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昆山10路公交车路线,昆山2011年10月市场报告.pptx,昆山10路,昆山10月楼盘开盘信息

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昆山国基城邦10月市场报告 2011-11-04 第一部分﹑宏观房地产调控政策一览 1,2011年房地产调控政策回顾 税 收 、 规 范 市 场 1月26 日,最严 厉的新国 八条出台 1月28日起 《上海市开 展对部分个 人住房征收 房产税试点 的暂行办 法》实施 3月16日发 布《商品房 销售明码标 价规定》, 实行一套一 标价 5月1日起 《商品房销 售明码标价 规定》正式 实施 7月12日起 新国五条出 台 9月1日起台 州限购令正 式实施 9月11日起 衢州限购令 正式实施 金 融 政 策 1月20日 上调存款 类金融机 构人民币 存款准备 金率0.5 个百分点 2月9日 2月24日 上调人 上调存款 民币存 类金融机 贷款基 构人民币 准利率 存款准备 0.25个 金率0.5 百分点 个百分点 3月18日 晚,央行决 定从2011 年3月25日 起上调存款 类金融机构 人民币存款 准备金率 0.5个百分 点 4月6日央行 宣布:上调 人民币存贷 款基准利率 0.25个百分 点 4月17日, 2011年4月21 日起,上调存 款类金融机构 人民币存款准 备金率0.5个百 分点。 5月18日,央 6月14日,中 7月7日,中国 行宣布从2011 国人民银行决 人民银行决定 年5月18日 定从2011年6从2011年7月8 起,再度上调 月20日起,上 日起再次加 存款类金融机 调存款类金融 息,本次加息 构人民币存款 机构人民币存 除了活期存款 准备金率0.5个款准备金率0.5 利率不动之 个百分点。

外,其他存贷款 百分点。

利率都加了 0.25个百分点 ?2011年出台了为数不少的房地产调控政策,1月新国八条的出台、5月商品房明码标价规定的 正式实施、六次上调存款准备金率、三次加息,7月份又出台新国五条,9月份浙江先后出台了 台州限购令和衢州限购令,领跑过快增长的二三线城市限购,宏观政策一直在持续对房地产市 场产生影响。 第三部分﹑上海市房地产市场分析 1、上海楼市住宅成交量分析(备注:去除配套房、动迁房) 上海市2011年1-10月住宅成交面积走势 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 178040 1050990 830987 789803 770049 570639 640209 573129 457347 411322 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 上海市2011年1-10月住宅地产成交套数走势 8817 5914 3680 1636 7363 6953 6720 4964 4905 3823 ?2011年始,1月26日新国八条政策出台,兼2月处于新年期间,导致2月份成交套数较1月份 大幅度下滑,环比降幅81.4%。

?从2月份开始,除了部分金融调控政策的出台,国家未新出台严厉地房地产调控政策,导致连 续三个月成交量持续上升,5月份“一房一价”明码标价的政策出台后,前期由于执行效果不理 想,对成交量的影响较小。

?随着执行力度的加大和国家调控政策的风声再起,从6月份开始连续五个月成交量环比下跌。

?10月份上海市商品住宅套数环比9月份下跌了22.06%,成交量走向历史低谷。 上海市2011年1-10月住宅成交均价走势图 23500 23000 22500 22000 21500 21000 20500 20000 19500 19000 20630 21003 22085 21654 21501 22051 21816 21302 22992 22605 ?2011年初,新国八条出台,导致2月份的成交均价环比1月下滑10.3%,政策影响力巨 大。 ?在2月后持续的几个月中,成交均价逐渐回升并出现波动,但是增幅降幅都不大,市场仍 处于博弈期。

?10月份上海市商品住宅成交均价环比9月下降5.76%,上海市部分楼盘下调价格和较大的 优惠措施是重要的影响因素。 上海市2011年1-10月商品住宅供需情况 250 200 150 100 50 0 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 ?2011年前10个月供需比都大于 1,也就意味着新增供应面积都大于 成交面积,最高月份2月份供需比达 到3.56:1。 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 年10 年1月 年2月 年3月 年4月 年5月 年6月 年7月 年8月 年9月 月 ?10月份商品住宅供需比为2.64, 新增供应量远大于成交量。 新增供应面积 106.1 63.38 141.4 147.9 144 178.9 143.1 116.3 191.8 120.6 成交面积 供需比 105.1 17.8 41.13 64.02 83.1 78.98 1.01 3.56 3.44 2.31 1.73 2.27 77 1.86 57.31 2.03 57 3.37 45.73 2.64 ?上海市2011年住宅可售面积逐月 可售套数 住宅 73183 可售面积(万平方米) 986.31 增大,目前上海市商品住宅可售面 积为986.31平方米,按照10月的销 售速度来算的话,至少还可以销售 21个月,库存压力大。 2、上海楼市商业成交量分析(专指商铺) 上海市2011年1-10月商业地产成交面积走势图 250000 220906 166093 172751 234854 164337 123733 93334 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 上海市2011年1-10月商业地产成交套数走势 1788 1561 1463 1261 1085 572 1690 1372 1127 200000 150000 100000 158999 145354 75790 713 50000 0 ?2011年商业地产相比住宅市场,虽未“大红大紫”,但由于处在调控政策的安全地带, 除了在2月份新年期间成交量较低外,虽然成交量出一定的波动,但相对还算平稳。

?住宅限购对商铺物业有一定的利好,但并不会有很大的促进作用,从2011年前10个月成 交数据可以看出,商铺地产成交量表现较为平稳。

?10月商业地产成交量较9月份环比大跌36.73%,整个楼市低迷的情况下商业地产也连续 3个月下跌。 上海市2011年1-10月商业地产成交价格走势 25000 20000 15000 10000 5000 0 18665 19465 ?商铺价格方面看今年表现一直比 较平稳,下跌幅度不大,6月价位 18176 18424 16818 15888 15201 14961 回升至年初,之后7、8月份持续下 跌。9、10月份价格有所上涨,10 月份相比9月份上涨7.09%。

?一般内环内项目成交价格较高, 如果有大量内环内商铺出售,则会 直接拉高本月成交均价,成交量较 低时又回归到比较正常的价位。 15368 14637 可售套数 商铺 36439 可售面积(万平方米) 634.03 ?10月底上海市商铺的可售面积达 634.03万平方米,按照10月份的 成交量来算需要市场消化68个月。 3、上海楼市前10个月各区成交分析 上海市2011年1-10月各区商品房成交套数 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 黄浦 静安 徐汇 卢湾 闸北 杨浦 虹口 普陀 长宁 闵行 宝山 嘉定 浦东 奉贤 南汇 青浦 金山 松江 崇明 2093 522 418 621 4186 2787 4841 15058 13730 ?2011年前10个月成交量遥遥 领先的区域依然为宝山区和嘉定 区,由于地段较市中心偏远,供 应量较大,价格较低,但是配套 8176 10120 7451 7805 8329 在逐步完善中,所以成交量较 大。

?市中心区域静安区、黄埔区、 卢湾区供应量较少,而且价格较 高,成交套数最低。 5141 3927 1589 2545 1859 ?2011年10个月成交均价最高的为卢 湾区,由于新天地项目成交价较高。其 45000 2011年1-10月上海各区商品房成交均价情况 37972 39221 40000 37745 34182 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 黄浦 静安 徐汇 卢湾 闸北 杨浦 虹口 普陀 长宁 闵行 宝山 嘉定 浦东 奉贤 南汇 青浦 金山 松江 崇明 23450 次为静安、黄埔等市中心几个区域,成 交均价均在3.5万/平方米以上。

?除上海偏远的郊区金山区、奉贤区和 崇明岛之外,成交价格最低的即为嘉定 34038 29351 31205 28736 19119 16839 11735 18004 13361 22804 20861 18891 16464 8408 区,成交均价为16464元/平方米. 上海各区2011年1-10月商品房成交面积和新增面积走势图 16000000 14000000 2.00 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 0.50 2000000 1.00 1.50 2.50 0 成交面积 黄浦 徐汇 闵行 嘉定 金山 崇明 浦东 奉贤 南汇 青浦 闸北 杨浦 虹口 普陀 静安 卢湾 长宁 宝山 松江 合计 3939 3E+0 7E+0 1E+0 5E+0 2E+0 1E+0 9E+0 8E+0 5E+0 4E+0 3E+0 2E+0 4E+0 4450 9476 3E+0 1E+0 1E+0 1E+0 0.00 新增总面积 8021 3E+0 7E+0 2E+0 5E+0 3E+0 2E+0 1E+0 1E+0 9E+0 3E+0 4E+0 2E+0 7E+0 3584 4421 2E+0 2E+0 1E+0 1E+0 供需比 2.04 0.87 1.03 1.38 1.12 1.86 1.61 1.31 1.58 1.84 0.76 1.26 0.83 1.53 0.81 0.47 0.87 1.25 1.35 1.32 ?2011年前10个整个上海市商品房供需比为1.32,供大于求。

?2011年前10个月供小于求的有徐汇、闸北、虹口、静安、卢湾、长宁等区域,其他区 域均供大于求,最高的为黄埔区,成交面积和新增面积都较少。供需比较大的多位于外 郊区域。 4、普陀区前10个月成交分析 普陀区2011年1-10月份住宅成交面积走势 40000 35897 35000 16869 19478 30000 25000 20279 18899 18833 17247 20000 14451 13008 15000 10000 3628 5000 0 350 300 250 200 150 100 50 0 318 普陀区2011年1-10月份住宅成交套数走势 155 123 34 164 176 168 130 140 145 ?普陀区商品住宅在“新国八条”出台后成交量迅速降低,到目前为止未恢复至政策出台前的 月成交量,而且差距还较大,目前的成交量为“新国八条”出台前得一半左右。

?7月份由于不少房地产调控政策出台,影响了一部分购房者,成交量略有降低,8、9、10月 份成交量都在130-150套之间,成交量变化不大。 普陀区2011年1-10月份住宅成交均价走势图 50000 45000 43638 33497 28729 34486 31641 28751 34766 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 31942 35637 32847 ?目前普陀区的成交均价一直在3.4万/平米上下波动,个别单价较高的楼盘成交量较高的 月份会拉高区域成交均价。

? 普陀区的成交均价自6月份开始逐渐回升,成交价格一直处于较高位的水平。 普陀区2011年1-10月新增住宅面积(平方米) 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 134027 139422 ?从成交面积图和新增住宅面积图可 以看出,除了1、4、7月份这三个月 份之外,其他月份新增面积都远大 64678.11 63052 50195 32222 29399 0 12309 于成交面积,普陀区的住宅库存在 逐渐增大。

?10月份普陀区新增面积和成交面 积比率为3.75,供给远大于成交 量。 183 可售套数 普陀区 可售面积(万平方米) 58.78 ?10月底普陀区的库存为58.78万 平方米,按照10月份的成交面积来 算,普陀区库存还可以维持销售34 个月,库存压力较大。 5244 普陀区2011年1-10月份商业成交面积走势图 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 17805 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 普陀区2011年1-10月份商业成交套数走势图 183 8442 5670 949 2339 466 3775 1287 2391 3915 46 10 2 52 28 33 13 10 23 ?普陀区商业成交面积和成交套数波动较大,没有固定的规律可循。大多数月份月成交量在1030套之间。 普陀区2011年1-10月商业成交均价走势图 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 38300 33808 22123 20671 22740 15446 8434 ?普陀区的商业地产成交均价在2万/ 20076 19117 19615 平方米左右,伴随着较大的波动。 可售套数 普陀区 可售面积(万平方米) 686 18.62 ?普陀区商业库存量不大,10月底 可售面积18.62万平方米,但是成 交量较低,按照10月份的成交面 积来算,还可以消化47个月。 普陀区长寿板块在售楼盘 陕西北路1688 物业类型:高层 均价:4.5万/平米(精 装7000元/平米),11 月加推房源4.9万/平米, 前 50 位购房 客户 88 折。

西康路989 物业类型:高层 均价:

5.5-6 万 / 平米 (精装1万/平米) 欧洲映象 物业类型:小高 层 均价:4万/平米 CITY155 物业类型:高层SOHO 均价:4万/平米(精装2500元 /平米) 逸流公寓二期 物业类型:高层 均价:3.9万/平米 普陀区桃浦板块在售楼盘 恒盛鼎城圣都汇 物业类型:小高层 均 价 :

2.4 万 / 平米 , 一次性付款 97 折 , 贷 款98折 祥和星宇花园 物业类型:高层 均 价 :

2.4 万 / 平米 , 全款 96 折,分期 97 折,贷款98折 普陀区武宁板块在售楼盘 上海香溢花城 物业类型:高层 均价:

3.8 万 / 平米(精 装标准4000元/平米) 泰欣嘉园 物业类型:高层 均价:

5.7 万 / 平米(精 装标准5000元/平米) 江南名庐 物业类型:高层 均价:3.7万/平米 5、长宁区前10个月成交分析 长宁区2011年1-10月住宅成交面积走势图 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 3279 2931 4088 2138 1590 1344 2342 5772 4384 24066 140 120 100 80 60 40 20 0 11 8 13 21 17 21 52 34 129 长宁区2011年1-10月住宅成交套数走势图 15 ?长宁区的楼盘数量较少,成交量也较低。在经历了新国八条之后,住宅成交量有了大幅度 降低,之后的2-6月份保持成交量回升的趋势,但是成交量一直处于20套左右,成交情况较 差。9、10月份的成交量较前几月有较大幅度的提升。 长宁区2011年1-10月住宅成交均价走势图 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 54709 48840 58397 46627 46806 58394 53767 50028 40128 48704 0 ?长宁区住宅均价维持在4.6万-5 万/平方米左右,偶尔月份成交均价较高是因为区 域个别价格较高的楼盘成交量较高,例如长宁区的嘉里华庭。

?9月长宁房产天山星城4万/平方米的均价拉低了整个区域的成交价格。10月成交均 价恢复至正常水平。 长宁区2011年1-10月新增住宅面积(平方米) 35000 30000 25000 20000 32233 ?除了4、5、9月份之外,本年度长宁 区新增住宅面积均小于成交面积,虽 然成交量小,但供应面积也少,地段 相对稀缺。 15000 10000 5000 0 -5000 5323 553.84 -70.84 13489 3818 -49 0 0 0 ?长宁区10月份无新增商品住宅面 积。 可售套数 长宁区 可售面积(万平方米) 12.99 ?长宁区月度成交量较低,尽管库存 量不大,但是按照10月份的成交面积 来算,长宁区域库存量还可以消化30 个月。 782 长宁区2011年1-10月商业成交面积走势图 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 13869 35 30 25 20 4000 3324 0 15 10 5 0 长宁区2011年1-10月商业成交套数走势图 33 11 1 0 0 1 10 10 4 0 2020 1831 128 0 0 328 ?同普陀区一样,长宁区商业成交面积和成交套数波动也较大,没有固定的规律可寻,但是 总体成交套数都较少。

?本月长宁区无商铺成交。 长宁区2011年1-10月商业成交均价走势图 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 27411 0 0 29545 38863 61293 42645 20058 0 99783 ?长宁区的商铺价格在4万/平方米 左右,但是波动非常大,不同地段 的商铺价格差距很大。 可售套数 可售面积(万平方米) ?长宁区商铺库存量不大,但是成 交量较低,因本月商铺无成交,按 照9月份的成交量来算,还可以销 售36个月。 长宁区 474 11.95 长宁区古北板块在售楼盘 天山星城二期 物业类型:高层 均价:一房均价为 37000 元 / 平米,二 房均价为 42000 元 / 平米,三房均价为 43000元/平米 中星美华村 物业类型:高层 均价:6.5万/平米 伦敦广场 物业类型:高层 均价:

5万/平米 长宁区新华路板块在售楼盘 嘉里华庭 物业类型:高层 均价:8万/平米 ( 装 修 标 准 3000 元/平米) 新华路1号 物业类型:小高层 均价:10万/平米 长宁区中山公园板块在售楼盘 兆丰嘉园 物业类型:高层 均价:6万/平米 王子晶品 物业类型:高层 均价:7.6万/平米 凯欣豪园 物业类型:高层 均价:4.6万/平米 6、嘉定区前10个月成交分析 嘉定区2011年1-10月住宅成交面积走势图 140000 130964 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 18260 65887 94409 86185 89745 126035 127720 88302 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 171 652 842 812 610 808 791 1198 嘉定区2011年1-10月住宅成交套数走势图 1314 1249 66358 ?嘉定区是2011年前10个月成交量较大的区域之一,源于它较充足的供应量和较低的价 格。 ?2-5月份成交量有了明显的上升,4、5月份成交量恢复近至“新国八条”政策出台前的水 平,到6、7、8月份成交量连续3个月减少,一部分原因来自再一次房地产调控的风声再 起,对客户的心理影响较大。

?9、10月份由于区域内不少楼盘的大幅优惠措施使成交量有所提升。 嘉定区2011年1-10月住宅成交均价走势图 19000 18500 18293 17555 16843 16615 15859 15727 18659 18000 17500 17000 16500 16000 15500 15000 14500 14000 16689 15988 15789 ?嘉定区成交均价比较稳定,成交均价在1.5-1.9万/平方米左右,5、6月份成交均价甚至 超过了年前,有了一定幅度的增长。

?自7月份开始有楼盘开始优惠促销活动,是区域整体的成交均价有所降低,10月份成交 均价是本年度除4月份之外最低的一个月。 嘉定区2011年1-10月新增住宅面积(平方米) 450000 383302 400000 345220.2 350000 300000 250000 179411.71 200000 137901 110829.05 150000 100790 65394.59 61736 100000 75571.74 27975.28 50000 0 ?除了1、6、7、9月份之外,本年度 嘉定区新增住宅面积均大于成交面积 ?长宁区10月份新增供应11万平方 米,大于10月成交量8.83万平米,供 大于求的局面依然存在。 可售套数 嘉定区 可售面积(万平方米) 119.21 ?嘉定区库存压力不是很大,按照 10月份的成交面积来算,嘉定区的 库存可以维持销售13个月。 8862 嘉定区2011年1-10月商业成交面积走势 36313 40000 35000 26551 30000 23009 21654 25000 16742 20000 15268 13321 12357 15000 11000 10000 5494 5000 0 400 350 300 250 200 150 100 50 0 嘉定区2011年1-10月商业成交套数走势图 365 280 234 174 67 215 152 177 129 158 ?嘉定区商业成交面积和成交套数波动也较大,没有固定的规律可寻。不过成交量一般在 100-400套左右,成交量相对于其他区域而言较大。 嘉定区2011年1-10月商业成交均价走势图 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 19478 18402 19663 16250 17350 16603 17503 16950 23933 ?嘉定区的成交均价相对来说比较平 稳,在1.6-2.3万/平方米之间,波动 较小。 14375 ?9月成交价格有了大幅度提升。区域 内永润星辰休闲广场成交量较大,2.7 万/平方米的成交均价拉升了整个区域 的成交均价。10月份成交均价回落至 正常水平。 可售套数 嘉定区 可售面积(万平方米) 61.28 ?按照10月份嘉定区商业成交面 积来算,目前61.28万平方米的 库存面积需要消化37个月。 4891 嘉定区安亭板块在售楼盘 翡翠公馆 物业类型:高层 价格:

1.5 万 / 平方 米,目前总价 96 折 优 惠 ,一 次性 付 款 总价再减一万。 龙湖郦城 物业类型:高层 价格:1.85万/平方 米,目前搜房白金 卡 优 惠 3400 元 / 平 米左右 安亭中央公园 物业类型:高层 价 格 :

1.35 万 / 平 方米,未开盘, vip 卡1万抵2万。 绿地秋霞坊 物业类型:高层 价格:

1.5 万 / 平方 米 西上海名邸 物业类型:小高 层 价 格 :

1.45 万 / 平方米 新城尚上城 物业类型:高层 价 格 :

1.4 万 / 平方米,全款总 价优惠8万。 莱英北郡 物业类型:高层 价格:1.45万/平方 米 嘉定区其他板块在售楼盘 朗诗绿色街区 物业类型:高层 均 价:

2.3 万 / 平 米,全款优惠7万, 贷款优惠4万。

茗馨公寓 物业类型:小高层 均价:

1.5 万 / 平米, 全款优惠500元/平米, 贷款优惠300元/平米 翠堤尚郡 物业类型:高层 均价:1.8万/平米 新城公馆 物业类型:高层 均 价:

2.7 万 / 平 米,目前购房单 价 优 惠 7000 元 / 平米,精装修 6000元/平米 金鼎香樟苑 物业类型:高层 均价:1.8万/平米 香馥湾 物业类型:小高层 均价:

2.2 万 / 平米, 全款98折优惠。11 月新推房源 2.1 万 / 平米,团购9折优惠 天际蓝桥 物业类型:小高层 均价:1.78万/平米 上海市场小结 1,上海市10月份住宅地产成交量较9月份下跌22.06%,商业地产成交量环比上月跌幅在 36.73%左右,成交情况较差。 2,前10各月上海市成交量最高的区域依然为宝山区和嘉定区,除了崇明、金山等几个非常偏 远的区域以外,嘉定区的价格相对其他区域较低,而且近期优惠措施较大的楼盘较多,所以成 交量较高。 3,10月份普陀区和嘉定区商品住宅成交套数与9月份基本持平,长宁区成交套数环比9月下跌 34.62%,但总体上成交量都较低。商业地产本月长宁区本月无成交,嘉定区环比9月下跌 10.73%,普陀区本月商铺成交23套,9月成交10套。

4,从整个成交量来看,上海楼市已经进入到量逼价阶段,市场上争议的拐点在数据上表现出 来。而且从政府近期屡屡表态楼市宏观调控政策不会放松看,楼市有进一步下行压力。 第四部分﹑昆山市房地产市场分析 1、整体房地产走势分析 昆山全市月成交量走势图 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 1735 1483 1608 3303 2965 2230 1916 1272 4470 3828 3231 3714 3122 2383 2647 2594 2761 2703 2592 2232 0 ? 2011 年 10 月昆山楼市全市共实现成交 2232 套,相比月份减少了 360 套,环比下跌 13.89%,同比2010年10月下跌了41.69%,银十月昆山楼市成交依然惨淡。 2、昆山房地产市场供给情况 昆山楼市每月存量和供需比 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 0.14 0.12 0.10 0.08 0.06 0.04 0.02 0.00 2010年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 存量 3669 3892 3955 4010 4175 4361 4498 4610 4585 4801 4780 4768 4881 5117 5373 5118 5062 5128 5765 5934 供需比 0.08 0.11 0.04 0.04 0.04 0.05 0.07 0.08 0.07 0.08 0.07 0.03 0.04 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.04 0.04 ?10月底,昆山楼市库存量达到一年半时间历史最高的水平,达到5.9万套,接近6万套, 市场供应量充足,竞争激烈程度加剧,市场前景不容乐观。 3、昆山各区房地产市场情况 开发区 开发区2011年成交量走势 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 574 429 863 754 1231 1095 1009 826 824 731 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 开发区10月成交量较高的楼盘一览 93 75 74 59 57 46 ?开发区一直是昆山成交量最高的区域之一,2011年以来,1月26日新国八条出台,导致几个 月内成交量一直不高,不过到5月份已接近政策出台前的水平,7月份由于新国五条的影响,成 交量有所降低,但是8、9月份成交量有所增长。10月份成交量有所回落,相比于9月成交量下 跌11.29%。

?10月开发区个热销楼盘表现较为一般,商业项目恒融广场、中冶昆庭表现较为良好,住宅项 目还是传统的热销项目绿地世纪家园、世茂蝶湖湾、外滩印象花园等表现突出。 开发区楼盘10月成交一览表 项目名称 世茂蝶湖湾花园 世茂东一号新城 中航城花园 绿地世纪家园 衡山城国际花园 黄浦城市花园 外滩印象花园 东城蓝郡 珠江御景花园 现代广场 绿中海雅苑 和兴东城花苑 弘基财富广场 简界花园 新城家园二期 汇景公寓 柏悦商务大厦 建伟汽配物流市场 尚海湾花园 欧郡街商业楼 成交套数 59 43 15 93 4 4 57 -1 6 19 4 6 17 37 4 26 3 12 5 11 项目名称 景秀丽都广场 中冶昆庭 弘辉首玺豪园 帝景天成广场 恒融广场 君悦豪庭 东晶国际花园 昆山世茂广场 天骄翡翠名都花园 金旺角大厦 阳光水世界五期 珑庭花园 龙成国际钢材市场 御城大厦 华茂国际汽车商城 玖珑湾花苑 台协国际商务广场 中星城际广场 云庭花园 碧景苑二期 总计 成交套数 6 46 1 74 75 1 18 15 1 1 13 10 3 1 1 2 1 32 4 2 731 开发区重点楼盘图 中大简界 价格:高层均价79008800元/㎡。一次性付款 97折,贷款99折优惠。

和兴东城 价格:高层均价 7600元/㎡。一次性 付款95折,贷款96 折优惠。

中冶昆庭 价格:酒店式公寓精装 修11300元/㎡。装修 标准约2500元/㎡,一 次性付款93折,贷款 94折。 东方国际广场 价格:酒店式公 寓价格1.1万-1.5 万元/㎡.豪宅均价 1.1-1.5万元/㎡, 现买豪宅总价可 减4万。 外滩印象花园 价格:高层均价 7700元/㎡,最 低价6800元/㎡ 起。 绿地21新城 价格:高层均价7700元/ ㎡。一次性付款9折,分 期付款93折优惠。 世茂东一号 价格:高层均价 8100元/㎡,多层 电梯公寓均价8800 元/㎡,一次付款 95折,贷款97折优 惠 玉山镇 玉山2011年成交量走势 600 500 400 300 200 100 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 261 189 469 550 250 200 150 98 玉山镇10月成交较高的楼盘一览 205 287 280 290 243 222 301 100 50 0 59 33 28 ?2011年玉山镇的成交量不比从前,成交量一直较低,7月份由于保障房项目虞和苑新开盘, 成交量有飞跃,但是随后8月份成交量又跌至平均水平。9月份新盘永盛广场五期拉升了部分 成交量,但月成交情况一直徘徊在300套上下,10月玉山镇发力,但成交量较高的依然为新开 盘的楼盘,例如九方城市花园,大德玲珑商苑的持续发力也对玉山镇的高成交量起到了重要作 用。 ?10月玉山各楼盘表现与9月相比略有增长,除了新开盘的项目,成交量较高的项目依然为永 盛广场五期等传统热销楼盘。 玉山镇楼盘10月成交一览表 项目名称 新城域花园 新华舍 盛荣花园 东森花园 天地华城花园 时代文化家园二期 森林半岛花园 康城花园 新江南康居春园 金谷园 澞和苑 凯笛南茗苑 昆山国际模具城 龙城雅居 香堤湾花园 鹿城广场二期 逸景湾花园 成交套数 1 10 10 7 1 19 3 1 7 2 1 23 3 5 7 -1 28 项目名称 三水萧林花园 联邦国际商务花园 朝阳广场 品院 汉林花园 九方城市花园 世贸广场 萧林大厦 嘉兴苑 棕榈泉山庄 永盛广场五期 昆玉九里山庄 大德玲珑商苑 天居华庭 新公馆花园 九扬香郡花园 新乐动迁小区 总计 成交套数 7 1 1 2 1 205 1 1 -2 1 33 14 98 1 -1 59 1 550 玉山镇城北重点楼盘图 新华舍 价格:均价7700元/㎡。目前有 商业贷款或一次性付款最高可优 惠200元/㎡,总价再打96折。 早安青城 价格:均价7500 元/㎡;另有少 量顶楼复式均价 7700元/㎡。 梧桐广场 价格:均价 6700元/㎡ 逸景湾 价格:高层 7500元/平 米,总价95折 优惠。 三水萧林 价格:高层价格8000元/㎡ -10000元/㎡,147㎡及以 上户型再送车位。一次性付 款92折,贷款94折 华润昆玉九里 价格:总价 860-1740万, 面积193-374 ㎡平层别墅 九方城市花园 价格:均价8500元 /㎡,一周内签约可 98折优惠 玉山城西重点楼盘图 时代中央社区 价格:均价1.2 万元/平米,买 房送车位 天地华城 价格:高层顶 楼复式均价 9600元/㎡ 森林半岛 价格:高层均价 8800/㎡,一次 性付款优惠500元 /平米 香榭水岸 价格:小高层 均价1万元/㎡ 玉荷春天 价格:电梯 多层均价 8500元/㎡ 凯迪城 价格:高层均价9000元/ ㎡;小高层均价9000元/ ㎡,购98㎡以上户型送车 位,凯迪会会员还可享受 50元/平米优惠,一次性 付款享有98折优惠,按揭 99折。

弘辉首玺 价格:均价 1.5万元/㎡ 九扬香郡 价格:高层均 价1万元/㎡ 巴比伦国际广场 价格:多层均价 9200元/㎡;小高层 均价9400元/㎡,一 次性付款97折,贷款 99折,购臵婚房立减 9999元 珑庭 价格:高层均价 1.4万元/㎡,全 款94折,分期97 折,贷款98折 天居华庭 价格:高层均价 8000元/㎡。现 总价优惠1万元。

世茂蝶湖湾 价格:三期均价 7600元/㎡;二期均 价8800元/㎡,11 号楼为特价房,价格 为6800-7800元/㎡。

现一次性付款享97折 优惠。 翡翠名都 价格:高层均价1 万元/㎡,一次性 付款98折,商业贷 款99折。 衡山城 价格:高层均价 9400元/平,一 次付款享97折优 惠 吉田国际 广场 价格:均 价13200 元/㎡。

全款97 折优惠 周市 周市2011年成交量走势 450 周市10月成交较高的楼盘一览 25 20 15 22 21 20 400 350 300 250 200 150 100 50 0 364 371 398 204 132 211 164 186 138 110 10 5 0 9 8 7 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 ?周市的成交起伏较大,但是2011年基本月成交量在200套左右,偶尔的月份接近400 套,是因为有新项目的进入。10月份周市表现较差,成交量甚至低于2月份,仅成交了 110套,为本年度成交量最低的一个月。

?周市10月份各楼盘表现一般,销售速度缓慢。区域表现最为突出的仍然为中楠双水湾 和港龙喜临门。 周市镇楼盘10月成交一览表 项目名称 光大花园 自由都市花园 港龙喜临门家居广场 大德世家御花园 龙之天地花园 琨城帝景园 花都艺墅一期 云山里花园 中楠双水湾 华丰二手汽车交易市场 金浦花园 黄金海岸花园 白塘商苑 御座大厦 总计 成交套数 1 8 21 20 1 7 3 7 22 2 6 9 2 1 110 周市镇重点楼盘图 合生颐廷 价格:高层未定 琨城帝景园 价格:高层均 价7000元/㎡ 龙之天地花园 价格:商铺,主要 是1、2两层,均价 1.1万元/㎡。 光大花园 价格:二期高层 和小高层均价 7300元/㎡,购 房赠送地下车位, 三期高层均价 8000元/㎡,再 送车位。 金城北郡 价格:均价6600 元/㎡。现买房 总价优惠1万 博威黄金海岸 价格:小高层均 价1.4万元/㎡1.8万元/㎡ 丽景江南 价格:均价 6600元/㎡, 购房送车位 大德世家 价格:在售三期均价6600元/ ㎡。四期爱琴海高层均价7200 元/㎡,目前购房可享受100200元/㎡优惠。 云山诗意 价格:高层均价 8300元/㎡ 自由都市 价格:高层均 价7500元/㎡, 一次性付款享 98折优惠。小 高层均价7500 青春岸线(中楠双水湾) 价格:二期高层均价7200元 /㎡,一次性付款96折,贷 款97折优惠 馨座 价格:高层均 价7000元/㎡。

交诚意金2千元, 总价立减5万元 张浦 张浦2011年成交量走势 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 177 153 125 94 90 95 65 89 179 178 30 25 20 15 10 5 0 15 13 9 8 25 张浦10月成交较高的楼盘一览 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 ?2011年张浦的成交量起初维持在90套左右,但是6月份开始英伦尊邸项目持续热销,导 致6、7、8、9三个月成交量都较高,10月份张浦成交量有大幅下滑,环比9月下滑50%。

?10月份张浦的成交量较低,传统的热销项目英伦尊本月仅成交25套,其次成交较为一般 的为海上印象花园、舜江浅水湾、风和日丽等几个传统销售项目,销售速度缓慢。 张浦镇楼盘10月成交一览表 项目名称 银河新都花苑一期 成交套数 9 上海星城花园 顺城名湾 英伦尊邸 海上印象花园 舜江浅水湾花苑 风和日丽花园 富宥生态园 5 6 25 15 13 8 1 景和园 开建商业大楼 总计 2 5 89 张浦镇重点楼盘图 海上印象花园 价格:花园洋房均价 6500元/㎡,小高层 均价5900元/㎡. 英伦尊邸 价格:均价也为 6850元/㎡。10 月下旬团购统一 价6200元/ ㎡ 碧水豪园 价格:小高层顶 楼复式6100元/ ㎡ 舜江浅水湾 价格:均价 6900元/㎡ 顺城名湾 价格:均价7180 元/㎡。高层135 ㎡最高优惠13万。 陆家 陆家2011年成交量走势 300 250 200 150 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 35 81 162 178 155 151 281 45 陆家镇10月成交量较高的楼盘一览 40 40 35 30 25 20 84 64 90 16 15 15 10 5 0 佳茂缘商务广场 山水江南 东景苑 启发广场 6 ?陆家镇的总成交量一直较低,成交量较高的月份一般有强势楼盘的进入带动,10月份相比于 9月份成交量基本持平,但10月份的成交量很大一部分归功于新开盘项目。

?10月份新项目佳茂缘商务广场入市,成交了40套,占陆家镇总成交量的44.44%,其他的项 目表现较为一般的依然为山水江南,东景苑,启发广场的几个传统项目。 陆家镇楼盘10月成交一览表 项目名称 东景苑 成交套数 15 博怡轩 启发广场 佳茂缘商务广场 财富湾商务广场 山水江南花园 常发豪郡花园 总计 4 6 40 6 16 3 90 陆家镇重点楼盘图 山水江南 价格:高层均 价7100元/㎡, 全款优惠4万, 按揭优惠3万, 公积金或组合 贷款优惠2.5万。 佳茂缘商务广场 价格:高层均价 8000元/㎡ 常发豪郡 价格:均价7500元/平; 全额付款96折,贷款98 折,一周内签约再享99 折。 财富湾 价格:酒店式公 寓均价7000元/ ㎡ 博雅景园 价格:多层均 价6200元/㎡ 启发广场 价格:高层均 价7700元/㎡, 全款减200元/ 平米优惠 巴城 巴城2011年成交量走势 250 200 160 150 103 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 94 60 109 135 117 巴城10月份成交量较高的楼盘一览 203 204 35 30 25 20 15 10 5 0 30 28 188 15 12 10 9 ?巴城镇10月份成交量较前几月有大幅下滑,环比9月份成交量下滑33.82%。

?巴城镇普通住宅项目较少,别墅项目较多,成交量较大的为住宅项目清风华院、城际雅 苑,其次年丰新村、西岸水城花园、华府庄园等几个传统热销项目表现也差强人意。 巴城镇楼盘10月成交一览表 项目名称 时代中央花园 凤栖园 通澄花园 成交套数 3 6 9 项目名称 年丰新村2 金湖银滩美墅一期 檀香园 成交套数 15 4 -1 清风华院 年丰新村1 金色森林花园 华府庄园 环湖佳苑 城际风尚花园 红杨新村 西岸水城花园 湖亭园 20 2 4 10 2 1 1 12 1 阳澄溢景苑 城际雅苑 晴碧园 金湖银滩美墅二期 榭乡名邸 红枫苑 苏园 绿城玫瑰园 邑品庄园三期 总计 5 28 3 6 1 -1 1 1 2 135 巴城镇重点楼盘图 荷塘月色 价格:双拼别墅均价 1.3万元/㎡,独栋别墅 均价1.4万元/㎡,总价 98折优惠。

凤栖园 价格:均价5000元/㎡ 天伦随园 价格:联排别墅 均价1.48万元/ ㎡ 半岛v33 价格:独栋 别墅2-3.5万 元/㎡ 湖墅帕提欧 价格:双拼别墅均 价1.1万/㎡,联排 别墅1.07万/㎡ 鼎园美墅 价格:独栋均价19200 元/㎡,双拼均价 12600元/㎡ 城际雅苑 价格:小高层均 价6000元/㎡, 总价减1万优惠。 华府庄园 价格:小高层均 价8000元/㎡, 一次性付款98折, 贷款99折 千灯 千灯2011年成交量走势 450 409 60 50 40 259 227 174 136 65 139 223 152 279 30 20 10 19 17 14 11 5 千灯镇10月成交量较大的楼盘一览 51 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 0 ?2011年千灯镇除个别月份成交量较为平稳,楼盘成交量不高,10月成交量较前几月下跌 幅度较大,环比9月下跌了45.52%。

?10月份主要贡献者还是浦园,本月成交51套,比上月145套的成交量减少了94套,黄埔 君庭、华美达广场、地安国际花园等几个传统热销项目本月成交量一般。 千灯镇楼盘10月成交一览表 项目名称 浦园 华强阳光都城花园 阳光新城花园 清华名城 地安国际花园 上郡花园 泰极国际花园 华美达广场 大唐花苑 卿峰丽景花园三期 秦峰公寓 千石商业中心 忆江南花园 上郡商业广场 秦峰广场二期 千灯逸墅 景泾商业广场 黄浦君庭 泰信商业中心 鑫湖坊 印象高迪花园 总计 成交套数 51 1 4 7 14 4 3 17 1 1 11 3 2 1 1 1 1 19 5 3 2 152 千灯镇重点楼盘图 千灯裕花园 价格:高层均价 7600元/㎡。

都会华庭 价格:小高层均价 6800元/㎡,一次性付 款 97 折,贷款 98 折优 惠。买三房送停车位。

秦峰广场 价 格 :

高 层 9000-12000 元 /㎡ 上郡 价格:联排和双拼 别 墅 均 价 均 8500 元 /㎡ 。

商 铺 均 价 8500 元 /㎡。当场 下定最高优惠5万 元 忆江南 价 格 :

联 排 别 墅均 价 8000 元 /㎡ ; 双 拼 别 墅 均 价 9500 元 /㎡ , 一次性付款可享 97 折 优惠。 浦园 价格:多层均 价 5800 元 / ㎡,花园洋房 均 价 7000 元 /㎡ 华美达广场 价格:高层 8500元/ ㎡ 奥园印象高迪 价 格 :

均 价 佑林泰极 7800 元 /㎡ 。

价 格 :

均 价 7500 一次性付款 98 折,贷款 99 折。

元 /㎡ , 高 层 一 次 性付款96折,贷款 98折优惠。每周有 3套特价房,特价 房一次性付款享受 清华名城 93折优惠。

价 格 :

均 价 5700元/㎡。 南部水乡 南部水乡2011年成交量走势 250 210 200 151 150 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 89 73 36 43 124 78 152 125 15 10 5 0 顺城锦湖湾 龙隐山庄 富力湾 枫丹御园 福兴庄园 20 19 17 25 南部水乡10月成交量较高的楼盘一览 23 16 13 ?南部水乡主要为别墅项目,所以成交量波动性较大,总体上近期成交量要远大于2011年年 初,10月份成交量表现较为良好,区域总成交量为125套。

?10月份别墅表现依然良好的为顺城锦湖湾、龙隐山庄和富力湾等几个项目,月成交在15-25 套左右,销售情况较为良好。 南部水乡楼盘10月成交一览表 项目名称 龙隐水庄 富力湾庄园一期 君悦花园 顺城锦湖湾 东湖佳苑 纳帕尔湾水庄 枫丹御园 福兴庄园 假日半岛花园 梧桐栖凤商苑 富春坊商住小区 宜欣富贵广场 绅园 溪醍纳帕庄园 云湖御墅 御湖花园 淀湖观园 总计 成交套数 19 17 2 23 12 2 16 13 2 1 0 6 1 2 3 2 4 125 南部水乡重点楼盘图 汉堂 价格:双拼2.5万 /㎡,全款98折 纳帕溪醍 价格:合院别 墅,均价2.2万 /㎡ 时代御湖 价格:独栋单 价约2.5万元/ ㎡,全款98折 优惠 纳帕尔湾 价格:联排均价2 万元/㎡。一次性 付款享95折,分期 付款97折。

富力湾 价格:独栋1.5-2万/ ㎡ ,双拼1.3-1.6万 /㎡ 绅园 价格:联排别墅均价 1.5万元/㎡,全款95 折。 枫丹御园 价格:联排别墅1.1-1.2 万/㎡ ,一次性付款97 折 淀湖桃园 价格:双拼别墅,均 价1.2万元/ ㎡ ,独 栋均价2.2万/ ㎡ 一泓蓝溪 价格:双拼1.3-1.4 万,一次性付款95折 优惠,分期付款98折 福运马洛卡 价格:双拼别墅均价1.5 万元/㎡,合院别墅均价 1.3万元/㎡,花园洋房 均价6300元/㎡ 昆山市场小结 1,昆山全市成交量8、9、10月持续三个月连续下跌,本月环比9月下跌13.89%,而库存量较 上月又有大幅增长,接近6万套,供需比的不平衡必然会带来激烈竞争的加剧。 2,本月昆山区域玉山镇成交量较上月增长了82.72%,南部水乡成交量较上月增长60.26%, 陆家镇成交量较上月基本持平,本月开发区、周市、张浦、巴城、千灯、花桥较上月成交量皆 有不同幅度的减少,其中开发区下跌11.29%,周市下跌20.29%,张浦下跌50%,巴城下跌 33.82%,千灯下跌45.52%,花桥下跌50.59%。

3,本月的销售之冠为玉山镇得九方城市花园,月成交205套,其次为玉山镇的大德玲珑商苑, 月成交98套,开发区的项目继其后,绿地世纪家园成交93套,恒融广场成交75套,帝景天成 成交74套,世茂蝶湖湾成交59套。成交集中来看,本月热销项目多位于开发区,玉山镇两个区 域。 第五部分﹑花桥镇房地产市场分析 1,花桥镇商品房月成交量走势 花桥每月成交量走势 800 700 600 506 500 400 300 200 100 0 189 422 425 436 419 316 304 257 250 713 451 379 402 ?10月份花桥镇月成交商品房250套,成交量非常低,相比于9月环比下跌了50.59%,虽然 9月成交量有一半的业绩是本项目的功绩,但是相比于前几个月“银十”成交情况令人堪 忧。 2,花桥镇商品房住宅地产和商业地产月成交量走势 花桥区域住宅和商业成交量 600 500 400 300 200 100 0 2010 10月 年9月 328 94 497 216 11月 266 159 12月 330 106 2011 年1月 268 151 2月 126 63 3月 200 116 4月 176 128 5月 170 87 6月 217 234 7月 264 115 8月 295 107 9月 410 96 10月 188 62 住宅 商业 ?“银十”月花桥住宅地产和商业地产成交量较前几月都有大幅度减少,住宅地产相比于 9月环比下跌54.15%,商业地产环比下跌35.42%,整体的市场低迷对花桥的影响较大, 本月花桥几乎所有的楼盘成交量都较低。 3,花桥镇主要竞争楼盘月成交量走势 主要竞争楼盘月成交情况 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2010年9月 10月 11月 12月 2011年1月 2月 3月 26 17 21 62 19 4月 33 16 44 49 15 5月 32 34 23 68 36 6月 48 14 50 52 34 7月 19 10 142 13 40 8月 79 40 123 8 28 9月 10月 74 13 42 9 8 35 8 29 2 17 鑫苑 上海裕花园 常发香城湾 同城虹桥映像 都会新峰园 68 35 43 94 53 101 31 73 26 25 11 51 29 10 6 19 39 16 44 71 29 18 19 8 26 49 ?本月竞争楼盘成交量较9月下跌幅度较大,本月竞争楼盘成交量最高的为佛奥棕榈湾花园, 10月备案41套,10月22日开盘实际销售约130套,其他项目表现较差。 花桥非主要竞争项目本月成交量 项目名称 宏图国际公寓 国际华城花园三期 宏图国际花苑 中臵上海国际商务广场 赛格国际公寓 第一上海商务中心 绿地总部商务广场 游站商业中心 光华时代广场 中城商务广场 成交套数 1 2 4 2 9 16 1 9 6 20 4,花桥镇主要竞争楼盘总体去化情况 存量(已拿到预售许 可证未推) 25 27 298(72套未推) 252 456(451套未推) 520 项目名称 上海裕花园 同城虹桥映象 常发香城湾 凯德都会新峰 鑫苑 棕榈湾花园 开盘时间 2010年1月 2011年1月15日 2009年7月26日 2010年8月28日 2008年7月 2011年10月22日 已批准销售量 1748 430 2233 1006 5062 561 已销售总套数 1723 402 1863 754 4155 41 总体去化率 98.57% 93.49% 83.43% 74.95% 82.08% 7.31% 花桥区域项目主要存在6个竞争项目 ?同城和上海裕花园销售接近尾声,同城是因为体量小,前期销售价格较其他楼盘低,而且 地段优越,所以去化快。上海裕花园入市时间较早,市场环境良好,所以总体去化率高,目 前去化速度缓慢。

?常发香城湾入市时间早,再加上良好的营销措施,所以总体去化量也较高。

?鑫苑国际城市花园入市时间最早,目前只还有两栋高层未推,它的总体去化率高,而且去 化速度较快。

?凯德都会新峰入市时间也较早,总体去化率高,不过目前去化速度一般。

?棕榈湾花园10月22日新开盘,目前多数正处于备案阶段。 5,花桥镇主要竞争楼盘新推楼栋去化情况 项目名称 上海裕花园 同城虹桥映象 常发香城湾 凯德都会新峰 鑫苑 棕榈湾花园 新推盘时间 2010年9月18日 2011年6月6日 2011年10月15日 2011年5月31日 2011年9月23日 2011年10月22日 新增供应量 222 68 176 238 258 561 新增去化量 219 53 14 76 19 41 新推去化率 98.65% 77.94% 7.95% 31.93% 7.36% 7.31% ?上海裕花园10号楼入市较早,目前已经基本销售完毕。

?同城虹桥映像6号楼价格定位较高,影响了去化速度,不过所剩房源也已经不多。 ?常发香城湾10月15日新推出7号楼,优惠措施较大,去化速度较快。 ?凯德都会新峰19号楼销售速度缓慢,价格定位较高,影响了去化速度。

?鑫苑9月末新推出21号楼,去化速度较为一般。

?棕榈湾花园10月22日推出17、48、49、50号楼,开盘日销售约130套,销售情况良好。 6、花桥重点关注楼盘年底前新推房源 2011年年底前竞争楼盘可能新推量 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 451 96 凯德都会新峰 鑫苑 推出楼栋号 16号楼 19、20号楼 花桥竞争项目到今年底供应量主要集中于4个项目(凯德都会新峰、常发香城湾、鑫苑、 棕榈湾花园)。

?常发香城湾、棕榈湾花园年前无新推楼栋的计划。

?凯德都会新峰12月上中旬准备推出16号楼,一栋16层的小高层,2个单元,2梯3户,约 96户。

?鑫苑计划先推出19号楼(目前时间未定),看销售情况之后再决定是否再推出20号楼。 7、花桥重点关注楼盘价格动态和优惠策略 楼盘 市场报价 花园洋房单价 11000~12000元/ 平米,普通住宅 均价9300元/平米 均价12000元/平 米。

优惠政策 1、搜房卡2万抵5万;2、七天 内签约优惠1万;3、享受4万元 租房补贴;4、一次性付款95折 优惠。

团购活动总价85折优惠 一次性付款96折,贷款无优惠 折后均价 可否选择分期付 可否在上海银行 款 贷款 常发香城湾 上海裕花园 7900元/平米左右 11520元/平米 均价11220元/平米 (扣除装修成本) 否 否 可以,中国银行 上海客户可在昆 山工商银行贷款 均价13000元/平 米(精装修成本 一次性付款享受97折,按揭贷 凯德都会新峰 1000元/平米)。

款享受99折; 鑫苑 均价10300元/平 一次性付款享受95折,分期付 米。

款96折,贷款97折。 9785元/平米 10780元/平米 7840元/平方米 否 可以,中国银行 首付30%、次月底 付清总价的40%、 4个月后付清总价 的30%尾款 可以,中国银行 否 否 首付30%,1年内 付清尾款 可以,中国银行 均价11000元/平 一次性付款享受98折,按揭贷 同城虹桥映象 方米 款99折。

均价8000元/平方 一次性付款98折,分期付款和 棕榈湾花园 米 贷款无优惠 ?本月花桥主要竞争楼盘整体报价未有大的变化。

?常发香城湾联合搜房网组织营销活动,总价85折优惠,和原来的折扣基本相同,未有大的 变化。 ?棕榈湾花园取消意向卡的办理,一次性付款打98折,贷款无优惠。 ?同城虹桥映像较上月报价上涨500元/平米,目前报价11000元/平米,优惠活动未变。 花桥小结 1,本月花桥商品房成交量较上月有大幅回落,无论是住宅地产还是商业地产,住宅地产相 比于9月环比下跌54.15%,商业地产环比下跌35.42%。

2,本月主要竞争个案情况成交情况惨淡,市场环境严峻,除凯德都会新峰外其他项目较上 月都有大幅度的降低。

3,新推房源本月去化情况较为一般,优惠措施较大的楼盘销售情况较良好,无较大优惠措 施的楼盘成交低迷,新推项目棕榈湾花园和常发香城湾新推楼栋17号楼成交情况较为良好。

4,本月市场报价未有大的变化,尾盘项目同城虹桥映像本月价格提升500元/平米,本项目 附近的项目价格较低,常发香城湾7900元/平米左右的成交价,棕榈湾花园以8000元/平米 的价格入市,将会给本项目带来一定程度的冲击。 第六部分﹑市场总结 市场总结 1,本月上海市、昆山市、花桥镇三个区域商品房成交量皆有不同程度的下跌,部分楼盘报 价也较上月有大幅度的降低。 2,上海市嘉定区的龙湖郦城、绿地秋霞坊和浦东的中海御景熙岸引领了上海楼市的降价风 潮,目前嘉定区的新城公馆紧随其后,本来2.7万/平米的单价目前直降至2万/平米,还带 有6000元/平米的装修,可见目前部分开发商已经面临较大的资金链压力,实行降价走量 的模式,当然针对于本项目可能制定出不同的营销优惠策略。

3,昆山市目前楼盘报价的波动性幅度还不大,随着不乐观的市场预期,个别楼盘也开始开 始低价促销,以尽快回笼资金,以度过目前的楼市低潮期。

4,花桥楼盘本月报价较上月未有较大变化,但是棕榈湾花园的低价进入还是对花桥楼市的 影响较大,尤其是对于本项目,目前本项目周边低价竞争的态势已经形成。 THANK YOU

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