项目商铺以租代售建议方案_以租代售商铺

　 项目商铺下一步销售建议方案

　一、方案背景情况

　按营销部制定的商铺销售方案安排，项目自2015年4月18日起开始释放沿街商铺销售信息，5月2日起进行商铺护照免费办理，8月1日进行护照集中升级，8月15日正式开盘，但截止8月15日，共计办理护照46组，护照升级2组，实现解筹0组，商铺销售结果未达预期要求。

　二、商铺销售结果未达预期的原因分析

　（一）项目住宅2015年6月30日才开始交房，目前项目尚无业主入住，消费需求尚未显现，商铺价值得不到体现；

　（二）项目地段距离县城中心较远，站前商贸中心规划尚未成熟，周边缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商铺销售；

　（三）未对商铺进行现场包装，销售前期蓄客期较短且缺乏相应推广活动配合，入市定价不低等因素均导致市场对商铺接受度不高；

　（四）项目商铺目前主要目标客户群体的购买商铺动机主要为小区业主投资性需求及为业主提供居民消费类经营行为，但其经济实力有限，对商铺目前价格接受性低。

　（五）综上所述，受“天时、地利、人和”三方不利影响，项目商铺销售失利并非偶然，但如能待项目业主陆续入住，在高入住率的支撑下使商铺价值得以沉淀，未来前景依旧乐观。

　三、对商铺下一步销售建议

　商铺下一步销售有两种选择，第一被动的以时间换空间，待商铺价值显现足以支撑起商铺价格，第二主动通过开展相应销售策略活动（如以租代售，带租出售）对客户购买商铺行为进行引导。

　（一）活动目的

　（1）通过对意向客户问访得知，客户对项目商铺存在购买兴趣，且购买动机多出于自营，但普遍感觉项目定价过高，在高成本投入下必然对未来预期存在疑虑，如能将其购买行为分解引导，通过先租后售的方式，可以降低客户疑虑。

　（2）如商铺长期空置滞销，必然影响到项目整体商业配套的完善，不利于项目整体形象提升，从而影响到项目住宅产品销售。通过

　带租出售及以租代售相结合的方式可以避免此情况发生。

　（3）通过以租代售的方式，通过租金收取在一定程度上有利于公司资金回笼。

　（二）活动期

　从租户签订租赁合同之日起两年，自2015年10月1日-2017年9月30日

　（三）租金水平

　通过市场类比及项目售价结合租金回报率反算确定（暂定西面1F50元/㎡起，二F25元/㎡起，南面35元/㎡起）

　（三）活动方式

　1、租金收取

　客户与公司签订两年商铺租赁合同后，一次性将两年租金交于开发商；

　2、以租代售

　（1）客户与公司签订商铺租赁合同一年以内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户的两年租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；

　（2）客户与公司签订商铺租赁合同满一年不足两年内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户一年租金，剩余租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；

　（3）客户与公司签订商铺租赁满2年且不愿购买所租赁商铺，公司所收取的租金不予退还，续租或收回商铺公司届时视情况另行决定。

　3、带租出售

　由于租期较长，为避免公司商铺销售受到干扰，如在租期内，有其他客户愿购买以租赁商铺的（租户享受知情权，优先购铺权），可以通过签订三方协议的方式，带租出售给客户，租户租期内经营不受影响，以签订购铺合同之日计算，之前租金归公司所有，余下租金归购铺者所有；

　4、招租业态建议

　西面1F，2F分开出租，但必须保证以一托三，业态选择：银行、超市、药店、茶楼娱乐、家居建材、家电、高档餐饮、电信、IT、网吧等。南面业态：低端餐饮（早餐店、夜宵摊，快递，维修等）

　（四）活动影响

　1、有利影响

　（1）有助于公司资金回笼；

　（2）有助于完善项目居住配套，避免商铺空置对项目想象产生的负面影响；

　（3）先租后买有助于打消客户对购买商铺的风险顾虑，提升其对商铺的接受度；

　（4）有利于商铺业态引导，提升整体形象。

　2、不利影响

　（1）带租出售为其他客户购买商铺增加了附加条款，可能会影响其接受度；

　（2）如项目后期需将商铺做抵押融资等行为，将会受到一定限制。

　四、商铺预租价格表

　计算方式:每平方租金=商铺总价*（一年期银行定期存款利率2.25%+通货膨胀率3%=5.25%）/12个月/商铺建筑面积。

　商铺1#楼　

　楼栋

　房号

　建筑面积

　套内面积

　单价

　总价

　每平米月租金

　1

　118

　44.17

　 43.22

　 10050.88

　 443947.4513

　44

　 1

　117

　50.47

　 49.38

　 10008.35

　 505121.3422

　44

　 1

　116

　61.03

　 59.71

　 9765.42

　 595983.3622

　43

　 1

　115

　72.73

　 71.16

　 9725.74

　 707353.4168

　43

　 1

　114

　51.81

　 50.69

　 9809.30

　 508219.9517

　43

　 1

　113

　40.77

　 39.89

　 9887.96

　 403132.3105

　43

　 1

　112

　40.77

　 39.89

　 9887.96

　 403132.3105

　43

　 1

　111

　51.81

　 50.69

　 9809.30

　 508219.9517

　43

　 1

　110

　64.47

　 63.08

　 9752.26

　 628728.062

　43

　 1

　109

　66.19

　 64.76

　 9746.19

　 645100.4119

　43

　 1

　108

　51.81

　 50.69

　 9809.30

　 508219.9517

　43

　 1

　107

　40.77

　 39.89

　 9887.96

　 403132.3105

　43

　 1

　106

　40.77

　 39.89

　 9887.96

　 403132.3105

　43

　 1

　105

　51.81

　 50.69

　 9809.30

　 508219.9517

　43

　 1

　104

　64.47

　 63.08

　 9752.26

　 628728.062

　43

　 1

　103

　69.28

　 67.79

　 9736.05

　 674513.5289

　43

　 1

　102

　50.47

　 49.38

　 9817.02

　 495464.7489

　43

　 1

　101

　44.17

　 43.22

　 9859.55

　 435496.258

　43

　 商铺2#楼

　楼栋

　房号

　建筑面积

　套内面积

　单价

　总价

　每平米月租金

　2

　106

　44.57

　43.22

　10239.16

　 456359.2345

　45

　 2

　105

　50.92

　49.38

　10197.05

　 519233.5992

　45

　 2

　104

　68.05

　65.99

　10122.64

　 688845.8616

　44

　 2

　103

　68.05

　65.99

　10170.47

　 692100.5763

　44

　 2

　102

　50.92

　49.38

　10292.71

　 524104.9459

　45

　 2

　101

　44.57

　43.22

　10430.49

　 464886.9612

　46

　 商铺3#楼

　楼栋

　房号

　建筑面积

　套内面积

　单价

　总价

　每平米月租金

　3

　117

　44.5

　43.22

　10191.85

　 453537.3232

　45

　 3

　116

　50.84

　49.38

　9814.84

　 498986.7079

　43

　 3

　115

　68.06

　66.11

　9452.94

　 643367.363

　41

　 3

　114

　66.67

　64.76

　9314.06

　 620968.3415

　41

　 3

　113

　52.19

　50.69

　9328.85

　 486872.8821

　41

　 3

　112

　41.07

　39.89

　9406.93

　 386342.8029

　41

　 3

　111

　41.07

　39.89

　9406.93

　 386342.8029

　41

　 3

　110

　52.19

　50.69

　9328.85

　 486872.8821

　41

　 3

　109

　64.94

　63.08

　9272.23

　 602138.9352

　41

　 3

　108

　66.67

　64.76

　9074.89

　 605022.7631

　40

　 3

　107

　52.19

　50.69

　9137.52

　 476887.1955

　40

　 3

　106

　41.07

　39.89

　9215.60

　 378484.7429

　40

　 3

　105

　43.15

　41.91

　9197.94

　 396890.9571

　40

　 3

　104

　50.1

　48.66

　9149.55

　 458392.4899

　40

　 3

　103

　64.94

　63.08

　9080.90

　 589713.7485

　40

　 3

　102

　93.88

　91.19

　8961.63

　 841317.7818

　39

　 商铺7#楼

　楼栋

　房号

　建筑面积

　套内面积

　单价

　总价

　每平米月租金

　7

　101

　66.94

　64.8

　13224.40

　 885241.4301

　58

　 7

　201

　66.94

　64.8

　5424.66

　 363127.0103

　24

　 7

　102

　67.87

　65.7

　13221.32

　 897331.0262

　58

　 7

　202

　67.87

　65.7

　5421.58

　 367962.8506

　24

　 7

　103

　68.8

　66.6

　13218.32

　 909420.6222

　58

　 7

　203

　68.8

　66.6

　5418.59

　 372798.6909

　24

　 7

　104

　67.87

　65.7

　13221.32

　 897331.0262

　58

　 7

　204

　67.87

　65.7

　5421.58

　 367962.8506

　24

　 7

　105

　66.94

　64.8

　13323.25

　 891858.3477

　58

　 7

　205

　66.94

　64.8

　5464.20

　 365773.5069

　24

　 7

　106

　55.86

　54.08

　13417.28

　 749489.3214

　59

　 7

　206

　55.86

　54.08

　5528.57

　 308826.1444

　24

　 7

　107

　65.21

　63.13

　13428.07

　 875644.6596

　59

　 7

　207

　84.98

　82.27

　5456.02

　 463652.1996

　24

　 7

　108

　78.8

　76.28

　13378.38

　 1054216.352

　59

　 7

　208

　90.2

　87.32

　5441.82

　 490851.8606

　24

　 7

　109

　100.24

　97.04

　13347.42

　 1337945.123

　58

　 7

　209

　100.24

　97.04

　5429.05

　 544208.3523

　24

　 商铺11#楼

　楼栋

　房号

　实测建面

　套内面积

　单价

　总价

　每平米月租金

　11

　101

　66.94

　64.8

　13174.97

　 881932.2952

　58

　 11

　201

　66.94

　64.8

　5404.89

　 361803.0859

　24

　 11

　102

　66.94

　64.8

　13184.86

　 882594.2574

　58

　 11

　202

　66.94

　64.8

　5408.85

　 362068.1412

　24

　 11

　103

　67.9

　65.73

　13191.57

　 895707.3323

　58

　 11

　203

　67.9

　65.73

　5409.62

　 367312.9616

　24

　 11

　104

　68.76

　66.56

　13198.67

　 907540.7196

　58

　 11

　204

　68.76

　66.56

　5410.80

　 372046.8687

　24

　 11

　105

　67.87

　65.7

　13201.54

　 895988.7084

　58

　 11

　205

　67.87

　65.7

　5413.67

　 367426.0606

　24

　 11

　106

　63.97

　61.92

　13224.95

　 846000.1279

　58

　 11

　206

　63.97

　61.92

　5431.14

　 347430.2249

　24

　 11

　107

　84.25

　81.56

　13099.12

　 1103600.503

　57

　 11

　207

　94.61

　91.59

　5327.27

　 504013.1425

　23

　 11

　108

　42.89

　41.52

　13350.48

　 572601.8761

　58

　 11

　208

　63.62

　61.59

　5436.40

　 345863.5804

　24

　 11

　109

　42.51

　41.52

　13353.61

　 567662.0411

　58

　 11

　209

　42.51

　41.15

　5553.87

　 236095.2054

　24

　 商铺12#楼

　楼栋

　房号

　实测建面

　套内面积

　单价

　总价

　每平米月租金

　12

　101

　84.64

　81.83

　13058.76

　 1105293.215

　57

　 12

　201

　95.02

　91.87

　5310.77

　 504629.0576

　23

　 12

　102

　42.94

　41.52

　13300.63

　 571129.1436

　58

　 12

　202

　63.7

　61.59

　5416.32

　 345019.7222

　24

　 12

　103

　42.56

　41.15

　13303.76

　 566208.0937

　58

　 12

　203

　42.56

　41.15

　5533.68

　 235513.4545

　24

　 商铺17#楼

　楼栋

　房号

　实测建面

　套内面积

　单价

　总价

　每平米月租金

　17

　101

　67.49

　64.8

　13321.42

　 899062.4755

　58

　 17

　201

　67.49

　64.8

　5462.37

　 368655.1569

　24

　 17

　102

　67.49

　64.8

　13321.42

　 899062.4755

　58

　 17

　202

　67.49

　64.8

　5462.37

　 368655.1569

　24

　 17

　103

　68.42

　65.7

　13318.39

　 911244.0006

　58

　 17

　203

　68.42

　65.7

　5459.34

　 373527.7651

　24

　 17

　104

　69.36

　66.6

　13315.41

　 923556.5099

　58

　 17

　204

　69.36

　66.6

　5456.35

　 378452.7669

　24

　 17

　105

　68.42

　65.7

　13318.39

　 911244.0006

　58

　 17

　205

　68.42

　65.7

　5459.34

　 373527.7651

　24

　 17

　106

　67.49

　64.8

　13321.42

　 899062.4755

　58

　 17

　206

　67.49

　64.8

　5462.37

　 368655.1569

　24

　 17

　107

　67.49

　64.8

　13271.99

　 895726.8333

　58

　 17

　207

　67.49

　64.8

　5442.60

　 367321.0364

　24

　 17

　108

　67.49

　64.8

　13271.99

　 895726.8333

　58

　 17

　208

　67.49

　64.8

　5442.60

　 367321.0364

　24

　 17

　109

　135.37

　129.98

　13041.54

　 1765433.831

　57

　 17

　209

　135.37

　129.98

　5283.32

　 715203.2883

　23

　 17

　110

　144.24

　138.5

　13024.82

　 1878699.783

　57

　 17

　210

　144.24

　138.5

　5272.54

　 760510.5075

　23

　 17

　111

　57.49

　55.2

　13310.78

　 765236.9343

　58

　 17

　211

　57.49

　55.2

　5481.39

　 315125.0768

　24

　 17

　112

　56.24

　54

　13316.60

　 748925.697

　58

　 17

　212

　56.24

　54

　5487.21

　 308600.5818

　24

　 17

　113

　56.24

　54

　13316.60

　 748925.697

　58

　 17

　213

　56.24

　54

　5487.21

　 308600.5818

　24

　 17

　114

　56.24

　54

　13316.60

　 748925.697

　58

　 17

　214

　56.24

　54

　5487.21

　 308600.5818

　24

　 商铺18#楼

　楼栋

　房号

　实测建面

　套内面积

　单价

　总价

　每平米月租金

　18

　101

　153.71

　147.18

　13107.36

　 2014732.211

　57

　 18

　201

　153.71

　147.18

　5301.69

　 814923.1873

　23

　 18

　102

　82.12

　78.63

　13261.92

　 1089068.953

　58

　 18

　202

　123.54

　118.29

　5353.28

　 661344.3996

　23

　 18

　103

　55.16

　52.82

　13420.70

　 740285.8275

　59

　 18

　203

　55.16

　52.82

　5531.99

　 305144.7455

　24

　 （以上租金仅根据商铺售价并结合行业租金回报率反算得出，为吸引租户，可酌情视湖口市场租金做相应下降，针对银行、大型超市等主力品牌商家可额外适当优惠）

　营销部

　 2015.8.16