[厦门酒店式公寓消防安全管理对策初探] 酒店式公寓月租

　　酒店式公寓起源干20世纪70年代的欧洲，是当时旅游区内出租给游客，供其临时休息的场所，由专门管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。21世纪初期，作为改革开放的窗口和著名的风景旅游城市。厦门开始出现酒店式公寓并很快盛行起来，经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点。酒店式公寓已经不仅仅是公寓或酒店的功能，而是发展成集商务会客、休闲度假、居家自住、商业投资等多种功能于一身。然而。对于新派生的事物，如何将国家有关规范与厦门特区具体情况相结合，规范消防安全管理是摆在消防部门面前的一项亟待解决的难题。
　　
　　一、厦门市酒店式公寓现状
　　
　　通过深入调研，近年来，厦门酒店式公寓主要呈现以下六个方面主要特点：
　　㈠发展速度快。2005年7月前，厦门市仅存在4家酒店式公寓，2006年3月迅速发展至近100家，今年4月达到373家。目前经营主体超过100家，有房间5000余间(套)，房产总价值约20亿元，从业人员lOOO余人。
　　(二)经营区域较为集中。主要分布在交通便利的车站、码头附近和商业繁华地带，主要在单身公寓等高层民用住宅里，但也有少数在商品房内，在房屋未出租的空档提供一日租或钟点房。
　　(三)经营范围广，经营方式灵活。大多数经营者向工商部门登记取得了《营业执照》，经营范围包括酒店管理、物业管理、房地产代理等。经营者既有专门酒店式服务管理公司，也有打“擦边球”的物业中介单位，他们将分散于个人的公寓大量承租下来后，集中管理，为旅客及其他租住人提供短期住宿服务。
　　(四)同一公寓楼多家单位经营，客房交叉。如位于厦禾路268号的源通中心共有29个楼层676户，有7家酒店管理公司分别向业主租赁133间(户)公寓作为接待旅客住宿的场所。酒店式公寓的机构设置和管理模式与星级酒店相似，设有驻店经理、前厅部(总台)、客房部等。
　　(五)收费便宜，市场较好。经营单位主要是通过网上订房与相关单位签订协议，刊登、张贴、发放广告，以及住客推介、请人拉客等多种方式招徕旅客。客房装修及配置与二、三星级酒店相似。但收费更便宜，根据房间提供的设施及大小，每间每天收费100至200元，豪华间300元左右。据调查，入住率基本保持在70％以上。
　　(六)经营收费项目多样，手续合法。经营公司收费经物价局批准，并执行旅馆价格调节基金，向税务机关缴纳营业税，使用的发票有房屋出租专用发票，也有市地税局统一印制的。厦门市宾馆、旅馆业(住宿)专用发票或“厦门市服务业统一发慕”，收费项目填写“房费”。
　　
　　二、设立酒店式公寓的建筑消防安全条件状况
　　
　　厦门酒店式公寓大部分设在已通过消防验收合格的高层公寓楼。经营者将公寓楼的部分楼层的房间集中起来管理，运行一种“名为公寓，实为酒店”的管理模式。然而公寓楼功能变为旅馆后，建筑类别转变为公共建筑。按公众聚集场所进行严格要求，火灾危险性和相应的消防安全要求均大大提升，所以从严格意义来说，这些所谓的酒店式公寓并不具备作为对外经营场所消防安全条件。以建筑高度不超过100米的一类高层民用建筑为例，主要表现在几个方面：
　　㈠从消防设施上看，公共建筑比民用建筑要求严格得多。
　　1、消防疏散设施方面，酒店、宾馆作为公共建筑必须满足双向疏散或袋形走道的相关规定。其疏散宽度是按照人员数来核算的，且其疏散楼梯间的最小净宽为1.2米。而作为住宅使用的民用建筑疏散楼梯的最小净宽为1.1米。
　　2、在消防用水方面，一类高层普通旅馆室内消防用水量为40L／s，室外消防用水量30L／s火灾延续时间按3.00计，折算消防总用水量为540吨：一类高层普通住宅室内消防用水量为30L／s，室外消防用水量20L／s，火灾延续时间按2.00计，折算消防总用水量为252吨。
　　3、在消防电梯设置方面，作为住宅使用的高层建筑中，只有塔式住宅以及十二层及十二层以上的单元式住宅或通廊式住宅需要设置消防电梯，而一类公共建筑及超过32米的二类公共建筑则都应设置消防电梯。
　　4、在自动消防设施上看，酒店、宾馆的客房均要求设置火灾自动报警设施，自动喷水灭火系统及火灾应急照明装置，而届住建筑则只需在公共部位设置自动消防设施。
　　㈢从建筑内部装修上看，酒店、宾馆客房内所有装饰、装修材料均应符合《建筑内部装修设计防火规范》的规定，采用不燃材料或难燃材料，窗帘一类的丝、毛、麻、棉织品应经过阻燃处理。而作为纯住宅使用的公寓，对于住户自家的装修材料无相关的防火要求。
　　(三)从管理上看，酒店、旅馆客房作为防火重点部位，房内应配有禁止卧床吸烟的标志、应急疏散指示图、宾馆客人须知及宾馆、饭店内的消防安全指南，房内除了固有电器和允许旅客使用的电吹风、电动剃须刀等日常生活的小型电器外，禁止使用其他电器设备。服务员在整理房间时要仔细检查，对烟痰缸内未熄灭的烟蒂不得倒入垃圾袋：平时应不断巡逻查看。发现火灾隐患应及时采取措施。酒店、旅馆店必须落实消防安全责任制，建立健全各项消防安全管理制度，依法履行自身消防安全管理职责，定期组织防火检查，消除火灾隐患，加强员工消防教育培训，制定并经常演练灭火、疏散预案。
　　(四)从法律程序上看，作为对外经营的公共场所，酒店、旅馆在开业前除了取得相关的建筑审核验收文书外，还应申报开业前消防安全检查，在取得消防安全检查合格文书后，方能开业。
　　
　　三、公酒店式公寓存在主要消防安全隐患
　　
　　公寓楼作为民用住宅虽已经消防部门审核同意使用，但经营者未经建设规划部门批准，将民用住宅改为经营性质的酒店，改变了公寓楼的使用功能，有的还进行了二次装修，且未经消防部门验收，存在不少消防安全隐患。
　　(―)没有取得消防前置审批许可。很多酒店式公寓经营者借物业管理之名，行旅馆业经菌之实。厦门思明、湖里两区的118家酒店式公寓中，有103家酒店式公寓取得工商部门的“营业执照”审批，但其注册登记的经营范围是：房屋出租、物业管理、酒店管理或酒店管理咨询，未涉及旅馆、客房经营范围。根据相关法规，经营旅馆业在工商登记注册之前，必须实行前置审批，取得公安机关《特种行业许可证》和公安消防验收许可。但上述103家酒店式公寓因以房屋出租、物业管理等名义在工商登记注册，避开了旅馆业经营必需的前置审批，均未取得《特种行业许可证》和消防验收审批。
　　(二)消防设施无法满足现实需要。由于大部分酒店式公寓是按普通民房标准进行建造。作为整幢建筑物虽已经消防审核验收，但经营者往往擅自改变用途，二次装修后，消防设施不完善，疏散通道不畅通，不符合旅馆业的消防安全要求，存在诸多消防安全隐患。要是发生火灾事故，极易造成群死群伤和重大财产损失。
　　(三)消防管理责任不落实。由于酒店式公寓 以出租房屋之名，行旅馆业经营之实。如果公安机关按旅馆业来管理，他们大多又没有办理“特种行业许可证”和“消防安全许可证”。如果按照出租房屋来管理，而这些酒店式公寓又是以旅馆业的形式进行经营，提供酒店式的服务，客人大多是短期住宿，有的住一、二天，有的住几小时。酒店式公寓这种介于出租房屋和旅馆业之间的特点，导致目前管理主体不明确、管理责任不落实，加上业主从追求经济利益出发，千方百计躲避检查，失控漏管现象普遍存在。
　　
　　四、规范酒店式公寓消防管理的对策
　　
　　厦门市政府对规范酒店式公寓管理十分重视。2006年11月，市政府办公厅组织公安、消防、安监、旅游、工商、卫生、法制等部门及思明区政府组成课题调研组，对全市酒店式公寓的现状、管理情况开展调研，2007年6月，联合起草《厦门市酒店式公寓管理办法》，(简称《办法》)，以征求意见稿形式报市政府。《办注》明确提出酒店式公寓经营者必须按照开办社会旅馆的要求，依照有关法律、法规办理相关许可后方可营业，酒店式公寓比照旅馆业要求进行管理。笔者通过调研和参与《办法》的起草，对规范酒店式公寓消防管理提出如下对策。
　　(一)将酒店式公寓定义为旅馆业。“酒店式公寓”与“酒店式公寓”的区别在于，前者是居住建筑，而后者是旅馆建筑。公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，应按旅馆建筑处理。各职能部门应视其为酒店、宾馆进行消防监督管理。
　　(二)制定相应消防技术标准。鉴于厦门市酒店式公寓的现状，笔者认为可按照“疏堵结台，划线管理”的方法，在确保场所基本消防安全的前提下，制定相应的“酒店式公寓消防技术标准”，对酒店式公寓进行分类管理，通过消防技术手段，帮助具备条件的酒店式公寓达到相应的消防安全条件：1、利用多层、高层已建公寓、住宅整幢改为酒店式公寓的，原则上按多层、高层公共建筑的要求进行改造：2、利用多层、高层已建建筑的部分公寓、住宅楼层改为酒店式公寓的，可在满足防火分隔、安全疏散要求以及防排烟要求的前提下，适当放宽对其他消防设施的要求。可设置简易喷淋系统和独立式火灾自动报警装置来满足消防安全要求。
　　(三)从源头上严格消防审核。应严格酒店式公寓的审批程序，鉴于居住建筑与公共建筑在消防安全要求上的种种不同及增设消防设施的难度。规划部门在审批建筑变更申报时，对与居住建筑中部分楼层变更为酒店、宾馆的申请应予慎重考虑。消防部门在受理二次装修时，必须以建设规划为前置条件，根据专项管理办法对不同类型的酒店式公寓改造进行消防设计审核。酒店式公寓业主应在改造工程完工后申报消防验收，合格后方能投入使用。50张床位以上的酒店式公寓还应向公安消防机构申报消防安全检查，取得《消防安全检查意见书》，管理人员应当参加公安消防部门组织的培训，取得消防安全岗位上岗证书，酒店式公寓应当建立消防安全责任制。配备必要的消防设施，设立消防安全警示标志，酒店式公寓方能正式对外营业。
　　(四)开展分类清理整治。针对当前酒店式公寓存在的实际问题，加大政府职能部门联合执法能力，区别情况开展分类清理整治。对场所符合开办旅馆业条件的，督促经营单位依法申请消防相关手续和各种行业许可证。纳入旅馆业管理范围。已经取得《营业执照》，但未取得姘寺种行业许可证的酒店式公寓，对不符合办理《特种行业许可证》条件的或经整改确实无法符合条件的场所，及时函告工商行政管理部门依法予以取缔。对拒不接受整改或未在限期内整改的经营者或者经营场所，应直接进行处罚，强制予以取缔。
　　(五)制定专项管理办法。政府在法律规范允许的范围内，制定较为详细，可操作性强的酒店式公寓管理办法，主要明确酒店式公寓要经消防部门审核验收合格后，取得《建筑工程消防验收意见书》，必须取得开业前《消防安全检查意见书》，管理人员应当参加公安消防部门组织的培训，取得消防安全岗位上岗证书。酒店式公寓应当建立消防安全责任制，配备必要的消防设施，设立消防安全警示标志。
　　
　　(编辑／陈志华)