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----------------------------2014年11月长沙市区房地产市场分析 【导读:陈真诚的微信公众号《陈真诚》发布的所有文章、观点或资料、信...

2014 年上半年,由于利率市场化、银行收缩了房地产贷款规模, 正在试点中的不动产统一登记、房产税等对市场起到一定的震慑作 用,加上“限购”、“限贷”、“限价”等政策继续实行,各种因素 叠加作用造成全国房地产市场普遍波动较大。

长沙房地产市场也出现 了销售放缓、资金面紧、供大于求等问题。十八届三中全会后,房地 产市场调控由行政手段、 市场手段并举逐步转化为市场化手段调控为 主,房地产市场调控主体转为地方政府,实施定向调控、分类调控、 加大保障房建设力度成为房地产市场健康发展的总基调。

一、上半年长沙市房地产市场基本情况 据长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据统计,上半年长 沙市房地产市场总体情况与 2012 年基本相当,但相对于 2013 年,房 屋成交量、县(市)房屋成交价减幅明显。

(一)房地产开发投资持续增长,开发商拿地较为谨慎。

1-6 月, 全市房地产开发完成投资 791.35 亿元, 同比增长 20.84%。

其中,建筑工程投资 372.12 亿元,同比增长 11.19%,其他投资(主 要为土地购置费)为 359.63 亿元,同比增长 34.25%。

2014 年上半年长沙全市挂牌土地 47 宗,共计 256.02 万平方米, 供应面积同比下降 1.65%。

2014 年上半年成交 36 宗共 169.25 万平方 米,成交面积同比下降 26.73%。

(二)在建面积同步增长,新开工面积减少。

1-6 月, 房屋施工面积为 8633.62 万㎡, 同比增长 11.74%。

其中, 住宅施工面积为 5313.88 万㎡,同比增加 6.44%。

房屋新开工面积为 1310.03 万㎡,同比减少 20.67%。其中,住 宅新开工面积为 785.7 万㎡,同比减少 27.31%。

房屋竣工面积为 555.32 万㎡,同比减少 16.04%。其中,住宅竣 工面积为 360.04,同比减少 19.4%。

据问卷调查情况统计,受市场影响,41.9%的企业减缓推盘节奏, 但市场回暖后新开工面积会迅速恢复。

(三)批准预售面积同比增长,内六区占比较重。 1-6 月,全市新建商品房累计批准预售 1131.93 万㎡,同比增长 21.82%。其中,内六区新建商品房累计批准预售 796.74 万㎡,占全 市批准预售面积的 70%,同比增长 30.39%。

(四)销售规模萎缩,市场供应充足。

1-6 月, 全市新建商品房累计网签 766.37 万㎡, 同比减少 19.56%;

其中,内六区新建商品房累计网签 497.89 万㎡,同比减少 26.42%。

(五)内六区房价基本正常,县市房价跌幅较大。

1-6 月,全市新建商品房住宅网签均价 5501 元/㎡,同比下跌 6.22%。其中,内六区新建商品住宅网签均价为 6523 元/㎡,同比下 跌 0.83%。值得指出的是,内六区房价统计包含了定向房等产品,仍 比全市的房价高 1000 多元,说明县市房价降幅明显。

(六)一手房是市场主力,二手房成交量骤减。

1-6 月,二手房成交面积 202.69 万㎡,成交套数为 17455 套, 同比减少 36.61%、 22.19%。

其中内六区二手房成交面积 136.58 万㎡, 成交套数为 12744 套,同比分别减少 26.77%、23.74%。长沙目前一 二手房的比例大约在 8:2,与一线城市的 5:5,甚至 4:6 相比,仍 有较大差距。

二、上半年长沙房地产市场运行特征 (一)商业用地成交比重下降,工业用地比重上升。

上半年长沙土地成交额为 117.53 亿, 同比下滑了 23%。

主要原因 是:虽然一季度和二季度土地成交量基本持平,但二季度土地市场工 业用地所占比重比较大,拉低了总成交额。

(二)多项数据高位运行,整体市场供大于求。

从 2011-2013 年长沙市房地产开发统计数据来看,各年度施工面 积均超过 7000 万㎡,新开工面积也超过 2300 万㎡,长沙的供应量逐 年增多,房地产市场由卖方市场逐步转变为买方市场。中原代理公司 认为,长沙房地产消化库存量周期约需 18—22 个月,处于同类城市 前 3 名。 数据来源于长沙市房地产开发预警预报信用信息系统 (三)市场看似疲态,实为震荡调整。

人民银行长沙中心支行房地产贷款监测数据显示,春节以来,多 家金融机构开始对部分首套房贷款利率进行上浮, 在房地产开发企业 本年到位资金中,个人按揭贷款到位 118.17 亿元,仅增长 3.3%,与 去年同期相比下降 23.4%。表现为成交量、新开工面积与去年同期相 比增速减少。银行限贷后、利率上调,购房者观望情绪加大,开发商 压缩了当期建设规模,减少了新开工。

从同比数据来看,上半年房地产市场仿佛是进入“寒冬”前的预 兆,但与 2012 年、2011 年同期相比,则是持平或高出状态,属于市 场宏观环境下的减速回调。

从统计数据来看,长沙建筑工程投资同比增速与施工面积同比增 速相当,说明房地产开发投资与建设处于正常状态。其他投资(主要 为土地购置费)同比增速较高,说明开发企业对长沙房地产市场前景 看好,外来企业来长沙拿地的也比较多。

(四)房屋类型同质化比较严重。

比较突出的有城市综合体等。长沙市房地产开发预警预报信用信 息系统数据显示,2011 年与 2012 年的办公、商业用房空置面积差不 多,2013 年的办公、商业用房空置面积相比前两年增幅较大,2014 年办公、商业用房大量开工,使供大于求的矛盾比较突出。

(五)外地企业投资比重较大。

长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据显示,上半年,长 沙开发投资前 50 名的开发项目总投资 414.63 万元, 占全市上半年房 地产开发投资 52.4%。其中外地开发企业开发项目 36 个,共投资 351.56 万元,占前 50 名项目开发总投资额 84.79%,占全市上半年房 地产开发投资额 44.43%。

上半年, 长沙房屋施工面积前 50 名的开发项目合计施工 2599.93 万平方米,占全市上半年房屋施工面积 30.11%。其中,外地企业开 发的项目 33 个,房屋施工面积共计 1734.51 万平方米,占前 50 名开 发项目总施工面积 66.71%,占全市上半年房屋施工面积 20.09%。

(六)在中部六省会城市中排名靠前。

据 2013 年中部六省会城市房地产市场统计数据显示, 2013 年长 沙房地产无论是投资额,还是施工与新开工面积,在中部六省中位置 排名都比较靠前,与长沙在中部六省的经济地位基本相当。

三、上半年长沙房地产市场调整原因分析 (一)银行信贷趋严 据问卷调查情况显示,超九成房企认为银行信贷趋严。对我市当 前房地产市场调控政策及相关措施的评价中,44.2%的企业认为政策 过度,二套房首付、金融信贷等政策应予放松;对上半年房地产银行 投放贷款情况,93%的企业觉得房地产开发贷款条件、个人住房贷款 条件趋严,应缩短银行贷款审批流程、放宽二手房认定标准。

(二)限购抑制需求 当前,长沙房地产很大一部分购买人群来自于周边城市,这些改 善需求型人群一般属于二次置业,首付比例较高,而且外地公积金不 可在长沙使用,加上银行利率上调,这波购买力被拒之门外。

(三)产品结构比较单一 据调查问卷显示,房地产开发主要类型中,61.9%是普通住宅, 17.5%是商铺,3.2%是别墅,12.7%是办公用房,其他类型占 4.8%, 其他类型地产比例偏低。

工业地产项目仅在高新技术开发区和经济技 术开发区等园区少量开发,时下较热的养老地产、体育地产、休闲地 产、旅游地产开发较少。

(四)房屋品质仍需提升 随着消费者趋于理性,项目的设计定位、材料使用、施工质量、 建设品味等与购房者心理期望值差别较大,绿色建筑、可再生能源推 广应用较为缓慢,全装修住宅市场供应比例不足 10%。近年来房地产 开发项目遍地开花,部分楼盘周边道路、学校、医院、商业网点、公 共交通等配套难以到位,影响业主入住。

四、岳麓区房地产市场状况分析 2014 年上半年,长沙市各区新建住宅成交均不同程度下跌。成 交区域集中度提高, 岳麓区成交量接近 130 万平方米, 稳居六区之首。

2014 年楼市行至中场,尽管上半年长沙的商品房成交量较去年 同期下跌近三成,但是,以部分区域板块为观察对象看具体楼盘的表 现,人们对岳麓区下半年楼市仍有信心。

目前长沙市各区域存量去化压力三极分化:天心、开福两区存量 吸纳周期均超过 20 个月,远超内六区平均水平,是短期内压力最大 区域;岳麓、望城两区吸纳周期在 13-14 个月左右,未来压力相对较 小;而雨花区和芙蓉区与内六区整体水平基本持平,吸纳周期分别为 17 个月和 18 个月。

在 2014 年上半年,随着南湖路隧道的拉通以及地铁 2 号线投入 运营,湘江两岸的距离再度拉近,岳麓、望城两区内楼市成交活跃。

2014 年的下半场,除了地铁建设外,湘江综合枢纽、河西交通 枢纽、南站高铁枢纽等枢纽工程将加快推进,劳动东路、营盘东路等 主干道延长线将全面竣工。

东西向交通的日益便捷,河西的居住优势将更加彰显。未来两三 年,东西两岸楼盘的价格差距将慢慢缩小。2013 年,楼市热点区域 梅溪湖板块,刚需消化已趋饱和,2014 年的购房人群将主要转向投 资型与非地缘改善型置业者。受地铁 2 号线辐射影响,市府板块、金 星北板块价值将有较大提升;市中心的商务产品较去年同期,价格将 有较大的攀升。

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