能车库生产制造项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某临港经济技术开发区经济发展，为社会提供就业职位 292 个，达产年纳税总额 1991.41 万元，可以促进某某临港经济技术开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

　3、项目达产年投资利润率 38.66%，投资利税率 46.00%，全部投资回报率 29.00%，全部投资回收期 4.95 年，固定资产投资回收期 4.95 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

　4、从促进产业发展看，民营企业机制灵活、贴近市场，在优化产业结构、推进技术创新、促进转型升级等方面力度很大，成效很好。据统计，我国 65%的专利、75%以上的技术创新、80%以上的新产品开发是由民营企业完成的。从吸纳就业看，民营经济作为国民经济的生力军是就业的主要承载主体。全国工商联统计，城镇就业中，民营经济的占比超过了 80%，而新

　增就业贡献率超过了 90%。从促进产业发展看，民营企业机制灵活、贴近市场，在优化产业结构、推进技术创新、促进转型升级等方面力度很大，成效很好。据统计，我国 65%的专利、75%以上的技术创新、80%以上的新产品开发，是由民营企业完成的。从吸纳就业看，民营经济作为国民经济的生力军是就业的主要承载主体。全国工商联统计，城镇就业中，民营经济的占比超过了 80%，而新增就业贡献率超过了 90%。从经济的贡献看，截至2017 年底，我国民营企业的数量超过 2700 万家，个体工商户超过了 6500万户，注册资本超过 165 万亿元，民营经济占 GDP 的比重超过了 60%，撑起了我国经济的“半壁江山”。同时，民营经济也是参与国际竞争的重要力量。

　综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

　五、主要经济指标

　主要经济指标一览表

　序号项目单位指标备注 1

　占地面积

　平方米

　40073.36

　60.08 亩

　1.1

　容积率

　 1.35

　 1.2

　建筑系数

　 61.95%

　 1.3

　投资强度

　万元/亩

　160.01

　 1.4

　基底面积

　平方米

　24825.45

　 1.5

　总建筑面积

　平方米

　54099.04

　1.6

　绿化面积

　平方米

　3104.64

　绿化率 5.74%

　总投资

　万元

　11709.63

　 2.1

　固定资产投资

　万元

　9613.40

　 2.1.1

　土建工程投资

　万元

　4796.76

　 2.1.1.1

　土建工程投资占比

　万元

　40.96%

　 2.1.2

　设备投资

　万元

　4064.85

　 2.1.2.1

　设备投资占比

　 34.71%

　 2.1.3

　其它投资

　万元

　751.79

　 2.1.3.1

　其它投资占比

　 6.42%

　 2.1.4

　固定资产投资占比

　 82.10%

　 2.2

　流动资金

　万元

　2096.23

　 2.2.1

　流动资金占比

　 17.90%

　收入

　万元

　19802.00

　总成本

　万元

　15274.93

　利润总额

　万元

　4527.07

　净利润

　万元

　3395.30

　所得税

　万元

　1.35

　增值税

　万元

　624.42

　税金及附加

　万元

　235.22

　纳税总额

　万元

　1991.41

　利税总额

　万元

　5386.71

　投资利润率

　 38.66%

　投资利税率

　 46.00%

　投资回报率

　 29.00%

　回收期

　年

　4.95

　设备数量

　台（套）

　113

　年用电量

　千瓦时

　1225209.23

　年用水量

　立方米

　15595.42

　总能耗

　吨标准煤

　151.91

　节能率

　 24.46%

　节能量

　吨标准煤

　45.38

　员工数量

　人

　292

　第二章

　项目建设必要性分析

　一、智能车库项目背景分析

　据公安部交通管理局数据统计，2018 年全国机动车保有量已达3．27 亿辆，增长速度惊人。庞大的汽车数量一方面体现了经济发展强劲动能所带来的人民生活质量的提高，另一方面由此引发的交通拥堵、道路安全、泊车困难等严峻现象，也对城市建设产生了消极影响。尤其是停车难问题，早已是各大城市的通病。智慧停车行业也因此成为了改善停车环境、满足停车需求的“香饽饽”。在机遇与挑战并存的2019 年，智慧停车行业会面临什么样的局势变化，将会是众多企业，乃至社会及政府的关注所在。

　目前，智慧停车行业的市场格局主要以智能停车设备商、智慧停车解决方案提供商及互联网停车运营商这三大类为主。

　单纯的智能停车设备企业，需要考虑“如何与更多停车场合作”的问题；对于解决方案提供商来说，产品质量是硬伤；如何做到用户引流，并保证用户在平台上的活跃度，则是互联网停车企业发展的突破口。只做设备就只能徘徊在产业链的最末端；只做方案运营又缺失产品核心竞争力；踏着互联网易操作的“低门槛”进入市场，却用参差不齐的用户量让原本设定了极高规模要求的互联网模式变得难以落

　实。陷入如此尴尬的局面，大批单一企业以及试水互联网＋停车企业被市场洗牌、淘汰，是在所难免的。

　但纵观国内，依然有许多影响力较大的停车场设备商，诸如捷顺、科拓、富士等。这些企业在传统行业内积累了一定的停车场资源、项目经验和用户数据，且他们在技术与服务理念上的创新程度不容小觑。较为可惜的是，相较于其他两家，富士在企业规模及营收上逐渐呈现出没落的趋势，究其原因，主要还是被“制造业”的格局所限制。因此，目前设备赛道里基本上只剩下科拓和捷顺这两个大玩家。前者精确把握智能时代市场新需求及停车管理技术革新，后者积累了多年的品牌知名度、资金实力和销售渠道。

　就当前来说，捷顺在业内销售额依旧保持领先。但从企业规模上看，与拥有 2000 多名员工的高新技术企业捷顺相比，专注于智慧停车领域的科拓已将规模扩张至 1500 多名员工，其员工体量正以惊人的速度不断增长，可见其在企业发展上的野心。另一方面，因为捷顺对海外市场的不重视，使得最初于海外起家的科拓在加速推进企业全球化战略上取得了优异的成绩，这也让市场对科拓在短期内赶超捷顺充满信心。

　2019 年，业务高度集中，技术、服务、运营等综合能力较强的企业，将如何开辟智慧停车多元化的新市场格局，是件值得期待的事。

　有智能的地方就有互联网企业，智慧停车也不例外。互联网企业进入停车市场，目的是要改变停车场行业的经营模式和商业模式，并依托资本市场在传统行业内扮演搅局者的角色。

　互联网企业惯用“补贴、免费送设备”等互联网营销手段，在宣传阵势上先打一棒，以求快速抢占市场及虏获低级用户。ETCP 和停简单正是利用免费商品的模式杀入市场后，成为了互联网停车领域的两个主要玩家。而传统行业里，科拓自主研发的 O2O 平台“速停车”与捷顺“捷停车”紧追其后，形成互联网停车领域四强格局。

　值得一提的是，或许是看中智慧停车能为移动互联网产业带来新的增长潜力，近年来智慧停车企业纷纷获得巨头企业的关注，从阿里巴巴投资捷顺与停简单、腾讯入股科拓、万达与 ETCP 合作等消息中不难看出，智慧停车这一注定将成为出行第三战场的行业，已隐隐显露出狼烟四起的迹象。虽然科拓建成了国内首个支持微信支付停车费的车场，但由于在这方面的布局不够完善，导致行业机会点露出，给了ETCP 与停简单占领市场份额的可趁之机。然而从不太重视设备软硬件的技术研发、以拿到尽可能多的停车场数据为目标的纯互联网模式来

　说，资本运作是 ETCP、停简单等此类企业的优势。他们采用风投的方式，在短期内获得可观的盈利，但行业经验积累的不足以及免费模式的弊端，导致停车行业进入了无序状态，同时在具体的业务应用上也为业内人士所诟病。

　目前科拓与捷顺由于分别获得腾讯和阿里两大巨头的投资，在互联网停车领域已经迎头赶上 ETCP 和停简单。据了解，2018 年 ETCP 在中国拥有合作停车场超过 5800 家，日均覆盖独立车主超过 100 万；“捷停车”拥有 200 万车主级高净值用户，每天产生 15 万笔订单；科拓“速停车”平台已服务超过 10000 个停车场，用户数高达 500 多万，日均交易额超 50 万，发展速度惊人。不可否认 ETCP 的互联网营销手段在短时间内快速获得了大量停车场资源，但大部分车场与 ETCP 只签了五年合同，且预计在 19 年和 20 年到期。停简单所暴露的问题也与其类似。这两家企业的考验是如果在合同到期时仍没有得到新的大笔资金投入，他们的“免费模式”将被市场抛弃。而万达作为互联网行业的“非专业人士”，或将难以继续担当 ETCP 的金主。因此在 5G＋AI时代到来之际，互联网停车格局极有可能呈现出“1 腾讯 VS2 阿里”的形势，那么从融合基础服务、增值服务及“停车＋互联网”的行业发展路径来看，有机会的还是捷顺与科拓两家综合实力较强的企业。双

　向结合达成资源整合，实现真正意义上的社、企创收，才是智慧停车企业移动互联网平台不被“拍死在沙滩上”的关键。

　未来几年，智慧停车市场规模将以 20％左右的速度继续增加，并有望在 2020 突破 154 亿元。目前智慧停车行业水涨船高，业内大部分都是新三板公司，但从立方、蓝卡、道尔等企业 2017 年的财报来看，净利数据增长并不理想，甚至出现了下滑近 4 成的情况。作为实现净利润 2．09 亿的领头羊捷顺，以及 2018 年预估营收达到 5 亿以上的实力派科拓来说，未来两强竞争的态势逐渐明朗化，市场也或将向这两家企业看齐，打造健康发展的智慧停车生态圈。

　百亿级市场渐具雏形，大数据、云计算、人工智能、移动支付等技术也在不断成熟。当前智慧停车设备不仅可以有效采集相关数据信息，并逐步实现通过互联网思维对这些数据进行二次分析、融合，例如将这些数据应用到企业客户画像工作，以及交管部门的体系化管理工作中，技术实力突出的智慧停车企业为这些平台带去的将会是更加全面、细致的服务。

　同样，近年来在国家与地方政府的重视下，智慧停车领域政策铺垫也相当到位。早在 2017 年 2 月，国务院印发《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》，提出提升交通发展智能化水平，促进交通

　产业智能化变革；2017 年 9 月，交通部发布《智慧交通让出行更便捷行动方案（2017－2020 年）》，进一步规范城市停车新秩序、鼓励车位资源错时共享，以大力推动智慧交通出行信息服务体系建设。前不久，两会上关于两年内基本取消全国高速公路省界收费站，实现不停车快捷收费，减少拥堵、便利群众的工作报告更是引发了社会的广泛关注。相应政策的出台及国家对建设智慧出行项目的高度重视，为智慧停车行业的发展注入了信心与活力。

　市场在增长，技术在创新，政策在支持，面对这样的大背景，智慧停车行业未来的发展将会充满无限想象。由勇生智，将之不同，敢于挑战，则必得上智。想在智慧停车的游戏里激流勇进，趁势而上，没有一点实力，终是难以令人信服。

　二、智能车库项目建设必要性分析

　随着近年来我国经济的快速发展，居民的收入水平持续提高，汽车开始成为居民家庭的标配，汽车保有量大幅上升。2019 年全国新注册登记机动车 3214 万辆，机动车保有量达 3.48 亿辆，其中新注册登记汽车 2578 万辆，汽车保有量达 2.6 亿辆；机动车驾驶人达 4.35 亿人，其中汽车驾驶人 3.97 亿人；并有 66 个城市的汽车保有量超过了百万辆。

　国内停车设施建设速度远滞后于汽车保有量的增长速度，停车位供给缺口巨大。预测到 2020 年全国停车位数量将达到 11949 万个，而若汽车保有量以近五年的复合增速持续增长，届时全国民用汽车保有量将达到 29141 万辆，停车位比例仅为 1:0.4。若将发达国家作为参照，停车位比例应以 1:1.3 左右为宜，而目前我国各城市停车位比例多在1:0.4~1:0.7 之间，停车位配比严重偏低。

　除总量的供需矛盾外，当前传统停车行业的管理模式也较为落后，存在诸多痛点，困扰着交管部门、车场运营者与私人车主。对于交管部门，在城市中一方面是车位数量的供不应求，另一方面则是大量车位的闲置浪费。北上广深四大一线城市的车位使用率分别为 49%、40%、48%和 55%，全国范围内仅 9%的城市车位使用率在 50%以上。资源错配问题导致了城市车位使用率的低下，也进一步加深了城市停车难的困境。

　为了缓解日益严重的城市停车难题，近年来我国政府持续出台相关政策，支持停车产业发展。2015 年，在发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》中，首次提及“促进咪表停车系统、智能停车诱导系统、自动识别车牌系统等高新技术的开发与应用”，“促进停车与互联网融合发展，支持

　移动终端互联网停车应用的开发与推广”等内容，为停车产业发展指明新方向。此后，停车产业特别是智慧停车受益于各类政策的持续引导，开始进入快速发展的政策红利期。

　智慧停车基于互联网技术、AI 技术、移动支付技术等一系列新技术的应用，将城市停车资源拉通，实现停车位资源状态的实时更新、查询、预订、支付、管理一体化，为驾驶者提供安全、便捷、高效的停车服务。智慧停车有利于实现停车位资源利用率的最大化、停车场利润的最大化和车主停车服务的最优化，能够有效缓解停车难这一社会难题。

　智慧停车变现方式多样，行业市场规模近年来快速增长。智慧停车行业的参与者，既可直接通过停车场的智能设备改造获取收入，也可通过停车场广告、停车费分成、车位租赁佣金等方式变现。随着我国汽车保有量的持续增长，以及政府相关政策的有力扶持，智慧停车行业发展趋势良好，2014-2018 年我国智慧停车行业复合增长率达28.85%，预计到 2020 年智慧停车的市场规模将增长至 154 亿元。同时，当前国内城市的智慧停车覆盖率较低且地区间发展差距明显，未来随着智慧停车从一线城市向二三四线城市的持续渗透，行业有望保持高速增长的态势。

　智慧停车的概念从 2014 年出现至今已经过去 5 年，市场达到百亿规模，但是发达城市智慧停车覆盖率仍然较低。北上广深智慧停车平均覆盖率约为 35%，仍有较大开发空间。

　根据数据，从 2014-2018 年 12 月，智慧停车行业共发生 56 起融资事件，其中北京市融资数量占比最多，远多于其后的深圳市和上海市，主要原因在于北京汇聚了 ETCP 停车、爱泊车、停简单等优势企业进行多轮融资；且在 2014-2018 这五年间，2018 年恰逢资本市场的寒冬，但融资数量占比最高，说明资本市场对智慧停车行业的热情仍然高涨，同时也折射出停车市场的行业景气度。

　从商业模式来看，主要存在车位信息共享、车位预定 B2C、车位共享 P2P 和智慧停车全流程优化等模式。其中，前三类商业模式多以互联网创业公司为主，主要通过移动 App 搭建服务平台，在实际运作中存在较为明显的发展瓶颈。对于车位信息共享和车位预定 B2C，由于当前国内停车场整体智能化水平较低，难以保证车位信息的充分可靠；而车位共享 P2P 则较为依赖弹性社交，对守时性要求较高，难以预计突发情况。全流程优化模式通过智能停车设备的新建和改造实现停车场的联网化，能够更加有效地连接 B 端的停车场和 C 端的私人车主，车位信息的可靠性有较好的保证。但全流程优化模式较为依赖线下渠

　道，需要依靠地推团队和资本支持，一定程度上将制约企业的业务扩张速度。

　智慧停车设备能够有效采集相关信息，这些数据可以利用进行二次分析，融合，并应用到企业客户画像或交通管理部门的管理体系中，促进城市智慧交通发展，同时也能为用户提供更加精准匹配的个性化服务。

　智慧停车必然要融入智慧城市的交通管理之中。智慧交通运营管理系统通过遍布的传感网络将数字城市与实体城市相关联，将城市管理与建设中的大数据交由云计算平台进行分析决策，并据此对城市设施进行自动化的管理与控制。

　目前各个停车平台各自为政，平台间数据共享，需要建立产业联盟，颁布实施统一的标准体系，实现智慧停车管理平台的统一管理，才能够有效解决智慧停车行业的数据孤高问题，提高停车位利用率和服务质量。

　第三章

　产业研究

　一、智能车库行业分析

　停车场是供停放车辆使用的场地。停车场可分为暖式车库、冷室车库、车棚和露天停车场四类。停车场的主要任务是保管停放车辆，收取停车费。停车场是城市交通基础设施的重要组成部分，随着中国近年来城市化进程的加快，停车难问题日益凸显。截至 2018 年底，全国汽车保有量达 2.4 亿辆，比 2017 年增加 2285 万辆，增长 10.51%。从车辆类型看，小型载客汽车保有量达 2.06 亿辆，首次突破 2 亿辆，比 2017 年增加 2085 万辆，增长 11.56%，是汽车保有量增长的主要组成部分;私家车(私人小微型载客汽车)持续快速增长，2018 年保有量达1.89 亿辆，近五年年均增长 1952 万辆;载货汽车保有量达 2570 万辆，新注册登记 326 万辆，再创历史新高。汽车保有量不断增长，停车设施需求也随之扩大。据预测，2018 年我国停车位需求了将近 3 亿个。

　随着汽车保有量的进一步提高，到 2019 年停车位需求或将达 3.3 亿个。而中国停车位的建设进展却依然缓慢，汽车保有量的不断替身也给中国停车场的建设提出了更多要求。

　目前，智慧停车行业主要有五类主体参与竞争。第一类是停车设备供应商。停车场作为具有产权归属的资产，归属于所属的地产物业管理公司，而停车场设备及管理系统、后续的运营服务则由专门的停车场设备供应商提供。第二类是安防设备供应商。由于在视频技术、可视化管理、门禁管理等综合能力方面比其他竞争着有着独特的优势，因此也是智慧停车行业内非常强劲的竞争者。第三类是市政交管部门。市政交管部门掌握路侧停车位及路外公共停车场，具有资源优势，同时财政雄厚，整合能力强。第四类是互联网创业企业。互联网企业切入智慧停车业务的模式多是基于智能硬件或大数据，或与物业公司、政府部门的良好关系，对接 B 端停车场、物业，连接 C 端车主。第五类是互联网巨头。

　据预测，至 2020 年全国停车位需求将达到 3.3 亿个左右，2027 年将达 5 亿个左右。可以看出，巨大的停车位缺口，无疑将刺激智能停车行业快速发展、高速成长。预计未来几年，智慧停车市场规模将以20%左右的速度继续增加，并有望在 2020 年突破 154 亿元。随着 5G 时

　代的到来、物联网与人工智能技术的不断成熟等利好因素叠加，智能停车未来的市场空间巨大。

　我国停车收费的静态市场空间高达 5000 亿元，2021 年停车市场整体规模预计将达到万亿元，智能停车场系统发展态势迅猛。目前，智慧停车玩家众多，传统停车管理公司、创业型公司、互联网巨头和安防公司等纷纷加入这场蓝海抢夺大战中。尽管智慧停车各参与方的利益诉求不尽相同，竞争格局相对分散，但若能及时抓住当下城镇老旧小区改造、城市停车场补短板以及全国推广 ETC 这几股热潮，将智慧停车融入到城市整体规划当中，便能以最大合力推动智慧停车的实际落地。

　二、智能车库市场分析预测

　立体车库，也称为机械式停车设备、机械式立体停车库，是对各种非平面停放车辆设施的一种统称。具体来说，就是用来最大量存取储放车辆的机械或机械设备系统。机械式立体停车库是利用钢结构作为主框架，配合升降和横移装置，以及控制系统，组装而成的停车设备，是解决实际停车问题的一种有效办法，引导停车向空间发展，促使停车位向空间和地下建造。由于立体车库具有占地面积小、空间利

　用率高等诸多优势，可有效缓解城市停车难的现状，它代表了现代停车库发展的必然趋势。

　我国立体车库行业起步于上世纪 80 年代，经过 90 年代引进国外技术和 2003 年以来的自主研发阶段，近年来随着汽车产业的快速发展，立体车库行业进入快速发展阶段。立体车库市场替代空间广阔，政策发力有望成为行业爆发催化剂。2016 年，我国 30 个省、市、自治区共262 个城市新建车库，新建车库项目 2215 个，同比增长 6.5%；新增机械式泊位数 728643 个，市场销售总额达到 133.34 亿元，同比增长20.21%。

　应用场景而言，我国立体车库主要应用于住宅小区、公共配套和单位自用，并以住宅小区停车配套需求为主，占比超过一半，而公共配套和单位自用的用户保持在 20%左右。数据显示，2016 年国内新增立体车库项目中，住宅小区配套项目为 1066 个，泊位 442020 个，同比增长 14.5%；城市公共配套车库项目为 679 个，泊位 201858 个；单位自用车库项目为 455 个，泊位 84765 个。

　分布地区而言，立体车库在大、中、小城市中均有使用，其中二线城市分布最多，一线城市次之。2015 年，我国拥有机械式车库城市达 491 个，已建立体车库项目总数超 14.4 万个，泊位总量 336 万余个，

　居世界首位，地区分布来看，二线城市占比最大为 52%，一线、三线、四线城市占比分别为 22%、14%和 12%。

　我国汽车保有量升指全球第二位，保有量快速增长带来停车泊位的刚性需求。截至 2017 年 6 月底，全国机动车保有量 3.04 亿辆，其中，6 个城市超 300 万辆，有 23 个城市超过 200 万辆，49 个城市的汽车保有量超过 100 万辆。

　相比于日益增长的汽车保有量，我国车位比例严重偏低，停车位缺口超过 5000 万个。根据国家发改委公布的数据，目前我国大城市小汽车与停车位的平均比例约为 1：0.8，中小城市约为 1：0.5，与发达国家 1：1.3 相比，我国停车位比例严重偏低，全国车位缺口超过 5000万个。据《2016 停车行业发展白皮书》显示，2016 年北京停车位缺口达 355 万个，超过全上海的机动车保有量。深圳停车难的程度与北京旗鼓相当，但上海全市停车位紧俏每个车位有 5 辆以上汽车等着停。

　2016 年我国国有建设用地供应面积 51.8 万公顷，同比减少 2.9。其中，工矿仓储用地 12.08 万公顷，同比下降 3.2%；房地产用地10.75 万公顷，同比下降 10.3%；基础设施等用地 28.97 万公顷，同比增长 0.2%。全国土地出让面积 20.82 万公顷，同比下降 5.9%。建设用地集约化的需求强烈。

　相对传统停车场而言，智能立体车库在空间利用率、占地面积、建设周期、投入成本、停车效率及智能化等方面具有诸多优势。例如，机械式立体停车库的占地面积约为传统平面停车场的 1/2-1/25，但空间利用率比建筑自走式停车库提高 75%以上，传统停车场停 50 辆车需要空间 1650 平米，而采用垂直升降式(塔式)立体停车库只需 50 平米，即 1 平米可停放一辆车。

　政策暖风吹拂，行业变革在即，在打破既有格局的同时，新的市场格局也将不断演绎。国内立体车库行业风潮涌动将是必然，行业发展或将呈现以下变化。

　公建配套是政府政策的最直接受益方，从政府出台的指导意见来看，明确表示未来将大力采用 PPP 模式，引导社会资本进入停车场建设运营领域，并通过企业债融资和政府专项基金结合方式为停车场建设提供资金支持。

　政府作为社会公共产品的提供者，未来停车场公建配套需求占比将有较大提升，而立体车库行业也将直接受益，同时，由于政府公共产品采购招投标通常设置较高门槛，因此，兼具技术、资金实力并拥有核心客户资源的大型厂商将更多收益。

　随着政策催化作用显现，短期立体车库行业集中度或仍将一定程度下降，但随着行业逐步规范、市场竞争不断加剧，丛林法则作用下，小企业出局、核心厂商成为市场主导，行业将呈现高集中度格局。大浪淘金，占据地产商、政府等高端客户资源，并更多获得优惠政策资源倾斜的核心龙头厂商将更多掌握市场话语权。

　结合日本高端电梯式市场占比不断提升历程，以及我国当前停车产业化政策引导方向，政策大力引导社会资本以 PPP 模式进行公共停车场建设，空间利用率更高、适宜城市繁华中心地带的高端垂直升降式设备有望迎来较大发展空间，占比将有较大幅度提升。同时，由于目前立体车库在居民小区应用最广，客户以满足基本需求为主，故较为简易的低端产品仍将占据市场主流。

　地产景气下行，原本地产投资主导的格局不断受到冲击，加之行业技术壁垒较低，大量中小企业进入，行业竞争不断加剧，在此背景下，单一主业的制造商转型压力不断增强。除提升立体车库设备高端制造水平外，具备较强技术实力、资金实力的核心厂商进入后端运营领域将大势所趋，“产品+运营”全产业链布局不仅契合时势，也是核心厂商提升市场地位、打造核心竞争力的重要途径。

　第四章

　产品规划

　一、产品规划

　项目主要产品为智能车库，根据市场情况，预计年产值 19802.00 万元。

　通过对国内外市场需求预测可以看出，我国项目产品将以内销为主并扩大外销，随着产品宣传力度的加大，产品价格的降低，产品质量的提高和产品的多样化，项目产品必将更受欢迎；通过对市场需求预测分析，国内外市场对项目产品的需求量均呈逐年增加的趋势，市场销售前景非常看好。通过以上分析表明，项目承办单位所生产的项目产品市场风险较低，具有较强的市场竞争力和广阔的市场发展空间，因此，项目产品市场前景良好，投资项目建设具有良好的经济效益和社会效益，其市场可拓展的空间巨大，倍增效应显著，具有较强的市场竞争力和广阔的市场空间。

　二、建设规模

　（一）用地规模

　该项目总征地面积 40073.36 平方米（折合约 60.08 亩），其中：净用地面积 40073.36 平方米（红线范围折合约 60.08 亩）。项目规划总建筑面积 54099.04 平方米，其中：规划建设主体工程 39233.60 平方米，计容建筑面积 54099.04 平方米；预计建筑工程投资 4796.76 万元。

　（二）设备购置

　项目计划购置设备共计 113 台（套），设备购置费 4064.85 万元。

　（三）产能规模

　项目计划总投资 11709.63 万元；预计年实现营业收入 19802.00 万元。

　第五章

　选址可行性研究

　一、项目选址原则

　对周围环境不应产生污染或对周围环境污染不超过国家有关法律和现行标准的允许范围，不会引起当地居民的不满，不会造成不良的社会影响。项目建设区域以城市总体规划为依据，布局相对独立，便于集中开展科研、生产经营和管理活动，并且统筹考虑用地与城市发展的关系，与项目建设地的建成区有较方便的联系。

　二、项目选址

　该项目选址位于某某临港经济技术开发区。

　园区不断完善产业园区环保设施。优化产业园区垃圾处理、污水处理等专项规划，推进产业园区环保基础设施一体化建设。实施产业园区污水集中治理、废气专项治理、固废综合利用三大专项行动，入园企业符合产业园区产业政策和规划要求，各项目环评执行率及三同时执行率达到 100%，产业园区各类污染物实现达标排放，污水处理率达到 95%以上，处理达标率100%；工业固体废物处置利用率达到 85%以上，水泥、钢铁等重点企业二氧化硫、氮氧化物均满足达标排放和总量控制要求。园区不断加大建设用地支持力度。国土资源部门要留足产业园区建设用地指标，对产业园区项目建设用地给予优先安排，各级产业园区的土地收益主要用于产业园区基础

　设施建设和土地开发。积极探索工业用地弹性年期出让和长期租赁、先租后让、租让结合制度。对已纳入我省优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定出让底价时，可按不低于土地所在地等别相对应《全国工业用地出让最低价格标准》的 70％确定，但不得低于成本价。市、县级人民政府按照规定开展基准地价更新工作时，要统筹合理确定产业园区建设用地的基准地价。积极探索盘活现有土地存量资产，提高现有土地资源利用率的有效方法，鼓励和引导产业园区建设向山地、坡地发展，进行梯田式开发，对一些荒坡、荒地实施成块连片开发的，免缴地方相关规费。

　三、建设条件分析

　项目建设所选区域交通运输条件十分便利，拥有集公路、铁路、航空于一体的现代化交通运输网络，物流运输方便快捷，为投资项目原料进货、产品销售和对外交流等提供了多条便捷通道，对于项目实现既定目标十分有利。项目建设得到了当地人民政府和主管部门的高度重视，土地管理部门、规划管理部门、建设管理部门等提出了具体的实施方案与保障措施，并给予充分的肯定；其二，项目建设区域水、电、气等资源供给充足，可满足项目实施后正常生产之要求；其三，投资项目可依托项目建设地成熟的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源及丰富的劳动力资源、完善的社会化服务体系，从而加快项目建设进度，降低建设成本，节约项目投资，提高项目承办单位综合经济效益。

　四、用地控制指标

　投资项目占地税收产出率符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业占地税收产出率≥150.00 万元/公顷的规定；同时，满足项目建设地确定的“占地税收产出率≥150.00 万元/公顷”的具体要求。建设项目平面布置符合行业厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）文件规定的具体要求。投资项目土地综合利用率 100.00%，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业土地综合利用率≥90.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“土地综合利用率≥95.00%”的具体要求。

　五、用地总体要求

　本期工程项目建设规划建筑系数 61.95%，建筑容积率 1.35，建设区域绿化覆盖率 5.74%，固定资产投资强度 160.01 万元/亩。

　土建工程投资一览表

　序号项目占地面积（㎡）

　基底面积（㎡）

　建筑面积（㎡）

　计容面积（㎡）

　投资（万元）

　主体生产工程

　17551.59

　39233.60

　3826.57

　1.1

　主要生产车间

　10530.95

　23540.16

　2372.47

　1.2

　辅助生产车间

　5616.51

　12554.75

　1224.50

　1.3

　其他生产车间

　1404.13

　2275.55

　229.59

　仓储工程

　3723.82

　9662.54

　685.39

　2.1

　成品贮存

　930.96

　2415.64

　171.35

　2.2

　原料仓储

　1936.39

　5024.52

　356.40

　2.3

　辅助材料仓库

　856.48

　2222.38

　157.64

　供配电工程

　198.60

　15.85

　3.1

　供配电室

　198.60

　15.85

　给排水工程

　228.39

　14.18

　4.1

　给排水

　228.39

　14.18

　服务性工程

　2358.42

　167.29

　5.1

　办公用房

　1024.31

　70.78

　5.2

　生活服务

　1334.11

　70.92

　消防及环保工程

　665.32

　53.09

　6.1

　消防环保工程

　665.32

　53.09

　项目总图工程

　99.30

　-47.28

　7.1

　场地及道路硬化

　6340.92

　 1011.52

　 7.2

　场区围墙

　1011.52

　 6340.92

　 7.3

　安全保卫室

　99.30

　绿化工程

　2333.49

　 81.67

　合计

　 24825.45

　54099.04

　4796.76

　六、节约用地措施

　投资项目依托项目建设地已有生活设施、公共设施、交通运输设施，建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助材料仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率，从而有效地节约土地资源。

　七、总图布置方案

　（一）平面布置总体设计原则

　同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美化生产环境。按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系...

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